지금의 회상속에서는 여수 도시개발사업의 LM을 포함한 활성화 PM에 대한 그 끝이 아쉽게 기억되었겠지만, 여수 PM관련건의 검토 초기에 M증권의 후배로부터 본인이 담당하는 D건설의 프로젝트가 있는데, 상업시설에 대한 MD구성 및 LM등과 관련하여 고민이 많다면서 연락이 왔었다. 근데 여수 도시개발사업의 담당임원이었던 D후배와 M증권의 E후배는 송도 프로젝트 때의 합사사무실에서 함께 근무했던 동료이기도 했었다. 그렇게 부동산업계에서는 아는 사람들은 서로 알 확률이 높아지게 되는거고 그렇게 끼리끼리 도와가면서 돕고 돕는 흐름이 있기도하다. 한번도 협업을 안 한 상태에서의 사업적인 이야기, 그것도 골치아픈 이야기를 풀어내는 것이 일반적이지는 않으니까말이다. 공교롭게 여수 도시개발사업지에서 D후배가 이야기하여 준비하는 현장과 E후배가 이야기한 케어가 필요한 상업시설 현장은 길하나 차이로 마주고 있는 상태였다.

E후배가 보내준 자료를 토대로 검토를 했는데, 집과의 거리도 있어서 해당 프로젝트를 수주하게 되더라도 당장 지속가능하게(상주하면서) 뭔가의 액션을 내가 하기에 한계가 있었다고 판단하던차였다. 때마침 야생 생활에서 지속적으로 협업하면서 교류하면서 지내는 부산에 사는 친구가 내 이야기를 듣고는 관심을 보이게 되어 진행해보기로 하고, E후배에게 현장을 다녀오겠다고했더니 해당 사업장의 대표를 현장에서 미팅해보는게 어떻겠냐고 하여 그 현장의 대표와 나 그리고 부산의 친구가 일정을 잡아 현장에서 미팅을 하게된다.

D후배가 의뢰한 상업시설도 작은 수가 아니었는데~ (전체호실,연면적,건축규모 모두) E후배가 묘수를 구했던 그 상가도 규모는 만만치 않게 많았다. 그럼에도 D후배의 컨셉은 임대를 기반하여 활성화를 한 뒤에, 매각을 하려고하는 내용이 있었고, E후배가 이야기한 현장은 분양에 포커싱이 좀더 강하게 있었던 현장이다보니, 같은 site에 비슷한 인프라를 가진 현장에서의 눈높이가 다른 시장으로의 진출은 가능하리라 생각도 되었다. 임차인 확보를 위한 Tapping도 진행하면서 그 테넌트가 입점하게되면 개별로 하느냐 턴키로 매각하느냐의 차이이니 해볼만 하다고 생각했던거같았다. 물론 공급이 많은 부분이 가장 크게 걸렸었고, 주변에 하나 둘 건물이 들어서게 되면서 ‘공실’ ‘슬럼화’에 대한 부분이 눈에 보이게 되고 또한 부동산 등을 통해서 임차가 완료된 호실들의 보증금,월임대료가 눈에 보여지는 상황에서의 투자수익률은 딱 드러나기 때문에 투자자를 유인하게에는 그리 베스트한 상황은 아니었다. 2020년 겨울의 이야기이다.

E후배가 관리하는 현장의 대표를 만나 임차인 모집, 분양방안 등에 대한 활성화에 대해서 제안키로 하였다. 기초자료에는 층별 판매현황이 표시되어있었고 예상 했던대로 우수급지의 호실들이 위치한 1층 위주로 분양이 되어진 상태였다. 이미 TI 라고하는 임차인,수분양자에 대한 혜택이 실행되어져있었고, 사업시행자의 리스크를 최소화하고 판매를 극대화할 수 있는 그 최적의 포인트를 제안해야하는 몫이 친구와 내 앞에 놓여진 것이다. 설사 나와 친구가 제안한다고 사업시행자가 모두 다 수용하는 것은 아닐테고 또 사업시행자가 수용했다고해서 그게 시장에서 성과를 100프로 발휘한다고도 할 수 있는건 아니었지만, 내가 D후배의 현장을 하려고하고 있었고, 그렇게 되면 그 주변으로의 사업지가 생긴다면 나와 부산에 사는 친구가 들여다보기가 더 수월하고 효율적이라는 생각까지도 했던 것 같다. 그리고 그 친구와는 꼭 어떤 모양새로든 함께 프로젝트를 협업해서 멋스럽게 끝내기를 바라는 마음이 평소에도 있었기에 일단 해보자라고하는 생각이 더 앞섰던거같다.

종종 후배들이 하는 분양현장(준공임박 혹은 준공된 이후의 현장들)에 가게되는데 그 후배들이 말하는 공통적인 말들이 있었다. 현장에서 마케팅을 하다보면 처음에는 경쟁상품의 관계자들이 정보를 캐내기 위해서 방문하는게 다수였지만, 이내 시간이 지나고 나면 그 후배들에게 그들의 사업지에 대한 협업을 위한 용역의뢰를 문의하기 위해서 찾아오는 사람들이 종종 있다면서 결국 어떤 곳이든 불을 밝히고 계속적으로 운영하는 것이 인지되는 것이 그게 바로 광고이고 새로운 영업을 위한 마케팅, 영업이라고 말이다. 여수 도시개발 사업장에서의 D후배의 사업장 그리고 E사업장에 대한 내용을 보면서 마케팅 회사를 운영하는 후배들의 그 말이 겹쳐지게 된다. 즉 큰 사냥감 매력적인 사냥감 옆에는 그에 미치지는 못하지만 그럼에도 불구하고 또 다른 사냥감이 존재할 확률, 가능성이 있다는 사실 말이다. 그러니 뭔가 잘 안풀리거나 영업,마케팅 등에 있어서의 확장이 더디다면 일단 플래그십 스토어와같은 그 현장을 운용해보는것도 좋은 방법이지 않을까 생각이든다. 불을 밝혀야 오징어가 모여든다.

부산 친구와 현장 주변에서 잠시 이야기를 나누었다. 방향성에 대해서 그리고 역할 분담에 대해서 또한 진행 법인에 대한 부분까지도. 그렇게 의견 합치를 한 뒤에 각자 흩어져 집으로 오는 차안에서도 머리는 분주히 움직인다. 기존 마케팅, 전술이 왜 시장에서 성과를 내지 못했으며 (사업시행자가 준 내용에 근거하여) 어떻게 해야 좋은 성과를 낼 수 있을까에 대한 고민들이 각자의 머릿속에서 분주히 벽돌을 쌓아올리고 있었을 것이다. 현장에서 보고, 듣고, 느낀것에 대해서 방향성에 대한 시장조사 서머리를 급히 작성하고 친구와 눈높이를 맞춘다. 그 다음 이야기 했던대로 각자의 역할분담 내용을 적어 파워포인트 작업 및 한글작업을 진행하면서 파일 버전의 숫자도 올라간다. 저장된 파일을 확인해보니 파워포인트로는 버전9까지 저장된 것을 보니 서로 오고간 내용이 9번 정도 되는거다

애초에 E후배가 상업시설에 대한 의뢰를 했을 때 분양이 저조한 상태였기 때문에 일정기간 안에 어느정도의 성과가 절실한 상태였었다. 그걸 염두해두고 사업시행자가 받아들이면서도 해당 사업지의 자금 흐름에도 무리가 없어야하는 부분을 고려해서 마케팅에 대한 제안을 완료하고 해당 내용을 사업주와 E후배에게 발송했다. 결과는 그 사냥감을 사냥하지 못했다로 마무리가 된다. 명쾌한 이유에 대해서도 듣지는 못했다. 판매비용에서의 수수료율이 올라갔던 것이 문제였을 것으로 보여진다. 100원 판매할 때마다 기존에는 16.5원을 마케팅 비용으로 지출했었는데 부산친구와 내가 제안한건 18.5원으로 제안을 했던 것이 아무래도 성과가 급한 사업장이긴 했지만 비용에 대한 버퍼는 많지 않았었지 않았나 생각이든다. 문득 그때 그 제안을 사업시행자가 받아들였다면 어땠을까, 지금 어떻게 바뀌어 있었을까 하는 생각을 해본다. 2023년12월 기준으로 로드뷰를 살펴보니 여전히 1층의 미분양이었던 곳은 공실로 확인이 된다. 준공을 했다는 이야기는 우여곡절이 있었지만 무사히? 사태를 수습하고 대주단과 시공사를 Exit 시켰다는 이야기로 볼 수 있을 것이니 그 때 분양에 대한 소소하게라도 성과가 있었을까? 하는 궁금증도 생긴다. (확인 정보로는 2022년 12월 입주로 되어있다. 2022년 금리상승시기를 온몸으로 받아냈을 것인데 그래서 준공 이후에도 공실이 있는 것이 아닐까 생각이든다) 부동산사업이든, 사냥감을 사냥하든 ‘타이밍’이 정말 중요함을 알 수 있다. 사업시작 공사기간중에 그리고 준공시점까지의 모든 과정속에서의 타이밍은 큰 영향을 미치는 가장 중요한 변수가된다. 운칠기삼이 딱 적절한 말이아닐까싶다.