최적용도를 찾는 것은 위 4가지 중에서 가장 중요한 요소입니다. 다른 요소들은 건물의 하드웨어적 측면에서의 접근이라면 최적용도를 찾는 것은 소프트웨어적 측면에서의 접근이며 신축계획의 핵심입니다. 예를 들어 성수동에 한 부지가 있다고 할 때 어떤 용도의 건물을 만들 것인가의 여부는 신축의 가장 중요한 내용이 되고 사업의 성격을 규정하며 향후 빌딩의 가치를 결정짓는 핵심이기 때문입니다.

특히 대규모 개발사업에서 최적용도를 찾아내는 것은 사업의 성패를 결정 짓습니다. 물론 미리 들어갈 용도시설이 정해진 경우도 있지만 그것도 타당성 검토나 법적으로 지정을 통해 정했을 것입니다. 예를 들어 상업지역이 있을 때 주상복합으로 개발하느냐, 오피스텔로 개발하느냐, 또는 업무시설로 개발하느냐 여부와 같은 것이며 구체적으로는 층별로 주어진 개발방향에서 상가냐 또는 다른 시설이냐와 어떤 업종을 도입하느냐와 같은 내용도 포함되어 있습니다. 그리고 이 최적 용도시설을 찾아내는 것이야말로 상업용부동산 컨설팅에 있어서 가장 중요한 내용입니다.

그럼 이러한 최적용도는 무엇과 가장 관련이 있을까요…? 그것은 바로 수요와 수익입니다. 우선 수요를 기반으로 하여 주어진 입지에서 최적 용도를 찾아내는 것이 중요하며 또한 그 용도시설이 수익을 제공해야 합니다. 예를 들어 서울에서 교통요지에 멀티플렉스를 만들면 성공할 것 같다는 것은 수요의 측면이며 만약 멀티플렉스를 도입하면 그것으로는 수익성이 제대로 나오지 않는다 하는 것은 수익과 연계되어 있습니다. 아무리 좋고 사회 친화적인 시설이라도 수익성이 낮으면 개발이 되지 않으며 그들 대부분은 공공에서 제공합니다. 신도시에서도 공공 건물을 제외하면 수영장이 있는 건물이 거의 없는 것도 이러한 수익성 문제 때문입니다.

다만 수익을 고려하더라도 전략적으로 도입하는 시설들이 있습니다. 코엑스에 있는 멀티플렉스나 수족관 같은 것은 수익성이 낮습니다만 도입을 하였는데 이는 사람들을 흡인하는데 있어 가장 중심기능을 수행하여 이러한 테넌트를 앵커테넌트( Anchor Tenant)라 합니다. 물론 코엑스에서 가장 큰 앵커테넌트는 전시관이겠죠. 여의도 더현대 백화점에 조경을 도입한 것도 이러한 전략적 목적의 하나일 것입니다.

먼저 수요에 대해 언급을 해 보도록 하겠습니다. 수요가 있다는 것은 팔릴 수 있다는 거죠. 의류업체가 옷을 만들어도 수요가 없다면 팔리지 않겠죠. 그래서 비용을 들여 시장조사를 하여 수요의 유무와 어떤 지를 파악하고 트렌드를 이해하려고 노력합니다.

부동산도 마찬가지입니다. 수요가 어떤 지를 파악해야 상품을 만들 수 있습니다. 그리고 그 수요를 파악하기 위하여 하는 것이 바로 입지분석이나 상권분석 등입니다. 부지 분석이나 입지분석, 상권분석은 수요를 찾기 위한 도구입니다. 입지나 상권분석을 할 때는 그 자체가 목적이 아니며 수요가 무엇인지를 찾기 위한 도구라는 생각을 염두에 두고 행하면 보다 정확하게 목적에 다다를 수 있을 것입니다.

이러한 수요에는 현시된 수요와 잠재된 수요가 있는데 신축에서는 잠재된 수요가 훨씬 더 중요합니다. 왜냐하면 그 부지가 가지는 가치는 잠재된 수요를 최대한 이끌어 되어 건축물에 구현하는 것이니까요. 어떤 오래된 동네 시장에서 기존 건물의 수요를 조사해 봐야 현재 나타나고 있는 모습 그대로의 수요일 것이며 이것이 현시된 수요입니다. 반면 그 동네 시장에서 어떤 건물을 허물고 신축을 할 때에는 현재 드러난 수요가 아니라 어떻게 하면 최대한 사람들을 끌어들일 수 있을까… 수익성을 좋게 할까… 등과 같은 고려를 하며 용도를 정합니다. 성수동에 있는 오래된 공장을 허물고 다시 그런 공장을 짓지는 않고 지식산업센터나 업무시설 등과 같은 시설로 개발하는 것도 잠재적인 수요를 고려하여 도입하는 것이죠. 마찬가지로 오래된 단독주택을 철거하고 유사한 주택을 짓지 않고 중소형빌딩으로 만드는 것도 부지 잠재력을 최대한 고려한 것입니다.

잠재된 수요와 현시된 수요의 가장 극단적인 사례는 신도시일 것입니다. 어떤 신도시가 토지조성사업을 하고 있을 때 현시된 수요는 기존의 농촌의 모습과 다를 바 없습니다. 하지만 잠재된 수요는 신도시가 완공되어 입주민이 들어왔을 때 어떤 상황이 되느냐 하는 잠재수요에 의존하여 상업용부동산이나 주거시설을 개발합니다.

중소형빌딩은 대규모 개발사업과 같이 최적 용도를 찾는 것처럼 복잡하지는 않습니다. 다만 중소형빌딩도 위치나 규모 등에 따라 좀 더 복잡성 여부가 결정됩니다. 그리고 대로변과 이면도로 부지를 검토할 때에도 동일한 면적의 토지라도 그 검토영역은 대로변이 훨씬 많습니다. 왜냐하면 대로변에 들어갈 수 있는 시설이 이면도로에 들어갈 수 있는 시설보다 훨씬 많으니까요.

최적용도를 찾을 때 만약 건축주가 생각해 놓은 용도가 있다면 그것을 가장 우선하여 검토해 보아야 합니다. 건축주의 목적이 무엇보다 중요하니까요. 그것이 없다면 최적용도는 제거작업이라고 할 수 있습니다. 주어진 부지에서 도입 가능한 시설 중에서 가장 관련성이 적고 수익성이 낮은 시설부터 제거하여 나갑니다. 그리고 입지나 상권에서 어떤 시설이 좋으냐 하는 것을 하나하나 선택하여 검증해 보아야 합니다. 또한 가장 가능성이 높은 시설부터 하나씩 검토를 하여 나가는 방법도 있습니다.

이러한 최적용도의 도입을 검토하는 이유는 뭘까요…? 건축이라는 것은 미래의 일입니다. 그것이 몇 달이 될 수도 있고 몇 년이 될 수도 있는 미래입니다. 건물은 한 번 만들어 보고 마음에 들지 않으면 철거하고 다시 건축할 수 있는 대상이 아닙니다. 그래서 사전에 충분히 검토하고 검증하여 보아야 합니다. 한 번 잘못 만들면 최소 50년을 손해 볼 수도 있습니다.

검증한다는 것은 다름 아니라 이야기가 이해되고 설득력이 있어야 한다는 것을 의미합니다. 그리고 이러한 이해나 설득은 목소리가 크고 강한 주장으로 되는 것이 아니라 납득이 가능한 내용들로 구성이 되어 있어야 합니다. 그렇기 때문에 자료를 찾고 객관적인 통계를 인용하여 보고서를 만드는 것이죠. 그리고 이러한 보고서를 베껴서 근처에 있는 다른 곳에 적용을 하려해도 맞지 않는 경우가 대부분인데 그 이유는 부지의 개별성 때문입니다. 개별성으로 인하여 전제가 되는 입지와 상권 요소 등이 다 다르게 되는 것입니다.

최적의 용도시설을 찾아 낼 경우에 층별로 어떤 시설을 배치하느냐 여부도 중요한 내용 중의 하나입니다. 예를 들어 5층짜리 건물이 있을 때 2층이 공실이 되었는데 어떤 고시원이 들어오겠다고 하여 임대를 내어 줍니다. 그러면 3층 이상에서는 음식점이나 의료시설, 학원 등과 같은 시설의 도입이 힘들어집니다. 어떤 빌딩은 9층짜리 빌딩으로서 8층까지 음식점이 있던 빌딩이었는데 5층이 공실이 나자 한의원에 임대를 주었습니다. 그 빌딩은 어떻게 되었을까요..? 현재는 6층 이상에 있던 음식점들이 다 나가버리고 다른 업종이 들어와 있으며 당연히 임대료는 더 낮아졌습니다.

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그런데 부동산에 종사하는 사람이 아니라 일반인으로서 건축을 하거나 투자를 하려고 하는 사람들은 최적의 용도를 어떻게 찾아낼까요…? 통계나 각종 자료를 찾아 보고 보고서를 만들어야 할까요..? 그럴 필요는 없습니다. 단지 ‘확신’이 드는 용도시설을 찾아 내면 됩니다. 그럼 ‘확신’이 드는 용도를 어떻게 찾을까요..? 이것을 찾는 것에는 ‘상상’이 동원되며 ‘연습’을 할 수도 있습니다.

예를 들어 집으로 가는 골목이나 회사로 향하는 도로변에 오래된 주택이 하나 있다고 가정해 봅니다. 그 토지를 타겟으로 삼는 거죠. 그리고는 그 건물을 철거했을 때 나는 어떤 건물을 지을까 상상해 보는 겁니다. 그리고 이러한 상상은 일반적인 수준에서 이루어지면 됩니다. 처음에는 그 단독주택을 철거하고 어떤 건물을 지을까 고민하다 보면 여러가지 안이 떠 오를 것입니다. 1층에는 상가를 넣을까…? 2층 이상에는 무엇을 넣을까…? 이런 의문들이 떠 오르고 하나하나 아이디어가 솟아 나게 됩니다. 어떤 주택이나 건물 또는 토지를 대상으로 한 이러한 연습은 비용이 들지 않으며 그 단독주택 주인은 ' 내가 그런 연습을 한다' 라는 것을 알지도 못합니다.

먼저 건물의 규모나 건폐율, 용적률 등에 대해 간단하게 알고 목적 대지에 대해 파악을 할 수 있는데 이는 잠시의 수고를 하면 됩니다. 모르면 주변에 있는 중개사무소에 들러 커피를 마시며 물어볼 수도 있습니다. 그런 다음에 층별 용도를 고려해 봅니다. 1층은 상가로 하고 2층은 사무실로 할까? 아니면 한의원이나 헤어샵 등 다른 시설을 넣고 3층 이상에는 원룸을 넣는 것이 어떨까 생각해 보기도 합니다. 그럼 또 드는 의문이 있습니다. 여기 3층 이상에 원룸이 될까? 라는 의문이 들면 주변의 건물들을 관심을 가지고 살펴보게 됩니다. 오고 가고 하면서 원룸의 분포도 알게 되고 수익성도 어느 정도 파악하게 됩니다. 그런데 주변의 고시원이나 원룸 등의 시장상황이 여의치 않다고 하면 다른 시설을 검토할 수 있습니다. 그럼 원룸 대신 사무실을 넣으면 어떨까? 그리고 1층에 상가를 넣는다면 어떤 업종으로 하는 것이 좋을까…? 등과 같은 내용에 대해서도 고민을 하며 주변 상가와 업종들을 살펴보게 되며 만약 주변의 변화가 일어난다면 그 변화가 일어났을 때 어떤 시설이 더 좋을 지 여부에 대해서도 생각해 봅니다.

처음에는 약간 혼란스러울 수도 있으며 시간이 필요하기도 합니다. 개략적인 시설들을 연습 종이에 대충 그려보고 그것에 대해 생각해 본 다음 다른 시설이 더 좋겠다 싶으면 다시 건물의 층별 구조를 그려 봅니다. 그냥 볼펜으로 쓱쓱 그리면 되며 굳이 자도 필요 없습니다. 스케치 하듯이 대충 그려보고서 검토의 과정을 거치다 보면 어느 수준에 이르러 비교적 마음에 드는 건물의 용도가 나올 수 있습니다. 비록 러프하지만 이 정도면 괜찮다는 생각이 들면 최적 용도에 근접한 내용이 되는 것입니다.

이와 같이 상상을 통하여 건물을 구상해 보고 입지와 상권 주변의 다른 건물들을 살펴 보고 또 주변 변화 여부 등을 검토해 본다면 충분히 최적의 용도를 찾아낼 수 있습니다. 위의 연습을 본인의 부지에 적용하여 하나하나 비교하고 검토해 보아 최적의 용도를 찾아내고 그 다음에 설계를 진행해야 할 것입니다. 그렇지 않고 설계사무소에 가서 가설계를 부탁하면 건축사 마음대로 설계를 진행하게 되어 시간도 소요되고 혼란이 가중될 수 있습니다. 만약 건축사가 프라이드가 높은 사람이라면 더 어려울 것입니다. 건축주의 의향은 설계에 반영되고 그 반영된 설계에 따라 건설사는 시공해야 합니다. 이처럼 건축의 의향에 부합하고 수익성과 타당성이 결합된 건축 목적이라면 사업을 추진하는데 흔들림 없이 진행할 수 있을 것입니다.