지난 야생에서의 생활속에 접했던 사냥감 ( = 사업지 혹은 프로젝트 등)을 회상하는 그 시간들은 그 사냥감을 접했을 그때보다는 조금 덜 할 수 있지만, 그럼에도불구하고 큰 인사이트를 주는 회상의 시간이기도했다. 그때의 그 사냥감에 대한 느낌은 물론, 함께 도와준 사람들과 그 과정과정에서의 느꼈던 소소한 느낌과 감정들이 회상하는 시간속에서 고스란히 느껴지기도했다. 물론 기억하고 싶지 않은 기억도 있었고, 왜 그때 그렇게 하지 말고 다르게 했었어야했다는 후회도 밀려들기도한다. 그러나 지나간건 지나간일이다, 그럼에도불구하고 감사한건 그때를 기억할 때 그 흐름을 잊지않게 해준 ‘기록’이 있었다는것에 참 고맙다고 잘 했다고하는 생각을 해보게된다. 그런 평상시의 기록을 게을리 했었다면 결코 야생에서의 기억들을 그 사냥감에 대해서 잘 회상해내지 못했을 것이다. 그중 이번 사냥감은 참 독특한 한 인물(?)을 접하게되는 상황과 병행하게 된다. 추가적으로는 이번 한번의 사냥감으로 족하다는 것이 그나마 다행이었구나 하는 생각도 든다

경기도 광주시에 있는 사냥감으로, 토지주의 동의를 얻고, 인허가 절차를 2년 가까이 밟아야하는 사냥감이었다. 시간이 오래걸리고 인허가 과정속에서의 다양한 변화들로 인해 진입 허들이 높은 그런 사냥감이기도하다. 야생에서 만나는 상품들 중 이렇게 변화가 크고 또 다양한 사람들을 설득하고 이끌어가면서 디벨로퍼로서의 최종 결과를 획득하는 사냥감은 특수하다고 생각이되고 특정 사람들이 진행하는 참 귀한 그러나 어려운 사냥감이기도하다. 그 사냥감은 ‘행정사’가 길목 지킴이를 하고 있는 사냥감이었다. 이전과는 조금 특이한 사냥감이기도하고 말이다. 그러나 이런저런 이유로 해당 사업지는 행정의 진행은 시작을 안했기에 토지 용역에 대한 부분을 인정만 해주면 길목지킴이인 그 행정사가 일사천리로 진행이 가능하다고 이야기하는 상황이었다. 이 사냥감에는 J선배가 함께 관여하여 진행하게되었고, 내가 B선배와 J선배 그리고 A선배와의 식사 자리도 마련하는 등 나름 노력을 했던 사냥감이기도했다.

나름 광주시에서는 큰 영향력?을 행사하고 있었던 행정사는 건축, 지구단위 업체 등과 협업하여 팀을 이루고 있었고, J선배는 토지작업에 대한 업무에 참여하고 있었다. A,B선배가 검토하여 인허가, 토지작업 등 무리가 없다면 행정사와 용역계약을 체결하고 해당 업체와 계약하여 사냥감을 사냥하기만 하면 되는 상황이었다. 여기에 금융사의 토지매매비용 및 필수사업비용 부분을 커버하겠다는 대출확약서(조건부) 등이 보완되면 모처럼 덩치크고 살코기도 많은 큰 사냥감을 사냥하게 되는 기회를 맞이하게 된 것이다. 행정사의 사전 검토 의견으로는 토지작업, 인허가 등에 대해서 큰 무리가 없는 상황이라는 행정사의 의견서가 제출되었고, 해당 용역을 진행해야하는 지구단위업체, 건축설계 업체와 미팅도 별도로 진행하고 용역계약서까지 서로 오고가는 등 계약을 날인하기 직전까지, 즉 사냥감을 바로 사냥할 수 있는 꽤 근접한 거리까지 다가갔던 케이스였다.

야생에서 다양한 사냥감을 검토하고 사냥을 위한 노력을 기울였지만, 이번 사냥감처럼 초인접으로 가까이 다가서서 살펴보는 것도 처음이었고, 실제 함께 협업할 업체들과 계약서를 오고가면서 그중 토지매입과 관련된 계약은 오늘내일 날인을 진행하는 듯, 상당히 근접한 상태까지 디벨롭 시킨 경우는 최초가 아닐까하는 사냥감이었다. 그래서 더더욱 애정있게 바라보고 미팅도 진행하는 듯 사냥 완료를 위한 최선을 노력을 기울였던거 같다. 거기에 금융권에서의 참여에 대한 금융주선확약서도 처음 받는 등 사냥의 무르익음을 온몸으로 느낄 수 있었다.

드디어 토지용역에 대한 도장날인을 실시하게되었다. 야생에서의 첫 용역계약서 날인이었다. 그렇게 도장 날인 후 가장 중요한 토지매입에 대한 부분의 일사천리?를 기대하고 있었는데, 의외로 토지 매입에 대한 성과가 시간이 지나도 발생하지 않는 것이었다. 1건도 조짐이 없는 상황에서 현장조사를 다시 나가보게 되었다. 그런데 사업지 중간쯤 연립이 지어지고 있고, 준공까지 난 연립이 있었다. 거기에 그 주변으로 계속해서 토지를 깍아내고 부지정리를 하고 있는 모습도 보여지고 뭔가 우리가 계획한 흐름대로 진행이 안되고 있음은 한눈에 확인할 수 있었다. 기존 토지작업에 대한 이야기에서는 사업지내 신축 등 연립은 토지비용에 건물비용까지 모두다 합쳐진 것이고, 해당 토지주가 강력하게 반발하면 해당 연립의 사업이익까지도 조금 추가하여 감안하면 충분히 매입 가능하다고 했었다. 실제 다른 토지의 매입평균가격보다 해당 연립이 위치한 곳의 평당 매입가격은 두배 이상으로 잡아두었기에 그 부분을 그렇게만 믿고 있었던 것이었는데, 그게 생각처럼 순조롭지 못하게 흘러가고 있었음을 계약을 진행하고 나서 알게되었던 것이다.

이전 해운대에서 브로커가 변심하여 다른 지역 업체로 사냥감을 빼앗긴 경우와는 다른 토지주와 밀접하게 관계한 용역업체가 있었음에도 그리고 해당 연립의 문제를 걱정했던 부분에 대해서 매입 방법, 전략까지 수립했음에도 매입에 대한 진전이 없는 상황은 야생에서 처음 겪게되는 상황인지라 난감한 상황이었다. 계약체결한 각 업체의 모든 계약 효력 발생 기준은 토지작업율에 연동된 상황인데 1개의 계약도 진행이 안되고 있으니 어떻게 해야할지 정말 멘붕이 상태이기도했다.

토지매입용역 관련 비상대책 회의도 진행하고 다양하게 현황 파악을 진행해보니, 결국 토지주의 토지매입 금액에 대한 중도금 추가요청이 있었던 것이 확인되었다. 토지전체 매입금액만 해도 1,000억원대 이상이 되는 사업인데, 토지 매입율이 어느정도 올라오지 않은 상태에서의 중도금 지출은 A,B선배가 사업 진행하기에는 벅찬 요구조건이라 심사숙고해서 결정을 해야 함은 당연한 것이었다. 결국 A,B선배는 내용증명을 보내 해당 사냥감에 대한 매입용역에 대한 해지를 통보하게 되면서 이 멋지고 고깃덩이가 많이 얻어질 것으로 예상된 사냥감은 놓아주어야하는 상황이 되어버렸다. 놓아준다기보다 잡을 수 없다고 표현해야하는 것이 맞을 것이다. A,B선배와 행정사 J선배 그리고 금융사의 확약서 등 관련 가용 가능한 모든 무기를 사용했음에도 그 사냥감을 잡기에는 역부족인 무기 시스템이었다는게 맞을 것이다.

저렴한 가격에 토지를 매입할 수 있고, 기간이 좀 걸리더라도 토지의 형질을 변경하여 사냥감의 크기를, 고깃덩이를 더 크게 얻을 수 있을 것 같았던 광주 사냥감은 결국 우리가 가진 무기로는 커버하기에 너무 강했던? 사냥감이었던거다. 화살, 창, 도끼 등 무기가 좀 더 있었어야했고, 오랜 시간 버티기 위한 곡식도 충분했어야했음에도 그러지 못한 그 상황이 해당 사냥감을 제대로 잡지 못하는 요인으로 작용하게 된 것이다. 계약금 그리고 잔금으로 합의만 되었다면 설사 사냥감이 요구하는 비용이 조금 높았더라도 커버해서 끌고 갈 수 있었을텐데, 매입자금의 중도금 편입을 요구하는 부분은 받아들이기 어려운 큰 사안이기도했다. 혹 중도금이 마련되었다고해도 토지매입이 일정 허들을 넘지 못하면 리스크만 더 커지게 되는 것이기에 야생에서 사냥감을 쫓는 그 어떤 사냥꾼도 실행하기는 어려웠을 것이리라.

거기에 사업지에 연립사업을 진행하는 지주와 추가적으로 전원주택을 개발하려고하는 사업자들로 인해 사업 진행 리스크는 점점 더 커지는 것이 리스크를 키웠던 그리고 사업진행에 큰 걸림돌로 작용되었을수도있을 것이다. 애초에 매입할 수 없는 부지였던 것이었다면, 행정사가 제시했던 내용대로, 토지용역업체가 이야기한대로 토지 매입이 불확실하게 된 것이고 그 불확실성을 기준으로 지구단위 업체, 건축설계, 행정사 등의 검토의견이 이어졌으니, 1층 없는 2층을 건축한것과 같은 상황이었던거다.

사냥감을 사냥할 때 업체와 맺는 용역계약서의 도장날인이 주는 기대감은 실로 엄청난 것이었다. 사냥감을 그 도장 날인과 동시에 모두다 잡았다고 생각했던 것이 오판이었고 허황된 꿈이 었음을, 그리고 좀더 살펴봐야하고 그때부터 시작이라는것까지 모두다 염두했었어야했는데 그러지 못했음을 시인한다. 저절로 용역업체의 노력으로 무혈입성? 까지 되는것이라고 기대했던 그 어린 마음에 웃음이 나는 상황이다. 사냥감은 자신을 잡으려면 이것, 저것 등 조건을 유리하게 부풀려가는데, 그냥 끌려만 가는 상황이었기 때문에 애초에 그 사냥감을 잡기에는 역부족인 것을 몰랐던 것이다. 너무 늦게 알아버린 것이다. 아마 알았다고해도 그 사냥감이 내민 카드를 그때도 지금도 받아내기는 힘들었을 거다. 아니 아마 받아내지 못했을거다. 벌어질 수 있는 리스크에 대한 부분의 검토 및 유기적인 대응에도 문제가 있었고, 안이했다. 그 큰 사냥감이 순순히 잡혀줄 리가 없었지 않았겠는가 말이다.

시간이 지난 지금 다시 야생에서 그 사냥감을 만난다면, 그와 같은 사냥감을 만난다면 다시는 놓치지 않을 것이리라 다짐을 해본다. 더 자본을 만들고 체력을 기르고 애초에 부지 내 관련 사업이 없게해야함은 물론, 기간을 넉넉하게, 중도금 없는 조건을 내걸것이리라 다짐도 해본다. 잔금을 더 줄지언정 중도금은 줄수 없다고도 꼭 앞단부터 이야기해야할 것이리라. 그래야 그 사냥감을 놓치지 않을 것이다.

계약서까지 왔다간 업체들에게는 미안한 마음이 든다. 리스크 관리를 잘 못하여 계약서 체결하고 함께 멋진 사냥감을 잡아낼 기회를 만들지 못함에 미안한 마음이다.