“신생아실 < 동물원 < 사파리” 각 구역에서는 소싱한 사업지에 대한 사업성분석 등 프로젝트에 대한 내용에 대해서 각 구역별 (신생아, 동물원, 사파리 등)로 (회사별) 시스템화된 내용에 근거하여 검토를 한다. 오너의 취향에 맞는 의사결정에 부합되도록 사업성분석, 마케팅검토, 분양가책정 등에 대한 업무를 진행하는데 일주일 이내에 기본적인 의견을 실무자가 정리해서 임원 혹은 오너에게 보고하는 일정을 소화하게된다. 대체로 사업지 검토 대상의 물건은 토지가 정리되어있고 (대체로 1명이 보유하거나 의사결정상 GO 사인이 떨어지면 매수하는데 문제가 없는 심플한 소유권 형태가 거의 대다수라 할 수 있다) 큰 Risk가 없으면 사업은 진행 될 가능성이 높게 되는거다. 이전의 경험상 사파리에서 검토했던 부지는 대체로 1명의 토지 그리고 심플한 토지소유권 확인 등이 전부였었다. 토지브로커는 그렇게 토지작업이 다 완료되고 혹은 인허가까지 완료된 부지에 대해서 사업권까지도 양도양수하는 물건을 보내오기도했다. 흡사 걸거리에 널려있는 옷가지들 중에서 잘 건지면 가격대비 훌륭한 옷을 고를 수 있는 그런 상황이 되기도했고, 복사에 복사를 거듭해서 잘 보이지도 않은 그런 물건을 중개하는 브로커도 있었다. 결국 운칠기삼이듯 평소 브로커와 잘 지내야하는 이유도 거기에 있을 것이리라.

그런데 야생에 나와보니 어떤 사냥감을 잡아야할지의 결정에대한 부분, 그리고 그 사냥감들이 어디에 모여서 쉬는지, 혹은 물을 마시는지에 대한 습성까지도 파악을 해야하는 상황이되었다. 즉 본인 스스로가 브로커도 되고, 시행자의 오너도 되고, 검토하는 실무자까지 되어야 하는 것이었다. 제대로 된 사냥감이라는 확신이 들면 스스로가 가진 장비로 커버가 가능할지~ 아니면 그물을 가진 동료가 필요한지에 대한 판단까지도 해야하고 그 사냥감을 사냥하기 위한 A to Z에 대한 전과정을 스스로 챙겨야한다.

야생에서의 방향을 잘 파악하지 못하다보니 먼저 야생에서 적응중인 선배들의 도움은 절실하고, 서로 코웍이 되어서 사냥감을 잡기위한 역할 분담은 필수적이된다. 나이 혹은 그간의 관계에 영향을 받게됨은 어쩔수없으며, 단박에 멋진 사냥감을 잡지 못한다면 흔히 말하는 막내생활부터 시작해서 사냥감을 사냥하기 위해 꾸려진 그 나름의 조직에서 제일 밑바닥 일부터 해야하는 것이 야생에서의 첫발일 수 있다. A선배와의 협업은 게속해서 이어졌으며, A선배의 인맥으로 레이더에 포착된 사업지는 정말 큰 규모의 사냥감이었다. 도시개발을 진행하다가 잘 진행되지 못해 지구단위사업으로 진행하려고하는 사업지였다.

토지필지수가 130개 필지가되었고, 국공유지가 15개 필지가 되었던 멋진 사냥감이었다. 토지는 3만평이 넘었고, 계획 세대수가 1,500세대가되는 아파트 상품이었기 때문에 진행만 된다면 멋진 수확물을 줄 수 있는 컨디션이었다. 물론 기존 도시개발사업의 진행에서 멈춘 이유에 대한 명확한 분석이 필요했지만, 토지주의 작업을 진행하던 업체에서 도시개발 진행이 아닌 지구단위 개발로 변경하여 추진할 수 있다고 하였기 때문에 그 부분만 확실하다면 이런 크고 멋진 사냥감을 마다할 이유는 없었다.

어벤저스에도보면 각자 특기가 있듯, 지구단위에대한 내용, 규모검토를 위한 설계사무소, 그리고 기존 도시개발사업 시점의 토지작업 용역을 수행한 업체, 그리고 해당 사업지를 매입하여 제대로된 현장으로 변신시켜야하는 디벨로퍼 이런 각각의 역할이 필요한 상황이었기 때문에 A선배의 지인인 지구단위 업체 대표와, 내 친구가 임원으로 있었던 설계사무소, 그리고 오래된 인연으로 함께 뭔가를 도모해보자고 의기투합했던 C선배 그리고 사업대상지에 대한 구획을 표시하고 빠진 토지에 대한 부분을 봐주었던 후배들이 함꼐 일을 도와주었다. 물론 나도 포함해서말이다. 비록 A선배, B선배는 관공서와 현장의 토지작업자와 직접적인 미팅은 참여하지 않았지만, 현장에서는 각자 특기를 가진 다양한 부류의 사람들이 모여서 그 큰 사냥감인 지구단위개발사업지에 대한 사냥을 위해서 만반의 준비를 진행하고 있었다. 기억을 더듬어보면 이때는 청년주택 진행하는 시행사에서 근무하고있을 때라 조심조심 병행하여 업무를 보던 시기이기도했다. 간도크게 말이다. ㅎㅎ

문제없는 사업장이 어디 있던가~ 시청 도시과에서는 인구배정에 대한 부분이 가장 이슈였고~ 지구단위 접수를 위해서 토지는 10만제곱미터 이상이되어야했고, 사업대상지의 근처에 흥선대원군묘가 위치해 있었기에 일정거리 (300m) 이격 및 높이에 대한 부분의 협의가 필요했다. 다행히 정남향의 아래부분으로 사업지가 배치되지 않았기에 토지,인허가의 과정속에서 관련 부서와 협의를 해나가는 방법으로 정리했다.

시청 도시과에서의 진행에서 요건만 갖춘다면 무리없이 진행가능 할 것이라는 구두의견을 받았는데~ 이중 가장 큰 문제는 토지주에 대한 사용동의와 매매계약에대한 체결 그리고 토지가격에 대한 눈높이를 맞추는 것이 남아 있었다. 해당 물건을 연결한 토지용역업체는 큰 문제 없다고 장담했으나, 사냥감을 사냥하고 이에 대한 일련의 총력을 쏟아부을 매수자는 이때부터가 정말 걱정이 시작되는 시기기도했다.

토지용역에 대한 계약금을 지불하고 용역을 발주해야 일은 시작이 되는것이고, 그 토지용역이 완료되는 수개월 동안 지구단위 계획을 수립하고, 설계에서는 단지 배치를 그리고, C선배와 나는 사업수지를 분석하고 사업계획을 세워서 토지계약금과 이후의 자금에 대한 세팅을 위한 앞단의 업무를 마무리 해야하는 상황이 필요했다.

그런데 토시개발사업의 진행부터 토지주와의 인연으로 토지매입 용역을 관장하겠다고 하는 업체가 제공한 토지조서 및 제반서류 등은 오래된 것이었고, 이를 조금 더 최신 것 그리고 10만제곱미터 이상이되는 부분으로의 싱크로가 되는 것을 확인한 뒤에 계약을 하고 싶은 매수자의 상반된 의견, 시각차이게 팽팽한 줄다리기를 시작하는 시기이기도했다. 토지용역 계약서는 서로 수정하면서 디벨롭을 했으나, 그 과정속에서 당사자간의 가장 큰 쟁점이되는 토지에 대한 그리고 비용에 대한(토지대금) 시각차이를 좁히기에는 한계가 있었다. 늘 그렇지만 토지작업을 수행한 측은 용역대금을 빠르게 받고 싶어하고, 매수자는 짚어볼 것들을 제대로 짚어보기를 원하는것의 그 니즈가 부딪히는 시기이기도하기 때문이다.

C선배와 현장도 방문하고, 용역사무실에서 이야기도 들어보고 사냥감을 제대로 사냥하기 위해서 다양하게 노력을 진행했으나, 도통 진도가 잘 나가지 않기도했다. 현장을 돌아보는 과정속에서 신축된 빌라도 눈에 들어왔고 빌라가 곳곳에서 건축중이기도했다. 거기에 좀 비싸보이는 단족주택지도 곳곳에서 눈에 띄였기 때문에, 단순 토지동의서 및 최초 이야기하던 그 금액대로의 눈높이를 맞추는것에 있어서 약간 부정적인 생각이 들기도했었다.

멋진 요리를 만든다고 할 때 가장 중요한 것은 기술도 조미료도 아니지않던가. 바로 그 재료가 가장 좋은 맛을 내는 핵심일텐데~ 부동산개발의 핵심은 바로 토지임은 불변의 법칙일 것이다. 그런데 지적에 대한 부분을 점검하던 후배들과 지속적으로 토지에 대한 부분을 맞춰보았지만 진입도로와 공동주택이 들어가야 할 핵심 부지의 정중앙에 위치한 토지에 대한 사용동의서, 매매동의서 등에 대해서는 묘연한 상태였다. 이제 그 부분이 큰 핵심 쟁점으로 부각이 되었는데 토지용역계약서 확정안이 오고가던 업체에서의 답은 클리어하지 않았다. 그런 상황에서의 용역비용에대한 계약금 지급 및 어벤저스로 모인 업체들의 용역 발주는 Risk한 것이기에 그렇게 그 멋진 큰 사냥감은 점점 멀리 멀어지고 있었다.

대다수의 사람들은 부동산 디벨로퍼는 적은돈을 내고 큰 돈을 벌어가는 사람들이라고 손가락질 하기도한다. 그러나 도시개발 혹은 지구단위와 같은 재료를 만들어서 먹을거리를 만드는 일에 대해서는 그런 잣대는 조금 과하다는 생각이 들기도했다. 농사지어서 그 농사지은 쌀로 밥을 해먹는 것은 여간 힘들고 집중을 다하지 않으면 안되는 일이기도하고, 다양한 우발적인 Risk에 대응해야하는 그 과정을 본다면 이익의 실현 혹은 과한 이익의 실현이 수반된다고하더라도 그건 온전히 해당 사업을, 해당 사냥감을 사냥한 그 디벨로퍼의 몫이 아닐까 싶다. 딱 정해진 부지에 정해진 용도가 아니라 협의과정과 토지의 경계까지도 마음껏 그려나갈 수 있는 지구단위사업에 대한 매력을 느꼈던 시기였기도 했지만, 그만큼 그렇게 멋진 사냥감을 잡기는 정말 힘들구나 하는 것을 동시에 느낀 시기였다.