부산의 도심 중앙에 위치한 이 현장은 정말 다시금 생각해도 멋진 작품이 될 수 있기에 충분한 컨디션과 가능성을 가진 사업지, 즉 사냥감 이었다고 생각을 하게된다. 야생을 돌아다니면서 사냥감을 찾아 나선지도 (2018년 7월 31일 기준) 22개월이 접어들 때 만나게되었고, 검토하면 검토할수록 들여다볼수록 더더욱 매력이 가득한 사냥감이기도했다. 물론 매력이 크다는 것은 넘어야할 산도 많다는 것을 의미하는것이기 때문에 과정과정이 쉽지는 않았기도했다.

집한건축물의 경우 4/5이상 동의하게 되면 아파트 재건축과 같이 건물 멸실을 통한 재건축을 진행할 수 있기도 하다. 이 사업지, 이 사냥감역시 그런 방법으로 진행할 수 있는 상황이었고, 큰 지분을 소유한 곳이 있었지만 과반수 이상이 아니었기에 오래도록 재건축 논의만 있었고 슬럼화 되고 경매 등의 악조건 속에서 협상이 해결되기를 바라면서 근근히 그 명맥을 유지해온 사업지, 건물이기도 했다. 그렇게 시간이 흘러오는 과정 속에서 호실, 전유부의 소유권을 가진 소유주들이 죽기도하였고, 쇼핑몰로 운영되어지던 상층부의 매장들은 폐업, 폐쇄 등으로 그 수명을 다했고 근근히 지하층의 서점 ( 교보문고 )만 유지되어지면서 예전 모습 그대로를 어렵게 지켜냈다. 그런 과정 속에서 주변은 주거지로 형성되었고 노후화 되어 새로운 주거상품에 대한 니즈가 상승되어갈 때 이 현장이 새롭게 재건축되기만 한다면 수요를 끌어당길 수 있는 충분한 여건이 될 만큼 사업 외부 환경은 사업진행에 긍정적인 방향으로 흘러가고 있기도했다.

A선배의 소싱으로 접하게 되었고, 저층부는 상업시설을 배치하고 상층부에는 용적률을 극대화하여 주거시설을 배치하는 것으로의 상품개발 접근을 적용했으나, 해당 사업지는 지구단위계획구역에 따라 주택연면적 비율에 따라 용적률에 대한 제약이 있었으며, 높이에 대한 제약도 있었기 때문에 최대한 주거 느낌이 나는 용도를 배치하면서도 용적률을 끌어올리고, 해당 용적률을 모두다 상품에 적용하기 위한 높이에 대한 확보가 핵심이었다. 즉 ①주거상품 혹은 주거상품이 될 수 있는 Unit ②용적률 최대한 확보 ③높이 최대한 확보가 담보되어야만 집한건축물의 기존 소유자들의 지분을 확보하여(최소한 80% 이상) 사업 진행시 사업이익을 극대화 할 수 있었던 사냥감이었던거다.

F소장님의 도움으로 이에 대한 법규, 규모, 일정 등에 대해서 검토하면서 건축설계의 내용에 대하여 사업성 분석을 하면서 최상의 모델을 찾기에 최선을 다했던 기억이 난다. F소장님은 집이 용인쪽이었는데 구청,시청 등을 방문하기 위해서 내가 운전하여 픽업하고 부산에서 일정을 함께 소화했던 기억이 난다. 오는 차에서는 운전을 교대해 주기까지했고 그덕에 편안하게 일정을 마무리 할 수 있었다. 부산 친구가 저녁을 사주었고 그렇게 해당 사냥감에 한발 더 다가가는 것같은 기쁜 마음으로 사업지에 대한 디벨롭을 진행해 나갔다.

2020년에는 생활형숙박시설을 주거용으로 쓰는 상품들이 바닷가 근처에 많이 등장하던 시기이기도했다. 아파트 배치는 용적률에 대한 리스크가 크게 발생한 탓에 생숙 아니면 오피스텔 둘중 하나로 가닥을 잡아야하는 상황으로 좁혀지기는 했지만, 이후 생활형숙박시설에 대한 무분별한 공급에 대하여 지자체의 제동이 작용하면서 부득이하게 주거형오피스텔 = 아파텔 컨셉으로 방향을 급 선회하게 된다. 사업수지에 대한 지속적인 디벨롭 과정속에서 초인접한 아파트의 매매가격에 대해서 계속해서 비교하기도했고, 어떻게든 상품성을 극대화시켜 가격적인 헷징꺼리를 찾아내려고도 무수히 노력했던것같다. 지금으로 치자면 하이엔드오피스텔로 포장하여 진행했다면 주변 아파트의 가격에 크게 영향 받지 않고 갈 수 도 있었을 텐데 왜 그리 주변의 가격과의 비교를 통한 가격책정에 집착했었는지..아마도 주변 아파트 가격대비 몇퍼센트 수준이다라고하는 그 안정감을 찾기 위해서 주변 가격에 극도로 예민하게 반응했는지도 모를일이다. 특히 상품에 대한 결정 이후 F소장님은 건물 CG까지 작업해주었고, 그 내용은 사업계획서에 반영이 되고, 더 퀄리티 높은 사업계획서가 되는데 충분한 역할을 하게 된다. 어디에 내놓아도 이 사업지에 대한 사냥하는 사람들의 참여가 진심이고 많이 준비되었구나 하는데 CG 만한게 없지 않겠나 싶다. 다시 그 사업계획서를 보고 있는데도 그때의 그 열기가 느껴진다. 그 수고가 고맙다. 상업시설에 대한 조사에서도 주변 상권에 대한 임대가를 기반으로하여 수익률로 매매가를 환산하고, 주변 경쟁상품과의 비교를 통한 다양한 방법 및 많은 보정을 통해서 도출해 내는 노력을 불사했다. 그렇게 그 사업지, 사냥감 사냥에 공을 무한정 들이고 있었고, 2020년9월 사업지를 처음 접하고 4개월 지나서 사업계획서가 나오게되고 이제 남은 것은 지분을 매입하여 재건축결의를 통한 사업진행만 하면 온전히 사냥감을 사냥할 수 있겠구나 하는 기대감이 최고조에 다다르게 된다.

그러던 중 2020년 10월 드디어 실질적인 금융사(운용사)와의 미팅을 진행하게된다. 큰 돈의 흐름 즉 운용사에게 돈을 쏴주는 쪽에 대해서는 막내인 내가 알길은 없었지만 (나중에는 알게됨) 에쿼티 없이 토지가격만 7~800억에 달하는 사업지에 대한 초기의 자금을 추진하도록 도와주겠다는, 협업하겠다는 운용사를 만나서 사업계획서, 기본 아젠다 등을 놓고 설명하면서 사업의 메리트에 대하여 소리 높여 미팅을 진행했다. 다행히 운용사는 사업에 대한 투자에 긍정적인 반응을 보였고 몇가지 리스크 (지분확보, 높이 축소 등에 따른 사업성에 대한 궁금)에 대해서 보완 자료를 요구했으며 그 사항에 대해서는 이미 F소장님과 충분히 검토했던 사항이었기 떄문에 크게 어렵지 않게 정리할 수 있는 내용이었기도해서 빠른 조치로 백업을 해주었다. 안전하게 Exit 및 투자금 회수라는 부분에서는 운용사의 관점도 십분 이해하지만, 거의 다 온 사냥감 사냥에서 100% 퍼펙트하지 못하더라도 일단 창을 날려 사냥감을 쓰러뜨리기만 하면 이후의 모든 것은 순리대로 될 것이라는 생각이 강하게 드는 디벨로퍼 입장에서는 그런 소소한 것 (높이 등)은 크게 중요하지 않은 요소일 수도있었다. 혹 높이가 주저 앉는다고해도 다른 방법으로 이익을 창출할 준비가 되어있다고 생각을 했었던거같다. 2020년5월 사냥감을 처음 접하고 이것저것 두루두루 정리하고 협력 업체들과의 조율 등을 마무리 해나가는 시점이 2021년 1월이 되어서야 얼추 마무리가 되었다. 이때 겪은 에피소드라면 오후 늦게 B선배가 급히 전화가 와서는 내일 금융사에서 (시중은행) 현장 투어를 온다고 하니 급하게 내려가서 에스코트를 해줘야할 것 같다고 하여 다음날 첫 기차로 부산에가서 금융사의 현장 투어를 응대해줬던 기억도 난다. 그만큼 유기적으로 잘 대응하고 또 좋은 사업지이기 때문에 자신있는 모습으로 즐겁게 일을 했었다.

50%에 약간 미치지 못하는 2개 법인과의 MOU 내용을 변호사를 통해서 정리하고 있었고, 수분양자들의 지분을 매입할 매입관련 서류와 기존 사업장에서 권리를 주장하는 기존 사업자 (해당 사업자가 수분양자에게 동의서를 징구하면서 일종의 힘을 발휘할 근거를 가지고 있었기 때문이며, 지구단위개발 사업에서의 토지주에게 동의서를 징구하는 토지작업자와 비슷한 역할을 수행하는 업체)와의 사업권양수도계약에 대한 내용등도 함께 디벨롭하면서 곧 창을 날려 사냥을 완료할 그 사냥감을 획득할 순간을 위해서 다양하게 노력하고 있었다.

운용사, 변호사, 지분을 소유하고 있는 대기업 법인, 수백명이나 되는 소유주를 작업하는 기존 작업 업체 등 이전에 검토했던 사업지와는 다르게 나름 수준있고 구체적인 협력업체들이 이 사냥감을 잡는데 참여하고 관계하고 있었으며, 직접 시청,구청 도시,주택,건축 담당자들과 협의도하고 F소장님과 부산 친구와 함께 이러한 내용들을 다 담아내면서 나름의 멋진 랜드마크, 작품을 만들겠구나하는 기대감으로 MOU 및 사업권양도양수의 체결 일정에 대해서만 고대하고 있었던 아주 행복하고 부푼 꿈에 취해있던 시간들을 보내고 있었다. 그러나 2021년 초 A선배가 이야기하기를 기존 사업자와의 다리 역할을 했던 토지브로커(사업권 양도양수를 추진했던)가 연락이 안된다는 것이었다. 여담이긴하나 B선배에게 법인이 소유한 과반이 안되는 지분이라도 매입해야하는 것 아니냐고 의견을 냈었는데, 50%가 안되는 것 사봐야 의미 없다는 답변이 있었긴했는데, 중간 브로커가 연락이 안된다고하니 가정 먼저 생각나는게 그 50%에서 약간 모자라는 그 지분이 생각이 났다. 그거라도 매입했더라면 브로커가 없더라도 협상력을 높여서 사업권양수도를 통해 지분자들을 취합하고 정리해 나가면서 다소 시간이 걸리더라도 해당 사냥감을 사냥할 수 있었을텐데 하는 그런 후회가 생겨났다. 그렇게 A선배는 그 브로서와의 연결을 지속적으로 시도했으나, 결국 그 사업장은 한동안 소식이 없다가 지역 건설사가 자금을 대여해서 재건축 진행하는 것으로 조합총회의 모습, 동호수 추첨 등의 블로그 글이 확인이 되기도했었다. 시간은 흘렀고 애정많은 사업장이었지만 그 때 그 순간 사냥하지 못했기 때문에 놓아준 놓친 이후로는 그닥 크게 관심 가지지 않았던거같다. 그때 정말 열정적으로 매달리고 집중할 때 그때 잡았더라면 더 좋은 상황으로 현재가 바뀌었을 것 같다는 기대감은 들지만, 이또한 운명이고 운칠기삼일테니 그렇게 보내는게 맞는거같다고 생각이든다.

하지만, 50%가 안되는 2개 법인의 지분을 매입했더라면, 혹은 브로커를 지속적으로 잘 관리하고 들여다보았더라면 그 멋진 사냥감을 놓치지는 않았을 거같다는 생각이 들기도한다. 시간상으로 지금 이글을 적는 2024.2월이면 준공이 얼추 다 되었을 것이고 사업을 정산하거나 잔여물량을 판매하는 또다른 고민에 집중하고 있었을것인데, 아직도 야생에서 사냥감을 찾아다니고 있는 모습을 보니 조금은 아쉬움이 남기도한다.

사업을 진행하면서, 사냥감을 점 찍었다고해서 그게 마무리가 되는 것은 아닌거다. 계속 들여다보고 또 체크하고 확인하면서 그렇게 애정을 부어야 그 사업이 그 사냥감이 내 손에 들어온다는 것을 결코 잊어서는 안된다. 그 사냥감을 쫓아다니던 10개월의 기간으 지났고 사냥감은 내겐 없지만, 한뼘 성장했다고 위안삼을 수도있을것이리라. 그러나 그 허탈감은 아직도 남아있는 것을 보면 사냥은 성공해야한다. 그때 그러니 전력을 다해야할 것이다.