부동산 개발과 관련된 사업지 검토에 있어서 100건 검토하면 1건이 될까말까 라는 이야기가 있기도하다.

마케팅회사에 있을때는 시장조사 보고서를 수없이 써주어야 분양대행 현장을 하나 수주할까 말까라고 했었고, 사업부지 검토할 때마다 규모검토를 의뢰했던 그 설계사무소에서는 아마 가장 많은 검토를 한 이후에야 설계용역을 체결할 수 있었을 것이다. 그만큼 사업부지를 받고, 검토하고, 실제 진행하기까지는 여러업체들의 노력도 수반되거니와 ‘운’도 따라주어야한다. 100건중에 누구는 첫 번째에, 누구는 100번째에 ‘옥’을 가려낼지는 아무도 모를일이니까말이다.

그런의미에서 본다면 A선배는 이런 사업지에 대한 딜소싱을 해온다는 것은, 즉 사냥감의 위치와 먹을만한 사냥감인지에 대한 것을 인지하는 것, 네트워이 있다는것에 대해서는 인정을 해야할 것이리라 생각된다.

A선배의 딜소싱에 대한 배경을 이야기해보자면 부산지역에서 오래도록 풀지못한 현장에 대한 수주를 진행하고, 센텀시티에 모델하우스를 운용하다보니, 자연스레 부산을 비롯한 주변 지역에서 사업권양도 혹은 부지매도를 바라는 브로커들과의 접점이 있었고 그 과정속에서 브러커들이 스스로의 이익 실현을 위한 다양한 물건들이 A선배에게 권해지는 상황들이 계속 이어진 것이다. 그러니 개발업체로서의 품은 뜻이 거대하고 혹은 자본이 충분하다고해도 겉으로 보여지는 진행되는 현장, 모델하우스의 운용 등 가시적인 레코드가 없다면, 그 내부적인 것으로는 보여지는 것을 넘어서지는 못할 수 있음을 보여주는 사례라 할 수 있을 거다. 그래서 특정지역에서 사업을 하는 개발회사, 혹은 시공사는 그 지역에 동일 브랜드들이 모여지는 효과를 거두기도하는 것일거다. 브랜드 타운이되는 이유가 첫단추를 그곳에서 꿰었기때문인거다. 보여지는게 중요한 부분임을 다시한번 느끼게된다.

자동차운전면허학원을 폐업하고 해당 부지에 주거상품을 건설하는 프로젝트의 기본 자료를 A선배로부터 받게되었다. 인허가 진행중에 있었으며 국공유지에 대한 매입부분이 남아 있는 상태였는데 기존 사업자가 해당 사업지와 인허가 등 사업권을 동시에 매각한다는 내용이었다. 기본적인 사항으로는 해당 사업지내에 임차인이 있었는데 해당 임차인들과의 명도에 대한 이견이 있었다는 부분과 기존 동배치는 ‘십자’모양이었는데 그렇게 될 경우 1개 라인은 향,조망에 대해서 Risk 하다고 판단이 드는 형태로 인허가가 진행되는 부분이 있었기도했다. 또한 어느 사업지든 제일 나중에 건설될 경우에 기존 입주단지의 조망, 일조 등에 대한 민원에 대한 Risk가 상존하기 때문에 이부분에 대한 헷징 방안 등이 두드러진 체크 내용들이었다. 기존 인허가를 그대로 승계해서 갈 것이냐 아니면 새롭게 인허가를 밟아서 우리가 원하는 형태로 시간이 걸리더라도 비용이 들더라도 바꿀것이냐에 대한 고민도 함께 시작되었다.

시장조사를 가기 위해서 C선배와 일정을 조율하고 파주 운정신도시 우리집에서에서 부산가는길에 거주하는 선배를 픽업해서 새벽같이 부산에 도착하여 현장을 보았다. 센텀시티의 맞은편에 있고 수영강에 대한 메리트도 있는 부지였으나, 센텀시티를 그대로 인용하기에는 한계가 있는 사업지였다. 뭔가 컨셉을 부여하고, 가치를 만들어야하는 상황인데 그 기대치가 높아질수록 센텀시티 및 해운대의 수요자들은 외면 할 가능성이 커질 것이 걱정이되었고, 그렇다고 사업지가 있는 망미동에서의 대장주가 되자니 그 걸로는 사업성, 즉 사업이익이 좀 아쉬웠다.

 C선배와 사업지를 돌아보고 주변 부동산 시장조사도하고 수영강변의 산책로도 걸어보고 그곳에서 한동안 그 사업지가 주는 사업지만이 가지는 고유한 느낌을 받으려고 노력을 했었다. 느낌은 좋았다. 서울의 경우만 봐도 한강변 상품들이 (주로 남측에 위치한 상품이긴했으나, 최근에는 북측의 사업지, 상품들도 이에 해당한다고 볼 수 있다) 가장 선호하는 주거지가 되지 않았던가. 그런 의미에서라면 비록 다리하나를 건너서 센텀시티의 기반시설을 이용해야하는 상황이지만 그정도의 불편함이라면 극복할 수 있을 것이라 생각이 들었고, 무엇보다 빗겨서라도 보여지는 해운대 바다가주는, 수영강변의 그 입지가 소비자들에게 꿈을 심어주기에 좋을거라는 공통된 시각이 있었던 것이 주요했다고나할까. A선배는 선배대로 브로커와 기존 매도자와의 협의를 진행하고 있었고 나와 C선배는 시장조사 때 느낀 그 감동을 그리고 개발컨셉을 사업계획서에 녹여내기 위해서 집으로 돌아오는 내내 차안에서 열띤 토론을 하면서 올라왔다.

지구단위사업 때 도움을 받았던 후배들에게 도움을 청해서 사업계획서는 작성을 하였고, 우연인지 해당 부지 내 임차인중 한명이 부산에서 거주하는 친구의 지인이라서 해당 부지의 기존 사업자가 임차인에게 보내온 공문에 대한 내용과, 우리가 아닌 다른 서울의 시행자들이 임차인을 찾아와서 이것저것 물어봤다는 내용들까지 나의 레이더에 잡히고 있었다. 부산에 거주하는 친구도 사업계획서 작업 및 지역적 수요자의 특성에 대한 세밀한 부분까지 조언을 해주기도했다. 동시에 A선배에게서 사업지와 관련된 이야기들도 들으면서 상품성을 극대화 하기위한 설계리뉴얼, 그리고 인허가 관련해서의 내용을 유명 설계사무소와 협업도 진행하고 있었다. 그러던 중 해당 사업장의 부지 내 일부분인 국유지의 매입과 관련해서 ‘매각총량제’ 라고하는 것이 있음을 처음 알게 되었고, 부산지역의 그 총량이 다 찼기 때문에 매입이 순조롭지 못하다는 Risk한 이야기를 듣게 된다. 거기에 이런저런 매수자들이 늘어났던 탓인지 토지가격이 조금씩 올라가는 모양새를 보이는 부분이 해당 부지를 매입하려고하는 우리쪽에는 부담으로 작용하고 있었다.

사업계획서, 그리고 기본적인 사업성검토, 인허가 등에 대한 사항들이 협업하는 파트너들을 통해서 취합이 되었으나, 그에 비해 매각에 대한 내용의 진행은 더디기만 했었던거같다. 그렇게 밀당? 이 진행되다가 해당 사업지에 대한 매입의견은 서서히 내부 대화에서 멀어져갔고 최초 사업에 대한 부담으로 인해 진입 허들을 높게 세운 탓인지 국공유지 매입에 대한 부분의 걸림돌이 Risk로 작용한게 가장 큰 요인이되어 결국 해당 사업지, 사냥감은 점점 더 멀리 달아나고 있었다. 잡을 수 없도록 말이다.

사실 사업부지를 매입하고 협의가 잘 되려면 어떤 일이 어떻게 벌어지더라도 매각이 되는 방향으로 잘 풀릴 것일텐데 내부적으로 이야기가 흐지부지 되는것과 동시에 매도자와의 그 협상테이블 혹은 매도자의 그 누구와도 연결된 부분이 나에게는 없다보니 좀 답답했던 것도 있었던 것 같다. 시간이 지났다고는 하지만 정확하게 얼마의 금액차이가 있었고, 그 부지를 매입하는것에 대한 협의 혹은 상호 신뢰를 증명할 수 있는 보완책이 하나도 없었는지에 대한 부분의 확인을 직접 하지 못한 것은 아쉬움으로 남는다. 막내였기에 내 할 일만 충실히 했으면 되었겠지만, 야생에 나가서까지 역할의 학계가 있었던 것은 다시금 생각해봐도 아쉽기만 하다.

그때를 회상하면서 해당 부지에 대한 현재의 상황을 살펴보니 2026년2월에 힐스테이트센텀더퍼스트 라는 브랜드로 입주를 앞두고 있다고 나온다. 최초 검토했던 때와 세대수가 작은걸 보니 평형을 키운거같고, 그때 상업시설이 조금 부담이기도했었는데 (강을 바라보고 남측에 지상층이 높게 있었음) 정리가 된거같아보인다. 결국 그때의 그 머뭇거림이 있었기에 사업진행은 못했고, 현대건설은 해당 상품을 수주하고 공급했다는게 다른 것이아닐까. 사업계획서에서도 다뤘지만 컨셉이 그려졌고, 현장에서의 느낌도 정말 좋았던 현장, 사냥감이었는데 마무리를 짓지 못한 것이 아쉽기만 하다. 우여곡절 없는 사업지는 없을 수 없을 것이고, 그 리스크들을 어떻게 해결해 나가느냐가 그 사냥감을 잡고 못잡고의 결과로 이어지는 것일건데, 겁이 많았지 않았었나 생각을 해보게 된다. 겁 없이 도전하고 부딪히는 과정이 있었다면 그 수영강이 해운대 바다가 보이는 그 사업지의 시행자가 되었을지도 모를일이었을텐데 말이다.