동물원과 사파리 어디쯤에서 열심히 직장생활 할 때, 저 멀리 울산 장생포 준공 미분양 상품을 정리하려고 현장 책임자로 파견되어진적이 있었다.

그때 영업본부장으로 함께 그 어려운 현장을 마무리한 인연으로 연락을 주고받던 후배와 야생에서의 멋진 사냥감을 사냥하기 위해서 뭉치게되었다. 내가 사파리를 거쳐 사파리와 야생의 경계에서 어중간하게 있을 때 (51대 49로 야생쪽에 더 기울어졌었지만) 그 후배는 회사를 차리고 직원을 두면서 왕성하게 더 일찍 야생에서 승승장구 하고 있었었다.

이전과는 다른 모습과 상황에서 그 후배의 인맥의 힘으로 성남쪽의 건물을 소유하고 있는 지주를 만나게되었고, 그 지주의 옆에 있는 필지를 추가매입하여 재건축 하려고하는 그 사냥감을 그 후배와 의기투합하여 사냥하기로 하였다.

PM업무로 접근했던 그 사냥감의 고민은 본인이 소유하고 있는 토지에 더해 옆에 붙어있는 2개의 필지를 매입하고 그 3개의 필지를 합하여 건물을 짓고, 본인이 병의원을 사용하고 나머지 부분은 분양 및 임대운영 하고 싶은 생각에 대한 고민이 많았었다.

후배는 마케팅 관점에서 그간 다양한 사업지에 대해서 시장조사를 여러차례 진행했었었지만, 성남에 있는 그 사냥감은 분양가가 얼마이고, 목표분양율이 이렇다 라고하는 것으로는 다 풀어내기에 한계가 있는 좀 더 디테일한 부분까지 제안을 해야하는 까다로운 사냥감이었다. PM이라고하는 업무의 영역으로 확대해서 그 사냥감, 즉 그 프로젝트에 대한 전권을 위임받아서 A to Z으로 업무를 진행해야하는 상황이었다. 지주와의 미팅 이후 후배는 PM의 업무에 대해서 공감은하나, 지주 성향상 수지분석에 대한 내용으로 제안을 하게되면 그 내용에 대해서 게런티를 요구할 성향이라는 부분을 가장 큰 Risk로 염두하고 있었다. 그도 그럴것이 그 지주는 명함을 건네자마자 얼굴사진을 찍으려고 했었다. 잘 기억을 못한다면서.. 여러사람들을 만나보았으나 처음만난 자리에서 얼굴 사진을 찍어 저장한다고하는 사람은 처음이었다. 그게 바로 그 지주, 그 사냥감이었다.

사냥감의 위치는 좋았다. 초역세권이었고, 남측의 도로가 조망권을 확보하게 해주는 완충역할을 하는 부지의 모양도 좋았었다. 물론 넓은 면적의 사업지가 아니다보니 주차가 난해했으며, 맞벽까지는 아니나 딱 붙어있는 옆 필지들의 건물들로 인해 공사시의 주변 건물들의 민원도 심히 우려되는 상황이기도했다. 시장조사를 하고 지주에게 브리핑할 자료를 정리하려고 계획을 잡다보니, 이왕 이 사냥감을 한 번에 제대로 잡아내기 위해서는 후배와의 협업에 더해서, 광고, 설계 등 실질적인 PM의 시스템으로 사전에 제안서를 마련해보면 어떨까 하는 생각이 들었다.

야생으로 나서면서 설계사무소 친구에게 소개받은 F소장님에게는 규모검토, 법규검토, 인허가에 대한 부분에 대해서 협조를 구했고, 광고회사를 운영하는 지인에게는 광고에 대한 부분에 대해서 협조를 구했다. 후배 회사의 직원에게는 보고서의 일부분에 대해서 작업을 요청했고, 나는 전반적인 PM 제안서가 될 수 있도록 나머지 부분과 사업수지에 대한 내용을 맡아서 작업을 시작하게되었다. 사냥감을 제대로 잡아내기 위해서 협업은 여러차례 진행했었지만, 사냥감을 사냥하게 된 이후의 업무에 대해서의 참여업체에게 그 전부터 협업을 요청한 것은 처음이기도했다. 다행히 그 사업지, 즉 사냥감에 대해서의 진가를 알아봐주었고 노력없는 성과없듯 해당 사냥감을 획득한 이후의 각자 역할 및 용역에 대한 부분을 염두한 터라 같은 마음으로 사냥감을 제대로 사냥하기를 바라는 마음은 하나로 자연스럽게 모아질 수 있었다. 특히 이때 마음속으로 고마웠던 부분은 설계에서의 규모 검토로 작업을 마무리한 것이 아니라 설계 내용에 부합되는 층별 평면도를 작업하여 준 F소장님의 노력과 광고회사를 운영하는 지인의 광고 핵심 카피에 대한 작업이 지금 이 에피소드를 꺼내면서도 고마운 마음이 든다. 사냥감을 단칼에 사냥할 수 있기 위해서 노력하려는 마음이 담기지 않았다면 절대 나올 수 없는 노력의 결과였기에 더더욱 우리는 그 사냥감을 단칼에 사냥해야하는 목표의식이 더 강해질 수 있었다.

시장조사를 진행하면서도 Risk한 부분이 없지는 않았지만 어찌 완전무결한 사냥감만 존재할 수 있겠는가. 그 Risk를 충분히 해소할 매력적인 부분들이 많았기에 함께 야생을 헤매고다니는 부동산업계 전문가들과 코웍을 통해서 충분히 그 이상의 퍼포먼스를 도출할 자신이 있었기에 앞만 보고 달려가기로 마음먹었었다. 제안서의 내용 중 ‘사업수지’부분에서의 표현방식도 매출액대비 일정 수익률이라고하는 부분이 아닌 자기자본수익률이라는 것으로 관점을 조정하는 전략을 세우기도했다. 그리고 어떤 모습을 상상할지 몰라 ALT를 다양하게 구성하여 머릿속에서 구현해 낼 수 있는 모습의 다양한 사업 개발 컨셉에 대해서도 담을 수 있도록 노력하는 등 제대로 사냥을 마무리지을 수 있는 전략을 후배와 계속해서 고민하고 또 고민하기에 이른다.

PM 제안서가 마무리 되고 지주에게 브리핑할 날짜가 되었다. 근데 지주는 불참을 하게되었고 지주의 가족과 그 지주를 소개시켜준 후배의 지인이 참석한 자리에서 PT 형식을 빌어 이사냥감에 대한 컨디션, 외부환경, 개발 컨셉, 예상수익, 인허가 등에 대한 종합적인 내용을 설명하였다. 그렇게 그날의 보고는 마무리가 되었다.

결과는 한번에 사냥을 하지 못했다. 다양한 재능을 가지고 무기를 가진 사람들이 모여서 최선을 다했으나, 매력있는 제안을 혹은 수익에 대한 자신감을 어필하지 못했던것같다. 물론 더 큰 금액으로 확신을 줄 수 있었지만, PM으로서의 게런티 부분이 계속해서 발목을 잡았음은 아쉬운 부분이다. 그 책임감이 없었다면 어떻게 되었을까? 부풀려서 PM 수주를 하고 준공시점에 마이너스가 혹은 수익이 축소되어 법정으로 가게되었을까? 지금 생각하면 그때 조금 부풀려서 제안을 하고 PM을 수주하면 어떠했을까하는 생각을 해보게된다. 그렇게 야생해서 이만한 사냥감이 없었었는데 하는 생각의 그 사냥감을 제대로 사냥하지 못하게되었다. 아쉬움이 큰 사냥감이었다.

회상속의 그 사냥감을 검색해보니, 아직도 그 모습 그대로 그 자리에 있는 모습을 확인하게된다. 어떤 이유인지는 모르나 아직 그 사냥감은 야생을 마음껏 활보하고 다니고있는 중인가보다.