취준생 혹은 부동산개발사업 초기 진입자들이 하는 질문 중에 가장 많은 것은

"부동산개발사업 업무를 진행하려는데, 어떤 회사에서 시작하는 것이 가장 좋을까요?"

나는 진심으로 10대 건설사(시공사) 개발사업팀이라고 조언한다.

그 이유는 EXIT구조에 있다.

신탁사와 신탁 계약(관리형+@)을 체결하고 나면 우선수익권을 받게 된다.

1. 선순위 대주 2. 중순위 대주 3. 후순위 대주 4. 시공사 5. 시행이익유동화대주 6. 시행사

순으로 받는 것이 일반적이다.

(물론 아닌 경우도 있다, 요즘 유동화 잘 안된다.)

이 때 사업의 RISK는 시행사 다음으로 건설사(시공사)가 크게 노출된다.

대주(돈을 빌려주는 회사 혹은 사람)입장에서는 건축물이 준공이 되는 것이 가장 중요하다.

그래야 이걸 경매로 넘기든 공매로 넘기든 임대를 주든 처분해서 원리금을 가져 갈 것이 아닌가

이 때 보는 것이 시공사의 신용도이다.

시공사 신용도가 A+이상이면 시공사를 믿고 거의 모든 사업이 실행된다.

A 혹은 A-라고 한다면 대주마다 단독 책임준공이 되는 곳이 있고 아닌 경우도 있다.

때로는 사업지의 컨디션을 보고 결정한다.

"신탁사 없이 단독으로 모든 것을 책임질 수 있는 시공사는

그만큼 많은 사업을 검토할 수 있고, 책임의 양도 방대하기에

더 디테일하게 사업을 볼 수 밖에 없는 구조가 형성된다."

자본주의 사회에서 다른 대주보다 뒤에 탈출하기에

그들은 시행사급으로 사업을 디테일하게 볼 수 밖에 없다.

그래서 시공사가 딜을 클로징하고 사업이 체결되었다는 말을 하는 것이다.

제일 위험한 부분을 맡을 곳이 가장 찾기 어렵지 않을까?

또한

인센티브 비율이 금융사에 비해서 시공사가 현저히 낮기 때문에

사업의 적극성도 조금은 떨어질 수 있다.

-우린 자본주의 시대에 살고 있다(부동산개발사업구조도 다르지 않다)

-미팅시 시행사: 대표가 옴, 증권사: 인센티브 많이 받음, 시공사: 인센적은 담당이 옴

위험은 가장 높은데, 동기부여는 적다보니

그들을 설득하려고 많은 이들이 애쓰고 

이로 인하여 자연스레 갑의 위치에 놓이는 것이 아닐까 조심스럽게 추측해본다.