많은 분들은 이미 건물을 가지고 계신 분도 많고 투자를 전문적으로 하신 분들도 있을 거라 생각됩니다. 그렇지만 처음으로 중소형빌딩을 접한 분들 또한 계시리라 생각되며 처음 접하고 드는 생각은 아파트 등에 비해 우선 복잡하다고 여기실 거라 생각됩니다. 토지와 건물, 상가와 오피스 등 다양한 내용들이 있고 복잡해 보입니다. 그럼 어느 정도를 알아야 할까요?

이 부분은 상당히 중요하다고 생각됩니다. 뉴스 등에서는 거래 추세나 금리 등과 같은 것으로 어떻게 될 것인가 등에 대해 다루고 있습니다. 하지만 중소형빌딩에서는 가장 중요한 것은 아마도 상품 그 자체가 아닐까 싶습니다. 상품 그 자체를 제대로 파악하고 투자를 해야 손실을 피할 수 있을 것입니다. 동일한 지역에 붙어 있는 A,B 두 부지도 도로 사정과 일조사선 등으로 인해 아주 상이한 가치를 가질 수 있습니다. 남향과 북향의 부지는 서로 마주보고 있어도 일조사선 등으로 다른 가치를 가지게 되는 거죠. 이처럼 상품 자체를 스스로 파악하는 것은 가치 있는 부지를 찾아내거나 본 가치보다 높게 평가되는 건물에 대한 투자를 피할 수 있습니다.

그리고 금리나 시장 거래현황 등 외생변수는 개인이 어떻게 할 수 있는 것은 아니나 상품에 대한 평가나 내용을 파악한다는 것은 자신이 할 수 있는 변수이기에 어떻게 하느냐에 따라 다른 내용이 될 수 있습니다.

그래서 중소형빌딩을 알려고 하면 어떤 내용을 담아야 할까 등에 대한 내용을 쓸까 하다가 오프라인 강의를 가끔씩 하고 있는데 차라리 그 목차를 적는 것이 나을 것 같다는 생각이 듭니다. 그래서 아래에 제가 오프라인 강의를 할 때 강의록의 목차를 나열하는 것도 의미가 있는 것이라 생각되어 목차를 적어 보겠으니 참고가 되었으면 좋겠습니다. 다만 내용 자체는 깊숙이 알 필요는 없고 상식선에서 알고 있으면 될 것이라 생각됩니다. 아래에 그 단순한 예로 일조사선에 대한 강의록의 일부입니다.

[ 강의 목차 사례 ]

Ⅰ.중소형빌딩 기초로서 상업용부동산

1. 상가 기초 내용

​

1) 상가 면적표

2) 선임대 매장

3) 매장 형태

4) 상가 층수와 출입문 위치

5) 매장내 기둥

6) 상가 출입문과 경사

7) 층고

8) 매장 구조

9) MD시너지

10) 거래가격

11) 고정 임대료와 매출 비례 임대료

12) 권리금

13) 층 효용 / 평당 효용

​

2. 입지 및 상권

​

1) 입지와 상권 조사를 하는 이유

2) 입지의 종류

3) 대로와 이면도로를 선호하는 업종

4) 분산 / 집적 업종

5) 입지의 개별성

6) 적응형/목적형 입지

7) 상권의 개념

8) 상권의 상대성

9) 상권의 역류

10) 상권의 수직 또는 수평 팽창

11) 대로변 / 이면도로 상권

​

3. 상가 시장의 향후 전망

​

1) 상가 시장의 공급

2) 온라인 쇼핑 성장

3) 인구 구조의 변화

4) 도시관광과 상권의 관광지화

5) 기존 상권의 힘과 영속성

6) 관광시설과 상업시설의 융합

7) 상가 마을

​

4. 오피스 (업무시설)

​

1) 오피스 시설의 종류

2) 대형 오피스 시장

3) 서울시 오피스 수요자 현황

4) 중소형 오피스 시장

5) 섹션오피스

6) 라이브오피스

​

5. 중소형빌딩에서의 주거시설

​

1) 도입 가능한 주거시설

2) 다중주택

3) 임대형 기숙사

4) 실버하우스

​

6. 중소형빌딩에서의 숙박시설

​

1) 도시숙박업

2) 게스트하우스

3) 사례

Ⅱ. 중소형빌딩 기초 내용

​

1. 중소형빌딩 시장 동향

​

1) 중소형빌딩 시장 확대

2) 중소형빌딩 시장 현황

​

2. 중소형빌딩 접근 방법

​

1) 목적의 명확화

2) 중소형빌딩 접근법

​

3. 중소형빌딩 건축적 기초

​

1) 토지 정체성 찾기

2) 건축 기초 : 건폐율/용적률, 건축선, 일조사선, 계단, 선큰, 엘리베이터, 주차, 테라스/베란다/발코니, 캐노피, 어닝, 배기덕트 등

​

4. 가격과 가치

​

1) 가치와 가격

2) 가격의 적정성 여부

3) 실제 사례

​

5. 수익성과 투자 방법

​

1) 수익률의 종류

2) 중소형빌딩 투자 방법

Ⅲ. 중소형빌딩 신축

​

1. 목적하는 대지 또는 건물 찾기

​

1) 구도심과 신도시

2) 후보 지역의 축약

3) 상업지역과 준주거지역 부지

4) 언덕배기와 상권분리 여부

5) 경사의 효율적 활용

6) 대로로 인한 상권 분리

7) 도로와의 관계

8) 단독주택과 다세대밀집 지역의 비교

9) 개발로 인한 상권 변화 지역

10) 너무 잘 알아서 탈이다?

11) 애매한 입지에서의 선택

12) 아파트 밀집지역과 단독/다세대/아파트 혼합지역의 비교

13) 입지에 따른 선택 방법

​

2. 신축 개요

​

1) 신축 유형

2) 신축의 경제성

3) 자금계획의 중요성

4) 신축 프로세스

5) 신축 계획의 기준

​

3. 최적 용도 찾기

​

1) 최적화 개요

2) 최적 용도 찾기

​

4. 신축 시 건물 계획

​

1) 건물 규모를 어느 정도로 할 것인가?

2) 부지에 따른 건물 배치 방법

3) 1층을 어떻게 만들 것인가?

4) 지하층 도입 여부

5) 건물 계획 : 조망권 활용, 효율성 극대화, 부지 잠재력 극대화, 매장의 창문, 선큰/외부 직접진입계단, 중정(Void) , 캐노피/어닝 활용, 건물 디자인, 계단의 배치 사례, 건물의 디자인/계단과 효율성 사례, 신축에 의한 자가발전

6) 상가주택의 유용성

7) 오피스 빌딩이 갖추면 좋은 부대시설

​

5. 임대료 산정 및 수익성 검토

​

1) 임대료 산정 문제

2) 임대 시작 시기와 방법

3) 수익률 검토

4) 등기 방법 : 통건물 등기와 구분 등기의 장단점

​

6. 중소형빌딩 개발사업

​

1) 개발사업 활성화 전제

2) 개발사업 종류

3) 공동투자

Ⅳ. 구축빌딩 매입 & 리모델링

​

1. 구축 매입

​

1) 구축빌딩 매입 개요

2) 구축빌딩 매입 검토 사항

3) 임장 및 확인 사항

4) 위법건축물 여부

5) 임대차 이전상의 문제 사례

6) 개인/법인 매입 취득세 차이

​

2. 리모델링

​

1) 리모델링을 하게 되는 유형

2) 리모델링이란?

3) 건물 구비 조건

4) 리모델링 유용성

5) 리모델링 절차

6) 투자 자금에 대한 고려

7) 리모델링과 건축비

8) 건물 개선

9) 리모델링 사례