현재 부동산 PF가 한국 경제 전체에 대한 위기를 불러올 수 있다는 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다.

금융권 부동산 PF대출은 21년~22년 부동산 장이 피크였을 때 가장 많이 올랐고, 해소되지 못한채 계속 132조를 유지하고 있습니다.

총 노출액은 230조에 이르고, 브릿지 단계의 연체(11%내외)가 심각합니다.

금융감독원에서 부실 PF정리에 대한 의지를 강하게 표명했지만 아직까지 부실채권 혹은 처분에 대한 두드러진 변화는 느끼지 못하고 있습니다.

브릿지단계에서 본PF로 전환되는 것은 시공사의 결심이 가장 크게 작용하는 것 같습니다.

시공사가 진행하고자 하면 책임준공확약을 통한 금융으로 진척이 있지만,

대우건설/롯데건설과 같이 후순위 지급보증금액을 청산하는 경우도 발생하고 있습니다.

​한국 부동산 PF는 시행사의 낮은 자기자본과 보증이 그 특징입니다.

폭탄 돌리기? 모럴해저드는 그 다음입니다.

1000억짜리 사업을 진행하면서 자기 자본은 30억입니다.

이로 인하여 시행사=사기꾼=용사의 심장으로 사는 사람이라는 오명이 붙게 되었습니다.

2금융권(증권사, 저축은행, 캐피탈)의 자본으로 토지를 매입하고, 기획만 가지고 구도를 만듭니다.

어쩔 수 없이 금융구도, 사업구도를 만드는 PM 및 브로커가 판을 치는 구조입니다.

안되는 사업을 보증으로 되게 만들어야 하니까요.

요리조리 보증을 잔뜩 낀 상품을 만들면 금융사는 다소 적은 리스크로 사업에 참여하니다.

장이 좋을 때야 모두가 웃고 있지만

장이 적당하면 금융사만 웃습니다.

하지만 장이 나빠지면서 차주들이 하나 둘 자빠지고, 보증 제공회사가 힘겨워지면 금융사도 휘청이기 시작합니다.

이 때는 이미 돌이킬 수 없기 때문에 한국 경제 위기로 이어질 가능성이 충분합니다.

1997년 시행사와 시공사가 분리되었습니다.

시공사 한 개 부서가 나오는 경우도 있고, 직원들이 퇴사하여 창업하기도 하였습니다.

돈이 없는 시행사는 시공사에게 돈을 빌려서 사업을 진행했습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 지급보증이 회계에 반영되었고, 시공사는 지급보증에 보수적이게 되었습니다.

대신 책임준공 확약을 가지고 오면서 재무제표 손실을 최소화하며 사업을 진행할 수 있게 되었습니다.

21년 장이 가장 좋을 때부터는 신탁사도 신용도가 낮은 시공사와 함께 책임준공을 제공하면서 위태로움은 커지고 있었습니다.

책임준공이 연쇄적으로 문제를 일으키게 되었고, 이제 책임준공 초과일에 발생한 손해에 대해서만 손해배상을 하는 방식으로 바뀌고 있습니다.

그 전에는 전체 원리금에 대한 중첩적 채무인수를 진행했었죠.

점점 건설업계에 종사하는 분들도 금융권처럼 리스크 회피에 치중하게 되었습니다.

글이나 강의에서 많이 말씀드리고 있지만 한국을 제외한 미국이나 일본은 자기자본 비중이 상당히 높습니다.

이렇게 되어야 사업 전체를 시행사가 끌고 간다고 할 수 있겠죠.

한국에서는 토지매입까지만 시행사가 진행하는 경향이 강합니다.

사업주임에도 불구하고 리스크가 다른 회사로 전이되다 보니 그 회사에서 내는 목소리가 더 커지는 겁니다.

선분양금도 해외는 금융회사에 예치하여 사업성을 증명하지만 우리나라는 그냥 다 씁니다.

심지어 임대사업에서 보증금도 사용합니다.

자기자본 비중은 확대되어야 합니다.

현재 금감원에서는 자기자본 비중에 따라서 금융권에서 읽는 대출 반영 비율을 달리하려고 하고 있습니다.

어제 기자분과 미팅을 했는데 이런 질문이 있더군요.

금융사가 현재 자기자본 투자를 안하는데, 금융사가 향후 유입이 될까요?

저는 "네 들어옵니다"라고 답변하였습니다.

물론 지금은 안들어오겠죠.

하지만 장이 가장 좋을 때 PI, 자기자본투자, 에쿼티 투자 등의 이름으로 다양한 투자가 이루어졌습니다.

현재는 장이 안좋아서 다들 보수적으로 움직이는 거죠.

결국 시장은 수요와 공급입니다.

공급이 2년 정도 줄어드니 지금도 준신축에 대한 열망이 가득합니다.

3년정도 더 공급이 없다고 가정해볼까요?

사람은 옷이든 차든 집이든 새 것에 대한 열망이 있습니다.

공급이 계속해서 없으면 수요가 받침되는 수도권 위주는 공급이 일어날 때 시세보다 더 비싼 값으로 매각 될 수 있습니다.

이렇게 되면 돈이 된다는게 보이니까 금융권이 다시 들어오겠죠.

금융권이 LTV 40%까지 빌려주고, 경공매를 진행해도 40%는 건지겠지라는 단순한 마음으로 접근하지 않고

자기자본 투자에 적극적이게 되면 사업을 더 면밀히 분석할 것입니다.

모두가 사업을 딥하게 분석하면 지금과 같은 위기, 폭탄돌리기 문화는 사라지지 않을까 생각해봅니다.

그 때가 되면 부동산 개발사업이나 PF 등에 대한 강의가 더 인기가 생겨서 자사 앱이 흥하지 않을까 싶습니다.