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2024-11-20

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인허가

용도지역 변경(feat. 도시개발사업)

1. 도시개발사업을 통한 용도지역 변경

: 도시개발사업은 주거, 상업, 공업 등의 개발이나 정비를 목적으로 특정 지역을 체계적으로 개발하는 사업입니다.

이 과정에서 용도 지역 변경은 일반적으로 도시계획 변경을 통해 이뤄집니다.

2. 특징

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3. 도시개발사업 장점

도시지역 최소 1만M2 이상, 비도시지역 30만M2이상 개발 가능(지구단위계획은 면적 제한 없음. 아파트건설계획없으면 3만 제곱미터도 가능)

도시개발사업은 지구단위계획이나 지주과 달리 환지나 수용이 가능함

이로 인하여 장기 표류중인 사업이 일부 정리됨.

4. 도시개발사업방식의 종류

구분	주요내용	비고
수용/사용방식	계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우
환지방식 (평면환지, 입체환지)	대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환/분합, 그 밖의 구획변경, 지목, 형질 변경이나 공공시설의 설치/ 변경이 필요한 경우 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또느 ㄴ사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우
혼용방식 (분할혼용방식)	수용 또는 사용방식이 적용되는 지역과 환지방식이 적용되는 지역을 사업시행지구로 각각 분할하여 시행
혼용방식 (미분할혼용방식)	하나의 도시개발구역 또는 사업시행지구에서 분할 혼용방식에 따른 지구 분할없이 수용 또는 사용방식과 환지방식을 혼용하여 시행

5. 도시개발사업 시행자

시행자	세부 시행자 조건	특징
공공기관 지방공사	토지주택공사, 수자원공사, 매입공공기관, 농어촌공사, 관광공사, 철도공사, SH공사, 인천도시개발공사 등	도시개발구역지정 제안 가능 전부 환지방식 시행시 토지면적의 50%이상, 소유자수의 50%이상 동의 필요
토지소유자	공유수면 매립 면허자, 수용방식(국공유지 제외하고 2/3이상 소유한 자)	전부 환지방식시 우선권 있음 도시개발구역 지정 제안 가능(사용수용방식- 토지면적 2/3이상 사용권원 및 1/2이상 토지 소유시)
토지 소유자가 설립한 조합	환지 방식의 경우에 해당	전부 환지방식 시행시 우선권 보유
과밀억제권->수도권 이외 이전 법인	이전 종업원 500인 이상, 대학시설 전부 이전 학교 법인	전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)
주택건설사업 등록자	연평균 영업실적이 연평균 사업비 이상인 자 당해년도 당기순손실 발생하지 않은 자	전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)
토목공사업, 토곰건축공사업 면허소지자	시공능력평가액 연평균사업비 이상인 자, 외부감사 대상인 자	전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)
(위탁관리) 부동산투자회사	부동산 또는 부동산 개발 투자실적이 있는 부동산 투자회사	전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)