​

이 방법을 활용하는 가장 기본적인 도구는 상상입니다. 부동산에 무슨 상상이냐고 의문을 나타낼 지 몰라도 모든 건축물은 상상을 통해 만들어집니다. 건물이라는 것은 실험 삼아 한 번 지어보고 마음에 들지 않으면 철거하고 다시 지을 수는 없습니다. 세상의 모든 건축물이 다 그러하며 이는 결국 상상을 통하여 얼개를 만들고 설계와 시공은 구체적으로 실현하는 과정입니다. 규모의 크기는 상관이 없습니다. 그래서 중소형빌딩도 이러한 상상을 동원하여 가상의 건물을 만들어 보는 연습을 하는 것은 아주 중요합니다.

​

이러한 가상의 연습 또는 상상은 비단 건물을 어떻게 만드느냐 하는 것에 국한되지 않으며 더 넓은 영역으로의 확장도 가능합니다. 예를 들어 어떤 지역에 3천세대의 대단지 아파트가 들어간다고 가정해 봅니다. 기존에 있던 주택들을 철거하고 아파트단지를 개발하는 사업이 진행중이며 현재 공사 중입니다. 이러한 여건이 있는 지역이 있을 때 앞으로의 상권은 어떻게 변화할까 등과 같은 것도 상상을 통해 가늠해 볼 수 있습니다. 이렇게 상상을 통하여 상권 변화를 예측할 때 중요한 것은 무엇일까요..? 그것은 바로 새로 생긴 아파트 단지 주민들의 동선이 어떻게 될까 하느냐에 따라 상권의 역할과 활성화가 달라집니다. 만약 큰 대로가 있어도 자동차 위주의 동선이라면 개별적인 상가의 활성화는 일어나기 어려울 것이며 이면도로라도 단지내 인구의 동선이 생길 수 있다면 활성화가 될 수 있습니다. 상권이나 입지 분석은 결국 이러한 내용들을 파악하기 위한 구체적인 도구들입니다. 이렇게 상상을 통하여 어떤 지역의 구체적인 건물 또는 이면도로변이 활성화될 것이라는 것을 알게 된다면 이를 통하여 알찬 투자가 이루어질 수도 있습니다. 가상 연습을 통하여 다른 사람이 잘 모르는 정보를 파악할 수 있다면 이익을 볼 수도 있겠죠. 중소형빌딩 시장은 불완전경쟁이 일어나는 시장입니다. 아파트는 완전경쟁에 가깝지만 중소형빌딩은 개별성으로 인하여 불완전경쟁이 일어날 수 밖에 없으며 상상을 통하여 이러한 비대칭적인 정보를 획득할 때는 다른 사람에게 비하여 투자 우위에 설 수도 있습니다.

​

근래 들어 지식산업센터 등에 입주민이 없어 공실이 많다는 뉴스들이 나오고 있습니다. 이러한 것도 분양을 받기 전에 상상을 통해 활성화 여부를 가늠해 볼 수 있습니다. 어떤 지역에 지식산업센터가 들어간다고 하여 분양을 받을까 고려할 때에도 과연 건물을 완공하고 나면 "누가 올까" 여부를 상상해 보는 것입니다. 이것은 "수요'의 문제이기도 하죠.

​

중소형빌딩에서 상상을 통하여 가상 연습을 한다는 것은 어떤 구체적인 부지를 대상으로 합니다. 아침에 출근할 때마다 다니는 골목길, 점심시간에 다니는 곳에 있는 1층짜리 자동차공업사나 주차장부지 또는 단독주택 그 어느 것도 좋습니다. 구체적인 대상 하나를 염두에 두고 이를 대상으로 가상 연습을 해 보는 것입니다.

​

이러한 가상연습을 할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요..? 그것은 바로 어떤 시설을 어느 규모로 넣을 수 있느냐 하는 것이며 수익은 어느 정도 나올 수 있을까 하는 여부입니다. 수익성을 따지는 것은 약간 복잡할 수도 있기 때문에 대충의 감으로 잡는다고 한다면 결국 용도와 규모 문제입니다. 용도는 어떤 시설을 넣으면 좋으냐 하는 것이죠.

​

퇴근길에 늘 보던 오래된 단독주택을 대상으로 상상을 해 본다고 가정해 봅니다. 지금 있는 단독주택은 큰 의미가 없습니다. 왜냐하면 상상 속에서는 철거될 거니까요. 그럼 일단 거기에 '어떤 것'을 넣으면 좋을까 하는 것이 가장 먼저 떠 오르는 생각일 것입니다. 1층에는 상가, 2층에는 원룸? 사무실? 상가? 등과 같은 여러가지 목록이 떠 오를 것입니다. 이러한 생각을 하다 보면 원룸이나 사무실이 이 부지에 들어올 수 있을지 여부가 궁금해지며 이러한 궁금증은 좀더 그 시설에 대해 알아보게 만듭니다. 주변을 둘러보니 원룸 건물이 제법 있고 또 지하철역도 가까이 있습니다. 그리고 상가도 주변에 여럿 분포되어 있으며 사무실도 이 건물, 저 건물에 보이기 시작합니다. 그동안 단순히 퇴근길에 있던 ‘주변 환경’으로서의 건물들이 내용을 가지고 있는 정보가 되기 시작합니다. 이러한 정보들이 쌓이면 이제 머리 속에서 건물을 만들었다가 지웠다가 하는 레고 게임이 진행될 것입니다. 이러한 레고게임을 할 때 염두에 두어야 하는 것은 이렇게 만들었을 때 그것을 사용하는 사용자들입니다. 최종 사용자가 누구이며 그들이 접근성과 편의성을 용이하게 될 수 있느냐 하는 것을 고려하며 레고게임을 하여 하나 또는 둘의 최적 선택지를 만들어 내면 됩니다. 이렇게 하면 부지가 가지고 있는 잠재력을 최대한 이끌어 낼 수 있습니다.

​

​또 운전을 하여 출퇴근을 할 때 차가 막히면 밖을 내다 보는 경우가 많은데 마침 주유소가 보입니다. 150평 정도 되어 보이는 주유소인데 아담하고 토지 형상도 잘 생겼습니다. 주변도 괜찮고요. 차도 막히고 하여 담배를 꺼내 피우다가 가격이 보입니다. “ 오늘도 기름값이 20원 올랐네…세상이 어찌 되어 가려고 이렇게 자꾸만 기름값이 오르는 거야? " 이런 생각을 하는 대신 만일 저 주유소를 허물고 그 자리에 건물을 짓는다면 어떤 것을 지으면 좋을까 하는 생각을 해 보는 것입니다.

또는 중소형 빌딩들 사이에 낡은 건물이 있거나 1층짜리 식당이 자리 잡고 있는 것을 볼 때도 이런 생각을 시도해 볼 수 있습니다. 오고 가며 이런 생각을 하다 보면 몇 가지 생각이 떠 오를 것입니다. 1층에는 상가를 넣고 2층에는 00 시설을 넣고… 그 위층에는 또 무슨 시설을 넣고… 대충 그림을 그릴 수 있을 것입니다. 처음에는 그게 쉽게 안 그려질 수도 있습니다. 하지만 관심을 가지고 자꾸 생각을 하다 보면 궁금증이 생기고 이러한 궁금증은 주변 관찰을 증대시키고 정보를 취합하게 만들게 합니다. 그러다 보면 대충 그림이 그려지기 시작합니다. 이러한 것을 반복하다 보면 자가발전이 됩니다. 이런 시설, 저런 시설 등을 레고를 맞추는 것처럼 조합하다 보면 어느 정도 본인이 생각하기에도 어? 이거 꽤 괜찮은데... 라는 그림이 나올 것입니다.

이런 연습을 반복하다 보면 조금씩 더 윤곽이 나오고 구체화되면서 점점 더 궁금한 점이 많아질 것입니다. 예를 들어 1~2층에 상가를 넣는다고 할 때 주변의 상가들이 눈에 들어오기 시작하죠. 주변의 다른 건물은 어떻게 되어 있는가? 몇 층까지 상가가 들어가 있는가? 그리고 상가 임대료는 얼마 정도 될 것인가? 등과 같은 것들이 궁금해질 것이며 좀 더 구체적인 상황을 알고자 좀 더 깊게 파고 들면 그게 이른바 주변 환경 분석과 상권 분석이 되는 거죠. 또한 위층에 사무실을 넣어 임대를 내 주면 어떠냐는 생각을 했을 때도 마찬가지로 주변 건물들이 눈에 들어 옵니다. 주변 건물에도 위에 사무실들이 있는가? 이 지역이 사무실을 넣어도 될만한 장소인가? 버스정류장이나 역에서는 얼마나 가까운가? 유동인구는 얼마나 되는가? 등과 같은 구체적인 것들이 자꾸만 눈에 띄고 생각하게 됩니다. 옆 건물들을 보니 “임대” 현수막이 많이 걸려 있다면 위험한 곳이겠죠.

이렇게 구체적인 용도를 생각하면 주변 환경에 대해 자꾸만 스캔을 하게 되고 스캔을 하면서 시설의 적합성과 도입이 가능할 것인가 등에 대한 개략적인 검증을 하게 되죠. 이른바 시장성 조사와 타당성 분석이라는 것입니다. 그렇게 할수록 두리뭉실한 그림에서 조금씩 더 구체적으로 그림이 그려지고 하나의 건물이 완성되어 갑니다. 아주 구체적일 필요는 없습니다. 남의 토지를 가지고 생각하는데 구체적인 것까지 파악할 필요도 없으며 그냥 연습하는 겁니다. 그런데 이런 그림을 머리 속으로 그리고 생각을 한다고 주유소 주인이 뭐라 하지는 않지만 구체적인 것을 알고 싶어 주유소에 가 땅값을 알아보고 주변 시세 등을 알아보면 오해하기 쉽기는 합니다. ​​

​

대로변에서 한 블록 들어가는 모서리에 있는 작은 부지 같은 경우도 연습이 가능합니다. 지금은 1층에 작은 슈퍼마켓과 세탁소가 있고 2층에는 간판이 낡은 음악학원이 있습니다. 건물 외관은 낡아 하얀 타일은 회색으로 변했고 타일 사이는 빗물 때가 끼어 겉보기에도 우중충합니다. 비가 내려 때자국이 건물의 여기저기 얼룩져 있습니다. 그런데 이면도로에서 모퉁이에 있고 하니 왔다 갔다 보면서 자리는 괜찮다는 생각은 늘 듭니다. 오고 가면서 요즘 저런 구멍가게 슈퍼를 하면 되겠느냐 하는 생각이 들고 저긴 허물고 새로 건물을 짓는 게 낫다는 생각도 듭니다. 이런 경우에도 위와 같은 연습이 가능합니다.

​

일단 제일 먼저 드는 생각은 저기에 뭘 집어 넣어야 하는 것일까? 하는 것일 겁니다. 원룸…? 음… 대로변에서 안쪽으로 들어 오니 소음도 적고 괜찮은 것 같네. 동네도 조용하고… 1층은? 주변을 보니 상가도 그냥 허접한 점포들만 있어 잘될 것 같아 보이지도 않고… 그럼 1층은 피로티로 하여 주차장으로 사용하면 되겠고.. (*피로티에 있는 주차장 면적은 연면적에 포함되지 않습니다) 이렇게 하나하나 조합을 맞춰 나가는 거죠. 그러다 보면 좀 더 깊게 들어가게 됩니다. 요즘 원룸이 잘 돼? 주변에 오피스텔도 새로 분양하는 것 같던데… 요즘 쉐어하우스인가 뭔가 하는 것도 나왔다 하고... 그리고 관리도 힘들다던데...이건 시장성과 경쟁분석입니다.

괜히 공사비만 비싸지고 나중에 잘 안되면 내부를 뜯어 용도 변경하기에 비용도 많이 들고 마땅찮을 것 같기도 하고… 그렇다면 주변에 작은 사무실도 좀 있는 것 같은데 차라리 사무실로 만드는 게 더 어떨까? 사무실은 안되면 나중에 학원이나 근생시설로 바꾸기도 별로 어렵지 않은데… 생각하면 할수록 점점 더 깊이 들어가게 되고 실타래를 풀어 가듯 구체화 되어져 갑니다. 생각해 봤던 것 중에 도저히 안되는 것은 걸러 나가는 거죠. 이른바 도입 타당성 검토와 스크리닝이라는 것입니다. ​

​

이런 것은 일정한 시간이 소요됩니다. 보면 금방 머리에 떠 오르지 않습니다. 이것은 이런 일을 하는 전문가라 하더라도 마찬가지입니다. 이런 일을 하는 전문가라도 무슨 토지를 보면 무엇을 하면 좋을지 금방 알기는 어려운 경우가 많습니다. 몇 번이나 그림을 그렸다가 허물고 피드백하면서 그려 나가는 거죠. 이러한 작업에는 어느 정도의 숙성이 필요합니다. 이게 괜찮다는 생각이 들었는데 며칠 뒤에 다시 생각해 보면 다른 대안이 더 나아 보이기도 합니다.

이러한 연습을 하면 원룸이나 오피스텔, 오피스, 상가 등과 같은 용도의 부동산의 흐름 등에 대해 점점 더 많이 알게 되는 덤도 생깁니다. 그냥 알게 되는 게 아니라 좀 더 구체적으로 알게 되는 것입니다. 토지 같은 경우에도 마찬가지입니다. 도심 근교에 있는 토지를 자꾸만 생각하며 위처럼 그림을 그려 나가다 보면 조금씩 구체화 되며 활용 용도 등에 대한 그림이 만들어질 것입니다. ​

​

그 다음으로는 개략적인 규모입니다. 어떤 건물의 용도를 정했다면 그 다음으로는 건물의 각 층수는 어느 정도 될까 하는 규모의 크기를 가늠해 보는 것입니다. 이는 정확할 필요가 없으며 정확하게 산정하기도 어렵습니다.

​

이러한 규모의 크기를 찾는데 필요한 것이 건폐율과 용적률입니다. 건폐율은 주어진 토지에 얼마만한 건축물 바닥 면적을 만들 수 있느냐 하는 것이며 용적률은 토지 대비 지상에 올라갈 수 있는 연면적의 한계입니다. 예를 들어 건폐율이 60%라고 할 때 토지 면적이 100평이면 건축물의 바닥 면적은 최대 60평까지 지을 수 있다는 것입니다. 그리고 용적률이 200%라고 하면 토지가 100평이니 전체 연면적을 200평까지 만들 수 있고요. 한층에 60평이라고 하면 최소 4층까지 올라갈 수 있겠네요. 용적률에는 지하층 면적이 들어가지 않습니다. 기본적인 건폐율과 용적률을 알면 개략적으로 건축물 규모를 산출 해 낼 수 있습니다. 건폐율과 용적률은 각 시의 홈페이지에 들어가셔서 도시계획조례를 찾아 보시면 거기에 용도지역별로 허용범위가 나와 있습니다. 이 두 가지만 알아도 대충 그림을 그릴 수 있습니다.

그리고 위에서 용적률은 아주 중요한 내용입니다. 예를 들어 신사동에 제2종일반주거지역이 있는데 매도가격이 평당 2억이라고 가정해 봅니다. 그러면 건물을 지을 때는 토지1평 기준으로 건물 2평을 지을 수 있습니다. 용적률이 200%니까요. 그럼 건물의 설계비와 시공비, 대출이자 등을 포함하며 평당 건축비가 1천만원이라고 한다면 건물 한 평 기준으로 원가는 토지비 +건축비 = 1억 1천만원이 됩니다. 1억이라고 하는 것은 토지 1평당 건물이 2평이니 건물 1평이라면 토지는 0.5평이 됩니다. 토지 1평이 2억원이니 토지 0.5평이라면 1억원이 됩니다. 건물 평당 1.1억원이면 5% 수익률을 가정하여 월세를 계산해 보면 1.1억원 x 5% = 550만원이 되고 월세로 치면 1개월에 건물 1평당 약 46만원이 되어야 합니다. 이것은 1층이 46만원이라는 것이 아니라 건물 전체, 5층 건물이라면 5층 전체가 평당 월세가 그 정도 되어야 한다는 것인데 평당 월세가 너무나 비쌉니다. 그래서 실제 용적률을 높이기 위하여 지하층을 개발하기도 합니다만 지하층 임대료는 1층에 비하면 많이 낮은 편입니다. 용적률을 알면 이렇게 수익성 여부를 체크할 수도 있습니다.

​

이러한 연습은 한 두 번 정도만 해도 적지 않은 것을 얻을 수 있을 것입니다. 얼마나 구체적으로 접근하느냐에 따라 다르겠지만 어느 정도 건립할 건물의 모양새를 갖출 수 있는 정도. 큰 거리를 만들 수 있을 정도만 된다면 다른 토지를 검토할 때도 어렵지 않은 일이 될 수 있습니다. 상권분석을 하는 사람들은 개개의 상권을 다 알 필요가 없습니다. 방법을 알면 케이스별로 접근하면 되니까요. 토지를 개발하는 것도 마찬가지입니다. 비록 옆에 붙어 있는 토지라도 둘러싼 환경과 현황 등에 따라 따로 검토해야 합니다. 옆에 나란히 붙어 있는 건물인데 어떤 건물에는 같은 매장이 십 년 이상 계속 영업을 하고 있는데 반해 옆에 있는 다른 건물에는 해마다 매장이 바뀌는 경우를 본 경험도 있을 것입니다.

그리고 이런 연습은 너무 잘 알고 있는 지역보다는 약간 낯선 곳이 나을 수도 있습니다. 왜냐하면 너무 잘 알고 있는 지역은 너무 잘 알기 때문에 오히려 대상에 대해 평소에 고정관념을 가지고 있을 수 있기 때문입니다. 그로 인해 객관적으로 그 부지의 잠재력을 평가하지 못할 가능성도 있습니다. 너무 그 지역을 잘 알고 있는 게 탈이 되는 경우죠. 그렇기에 역세권의 허름한 동네에 위치한 토지는 토지주 본인이 개발하지 못하고 외부의 개발회사가 들어와 토지를 매입하여 오피스텔 등을 개발하기도 하죠. 개발회사에게 지금 있는 건물은 의미가 없습니다. 모두 철거해야 하는 대상일 뿐이며 건물 규모가 크다면 철거비만 많이 들어가게 됩니다. 토지주는 자신이 보유하고 있는 부지에 대해 애착을 가지기 마련입니다. 그리고 다른 것보다 더 가치 있게 여기게 되고 이런 것 또한 실제 개발을 들어갈 때에는 약간의 장애가 될 수 있습니다. 객관적으로 부지를 평가하고 잠재력을 발굴하는 것이 이런 연습을 할 때는 핵심이 됩니다.

​

​

​

​

​