펀드(fund)의 일반적 의미는 일정한 목적을 위해 조성된 자금 또는 기금을 말한다. 그 중 자산운용사 등이 주식이나 부동산 등에 투자할 목적으로 투자자들로부터 자금을 모아서 조성한 펀드를 일반적으로 투자펀드(investment fund)라고 하는데, 본 칼럼에서 언급하는 ‘펀드’란 이러한 투자펀드를 의미하는 것이다.

펀드는 일반 대중이 제한 없이 참여할 수 있는 공모펀드(public fund)와 그렇지 않은 사모펀드(private fund)로 구별된다. 사모펀드는 투자대상이나 투자전력 등에 따라 다양하게 존재하지만, 제한된 방법으로 투자자를 모으고 일반투자자의 참여가 제한된다는 점에서는 공통된 특성을 가지고 있다. 쉽게 말해 공모펀드 외의 펀드를 사모펀드로 이해하여도 무방하다. 우리나라의 경우 공모부동산펀드와 사모부동산펀드에 대해 펀드 규제와 세금 부분에서 일부 차이를 두고 있다(사모부동산펀드가 공모부동산펀드에 비해 세금 부분에서 상당히 불리한 측면이 있다). 넓은 의미의 사모펀드의 범주에는 ‘사모펀드에 투자하는 재간접펀드(fund of private funds)’, ‘이차펀드(secondary fund)’도 포함된다. 실무상 자산운용사가 취급하는 대부분의 부동산펀드가 사모펀드의 일종이므로, 본 칼럼에서는 분량 여건상 사모부동산펀드에 한정하여 설명하고자 한다.

사모펀드 중 주된 투자대상을 부동산으로 하는 것이 부동산 사모펀드(Private Real Estate Fund, PREF)이다. 편의상 본 칼럼에서는 이를 ‘부동산펀드’라고 지칭한다. 부동산펀드는 통상 부동산임대를 통한 수익이나 부동산 자체의 가치 증가 두 가지 방법으로 수익을 추구하며, 어떠한 방법에 좀 더 중점을 둘 것인지는 부동산시장과, 금리, 투자자의 투자 목적 등에 따라 좌우된다. 부동산펀드는 다수의 부동산 관련 서비스 공급자(중개인, PM사 등)로 하여금 해당 소유 부동산을 운영, 관리하도록 하고 보수를 지급하는 경우가 많다. 부동산펀드는 자금을 차입하는 빈도와 규모가 크므로 부동산 펀드의 대출이 매우 중요한 의미를 가지는 것이 일반적이다.

사모부동산펀드는 대중적으로 잘 알려진 부동산투자수단인 리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)와 차이가 있다. 우리나라에서는 부동산투자회사법에 의한 ‘부동산투자회사’를 ‘리츠’로, ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)에 의한 부동산펀드는 ‘부동산펀드’ 또는 ‘REF’로 부르는 경우가 많다. 위 ‘부동산투자회사’를 ‘리츠’로 부르게 된 것은, 부동산투자회사법이 부동산펀드에 관한 최초의 규제법이었고, 위 부동산투자회사는 리츠와 유사하게 실물부동산을 소유하여 임대수익을 얻는 방식의 투자를 원칙으로 하는 한편, 그 펀드 지분을 상장하도록 하였기 때문인 것으로 보인다. 그러나 이후에 제정된 ‘간접투자자산운용업법’(현재는 폐지)과 자본시장법에 따른 부동산펀드에서도 부동산을 소유하여 임대수익을 추구하고 그 펀드 지분을 시장에 상장하는 것이 가능해졌고, 다른 한편으로는 부동산투자회사법이 개정되어 부동산투자회사도 부동산 개발 등의 방법으로 운용이 가능하게 되었다. 따라서 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사를 ‘리츠’라고 부르고, 자본시장법에 따른 부동산펀드를 ‘부동산펀드(REF)’라고 부르는 것은 엄밀하게는 정확한 표현이 아니라고 생각한다. 근거법률을 기준으로 ‘부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사’와 ‘자본시장법에 의한 부동산펀드’로 구분하는 것이 정확하겠으나, 많은 사람들이 아직 부동산펀드와 리츠를 위와 같은 개념으로 쓰고 있는 실정이어서, 본 칼럼에서는 가급적 자본시장법상 부동산펀드에 ‘리츠’라는 용어를 사용하지는 않겠다.

우선 본 칼럼과 후속 칼럼에서는 자본시장법상 사모펀드 및 사모부동산펀드에 대해 간략하게나마 설명하고자 한다. 부동산펀드를 포함한 사모펀드를 취급하는 자산운용사나 투자자 등 관련자들은 그 기본 개념이나 특징 정도는 어느 정도 숙지하고 있어야 여러 측면에서 바람직할 것인데, 본 칼럼을 통해 다소간의 도움을 받을 수 있기를 기대한다.

1.    사모펀드의 규제 법률

가.  자본시장법

우리나라에서 사모펀드를 규제하는 기본적인 법률은 자본시장법으로 볼 수 있다. 자본시장법의 적용을 받는 펀드에는 공모펀드와 사모펀드, 증권에 투자하는 펀드와 증권 외의 자산(부동산 등)에 투자하는 펀드가 모두 포함된다. 주된 규제 대상은 ‘집합투자기구(펀드의 법적 용어)’와 ‘집합투자업자(펀드 운용사의 법적 용어)’이다.

자본시장법상 사모펀드는 여러 번에 걸쳐 규제체계가 변경되었다. 2007년 법 제정 시에는 사모펀드를 일반사모펀드와 사모투자전문회사 두 가지 유형으로 구분했으나, 2009년 개정 시에는 일반사모펀드, 적격투자자만을 대상으로 하는 사모펀드, 사모투자전문회사의 세 가지 유형으로 구분하였다. 이후 2015년 개정 시에는 전문투자형사모집합투자기구와 경영참여형사모집합투자기구로 구분하였고, 다시 2021년 개정 시에는 일반사모펀드(일반사모집합투자기구)와 기관전용사모펀드(기관전용사모집합투자기구)로 구분하여 현재(2025년)에 이르고 있다.

나.  자본시장법 외의 법률

자본시장법 외에 펀드의 설립이나 운용을 규제하는 다른 법률도 많이 있다. ‘벤처투자촉진에 관한 법률(벤처투자조합, 개인투자조합)’, ‘여신전문금융업법(신기술사업투자조합)’, ‘부동산투자회사법(부동산투자회사)’, ‘선박투자회사법(선박투자회사)’, ‘문화산업진흥기본법(문화산업전문회사)’, ‘산업발전법(기업구조개선 기관전용사모집합투자기구)’, ‘소재·부품·장비산업 경쟁력 강화를 위한 특별조치법(소재·부품·장비 전문투자조합)’, ‘농림수산식품투자조합 결성 및 운용에 관한 법률(농식품투자조합 등)’, ‘사회기반시설에 대한 민간투자법(사회기반시설투융자집합투자기구)’, ‘해외농업산림자원개발협력법(해외농업자원개발투자회사)’ 등이 그것이다.

다.  공모펀드와 사모펀드 관련

자본시장법 외의 법률에 따라 설정된 공모펀드는, 자본시장법상 집합투자기구에 해당하기는 하므로 원칙적으로 자본시장법의 적용을 받는 것이지만, 해당 특정 법률에서 자본시장법의 일부 규정의 적용을 배제하거나 자본시장법에 대한 특별규정을 두고 있는 경우가 많다. 따라서 실제 자본시장법이 적용되는 경우는 많지 않을 수 있다. 그러나 자본지상법상 집합투자증권 공모발행 관련 증권신고서 규정이나 펀드 간 거래 제한 규정과 같이 펀드 투자자보호에 중대한 영향을 미칠 수 있는 규정은 여전히 특정 법률에 따른 공모펀드에도 적용된다고 보아야 한다. 때문에 자본시장법에 다른 펀드, 특정 법률에 따른 펀드 운용을 모두 할 수 있는 자산운용사라면 자본시장법 관련 규정도 염두에 두고 업무를 진행하여야 할 것이다.

자본시장법 외의 법률에 따라 설정된 사모펀드는, 대부분 자본시장법상 “집합투자” 정의 자체에서 제외된다(자본시장법 제6조 제5항 제1호 참조). 그러므로 해당 사모펀드는 자본시장법의 적용을 받지 않고 관련 해당 법률의 적용만 받게 된다. 다만, 사모펀드 중 ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’에 따른 ‘사회기반시설투융자집합투자기구’ 등 몇몇 펀드는 여전히 자본시장법상 “집합투자기구”에 해당하는 경우가 있다. 따라서 이러한 사모펀드는 해당 특정 법률과 함께 자본시장법의 적용을 받는다. 이러한 점 또한 유념해 둘 필요가 있겠다.

2.    사모펀드의 구분

가.  일반사모펀드

일반사모펀드는 자본시장법에서 허용하는 투자신탁, 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자유한책임회사, 투자합자조합, 투자익명조합 이렇게 7가지 법적 형태로 조직할 수 있으며, 실무상 과거 투자신탁 형태가 압도적으로 많았으나, 최근에는 투자회사, 투자유한회사, 투자유한책임회사 등 필요에 따라 여러 형태가 많이 활용되고 있다. 일반사모펀드의 설립이나 운영 등에 관한 사항은 2021년 개정 전 전문사모펀드에 적용되는 규제가 대부분 큰 변동 없이 그대로 적용되는 경우가 많다.

나.  기관전용사모펀드

종전의 경영참여형사모펀드(이른바 PEF)와 같이 투자합자회사 형태로만 조직이 가능하다(자본시장법 제9조 제19항 제1호 참조). 기관전용사모펀드의 설립이나 운영 등에 관한 사항은 2021년 개정 전 경영참여형사모펀드에 적용되는 규제가 거의 그대로 적용되고 있다.

다만, 이전 내용과 뚜렷한 차이를 보이는 부분을 간략히 정리하면, (1) 종전의 경우 금전차입 현황 등의 보고를 펀드별로 각각 하도록 되어 있었으나, 기관전용사모펀드는 운용사별로 보고하면 되는 것으로 변경되었고, (2) 종전의 경우 금융위원회가 경영참여형사모펀드 자체에 대해 그 운용, 공시 등에 필요한 조치를 명할 수 있도록 되어 있었으나, 펀드 자체가 아닌 기관전용사모펀드의 업무집행사원에 대한 감독, 명령을 하는 것으로 변경되었다(자본시장법 제249조의 14 등 참조).

한편, 상호출자제한기업집단의 지배력 확장 방지 목적의 규정(예를 들면, 상호출자제한기업집단에 속하는 집합투자업자 설정 펀드의 계열사 지분 취득 금지, 다른 회사를 계열사로 편입하게 되는 경우 5년 또는 7년 이내에 처분하여야 하는 의무)은 기관전용사모펀드에만 적용된다. 반면, 상호출자제한기업집단의 계열 운용사가 일반사모펀드를 통해 다른 회사 주식의 10% 이상을 취득하면 그 초과분에 대해서는 의결권 행사가 불가한데, 이러한 규정을 회피하기 위해서는 기관전용사모펀드를 활용하는 수밖에 없다.

이상과 같이 사모펀드의 기본 개념 및 종류 등에 관해 간단히 살펴보았다. 다음 칼럼에서도 자본시장법상 사모펀드에 대해 여러 측면에서 다양하게 다루어 보고자 한다.

법무법인 심 심교준 변호사

고려대학교 법학과 학사 졸업

사법연수원 39기 수료

일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정

일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정

現) 법무법인 심 파트너 변호사

前) 법무법인 태민 구성원 변호사

前) 법무법인 새강 구성원 변호사

前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사