B선배의 지인(부동산운영)이 소싱한 사업지이다. 야생에서 만나는 사냥감들에 각각의 사연들이 꼭 있었고, 사냥감을 놓치거나, 전설속에? 이야기속에서나 전해오는 허울뿐인 사냥감들을 겪고나면 다음번에는 꼭 걸러내서 헛수고를 안하리라 다짐을 했었지만, 이내 다시금 또 전설 혹은 이야기 속의 사냥감을 쫓아서 전력을 다하곤 한다. ‘망각’의 인간이어서라기보다 좀 더 큰 그리고 고깃덩이를 많이 얻을 수 있는 사냥감에 대한 ‘갈망’,열망‘이 야생에서 생활하는 디벨로퍼에게는 늘 자리하고 있는 것이기 때문에 그럴 것이다. 그게 아니면 동물원, 사파리에서 안주하고 말았을 것이니까말이다.

야생에서 접하는 사업지는 1명이 소유한 가장 말끔한 토지가 있고, 여러개의 소유주로 나뉘면서 브로커가 토지작업, 명도작업 등을 모두 정리할테니 조금 높은 가격을 주고 사냥하라고하는 사냥감도있다. 혹은 그물에 다 걸려서 기진맥진한 사냥감, 즉 인허가를 다 진행시켰고, 앞단에 사업비도 쓴 사업지에 대해서 포괄양수도 (사업권인수)를 필요로하는 사업지, 사냥감도 있다. 앞에 나열한 사업지들은 그나마 검토도 수월하고 육안으로도 보면 딱 즉각적인 판단이 서지만, 이후에 열거하는 수백명 가까운 토지주의 동의를 얻어서 사업을 진행하는 지구단위계획, 도시개발사업, 종중부지 등의 사냥감은 참 어렵기도하지만, 그 사업이 잘 진행된다는 전제조건 혹은 개발 완료된 이후에 주는 고깃덩어리가 어마어마 하기 때문에 그 사업이익에 눈이 멀어서 앞단의 것들을 제대로 못보게되는 경우가 있기도하다. 그런 사냥감, 즉 엄청난 고깃덩이를 안겨다줄 사냥감들은 종종 사냥을 마음먹고 온 전력을, 에너지를 가진 무기들을 다 사용할 가능성이 높다. 그러나 개발이익에 눈이 멀어 사다리처럼 짚어나가야 할 것을 놓치는 순간이 발생할 가능성이 높아지며, 그럴 경우 최악의 상황을 마주하게 되기도한다. 그렇기에 더더욱 트로피에 시선이 가는 것이 아니라 당장 현재의 상황에 대해서 냉철하게 바라봐야하는 것이다. 그게 야생에서의 다양한 사냥감을 사냥하는 자세다. 호랑이가 토끼를 사냥할 때 전력을 다하듯이 야생에서의 사냥감을 접하고 확인하고 목표로 삼고 하는 모든 과정에서도 전력을 다해야한다. 한순간의 소홀함이 모든 것을 그르칠 수 있고, 그 한순간으로 인해 야생에서의 이후의 삶이 정말 지옥이 될 수도있다.

화성의 지구단위계획사업지인데, 큰 돈을 들여 지구단위에 대한 과정을 밟아둔 상태이다. (도시계획위원회 심의 = 조건부수용) 해당 권역의 토지에 대한 80% 지주 동의를 받아야하는 그 허들을 넘은 것이기에 이후의 20% 동의, 사업계획승인 과정, 토지매도청구 계약금 지급 등의 과정만 넘기면 저렴한 가격의 토지가 APT를 지을 수 있는 토지로 변경되면서 대단지 상품으로 바뀌는 그런 변화를 줄 수 있는 사냥감이다.

사냥감을 코너에 몰아두고서 해당 길목을 B션배에게 넘기려고하는 기존 사업자(매도자)가 제공한 자료들을 검토하고, 관공서 홈페이지에서 해당 내용들을 살펴보고, 실제 화성시청 도시과 주택과 담당 주무관도 직접 만나면서 그 길목이 제대로된 길목을 지키고 있는건지, 향후 B선배가 사업진행을 했을 때 계약금과 길목 프리미엄을 잃는 risk가 생기지는 않을지, 또한 80% 동의를 받았다는 지주들의 서류들은 온전한것인지~ 그리고 나머지 20%에 대한 토지동의는 언제후에 가능할지, 그리고 기존 길목을 지키는 사람들이 이야기하는 전체 토지 가격이 토지주들과 제대로 합의가 되었는지 등에 대해서 검토를 하고 또 검토를 했다.

최종적으로는 큰 고깃덩어리도 남게 되고 사업이익도 좋아서 그 길목만 지키게 될 경우 (기존 길목 지킴이들이 이야기한대로만 되면) 좋을 사업지라는 판단이 들어서 브로커를 통해 기존 길목 지킴이들을 만나게되었다. 이때는 A선배도 함께가서 미팅을 하게되었는데, 제일 중요하게 생각했던 그 기존 토지주들에 대한 서류들에 대한 열람을 진행하지 못하는 부분에서 딱 멈춰서게 되는 상황이 발생했다. 그도 그럴것이 아무에게나 그 서류들을 확인시켜주지 못한다고하는 그들의 입장을 이해하면서도 그 서류를 봐야 의사결정을 할 것 아니냐는 우리쪽의 입장이 맞서고 있었던 것이다. 추가적으로는 그 토지주들의 서류 (동의서, 인감증명, 신분증, 매매계약서 등)를 열람하기 위해서는 계약이 성사될 경우라면 길목지킴이들에게 주게 될 프리미엄의 금액만큼이 들어있는 통장을 확인시켜달라는 것이 있었다.

내가 어느쪽에 있는 입장이냐에 따라서 해석이 달라지는 참으로 미묘한 상태의 대치였지만, 한편으로는 매도자 측 즉 길목을 지키고 있는 지킴이들의 입장이 좀 더 급한것이었다면 일정부분이라도 보여주는, 확인시켜주었다면 좋았을텐데 그게 그렇게 흘러가지는 않았다. 그렇게 그 미팅자리는 성과없이 마무리가 되었다. 그러나 길목 지킴이들은 PM계약서를 체결하고 토지용역 및 사업권 매각에 대한 계약을 체결하자고하는 것을 제안했고 A,B선배역시 검토해보자는 이야기와 함께 그 자리에서 일어나게된다. 그리고 그 뒤로 두 번 다시 그 길목지킴이들과 함께 미팅을 하지는 않았다.

그러나 그 과정속에서 느껴지는 긴장감과 기싸움 그리고 큰 돈을 들여 계획을 수립하고 관공서에서의 고시까지 진행하는 그 매도자의 노력은 높게 산다. 박수를 보내고 싶다. 사냥감을 사냥하는 과정속에서 벌어지는 리스크를 모두다 예상할 수 없듯, 그리고 새로운 사냥꾼에게 해당 사냥감이 있는 길목을 팔아야하는 그 상황이 발생할 줄은 몰랐을 것이다. 다만 야생에서는 왜 이 사냥감을 넘기는지, 혹은 왜 다 잡은 그 사냥감에 대한 권리를 팔아야하는지에 대한 명쾌한 이유를 설명해주는 매도자는 없다. 그냥 그건 매수자의 몫이고 도장을 찍어 계약이 완료됨과 동시에 모든 리스크는 자연스럽게 매수자로 이동이된다. 그리고 그와 동시에 한쪽 무리는 해방되어 하늘을 날 것이고 다른 한쪽 무리는 이제부터 지옥이 시작될 수 있는 상황이 될수도있을 것이다. 100분의 1이라도 이따금 매수자가 더 큰 수익을 실현할 수 있겠지만, 그건 정말 가뭄에 콩나는 사례와 비슷한 것이라 그걸 믿고 기대했다가는 말라죽을 것이다.

시간이 흘러 2024년 해당 길목지킴이들이 지키는 그 사냥감이 다시금 야생을 돌아다니는 내눈에 보였다. 그런데 3년전 보다는 길목을 파는 금액이 좀 줄어들었고 그 길목을 포함한 큰 넓은 면적으로 아주아주 힘이쎈 ‘호랑이 무리’가 땅을 정리해서 새로운 도시를 만든다고 선언을 한 것이다. 자연스럽게 그 길목지킴이와 그 막다른 골목에 갇혀있는 사냥감도 해당이 되기 때문에 아주 난처한 상황이 되어버린것같았다. ‘호랑이 무리’를 이길 수는 없기에 조만간 어떻게든 결정은 나겠지만, 3년전 서류를 보여주고 적정하게 무리없이 합의가 되었었다면 어땠을까 하는 생각도 들고, 동시에 그때 A,B선배가 그 제안을 수용해서 계약금을 치르고 일을 진행했다면 2022년 고금리 시장과 전쟁 여파로 오른 공사비용으로 인해서 사업 완결이 어려웠을 수도있겠구나 하는 생각들이 동시에 밀려오기도했다. 운칠기삼이라고 어떤것에 더 크게 후회할지 모르겠지만, 야생에서의 이 다이나믹한 흐름에 울다 웃어본다. 물론 2024년 화성 지구단위 사업 사냥감을 사냥하기위해서 검토중인 또다른 지인에게는 이런 과정을 다 이야기해주었다. 판단은 그 지인의 몫이다. 사냥할지 포기할지..