3 - 3 - 3 - 1 법칙?

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오늘 미용실을 다녀오다가 문득, #강의 에 대한 열망?에 대해서 되새겨보는 시간이 잠시 있었다.

#디벨로퍼 로서 어떤 이야기들을 하게되면 모든사람에게 좋은 시간이되고 유익한 순간이 될까~ 고민해보다가, 급 떠오른 이야기가 있었다.

(물론 이렇게 평소에 정리해둔다고해서 꼭 강의로 이어지는것은 아니니 큰 기대는 하지 않지만, 그럼에도불구하고 이렇게 정리라도 해두지 않게되면

강의를 안 하더라도 아쉬울듯하여 (강의를 하든 안하든 내 스스로에 대한 정리는 필요한 것이라고느꼈으니까~)

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처음생각난 3-3-3-2 법칙? 이라는것은

핵심적으로 요약해보자면

토지비용으로 30%

건축비용으로 30%

필수사업비료 30% 를 사용해야 나머지 10%가 사업이익이 되는 나름의 안전한 사업이다~ 라고하는 그간의 사업지(프로젝트) 검토를 토대로

발견한 나름의 황금비율? 이라고나할까~

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물론, 꼭 각 항목별의 지출금액 비율이 해당 수준을 맞춰야만 우수한 사업이 되는것은 아니다.

토지+건축 비용이 지출항목의 60% 수준이라고해도 무방하다

만약 토지비용과 건축비를 합하여 50%가 된다면 사업이익쪽으로 10%가 넘어가는것이니까 (지출금액을 남기는게 사업시행자의 이익이 되듯)

사업성은 더더욱 좋아질 수 있을 것이다.

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최근 자재비, 건축비, 인건비 등의 상승은 물론, 금융조달비용 또한 올랐기 때문에 황금비율에 맞아 떨어지는 사업지를 찾기란 쉽지 않을 수 있을 거다.

거기에 분양가격까지 하락하다보니 (최고점 대비) 점점 더 사업시행자인 개발회사에서 사업지를 발굴해서 사업을 진행하기에는 더더욱 어려운 환경으로

가고있음은 두말하면 잔소리다

그럼에도불구하고 사업지를 최초로 검토하고 토지비용, 건축비용, 필수사업비용(대다수가 금융비용이겠지만)을 넣어본 #사업수지표 로 개략적인 비율을 계산해볼 수 있다.

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1.토지비

매도자인 토지주가 내놓는 가격을 매수자가 임의대로 조정할 수 있지는 못할 거다. 물론 해당 토지의 입지력이 워낙에 좋아서 어떤 상품을 배치하더라도

수요가 물밀듯 많다고 여겨진다면 그 토지를 꼭 매입해야할것이나, 그런 토지가 나에게 다이렉트로 접수되고 또한 사업성을 검토하는 시간을 무한정

주는것은 그닥 실현 가능성이 희박한 일이기때문에 잘 판단해야할 일이기도하다.

토지주를 잘 알고있는 브로커를 꽉 잡고 있던가. 혹은 토지비용을 조금 더 주더라도 다른 쪽에서 매출을, 사업이익을 올려놓을 자신이 있는 복안이 있던가 말이다.

이야기가 잘 풀린다면 토지가격을 조금 깍더라도 사업이익에 대한 게런티로 유인해 볼 수도있을 거고, 어차피 상업시설에 대한 100% 분양은 어려운 것일수있으니

상업시설 혹은 비인기 시설에대한 대물 지급 등으로의 유인책을 써서 토지가격에 대한 지나친 상승을 막아보는것도 필요해보인다. 아니고 절대적으로 가격을

네고가 어렵다면 인허가 기간동안 외부의 상황이라도 좀 좋아질 수 있도록 잔금 납부 기간을 최대한 늘리는 방법에 대해서도 고민해볼 필요가 있을 거다.

앞서 언급한 토지비,건축비,필수사업비(금융조달비) 들 중 가장 마음대로 못하는 것이라면 토지비용이 아닐까 싶다. 물론 토지를 가장 저렴하게 매입하는것이

사업성공의 지름길이지만, 어쨌든 토지를 매입하지 못한다면 아예 사업 시작이 불가능한 것일테니 말이다.

용적률 등이 높다고해서 무조건적으로 가격이 동반 상승하는 토지에 대해서는 다시금 생각해봐야할 것이다. 토지가 허락하는 그 양에 맞게 짓는다고해서

무조건적으로 좋은건 아니다. 외부 환경이 어려운 때 피에프 금액도 늘어나고 , 건축비도 늘어나고 등등 사업진행이 더 어려울 수 있기도할 수 있으니,

사업부지에 맞는 최적화된 규모만큼 짓는것에 대해서도 충분히 고려해야할 것이다.

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2.시공비

500만원대 아파트 공사비 운운하던 시절은 지난간지 오래가되었다,. 지금은 뉴스에서보면 800만원대의 가격대로 올라선 상황이기도 하기때문에 토지비용 보다

오히려 건축 시공비용이 더 큰리스크로 작용할 가능성이 높아진것도 있다. 거기에 분양환경, 자금조달도 어려워진다보니 #책임준공 으로 신용보강을 해주어야할

시공사와의 협업이 점점 더 어려워지는 것도 시공비용에 대한 단순 숫자만의 리스크를 넘어서는 전반적 어려운 현실의 모습이라할 수 있을 것이다.

그럼에도불구하고 사업진행을 위해서는 시공사가 꼭 필요한 부분이니 토지비에대한 주의와 더불어 시공비용에대한 최적,최소화를 위해서도 각별히 신경을 써야할

부분이다.

물론 규모가 크면 상대적으로 평당가가 낮아지는 효과?로 이어질 수 있지만, 분양환경이 좋지 않은 상황에서 연면적만키운다고 사업에 도움이 되는것도 아닐테니~

그 조절점을 찾기 위한 #민감도분석 에 대해서도 체크해야할 것이다. 또한 아파트의 경우 지하층을 분양할 수 없는 한계가 있는데, 주차를 확대할 수록 지하층

연면적이 커지고 이에 따른 시공비용이 증가하는데 바로 매출로 이어지지 않으니 이부분에 대해서는 다양한 아이디어를 짜내야할 부분일 것이다. 건축법의

오피스텔이나 상업시설은 지하층을 판매할 수 있으니 아파트 보다는 지하층에 대한 건축비용에 대하여 다소 경쟁력은 확보할 수 있을 것으로 보여진다.

준공시점에 시공사에서 어떻게든 추가비용을 요구할 것이 분명하지만, 분양만 잘 된다면 그때가서 해결해도 될 사항이고, 감리, 직발주 등을 통한 사전에 리스크

헷징에 대한 부분으로의 검토로 에스컬레이션을 도입해서 리스크를 최소화하는 것도 고려해볼만하다

토지 매입시의 옵션들처럼 시공사와도 다양한 옵션을 통해서 ‘내편’으로 만든다면 조금은 여유있는 사업환경을 만들수 있지 않을까 생각이든다.

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3.필수사업비 등 (금융조달비용)

지출비용중 가장 리스크하고 통제가 불가한 부분이 아닐까 싶다.

토지비용의 잔금, 시공비용의 100% 수준을 외부에서 즉 대주단에서빌려와야하는데~ 그게 만만치 않기때문이다. 1000억을 5% 수주으로 빌린다면 1년에

50억이면 되었을 이자비용이 이제는 100억으로 두배 가까이 상승된 것이 사업을 진행하지 못하게하는 가장큰 걸림돌이 될 가능성이 크다.

의도치않게 대주단에서 사업이 리스크하다면서 사업시행자인 디벨로퍼에게 에쿼티를 좀더 태우라고 (기존 10%에서 20% 수준으로~) 요청하는 옵션이

붙게된다면 토지가격에 대한 10%를 더 태우지 않고는 사업진행이 어려울 수 있게될 수있다. 토지가격이 1000억 이라고한다면 100억이 더 있어야하는것이듯

이부분역시 가장 큰 리스크가 될 가능성이 있다. 이자비용을 협의하기 이전에 말이다.

예전에야 피에프 한다고 대주단 줄세워서 낮은 이자율로 선택하던 때도 있었는데~ 이제는 오히려 금융사인 대주단을 가장 대우좋게 그리고 최우선으로

협업하면서 진행해야 하는 상황이 되었으니 개발 환경도 참 많이 변했다고 느낀다. 깃발 꽃으면 분양되고 자금 회수하는데 문제없던 시기가 아니다보니

대주단도 스스로의 대여금을 지켜야하는 각자의 명분에 최선을 다하는 것일테니 그걸 어쩌겠는가~ 금융파트너인 대주단은 점점 더 잣대가 기준이 높아질

것이기에~ 누가봐도 될 자리라고하더라도 에쿼티, 금리, 경제환경 등에 대한 부분 등의 #운칠기삼 이 수반되지 않는다면 사업주가 원한다고 해서 다 사업이

진행되는것은 아닐거다.

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종합적으로 보자면,

토지를 가장 저렴하게 사는것부터가 시작이 되어야한다. 그래야 대주단에서 요구하는 에쿼티의 증액이 발생되더라도 최소한의 금액으로 커버가 가능할

수 있기 떄문이다. 또한 시공비용이 조금 상승한다고해도 토지비용에서 룸이 생긴다면 어느정도는 버틸 수 있지 않을까~ 하는 생각이다.

지난 프로젝트에서의 경험치로 보자면, 10층 넘게 지을 수 있는 토지임에도 불구하고 빠른 진행을 위해서 지하1층~지상2~3층으로 건축 규모를 낮게하여

사업이익이 20~30% 수준으로까지 끌어올린 경험치가 있었다.

건축기간은 1년~1년6개월 수준으로 아마 용적률을 최대치로 찾아먹었다면 사업 외형은 커졌겠지만 3년~4년에 1개의 프로젝트하기에 급급했을 것인데~

사업의 착공~준공 기간을 짧게 가져가는것이 시공비, 금융비용을 아끼는, 절약하는 지름길이기도하니 건축규모에 대한 부분도 함께 고민해야하는 사항이라고

생각이든다.

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지금도 사업지를 찾아 소소하게 검토하고 있지만, 예전처럼 활발하지도 않고, 무엇보다 토지잔금을 책임져줄 대주단인 금융권이 소극적이다보니 뭔가

도모하기도 어려운 상황이기도하다. 또한 투자자들역시 투자에 대해서 리스크하다고 생각하는 상황인지라 처음 마중물도 그리고 잔금도 여러가지로 어려운

상황속이다보니 검토가 더디고 힘들고 어려운 상황을 맞고 있다.

그래도 살아날 것이라고 믿어의심치 않고 있기에~ 그리고 24년간 디벨로퍼 로서 업을 삼아 지냈던 내 나름의 방향성을 믿기에~ 첫 강의 내용에 대한

3-3-3-1 법칙에 대해서 나름 정리를 해보았다.

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딱 이 법칙에 들어맞는 것은 아닐지라도,

어느정도의 '감'은 있어야하기에~ 이 비율을 넘어서거나 하면 일단 '빨간 사이렌' 울려보고~ 좀더 집중적으로 보는것도 고려해볼만하다.