지난 주에 부동산 매매계약의 기본 구조와 주요 내용 중 당사자들의 거래종결의무, 거래종결 선행조건, 진술 및 보장 등에 관해 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 위 내용 외에 부동산 매매계약상 다른 주요 내용 등에 대해 살펴보도록 한다.

1.    확약 사항

확약이란, 계약체결일로부터 거래종결일까지의 사이에 어느 당사자 일방이 입게 되는 피해를 제한하기 위해 상대방 당사자가 약속하는 사항을 의미한다. 영문계약서상으로는 ‘Covenants’로 표현된다.

계약상 확약을 정해두는 주된 취지는, 계약이 체결된 이후 거래종결일까지의 기간 동안에 어느 당사자가 특정 행위를 하거나 하지 아니함으로써 상대방 당사자에게 피해를 주는 것을 막고자 함에 있는데, 우리나라 법제에서는 해당 내용이 ‘계약상 부수적 주의의무 위반’, ‘채무불이행’, ‘불법행위’ 등의 법리로 충분히 해결 가능한 부분이므로 반드시 필요한 내용이라고 보기 어려운 측면이 있다. 이 또한 진술 및 보장과 마찬가지로 본래 영국과 미국 등 해외 계약서 양식에 흔히 썼던 내용을 우리나라의 계약서에서도 도입한 것에서 유래하였다고 보는 것이 맞다. 그렇다고 해도 해당 확약이 불필요하다고 이야기하는 것은 아니다. 특정 거래에서 특수하게 어느 당사자의 확약이 필요한 경우가 분명히 있고, 거래계에서 통용되는 일반적인 내용이라고 하여도 확약 부분에 명확히 정해둠으로써 당사자들로 하여금 어떠한 의무를 이행하여야 하고, 또 어떠한 행동을 하면 안되는지에 대한 명확한 지침이 될 수 있기에, 그러한 측면에서 확약은 분명 그 의의를 가진다고 볼 수 있다.

통상 부동산 매매 거래에 있어 확약 사항에 포함되는 내용을 간략히 언급하면 다음과 같다.

가.  매도인 및 매수인의 확약 사항

-      부동산거래신고서 제출

-      등기용 부동산매매계약서 체결(통상 양식을 별첨에 첨부함)

-      임대차계약 승계 관련 당사자들의 협력 사항

나.  매도인의 확약 사항

-      매매목적물의 운용, 관리, 수리 및 유지

-      매매목적물에 대한 담보 설정 등 처분행위 금지

-      보험계약, 관리계약 등 매수인이 승계하기로 한 계약의 유지

-      매매목적물 관련 소송의 제기 등 분쟁 금지

2.    정산

매매대금을 규정하는 부분에 간략히 정산에 관한 내용을 언급하기도 하나, 구체적인 정산의 내용에 대해서는 정산 조항을 따로 두어 규정하는 것이 보통이다. 매매목적물의 하자 등이 발견되어 별도의 유보금을 설정해 두는 것이 아닌 이상, 거래종결일 기준 세금(재산세, 지방교육세, 농어촌특별세 등), 공과금(교통유발부담금, 도로점용료, 환경개선부담금 등), 제반 비용(전기료, 전화료, 상하수도료, 가스료 등), 제반 수익(임대료, 관리비, 주차료 등)을 어떠한 방식으로 정산할 것인지에 대해 정해둔다.

일반적으로 제반 비용이나 제반 수익은 거래종결일 오전 00:00:01을 기준으로 그 전까지의 부분은 매도인에게, 이 이후부터는 매수인에게 귀속되는 것으로 정하는 것이 보통인데, 세금 부분은 당사자의 협의에 따라 다르게 정해지는 경우도 종종 있다. 좀 더 상세히 설명하면, 위와 같이 비용 및 수익과 동일하게 정하거나, 세금이 부과되는 날(부과기준일)을 기준으로 하여 해당 시점의 소유자가 부담하도록 하는 방법 등이 대표적이다. 전자의 경우는, (1) 거래종결일 시점에 이미 재산세 등 세금이 부과된 경우, 해당 세금 부과 연도의 연초부터 연말까지의 1년을 기준으로 하여, 거래종결일 전, 후의 기간을 일할 계산하여 각 당사자가 부담하게 되고, (2) 아직 거래종결일 시점에 재산세 등 세금이 부과되지 않았다면, 그 해 부과될 재산세의 액수를 정확히 알 수는 없으므로, (가) 직전 연도에 부과된 재산세 등을 기준으로 일할 계산하여 부담하도록 하고 이후 별도의 정산을 하지 않는 것으로 정하거나, (나) 일단 직전 연도에 부과된 재산세 등을 기준으로 하되, 이후 부과되는 재산세 등이 확정되면, 다시 해당 액수를 기준으로 별도의 정산을 하는 방식으로 정할 수도 있다. 후자의 경우는 간단히 관련 법령에 의해 재산세 등 세금이 부과되는 당사자가 부담한다는 취지로 간략히 규정한다. 부동산의 재산세 부과 기준일이 매년 6월 1일이므로, 후자와 같이 규정하게 되는 경우, 거래종결일이 6월 1일 이전이면 그 해의 재산세는 매수인이 부담하게 되고, 거래종결일이 6월 1일 이후이면 그 해의 재산세는 매도인이 부담하게 된다. 전자와 같이 정하는 경우 당사자들이 별도로 유불리를 생각할 필요가 없지만, 후자와 같이 정하는 경우 당사자들은 거래종결일을 언제 정하는 것이 자신에게 재산세 부담 측면에서 유리하고 불리한 것인지 생각해 볼 필요가 있다. 보통은 당사자들이 그러한 점을 고려하는 경우가 많으나, 간혹 이 점을 간과하여 뜻밖에 그 해의 재산세를 모두 일방 당사자가 부담하게 되는 문제가 발생할 수 있음을 염두에 두자.

통상은 거래종결일 전 3영업일 내에 정산금액에 대해 어느 정도의 합의가 이루어져 사전에 정산합의서의 내용이 거의 확정되게 되며, 당일 확인이 가능한 수치 정도만 거래종결일에 기입하여 별도의 정산합의서를 작성하게 된다.

3.    해제 및 손해배상

가.  계약의 해제

부동산 매매계약에서 계약의 해제 사유는 비교적 간단하다. 이미 거래종결 선행조건에 여러 해제 사유를 규정해 두는 경우가 많으므로, 해제 사유에는 거래종결 선행조건을 충족하지 못하는 경우라고 간략히 규정해 둘 수 있고, 그 밖의 다른 해제 사유는 통상 계약의 중요한 위반 내지 어느 당사자가 계약을 객관적으로 이행하지 못하는 상태(회생, 파산 등)를 규정해 두는 경우에 불과한 경우가 많기 때문이다.

계약에 특별히 해제권 관련 조항을 둔 경우 이는 민법 등에서 정해진 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이거나 약정해제권을 유보한 것 등 다양한 의미가 있을 수 있다. 약정해제권을 유보한 경우에도 계약 목적 등을 고려하여 특별한 해제사유를 정해 두고자 하는 경우가 있고, 해제절차에 관하여 상당한 기간을 정한 최고 없이 해제할 수 있도록 한 경우 등도 있다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 해석할 수밖에는 없다. 또한, 약정해제권을 두었다는 것만으로 법정해제권에 관한 민법 등의 규정의 적용을 배제하려는 의사표시로 단정할 수 없다는 것이 판례의 태도이기도 하다.

계약 해제 사유로는, (1) 당사자의 진술 및 보장, 확약 등의 위반, (2) 당자자에 대한 어음 또는 수표의 부도 처리, 지급불능, 파산 또는 회생 절차 개시신청, 기업구조조정촉진법에 따른 관리절차의 개시, (3) 거래종결 선행조건의 미충족 등이 대표적이다. 비록 어느 당사자의 계약상 의무 위반이 발생하였다고 하더라도, 해당 계약의 위반 내용이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중요한 것이 아니라면, 그에 대한 손해배상청구권은 별론으로 하더라도 계약 해제권은 잘 인정해주지 않는 것이 판례의 태도이다. 따라서 어떠한 계약 위반의 내용이 당사자에게는 매우 중요한 것이어서 그 위반의 정도와 상관없이 무조건 해제하여야 한다는 사정이 있다면, 그와 같은 특별한 취지와 의사표시를 계약서상 명확히 규정해 두는 것이 중요하다.

전쟁, 사변 등 불가항력의 사유, 당사자들의 책임 없는 사유가 발생한 경우에도 계약을 해제할 수 있는 내용의 규정을 두는 경우가 많다. 다만, 이는 해당 조항이 없더라도 일반 법리를 통해 해제 사유가 될 수 있다. 이러한 사유로 해제되는 경우라면 별도의 손해배상청구를 할 수 없도록 하는 것이 일반적이다. 누구의 탓을 할 수 없는 상태이기 때문이다.

나.  손해배상, 면책 및 지연이자

손해배상 조항은, 어느 당사자의 계약의 위반으로 상대방 당사자에게 발생한 손해를 배상하여야 한다고 규정하는 것이 기본이다. 다만, 그와 같이 추상적으로 규정해 두면, 손해를 입은 당사자가 자신에게 발생한 손해액과 그 근거자료를 입증하고 제시하여야 하는 부담이 있다. 때문에 그러한 부담을 피하기 위해서는 처음부터 손해배상액의 예정(위약금)을 정해두는 것이 바람직할 수 있다. 구체적으로 예를 들면, 계약금 상당의 금액을 해제 시 위약금으로 규정하거나, 일정 금전 지급의무의 이행을 지체한 경우 지연이자의 연 이율을 정해두는 것 등이다. 손해배상액의 예정을 두는 경우, 손해액 입증의 부담을 더는 대신에 손해배상액 예정 이상의 손해가 발생하더라도 이를 추가손해로 청구할 수 없는 것이 원칙이다. 그러므로 좀 더 강하게 계약 이행의 구속력을 부여하기 위한 방편으로 위약벌을 별도로 규정해 두거나, 손해배상액의 예정을 기본으로 하되 손해배상청구권자가 그 예정액(위약금) 이상의 손해를 입었음을 입증하는 경우 그 초과되는 부분을 별도로 추가 손해배상청구가 가능하다는 취지의 명확한 규정을 두는 방법을 고려해 볼 수 있다. 어떠한 경우이든지 간에 그러한 취지를 명확히 계약서상 규정해 두어야 한다. 만약, 그러한 취지를 애매하고 불명확하게 규정하면, 위약벌이나 추가 손해배상이 가능하다는 문구가 있다고 하더라도 손해배상액의 예정 외에 추가 손해배상청구나 위약벌 청구가 불가하다는 판례가 여럿 존재하니 주의를 요한다.

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항 참조). 손해배상액의 예정을 고액으로 하여 상대방에 대한 계약의 구속력을 강화시킬 수는 있으나, 추후 소송 절차에서 감액될 수 있음을 염두에 둘 필요는 있다. 통상 매매대금의 10~20%로 정해두면 감액되는 경우는 흔치 않은 것으로 보이는데, 30% 이상이 되면 고액인 경우 감액되는 경우가 더러 있다. 위약벌의 경우는 과도한 경우 일부 무효의 법리를 적용하여 감액될 수 있는데, 과도한 위약벌이 되려면 신의성실에 반하는 정도에 이르러야 하므로 감액되기가 손해배상액의 예정에 비해 한층 어려운 것이 사실이다. 위약금(손해배상액의 예정)과 위약벌의 차이, 구별 및 효과는 복잡하고 다양한 사례 및 이론이 있기에 본 칼럼에서는 설명을 위 내용 이상의 자세한 설명까지는 하지 않는 것으로 한다. 추후 기회가 되면 이에 대해 별도 칼럼으로 설명하도록 하겠다.

어느 당사자의 귀책사유로 상대방 당사자에게 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 상대방 당사자에게 발생할 수 있는 일체의 손실, 청구, 채무, 비용 기타 손해로부터 면책시켜야 한다는 규정을 둘 수도 있는데, 손해배상 조항을 두는 경우라면 위 면책에 관한 조항이 독립적으로 작용되는 경우는 많지 않다. 이 또한 손해배상액의 예정을 두는 경우 연계하여 해석될 여지가 크기 때문이다.

간혹 손해배상청구 기한을 두는 경우가 있는데, 이는 소멸시효기간 단축 합의 내지는 손해발생 시 일정 기간 이후 부제소합의로 해석될 여지가 있다.

이상과 같이 3주 간에 걸쳐 부동산 매매계약의 구조 및 주요 내용에 관한 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 부동산 매매예약계약에 대해 설명해 보고자 한다.

법무법인 심 심교준 변호사

고려대학교 법학과 학사 졸업

사법연수원 39기 수료

일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정

일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정

現) 법무법인 심 파트너 변호사

前) 법무법인 태민 구성원 변호사

前) 법무법인 새강 구성원 변호사

前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사