- 생활형 숙박시설이란?

건축법 제2조 제2항 제15호 숙박시설 중 건축법 시행령 제3의 5에 따르면 생활형 숙박시설이란, 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 것입니다. 한국에는 2000년대 초에 처음 도입되었고 2012년에 법률에 명시되었습니다. 현재는 전국에 약 15만 호가 있습니다. 생활형 숙박시설은 숙박시설인 호텔과 달리 취사시설을 갖추고 있으며, 장기 투숙의 수요를 충족하기 위하여 도입되었습니다.

도입 당시에는 ‘호텔과 오피스텔의 장점을 합친 주거 시설’로 홍보되었고, 양도세 중과 대상 제외, 호텔과 달리 구분 개별등기 가능, 단기숙박 대여 가능, 부동산 규제로부터의 자유로움 등으로 인해 인기를 끌었습니다.

- 2021년 생활형 숙박시설 법령의 개정

생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 것이 건축법 상 불법 용도변경에 해당한다는 논란이 발생하였고, 또한 주택으로 미분류됨으로써 사실상 규제의 사각지대에 놓여 여러 혜택을 받고 의무는 피한다는 문제가 있었습니다. 분류상 주택이 아니기 때문에 분양가상한제와 대출·전매제한 등 회피가 가능하며, 학교부담금을 면제받고 주차기준이 주택 대비 1/3 수준이기 때문에 인근 민원을 유발한다는 것입니다.  

2021년에 국토교통부에서는 문제 해결을 위해 건축법 시행령을 개정함으로써 생활형 숙박시설이 ‘숙박업 신고’를 하도록 규정하여, 주거 목적으로 사용하는 것을 막고자 하였습니다. 이것이 ‘생활형 숙박시설 불법전용 방지방안’입니다. 주거시설(오피스텔, 주택)로 용도변경을 하지 않으면 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내도록 규정하였습니다. 이행강제금은 이행할 때까지 매년 부과되며, 최대 연 2회까지 부과됩니다. 국토교통부는 선의의 피해자가 발생하는 문제점을 막기 위해서 이행강제금 부과에 있어서 2년간의 유예기간을 부여하였고, 2021년 이후 약 2년간인 2023년 10월까지는 이미 사용승인을 받은 생활형 숙박시설, 2021년 10월 이전에 분양공고를 한 생활형 숙박시설의 용도 전환에 있어서 완화된 규정을 적용하였습니다. 오피스텔의 경우 적용되는 발코니 설치 제한과 바닥난방 관련 제한을 적용하지 않은 것입니다.

- 오피스텔로의 용도 변경은?

생활형 숙박시설에 주거하면서도 이행 강제금을 피할 수 있는 방법은 합법적인 주거 시설인 오피스텔로 용도 변경을 하는 것입니다. 용도 변경을 하려면 여러 요건을 갖추어야 합니다. 지구 단위 계획으로 인해 오피스텔로 용도 변경을 할 수 없는 지역도 존재하고, 수분양자들이 용도변경에 100% 동의해야 하며, 주차장 요건 등의 기준을 맞추어야 합니다.

그러나 이러한 요건들을 모두 갖춰 용도 변경을 진행하는 일은 현실적으로 쉽지 않습니다. 일례로 창원 시의 298실을 보유한 생활형 숙박시설은 지구단위계획상 오피스텔이 허용되지 않는 곳에 위치해 있었습니다. 이 때문에 용도변경으로의 길이 완전히 막힌 듯 보였으나, 창원시에서 지구단위계획 재정비안을 공개하며 해당 지역에 오피스텔을 조건부로 허용하였습니다. 이에 따라 기타 요건만 갖추면 용도 변경이 가능하게 되었습니다. 그러나 중심상업지역에 오피스텔을 건축하려면 사업자가 대지면적 가액의 15% 이상을 기부채납하고 연면적의 15% 이상을 비주거용도로 두어야 하며, 건축법상 오피스텔 건축 기준(전용 출입구, 바닥난방 요건 등)까지 맞추어야 하는 등 기타 요건들이 많습니다. 이에 대해 용도 변경에 필요한 추가 분담금을 합의하는 과정도 어려울 것입니다.

실제로 전체 생활형 숙박시설 호실 중 용도변경을 한 비율은 약 1%입니다.

- 시행사의 사기 분양 논란

전국의 주요 생활형 숙박시설에서 수분양자와 시행사 및 시공사 간의 법적 분쟁이 발생하고 있습니다. 최근에는 인천지방법원이 원고(레지던스 수분양자)의 패소 판결을 한 바 있습니다. 원고는 피고인 시행사가 분양 당시 실거주가 가능하다고 홍보하였으므로 고의로 속인 것이라고 주장하였습니다. 그러나 법원은 분양계약서에 해당 레지던스가 비주택 상품이라는 것을 명시했다는 점에 주목하였고, 주거 용도로 임대하는 것이 가능하다고 홍보했더라도 이를 허위 사실 고지라고 단정하기는 어렵다고 밝히며 피고의 손을 들어주었습니다. 계약 당시 실거주가 가능하다고 홍보한 것에 대해서, 수분양자들은 ‘일반 주택, 오피스텔처럼 거주하는 것이 가능하다’라고 일반적으로 받아들이게 됩니다. 그러나 시행사 측에서는 이를 두고 ‘숙박업 등록을 하여 장기 투숙 형태로 본인이 들어가 사는 것이 가능하다는 뜻이었다’라고 말하며 사기 혐의가 없음을 주장할 수 있습니다. 법원에서 시행사의 주장을 인정하며 홍보 과정에서 허위 사실 고지가 없었다고 판단한다면, 사기로 인한 계약을 주장하는 원고의 주장은 받아들여지기 힘들게 됩니다.

한편 힐스테이트창원센트럴은 지하 6층, 지상 46층 규모의 생활형 숙박시설이며, 지난 2021년 12월에 분양을 시작하였고 2025년 10월에 준공이 예정되어 있습니다. 그런데 힐스테이트창원센트럴의 수분양자들은 계약 당시 이행강제금 등에 관한 고지 없이 실거주가 가능하다는 말에 속아 계약을 진행했다고 주장하며, 시행사인 엠아이케이 개발을 사기 혐의로 고소하였고 오피스텔로의 용도변경을 요구하고 있습니다. 앞서 언급했듯 오피스텔로의 용도변경을 위해서는 기부채납, 주차장 확보가 필요하기 때문에 시행사의 부담이 큽니다. 또한 용도변경을 위해서는 수분양자의 100%의 동의가 필요한데, 이 또한 현실적으로는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

2021년 법령이 개정된 이후로 2년간의 계도기간를 두었지만, 개발사업의 착공, 준공과 분양은 오랜 기간이 소요되는 문제인 만큼 깔끔하지 못한 상황이 여럿 발생하였고, 용도전환에 들어가는 시행사의 비용 부담 및 현실적인 어려움으로 인해 해결도 쉽지 않습니다. 따라서 앞으로도 관련 법적 분쟁이 다수 발생할 것으로 예상됩니다. 전국레지던스연합회는 생활형 숙박시설이 ‘아파트, 오피스텔처럼 주거 가능한 상품’으로 홍보되며 분양되는 상황에서도 국토부가 아무런 규제를 가하지 않은 것에 대해서 소극적 행정이라고 비판하며, 현재 시위를 통해 생활숙박시설을 준주택으로 편입시키고 이행강제금을 없앨 것을 요구하고 있습니다. 준주택으로 인정이 될 경우 주거로 주거로 사용하되 주택법의 적용을 받지 않게 됩니다. 국토위는 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정해달라는 요구에 대해 곤란하다는 입장입니다. 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정할 경우 다른 주거전용 불법사례 및 숙박시설과의 형평성 문제가 있고, 이미 주거용이 아닌 숙박업으로 사용하고 있는 준법 소유자에 대한 역차별 문제의 우려 때문입니다.