안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사 (변호사 심포도) 입니다.

제4회 딜아고라 독서모임에는 대형 건설사, 시행사, 금융사 관계자 및 유관 업체 대표들도 참석하여 깊이 있는 대화를 나누었습니다. 다만, 다소 민감한 정보들은 외부 유출을 하지 않도록 이미 공개된 정보 혹은 업계에서 통용되는 내용 위주로 간략하게 정리하였습니다.

1. 부동산 시장의 순환과 투자 전략

부동산 시장은 명확한 순환 주기를 가지고 움직인다. 과거 IMF 외환위기, 카드사태, 리먼 브라더스 사태를 거치며 확인된 패턴은 부실화된 채권이 정리되는 데 약 4년의 시간이 필요하다는 점이다. 금감원이 1-2년 만에 신속하게 정리하겠다고 발표하더라도, 실제로는 LTV 60-70% 수준의 대출 구조상 단기간 정리는 불가능하다. 

현재 시장은 2022년부터 어려워지기 시작했으므로, 2026년 12월까지는 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 2027년부터는 반등 가능성이 있지만, 과거와 달리 우리나라의 성장 동력이 약화되고 있다는 점을 고려해야 한다. 반도체 산업의 경쟁력 약화와 중국의 추격으로 인해 과거와 같은 V자 반등은 어려울 수 있다.

흥미로운 점은 정치적 이슈가 주식시장에는 즉각 반영되지만, 부동산 시장은 약 1년의 시차를 두고 반응한다는 것이다. 이는 부동산 거래 시 발생하는 취득세와 양도세 부담 때문이다. 10억 원짜리 집을 팔고 같은 가격의 집을 사는 것도 세금 때문에 쉽지 않은 구조다. 따라서 주식시장이 먼저 움직이고, 부동산은 뒤따라가는 패턴을 보인다.

2. 금융 구조의 이해와 활용

금융사와의 관계에서 가장 중요한 것은 고정이하여신 관리다. 3개월 이상 이자가 연체되면 고정이하여신으로 분류되는데, 이는 금융사 직원들이 가장 두려워하는 상황이다. 일단 고정이하여신이 발생하면 현장별 개별 평가가 시작되어 영업 활동에 제약이 생기고, 본부 인센티브에서 차감되어 조직 전체에 악영향을 미친다.

이러한 구조를 이해한 시행사들은 이자유보계좌를 적극 활용한다. 신뢰관계가 부족한 시행사의 경우, 1년짜리 여신에도 9-10개월치 이자를 미리 파킹하는 경우가 있다. 이는 연체 리스크를 사전에 차단하려는 금융사의 요구사항이자, 시행사가 사업을 진행하기 위해 받아들여야 하는 조건이다.

최근에는 기업은행이 단독 PF 역량 부족으로 국민은행이나 하나은행과의 협조융자를 선호하는 추세다. 각 금융사별 특성을 파악하여 적절한 파트너를 선택하는 것이 중요하다. 특히 지점별로 금리 차이가 있고, 담당자의 역량과 권한도 다르므로 세심한 관계 관리가 필요하다.

3. 사업 유형별 접근 전략

LH 매입임대주택 사업은 최근 주목받는 분야다. 핵심은 토지비 마진 확보에 있다. LH 보상액 대비 80% 이하로 토지를 매입해야 사업성이 확보된다. 하지만 공사비 연동형 구조의 불확실성과 LH의 까다로운 심사 기준이 리스크 요인이다. 흥미로운 점은 업계 내부와 외부 투자자의 시각 차이다. 업계에서는 구체적인 수익률을 계산하지만, 외부 투자자들은 원금 보전만 되면 만족하는 경향이 있다.

노인복지주택은 아직 시장이 성숙하지 않은 분야다. 성공 사례로는 VL, 러브어, 클래식 5000 정도만 언급되는 수준이다. 300세대 이상의 규모의 경제가 필요하고, 운영 수익에 의존하는 구조라 호텔업과 유사하다. 대부분 모기업의 전략적 필요나 포트폴리오 다각화 차원에서 진행되는 경우가 많다.

NPL(부실채권) 사업은 채권단 협의의 어려움이 최대 난제다. 최근에는 LH 우선협상대상자 지위를 활용하여 2차로 공매에 참여하는 전략이 부상하고 있다. 하지만 대주단이 원리금 보전 수준에서 가격을 형성하려 하므로 높은 수익률을 기대하기는 어렵다.

4. 성공적인 사업 수행을 위한 핵심 요소

플레이어 선택이 사업의 성패를 좌우한다. 건축사 사무소의 경우, 영업력과 설계 능력을 겸비한 곳을 찾기 어렵다. 대부분 설계만 하는 곳은 시행사나 LH와의 협상에서 유연성이 부족하다. 금융사도 마찬가지로 각 회사마다 특성이 다르다. 어떤 신탁사는 융통성은 있지만 실무 처리가 미흡하고, 어떤 곳은 원칙적이지만 안정적이다.

시공사 선택도 중요하다. 지역 중소 시공사는 공사비가 저렴하지만 금융 조달 시 신용도가 낮고, 대형 시공사는 브랜드 가치는 높지만 공사비 부담이 크다. 최근에는 분양보증 조건으로 연대보증을 제공하면 금리가 3% 이상 하락하는 등 시공사의 신용도가 전체 사업 구조에 미치는 영향이 커지고 있다.

인적 네트워크 관리에서는 술자리 의사결정을 피해야 한다는 교훈이 강조된다. 술에 취해 잘못된 약속을 하거나 민감한 정보를 누설하여 딜이 깨지는 경우가 빈번하다. 또한 정치권과의 연계는 단기적 이익을 가져올 수 있지만, 장기적으로는 큰 리스크가 될 수 있다. 특히 LH 사업의 경우 향후 감사나 수사 대상이 될 가능성을 항상 염두에 두어야 한다.

5. 리스크 관리와 지속가능한 성장

계약 구조를 명확히 하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음이다. 투자약정서에 금리와 시행이익을 동시에 청구하는 조항은 원천무효가 될 수 있으므로 주의가 필요하다. 또한 모든 약정과 계약은 법률 검토를 거쳐 향후 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 차단해야 한다.

시장 타이밍을 읽는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 인내심이다. 호황기에 과도한 경쟁 입찰로 1등을 하는 것보다, 2등으로 떨어져도 적정 가격에 사업을 확보하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 한 회장의 철학처럼 "돈 버는 것보다 살아남는 자가 최후의 승자"라는 관점이 필요하다.

용적률을 모두 소진하지 않고 상품성을 우선시하는 접근도 참고할 만하다. 기흥 역세권 개발에서 500% 가까운 용적률 중 460%만 사용하여 40%를 남겨둔 사례는 단기 수익보다 장기적 상품 가치를 중시하는 철학을 보여준다.

마지막으로, 이 업계는 계약관계가 첨예하게 얽혀 있고 이해관계가 복잡하므로 과도한 대중 노출은 피하는 것이 좋다. 유명세는 단기적 영업에 도움이 될 수 있지만, 분쟁 발생 시 불필요한 공격의 빌미가 될 수 있다. 조용히 실력을 쌓고 신뢰관계를 구축하는 것이 장기적 성공의 열쇠다.