1.    집은 자산이 아니다. 부채이다.

집은 자산이 아니다 부채이다(A house is not an asset. It is a liability.) ‘부자아빠 가난한아빠’로 유명한 미국의 로버트 기요사키가 한 말입니다.

이는 회계적으로 틀린 말입니다. 재무상태표(Balance Sheet) 상 자산(asset)은 부채(liabilities)와 자기자본(equity)을 더한 것입니다. 집은 현금성이 낮은 비유동자산에 해당합니다. 그리고 담보대출(mortgage)은 비유동부채에 해당합니다.

로버트 기요사키의 말은 다음과 같이 정리되어야 합니다. 집은 자산이고 집을 사기 위한 주택담보대출은 부채이다(A house is an asset, but a mortgage on the house is a liability). 그러면 기요사키가 기초 회계도 몰라서 틀린 말을 했을까요? 그렇지 않습니다. ‘현금흐름이 발생하는 자산 cash flowing assets’의 중요성을 강조하기 위한 의도입니다.

기요사키 관점에서 보면 담보대출을 받아 매입한 집에 자신이 살고 있다면 은행에 이자를 내야하기 때문에 집은 부채가 됩니다. 만약에 해당 집을 세를 내줘 임차인으로부터 월세를 받고 월세 수입이 이자 등의 비용을 제하고 잉여 현금을 만든다면 이는 자산이 됩니다. 집은 그대로인데 현금흐름 창출 능력 관점에서 부채가 될 수도 자산이 될 수도 있습니다.

기요사키의 말을 적나라하게 표현해보겠습니다. ‘내가 깔고 살고 있는 집은 부채이다. 담보대출이 없더라도 현금흐름이 발생하는 자산을 확보할 기회비용을 내고 있는 셈이다. 집은 자산이 아니다. 현금흐름이 발생하는 자산을 확보해라. 

2.   현금흐름이 발생하는 자산을 확보해야 한다.  

아래는 기요사키가 설명하는 현금흐름도 입니다. 손익계산서와 재무상태표를 기준으로 개인의 현금흐름을 설명합니다. 보통의 직장인들의 현금흐름은 왼쪽에 해당하고 사업자와 투자자의 현금흐름은 오른쪽에 해당합니다.

왼쪽의 현금흐름을 보겠습니다. 직장인이 월급을 받습니다. 소득(income)이 발생합니다. 소득의 대부분을 주택담보대출, 차량할부, 카드값 등의 부채를 비용(expense)으로 지급합니다. 회사에서 고생해서 벌어온 월급으로 비용을 지급하고 보니 현금이 별로 남지 않습니다. 직장인이라면 월급이 통장에 스쳐가는 경험을 해보셨을 겁니다.

오른쪽의 현금흐름을 보겠습니다. 사업가와 투자자의 현금흐름입니다. 사업 소득, 배당금, 임대료 등의 소득(income)이 발생합니다. 소득이 노동의 대가에서 오는 것이 아니라 자산(asset)에서 옵니다. 사업에서, 배당주에서, 상업용 부동산에서 소득이 발생합니다. 회사에서 일하고 있다면 추가적인 근로 소득이 유입됩니다. 사업가와 투자자도 비용을 지급하고 나면 현금흐름이 작아지지만 여러 원천에서 소득이 발생하기 때문에 잉여현금흐름이 상대적으로 좋습니다. 사업가와 투자자는 남은 현금을 ‘현금흐름이 발생하는 자산’에 재투자합니다. 그러면 추가적인 현금이 발생합니다. 시간이 갈수록 복리 효과까지 더해져 직장인과 사업가 및 투자자의 자산 격차는 점점 벌어집니다.

자본주의에서 살아남기 위해서는 ‘현금흐름이 발생하는 자산’을 확보해야 합니다. 정부가 돈을 찍어내는 현대 사회에서 인플레이션은 구조적입니다. 좋은 자산을 확보하면 인플레이션을 방어할 수도 있습니다.슬프게도 자본주의에서 사는 우리들은 생존을 위해 ‘현금흐름이 발생하는 우량 자산’을 ‘적절한 가격’에 최대한 확보하는 것을 목표해야 합니다. 그런데 이는 리스크를 수반하는 일입니다.

3.   리스크를 계산하고 계산된 리스크를 감내해야 한다.

자산을 확보한다는 것을 다르게 표현하면 ‘리스크를 어떻게 감당할 것인가’로 치환됩니다. 리스크에 대한 대가가 곧 수익률입니다.

일반적으로 투자보다 사업이 리스크가 높습니다. 특히, 초기 사업은 리스크가 매우 높습니다. 리스크를 계량화하기도 어렵습니다. 사업가는 장기 전략을 세우고 자본(돈, 사람)을 배분하고 실행력을 통해 시스템화에 성공해야 합니다. 초기 사업의 경우 배분을 할 자본이 없기 때문에 자신을 갈아 넣어야 하며 자신의 돈을 물론이고 때로는 가족의 돈을 넣기도 합니다. 계속해서 실패하겠지만 시스템화에 성공한다면 재정적 성공과 시간적 자유를 얻을 수 있습니다. 사업은 엄청난 고난이 따르는 일이고 여러차례 지옥을 경험하게 됩니다. ‘어떤 고난이 와도 10년은 버틸거야’라는 자신만의 이유가 없다면 안 하는 편이 좋습니다.

투자자에게도 리스크가 따릅니다. 리스크를 계산하기 위해 기관투자자는 DCF(현금흐름할인모형) 엑셀 모델링을 합니다. 자산에서 발생하는 미래 현금흐름 올바르게 추정하고 현재 시점으로 적절하게 할인하는 것이 모델링의 전부입니다. 미래 현금흐름에 성장률 개념이 들어가고 할인율에 리스크가 반영됩니다.

모델링은 어렵지만 훈련을 받으면 누구나 할 수 있습니다. 엑셀 모델링을 기계적으로 잘하는 것 자체보다 모델링에 들어가는 수 많은 값들을 얼마나 잘 선정하느냐가 기관투자자의 실력입니다. 입력 값들을 올바르게 산정하기 위해서는 학습이 필요합니다. 학습하지 않는다면 투자를 하는 것이 아니라 도박을 하는 것입니다. 도박은 확률적 우위가 낮기 때문에 어쩌다 몇 번은 운으로 성공할 수는 있지만 반복 시행 하다면 파멸로 이어집니다 학습을 한다고 성공적인 투자를 보장하는 것은 아닙니다. 다만 확률적 우위를 높일 수 있습니다. 높은 확률 우위로 반복 시행하면 성공할 개연성이 높아집니다. 학습할 의지가 없다면 투자를 안하는 편이 나을 수도 있습니다. 엑셀 모델링은 필수가 아니지만 학습은 필수입니다. 이 시대 최고의 투자자이자 현자로 칭송 받는 워렌 버핏이 하는 일의 대부분은 문서를 읽는 일이고 그의 별명이 ‘학습 기계(learning machine)’인 이유입니다.

4.  학습은 자본주의에서 생존을 위한 도구이다.

자본주의 시대에서 생존하기 위해서는 현금흐름이 필요합니다. 인간은 자유를 갈망하는 존재이며 언젠가 은퇴하는 순간을 마주하기 때문입니다. 노동 소득으로 현금흐름을 만들어 ‘현금흐름이 발생하는 자산’을 늘려가는 길이 자본주의 시대에서 살아남는 방법이며 자유로운 인간이 되는 길입니다. 자본주의 시대에서 학습은 생존과 자유를 위한 도구입니다.