인간의 수명이 늘어나면서 우리는 은퇴 후 노년의 삶을 준비해야 한다. 경제적으로 노후 준비를 마쳤다면 적절한 소비 지출을 유지하면서 안정적인 삶을 살아갈 수 있을 것이다. 그러나 경제적으로 노후 준비를 아직 하지 못했다면 노인 빈곤의 문제를 맞닥뜨릴 수도 있을 것이다. 두 번째 삶에서 새로운 직업을 구해야 하는데 일자리는 부족하다. 은퇴 전에 받던 월급의 절반도 못 미치는 소득조차 쉽지 않다. 한국은 북유럽 국가들처럼 노인 복지제도를 통해서 의식주를 해결하기 어렵다. 북유럽 국가들은 복지제도를 유지하기 위해 고율의 소득세를 부과하는데 한국은 그렇지 못하기 때문이다.

 결국 스스로 노후를 준비해야 한다. 그렇다면 언제부터 노후 준비를 해야 할까? 현재 60대 이상은 "평생직장"으로 인식하고 살아왔으나 지금 젊은 세대는 그렇지 않다. 직장은 단지 "소득의 원천"에 불과하다. 하루라도 빨리 "경제적 자유"를 꿈꾼다. 그들은 "경제적 자유"를 얻기 위해서 주식투자, 가상화폐 투자, 부동산 투자 등 다양한 투자를 한다. 월급만으로 생활하는 것이 아니라 투자를 통해 수익을 창출하려고 한다.

 투자의 수익성과 안정성을 고려할 때 부동산 투자를 추천한다. 그렇다고 부동산 투자에 관한 지식이 부족한 일명 "부린이"들이 무작정 부동산 투자를 하면 안된다. 부동산 투자를 하기 전에 기본적으로 알아야 할 지식과 주의 사항을 충분히 공부해야 한다. 공부하면서 종잣돈을 모으고, 준비되면 단계별로 실전 투자를 하고 수익을 실현해야 한다. 수익이 쌓이면 "경제적 자유"도 노후 준비도 가능해진다.

 2주택자가 되어야 하는 이유는 거주용과 투자용 모두 있어야 하기 때문이다. 매수와 매도를 반복하면서 2주택을 유지하면 투자 수익을 높일 수 있다.

 부동산 실전 투자하기 전에 알아야 할 사항을 정리하면 다음과 같다.

(1) 구체적인 목표와 계획을 세워야 한다. 구체적인 계획이 없으면 목적지와 일정 계획도 없이 항해를 떠나는 배와 같다.

(2) 부동산 공부는 충분히 해야 한다. ‘선무당이 사람 잡는다.’는 말이 있듯이 얕은 지식은 오히려 큰 화를 부를 수 있다.

(3) 투자 선배들의 글을 읽고 나만의 투자 기준을 만들어야 한다. 워렌버핏을 흉내낸다고 해서 자산가가 될 수 없다. 각자 본인에 맞는 기준이 있어야 한다.

(4) 투자할 때는 매도 시점을 정하고 목표수익을 정해야 한다. 시점과 수익에 관한 기준이 없으면 돌발상황이 발생했을 때 맨붕이 온다.

(5) 투자 목표 달성률은 60%~70%로 설정해야 한다. 주택시장 호황기에 운이 좋아서 몇 번 연속으로 수익을 내면 스스로 대단한 투자자라고 생각하고 자만에 빠지기 쉽다. 반대로 몇 번 실패하면 자책하고 투자를 포기하기 쉽다. 투자 성공률 목표를 60%~70%로 정하고, 실제로 50%만 넘으면 잘한 것이다. 가치투자를 하는 워렌버핏조차 투자금의 50% 이상 손실이 발생한 투자 사례가 있다.

(6) 실전 투자도 단계별로 해야 한다. 소액 투자부터 하면서 성공과 실패를 경험하는 과정이 필요하다.

(7) 절세가 수익률 극대화의 시작이다. 탈세가 아닌 절세방법은 반드시 알아야 한다.

(8) 유동성 위험에 대비해야 한다. 대출을 활용한 투자는 수익률을 높이지만, 실패했을 때 손실률도 높이는 양면성이 있다. 예상하지 못하는 돌발상황은 언제나 발생할 수 있다. 대출한도의 여유가 있어야 한다.

(9) 포트폴리오를 구성해야 한다. 한 곳에 올인하는 방식의 투자는 위험하다.

 부동산 시장은 단기적으로는 정부 정책의 영향, 중기적으로는 부동산 시장 수급 상황의 영향, 장기적으로는 거시경제의 영향을 받는다.

정부 정책은 정책 방향에 따라 전국적, 지역적인 영향, 부동산 수급 상황은 지역적인 영향, 거시경제는 전국적인 영향을 미친다. 약 10년 간격으로 있었던 전국적인 폭락은 거시경제의 영향에서 비롯되었다.

 따라서 부동산 공부할 때는 정부 정책, 시장의 수요와 공급 상황, 거시경제 지표에 관한 공부를 해야 한다.

 주택 투자할 때 알아야 할 핵심 사항 중 두 가지만 소개하면 다음과 같다.

(1) 부모님 찬스 활용법이다.

 직계 자녀에게 증여 시 증여세 면제 한도는 5천만원(미성년자 2천만원)이다. 증여세 면제 한도를 초과하는 금액을 지원받으려면 차용증을 써야 한다. 차용증은 공증받거나 내용증명우편으로 증빙을 만들어야 한다.

 가족 간 금전 대여에 관하여 적정 이자를 지급해야 하며, 적정 이자율(4.6%)보다 낮거나 무이자로 대여하면 금리 차이만큼을 증여세 과세 대상이다. 2억원에 대한 차용증을 쓰고, 금리 4.6% 이자를 적용하면 연간 920만원이 계산된다. 또한, 매월 이자를 입금하면 부모님도 이자소득세를 내야 한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의4 제2항에 의하면 무이자 또는 적정이자율 미만에 따른 차액에 해당하는 이자 금액이 연간 1천만원 미만이면 증여세를 과세하지 않는다.

따라서 2억원에 대하여 무이자로 차용증을 쓰면, 적정이자율(4.6%)로 계산한 이자가 1천만원 미만이라서 증여세 과세 대상도 아니고, 부모님이 이자를 받을 때 생기는 이자소득세 문제도 해결된다.

 만약 결혼을 계획 중이거나 2년 내 결혼하였다면 양가 부모님으로부터 각각 2억원씩 증여를 받아도 증여세를 과세하지 않는다. 10년 합산 5천만원 증여세 공제 한도에 추가로 공제를 받을 수 있다.

(2) 인구감소 시대에 접어들었는데 주택 수요가 있을까?

 "인구감소 시대, 초고령사회, 한국 출생률 2023년 기준 0.72명, 주택보급률 100%" 이런 단어는 이제 익숙해지고 있다. 그러면 과연 주택 수요가 줄어들어서 주택은 더 이상 건설할 필요가 없을까? 주택은 자산가치가 떨어지고, 투자 대상에서 제외해야 할까?

 인구감소와 고령화, 향후 가구 수 감소는 주택 수요 감소로 이어지고 지방소멸로 귀결할 것이다. 도심으로의 사회적 이동이 늘어나서 도심지를 제외한 외곽지역의 노후 주택을 중심으로 빈집이 늘어날 것이다. 따라서 주택투자는 인구감소로 인한 지역소멸 위험지역은 피해야 한다. 도심이 아닌 외곽지역의 구축 주택은 수요감소로 투자 위험성이 높아질 것이다.

지방에서 수도권으로 인구집중 현상은 더욱 심화할 것이다. 수도권에서 서울은 주거 기능에서 업무기능으로 전환되고 있어서 인구가 감소하고 있다. 인천과 경기지역이 주거 기능을 담당하고 있다. 이런 추세는 앞으로도 계속될 것이다. 광역시도 안전하지 않다. 산업적 기반이 충분하지 않은 광역시의 도심이 아닌 외곽지역은 투자 위험성이 있다.

이런 내용으로 24년 7월에 도서출간 예정입니다. 많은 관심 부탁드립니다.