오늘은 부가세관련 이야기를 들고 왔습니다.

요즘 신탁사 및 운용사분들이 수탁자 매각시 부가가치세에 대한 의문이 많더라구요.

사업이 망가지면서 수탁사에서 물건을 넘기는 건들이 많아서 경매 및 공매에 대한 궁금증도 증가한 것 같습니다.

금융감독원에서 대출연장에 대해서 제동을 걸면 더욱 더 많은 건들이 경매/공매, NPL등의 형태로 쏟아져 나오지 않을가 합니다.

저는 개인적으로 10월쯤 물건들이 터져나오기 시작하고,

2023년 12월~2024년 2월쯤 착공이 될 것 같습니다.

그러면 자본이 흘러들어가니 언론에서 서서히 부동산 붐업에 대한 기조를 받쳐 줄겁니다.

그 다음은 드디어 부동산 투자 시장의 회복으로 이어지겠죠.

(지식산업센터는 공급이 너무 많아서 잘 모르겠습니다... 어디까지나 APT이야기 입니다.)

질문의 요지는

부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우

토지분에 대해서는 부가가치세 면세!

건물분은 과세합니다.

이유는 신탁재산 처분시 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고,

처분업무는 부가가치세 면제되는 금융보험 업무가 아니며

신탁업에 부수되어 공급되는 것으로 볼수 없기 때문입니다.

실질적인 사업주체가 넘어가서 위탁자 기준 판단으로 생각하는 인허가 사례를 생각하면

다소 독특하다고 볼 수도 있고

또 회계쪽에 밝은 분들은 당연한 소리라고 생각할 수도 있습니다.

관련 법령은 부가가치세법 제14조, 부가가치세법 제26조, 부가가치세법 시행령 제40조를 찾아보시면 됩니다.

기획재정부 부가가치세제과-333(2024.05.21) 공문을 첨부드리니 한 번 확인해보시면 더 좋을 것 같습니다.

부동산개발사업(시행)을 진행하면 다양한 제세공과금 및 분부담금에는 민감해질 수 밖에 없습니다.

국가의 근간인 토지를 건드리고, 건축물이 가지는 영속성과 파급력 때문에 그런 것 같습니다.

전문을 설명드리면

부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 부가가치세 면제 대상인지 여부

요지: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분 하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 해당 신탁재산의 처분 업무는 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험 용역에 해당하지 않으며 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 것으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없음.

답변내용: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 합니다. 해당 신탁재산의 처분 업무는 같은 법 시행령 제40조 제1항 제2호라목에 따라 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험용역에 해당하지 않으며, 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 거으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없습니다. 따라서 해당 신탁재산 중 토지분에 대해서만 같은 법 제26조제1항제14호에 다라 면제가 되는 것입니다.

부가가치세법14조

2항을 살펴보면 주된사업에 부수되는 다음 각 호 어느 항목에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부등을 따른다.고하는데, 면세 주택을 판매해도 건물은 과세라고 생각해야겠습니다.

부가가치세법 시행령 제40조

신탁업자가 위탁자로부터 수탁받아 운용하는 업무중 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 업무는 제외한다.

부가가치세법 제26조

토지 면세!

TMI지만 15번으로 인하여 도서 인적용역은 면세!

역시 부동산개발사업을 하고 있으면 경매나 공매 혹은 일반 투자도 좀 더 탄탄하게 할 수 있는 것 같습니다.

제 업이 개인의 삶과 회사의 삶 모두와 이어져있다는 것은 행복이지요.

부동산개발사업, 부동산 시장의 봄, 지식산업센터의 훈풍이 빨리 돌아왔으면좋겠습니다.

그러려면 금리야... 이제 좀 내려와라! ㅋㅋㅋ