평창 알펜시아700 골프장 인근에 위치한 타운하우스 상품을 만나게 된다. 건물은 지어져서 리조트, 골프장을 이용하는 사람들이 숙박을 하며 운영이 되고 있었다. 동물원에 있을 때 알게된 지인과 꾸준히 연락을 주고 받으면서 지내왔었고, 그렇게 동물원에서의 인연이 야생에서도 이어지는 드문 케이스였었다. 지인은 해당 상품의 분양성, 임대활성화를 위한 ‘획기적인 아이디어’ 그리고 준공이 되었으나 미분양이 존재한 상황에 대한 부분으로의 시장조사를 요청해왔다. 지금은 반품한 친구와 해당 사업지를 구경하러 갔다. 오는 길에는 그 친구가 보고 싶어했던 사업지를 둘러보기도했다

골프장과 인접해있는 타운하우스를 흔히 골프텔 이라고하고 골프장 이용에 대한 편리성과 골프장 조망 등에 대한 가치를 높게 평가하여 높은 가격에 분양하는 사례를 그간 종종 보아왔었는데, 해당 사냥감은 골프장 외부에 위치해 있었고, 때마침 평창으로 통하는 고속도로 개통 등으로 인해 수도권과의 접근성이 향상되다보니 인프라가 부족한 그 곳에서의 이용이 많아 보일것이라는 생각이 들지는 않았다. 수도권에서 매입하고 운영주체에게 관리를 맡기고, 그 운영주체가 골프를 치고 나온 이용자들 혹은 그전에 하루 숙박하고 골프를 치려는 수요자들에게 어필을 해야하는데, 그런 시설적인 부분도 갖춰져 있는 것은 없었다. 그냥 강촌 MT오는 대학생들처럼 음식 사오고 알아서 각 호실 안에서 먹고 치우는 그런 상황이 전부인 타운하우스 컨셉의 단독주택 군락으로 인식되어지는 공간이었다.

어떤 사업장이든 잘되면 잘 되는데로, 혹 안되면 안되는대로의 이유가 있기 마련이다. 사냥감에 갖가지 이유가 있는것처럼 말이다. 사냥 준비부터 사냥 완료까지 일사천리로 되는 사냥감도 있고, 정말 해도 해도 안되고 게속 시간, 체력, 사냥도구를 허비하면서 쫓아다니는 그런 사냥감도 있을 것이다. 혹은 잘 우리에 가두두음에도 불구하고 놓칠 수도 있고 혹은 사냥을 마무리하고 고깃덩이를 얻어야하는데 사냥은 잘 했는데 고깃덩이를 얻지도 못하는 경우가 있을 수 있을 것이다. 그래서 치밀하게 계획하고 또 수시로 계속하여 리스크 매니지먼트를 해야하는 이유가 여기에 있는것일거다. 늘 들여다보지 않고 그냥 한번의 느낌 혹은 감으로 사냥을 진행했다가는 낭패 보기 일쑤가 된다. 아마도 평창 알펜시아700 골프장, 그리고 리조트에 초인접 했다는 그 자신감이 준공이후까지의 미분양, 그리고 3차 부지 개발에 대하여도 불투명한 상태인 상황이었다.

시장조사를 갔을 때 이용자가 없었던 것은 아니었다. 나가는 사람도 있었고 때마침 들어오는 사람도 있었는데, 떠나는 혹은 떠났던 호실의 문 앞에는 술병이 어지럽게 놓여있었고 그 느낌은 단지의 이미지를 저해하는 요소로 보여졌다. 결국 관리가 안되는 상황이었던 거다. 단지 주변을 걸을 때도 대로변에서 가장 눈에 잘 띄는 곳에 컨테이너, 현수막이 놓여져있었고, 단지의 가장 뒤쪽 외곽 도로와 산이 만나는 지점은 공사하고 남은 자재들이 어지럽게 쌓여있었고 뭔가 모르게 그냥 어수선한 그런 느낌이드는 상황이었다. 혹 관심을 가진 수요자가 분양을 받으려고 혹은 임차로 들어오려고 한다고해도 그런 환경들이 그닥 긍정적으로 작용하지는 않을 것같아보였다. 사냥감을 처음 만나는 그 느낌이 좋은 상태로 가지 못하는 이유가 바로 그 사냥감, 그 현장에 있었다. 외부에서 아무리 수요자들 찾아서 끌어들인다고 하더라도 내부가 정리가 안되면 안되는것일건데 말이다.

안되는 상품에 가서 안되는 이유를 찾는거야 손쉬울 수 있다. 그걸 찾으려고 평창까지 간 것이 아니기에 뭔가 새롭게 디벨롭 할 수 있는 그 무언가를 찾아내려고 머리를 굴리고 생각을 하고 주변과의 포지셔닝등에 대해서 다양하게 시나리오를 그려보았다. 다행히 야생에서의 그간 접해왔던 사냥감들과의 경험치가 다양한 생각을 평창 사냥감 위에 오버랩 되는 것을 느낄 수 있었고, 그 자리에서 PC 작업을 하지는 못했지만 연신 수첩에 이런저런 아이디어를 적어내려갔다. 머릿속에 생각난 그것은 그때 그 자리에서 바로 적어두어야한다. 그 느낌의 정도는 뒤에 적으면 흐려진다. 디벨로퍼에게 메모는 필수다.

분양이 안되고 공사비, 금융비용을 갚지 못하면 채권단에서는 ‘공매’를 통해서 해당 사업지를 싸게 팔아서 그들의 채권을 확보하려고 할 것이기 때문에 이렇게 준공이 되고 투입된 돈을 제때 갚아나가지 못하는 사업장들은 하루하루 한순간 한순간이 정말 중요할 수 있기 때문에 약한 약을 처방하기 보다는 강한 약을 처방하고 또 그로 인한 효과가 나타나게 하는 것이 필요하기도하고, 또 채권단에서도 볼 때 ‘아~ 그렇게 하면 좀 팔리겠는걸?’ 하면서 동의하는 마음이 들게끔 해주어야 당장의 큰 외부에서 발생하는 위기를 모면할 수 있을 것이라는 생각이 들었다. 그래서 취사선택은 지인이 하겠지만 나름 ‘합집합’의 방식으로 내 스스로 자르지 않고 있는 것들을 다 모아서 제안을 해보았다. 물론 그 제안들 중 어떤것이 이 컨디션에 서 맞는 선택일지는 외부에 있는 사람은 모른다. 혹 이미 그 처방으로 제안한 내용들을 실행한다고해도 버스는 떠나갔는지도 모를일이고 말이다.

내용을 보내고 나서 결과는 궁금했으나, 애써 지인에게 물어보지는 않았다. 그런데 사실 그 뒤로 그 평창의 사냥감이 죽었는지 살았는지 난 아직도 알지 못한다 (4년이 지났는데도 말이다) 늘 그랬지만 야생에서는 ‘야 저쪽으로 가면 좋은 사냥감이 있으니 가서 한번 봐줘봐~ 어떻게 사냥하고 얼마의 고깃덩이가 나올지~’ 말하는 사람들이 있다. 먼저 그 사냥감을 접했거나 1%라도 그 사냥감에 대한 권리?가 있다고 생각하는 사람들 말이다. 야생에 늦게 나오고 잘 모르는 나 같은 사람은 그 말을 믿고 그 사냥감에 대해서 분석하고 조사해서 결과물을 전달한다. 그러나 딱 거기까지다. 그 사냥감이 어떻게 되고 어디로 가고 죽었는지 살았는지~ 하는 그런 내용들에 대한 피드백은 없다. 평창 사냥감도 그랬다. 후의 이야기이지만 그 지인은 그 이후에도 이런저런 사냥감을 나에게 조사해달라고 요청을 했고 어느순간 나는 No 라고 이야기를 해주었다. 물론 그 사냥감을 조사하고 또 분석해줄 수 있지만, 그 지인이 추구하는 요양시설, 팬션, 모텔 등에 대한 지향점과 내가 지향하는 점이 맞지 않는것도 있었다. 설사 그 사냥감에서 고것덩이가 엄청나게 쏟아져 나온다고해도 내가 추구하는 그런 사냥감은 아니었다고나할까. 그래서 나역시 과감하게 No 라고 이야기를 했었던거같다. 갑옷을 모두다 고쳐서 방어를 하려고 하지말고 창을 고쳐서 한방에 적을 쓰러뜨리는 것이 낫다고하듯~ 아닌건 아닌거다. 계속 그렇게 엉뚱한 사냥감 쫓아다니는 것은 나 스스로에게 좋지 않다고 생각을 한다. 한두번정도 부탁하는것이야 친분도 있고하니 그렇게 조사하고 봐줄 수 있지만, 그건 무수히 많은 갑옷의 구멍과도 같은 것이라고 생각이 들기에 과감하게 대응을 해야한다. 그래야 내 시간을 내가 온전히 쓸 수 있는거다. 야생의 경험이 좋지만 그 모든 경험을 다 하기에는 내 인생, 내 시간이 너무 부족하기 때문이다.

그 사냥감이 어떻게 되어있는지 지도로 살펴보니 2021년도에도 그대로인 상태이다. (시장조사 다녀온 뒤로 1년 뒤이고 현재 기준으로는 2년 정도 전이 되겠다) 2022년 고금리 흐름 속에서 사업을 팔기도 애매했을 것이고 아마 코로나19 때의 여파로 그나마 힐링하는 수요자들에게 관심이 있었을 것 같기도하나, 그때 보았던 그런 관리 상태였다면 큰 성과로 이어졌을지에 대해서는 의문으로 남는다. 혹 평창 그곳을 지나가게 된다면 궁금해서라도 한번 안을 들여다보고 싶어진다.