1. 서설    

대한민국 국민으로서 느끼는 변화 중 하나는 국내 거주 외국인들의 비중이 눈에 띄게 많아졌다는 점이다. 이들은 직업과 연령대가 매우 다양하고, 한국의 대중교통이나 시스템을 이용하는데도 전혀 어려움이 없어 보인다.

이들 중 상당수는 한국에서의 안정적인 정착을 위해 부동산 임대차나 매매 관련 법률 자문을 필요로 할 것이며, 글로벌화에 따라 외국 국적을 취득한 한국계 외국인들의 부동산 투자 문의도 증가할 것으로 예상된다.

이러한 사회적 변화를 고려하여 본 칼럼에서는 임대인의 입장에서 외국인인 임차인/매수인과의 거래 시 발생할 수 있는 법적 쟁점들을 검토해보고자 한다.

2. 임대차 계약

가. 외국인이 주택임대차보호법 적용대상인지 여부

주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 주임법의 보호 대상이 될 수 없다(주임법 제1조). 그러나 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하기 때문에 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 행위를 했다면 예외적으로 주임법의 보호 대상이 될 수 있다(출입국관리법 제88조의2제2항 및 서울중앙지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결 참조).

따라서 외국인인 임차인이 임차주택을 인도받고 외국인 등록 또는 체류지 변경 신고를 했다면 제3자에 대한 대항력이 발생하고, 나아가 확정일자까지 받는다면 우선변제권 역시 취득할 수 있다.

나. 주의사항

임대인은 임차인의 신분 및 체류자격 및 체류기간을 반드시 확인하여야 한다. 신분은 단기체류(90일 이하) 임차인의 경우 여권, 장기체류(90일 초과)의 경우 외국인 등록증으로 확인할 수 있다. 체류자격 및 체류기간은 비자 종류를 통해 확인할 수 있다. 체류기간이 임대차계약기간을 충분히 포함하고 있는지 여부도 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다.  

3. 매매 계약[1]

가. 적용 법령

외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득목적, 국내 거주여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 서로 다르다. 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 부동산취득신고와는 별도로 외국인 투자 신고절차를 추가로 밟아야 한다.

1) 거주 외국인

거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우 외국환거래상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시 · 군 · 구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산등기법이 적용된다.

2) 외국인투자기업

반면, 외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자 기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우(업무용 빌딩 매입, 공장용지 취득 등)에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 외국인투자촉진법, 부동산등기법이 적용된다. 단, 국내에 지점을 설치하는 경우에는 외국인투자촉진법의 적용이 배제되므로, 외국환은행에 지점설치신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입할 수 있다.

3) 비거주 외국인

비거주외국인의 경우, 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 외국환거래법에 따라 외국환은행의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 하며, 이후 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 관할 시 · 군 · 구청에 부동산취득신고를 하고 소유권이전 등기를 하면 된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 외국환거래법, 부동산등기법이 적용된다.

4) 영주권자

영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있어 내국인과 동일하게 간주되므로 국내거주와 관계없이 외국환거래법 상의 부동산취득신고 대상에서 제외된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산등기법의 적용을 받는다.

나. 주의사항

위와 같이 외국인의 국내 부동산 거래는 일반적인 부동산 거래에 비해 추가적인 법적 검토와 절차가 필요하다.  특히 자금의 해외 송금과 관련하여 외국환거래법상의 제반 신고의무에 대한 특별한 고려가 필요하다.

4. 결어

따라서 외국인과의 부동산 거래를 진행할 때에는 관련 법률 검토와 절차 준수에 각별한 주의를 기울여야 하며, 필요한 경우 법률전문가의 자문을 받는 것이 안전한 거래를 위해 바람직할 것이다.

법무법인 심 심준섭 변호사

서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업

서울변호사협회 건설부동산 연수 수료

現) 법무법인 심 파트너변호사

前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사

前) 법무법인 퍼스트 소속변호사

법무법인 심 신가연 변호사

전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업

現) 법무법인 심 소속변호사

前) 특허청 수습변호사

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