1. 서설

NPL투자자는 경매 및 공매(이하 ‘경공매’)절차를 통하여 매각대금을 배당 또는 정산받아 투자금을 회수할 수 있다. 따라서 경공매는 투자자가 투자금을 회수할 수 있는 직접적인 수단이며, NPL 투자는 결국 경공매 제도에 대한 정확한 이해가 뒷받침되어야 성공할 수 있다.

2. 말소기준권리

경공매 시장에서 부동산 가치를 평가하기 위해서는 말소기준권리를 정의할 필요가 있다. 말소기준권리란, 매수인이 대금을 납부하면 말소되는 권리의 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리는 '소멸주의'라는 원칙에 따라 결정되는데, 이는 말소기준권리를 포함하여 그 이후의 모든 권리가 말소된다는 의미이다. 보통 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권설정등기 중 가장 순서가 빠른 권리가 말소기준권리에 해당한다. 말소기준권리를 말소한 매수인은 말소기준권리 이후에 생긴 권리에 대해서는 책임을 지지 않아도 된다.

[예시]

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예를 들어, 매수인이 2022. 3. 28. 설정된 근저당권자의 채무를 대신 변제하고 그 근저당권(말소기준권리)를 말소시키게 되면, 2022년 3월 28일 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸된다. 하지만, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리, 예를 들어 선순위 전세권이 존재한다면, 해당 전세권은 말소되지 않으며 매수인이 이를 인수하게 된다. 법적으로 이를 ‘채무인수’라고 한다. 즉, 매수인은 해당 전세권에 대한 책임을 부담해야 한다.

따라서 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리나 선순위 권리가 많은 부동산은 경매나 공매 시장에서 인기가 떨어질 수 있다. 그러므로 이런 부동산을 담보로 하는 NPL 채권을 매수할 때는 반드시 권리 분석을 철저히 하여 리스크를 평가하는 것이 중요하다. NPL 투자자는 등기부등본, 감정평가서, 집행관현황조사서 등 다양한 서류를 철저히 검토해야 한다. 특히 선순위 채권, 임차인의 대항력, 유치권 등 인수해야 할 부담이나 제한사항을 면밀히 파악해야 한다.

3. 경공매 배당순위

보통 말소기준권리는 우선변제권이 되는 경우가 많은데, 우선변제권은 경매 배당순위 중 4순위에 해당한다. 즉, 말소기준권리 앞에 1~3순위에 해당하는 선순위 권리가 있을 가능성이 늘 존재한다는 것이다.

[경매 배당순위]

순위

해당채권

1순위

집행비용

2순위

최우선변제권(소액임차보증금)

3순위

당해세, 가산금

4순위

당해세 이외 국세, 지방세
우선변제권

5순위

3개월 초과분 임금 및 퇴직금

6순위

이하 생략

위 순위를 간과한 홍길동의 사례를 살펴보자.

A씨는 부산 동래구의 한 아파트에 대한 NPL 채권을 매입하고, 해당 부동산 경매에 참여하기로 결정했다. 해당 물건의 감정가는 13억 8600만원이었고, 최저가는 8억 8704만원이었다. 첫 단계로 A씨는 부동산의 등기부등본을 분석했으며, 말소기준권리가 2022년 3월 28일에 설정된 근저당권이 이 근저당권은 A씨가 구매한 NPL채권이었으므로, A씨는 해당 근저당액을 자신이 배당받을 금액으로 예상했고, 이런 이유로 해당 부동산을 시세보다 높은 가격에 매수하였다.