64 
4 주거상품을 개발 할 때, 용적률에 대한 니즈는 그 민감도가 조금 덜 할 수있을 것이다.
그러나,
상업용지를 개발 할 때는 용적률에 대한 유혹에 무조건 '노'라고 이야기하기에는 현실적인 부분이 작용할 수 있을 수 있다.
핵심은 토지가격에 대한 용적률에 대한 희석? 에 따른 자기만족~ 혹은 사업수지의 현실적인 수지개선 등에 따라
용적률에 좀더 민감하게 반응하는 경우가 다수 존재한다고 볼 수 있을 것이다.
매출액의 크기, 그리고 수익금액, 수익률에 있어서 당연히 토지가격의 체급이 다르기에
상업용지의 개발이 주는 '만족도'와 '레퍼런스'에 대한 시각왜곡은 디벨로퍼에게 상당히 매력적이기는하다.
그러나,
그 수지, 수익률, 컨셉, 개발 가능 용도 등에 대한 부분에 매몰되면, 정작 시간이 지날수록 더더욱 힘들어질 수 있음에 대해서도 고려해야하지 않을까 하여 몇자 경험치를 적어본다.
평택역 인근 도시개발사업지에 상업용지를 개발하려고 2022년 호기롭게 모여서 업무를 추진하였었는데,
토지가격이 비싼탓에 용적률 극대화를 위해 건물 mass 를 키울 수 밖에 없었고, 층수도 올라가고, 연면적도 올라가는 상황이 발생했으나,
그에 따른 매출이 상승하다보니 (아파트가 아니라 오피스텔이다보니 연면적이 늘어날수록 매출은 올라가는 상황 발생, 전용율이 떨어지더라도 매출 숫자로는 시행자에게 긍정적으로 작용)
건설사, 대주단이 원하는 수익률이 되는 그 규모까지 어떻게든 덩치를 키울 수밖에 없었던것도 현실이기도했다.
그렇게 이런저런 인허가 요건들 무시하고 무조건적인 덩치, 매출 키우기에 매진하다보니~
경기도까지 인허가를 돌려야하는 부분이 발생헀다. 교통영향평가가 그러했는데~ 그런 인허가의 위험성에 대해서 그때는 미처 몰랐다.
매력적인 만들어서, 투시도 잘 만들어서 멋지게 그리고 높으니까 조망좋다고 사업계획서 작성하여 업체들 미팅하고 그렇게 순조로운줄 알았는데,
교통에서 미끄러지다보니 인허가 기간은 애초에 예상했던 8개월을 넘어 1년을 향해 가고 있었고,
PF 선행조건인 시공,인허가 허들을 만족시키지 못하는 상황속에서 2022년 금리상승에 대한 외부 영향에 노출되고만다.
물론,
용적률이냐 인허가 기간이냐에 대한 답을 딱! 이거다 라고 이야기하기에는 한계가 있을 수 있다.
그러나, 같은 사업이익을 실혔해도, 기간이 늘어나게되면 수익률이 떨어지는 것과같이, 기간이 작게 하는것이 외부에 노출되는 사업기간에 대한 노출을 최소화하고
또한 통제 불가능한 큰 흐름에서 어느 파도에 휩쓸리지 알지 못하는 불확실 보다는 단기간에 빠르게 준공시켜 exit 하는 전략으로의 사업진행 전략도 꽤 우수한 전략이 아닐까~ 하는 생각이들었다.
그때 용적률 좀 적게 가더라도 상품특화 혹은 대주단, 건설사도 용인 가능한 형태로의 사업계획을 수립했다면 그 험난한 파도들을 잘 돌파하지 않았을까~ 하는 생각, 후회가 드는 순간이다.
그런 의미에서 굳이 저울로 평가해보자면 당연히 지금은 '인허가기간의 최소화'에 대해서 우선순위를 둘 수 있을 것이고
그런 고민에 있는 사업주, 프로젝트라면 적게 먹더라도 빠른 준공을 택하라고 이야기를 해주고 싶은 마음이다.
통제가능한 그런 수순이 되어야 제대로 프로젝트를 마무리 할 수 있을 가능성이 높기떄문이기떄문에~
랜드마크 짓는다고 프로젝트를 위험성에 노출시키는 일을 스스로 하지 말기를 권해본다.
최근 현대그룹에서도 100층을 50층으로 짓겠다고하는 그 모든것 역시
높은 토지가격, 공사비 부담 등에 따른 외부효과에 대한 통제 불가능에서 기인한것이 아닐까 싶다.
특화된 상품도 좋으나,
부동산이 가장 큰 장점인 '환금성'에 대한 부분으로의 접근이 성공할 확률이 높아지는 것을 감안할 때~
너무 하드웨어에 힘 주는 것에 대해서는 다시금 돌아봐야할 떄가 아닐까...
비록 싱가포르나 일본처럼 멋진 작품? 그려내지는 못하더라도
범용성 있고 빠르게 준공시킬 수 있는 그런 방법으로 이익 쌓다가~ 정말 돈 넘쳐날때 그때 그런 작품? 시도해도 늦지 않을테니
지금은 그냥 가랑비에 속옷젖지 않도록 빠른 인허가 진행으로 추진해보는것은 어떨까 싶다.
빠른 인허가가
가장 충실한 신하이다~ ㅎㅎ
