'열길 물속은 알아도 한길 사람속은 모른다’를

‘열길 물속은 알아도 한길 땅속은 모른다’로 바꿔본다.

개발 사업을 진행하며, 시공사와 도급계약을 진행하는 과정에서 매번 설계변경사항 중 이슈가 되는 게 지반 조건에 따른 변경이다. 그 만큼 지반조건에 변수가 많고, 그에 따르는 공사비 변경사례가 많기 때문이다. 필자가 거쳐온 프로젝트에서 만도 토공사에서 이슈가 없었던 프로젝트가 드물었던 기억이다.

몇 가지 사례를 되돌아보면서 Risk 발생원인을 생각해보고, 예방할 수 있는 방안들을 고민해보고자 한다.

1) 경암반Risk
가장 대표적인 Risk 사례라고 하겠다. 우리나라의 지질구조 특성상 암반층이 많기도 하고, 지반조사 시에 대지 전체를 지반조사 할 수도 없기에, 몇 군데를 지정하여 조사한 후 전체 지반조건을 추정하여 공기, 공사비를 산정하게 된다. 실행담당을 했던 대구의 모 주상복합현장의 사례이다. 이 프로젝트는 대지에 바로 인접하여, 대구 유명입시학원이 위치해 있었다. 그런데, 지하에 경암반이 예상했던 것보다 넓은 범위에 일찍 출현을 하게 되었다. 발파공법을 사용하여 시공을 해야하는데 바로 옆에 입시학원이라니, 암담한 상황이었다. 당연하겠지만 책임준공으로 준공날짜는 정해져 있는 상황이고, 학원에 피해를 최소화 하는 공법과 보상방안 등을 예산에 반영하고 작업시간조정 등 각고의 노력 끝에 예정대로 프로젝트가 마무리 되었던 기억이 난다. (당시 현장소장님은 필자가 있었던 시공사에서도 기술적으로 뛰어나신 것으로 유명하신 분이었다. 본사 예산 담당이었지만, 간접적으로 많이 배웠던 것 같다.) 다행히 실행 예산 편성 시 여러가지 VE 사항등으로 절감할 수 있는 부분이 있었던 프로젝트였고, 그 예산을 토공사에 추가적으로 투입을 하여 잘 마무리 할 수 있었다고 생각한다. 만약, 예산이 빡빡한 상태에서 같은 상황이 벌어졌었다면? 시행사-시공사 간에 여러 분쟁이 벌어졌을 수도 있고, 준공일을 맞추지 못하는 초유의 상황이 벌어질 수도 있었을 것이다.

※시사점: 지반조사 시 경암반이 출현하는 프로젝트의 경우 토공사 예산 및 공정을 좀 더 여유있게 산정(Risk 선반영)하여 사업비 추정 및 C/F를 산정하는 것이 중요함.
 
2)   폐기물 Risk
이 사례는 LH공사에서 토지를 매입하여 복합건물을 진행했던 프로젝트의 사례이다. 신도시에서 분양한 토지에서 역타로 토공사를 진행하던 중 일부 폐기물이 발견이 된 것이다. 물론 LH에서도 알 수가 없었을 수도 있다.(아니면, 감독은 알고 있었으려나…?) 어쨌든 폐기물 처리에 대해 LH공사와 수차례 공문을 주고 받고, 폐기물 처리비용에 대한 협의, 반출위치 협의등 여러가지 협의가 진행되어 무사히 처리가 되었다. 하지만, 현장에는 폐기물을 일부 존치를 해야했고, 그 만큼 현장 가설계획의 간섭과 공기지연 등의 Risk가 발생하였던 사례이다. LH와의 원활한 협의로 추가적인 원가발생을 막을 수 있었던 게 그나마 위안이 되는 사항이었다.

※시사점: 신도시 토지 분양 시 폐기물 처리에 대한 부분이 계약서에 반영되었는지 확인하고, 해당부지에 대한 지반조사 자료등을 철저히 확인하는 것이 중요함.

3)   사토장 Risk
이 사례는 송도에서 진행했던 프로젝트의 사례이다. 아무래도 바다를 매립하여 조성한 토지에건축을 하는 사례이다보니, 토공사 진행 중 발생한 잔토가 뻘이었다. 그러다 보니, 사토장이 한정적일 수 밖에 없었고, 결국 다시 매립공사를 하고 있는 곳에 잔토를 반출해야 했다. 그런데, 매립공사를 하는 곳의 진입로와 세륜시설등을 매립공사를 하고 있는 시공사 측에서 부담을 하는 것이 아닌, 잔토처리를 하는 현장들에 배분을 하는 것이 아닌가? 좀 억울한 감이 있었지만, 매립공사를 수행하는 곳이 관이다 보니 벌어진 상황이었고, 그간 다른 프로젝트 들에서도 동일하게 진행된 사항으로 사업비에 반영하여 진행할 수 있었던 사항이다. 매립지나 해안가 인근에서 프로젝트를 진행할 때는 암반에 대한 Risk는 없지만 뻘로 인한(밀물과 썰물시기 지하구조물에 미치는 수압, 염분으로 인한 지하구조물 염해방지방안 등) Risk등을 고민해야 한다. 그리고, 이 사례처럼 사토장이 제한적이기 때문에 잔토처리 금액에 대한 검토도 면밀히 되어야 할 것이다.

※시사점: 매립지나 해안가 인근의 부지를 개발하는 경우 발생 잔토(뻘)의 처리비가 일반 내륙의 토사 대비 상당히 상승하므로 사전에 발생비용 검토가 필요함.

4)   지장물 Risk
이 사례는 여러 프로젝트에서 겪었던(아마, 거의 전 프로젝트라고 봐도 무방할 듯하다. 신도시나 매립지를 제외한다면.) 케이스 인 것 같다.
지장물 조사를 했고, 도면화를 했지만, 지역난방공사에서 기존 배관을 철거를 하지 않고, 남겨놨을 줄이야.(지장물 조사 시에 해당 사항을 설계사에 알려 주지 않음) 어스앙카 시공 중 지역난방 배관을 건드린 줄 알고 깜짝 놀랐던 기억이 난다. 다행히 폐공된 난방배관이었던 가슴을 쓸어내린 사례이다.
오랜 건축물을 철거를 하는데, 예전에 기존 건축물을 보강한다고 마이크로 파일이 기초 아래에 시공되어 있었던 사례도 있었다.
그리고 인접건물의 지하 외벽이 우리 대지로 일부 넘어와 있던 사례도 있었다.
구도심에 프로젝트를 진행할 때는 항상 지장물 조사를 철저히 해야함을 깨닫게 된다.

※시사점: 구도심 지하철거나 토공사 진행 시에는 지장물에 대한 조사를 철저히 하고, 발생 Risk에 대한 처리비용등도 일부 반영하여 두는 것이 좋음

5)   지하수 Risk
이 사례는 진행 프로젝트 옆에 하천이 있었던 사례이다. 우기철 하천의 유량증가 및 지하수위 상승으로 토압이 상승하고 내수압슬라브에도 균열과 누수(일종의 파이핑 현상?)가 발생했던 사항이다. 물의 강력한 힘을 다시금 느꼈던 사례이다. 물을 잡는다고 수차례 보수공사를 했던 기억이 난다. 항상 물이 있는 곳 주변에 프로젝트를 진행하는 경우 지하 구조설계는 항상 보수적으로 접근을 해야함을 느낀다.(최근 지하안전영향평가 등에서 여러 전문가의 심의의견으로 반영되는 경우가 있어 다행이라고 생각한다.  물론, 그로 인해 사업비가 증가하는 것은 슬픈 현실이지만..)

※시사점: 하천이나 호수주변 또는 지하수위가 높은 지역에 프로젝트를 진행할 때는 지하수압에 대한 고민을 철저히 하는 것이 중요함

이 밖에도 여러 가지 Risk 사례들이 있을 것으로 생각된다. 모쪼록 건설 개발을 검토할 때 토공사서 발생할 수 있는 여러 변수들을 사전에 체크하고 반영하여, 진행 중 발생할 수 있는 커다란 Risk를 줄여가는 혜안을 가지시길 기원드려본다.

그리고, 국내 지반정보를 찾아볼 수 있는 사이트 주소이다. 사업초기에 지반조건 등을 추정할 때 요긴하게 활용 가능하다.

※국토지반정보 포털시스템: geoinfo.or.kr

※서울시 지반정보통합관리시스템: surveycp.seoul.go.kr