1. 부실채권(이하’NPL’) 투자란

A씨는 주택을 구입하기 위해 주택에 근저당권을 설정하고 B은행에서 10억 원의 주택담보대출을 받았다. 그러나 A씨는 사업 실패 후 매달 상환해야 할 원리금을 납부하지 못했다.

근저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 담보목적물에 대한 경매를 청구할 수 있으므로(민법 363조), 이제 B은행은 A씨의 주택에 대하여 경매를 청구할 수 있다. 그리고 경매절차를 통하여 낙찰자가 매각대금을 지급하면 B은행은 연체이자까지 포함한 예상 배당액을 우선변제 받을 수 있다(민사집행법 제145조).

그런데 만약 B은행이 A씨에 대한 대출금 채권을 모종의 이유로 저렴하게 판매하고, 위 채권을 예상 배당액보다 저렴하게 구매하여, 배당액을 지급받을 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있다! 장황하게 설명하였지만 위와 같은 사례가 바로 NPL 투자, 정확히 말하자면 부동산 담보부 NPL투자의 대표적인 사례이다(참고로 개인의 직접 투자는 불가하지만, 다른 방법이 있다).

2. NPL의 정의

NPL(Non-Performing Loan). 즉, 부실채권이란, 대출계약의 내용이 정상적으로 이행되지 않아 채권 회수가능성이 낮은 채권을 의미하며, 사안의 A씨의 채무에 해당한다.

은행업감독규정 제27조는 “은행이 정식적으로 차주의 채무상환능력과 금융거래내용 등을 감안하여 보유자산 등의 건전성을 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실의 5단계로 분류하고, 적정한 수준의 대손충당금 등을 적립·유지하여야 한다.”라고 하여 금융기관의 건전성 의무를 부과하고 있는데, 실무상 고정 이하의 여신을 보통 부실채권이라고 한다.

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3. 은행은 NPL을 매각하는 이유

그렇다면 은행은 왜 NPL을 매각할까?

은행업감독규정 제29조는 은행 계정 등은 규정에 기재된 별도의 비율로 대손충당금을 적립하도록 규정하고 있다. 따라서 은행은 고정 이하의 부실채권을 매각하고, 위 규정의 대손충당금 비율을 준수할 의무가 있다.

또한 국제결제은행(BIS)에서 권고하는 금융기관의 위험가중자산 대비 자기자본의 비율인 BIS 자기자본이율이 떨어지면 금융기관의 신임도 하락으로 고객이탈이 우려되고, 합병 시에도 불리하게 작용하기 때문에 금융기관은 이를 일정 이상 유지하려고 노력하고 있다.

위 사례에는 나오지 않았지만, 은행으로부터 NPL을 구입한 대부업체 역시 이를 다시 재매각하는 경우가 있는데, 대부업체가 NPL을 재매각하는 이유는 다음과 같다.

자본이 부족한 대부업체는 채무자에게 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 대여하는 방식으로 거래한다. 대부업체의 기대이익은 “대출금리-조달금리-중개수수료-기타비용”으로 통상 연 3%로, 채무자의 연체가 지속되면 중도상환수수료를 받더라도 선지출된 비용을 회수하는 정도에 그쳐, 기대이익이 상실된다.

또한 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 채무자에게 대여하는 방식으로 거래하는 대부업체는 통상 근저당권과 함께 근저당권부 채권질권을 설정하는데, 이와 관련하여 대부분의 대부업체는 ‘경매 진행 시 원금 상환의무’를 특약사항으로 두고 있다. 따라서 대부업체가 경매를 진행하는 경우 금융권 또는 개인투자자(채권자)가 상환을 요구하여 대부업체에 자금경색이 발생한다.

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따라서 근저당권에 대한 경매를 진행하기도, 그렇다고 채무자의 연체를 두고 볼 수만도 없는 대부업체는 해당 NPL을 재매각한다.

4. 마치며

본 칼럼 시리즈는 채권 실현 가능성이 높은 부동산 담보부 NPL에 대해서만 다룬다. 부동산 담보부 NPL의 채권 실현 수단은 경공매고, 명도까지 염두해야 하는 경우도 있다. 다음 칼럼은 경공매의 기초 개념과 함께 배당 순위를 정리하도록 하겠다.

관련 강의: 쉽게 배우는 NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)

법무법인 심 심준섭 변호사
서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
서울변호사협회 건설부동산 연수 수료
現) 법무법인 심 파트너변호사
前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사
前) 법무법인 퍼스트 소속변호사

법무법인 심 신가연 변호사
전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
現) 법무법인 심 소속변호사
前) 특허청 수습변호사