지난 주에 부동산 실사의 의의를 간략히 언급하고, 부동산 실사의 내용 중 매도인, 부동산 관련 권리 및 부담, 인허가 및 부동산 관리, 부동산 관련 계약 등에 대해 알아두면 좋을 대표적인 내용을 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 부동산 실사에 있어 조세, 부담금, 보험, 소송 등 분쟁, 환경 등의 사항은 무엇을 중점적으로 살피는 것인지에 대해 중요한 것들을 간략히 설명하고자 한다.

여담으로, 대규모 거래(특히 펀드 등 집합투자에 의한 거래)의 경우 일반적으로 부동산 실사 등의 진행을 위한 내용을 “양해각서(Memorandum of Understanding – MOU)”에 담아둔다. 즉, 이론적으로는 당사자들이 부동산 실사 진행을 위한 양해각서를 체결하고, 그 이후에 양해각서에 정해진 내용에 따라 부동산 실사를 진행하는 것이지만, 실제로는 양해각서를 체결하기 전부터 이미 부동산 실사를 위한 자료의 요청 및 자료 제공이 이루어지고 대략적인 부동산에 관한 정보를 매수인이 미리 파악해 두는 경우가 많다. 통상 양해각서상 정해진 실사 기간(4주 내지 7주 정도의 기간)이 길지 않고, 매수인의 입장에서 크리티컬한 이슈를 최대한 빨리 인지하는 것이 거래비용을 절감하는데 큰 도움이 되기 때문이다. 양해각서를 체결하고 실사가 이미 상당 부분 진행된 상태(실사를 하면서 매매계약 조건을 협상하는 경우도 많음)에서 뒤늦게 크리티컬한 이슈가 발견되어 거래를 중단하게 되면 많은 매몰비용이 발생하게 되는데, 필자가 경험한 바에 따르면, 이미 발생한 매몰비용이 크고 많은 관련 당사자들의 이해관계가 얽히면서, 실사에서 발견된 크리티컬한 이슈를 애써 무시하고 거래를 진행하거나 심지어 실사기관을 설득하여 크리티컬한 이슈가 아닌 것처럼 만들려고 시도하는 웃지 못할 상황까지 발생하기도 한다. 매수인이 반드시 해당 부동산을 매입하려는 의지가 강하고 인기가 많은 매물인 경우가 특히 그러하다. 그러한 상황에 이르면, 사실 실사를 하는 것 자체가 별 의미가 없고 오히려 거래 진행에 방해가 되는 걸림돌 취급을 받게 되어 실사기관이 거래 당사자들의 눈치를 보게 되는데, 이것이 결국은 오히려 매수인에게 있어 결코 바람직하지 않은 영향을 미칠 것임은 말할 것도 없다. 거래를 진행하는 매수인측 담당자들로서는 특히 피해야 할 좋지 못한 상황으로 볼 수 있다.

1.    조세 및 부담금 등

법률 실사에서 기본적으로 확인이 이루어지는 것은 매도인의 체납여부이다. 이는 매도인의 국세납세증명서 및 지방세납세증명서의 기재 내용을 바탕으로 확인하게 되는데, 해당 각 증명서상 문제점이 발견된다면 그 자체만으로도 매도인의 신뢰도에 상당한 악영향을 미치게 되고, 나아가 부동산 거래에 있어 부정적인 영향을 미칠 것이 거의 확실시되기 때문에 미리 이 부분을 확인해두는 것이 필요하다.

위와 같은 매도인에 대한 조세 관련 사항 외에, 매수인이 통상 궁금해하는 사항은 아마도 당해 부동산 거래를 통해 매수인이 부담하여야 하는 세금일 것인데, 이러한 매수인이 부담하여야 하는 세금에 관한 내용은 법률 실사 업무에 포함하기로 하는 별도의 합의가 없는 한 일반적으로는 법률실사보고서에 담기지 않는다. 부동산 실사라고 하는 것은 기본적으로 매도인 및 매매 목적물 부동산에 잠재되어 있는 세무상 리스크 등을 판단하기 위해 수행하는 것이지, 매수인이 당해 부동산 거래를 통해 부담하게 되는 세금이 어느 정도인지를 파악하기 위한 것이 아니기 때문이다. 때문에 만약 매수인이 부담하여야 하는 세금에 관한 내용 검토를 법무법인에게 별도로 의뢰(법무법인이 아닌 세무법인에 따로 의뢰하는 경우도 많음)한다고 하여도, 이는 법률 실사에 추가하여 비용이 발생하는 것이 일반적이며, 그 검토 의견서 등도 법률실사보고서와는 별개의 양식(예를 들면, 세무검토보고서)으로 작성되어 제공되는 것이 보통이다.

법률 실사에서는 거래 목적물 부동산에 부과되는 부담금, 공과금 여부 및 그 납부 여부가 세금과 함께 추가적으로 검토된다. 이는 공식적으로 확인할 수 있는 문서가 존재하지 않는 경우가 대부분이고 매도인이 제공하는 자료에 의해 간단히 이루어지는 작업이므로, 매도인의 성실성에 따라 검토의 범위가 결정되는 불확실한 측면이 있다. 따라서, 그러한 불확실성으로 인한 리스크는 매매계약상 매도인의 진술 및 보장에 광범위하게 반영하는 방법으로 실무상 헷징이 이루어지고 있다.

2.    보험

매도인이 거래 목적물 부동산을 소유, 관리하는 과정에서 가입한 보험의 내용을 파악하는 작업으로 진행된다. 예를 들면, 재산종합보험, 가스사고배상책임보험, 승강기사고배상책임보험 등이다. 만약 미납된 보험금이 있다면 거래종결일까지 매도인으로 하여금 완납하도록 요구하여야 할 것이다. 그리고 매도인이 가입하고 있는 보험들은 대개 매수인도 가입, 유지할 필요가 있는 보험들이므로, 매수인은 매매 목적물 부동산이 무보험 상태에 있는 기간이 생기지 않도록 거래종결일 직전까지 가입할 보험이 무엇인지를 파악해 두는 것이 바람직하다.

3.    소송 등 분쟁

소송 등 분쟁은 통상 부동산에 설정된 가압류, 가처분 등의 여부를 통해 어느 정도는 그 존재를 추정해 볼 수 있다. 그러나 그러한 표면적인 보전처분의 존재만으로는 실제 어떠한 소송 등의 분쟁이 있는 것인지 알기 어렵고, 보전처분이 이루어지지 않은 상태에서 소송 등 분쟁이 진행중이거나 장차 소송이 제기될 가능성이 있는 것들이 충분이 있기 때문에 이에 대해서는 거래 협상을 진행하기 전에 매도인에 대한 질의 등을 통해 최대한 빠르게 파악하는 것이 중요하다.

매도인은 최대한 빠르게 부동산을 처분하고자 하는 입장이므로 소송 등 분쟁이 있다고 하더라도 별 것 아닌 것처럼 이야기하거나 쉽게 해결될 수 있는 내용인 것처럼 사건을 축소하여 매수인에게 설명하는 경우가 많다. 하지만 필자의 경험상 일단 매매 목적물 부동산에 관련된 어떠한 소송이 걸려있는 상황이라면, 이를 무시하고 거래를 진행할만큼 사소한 이슈라는 것은 존재하지 않았으며, 결과적으로 거래종결일까지 해당 이슈가 해결되지 아니하거나 거래종결 후에 매수인이 해당 소송 등 분쟁까지 떠안아야 하는 상황이 되어 거래가 성사되지 않은 경우가 대부분이었다.

따라서 부동산에 보전처분이 있거나 매도인으로부터 소송 등 분쟁에 있다는 이야기를 듣게 된다면, 단순히 매도인의 설명에 의지할 것이 아니라, 관련 분쟁에 관한 자료를 모두 확보하여 법무법인에게 그 상황의 리스크에 대해 면밀히 검토를 받는 것이 필요하다. 소송 등 분쟁 이슈는 그 존재만으로도 크리티컬한 이슈가 될 가능성이 매우 높으므로, 최대한 빠르게 전말을 파악하는 것이 중요하며, 가급적이면 법률 실사 전이라도 어느 정도 해당 리스크에 대한 대처 결론을 내린 후에 협상 등 거래를 진행하는 것이 바람직하다.

4.    환경

환경에 관련된 이슈는 매매 목적물 부동산의 건축, 운영, 유지 또는 사용과 관련한 환경 관련 법령 및 규정 위반이 있는지 여부를 의미한다. 그런데 이러한 것들은 대체적으로는 사실적인 문제이기 때문에, 법적으로 어떠한 문제가 있는 것인지에 대해 법률 실사를 통해 이슈를 체크하고 확인하는 것은 다소 어려운 측면이 있다. 때문에 이 부분 또한 매도인이 그동안 매매 목적물 부동산을 점유, 사용하면서 발생한 환경 문제 등에 대해 질의하고, 매도인이 제공하는 관련 자료에 의지할 수밖에는 없다.

매도인이 환경 관련 법령 및 규정 위반으로 과거 행정처분이나 행정명령 또는 과징금 등의 처분을 받았던 사실이 실제 있었다면, 어떠한 환경 이슈가 있었고, 또 발생 가능성이 있는지 비교적 쉽게 파악할 수는 있다. 그러나 매도인이 고의로 알면서 숨기는 경우가 아닌 이상, 실상 대부분은 매도인조차 어떠한 환경적 이슈가 있는지 모르는 경우가 많고, 나중에 환경적 이슈가 드러난다고 했을 때에도 과연 그 원인자가 누구인지 알기 어려운 경우도 많다. 그래서 환경적 이슈는 일단 발생하게 되면 다른 어떠한 이슈보다 추후에 예상치 못한 방향으로 크리티컬한 이슈를 가져오는 경우가 많다.

매수인이 완성된 건물이 있는 토지 및 건물을 매수하면서 이를 그대로 활용할 예정이라고 한다면, (역시나 매도인이 고의로 환경적 이슈를 숨기는 경우가 아닌 한) 새롭게 환경 이슈가 발생할 가능성은 거의 없다고 보아도 무방할 것이다. 이미 완성된 건물을 건축하기 전에 환경영향평가나 토양오염검사 등의 절차를 거친 후 이상이 없다는 점을 확인받았을 가능성이 높기 때문이다. 문제는 오래된 건축물이 존재하는 토지를 매수하거나 다른 용도(특히, 주유소, 폐기물 매립지 등 토양이 오염되었을 가능성이 상당한 용도)로 사용하였던 토지를 매수한 후 새롭게 어떠한 건축물을 개발하고자 하는 경우에, 환경영향평가나 토양오염검사 시에 오염토양정화작업이 필요하다는 것이 판명되었을 때이다. 그나마 그러한 사실이 최소한 거래종결 전에 발견되었다고 한다면, 매도인에게 해당 정화작업을 거래종결 전에 수행하라고 하거나, 좀 더 일찍 발견한 경우 계약 체결 시부터 매도인에게 정화책임을 부담하도록 하는 방법을 취할 수 있겠으나, 만약 거래종결 후에 해당 사실이 발견되는 경우, 비록 추후 토양정화에 소요되는 비용 등을 원인자나 매도인에게 손해배상으로 별도 청구할 수는 있다고 하더라도, 당장에 1차적으로 오염토양정화책임을 부담하는 자는 매수인이 된다는 문제점이 있다. 필자의 경험상 이러한 오염토양정화에 소요되는 비용이 토지 매매가액에 거의 필적하거나, 절반 가까이에 해당하는 경우(예를 들면, 수십억 원 단위)도 있었다.

따라서, 장차 토지를 매수한 후 개발사업을 수행하고자 하는 매수인이라고 한다면, 가능하면 빠른 시일 내에 법률 실사와는 별개로 매도인의 승낙을 받아 토양오염검사를 사전에 수행하거나 매도인에게 그 검사결과를 제출하도록 하는 조치가 반드시 필요하다.



법무법인 심 심교준 변호사

고려대학교 법학과 학사 졸업

사법연수원 39기 수료

일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정

일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정

現) 법무법인 심 파트너 변호사

前) 법무법인 태민 구성원 변호사

前) 법무법인 새강 구성원 변호사

前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사