A선배의 소싱으로 접하게 된 사냥감이다. 울산 달동 번영사거리 코너에 위치한 몫 좋은 곳이자 어떻게든 개발되어질 부지였었다. 4개면이 외부로 노출 되기도 했고 해당 구역 내 가장 큰 면적을 사용하는 건물에서의 매각 의지가 확실했기 때문에 충분히 사냥에 승산이 있는 사냥감이라고 판단이 되었다. 물론 어느 사냥감이든 야생에서 사냥당하지 않고 오래 뛰어다니는 것에는 이유가 있기도 할 것이다. 그걸 간파해내고 그 확인된 내용을 풀어내는 것이 디벨로퍼의 핵심 역량이기도하겠지만, 때로는 자신이 가진 역량을 발휘하기도 전에 사냥감을 놓치거나 기운을 빼는일이 벌어지기도 한다. 브로커의 말만 믿고 그 말에 근거해서 사냥감을 사냥하기 위한 준비를 한다면 백전백패가 될 가능성이 높아질 것이다. 그렇다고 브로커에게 그 사냥감에 대해서 정보를 다 받아내려고 한다면 그건 브로커가 반기지 않는 일이 될 것이고 아생에서의 룰도 아니니 일단 브로커의 말을 믿고 그 과정속에서 디벨로퍼의 감과 센스로 그리고 노하우로 그 사냥감에 대한 정의와 고,스톱에 대한 부분의 결정을 내려야할 상황도 필요하다.

도심지에서의 주거상품 공급에 있어서는 몇 가지 고려해야할 것이 있는데 고분양가에 대한 분양가 책정과 학교배정이 사냥감을 사냥할 때 가장 큰 고깃덩어리를 확보하기 위해서 검토되어야할 내용이었다. 그중 디벨로퍼가 획득할 수 있는 이익(=고기)을 가장 극대화하기 위해서는 고분양가에 대한 허들을 넘어야했는데 울산의 이 사냥감역시 주변에 비교대상 상품의 분양가격들이 그닥 높은 수준이 아니었기에, 토지비용의 상승을 커버할 만한 분양가 책정을 위해서는 고분양가에 대한 헷징 방안을 마련하는게 아주 중요했었다. 울산은 경남지역을 관장하는 곳에서 고분양가 심사가 이루어지고 있었던터라 인맥을 동원해서 어느정도일지 알아보려고 애를쓰고, 직접 주택도시보증공사(=HUG)에 전화를 걸어서 느낌을 얻어내려고 애를 썼던 기억이 있었다. 이런 과정속에서 아예 그 사냥감을 선분양 형식으로 사냥하는 것이 아니라 고분양가 논란을 헷징하기 위해서 후분양 상품으로도 고려해보는 등 사냥 목적달성을 위해서 다각도로 검토했었다. 초등학교 배정은 교육지원청 통화시 주변 학교에 배정이 가능하다는 답변으로 큰 무리가 없는 상황이었다.

또한 상업지역의 토지확보에 있어서 건물, 건물에서 영업하는 임차인들에 대한 부분이 매도자 책임으로하여 토지가격에 포함하는 계약으로도 추진하기도하고, 정말 놓쳐서는 안되는 토지라면 매수자측에서 명도를 진행하는 것으로 하여 계약을 하기도 한다. 다행히 브로커의 토지작업 내용에 따르면 본인 건물에서 영업을 하는 경우도 있었고, 명도에 대해서 무리 없이 진행할 수 있는 상황이었던터라 그부분에서도 큰 무리는 없었다. 그러나 어디에서든 리스크는 생겨나듯, 가장 핵심이되는 큰 건물을 가진 소유주의 잔금납부 시기가 인허가 완료시점이 아닌 계약 후 3개월 이내라는 변수가 큰 고민거리였다. 부지 모양으로 그 3개월 내 잔금을 달라는 부지를 빼게 되면 상징성면에서 그리고 단지 배치도 리스크하기 때문에 그 부지를 포함시켜야 하는 상황인데 3개월에 큰 금액이 들어가는 부분의 의사결정을 단숨에 내리기에는 고려해야할 사항들이 큰 상황이었다.

야생에서는 서로 합심해서 사냥감을 사냥해야하는 상황들이 자주 발생하기 때문에, 서로 맡은 부분에서의 일에 대해서 최선을 다하면 결국 그 사냥감을 사냥하는 목적지에 안착하리라는 신뢰와 믿음으로 일에 대해서 매진하게 된다. 설사 브로커가 이야기하는 매입조건의 그 잔금 3개월 리스크한 부분이 신경은 쓰이지만 잠시 미뤄두고, 혹시모를 토지매입 협의 과정에서의 극적인 반전을 기대해보면서 학교배정, 고분양가, 분양가책정, 사업수지분석 등에 대한 업무에 매진하게 된다. 이때 F소장님과 부산의 친구와 함께 내가 맡은 사업계획서, 수지분석, 학교, 고분양가 등에 대한 내용을 정리해나간다. 급한 일정으로 부산 친구의 도움을 많이 받았던 사냥감 이기도 했다. 그렇게 모든 내용이 취합되고 토지주와의 협의만 이뤄지면 되는 상황까지 모든 것을 준비해두었다.

결과적으로는 울산의 이 멋진 사냥감도 사냥에 실패하게 된다. 큰 부지를 가진 업체와의 협의과정속에서 진전이 없었던 것이 사냥 실패의 원인이었다. 해당 사무실의 본사에까지 인맥을 동원하여 분위기를 살피고 등등 최선을 다해 해당 부지를 매입하기 위해서 노력했지만 성과, 진도는 순조롭지 못했다. 2023년말 로드뷰를 보니 아직도 그 사업체는 그 건물에서 영업을 하고 있음을 확인하게된다. 결국 잘못된 정보로 그 사업지, 사냥감을 사냥하기 위해서 노력을 기울였는지는 모르겠지만, 아직까지도 그 사냥감은 야생을 뛰어다니고 있는 것을 보니 씁쓸하기는하다.

조직, 협업, 시스템 적으로 어떤 사냥감이든 레이더에 포착되고 잡히기만 해봐라 하는 마음이야 굴뚝같지만, 그게 순조롭게 착착 맞춰서 진행되지 못함은 야생 생활에서 느끼는 허탈한 감정이 아닐 수 없다. 브로커의 말을 들어야하는 부분부터 제대로 짚어나가지 못하면 저~ 끝에가서의 결과물은 엉뚱하게 나오는건 당연한 일일테니까말이다. 야생에나와 수차례 협업으로 사냥감을 쫓아다녔지만 목적을 이루지 못하고 마음속에 얼룩만 남는 상황이 계속되면서 지치기도하지만, 그럼에도불구하고 힘을내어 다시 추슬러본다. 또 어딘가에 있을 그 사냥감을 제대로 사냥해서 큰 고깃덩어리를 획득할 그날을 꿈꾸면서 말이다.