자문 | 딜아고라 - 부동산 개발사업 노하우 공유

전체 게시글

자문

심준섭변호사

의뢰

2024-10-29

법

[법무법인 심] NPL 칼럼 3부 - 투자 유의사항 총정리

이번 주는 부동산 담보부 NPL 채권 투자와 관련하여 중점적으로 살펴야 하는 유의 사항을 실제 예시와 함께 설명하고자 한다.

1. 보증금

보증금과 관련해서는 배당요구를 하지 않은 최선순위 임차인이나 전세권자, 배당요구 종기를 넘겨 배당요구한 최선순위 임차인 등의 존재 여부를 파악해야 한다. 대항력만 있고 확정일자를 받지 않은 임차인의 경우에도 주의가 필요하다. 이러한 임차인은 경매 절차에서 배당을 받지는 못하지만, 그들의 대항력은 여전히 유효하다. 따라서 매수인은 이러한 임차인의 보증금 반환 책임을 실질적으로 인수하게 된다. 이로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 전입신고 여부를 꼼꼼히 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재를 사전에 파악해야 한다.

A씨는 입찰 전 건물의 상태와 매매 가치 및 임차인의 존재 여부에 대한 권리관계, 특히 확정일자 및 배당요구 여부 등을 충분히 검토한 후 해당 건물을 낙찰 받았다. 다만, 임차인의 배당요구 시기까지는 검토하지 못하였다. 그러나 위 사안의 임차인은 배당요구의 종기를 지나 배당요구를 하여서, 보증금 전부 또는 일부에 대해 배당을 받을 수 없는 임차인이었다(임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 법원이 지정한 배당요구 종기 내에 배당요구가 이루어져야 한다.). 이에 따라 임차인의 보증금은 오롯이 A씨가 인수하게 되면서 A씨는 예상치 못한 손해를 입게 되었다.

2. 물건 자체의 특성

물건 자체의 특성도 중요한 고려사항이다. 맹지인 경우 도로와 맞닿은 부분이 없어 건축에 제한이 있을 수 있으며, 위반건축물의 경우 다양한 행정제재를 받을 수 있다. 특히 등기상 근린생활시설이나 원룸으로 사용되고 있는 경우, 주차장 문제로 양성화가 불가능한 경우가 있어 주의가 필요하다. 또한, 토지 용도(예: 농지, 산지 등)에 따른 제한사항을 확인해야 한다. 재건축이나 재개발 예정 지역인 경우 해당 사업의 진행 상황과 향후 전망을 파악하는 것도 중요하다.

실제로, 도심 외곽에 위치한 개발 가능성이 높은 토지를 경매를 통해 낙찰받은 B씨는 낙찰 후 해당 토지가 맹지(도로와 맞닿지 않은 땅)임을 알게 되었다. 따라서 건축 허가를 받기 위하여 도로를 연결하고자 하였으나, 인근 토지소유주가 지나치게 높은 보상금을 요구하여 협의가 이루어지지 않았다. 이로 인해 B씨는 낙찰가와 추가로 발생한 비용, 설계비, 허가 신청비 등을 포함한 큰 경제적 손실을 입게 되었으며, 해당 토지는 무용지물로 남게 되었다.

3. 농지취득자격증명 및 주무관청의 허가 요부 등

마지막으로, 농지취득자격증명이나 주무관청의 허가가 필요한 경우도 있으므로 이를 사전에 확인해야 한다. 농지 외에도 산지, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 특수한 지역에 위치한 부동산의 경우, 각종 인허가나 신고 절차가 필요할 수 있다. 이러한 절차를 사전에 파악하고 준비하지 않으면 소유권 이전이나 향후 활용에 큰 제약이 있을 수 있다.

C씨는 농촌 지역의 발전 가능성을 보고 경매를 통해 넓은 농지를 저렴한 가격에 낙찰받았다. C씨는 해당 농지를 주말농장으로 운영하거나 일부는 임대해 수익을 올릴 계획이었다. 그러나 낙찰 후 소유권 이전 절차를 진행하는 과정에서, 농지취득자격증명(농지법에 따른 농지 소유 자격을 확인받는 증명서)을 발급받지 않았다는 사실이 문제가 되었다.

이를 처리하려고 했으나 이미 낙찰 절차가 끝난 상황에서 적법한 절차를 거치지 않았기 때문에 소유권 이전이 지연되었다. C씨는 주무관청에 해당 증명을 신청했지만, 자격증명을 받기 위한 심사 과정이 예상보다 까다로웠다.

이 기간 동안 C씨는 농지를 전혀 활용할 수 없었고, 관리 비용만 지속적으로 발생했다. 더 나아가, 해당 농지는 농업진흥구역으로 지정된 지역에 위치하고 있어, 허가 없이 농지를 비농업 용도로 사용하는 것도 불가능했다. 결국 C씨가 계획하였던 주말농장과 임대 사업은 무산되었고, 최종적으로는 농지를 방치하게 되었다.

4. 기타

이외에도 경매 낙찰 후 소유권을 확실히 확보할 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 유료 경매 사이트에서 이러한 정보를 제공하지만, 최종 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전하다. 또한 소멸시효 완성 여부, 선순위 금액 확정, 인수해야 할 부담이나 제한사항, 권리와 물건의 하자 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 또한 임금과 관련된 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 여부를 확인해야 한다. 법정기일이 선순위 임차인의 대항력 취득 시기보다 앞서는 당해세 등의 존재 여부도 중요한 체크 포인트이다. 이러한 체납 세금이 있을 경우 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우가 많으므로 주의가 필요하다.

소멸시효 완성 여부 확인 시, 채무자의 시효중단 행위(예: 일부 변제)가 있었는지도 조사해야 한다. 선순위 금액 확정 시 연체이자율과 연체기간을 정확히 계산해야 한다. 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 외에도, 국민건강보험공단이나 국민연금공단의 체납보험료에 대한 배당요구 가능성도 고려해야 한다. 당해세 등의 존재 여부 확인 시, 재산세뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세 등의 체납 여부도 확인해야 한다.