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부동산개발사업 관련 커뮤니티 '딜아고라'의 독서모임에서 찰리 멍거의 "가난한 찰리의 연감"을 주제로 실무자들이 나눈 대화를 정리했습니다. 참석자들은 책에서 배운 원칙들을 실제 부동산 개발 현장에 어떻게 적용했는지 경험을 공유했습니다.

[주요 참석자들의 경험과 통찰]

1. A (신탁) - 문서화와 위기관리 경험

신탁사에 근무하는 A는 철저한 문서화의 중요성을 강조했습니다. 회의록, 공문, 녹취 등을 체계적으로 관리함으로써 프로젝트 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 해결할 수 있었다고 합니다. 특히 시공사와의 협의 과정에서 공사 재개 일정, 불이행 시 패널티 등을 문서화하여 명확한 이행 기준을 설정했습니다.

A는 시행사가 보존등기비를 납부하지 못한 위기 상황에서 신탁사가 차입형 보수를 청구하고 공매를 진행한 사례를 공유했습니다. 이 경험을 통해 A는 비즈니스 파트너를 선택할 때 서로 윈윈하려는 마인드를 가진 사람을 선택하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 특히 시장이 좋지 않을 때 상대방이 자신의 이익만 추구하면 모두에게 해가 된다는 교훈을 얻었습니다.

2. B (분양, 개발) - 실패와 회복 경험

25년간 부동산 분야에서 일해 온 B는 경매, 중개, 분양 등 여러 영역에서 활동했습니다. 리먼 브라더스 사태 때 큰 타격을 입은 후, 서울로 이주해 새롭게 시작한 경험을 나눴습니다. B는 국내 변수는 어느 정도 대응이 가능하지만, 해외 변수는 예측과 대응이 어렵다는 점을 강조했습니다.

B는 분양업에서 성공한 후 과도한 자신감으로 개발사업에 무리하게 뛰어들었다가 실패한 사례를 공유했습니다. 2012년 경기가 악화되면서 동시에 진행하던 여러 개발 프로젝트가 어려움을 겪었습니다. 이를 통해 B는 교만이 가져온 대가를 배웠다고 성찰했습니다.

흥미로운 점은 B의 팀 구축 전략이었습니다. 그는 분양 경험이 있는 직원보다 오히려 경험이 없는 젊은 20대 직원들을 채용해 교육시키는 방법을 선택했습니다. 이미 경험이 있는 직원들은 중간에 다른 현장으로 이동하는 경우가 많았지만, 새롭게 교육받은 직원들은 회사에 더 충성도가 높았고 오히려 더 좋은 성과를 냈다고 합니다.

실패 경험에도 불구하고 B는 자신의 능력에 대한 확신을 잃지 않았습니다. 그는 실패의 원인을 분석하고 새로운 기회를 모색하는 과정에서 오히려 더 큰 성장을 이룰 수 있다고 믿었습니다.

3. C (청년주택) - 파트너십에 대한 관점

청년주택 PF와 인허가 업무를 담당하고 있는 C는 정부부처 민간 투자 심의위원으로도 활동하고 있습니다. C는 사람을 판단할 때 자신의 프레임을 씌우지 않는 열린 자세가 중요하다고 강조했습니다.

C는, 사람이 가진 수십 년의 인생을 단편적으로 판단하는 것은 위험하며, 오히려 자신의 가치관과 뚝심을 가지고 상대방과 함께 일하다 보면 자연스럽게 서로 맞는 사람들과 인연이 이어진다고 설명했습니다.

그녀는 개인주의 시대라고 하지만 결국 사람이 없으면 일도 생활도 제대로 이루어질 수 없다는 점을 상기시키며, 좋은 방향성을 열어두고 함께 좋은 결과물을 만들어가는 자세가 중요하다고 강조했습니다.

4. D (물류) - 부동산 확장과 농지연금 전략

물류센터 개발 분야에서 활동하는 D는 이천 지역에서 물류센터를 운영하다가 여주로 확장하면서 두 개의 땅을 동시에 구매한 경험을 공유했습니다. 시장이 어려워지면서 하나는 처분하고 나머지 하나는 계속 보유하고 있다고 합니다.

D는 또한 농지연금이라는 특별한 투자 전략에 관한 실용적인 조언을 제공했습니다. 그는 공시지가보다 낮은 가격에 농지를 매입하는 것이 중요하며, 특히 농지연금의 경우 길의 접근성보다는 공시지가가 기준이 되기 때문에 수도권 농지가 의외로 좋은 투자 대상이 될 수 있다고 설명했습니다.

5. E (출판, 시행) - 멍거의 거꾸로 생각하기 적용

출판과 시행 사업에 종사하는 E는 찰리 멍거의 '거꾸로 생각하기' 원칙을 실제 비즈니스에 적용한 사례를 나눴습니다. E는 영업에 강점이 있었지만 사업계획서 작성 같은 페이퍼워크에 약점이 있었습니다. 그는 이 부분을 보완해줄 수 있는 꼼꼼한 파트너의 필요성을 깨달았는데, 거꾸로 생각하기 접근법을 통해 이러한 파트너의 가치를 더 명확히 인식하게 되었습니다.

E는 또한 선배로부터 사업 다각화의 중요성을 배웠습니다. 시행 사업만 하는 것보다 분양 대행업 등 다른 비즈니스 라인도 함께 운영함으로써 시장 상황이 좋지 않을 때 다른 분야에 집중할 수 있는 유연성을 확보하는 것이 중요하다고 배웠습니다.

실제로 E는 이 조언을 실천하여 교육업과 시행업을 병행했습니다. 작년에 일거리가 부족했을 때는 교육 분야에 집중하고, 최근 시행 사업 환경이 개선되면서 다시 그쪽에 집중하는 등 시장 상황에 따라 사업 포트폴리오를 조정하며 안정적인 경영을 해왔습니다.

[종합 배움 포인트]

독서모임을 통해 도출된 주요 인사이트는 다음과 같습니다:

1. 문서화와 명확한 커뮤니케이션: 부동산 개발 프로젝트에서는 모든 결정과 약속을 문서화하는 것이 중요합니다. 회의록, 공문, 녹취 등의 체계적인 관리는 추후 분쟁 발생 시 중요한 방어 수단이 됩니다.

2. 교만과 과신의 위험: 성공 경험 후 과도한 자신감으로 무리하게 사업을 확장하면 위험해질 수 있습니다. 특히 부동산 시장 사이클을 고려하지 않은 채 다수의 프로젝트를 동시에 진행하는 것은 위험 요소가 될 수 있습니다.

3. 위기 극복과 회복 탄력성: 부동산 시장의 변동성은 불가피한 요소입니다. 실패와 위기를 경험하더라도 이를 교훈 삼아 다시 일어설 수 있는 회복 탄력성이 장기적 성공의 열쇠가 됩니다.

4. 파트너십의 기준: 서로 윈윈하려는 마인드, 위기 상황에서도 함께 해결책을 모색하는 자세, 필요할 때 손해를 감수할 준비가 되어 있는 사람이 좋은 파트너의 조건입니다.

5. 사업 다각화의 중요성: 한 가지 사업에만 집중하기보다 여러 수익원을 확보하여 시장 상황에 따라 유연하게 대응할 수 있는 전략이 효과적입니다.

6. 거꾸로 생각하기: 찰리 멍거의 '거꾸로 생각하기' 원칙을 적용해 성공 요인만 보는 것이 아니라 실패할 수 있는 시나리오를 미리 예측하고 대비하는 것이 중요합니다.

7. 인재 발굴과 팀 구축: 경력보다는 교육 가능성과 충성도를 고려한 인재 선발이 장기적으로 더 효과적일 수 있습니다. 새로운 인재를 발굴하고 체계적으로 교육시키는 시스템이 중요합니다.

8. 특화된 투자 전략: 농지연금과 같은 틈새 투자 기회를 발견하고 활용하는 능력은 안정적인 수익원을 확보하는 데 도움이 됩니다.

이번 독서모임을 통해 찰리 멍거의 투자 원칙들이 부동산 개발 현장에서 어떻게 실제로 적용되는지 확인할 수 있었습니다. 다양한 배경과 경험을 가진 참석자들의 생생한 사례는 이론적 원칙이 현실에서 어떻게 작동하는지 보여주는 귀중한 자료가 되었습니다.