사업의 최초 기획단계의 시기이다.

 통상 사업을 추진하는 주체가 토지나 구축건물등을 매입하기위한 검토를 시작하는 단계에 해당하는 경우가 많으며, 제약범위 없이 가장 자유로운 방향설정을 할 수 있는 시기이기도 하다. 

 이 시기에 사업주체는 사업 목적에 따른 방향성을 설정하게 되고, 공공공사인 경우 상징성이나공공성을 민간공사인 경우 사업성을 목적으로 추진하는 경우가 많을 것이다. 우리는 사업성을 추진하는 민간사례를 예로 들어 살펴보고자 한다. 

 먼저 사업성을 높이기 위한 공법상 규제사항들을 체크를 하게 된다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시·군관리계획, 지구단위계획, 건축법, 주택법, 지자체 조례등 해당 토지와 관련된 공법상 규제사항 속에서 찾을 수 있는 최대 용적률, 높이등을 검토하게 된다. 또한, 건축에 있어 중요한 판단요소가 되는 주차대수 확보를 위한 지하층수에 대한 고민도 함께 하게된다. 물론, 이러한 과정에서 사업주체의 특수성이나 목적성에 따라 최대 용적률을 추구하지 않을 수도 있고, 별도의 미적추구를 위한 건축형태를 띨 수도 있을 것이다.

 사업성 분석 측면을 살펴보자. 최근 급격한 인플레이션으로 인해 공사비가 급등한 것은 사업성에 있어 큰 변화요소가 되고 있다. 예전처럼 최대 용적률 찾아 규모를 결정하는 것이 사업성을 떨어뜨리는 경우가 발생하기도 한다. 최근 급등한 공사비와 함께 건축물해체제도(건축물관리법)의 변화로 인해 철거공사비의 원가, 기간등의 상당 수 늘어난 부분도 개발사업의 사업성 판단에 중요한 요소가 되고 있다.(해체 후 신축을 할 것인가? VS Value Up 전략으로 갈 것인가?)

 또한, 최근 친환경건축, BEMS 적용등 준공 후 건축물의 에너지 측면에서와 가치 측면의 향상을 위한 사업비 투자에 대한 부분도 주요 검토요소의 한 부분이라고 할 수 있다. AI등 기술 발달과 함께 투자비 대비 에너지비용 절감율이 월등히 향상되고 있는 부분도 초기에 검토범위, 요소등을 결정하야 향후 설계진행 방향의 목표가 될 수 있을 것이다. 건축물의 life Cycle Cost(LCC: 수명주기비용)의 측면에서 기획단계의 초기투자비 검토가 건축물의 전 생애에 있어서 강력한 절감요소가 될 수 있는 것이다.  

 전체적인 사업소요기간에 대한 결정도 기획설계 단계에서 결정되어야 할 주요 요소이다. 사업주체가 사업을 마치기까지 필요한 기간(금융비용, 입주일정등)에 따라, 규모와 공법등이 결정될 수도 있다. 사업기간의 단축을 위해 TOP-DOWN 공법, 철골, PC공법, 적층공법등 공기단축을 위한 공법검토가 필요할 수가 있고, 이는 중간설계, 실시설계등에 있어 중요한 가이드가 될 것이라고 하겠다. 

 다음으로는 인허가 기간동안 변경되는 법적요소의 검토등이 있을 수 있다. 통상 건축허가등을 기준으로 변경된 법령이 적용되는 경우가 많다 보니, 개정 법령의 적용 시 사업성에 큰 영향을 주는 경우가 있어 해당 기한 이전에 건축허가를 받기 위한 일정을 검토해야 하는 경우도 발생한다. 

 또한, 사업주체의 공간, 형태, 컨셉등의 방향설정등도 중요한 요소라고 하겠다. 실시설계 및 시공, 준공을 거쳐 완성되는 최종 결과물이 사업주체의 의도에 맞게 완성되기 위해서는 최초 기획단계의 목표설정이 무척 중요하다. 반복되는 설게회의와 인허가 단계의 각종 기관의 여러 요구사항들을 반영하다보면 의도치 않게 설계의 각 요소들에 크고 작은 변경사항들이 생기기 마련이다. 이 때, 최초 기획설계 시의 사업주체의 철학과 의지가 담긴 기획의도가 끝까지 유지가 되어야 그에 따르는 결과물이 나올 수 있다.

 마지막으로 시대의 TREND 와 대지의 CONTEXT를 읽을 수 있는 유사사례 STUDY도 필요성도 중요한 요소라고 할 수 있다. 이러한 부분을 사업주체와 설계자가 같은 수준의 눈높이를 가지고 지속적인 사업방향을 가져갈 수 있는 것 도 무척 중요하다.