뉴스나 인터넷 검색을 하다보면, 집을 짓거나 인테리어를 하는 과정에서 계약의 중요성에 대한 글을 많이 보게 된다. 대부분 공사 진행 중 발생하는 공사비 증액에 대한 내용인 경우가 많다. 아무래도 돈과 관련된 민감한 소재이기도 하고, 실제 현실에서 많이 발생하는 사례이기 때문이다. 건축주는 누구나 정해진 비용 안에서 양질의 결과물을 얻고자 한다. 이는 건설이외의 대부분의 소비자로서 갖는 정상적인 사고이다. 그런데, 유독 수주산업인 건설의 경우 잦은 공사비 변경으로 인한 분쟁사례가 많다. 이것은 제조업과 다른 산업의 특성과 현장에서 발생하는 수많은 변수들에 기인하는 경우가 많다. 그리고, 이러한 변수의 귀책이 어디에 있는냐가 결국 쟁점이 되는 경우가 많다.

 물론, 기사의 내용처럼 비양심적인 방식으로 사업을 하는 업자들도 많이 있는 것이 사실이다. 하지만, 그 중에서는 어쩔 수 없이 실제 여러 가지 사유로 인해 원가가 상승하여, 증액을 요청하는 경우도 많다. 이는 사업체의 자체 역량이 부족하여 원가관리가 안되었을 경우도 있고, 자연재해, 전염병, 국가비상사태등 불가피한 상황에 기인할 수도 있었을 것이다.

 그런데, 이번에는 발주자(건축주)의 의사결정의 시기에 대해 이야기해 보고자 한다. 과연, 발주자의 의사결정이 건설과정에 있어 원가에 미치는 영향은 어떻게 될 것인가? 물론, ‘설계를 하고 그에 따라 시공을 하는데, 의사결정은 이미 된 것 아닌가?’ 하는 생각을 하는 독자들이 많이 있을 것이다. 이는 건설과정(특히, 국내 개발사업)의 PROCESS를 이해하고나면 생각이 달라질 수 있다.

 근래 뉴스에서 PF대출이니 브릿지대출이니 하는 기사들을 심심치 않게 보게 된다. 이는 국내 부동산개발사업의 특성에 따라 필연적으로 발생하게되는 금융기법이다. 국내에서 사업을 하고자 하는 개발주체는 토지비의 5~10% 수준의 자기자본(EQUITY)을 가지고 사업을 시작하게 된다. 그리고 부족한 자금은 금융권에서 대출을 받아 이뤄지게 된다. 토지매입부터 착공까지의 대출기간에 조달하는 것을 브릿지대출이라하고, 착공 후 사용승인까지 공사기간동안 조달하는 것을 PF대출이라 한다. 국내 개발사업의 이러한 특징(자금을 차입하여 사업을 하는)으로 인해, 국내 개발사업의 제일 중요한 요소 중의 하나가 바로 사업속도이다. 즉, 시간, 이자와의 싸움이다.

 그러다 보니, 자연스레 건축허가, 착공을 목표로 설계를 진행하게 되고(기획설계, 기본(인허가)설계가 해당된다.) 이렇게 진행된 설계도서를 가지고 착공을 진행하면서 실시설계를 완성하게 된다. 물론, 인허가청에는 인허가를 받기 위한 수준의 도서를 꾸려서 제출을 하게된다. 그리고, 실시설계과정에서 발주자의 여러 요청사항들이 발생되게 된다. 착공 후 발주자의 요청사항들은 설계변경 사항이 되어 변경계약의 사유가 되게 된다. 이 때, 변경내용이 SPEC의 상향조정이나, 면적증가등 실제 공사수량이나 단가의 변경을 수반하는 사항이라면 상호간의 분쟁으로 이어지는 경우가 미미한다.(물론, 금액의 적정성에 대한 이견이 있을 수는 있다.) 하지만, 이 변경사항이라는 게 발주자와 시공자 간의 인식차이가 있을 수 있는 사항인 경우 얘기가 달라진다.

 예를 들어보도록 하겠다. 최초 착공 시 시공사에게 제공된 도면에 5층의 경량칸막이 도면이 그려져 있다고 하자. 이 때, 시공사는 그 칸막이 기준에 맞춰 그려진 각종 도서(건축,기계,전기)에 따라 필요한 자재를 발주하고, 골조공사 기간동안 설비, 전기 매입시설을 선시공을 한다. 그러던 중 발주자의 변경요청에 따라 경량칸막이 라인이 바뀌게 되었다고 하자. 이 때, 발주자는 그 시점에 공사를 하지 않았으니 금액변경은 없다고 인식을 하는 경우와 시공사는 기 시공된 각종 매입시설물과 경량칸막이 시공을 위해 기 발주한 자재비(물론, 다른 곳에 범용적으로 사용될 수도 있다.)등을 설계변경 사항으로 인식하게 된다. 또한, 이러한 변경을 위해 수반되는 설계도서 작성, Shop도면 검토, 기타 가설준비등의 별도 발생비용도 생각을 하게 된다. 이러한, 상호간의 입장차이가 현저하게 나는 경우 소송까지 이어지게 되는 것이다.

 자, 그럼 한발 더 나아가 생각을 해보도록 하자. 이 때, 발주자나 시공사에 유사사례에 대한 경험이 풍부하고, 발생 RISK에 대한 검토가 된 관리자가 있었을 경우, 해당 부위의 검토에 대해 언제까지 변경사항이 확정되면 원가적인 상승이 없는지에 대한 검토가 되었을 것이다. 이런 경우 발주자나 시공사 모두 예측하여 준비를 하게되고 당연히, 추가적인 원가가 발생하지 않게 된다.

 바로 ‘의사결정의 시기가 언제인가?’ 하는 것을 상호 인식하고 커뮤니케이션 하는 것이, 현장에서 발생하는 보이지 않는 원가를 없앨 수 있는 중요한 KEY 이다. 이런 부분들을 없애고자 대형 프로젝트를 발주하는 발주자의 경우 경험있는 PM과 CM을 고용하여 RISK를 해소하려고 한다. 이 때, 투입하는 비용이 시공사와의 분쟁에서 발생하는 추가 투입비용보다 적다는 것을 경험적으로 인지하고 있는 것이다. 게다가, 더 나아가 근래에는 PRE-CON 기법을 도입하여, 시공사의 자체 노하우를 사전에 반영한 설계를 수행하며, 어느 정도 원가상승에 대한 CAP을 씌워 원가상승을 통제하는 방식마저 도입하고 있다.

 물론, 독자들이 준비하는 프로젝트가 이런 대형 프로젝트의 조건을 다 적용할 수는 없을 것이다. 그리고, 그 만큼 복잡하거나 변경사항이 많지 않을 수 있다. 프로젝트에 따라 발주자의 경험과 설계자의 경험만으로도 이러한 변수들을 예측할 수도 있다. 아니면, 소규모나 개인으로 활동하는 PM을 활용하여 이러한 RISK를 줄일 수 있는 방법이 될 수 있지 않나 하는 생각도 든다.