"도급계약에서는 물가상승 등으로 도급금액을 증액할 수 없도록 정하고 있다"

하지만

건설산업기본법 제22조 제5항이 인정한 경우

도급금액 증액 금지 약정을 무효로 하도록 정하고 있는데

이는 현저히 불공정한 거래행위를 규제하기 위한 강행 규정이다.

하지만 표준도급계약 일반조건 제20조 제1항은

'계약체결 후 60일 이상 경과한 경우에 잔여공사에 대하여 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 드의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 5이상인 때에는 계약금액을 조정한다.'라고 적혀 있다.

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이를 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호의 취지를 고려하면

도급 금액의 조정이 이루어져야 하는 경우를 특정할 것으로 파악 가능하다.

​

물가상승 등으로 도급금액 증액을 막는 것은

민간건설공사 표준도급계약 일반조건을 봤을 때

간설 산업기본법 제22조 제5항 제1호를 위반하여 무효라고 봐야한다.

건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙)

제5항 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다.

제1호 계약 체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우

국토교통부(국토부) 질의내용

Q. 상단에 기재된 내용이 공공공사와 민간공사 모두 적용되나요?

A. 건설산업기본법 제4조에 따라 건설산업에 관한 사항은

다른 법률에서 달리 정하지 않으면 건설산업기본법이 적용됩니다.

따라서 공공공사와 민간공사도 건설산업기본법 제22조가 적용됩니다.

이건 조금 크리티컬한 사유가 될 수 있습니다.

작년 건설사는 환호성을 질렀습니다.

왜냐?

코로나로 인한 공사중지를 천재지변에 해당하는 사유로 인정해줘서

공사기간을 늘릴 수 있었기 때문입니다.

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우리가 아는 현대건설,롯데건설,포스코건설,태영건설,GS건설,대우건설 등이 그렇습니다.

이들은 책임준공이라는 것을 해야 합니다.

어제 국토부 포럼을 정리했는 글에서

책임준공이 건설사로 하여금 실질적인 리스크를 모두 부담하도록 했다는 글을 발행했습니다.

이들은 책임준공기한을 준수하지 못하면 모든 채무를 중첩적으로 인수해야 합니다.

작년 재작년 공격적으로 했던 시공사,

건설사를 대신하여 책임준공을 연대보증한 신탁사 모두가 힘들어졌습니다.

(이 역시 1차적으로 시공사가 갚아야 하고 못갚으면 신탁사가 투입됩니다.)

(신탁사가 대신 채무이행을 강제하면 건설사 입장에서는 갚아야 하는 것은 같은데

추가 신탁이 어려울 수 있기 때문에 더 크리티컬합니다.)

그런데 코로나로 공사기간을 늘릴 수 있다고 했으니

얼마나 단비같을까요?

현재 한국경제신문에 따르면

판교사옥 부산오피스텔: KT그룹 VS 쌍용건설&한신공영

안양 물류센터: LF VS DL건설

광주 쌍암동 주상복합: 롯데쇼핑 VS 현대건설 컨소시엄

e편한세상 부평그랑힐스: 청천2구역재개발조합 VS DLENC (합의로 종결)

분쟁이 있습니다.

이 현장이 모두 건설사의 손을 들어준다면 건설사 입장에선 단편적으로 좋은 일일겁니다.

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이는 건설사가 발주처(지자체, 공공기관, 시행사, 지역주택조합, 재개발조합, 재건축조합, 직장인조합)에게

추가 청구를 할 수 있는 근거가 됩니다.

하지만 디벨로퍼는 이러한 사유로 인하여 증액을 해주는 것이

탐탁치는 않을 것입니다.

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분양(아파트(공동주택), 생활형숙박시설, 지식산업센터(지산)등)

선매각(물류, 오피스, 데이터센터 등) 상품이라면

이미 매출액이 확정되어 있는데 추가로 지출이 늘어나면

경상이익이 줄어들기 때문입니다.

(지자체도 당초 예산보다 증액되니 쉽지는 않겠죠.)

그런데, 건설사는 발주처랑 계약할 때

공공공사는 당연히 지수연동 물가변동 등을 걸어두는 경우가 많습니다.

이는 표준계약서에 그렇게 실려있기 때문입니다.

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시행사와 계약할 때는 2017-2021년 부동산 호황기에는

계약후 착공까지 매년 2~3%정도 증액한다 정도만 적혀있었어요.

그렇게 해도 2~3년이지나면 원가는 거의 안오르거나 오히려 내린 적도 있어서

돈을 벌 수 있었거든요.

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이런 방식이지만 그래도 증액이 적혀있기 때문에

실질적으로 반영되는 숫자가 크게 다이나믹하지는 않을 것입니다.

​

하지만 이번 이슈는 비단 건설사에게만 좋은건 아닙니다.

하도급사(협력사, 하수급인, 파트너사 등)의 경우에는 조금 다릅니다.

건설사는 하도급계약시에는 대부분 증액은 없다고 명시하는 경우가 많아요.

그런데 건설사도 하도급사를 투입 2개월-3개월전에는 선정하려는 경우가 많습니다.

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내장목이나 골조(철근/콘크리트)공사의 경우 준비가 필요하기 때문입니다.

이들이 연쇄적으로 소송을 걸 경우 원청사는 조금 더 힘들어 질 수 있겠습니다.

하수급인이 체력이 약하여 오래 가지 못할 수는 있지만

단체 소송중 일부 하도급사가 승소한다면 또 이야기는 달라지겠지요.

변호사 몇 분과 이야기해본 결과

이미 법인:법인으로 정산계약이 끝났으면 강압적 선택강요에 대한 입증책임이

원고에게 있으므로 승소가 쉽지는 않을 것 같다는 이야기도 들었습니다.

그럼에도 불구하고

소송은 또 감정의 문제이니 몇몇은 걸겠죠.

이로 인하여

향후 물가변동에 대해서 인정하지 않는다는 조항은 제한될 것입니다.

공사도급계약 체결시 금리처럼 하한과 상한을 정하는 방식으로 가게 될 수 있습니다.

품목조정률과 지수조정률 등으로 정교하게 계약이 체결될 것입니다.

​

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