위의 상업용 부동산 중 가장 고민을 많이 하게 되는 것은 바로 중소형빌딩입니다. 상가나 오피스, 지식산업센터 등은 대부분 구분등기로 되어 있으며 주어진 상품을 투자자는 수동적으로 받아들이고 판단을 하게 되는데 반해 중소형빌딩은 상품 자체뿐만 아니라 ‘부지’ 또는 ‘토지’라는 자체의 성격이 크게 좌우하기에 입지와 상권, 건물의 기획 등도 아주 중요한 내용으로서 복합부동산이 됩니다. 또한 가격도 높은 편이고요. 그러다보니 이 부지 위치가 적합한 지 또는 향후 잠재력이 더 높아질 지 여부가 애매하기도 하고 과연 투자를 하는 것이 적정한 지 등도 고민거리입니다.

이와 같이 중소형빌딩에 투자를 하려는 의향이 있는 사람들은 비록 다른 일을 하지만 상업용부동산에 투자하는 경우에는 적극적/능동적으로 ‘부동산 개발자’라는 입장이 되는 것이 필요합니다. 여기서 부동산개발자라는 것은 부동산을 개발하는 사람이라기보다는 개발자의 입장에서 토지 또는 건물을 바라보고 ‘내가 어떻게 이 건물 또는 부지의 가치를 올릴 수 있을까? ‘라는 측면에서 바라보라는 것이죠. ‘개발자의 시선’ 으로, 적극적/능동적으로 바라보는 것이 중요합니다.

어떤 하나의 후보 물건이 있다고 가정해 봅니다. 그럼 투자를 하려고 하는 사람은 궁금한 점 몇 가지를 물어 볼 것입니다. 수익이 얼마나 되는지, 건물에 무슨 문제는 없는 것인지, 리모델링이나 신축 중에 어떤 것이 더 좋을지 등등 여부를 묻고 상대방은 그것에 대해 대답을 합니다. 묻고 대답하고… 그 기초하에서 생각하고, 판단하고 결정을 내리죠. ' 이 지역은 사람들이 선호하는 지역이고 얼마 가지 않아 물건은 팔릴 것이다' 라는 말에 마음이 좀 급해지기도 합니다. 그리고 또 '어느 지역'에 건물을 샀다고 하면 부러움을 사지만 사람들에게 인기가 별로 없어 보이는 지역에 투자를 하면 반응이 별로인 것도 영향을 주기도 합니다. 하지만 이런 경우에는 막상 투자를 해 놓고도 후회하는 경우도 있습니다. 왜냐하면 그 판단의 기준이 본인이 아니고 상대방의 ‘대답’ 을 근간으로 했기 때문입니다. 개발자의 입장에서 물건을 본다는 것은 적극적이고 능동적인 행위이며 스스로를 이해시키고 납득하기 위한 방법입니다. 스스로가 이해하고 납득하지 못한 채 시류에 따라 투자를 했다가는 마찬가지로 시류가 변하면 엄청난 손해가 될 수도 있습니다. ‘내가’ 아닌 ‘외부환경’에 따라 수익성 부분이 많이 바뀌게도 되고 수동적으로 따라갈 수 밖에 없는 상황에 처해지게 됩니다.

예를 들어 어떤 지역적 변화가 있는 곳에 한 건물이 매물로 나왔다 가정해 봅니다. 건물은 1960년대에 지은 아주 오래된 건물이며 1층짜리 단층건물입니다. 1층에는 오래된 음식점이 있으며 임대료도 다른 건물보다 높지 않은 상태입니다. 이러한 물건을 보면 어떤 생각이 들까요…? 아주 낡고 노후화된 후줄근한 건물이며 주변 도로는 좁아 보입니다. 그리고 오고 가는 유동객도 많아 보이지 않는 지역이기도 하죠. 물론 이로 인하여 건물 가격은 다른 곳보다 좀 더 저렴할 것입니다. 하지만 보는 사람은, 비록 가격이 낮아 보여도 별로 마음에 썩 내키지 않을 것입니다. 보면 한숨만 나오기도 쉽고요. 부동산중개사에게 물어 보면 있는 그대로를 이야기 해 주며 수익률도 마음에 들지 않습니다. 눈에 보이는 것을 보고 판단하기 쉽습니다.

하지만 ‘개발자’의 입장에서 생각을 해 보면 다른 방향으로 대상을 볼 수 있습니다. 여기서 하나의 변화 요인으로는 ‘지역의 변화’가 있습니다. 지역의 개발이라든지, 교통여건의 향상이라든지 개발 요인으로 인한 지역의 변화가 있는 곳에 있는 부지라는 특징이 있습니다. 어떤 곳은 지금이나 10년 전, 20년 전이나 계속 동일한 모습을 보이고 있는 지역이 있고 어떤 지역은 개발로 인하여 주변의 입지와 상권의 변화가 상당한 지역도 있습니다. 신도시는 대부분 벌판 등이었는데 도시개발계획 도면을 보고 상가 투자를 하기도 합니다. 아무것도 없이 지금 토지정리 공사를 하고 있을 뿐인데 상가를 분양받기도 하는데 그것은 도시가 개발되면 이 지역이 어떻게 바뀔 것이며 그 바뀐 여건하에서의 상가의 가치를 판단하고 결정을 내려 분양을 받습니다. 구도심도 마찬가지입니다. 신도시와 같은 완전히 새로 만드는 것은 아니지만 지역 변화 요인으로 인해 마찬가지로 입지의 특성과 가치가 달라지게 되며 이로 인하여 부지를 평가하게 되는 것입니다. 기존에 있던 상가들은 상당수가 개발로 인해 없어지기도 하고 입지의 변화와 상권의 집약 및 밀도가 높아지게 될 것입니다. 지역의 변화로 인해 부지의 개발 잠재력이 높아집니다. 그렇기에 현재의 건물 현황은 고려대상이 되긴 하지만 큰 고려 요인은 아닌 것이 됩니다.

그럼 그러한 상황에서 대상 물건을 보고 ‘나 같으면 어떻게 해야 가치를 올릴 수 있을까…? ‘라는 생각을 하게 됩니다. 먼저 입지와 상권의 환경이 어떻게 바뀔까 여부를 그냥 생각나는 대로 하면 됩니다. 굳이 입지나 상권분석 기법을 통해 알 필요도 없으며 직관적이고 느끼는 대로 보면서 그 부지를 바라보며 어떻게 바꿀 수 있을까 여부를 생각하는 것이죠. 여기서 어떻게 바꿀 수 있을까 하는 주체는 ‘나’입니다.

‘ 나중에 지역변화가 현실화되면 저 건물을 철거하고 신축을 하면 어떨까…? ‘ 또는 ‘신축을 한다면 어떤 시설을 도입하면 좋을까…? ‘ 어떤 용도시설을 도입하면 좋을까 하는 생각이 들면 유동인구가 어떻게 변할까 하는 것에 생각이 미치며 그로 인하여 입지의 잠재력이 지금과는 많은 변화를 겪게 됩니다. 여기서 중요한 것은 ‘나’입니다. 다른 사람이 아니라 바로 ‘나’가 어떻게 하여 이 건물을 변화 요인 속에서 가치 있는 건물로 만들어 갈 수 있을 것인가 하는 생각이 중요합니다. 다른 사람의 말은 참고사항일 뿐이며 주체는 ‘나’입니다. 이것이 바로 개발자의 입장에서 대상을 바라보고 생각한다는 것이죠. 스스로 이해하고 납득할 수 있다면 투자를 용이하고 이익이 되게 할 수 있습니다. 또한 지역변화로 인해 상당한 시세차익도 거둘 수 있으며 운영을 한다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 개발자의 시선으로 바라보면 잠재력이 있는 부지를 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 얻을 수도 있습니다. 부동산개발을 하는 사람들은 현재 건물의 상태에 크게 신경 쓰지 않습니다. 다만 빨리 명도를 받았으면 하는 것이죠. 왜냐하면 지금 있는 건물들은 다만 철거 대상일 뿐이며 빨리 명도를 받으면 사업진행 속도가 빠를 테니까요.

​

그렇다고 지역 변화가 있다고 하여도 지역 전체가 영향을 다 받는 것은 아니며 입지에 따라 그 영향 수준이 다릅니다. 이것은 입지가 가진 개별적인 특성으로 인한 것이며 이를 '부동산의 개별성'이라 하기도 하는데 개별성이 가장 강한 부동산 중의 하나가 바로 중소형빌딩입니다.

이렇게 개발자의 입장에서 대상을 바라볼 때 각종 부동산에 관한 지식이나 건축 지식 등이 없어도 상관이 없습니다. 직관적으로 보시고 개발자의 시선으로 바라본 다음 다른 것은 관련 전문가에게 문의하면 됩니다. ‘개발자의 입장’ 으로서 대상을 바라보면 이처럼 능동적인 입장에서 생각하고...판단할 수 있습니다. 만약 상속이나 증여로 단독주택을 받았는데 이 물건을 팔아야 할 지, 아니면 리모델링이나 신축을 해야 할 지 등과 같은 경우에도 개발자의 입장에서 생각해 보면 나름의 판단 근거를 찾을 수도 있게 됩니다