재래시장 등을 제외한 상권의 활성화는 대부분 20~30대에게 달려 있습니다. 20~30대의 연령층이 얼마나 두텁나 하는 것이 상권의 활성화에 결정적으로 기여를 하곤 했습니다. 예전 대학로나 종로, 신촌상권 등과 같은 곳들이 활성화 하였을 때에는 이 20~30대의 연령층이 두터웠을 때입니다. GGV나 메가박스 등이 번성할 때에는 이 연령층이 가장 많은 기여를 하였습니다. 하지만 지금은 그렇지 않죠. 예전 2000년대에 조사를 한 내용 중에 영화를 보는 사람이 20대 이하가 80% 라는 데이터도 있었는데 연령층이 좀 더 확충된다고 하더라도 20대 이하 연령층의 감소로 인해, 또 넷플릭스 같은 OTT로 인해 점점 더 영화도 다른 모습이 될 것이고 영화관 산업은 웨딩산업처럼 사양산업이 될 것이라는 예상을 하게 됩니다. CGV의 매출감소는 어떻게 보면 당연한 결과이죠.

그런데 숫자가 줄어든 20~30대는 주변에 있는 상권, 그 중 큰 상권을 이용하는 것이 아니라 상권을 찾아 ‘선택’하는 것처럼 보입니다. 뉴스를 봐도 그렇습니다. 어디 어디가 특이한 컨셉으로 활성화를 가져오는 지역이다 하는 식으로, 앞으로 그 곳이 발전할 것이다 라는 생각을 가지게 됩니다. 또한 그러한 뉴스 속에서 앞으로 어디에 투자를 해야 하느냐 하는 점에서 헷갈리기도 하도 선택을 함에도 장애가 되곤 합니다. 상가는 과다 공급되어 있다는데 어디에 투자를 해야 할까…? 지역적인 선택도 고민이 되지 않을 수 없습니다. 어디에 투자를 하는 것이 좋을까요…? 어떤 상권에 투자를 하는 것이 더 나을까요…? 아래에서 몇 군데 상권의 매출을 ‘오픈업’을 통해 살펴 보았습니다. 우선 뉴스에 자주 오르내리는 지역을 보도록 하겠습니다.

한 가지, 경험상 오픈업의 매출이 완전한 신뢰성을 가지기는 어렵습니다. 특히 서비스업 같은 경우에는 더 그렇다는 것을 아시고 개략적으로 이 상권의 매출은 이 정도다… 하는 수준으로 보시길 바랍니다.

아래는 최근 뉴스에 자주 오르내리고 급부상한다는 용리단길의 매장에 관한 매출입니다. 뉴스에 자주 오르내리면서 이 지역의 토지가격이 엄청나게 많이 올랐습니다. 대로변이나 좀 큰 건물을 제외하고는 천만원대 매출입니다. 위는 매출액이며 아래는 점포수를 나타내며 점포수로 나누면 매장당 평균 매출을 어느 정도 짐작할 수 있습니다.

아래는 연남동 상권입니다. 주로 경의선숲길 쪽으로 매출이 높은 편이며 안쪽으로는 매장의 매출이 생각보다 높지는 않습니다.

그리고 아래는 망원동길 상권의 매출인데 생각보다는 많이 낮은 편입니다.

아래는 성수 연무장길 매출인데 한 가지 특징이 어떤 곳은 매출이 아주 높고 그렇지 않은 곳은 높지 않다는 것입니다. 신규로 들어가 각광을 받는 매장들은 매출이 높으며 그렇지 않은 매장들은 고만고만하게 유지되고 있다는 것입니다. 소문난 성수감자탕은 6억원 정도로, 줄서서 기다리다가 먹는 매출이 아주 높은 곳이고 그렇지 않는 곳들도 여기저기 분포되어 있습니다.

위에서는 뉴스에 자주 등장하는 지역의 상권이며 아래는 기존 상권의 매출액입니다. 아래는 상권이 망해 간다는 종로(종각) 상권인데 그래도 여전히 매출액들이 높은 수준입니다. 종로는 대학생들의 수 감소로 인한 집객이 예전만 못하고 트렌드 변화가 적으며 을지로,광화문,시청주변 개발 등으로 인해 수요가 분산된 특성도 가지고 있습니다.

다음은 신사역 주변 상권입니다. 신사역 상권의 매출은 관심을 가지고 지속해서 살펴보고 있는데 신분당선이 개통되면서 매출액 상승은 뚜렷하게 보입니다. 다만 가로수길은 쇠락하였는데 다시 어느 정도 회복하는데 몇 년의 시간이 걸릴지는 모르겠군요.

한 때 번성하다가 잊혀져 가는 잠실새내역 상권입니다. 예전에는 신천역상권으로 불렸는데 젊은 사람들도 많이 찾아 가곤 했던 상권입니다. 하지만 아래 매출액에서 보이듯이 여전히 높은 매출액 수준을 보이고 있습니다. 주변의 대단위 잠실 아파트단지의 입주 이후로 상권력이 점점 강해지고 있습니다. 향후 잠실올림픽 운동장 개발이 이루어지면 어떻게 바뀔 지 기대가 됩니다. 잠실운동장 개발에 기대를 거는 것 중에는 호텔도 영향은 있지만 무엇보다 코엑스보다 훨씬 더 큰 전시장이 들어가고 업무시설이 복합되게 예정되어 있습니다. 전시컨벤션센터와 업무시설이 이 지역에 역동성을 만들어 주고 주변 상권에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

다음으로는 구로디지털단지의 매출액입니다. 코로나 사태에서도 공실이 아주 적었던 상권으로 구로디지털단지 오피스가와 교통 중심지의 역할에 따라 공고한 매출액 수준을 보여주고 있습니다.

다음으로 교대역 상권의 매출액입니다. 중소형오피스가를 배후로 하는 상권으로서 매출액이 상당히 높은 편입니다.

위에서 뉴스에 스포라이트를 받는 상권과 기존 상권의 매출액을 비교해 봤는데 같은 지역에서도 차이가 나는 곳이 있습니다. 한남동은 순천향대병원 주변의 기존 상권과 한강진역 아래 카페거리의 신상권이 있는데 두 지역의 매출액 차이를 아래 지도에서 보여주고 있습니다. 기존 상권의 매출액이 훨씬 더 높은 수준입니다.

이렇게 지도로 여러 상권을 골라 매출을 개략적으로 봤습니다. 뉴스에서 나오는 '핫한' 지역과 그렇지 않은 지역의 매출액이 상당히 많이 차이가 나며 기존 상권이 공고하다는 것을 보여주고 있습니다. 왜 이럴까요... ? 아래는 연령별 인구수를 나타낸 그래프입니다. 상권의 주류인 MZ세대의 인구수는 지금 10대 보다는 높지만 40~50대보다는 훨씬 더 적은 편입니다. 특히 21세 이하 인구는 급격하게 줄어들었죠. 그리고 이들의 소비수준이 그리 높은 것은 아닐 것입니다. 주거 비용이 높아졌고 공고한 직장에 의한 수입이 확실하지 않는 사람도 많을 것입니다. 어느 매장에 가서는 음식을 먹으며 인스타그램 사진을 촬영하고 갑니다. 술도 예전보다 많이 마시지 않습니다. 그들에게는 상권 방문이 상가 이용과 함께 '관광'의 일종일 수 있습니다.

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실제로 코로나 사태에서 상권의 공실이 급격하게 증가하지 않고 꾸준하게 유지했던 곳이 주로 업무에 종사하는 30~60대 연령층이 많았던 지역입니다. 또한 위 매출지도에서 나오듯이 30~60대가 많이 이루고 있는 지역들의 매출이 높은 편입니다. 70대 이상이 되면 의료나 실버 등에 더 많은 지출을 하게 되는 연령층이죠. 향후 10대의 인구수는 지금의 MZ세대보다도 더 확연하게 줄어듭니다. 상권을 이용하고 말고를 떠나서 이미 상권을 이용할 수 있는 잠재인구가 대폭 줄어듭니다. 그래서 지금 뉴스나 유투브 등에서 '핫'하다는 지역의 상권이 지속성을 가지고 유지할 수 있는지에 대해서는 의문입니다. 어떻든 상가는 과다공급 상태이고 인구는 감소하여 앞으로는 될 곳은 되고 그렇지 않은 곳의 상권은 점점 그 힘을 잃어갈 수 밖에 없습니다. 앞으로 어떤 곳이 괜찮을까요...?

향후 상권이 괜찮아질 곳을 몇 가지 짚어 보면 우선 위의 그래프에서 보이듯이 30~60대가 많은 지역인데 가장 대표적인 곳이 오피스가입니다. 오피스가 많이 몰려 있는 지역의 상권이 지속성을 가질 수 있으며 항상적인 일정 소비가 일어나고 있기 때문입니다. 그래서 오피스가 많이 증가하고 있는 지역의 상권을 대표적으로 꼽을 수 있을 것입니다. 한 사람의 소비패턴을 보면 식료품이나 내장재, 가구,가전 등과 같은 것을 제외하고는 집 주변에서 소비하는 것보다 밖에서 소비하는 비용이 훨씬 더 많은 편입니다. 그래서 아파트단지 지역보다 오피스가 주변 지역이 더 번화하게 되는 것입니다.

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다음으로 교통요지의 중요성은 점점 더 강화될 것으로 보입니다. 광역버스와 GTX 등으로 인해 지역의 ' 교통 거점' 이 새로 생겨나고 이는 유동객의 증가를 가져오며 이로 인한 소비가 일어날 것으로 예상됩니다. 교통요지는 자연스럽게 만들어진 경우도 있지만 인위적인 측면으로 인한 변화도 크기에 이러한 변화를 눈여겨 봐야 합니다. 강남역 상권이 커진 것도 물론 오피스가의 특징도 있지만 수도권 왠만한 지역의 광역버스가 도달하는 곳이 바로 강남역 인근이기 때문입니다. 교통요지는 유동객의 흐름이 역동적이고 많습니다. 이러한 흐름에 따라 자연스럽게 소비가 이루어지고 사람들도 만나게 되겠죠.

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그리고 또한 대단위아파트 단지 밀집지역보다는 아파트와 단독,다세대가 적정하게 혼합되어 있는 지역의 상권이 활성화가 일어나기에 좋습니다. 여러 주거의 혼합으로 인해 소비가 다양하게 일어나게 됩니다. 언뜻 생각해 보면 대단위 아파트 단지가 밀집된 지역이 잘 될 것 같지만 실제로 그렇지 않다는 게 매장주들의 이야기입니다. 물론 어떤 매장은 수요가 집중되어 높은 매출을 올리기도 하지만 평균적으로 매출에 영향을 미치는 것과는 차이가 있습니다. 예를 들어 5천세대 아파트단지가 있었을 때 그 5천세대의 아파트단지 수요가 주변의 상권에 몰리게 될까요...? 5천세대 아파트단지라고 하면 지역적으로도 범위가 넓습니다. 예를 들어 담배 한 갑 사러, 음료수 하나 사러 몇 백미터를 걸어가 편의점에서 사 올 수 있을까요...? 담배를 피는 사람은 귀가하면서 밖에서 아예 여러 갑을 사 올 수 있습니다. 음료수는 편의점보다 마트에서 여러개를 한 꺼번에 살 수도 있습니다. 하지만 다세대가 있는 지역에는 집만 나서도 근처에 편의점이나 수퍼 등이 있기에 바로 소비가 일어날 수 있습니다.

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