합법과 불법 사이의 위험한 줄타기부동산 관련 변호사로 활동하면서 가장 많이 받는 문의 중 하나는 절세 방안에 관한 것입니다. 부동산에 투자했다면 누구나 세금 부담을 최소화하고 싶은 것은 당연합니다. 특히 최근 몇 년간 부동산 공시가격이 크게 상승하면서 종합부동산세를 비롯한 보유세 부담이 급증했고, 양도소득세 중과세 정책까지 더해져 '절세'는 부동산 투자자들의 가장 큰 관심사가 되었습니다.그러나 저는 종종 제안받는 '절세 컨설팅' 업무를 의도적으로 거절하고 있습니다. 부동산 투자자로서 저 역시 세금에 대한 고민이 있고, 세법에 대한 공부도 했으며, 조세 불복 소송 경험도 있지만, 제가 이러한 절세 컨설팅을 꺼리는 데는 분명한 이유가 있습니다.절세와 조세회피의 경계는 생각보다 모호하다절세는 합법적인 테두리 안에서 세금 부담을 줄이는 행위입니다. 반면 조세회피나 탈세는 편법이나 불법을 통해 세금을 회피하는 행위로, 적발 시 가산세는 물론 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.문제는 실무에서 이 경계가 생각보다 모호하다는 점입니다. 특히 세법은 복잡하고 지속적으로 개정되며, '실질과세의 원칙'이라는 포괄적 법리가 존재하기 때문에, 형식적으로는 합법처럼 보이는 구조가 실질적으로는 법원에서 불법으로 판단받을 수 있습니다.신탁을 통한 종합부동산세 절세 시도가 실패한 사례최근 법원에서는 부동산 신탁과 위탁자 지위 이전을 통한 종합부동산세 절세 시도에 대해 잇따라 실질과세 원칙을 적용하여 과세처분을 정당하다고 판결했습니다. 이 사례들은 세법의 형식적 해석에만 의존한 절세 전략이 얼마나 위험할 수 있는지를 잘 보여줍니다.서울고등법원 2022누37976 판결과 광주고등법원 2023누11831 판결에서는 모 변호사가 고안한 '신탁을 통한 종합부동산세 절감방안'이 법적으로 인정받지 못했습니다. 이 변호사는 다주택자와 법인이 종합부동산세를 50% 이상 절감할 수 있다며 다음과 같은 방식을 제안했습니다:1. 부동산 소유자(원소유자)가 보유 주택을 믿을 만한 사람(수탁자)에게 신탁하고,2. 원소유자의 '위탁자 지위'를 제3자(새로운 위탁자)에게 이전한 후,3. 과세기준일인 6월 1일 기준으로 위탁자 지위가 이전되었으므로 새로운 위탁자가 재산세와 종합부동산세 납세의무자가 된다는 논리입니다.이 방식은 지방세법 제107조 제2항 제5호가 "신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세 납세의무자로 본다"는 규정과, 종합부동산세법이 "재산세 납세의무자가 종합부동산세도 납부할 의무가 있다"고 규정한 점을 활용한 것이었습니다.그러나 법원은 다음과 같은 이유로 이 방식을 불법적인 조세회피 행위로 판단했습니다:1. 신탁의 실질을 갖추지 못한 계약: 서울고등법원은 "이 사건 각 신탁계약상 수탁자는 이 사건 각 부동산에 관한 소유권 명의를 갖는 것 외에는 어떠한 처분 및 관리 권한도 갖지 못한다"며 이는 "명의신탁 또는 수동신탁으로서 신탁법상 신탁이라고 할 수 없어 무효"라고 판시했습니다.2. 조세회피 목적이 명백한 행위: 법원은 "원고들은 이 사건 각 신탁계약을 체결한 바로 다음 날 제2위탁자와 위탁자 지위를 이전하는 계약을 체결하였고", "위탁자 지위 이전의 대가는 10만 원에 불과하고... 수탁자는 재산세 과세기준일 직전에 이르러서야 신탁원부 변경등기를 신청하기도 하였다"고 지적했습니다.3. 실질과세원칙 적용: 광주고등법원은 "실질과세의 원칙에 관하여 규정하고 있는 지방세기본법 제17조는 그 적용대상을 지방세관계법으로 규정하고 있고, 여기에는 지방세법이 포함되므로, 지방세법에도 지방세기본법 제17조에서 규정한 실질과세의 원칙이 그대로 적용되는 것이 당연하다"고 강조했습니다.특히 법원은 이 변호사가 "인터넷 사이트 등을 통해 다주택자와 법인이 종합부동산세 50% 이상을 절감할 수 있는 방안이 있다고 안내하면서, '신탁부동산의 경우 종합부동산세가 위탁자를 기준으로 부과되고, 신탁등기에는 절차비용이 아주 적게 들며, 신탁계약을 한 뒤 위탁자 지위를 아주 적은 비용으로 이전할 수 있으므로, 신탁 및 위탁자 지위 이전을 통해 종합부동산세를 절감할 수 있다'고 홍보"한 점을 지적했습니다.결과적으로 법원은 "원고들의 위탁자 지위 이전은 오로지 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단으로서 위탁자 지위를 실질적으로 양도하는 행위 없이 외관만을 만든 것"이라고 판단했습니다. 이로 인해 해당 납세자들은 수천만 원에서 억대에 이르는 종합부동산세를 추가로 납부해야 했을 뿐만 아니라, 가산세까지 더해진 세액과 법률비용, 시간적 손실까지 감수해야 했습니다.이 판결은 형식적으로는 법 규정을 활용했지만 실질적으로는 조세회피만을 목적으로 한 법률구조가 법원에서 인정받지 못한다는 점을 명확히 했습니다. 또한 신탁법상 신탁의 본질(수탁자의 적극적 관리권한)을 무시한 형식적 신탁계약은 그 자체로 무효가 될 수 있음을 보여준 중요한 사례입니다.의뢰인이 원하는 결과와 법적 현실 사이의 괴리변호사로서 의뢰인과 상담하다 보면, 많은 분들이 극적인 절세 효과를 기대하는 경우가 많습니다. "세금을 절반으로 줄일 수 있다"거나 "종합부동산세를 완전히 피할 수 있다"는 식의 솔루션을 원하십니다.그러나 완전히 합법적인 테두리 내에서 가능한 절세 방안은 생각보다 제한적입니다. 결국 의뢰인의 기대와 법적 현실 사이에 간극이 생기고, 이로 인해 때로는 법적으로 위험한 경계선에 있는 방법을 고민하게 되는 상황이 발생합니다. 저는 이러한 윤리적 딜레마를 피하고자 절세 컨설팅보다는 제가 더 전문성을 발휘할 수 있는 소송, 부동산 PF 자문 등의 영역에 집중하기로 결정했습니다.진정한 절세는 장기적 관점에서 이루어져야세금 문제는 단기적인 이익보다 장기적인 안정성이 중요합니다. 일시적으로 세금을 줄였다 하더라도, 수년 후 세무조사나 법적 분쟁으로 이어진다면 그 비용과 리스크는 절세 효과를 훨씬 초과할 수 있습니다.특히 부동산과 같은 실물 자산은 은폐하기 어렵고, 소유 관계가 명확히 드러나기 때문에 세무당국의 조사 대상이 되기 쉽습니다. 또한 세법은 지속적으로 개정되므로, 오늘의 절세 전략이 내일의 법적 리스크로 돌아올 수 있습니다.진정한 의미의 절세는 단기적인 조세 회피가 아닌, 장기적인 관점에서의 세무 계획에 있습니다. 세법에 대한 정확한 이해, 투자 단계별 세금 시뮬레이션, 그리고 법적으로 안전한 방법을 통해 점진적으로 세금 부담을 최적화하는 것이 중요합니다.마치며"합법적인 절세는 권리이지만, 불법적인 조세회피는 범죄입니다."세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 가지고 있습니다. 그러나 그 방법이 법적으로 안전하고 윤리적으로 올바른지 신중하게 검토해야 합니다. 특히 '획기적인 절세 방법'을 제시하는 컨설팅을 접할 때는 더욱 주의가 필요합니다.부동산 투자자라면 세금 문제에 대해 전문가와 상담하되, 그 조언이 합법적인 범위 내에 있는지, 실질과세의 원칙에 위배되지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 단기적인 절세 효과보다 장기적인 법적 안정성을 우선시하는 것이 진정한 자산 보호의 첫걸음입니다.심준섭 변호사 : 네이버 검색

지난 번에는 사모펀드에 있어서 집합투자 및 집합투자기구의 개념, 기초적인 이론 등에 대해 알아보았다. 본 칼럼에서는 사모펀드의 주요 관계자들에 대해 살펴보고자 한다. 펀드는 집합투자인만큼 여러 관계자들이 존재한다. 대표적으로 펀드를 주도적으로 만들어 운용하는 집합투자업자가 있을 것이고, 펀드의 형태에 따라 수익자나 주주, 사원 등의 지위를 가지는 투자자도 있을 것이며, 집합투자재산을 보관하는 신탁업자, 집합투자증권을 판매하는 판매회사(투자매매·중개업자), 일반사무관리회사(주로 회사형 집합투자기구의 경우), 집합투자재산에 속하는 자산에 대해 평가 업무를 하는 채권평가회사, 투자판단을 위해 펀드평가정보를 제공하는 집합투자기구평가회사 등도 있다. ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)은, 집합투자업자, 신탁업자, 투자매매업자, 투자중개업자, 일반사무관리회사, 집합투자기구평가회사 및 채권평가회사가 자본시장법에 따라 손해배상책임을 부담하는 경우 귀책사유가 있는 경우에는 연대하여 손해배상책임을 지도록 규정하고 있다(자본시장법 제185조 참조). 1. 집합투자업자 집합투자업자는 집합투자기구를 조직하고 운용하는 주체로서, 일반사모집합투자업자는 일정한 요건을 갖추어 금융위원회에 일반사모집합투자업을 등록하여야 한다. 즉, 집합투자업을 영위하려면 미리 집합투자업 라이선스를 받아야 하는 것이다. 자본시장법은 공모집합투자기구를 운용하는 자와 사모집합투자기구를 운용하는 자를 구분하여 그 진입 통제 규정을 달리하고 있다. 공모펀드를 운용하려면 금융위원회로부터 집합투자업 ‘인가’를 받아야 하고, 사모펀드를 운용하려면 금융위원회에 일반사모집합투자업 ‘등록’ 또는 기관전용사모지합투자기구 업무집행사원 ‘등록’을 하여야 한다. 인가와 등록의 차이는 금융감독당국의 개입의 정도 차이로 볼 수 있겠다. 즉, 등록의 경우는 그 투자계획과 사업계획이 타당한 것인지와 같은 금융당국의 주관적 판단의 개입이 없고, 객관적으로 정해진 기준을 충족하면 가능하다. 통상 인가의 경우는 금융감독당국의 재량적인 판단 외에 높은 수준의 자기자본요건을 두게 된다. 공모펀드 집합투자업에 대한 인가에 대해서는 증권펀드, 부동산펀드, 특별자산펀드, 혼합자산펀드, 단기금융펀드의 5가지로 구분하여 인가 단위가 마련되어 있는데, 인가 시에 최소 필요 자기자본은 80억원이다(자본시장법 시행령 별표1 참조). 반면, 사모펀드 집합투자업 등록은 일반사모집합투자기구와 기관전용사모집합투자기구의 2가지로 구분하여 등록 단위가 마련되어 있다. 일반사모집합투자업을 등록한 자가 기관전용사모집합투자기구를 설립하여 운용하기 위해서는 별도의 기관전용사모집합투자기구 업무집행사원 등록을 하여야 한다. 한편, 은행과 보험회사는 투자신탁 형태의 공모펀드 집합투자업에 한해 인가받아 영위할 수 있으므로(자본시장법 제250조, 제251조), 일반사모집합투자업은 영위할 수 없다. 2. 투자매매업자, 투자중개업자(판매회사) 판매회사란 집합투자증권을 투자자에게 판매하고 환매하는 업무를 수행하는 자를 말한다. 판매회사는 자본시장법에 따라 집합투자증권 투자매매업, 투자중개업 인가를 받아야 한다. 판매회사에 대한 인가는 증권회사, 은행, 보험회사 등 공신력 있는 금융회사로 제한되는 것이 일반적이다. 다만, 일반사모집합투자업자가 자신이 운용하는 일반사모집합투자기구의 집합투자증권을 판매하는 경우에는 금융투자업(즉, 투자매매업, 투자중개업)으로 보지 않으므로(자본시장법 제7조 제6항 제3호 참조), 그러한 경우는 투자매매업, 투자중개업 인가를 받지 않아도 된다. 그러나 일반사모집합투자업자가 위 인가를 받지 않고 일반사모집합투자기구의 집합투자증권을 판매하는 경우에도 판매회사에 적용되는 자본시장법의 규정 중 일부가 준용된다(자본시장법 제249조의8 제9항 참조). 자본시장법은, 일반투자자가 포함된 일반사모집합투자기구의 경우 그 판매회사로 하여금 집합투자업자를 견제, 감시하도록 규정하고 있다. 이는 2020년경 발생한 라임펀드 등 일련의 펀드 스캔들을 계기로 한 것인데, 그러한 내용이 바람직하고 정당한 것인지에 대한 논란은 있다. 판매회사는 집합투자업자와 집합투자증권 판매계약(또는 위탁판매계약)을 체결하게 되는데, 판매회사의 법적 지위는 그 계약의 내용에 따라 달라진다. ‘판매계약’을 체결한 경우에는 판매회사는 ‘본인’의 지위에서 투자자들을 상대로 집합투자증권을 판매하고 환매 업무 등을 수행하게 된다. 반면, ‘위탁판매계약’을 체결한 경우에는 판매회사는 집합투자업자의 대리인(수임인)의 지위에서 투자자들을 상대로 집합투자증권을 판매하고 환매 업무 등을 수행하게 된다. 3. 신탁업자 신탁업자는 집합투자재산을 보관하고 관리하는 역할을 하는 자를 말한다. 투자신탁형 펀드의 경우, 신탁업자는 집합투자업자와의 신탁계약을 통해 신탁의 수탁자로서 투자신탁재산을 소유하고, 관리하며 보관하는 역할을 한다. 회사형 펀드의 경우, 신탁업자는 당해 회사형 펀드와의 자산보관계약 등을 통해 보관수임인으로서 회사형 펀드 재산을 관리하고 보관하는 역할을 한다. 신탁업자는 더 나아가 자본시장법령에서 정한 내용에 따라 집합투자업자의 운용행위를 감시하는 기능도 수행하게 되는데(자본시장법 제247조 참조), 일반투자자가 포함되지 아니한 경우보다 포함된 경우에 좀 더 엄격한 법적 감시의무가 부과되어 있다(자본시장법 제249조의8 제2항 제5호 등 참조). 신탁업자는 자본시장법에 따라 신탁업 인가를 받아야 한다. 자본시장법상 명시적인 규정은 없으나 투자자들로부터 자금을 모아 운용하는 집합투자업의 성질상 금전신탁업을 인가받아야 하는 것으로 보는 것이 타당하다. 4. 일반사무관리회사 일반사무관리회사는 집합투자기구와 관련된 일반사무를 수행하는 자를 말한다. 투자회사의 경우 그 계산업무와 같은 일반사무(명의개서, 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공고, 이사회 및 주주총회 관련 업무 등 포함)를 일반사무관리회사에 반드시 위탁하여야 한다(자본시장법 제184조 제6항 참조). 투자신탁이나 투자익명조합, 투자유한회사 등의 경우는 기준가격 산정관련 업무를 일반사무관리회사에 위탁할 수 있다(자본시장법 제254조 제1항 참조). 즉, 투자신탁의 경우는 집합투자업자가 직접 기준가격 산정관련 업무를 수행할 수도 있고 일반사무관리회사에 위탁할 수도 있다. 일반사무관리회사는 자본시장법에서 정한 일정한 요건(전문인력, 자기자본 등)을 갖추어 금융위원회에 등록하여야 한다(자본시장법 제254조 참조). 또한, 일반사무관리회사는 금융위원회 및 금융감독원의 감독, 검사를 받고(자본시장법 제256조, 제257조 참조), 금융투자업자에게 적용되는 일부 자본시장법 규제 규정이 준용된다(자본시장법 제255조 참조). 일반사무관리회사가 법령, 집합투자규약 등에 위반하는 행위를 하거나 그 업무를 소홀히 하여 투자자에게 손해를 발생시킨 경우에는 해당 집합투자기구의 투자자에게 손해를 배상할 책임이 있다(자본시장법 제255조, 제64조 참조). 이상과 같이 사모펀드의 주요 관계자들에 대한 개념과 중요 내용에 관해 간단히 살펴보았다. 다음 칼럼에서도 계속 이어서 자본시장법상 사모펀드에 대한 추가적인 내용에 대해 다루어 보고자 한다. 법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

지난 번에는 사모펀드의 기본 개념 및 종류 등에 대해 알아보았다. 본 칼럼에서는 사모펀드의 기본개념이라고 할 수 있는 집합투자 및 집합투자기구의 의미 등에 대해 살펴보고자 한다. 의외로 펀드 투자자들은 물론이고 운용사나 변호사들도 펀드 집합투자나 집합투자기구 용어의 의미를 잘 이해하지 못하거나 혼동하는 경우가 많다. 아마도 일반적으로 사용하는 용어와 법적 용어가 차이가 있다보니 익숙하지 않은 측면도 있고, 실무적인 것이나 수익률 등 수치적인 것에만 치중해 해당 내용을 꼭 알아야 한다는 필요성을 느끼지 못하기 때문일 수도 있다. 그러나 이는 기본 중의 기본이라고 할 수 있으므로, 적어도 사모펀드를 취급하는 자산운용사나 투자자 등 관련자들은 어느 정도 이에 대해 명확히 파악하고 있는 것이 업무의 효율성 측면, 또는 만약의 사태를 대비해서라도 바람직하다는 것은 더 말할 필요도 없을 것이다. 1. 집합투자 가. 정의 규정 펀드(fund)를 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)상 법적 용어로 표현하면 “집합투자기구”라고 한다. 자본시장법은 집합투자와 집합투자기구를 구별하여 “집합투자”를 기본적 개념으로 정의하고 있다(자본시장법 제6조 제5항 참조). “집합투자”의 정의에 파생하여, “집합투자업”, “집합투자업자”, “집합투자증권” 등의 정의가 이루어지고, 나아가 “집합투자기구”, “사모집합투자기구” 등의 정의까지 이르게 되는 방식이다. “집합투자”의 정의 규정은 규제의 측면에서 중요한 의의를 가진다. 우선 집합투자를 영업으로 하려면 사전에 금융위원회로부터 집합투자업 인가를 받거나 일반사모집합투자업 등록을 하여야 하고(자본시장법 제11조, 제249조 참조), 기관전용 사모집합투자기구의 경우는 업무집행사원의 등록을 하여야 한다(자본시장법 제249조의 15 참조). 해당 인가를 받지 않거나 등록을 하지 않은 상태에서 집합투자업을 영위하거나 집합투자재산 운용업무를 영위한 자는 형사처벌의 대상이 된다(자본시장법 제444조 제1항, 제445조 제25의2호, 제32의2호 참조). 다음으로 집합투자업 인가를 받거나 등록을 한 자는, 해당 집합투자업을 영위할 때에 집합투자의 정의에 부합하는 방식으로 하여야 한다. 즉, 일단 “집합투자”의 개념에 포함되는 영업을 위해 인가를 받거나 등록을 한 자는 자본시장법 등에 규정된 규제 내용을 준수하여야 한다. 나. 개념 집합투자란, “2인 이상의 투자자로부터 모은 금전 등을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을 취득, 처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것”을 말한다(자본시장법 제6조 제5항 참조). 위 개념과 관련하여, “2인 이상의 투자자”, “모은 금전 등”, “운용”, “일상적인 운용지시”, “투자대상자산”, “그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속” 등에 대한 해석이 종종 문제된다. 그 각각의 해석에 관한 내용과 이슈를 모두 본 칼럼에서 다루는 것은 무리가 있으므로, 그러한 측면이 있다는 점만 언급해 두기로 한다. 구체적인 적용 범위와 사례에 대해서는 관련 서적을 통해 확인하거나, 전문 변호사에게 자문을 구하는 것이 현명할 것이다. 일반적으로 사용되는 의미와 다소 다르게 해석되거나 별개의 다른 제한 규정이 있을 수 있기 때문에, 집합투자를 업으로 하는 자산운용사 등은 항상 그와 관련된 변호사를 포함한 전문가들로부터 자문을 받으면서 업무를 진행하는 것이 바람직할 것이다. 다. 투자계약과의 관계 자본시장법은 “투자계약증권”에 대한 개념을 정의하고 있는데(자본시장법 제4조 제6항 참조), 집합투자가 투자계약 형태로 이루어지는 경우와의 구분을 어떻게 하는 것인지 문제될 수 있다. 이러한 구분이 필요한 이유는, 자본시장법 규정의 적용 범위에 차이가 있기 때문이다. 일반적인 구별 방법으로 본다면, 투자자로부터 모은 금전 등으로 특정 ‘사업’에 투자하는 경우는 투자계약으로 볼 수 있을 것이고, ‘재산적 가치가 있는 투자대상자산’에 투자하는 경우는 집합투자로 볼 수 있을 것인데, 이는 결국 투자 구조 및 대상 차이에 관한 사실관계 판단의 영역일 것이다. 다만, 부동산개발이나 대출과 같이 그 기본성격이 ‘사업’에 해당하는 것으로 보인다고 해도, 자본시장법에서 집합투자재산의 운용 방법의 하나로 인정되고 있는 부동산개발 ‘사업’에 투자하는 경우라면 집합투자로 보는 것이 타당할 것이다. 집합투자이든 투자계약이든 그 증권을 공모의 방식으로 하는 경우에는 모두 자본시장법상 공모에 관련된 규제 조항의 적용을 받게 된다는 점에서 차이가 없다. 그러나 그 외의 나머지 자본시장법 규정은 그 적용 범위에 큰 차이가 있다. 자세한 내용은 다소 광범위하고 분량이 많아 본 칼럼에서는 상세히 언급하지 않기로 한다. 라. 집합투자에서 제외되는 경우 자본시장법은 집합투자에서 제외되는 경우를 법령에서 열거하고 있고, 나아가 금융위원회가 구체적 사안에 대해 집합투자에 해당하지 않는 것으로 고시하여 인정할 수도 있도록 규정하고 있다(자본시장법 제6조 제5항, 동법 시행령 제6조 제4항 참조). 다만, 실무상 금융위원회가 구체적 사안에서 집합투자에 해당하지 않는 것으로 인정한 경우는 거의 없는 것으로 알고 있으며, 경우에 따라서는 비조치확인서를 받는 경우도 있으나 이 마저도 최근에는 비조치확인서를 통해 금융위원회에서 공식적으로 확인해주는 것을 꺼려하는 추세이다. 집합투자에게 제외되는 것으로 법령상 열거된 것들 중에는, 개념상 집합투자에 해당하기는 하나 별도 규정 등 다른 이유로 제외하는 것들도 있고, 그 성질상 집합투자에 해당하는 것인지 애매한 경우로서 규제대상에 포함시키거나 그 개념을 명확히 하는 등의 목적으로 제외하는 것들도 있다. 대표적인 내용들을 열거하면, (1) 개별법에 따른 사모펀드(부동산투자회사법 등), (2) 자산유동화기구(자본시장법 제6조 제5항 제2호), (3) 증권금융회사가 투자자예탁금을 예치 또는 신탁받아 운용, 배분하는 경우, (4) 종합금융투자사업자의 종합투자계좌(IMA), (5) 신탁업자의 일정한 요건을 갖춘 신탁재산 공동운용, (6) 종합금융회사의 어음관리계좌(CMA), (7) 특수목적회사(SPC) 중 자본시장법에 따른 “투자목적회사”, “기업인수목적회사(SPAC)”, 임대주택법에 따른 “부동산 임대목적회사”(한편, 집합투자의 정의에서 제외되지 않은 SPC는, 자본시장법상 집합투자의 정의에 해당하지 않는 방식으로, 다시 말해, 일반사업법인과 같이 조직, 운영되어야 할 것임), (8) 프로젝트금융투자회사(PFV), (9) 국내 지주회사, (10) 가맹사업, 다단계판매사업, 제조업 등(다만, 사업자가 해당 사업을 특정하고 그 특정 사업의 결과를 배분하는 경우는 집합투자에 해당함), (11) 비영리 목적의 계(契) 등, (12) 투자결정이 실질적으로 투자자 스스로에 의해 이루어지는 투자클럽 등이 있다. 각 구체적인 내용과 범위는 해당 부분에 관한 서적을 참고하거나 변호사의 자문을 받아보는 것이 좋겠다. 2. 집합투자기구 가. 개념 자본시장법상 사모집합투자기구는, 집합투자증권을 사모로만 발행하는 집합투자기구로서, 대통령령이 정하는 투자자의 총수가 대통령령으로 정하는 방법에 따라 산출한 100인 이하인 것을 말한다(자본시장법 제9조 제19항 참조). 여기서 말하는 “사모”란, 새로 발행되는 증권의 취득의 청약을 권유하는 것으로서 모집에 해당하지 않는 것을 말하고(자본시장법 제9조 제8항 참조), 위 “모집”이란, 대통령령으로 정한 방법으로 산출한 50인 이상의 투자자에게 새로 발행되는 증권의 취득의 청약을 권유하는 것을 말한다(자본시장법 제9조 제7항 참조). 즉, “사모”라고 하는 것은, 결국 집합투자증권을 새로 발행함에 있어 50인 미만의 투자자에게 취득의 청약을 권유하는 것을 의미하고, 여기의 50인 산정 시에는 기관투자자 등은 포함되지 않는다. 사모에 해당하는 집합투자기구를 구별하는 실질적인 의의는, 자본시장법상 공모에 대한 규제 규정이 적용되지 않는다는 데에 있다. 종합하면, 사모집합투자기구에 해당하려면 집합투자증권을 사모로 발행하는 데에서 나아가 그 집합투자증권을 취득한 투자자 중에서 대통령령으로 정하는 투자자의 수가 100인 이하여야 한다. 위 투자자 수 기준은 집합투자증권 발행 시점은 물론이고 그 이후에도 이를 계속 유지하여야 한다. 자본시장법은 위 100인 산정 시 포함해야 하는 투자자를 적극적으로 규정하는 방식이 아닌, 소극적으로 해당하지 않는 투자자를 언급하고 있는데, 대표적으로 국가, 은행, 예금보험공사 등이다. 사모의 개념인 50인 미만에는 산정되지 않지만, 위 100인 산정 시 포함되는 전문투자자가 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 이는 사모집합투자기구의 설정 또는 설립 시 핵심이 되는 내용이고, 필자의 경험상 해당 요건을 충족하지 못한다는 점이 이미 상당 부분 투자자 구성이 진행된 단계에서 뒤늦게 발견되어 투자 구조 전체가 무산된 경우도 있으므로, 2중, 3중의 체크가 꼭 필요한 부분이다. 나. 유형 사모집합투자기구가 일반사모펀드(집합투자기구)와 기관전용사모펀드(집합투자기구)로 구분된다는 점에 대해서는 지난 칼럼에서 설명하였다. 추가적으로 설명하면, 일반사모펀드는 다시, ‘일반투자자가 포함된 일반사모집합투자기구’와 ‘일반투자자가 포함되지 않은 일반사모집합투자기구’로 구분할 수 있는데, 전자에 대해서는 일반투자자의 보호를 위해 보다 강화된 규제가 적용된다. 해당 강화된 규제의 구체적인 내용은 분량상 생략하도록 한다. 그러한 강화된 규제를 적용받지 않기 위해서는 투자자에 일반투자자를 포함시키지 않도록 하여야 할 것이며, 실무상 자산운용사(집합투자업자)가 투자 구조 설계 단계부터 신경을 쓰는 부분이기도 하다. 이상과 같이 사모펀드에 있어서 집합투자 및 집합투자기구의 개념, 기초적인 이론 등에 관해 간단히 살펴보았다. 다음 칼럼에서도 자본시장법상 사모펀드에 대한 추가적인 내용에 대해 다루어 보고자 한다. 법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

I. 양도소득세란 가. 과세구조 양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산을 유상으로 양도할 때 발생하는 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. l 양도차익=양도가액 – (취득가액+필요경비) l 양도소득금액=양도차익-장기보유특별공제액* *장기보유특별공제는 자산의 보유 기간이 길수록 양도차익에서 일정 금액을 공제하는 제도로, 3년 이상 보유시 적용되며 최대 30%까지 공제가 가능합니다(1세대1주택의 경우 최대 80%) 나. 1세대 1주택 비과세 한편, 1세대 1주택자는 다음과 같은 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 면제됩니다. l 보유 및 거주 기간 2년 이상 시 비과세 l 양도가액 기준 12억 원까지 비과세 적용 l 일시적 2주택 예외 적용 가능(기존 주택을 2년 내 매도시) 이처럼 1세대 1주택자는 과세 혜택이 크기에, 실무에서는 건물, 특히 주거용 오피스텔이 주택에 포함될 수 있는지 여부가 쟁점이 되고 있습니다. II. 오늘의 이야기 "오피스텔 두 채가 있다고 다주택자라니요... 이건 업무용 건물인데..." 서울 잠실에 거주하는 장모씨는 2018년 봄, 갑작스러운 세금 고지서를 받고 충격에 빠졌습니다. 보유하고 있던 아파트를 매각하면서 1세대1주택 비과세를 적용받을 것이라 예상했지만, 세무서는 그가 보유한 오피스텔 2채도 주택으로 보아 무려 7억 원이 넘는 양도소득세를 부과한 것입니다. "처음엔 세무서에 설명하면 해결될 줄 알았어요. 오피스텔은 업무용 건물로 등기돼있잖아요. 하지만 세무서는 '풀옵션 원룸형 주거용 오피스텔'이라는 임대 광고 문구와 전기·수도 사용량을 근거로 들며 실제 주거용으로 사용됐다고 주장했죠." 세무서가 주장한 증거들은 얼핏 설득력이 있어 보였습니다. 한 임차인의 직장이 오피스텔에서 7.6km 떨어진 곳인 반면, 주민등록상 주소지와는 143.9km나 떨어져 있다는 점, 일부 임차인이 해당 오피스텔로 전입신고를 했다는 점 등이 제시됐습니다. 하지만 장씨의 변호사는 이러한 정황증거들을 하나씩 반박해나갔습니다. "임차인 M씨의 경우, 주민등록상 주소지에는 배우자와 자녀들이 함께 살고 있었고, 자녀들은 학교를 다니는 연령대였습니다. 또 다른 임차인 O씨는 인근 노래방 도우미로 일하면서 오피스텔을 단순히 업무 대기 장소로 사용했을 뿐, 실제 거주한 정황이 없습니다. 건물 관리소장도 이를 증언했죠." 법원은 장씨의 손을 들어주었습니다. 법원은 "오피스텔의 공부상 용도가 업무시설인 이상, 이를 주택으로 보아 과세하려면, 과세관청은 사실상 주거용으로 사용됐다는 점을 명확히 입증해야 한다"고 판시했습니다. 단순히 임대 광고 문구나 직장과의 거리 같은 정황만으로는 주거용으로 단정 짓기 어렵다는 것이었습니다. 특히 법원은 임차인들의 구체적인 생활 패턴을 면밀히 검토했습니다. M씨의 경우 근무 형태(외근 여부, 빈도, 담당 구역 등)가 확인되지 않은 상태에서 단순히 거리만으로 오피스텔 거주를 추정할 수 없다고 보았고, O씨의 경우 전기와 수도 사용량이 거의 없었다는 점을 주목했습니다. III. 시사점 이 판결은 ‘오피스텔을 주택 수에 포함시켜야 한다’는 관행에 제동을 걸었다는 점에서 의미가 큽니다. 다만 이 판결이 모든 오피스텔에 대한 면죄부는 아닙니다. 실제로 주거용으로 사용된다는 명백한 증거가 있다면 여전히 주택으로 과세될 수 있기 때문입니다. 따라서 앞으로 오피스텔 매입 시 해당 부분을 세무상 쟁점으로 고려해야 할 것으로 보입니다. 특히 1세대1주택 비과세를 고려중인 경우라면, 보유 중인 오피스텔의 실제 사용 용도에 더욱 주의를 기울일 필요가 있습니다. 이 과정에서 변호사의 조력을 받는다면, 주택 수 산정에 대한 최신판례와 과세 기준을 정확히 파악하고, 필요 시 조세불복제도를 통해 부당한 과세 처분을 다툴 수 있습니다.법무법인 심 심준섭 대표변호사네이버 검색: 심준섭 변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

I. 조세불복소송이란 -명의만 내 땅인 땅이 매도된 경우에도 양도취득세를 납부해야 할까? "양도소득세 고지서를 받고 당황했죠. 제가 언제 땅을 팔았다고..." 회사원 김철수 씨는 그날의 기억을 떠올리며 한숨을 내쉬었습니다. 평범한 직장인이었던 그에게 어느 날 갑자기 수천만 원의 양도소득세 고지서가 날아온 것입니다. 김 씨는 곧바로 세무서에 연락을 취했고, 수소문 끝에 충격적인 사실을 알게 됐습니다. 몇 년 전 지인의 부탁으로 명의만 빌려준 땅이 있었는데, 그의 도장을 보관하고 있던 지인이 김 씨도 모르는 사이 땅을 팔아버린 것이었습니다. "처음엔 세무서에 상황을 설명하면 해결될 줄 알았어요. 하지만 서류상 제 명의로 돼있다는 이유로 세금을 내라고 하더군요." 조세불복 청구로도 구제받지 못한 김 씨는 변호사를 찾아갔고, 마지막 희망을 걸고 법원의 문을 두드렸습니다. 재판에서 김 씨의 변호사는 국세기본법 제14조 제1항의 실질과세 원칙에 따라, 이 사건 부동산의 양도로 인한 소득은 실소유자인 지인에게 귀속되며 납세의무도 지인이 져야 한다고 주장하였고, 대법원은 결국 김 씨의 손을 들어주었습니다. 김 씨는 긴 싸움 끝에 억울한 세금 부과에서 벗어날 수 있었습니다. *본 이야기는 대법원 1995. 11. 10. 선고 95누4551 판결을 각색하였습니다. II. 조세불복제도 및 절차 이처럼 조세불복제도란 납세자가 세무당국의 과세 처분 등에 불복하여 취소나 변경을 요구하는 절차를 말합니다. 과세 처분이 위법하거나 부당하다고 느낄 경우, 납세자는 정해진 절차에 따라 이의를 제기할 수 있습니다. 조세불복 절차는 크게 행정단계와 사법단계로 나눌 수 있는데, 행정단계에서는 과세관청 내부 또는 독립된 행정심판기관에서 분쟁을 심리하며, 사법단계에서는 법원이 판결을 내립니다. 즉, 법원에서 판결을 받기 위해서는 반드시 행정단계를 거쳐야 합니다. 행정단계는 크게 세 가지 경로로 진행할 수 있는데, 바로 i) 이의신청을 거치는 경우(임의절차) ii) 이의신청을 거치지 않는 경우 iii) 감사원 심사청구를 진행하는 경우입니다. 행정단계를 거치고 난 후에도 구제가 되지 않는다면, 납세자는 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. i) 이의신청을 거치는 경우 이의신청은 세무서장 또는 지방국세청장의 처분에 대해 당해 세무서장이나 지방청장에게 다시 한 번 검토를 요청하는 절차입니다. 이는 임의적 절차로서 반드시 거칠 필요는 없으며, 원한다면 곧바로 심사청구나 심판청구로 넘어갈 수도 있습니다. ii) 이의신청을 거치지 않는 경우 심사청구(국세청)나 심판청구(조세심판원)을 제기할 수 있습니다. 국세청의 심사청구 또는 조세심판원의 심판청구는 행정소송 전에 반드시 거쳐야 하는 필수 절차입니다. 즉 심사청구를 하지 않고는 곧바로 행정소송을 제기할 수 없습니다. 다만 심사청구와 심판청구는 택일적으로 선택 가능하며, 둘 중 하나만 거치면 전치 요건을 충족합니다. 심사청구(국세청)과 심판청구(조세심판원)은 각기 다른 장단점이 존재하는데, 독립성의 경우 외부 기관이 진행하는 심판청구(조세심판원)가 행정청 내부절차인 심사청구(국세청)보다 우수하나, 처리 기간의 경우에는 심사청구(국세청)가심판청구(조세심판원)보다 더욱 신속합니다. 한편, 심사청구(국세청) 결과 청구가 기각되거나 일부만 인용되는 경우 납세자는 이어서 심판청구(조세심판원)을 진행할 수 있습니다. iii) 감사원 심사청구를 진행하는 경우 감사원법에 따라 감사원에 세무처분에 대한 심사를 청구할 수 있는데, 이는 세무행정 전반을 감사하는 기관에 판단을 구하는 제도입니다. 다만 감사원 심사청구는 실무에서 거의 이용되지 않고, 국세청 심사청구 또는 조세심판원 심판청구로 대부분 진행됩니다. 참고로, 감사원 심사청구를 택한 경우에는 해당 심사결정에 대한 행정소송을 결정 통지일로부터 60일 이내에 제기해야 하는 등(국세기본법 제55조 제5항) 일반적인 경우와 다른 절차가 적용됩니다. iv) 행정소송 행정소송은 행정법원(또는 관할 법원)에 제기하는 조세소송 단계입니다. 행정심판 절차(위 행정단계)를 거친 후에야 법원에 소를 제기할 수 있으며, 이는 조세불복의 최종 수단입니다. III. 유의사항 각종 청구의 기한은 처분 통지를 받은 날 또는 처분이 있는 것을 처음으로 안 날로부터 90일 이내이고, 행정 소송 또한 청구 결정통지서를 받은 날로부터 90일 이내에 소를 제기하여야 합니다. IV. 시사점 이처럼 조세불복제도를 효과적으로 활용하기 위해서는 세금의 종류와 세율에 대한 기본적인 이해를 넘어, 행정소송법에 대한 깊이 있는 이해가 필수적입니다. 조세불복 과정은 단순한 세무 지식만이 아닌, 다양한 법률 분야를 아우르는 영역이기 때문입니다. 따라서 조세불복을 하기로 결정하였다면, 법률전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 다음주부터는 실제 사례를 통해 이러한 절차가 어떻게 활용되는지 살펴보겠습니다.-----법무법인 심 심준섭 대표변호사네이버 검색: 심준섭 변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

안녕하세요. 법무법인 심 심준섭 대표변호사 입니다.​오늘은 최근 많이 늘어나고 있는 재혼가정의 부동산 승계와 관련된 상담 사례를 소개해드리고자 합니다. 특히 재혼가정에서 자주 발생하는 유류분 문제와 그 해결방안에 대해 실제 상담 사례를 바탕으로 상세히 설명드리겠습니다.​상담 사례의 개요​최근 40대 후반의 의뢰인이 찾아와 다음과 같은 고민을 털어놓았습니다. 의뢰인의 어머니는 몇 년 전 재혼하셨는데, 재혼 전부터 보유하고 있던 수억원 상당의 토지가 있습니다. 이 토지에는 현재 2억원 가량의 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정되어 있는 상태입니다. 의뢰인은 어머니가 돌아가신 후 배다른 형제자매들과 상속 관련 분쟁이 발생할 것을 우려하여, 미리 이 토지를 자신의 명의로 이전받고 싶어했습니다.​의뢰인은 주변에서 들은 여러 방안들을 검토하면서, 특히 시가보다 30% 정도 낮은 가격으로 매매계약을 체결하는 방안을 고려하고 있었습니다. 또한 매매대금을 어머니가 수령한 후에 이를 다시 자신의 재산으로 안전하게 전환할 수 있는 방법에 대해서도 문의했습니다.​쟁점별 검토의견​저가매매와 유류분 문제​부동산을 시가보다 낮은 금액으로 매매하는 경우, 이것이 유류분 반환청구의 대상이 될 수 있는지가 가장 중요한 쟁점입니다. 현재까지 이에 대한 명확한 대법원 판결은 없는 상황입니다. 다만 실무에서는 매매계약의 형식을 취했더라도 실질적으로는 증여에 해당한다고 볼 만한 정황이 있는 경우에는 유류분 반환청구를 인정하고 있습니다.​실제로 한 소송 사례를 보면, 피상속인이 증여세 회피를 목적으로 매매계약 형식을 취했음을 인정하는 진술을 한 점, 특히 등기 당일 매매대금이 피상속인의 계좌에서 자녀의 계좌로 이체된 후 즉시 반환된 정황이 입증된 점 등이 법원에서 해당 거래의 실질이 증여라고 판단하게 된 결정적 근거가 되었습니다.​그러나 본 사례의 경우에는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 우선 실제로 매매대금이 지급될 예정이며, 그 금액도 상증세법상 허용되는 정상가액 범위 내에서 결정될 것입니다. 또한 모친의 재혼으로 인한 법적 분쟁 방지라는 정당한 거래 목적이 존재하며, 이는 단순한 증여세 회피가 아닌 실질적인 필요성에 기반한 것입니다.​매매대금 처리방안에 대한 검토​매매대금을 처리하는 방안으로는 크게 세 가지를 검토해볼 수 있는데, 각각의 장단점을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.​우선 가장 현실적인 방안으로 매도인인 어머니 명의의 계좌로 보관하되 체크카드를 발급하여 자녀들이 사용하는 방안을 검토해볼 수 있습니다. 이 방안의 가장 큰 장점은 예금 자체는 법적으로 여전히 어머니의 소유로 유지된다는 점입니다. 물론 금융거래정보제출명령 등을 통해 카드 사용내역이 추적될 경우 실제 사용자가 자녀임이 밝혀질 수 있다는 위험은 있습니다. 그러나 실무상 이러한 수준까지의 조사가 이루어지는 경우는 많지 않으며, 설령 그러한 사실이 밝혀지더라도 모친의 의사에 따른 정당한 재산 사용으로 설명이 가능합니다.​두 번째로 검토할 수 있는 방안은 보험을 활용하는 것입니다. 그러나 이는 최근의 대법원 판례들을 고려할 때 상당한 위험이 있습니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2020다247428 판결을 살펴보면, 제3자를 보험수익자로 한 생명보험의 경우에도 유류분 산정의 기초재산에 포함될 수 있음을 명확히 하고 있습니다. 이 사건에서는 의사인 피상속인이 연 4억원 이상의 안정적 소득이 있었음에도 불구하고, 이혼소송 중에 동거인을 보험수익자로 변경한 점이 문제가 되었습니다. 특히 법원은 보험수익자 지정이나 변경이 상속개시 전 1년간에 이루어졌거나, 당사자 쌍방이 유류분권리자에게 손해를 가할 것을 알고 이루어진 경우에는 유류분 반환청구가 가능하다고 판시했습니다.​또한 연금보험과 관련해서도 대법원 2023. 6. 29. 선고 2019다300934 판결에서 유사한 취지의 판단이 이루어졌습니다. 이 사건에서는 피상속인이 1억원을 일시납으로 납입한 상속연금형 즉시연금보험이 문제가 되었는데, 법원은 이러한 연금보험 역시 사망과 생존을 보험사고로 하는 생명보험계약의 성격을 가진다고 보았습니다. 특히 보험료를 일시에 납입하고 사망보험금이 납입 보험료와 유사한 금액으로 산출되도록 설계되었다 하더라도, 이는 여전히 생명보험계약으로서의 법적 성질을 유지한다고 판단했습니다.​마지막으로 유언신탁을 활용하는 방안도 있으나, 이 역시 최근의 법원 판단 경향에 비추어 볼 때 권장하기 어렵습니다. 최근 하급심 판례들은 유언신탁재산도 유류분 반환청구의 대상이 된다는 입장을 일관되게 보이고 있습니다. 그 근거로는 신탁재산이 수탁자나 수익자에게 무상으로 이전된다는 점, 위탁자가 신탁재산에 대한 실질적 지배권을 여전히 보유한다는 점 등이 제시되고 있습니다. 특히 서울중앙지방법원은 최근 판결에서 신탁계약에 따른 수익권이 피상속인 사망 전까지는 피상속인에게 있다가 사망 후에야 수익자에게 이전되는 법률관계는 실질적으로 민법상 사인증여와 유사하다고 보아 유류분 산정 대상에 포함시켰습니다.​실무적 제언​이러한 법적 검토를 바탕으로, 의뢰인의 사례에 대해 다음과 같은 실행방안을 제안드렸습니다.​우선 매매방식과 관련하여, 시가의 70% 수준에서 매매를 진행하되 거래의 실질성을 확보하기 위한 철저한 준비가 필요합니다. 구체적으로는 감정평가를 통해 적정가액을 산정하고, 매매계약서에 거래의 배경과 목적을 명확히 기재하며, 실제 매매대금 이전에 대한 증빙을 확실히 갖추어야 합니다.​매매대금 처리와 관련해서는 체크카드 활용방안을 중심으로 하되, 거래내역 관리에 특별한 주의를 기울일 것을 권장했습니다. 카드사용 내역을 정기적으로 정리하고, 필요한 경우 어머니의 직접 사용 입증자료도 일부 확보해두는 것이 좋습니다.​아울러 부동산 거래신고, 취득세 신고 및 납부, 등기 절차 이행 등 행정적인 절차들도 빠짐없이 적시에 처리하여 거래의 적법성을 확보하는 것이 중요합니다.​마무리​재혼가정에서의 재산승계 문제는 단순한 법률문제를 넘어 가족 간의 신뢰와 관계가 걸린 민감한 사안입니다. 따라서 법적으로 안전하면서도 가족 간의 분쟁을 최소화할 수 있는 방안을 신중하게 선택해야 합니다. 특히 최근 들어 보험이나 신탁 등 다양한 재산승계 수단들에 대한 법원의 판단이 계속 축적되고 있는 만큼, 이러한 최신 동향을 잘 파악하여 대응하는 것이 매우 중요합니다.

그린벨트에: 농사는 지을 수 있지만 농입인관련 서류 등이 필요합니다.: 캠핑장은 총량제가 있어서 간혹 허가 물량이 나오지만 거의 불가능한 실정입니다. 도청 등에서 캠핑장 물량이 배정되어 있고 하남시에 개발제한구역 훼손지복구사업과 유사합니다.

펀드(fund)의 일반적 의미는 일정한 목적을 위해 조성된 자금 또는 기금을 말한다. 그 중 자산운용사 등이 주식이나 부동산 등에 투자할 목적으로 투자자들로부터 자금을 모아서 조성한 펀드를 일반적으로 투자펀드(investment fund)라고 하는데, 본 칼럼에서 언급하는 ‘펀드’란 이러한 투자펀드를 의미하는 것이다. 펀드는 일반 대중이 제한 없이 참여할 수 있는 공모펀드(public fund)와 그렇지 않은 사모펀드(private fund)로 구별된다. 사모펀드는 투자대상이나 투자전력 등에 따라 다양하게 존재하지만, 제한된 방법으로 투자자를 모으고 일반투자자의 참여가 제한된다는 점에서는 공통된 특성을 가지고 있다. 쉽게 말해 공모펀드 외의 펀드를 사모펀드로 이해하여도 무방하다. 우리나라의 경우 공모부동산펀드와 사모부동산펀드에 대해 펀드 규제와 세금 부분에서 일부 차이를 두고 있다(사모부동산펀드가 공모부동산펀드에 비해 세금 부분에서 상당히 불리한 측면이 있다). 넓은 의미의 사모펀드의 범주에는 ‘사모펀드에 투자하는 재간접펀드(fund of private funds)’, ‘이차펀드(secondary fund)’도 포함된다. 실무상 자산운용사가 취급하는 대부분의 부동산펀드가 사모펀드의 일종이므로, 본 칼럼에서는 분량 여건상 사모부동산펀드에 한정하여 설명하고자 한다. 사모펀드 중 주된 투자대상을 부동산으로 하는 것이 부동산 사모펀드(Private Real Estate Fund, PREF)이다. 편의상 본 칼럼에서는 이를 ‘부동산펀드’라고 지칭한다. 부동산펀드는 통상 부동산임대를 통한 수익이나 부동산 자체의 가치 증가 두 가지 방법으로 수익을 추구하며, 어떠한 방법에 좀 더 중점을 둘 것인지는 부동산시장과, 금리, 투자자의 투자 목적 등에 따라 좌우된다. 부동산펀드는 다수의 부동산 관련 서비스 공급자(중개인, PM사 등)로 하여금 해당 소유 부동산을 운영, 관리하도록 하고 보수를 지급하는 경우가 많다. 부동산펀드는 자금을 차입하는 빈도와 규모가 크므로 부동산 펀드의 대출이 매우 중요한 의미를 가지는 것이 일반적이다. 사모부동산펀드는 대중적으로 잘 알려진 부동산투자수단인 리츠(Real Estate Investment Trusts, REITs)와 차이가 있다. 우리나라에서는 부동산투자회사법에 의한 ‘부동산투자회사’를 ‘리츠’로, ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’(이하 “자본시장법”)에 의한 부동산펀드는 ‘부동산펀드’ 또는 ‘REF’로 부르는 경우가 많다. 위 ‘부동산투자회사’를 ‘리츠’로 부르게 된 것은, 부동산투자회사법이 부동산펀드에 관한 최초의 규제법이었고, 위 부동산투자회사는 리츠와 유사하게 실물부동산을 소유하여 임대수익을 얻는 방식의 투자를 원칙으로 하는 한편, 그 펀드 지분을 상장하도록 하였기 때문인 것으로 보인다. 그러나 이후에 제정된 ‘간접투자자산운용업법’(현재는 폐지)과 자본시장법에 따른 부동산펀드에서도 부동산을 소유하여 임대수익을 추구하고 그 펀드 지분을 시장에 상장하는 것이 가능해졌고, 다른 한편으로는 부동산투자회사법이 개정되어 부동산투자회사도 부동산 개발 등의 방법으로 운용이 가능하게 되었다. 따라서 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사를 ‘리츠’라고 부르고, 자본시장법에 따른 부동산펀드를 ‘부동산펀드(REF)’라고 부르는 것은 엄밀하게는 정확한 표현이 아니라고 생각한다. 근거법률을 기준으로 ‘부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사’와 ‘자본시장법에 의한 부동산펀드’로 구분하는 것이 정확하겠으나, 많은 사람들이 아직 부동산펀드와 리츠를 위와 같은 개념으로 쓰고 있는 실정이어서, 본 칼럼에서는 가급적 자본시장법상 부동산펀드에 ‘리츠’라는 용어를 사용하지는 않겠다. 우선 본 칼럼과 후속 칼럼에서는 자본시장법상 사모펀드 및 사모부동산펀드에 대해 간략하게나마 설명하고자 한다. 부동산펀드를 포함한 사모펀드를 취급하는 자산운용사나 투자자 등 관련자들은 그 기본 개념이나 특징 정도는 어느 정도 숙지하고 있어야 여러 측면에서 바람직할 것인데, 본 칼럼을 통해 다소간의 도움을 받을 수 있기를 기대한다. 1. 사모펀드의 규제 법률 가. 자본시장법 우리나라에서 사모펀드를 규제하는 기본적인 법률은 자본시장법으로 볼 수 있다. 자본시장법의 적용을 받는 펀드에는 공모펀드와 사모펀드, 증권에 투자하는 펀드와 증권 외의 자산(부동산 등)에 투자하는 펀드가 모두 포함된다. 주된 규제 대상은 ‘집합투자기구(펀드의 법적 용어)’와 ‘집합투자업자(펀드 운용사의 법적 용어)’이다. 자본시장법상 사모펀드는 여러 번에 걸쳐 규제체계가 변경되었다. 2007년 법 제정 시에는 사모펀드를 일반사모펀드와 사모투자전문회사 두 가지 유형으로 구분했으나, 2009년 개정 시에는 일반사모펀드, 적격투자자만을 대상으로 하는 사모펀드, 사모투자전문회사의 세 가지 유형으로 구분하였다. 이후 2015년 개정 시에는 전문투자형사모집합투자기구와 경영참여형사모집합투자기구로 구분하였고, 다시 2021년 개정 시에는 일반사모펀드(일반사모집합투자기구)와 기관전용사모펀드(기관전용사모집합투자기구)로 구분하여 현재(2025년)에 이르고 있다. 나. 자본시장법 외의 법률 자본시장법 외에 펀드의 설립이나 운용을 규제하는 다른 법률도 많이 있다. ‘벤처투자촉진에 관한 법률(벤처투자조합, 개인투자조합)’, ‘여신전문금융업법(신기술사업투자조합)’, ‘부동산투자회사법(부동산투자회사)’, ‘선박투자회사법(선박투자회사)’, ‘문화산업진흥기본법(문화산업전문회사)’, ‘산업발전법(기업구조개선 기관전용사모집합투자기구)’, ‘소재·부품·장비산업 경쟁력 강화를 위한 특별조치법(소재·부품·장비 전문투자조합)’, ‘농림수산식품투자조합 결성 및 운용에 관한 법률(농식품투자조합 등)’, ‘사회기반시설에 대한 민간투자법(사회기반시설투융자집합투자기구)’, ‘해외농업산림자원개발협력법(해외농업자원개발투자회사)’ 등이 그것이다. 다. 공모펀드와 사모펀드 관련 자본시장법 외의 법률에 따라 설정된 공모펀드는, 자본시장법상 집합투자기구에 해당하기는 하므로 원칙적으로 자본시장법의 적용을 받는 것이지만, 해당 특정 법률에서 자본시장법의 일부 규정의 적용을 배제하거나 자본시장법에 대한 특별규정을 두고 있는 경우가 많다. 따라서 실제 자본시장법이 적용되는 경우는 많지 않을 수 있다. 그러나 자본지상법상 집합투자증권 공모발행 관련 증권신고서 규정이나 펀드 간 거래 제한 규정과 같이 펀드 투자자보호에 중대한 영향을 미칠 수 있는 규정은 여전히 특정 법률에 따른 공모펀드에도 적용된다고 보아야 한다. 때문에 자본시장법에 다른 펀드, 특정 법률에 따른 펀드 운용을 모두 할 수 있는 자산운용사라면 자본시장법 관련 규정도 염두에 두고 업무를 진행하여야 할 것이다. 자본시장법 외의 법률에 따라 설정된 사모펀드는, 대부분 자본시장법상 “집합투자” 정의 자체에서 제외된다(자본시장법 제6조 제5항 제1호 참조). 그러므로 해당 사모펀드는 자본시장법의 적용을 받지 않고 관련 해당 법률의 적용만 받게 된다. 다만, 사모펀드 중 ‘사회기반시설에 대한 민간투자법’에 따른 ‘사회기반시설투융자집합투자기구’ 등 몇몇 펀드는 여전히 자본시장법상 “집합투자기구”에 해당하는 경우가 있다. 따라서 이러한 사모펀드는 해당 특정 법률과 함께 자본시장법의 적용을 받는다. 이러한 점 또한 유념해 둘 필요가 있겠다. 2. 사모펀드의 구분 가. 일반사모펀드 일반사모펀드는 자본시장법에서 허용하는 투자신탁, 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자유한책임회사, 투자합자조합, 투자익명조합 이렇게 7가지 법적 형태로 조직할 수 있으며, 실무상 과거 투자신탁 형태가 압도적으로 많았으나, 최근에는 투자회사, 투자유한회사, 투자유한책임회사 등 필요에 따라 여러 형태가 많이 활용되고 있다. 일반사모펀드의 설립이나 운영 등에 관한 사항은 2021년 개정 전 전문사모펀드에 적용되는 규제가 대부분 큰 변동 없이 그대로 적용되는 경우가 많다. 나. 기관전용사모펀드 종전의 경영참여형사모펀드(이른바 PEF)와 같이 투자합자회사 형태로만 조직이 가능하다(자본시장법 제9조 제19항 제1호 참조). 기관전용사모펀드의 설립이나 운영 등에 관한 사항은 2021년 개정 전 경영참여형사모펀드에 적용되는 규제가 거의 그대로 적용되고 있다. 다만, 이전 내용과 뚜렷한 차이를 보이는 부분을 간략히 정리하면, (1) 종전의 경우 금전차입 현황 등의 보고를 펀드별로 각각 하도록 되어 있었으나, 기관전용사모펀드는 운용사별로 보고하면 되는 것으로 변경되었고, (2) 종전의 경우 금융위원회가 경영참여형사모펀드 자체에 대해 그 운용, 공시 등에 필요한 조치를 명할 수 있도록 되어 있었으나, 펀드 자체가 아닌 기관전용사모펀드의 업무집행사원에 대한 감독, 명령을 하는 것으로 변경되었다(자본시장법 제249조의 14 등 참조). 한편, 상호출자제한기업집단의 지배력 확장 방지 목적의 규정(예를 들면, 상호출자제한기업집단에 속하는 집합투자업자 설정 펀드의 계열사 지분 취득 금지, 다른 회사를 계열사로 편입하게 되는 경우 5년 또는 7년 이내에 처분하여야 하는 의무)은 기관전용사모펀드에만 적용된다. 반면, 상호출자제한기업집단의 계열 운용사가 일반사모펀드를 통해 다른 회사 주식의 10% 이상을 취득하면 그 초과분에 대해서는 의결권 행사가 불가한데, 이러한 규정을 회피하기 위해서는 기관전용사모펀드를 활용하는 수밖에 없다. 이상과 같이 사모펀드의 기본 개념 및 종류 등에 관해 간단히 살펴보았다. 다음 칼럼에서도 자본시장법상 사모펀드에 대해 여러 측면에서 다양하게 다루어 보고자 한다. 법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

최근 주택임대차보호법상 갱신요구권 제도의 도입 이후, 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절과 이후 매도 행위의 적법성이 실무상 중요한 쟁점으로 대두되고 있습니다. 특히 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 매도한 경우, 임대인의 손해배상책임이 성립하는지 여부와 그 요건에 대해 하급심을 중심으로 다양한 판단이 이루어지고 있습니다.갱신거절의 법적 근거와 정당성 판단 기준주택임대차보호법 제6조의3은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서도 임대인의 실거주 필요성을 갱신거절의 정당한 사유로 인정하고 있습니다. 이는 임차인의 주거안정성 보장이라는 입법 목적과 임대인의 주거권이라는 기본권적 가치가 충돌하는 지점에서 양자의 조화로운 해결을 도모한 것입니다.주요 하급심 판결의 구체적 분석서울중앙지방법원 2022나21193 판결의 사안과 판단이 사건에서 임대인은 2018년 9월 임대차계약을 체결한 후, 2020년 8월 실거주 예정임을 알리며 갱신을 거절하였습니다. 구체적으로 살펴보면, 임대인은 2020년 7월경 임차인에게 이 사건 아파트를 매도할 예정임을 알렸고, 임차인은 2020년 8월 28일경 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다. 이에 임대인은 2020년 9월 2일 임차인에게 이 사건 아파트에 거주하기 위해 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 갱신거절 의사를 표시하고 퇴거를 요청하였으며, 2020년 11월 26일 이 사건 아파트에 전입신고하였습니다.그러나 임대인은 불과 몇 달 후인 2020년 12월 28일 제3자에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 2021년 3월 31일 해당 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 법원은 이러한 일련의 사실관계를 검토하면서, 임대인이 실제 거주할 의사 없이 갱신거절을 한 것으로 판단하였습니다. 특히 갱신거절 후 실제 거주를 위한 특별한 준비행위 없이 단기간 내에 매도가 이루어진 점을 중요한 판단근거로 삼았습니다.수원지방법원 2022나58667 판결의 사안과 판단이 사건의 사실관계는 보다 복잡합니다. 임대인은 2014년 11월 14일 임대차계약을 체결하였고, 수차례의 갱신을 거쳐 2018년 10월 20일 임대차보증금의 변동 없이 임대차기간을 2년 연장하는 계약을 체결하였습니다. 이후 2020년 10월경 임대인은 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 임대인은 이 사건 주택에 실제 거주하기 위해 갱신을 거절하였습니다.주목할 만한 점은 임대인이 2020년 12월부터 2021년 2월 15일까지 약 두 달 반 동안 이 사건 주택에 대해 인테리어 공사를 진행하였다는 것입니다. 그리고 2021년 7월 23일에 이르러서야 이 사건 주택을 제3자에게 9억 1,600만 원에 매도하는 계약을 체결하였습니다.법원은 이 사건에서 임대인이 갱신거절 후 실제 거주를 위한 구체적인 준비행위를 한 점, 매도까지 상당한 시간이 경과한 점 등을 고려하여 갱신거절 당시의 실거주 의사를 인정하였습니다. 특히 경제적 사정의 변경으로 인한 매도의 불가피성을 인정하여 손해배상책임을 부정하였다는 점에서 앞선 서울중앙지방법원의 판결과 차이를 보입니다.판결의 구체적 비교 분석두 판결의 가장 큰 차이점은 갱신거절 후 매도까지의 과정에서 나타납니다. 서울중앙지방법원 사안의 임대인은 갱신거절 후 약 4개월 만에 매도를 완료하였고, 그 사이 실거주를 위한 특별한 준비행위를 하지 않았습니다. 반면 수원지방법원 사안의 임대인은 갱신거절 후 실제 인테리어 공사를 진행하였고, 매도까지 약 9개월의 기간이 소요되었습니다.또한 매도의 동기와 관련하여서도 차이가 있습니다. 서울중앙지방법원 사안에서는 갱신거절 당시부터 매도 의도가 있었다고 추정할 만한 정황이 있었던 반면, 수원지방법원 사안에서는 경제적 사정변경이라는 불가피한 사유가 인정되었습니다.이러한 차이는 실거주 의사의 진정성을 판단하는 기준을 구체화하는데 중요한 시사점을 제공합니다. 즉, 갱신거절 당시의 실거주 의사는 단순한 주관적 의사가 아니라 인테리어 공사와 같은 객관적인 준비행위를 통해 입증되어야 하며, 이후의 매도가 불가피한 사정변경에 의한 것인지 여부도 중요한 고려요소가 됨을 알 수 있습니다.대법원 2023다269139 판결의 의의와 영향이러한 하급심 판결들의 해석 기준은 최근 선고된 대법원 2023다269139 판결을 통해 더욱 명확해졌습니다. 이 판결은 매수인의 실거주 의사만으로는 임차인의 갱신요구권이 제한되지 않는다고 명시적으로 판시하였습니다.구체적으로 이 사건에서는 매매계약 체결 당시 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않기로 하였으나, 잔금 지급일 직전에 갱신요구권을 행사한 사안이 문제되었습니다. 대법원은 이러한 경우 매도인의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 보아, 매수인의 잔금 지급의무 이행거절이 정당화될 수 있다고 판시하였습니다.손해배상책임의 법리 구성실거주 목적의 갱신거절이 부당하다고 판단될 경우, 손해배상책임은 두 가지 법적 근거에 기해 인정될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 근거한 법정손해배상책임과 민법 제750조에 근거한 불법행위책임이 그것입니다.서울중앙지방법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 위반을 이유로 한 불법행위책임을 인정하면서, 신규 임차 주택의 중개수수료 2,060,000원, 이사비용 1,960,000원, 임대차보증금 차액 등 실제 발생한 손해의 배상을 명하였습니다. 특히 법원은 임대차보증금 차액 손해의 경우, 신규 임차 주택의 보증금과 기존 임대차보증금의 차액을 기준으로 산정하였습니다.반면 수원지방법원은 경제적 사정변경에 따른 매도의 불가피성을 인정하여 손해배상책임 자체를 부정하였습니다. 이는 실거주 의사로 갱신거절을 한 후 예상치 못한 사정변경으로 매도가 불가피해진 경우, 임대인의 손해배상책임이 면제될 수 있음을 보여주는 중요한 선례가 되고 있습니다.실무적 시사점이상의 판례 분석을 통해 다음과 같은 실무적 시사점을 도출할 수 있습니다.첫째, 갱신거절 당시의 실거주 의사는 반드시 객관적인 증거로 뒷받침되어야 합니다. 단순히 실거주하겠다는 의사표시만으로는 부족하며, 인테리어 공사의 진행이나 이사 준비와 같은 구체적인 준비행위가 수반되어야 합니다.둘째, 갱신거절 후 매도까지의 시간적 간격과 그 사이의 정황이 중요한 판단요소가 됩니다. 갱신거절 직후의 매도는 실거주 의사의 진정성을 부정하는 중요한 증거가 될 수 있으나, 상당한 시간이 경과한 후의 매도는 사정변경에 따른 것으로 인정될 가능성이 높습니다.셋째, 경제적 사정변경 등 매도의 불가피성이 인정되는 경우에는 손해배상책임이 면제될 수 있습니다. 다만 이러한 사정변경은 객관적 증거에 의해 명확히 입증되어야 합니다.향후 전망향후에도 임차인의 주거안정성 보장이라는 입법 취지와 임대인의 정당한 재산권 행사 사이의 균형점을 모색하는 과정에서, 보다 정치한 판단 기준이 발전될 것으로 예상됩니다. 특히 최근의 대법원 판결은 매수인의 권리관계와 관련하여 중요한 기준을 제시하고 있는데, 이는 향후 유사 사안의 해결에 있어 중요한 지침이 될 것입니다.실무에서는 갱신거절 단계에서부터 실거주 의사의 진정성을 입증할 수 있는 객관적 증거를 충실히 확보하고, 예기치 못한 사정변경이 발생할 경우를 대비한 문서화 작업에도 세심한 주의를 기울여야 할 것입니다. 또한 임대인과 임차인 모두 서로의 입장을 이해하고 원만한 합의점을 도출하려는 노력이 무엇보다 중요하다고 하겠습니다.법무법인 심 심준섭 대표변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 대표변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=0&ie=utf8&query=%EC%8B%AC%EC%A4%80%EC%84%AD+%EB%B3%80%ED%98%B8%EC%82%AC

질문혹시 매각 업무는 보통 어떻게 이루어지는지 프로세스좀 알수 있을까요?예를 들어서 오피스를 통매각으로 진행 하게 되면 민간 기업에서 필요로 하는경우는 보통처럼 증개사 끼고 거래 하는건가요?또 운용사 통해서 거래 하게 되는 경우도있는지 궁금 합니다.답변보통 규모에 취급하는데가 다릅니다. 오피스. 규모가 크면 보통 CBRE JLL 세빌스, NAIKOREA 등등 부동산PM, 컨설팅사 내부 매입매각팀에서 주관하고 규모가 작은 것들은 강남권에 보통 위치하는 중개법인(원빌딩, KS ASSET, 제네시스에서 주관하는 경우가 있습니다.근데 어디까지나 일반적인 사항이고 규정된것 없습니다.주관사를 선정하는 이유는 보통 중개하는 업체가 많게 되면 물건 매각 자체가 잘안되거나 하는 경우가 많이 있습니다.보통 그래서 큰 오피스물건의 경우 매각주관사 선정을 먼저 비딩해서 적정 매각가의 근거를 확인 받고 매각을 진행하는 경우가 많습니다.

매매예약이란 본계약에 대응하는 개념으로서 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 계약을 말한다. 이는 편무·쌍무예약과 일방·쌍방예약으로 나누어지는데, 전자의 경우에는 예약권리자가 본계약의 체결을 청약하고 이에 대하여 상대방이 승낙하여야 본계약이 성립하는 반면, 후자의 경우에는 예약권리자가 예약완결의 의사를 표시하면 곧바로 본계약이 성립한다. 그리고 당자자의 특별한 의사표시가 없으면 예약은 일방예약으로 추정된다. 민법 제564조 제1항이 단순히 일방예약의 정의를 규정하고 있음에 불과하지만, 이는 동시에 매매예약이 일방예약으로 추정됨을 전제로 하고 있다는 것이 통설적인 견해이다. 위와 같이 일반적으로 매매예약이 일방예약으로 추정되는 것과 별개로, 복잡하고 약정의 내용이 많은 부동산 매매예약계약에 있어서 실무상 일방예약으로 체결되는 경우는 많지 않은 것으로 보인다. 일방예약의 경우는 어느 한 당사자에게 일종의 옵션권을 부여하는 것인데, 특별한 사정이 있는 경우가 아니면 그와 같은 경우에 복잡하고 약정의 내용이 많은 매매예약을 체결할 이유가 없기 때문인 것으로 보인다. 실질적으로 필자가 경험한 복잡하고 조항의 내용이 많은 부동산 매매예약의 대부분은, 당사자들이 거래 조건에 관하여 성실히 협상할 것을 조건으로 하여 본계약 체결 의무를 부과하는 일종의 쌍무예약인 경우가 많았다. 물론 부동산 매매예약계약에 있어 일방예약의 활용이 드물다는 의미는 아니다. 그와 같은 일방예약의 경우는 계약의 내용이 매매목적물, 매매대금, 소유권이전등기청구권 보전의 가등기 설정 등에 관하여만 규정할 정도로 매우 간단하게 체결되는 경우가 대부분이므로, 특별히 본 칼럼에서 일방예약을 중요도 있게 다루지 않는다는 의미일 뿐이다. 일방·쌍방예약의 경우 예약권리자가 예약완결의 의사표시를 할 수 있는 권리를 가지게 되는데, 이를 ‘예약완결권’이라고 한다. 반면, 편무·쌍무예약의 경우에는 당사자에게 승낙의 의무를 부과하는 것에 불과하므로 ‘예약완결권’이라는 개념이 성립할 여지가 없다. 이러한 ‘예약완결권’의 양도와 관련하여, 종래의 통설은 채권양도의 일반규정에 따라 양수도당사자 간의 합의만으로 양도할 수 있고, 예약의무자의 승낙은 요하지 않는다고 하였으나, 계약에 있어서 상대방이 누구인가는 계약의 원만한 이행에 직결되는 매우 중요한 요소이므로, 계약인수에 준해서 예약의무자의 승낙이 있어야 한다는 견해도 있다. 판례는 이에 대해 명확히 판단하고 있지는 않은 것으로 보이는데, ‘예약완결권’이 적법하게 양도된 경우 가등기의 이전등기를 부기등기의 형식으로 할 수 있다고 대법원이 판시한 것(대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 전원합의체 판결)에 비추어 볼 때, 아마도 종래의 통설의 견해에 따를 가능성이 높지 않을까 생각한다. 여하튼 본 칼럼에서는 다소 복잡하고 약정의 내용이 많은 쌍무예약 형태의 부동산 매매예약계약의 내용을 간략하게나마 설명하고자 한다. 매매예약계약의 당사자들은 기본적으로 해당 예약계약이 일방·쌍방예약인지, 편무·쌍무예약인지 구별할 줄 알아야 할 것이고, 해당 예약계약의 각 조항의 내용이 어떠한 의미를 담고 있는지 본 칼럼을 통해 다소간의 도움을 받을 수 있기를 기대한다. 1. 본계약의 중요한 내용 확정 단순히 양해각서의 수준을 넘어 매매예약계약까지 체결하였다는 것은, 최소한 매매목적물, 매매대금 정도는 당사자들 간에 합의가 이루어졌을 가능성이 높다. 그와 같은 핵심적인 내용을 정하지 않고 매매예약계약까지 체결하는 것은 매도인과 매수인 모두 리스크가 너무 크기 때문이다. 즉, 적어도 매매목적물과 매매대금은 정해두되, 부동산에 관한 권리 및 부담의 내용, 부동산의 현황 등을 종합적으로 고려하여 당사자들의 상호 협의로 세부적인 내용의 가감, 조정이 이루어지는 단계에 이르렀다고 보는 것이 타당하다. 편무·쌍무예약 형태의 매매예약계약의 경우, 양해각서와 흡사한 구조를 가지게 되는 경우가 많다. 실제로 양해각서보다는 좀 더 구체적이고, 본계약보다는 여러 내용이 생략된 중간 정도의 형태가 되는 경우가 많다. 2. 매매예약계약의 주요 내용 가. 자료 제공 및 독점적 교섭권한의 부여 등 매매예약계약상 앞서 언급한 본계약의 중요한 내용을 확정하는 것 외에, 본계약 체결을 위한 판단의 바탕이 되는 자료 제공의 의무를 규정해두는 것이 보통이다. 아울러 매수인에게 본계약 체결시한까지 독점적 교섭권한을 부여하는 내용도 규정해둔다. 이러한 점에 있어서는 양해각서의 내용과 거의 흡사하다고 볼 수 있다. 당사자들의 비밀유지 조항도 규정해두는 경우가 많다. 양해각서보다는 본계약에 근접한 단계이기는 하나, 당사자들의 협상 내용 및 전략이 외부로 유출되는 것을 원하지는 않을 것이므로, 그 조건 등이 외부로 유출되지 않도록 하는 조치이다. 나. 해지 조항 매매예약계약의 핵심이 되는 내용은 아마도 해지 조항일 것이다. 본계약 체결에 거의 근접한 단계인만큼, 그 해지권을 행사할 수 있는 범위는 매우 좁다. 양해각서가 실사 결과, 당사자들의 조건 협의 상황에 따라 언제든지 계약의 체결이 불발될 수 있음을 상정한 것으로 볼 수 있는 반면, 매매예약계약은 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 합의한 주요 조건의 내용에 따라 본계약을 체결하도록 하는데 목적이 있기 때문이다. 어느 당사자가 해지권을 행사할 수 있는 상황으로서 대표적으로 규정해 두는 것이, (1) 상대방 당사자에게 회생·파산 절차가 개시되는 경우, 이와 유사한 신용 상실의 경우, (2) 매매예약계약에서 정해 둔 당사자의 의무 불이행 및 해당 불이행 시정 조치를 미이행하는(또는 불가한) 경우이다. 각 상황에 따라 손해배상 등의 내용을 자유롭게 규정할 수도 있다. 당사자들이 별도의 합의로 본계약을 체결하지 않기로 하는 한편 매매예약계약을 합의해지하기로 하는 것 또한 당연히 가능하다. 본계약 체결기한을 정해두었다면, 본계약이 체결되지 않고 해당 기한이 도래하는 경우(별도의 기한 연장 합의도 없음)에 당사자들의 별도의 의사표시 없이 매매예약계약의 효력이 상실되도록 정해둘 것이다. 이러한 경우 일단은 본계약 체결은 결렬된 것으로 보되, 어느 당사자의 귀책사유가 있거나 매매예약계약에서 정한 내용의 위반이 있다면, 손해배상 등의 절차 등이 남게 될 것이다. 추후 발생할 분쟁을 최소화하기 위해 가급적이면 기한 도래 후 손해배상 등의 내용에 대해서도 구체적으로 정해두는 것이 바람직할 것이다. 다. 법적 구속력 기본적으로 매매예약계약이 양해각서보다는 전체적인 내용에 법적인 구속력이 있다고 보는 것이 일반적이다. 기본적으로 법적인 구속력을 가지는 것으로 하되, 당사자들의 자유로운 의사에 따라 본계약을 체결할 의무까지는 부담하지 않도록 하는 내용의 매매예약계약을 하는 경우도 종종 있는데, 당사자들이 어느 정도까지 본계약 체결을 강제할 것인지와 매매예약계약의 법적 구속력 문제와는 별개로 구분하여 생각하는 것이 맞겠다. 본계약의 체결 의무를 부여하는 강제력의 정도와 별개로, 매매예약계약 자체의 법적 구속력은 강하게 인정할 수 있기 때문이다. 이상과 같이 부동산 매매예약계약의 의미 및 주요 내용에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 부동산펀드에 대해 다루어 보고자 한다. 법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

1. 폐기물 치우는 특약(원상복구 + 추가 기입)2.대로변에서 들어오는 '점용' 부분에 대해서도 향후 매끄럽게 정리 되어야하는 부분에 대해서도 관련 서류들을 계약 만료 전에 꼭 제출하는것도 고려해보면 좋을듯합니다.3. 식당/세차장 들어올 시 하수도 오염자부담금4. 화재보험 가입5. 오염토 정화

정리(1) 주택수가 3채 이상이고 임대보증금 합계액이 3억원 초과하면 간주임대료 과세(2) 주택수가 2채인 경우 2채의 기준시가가 모두 12억 원 초과해야 간주임대료 과세, 만일 1채라도 기준시가가 12억 원 이하이면 간주임대료에 대해 소득세 과세되지 않음1) 3채이상=임대료 3억이상=과세O2) 2채이상=기준시가 12억 이상=과세O3) 2주택 중 1채=기준시가 12억 이하=과세X

I. 서론 이번 주는 부동산 거래 시 발생할 수 있는 매수인의 근저당권 설정 약속 위반 행위에 대한 판결 및 매도인의 배신행위에 대한 판결을 검토하고자 한다. II. 근저당권 설정 약속 위반, 과연 배임죄일까? -대법원 2020. 6. 18. 선고 2019도14340 전원합의체 판결 1. 사실관계 김씨는 이씨로부터 18억 원을 빌리면서, 자신의 아파트에 4순위 근저당권을 설정해주기로 약속했다. 하지만 김씨는 이 약속을 어기고 다른 사람에게 12억 원을 채권최고액으로 하는 4순위 근저당권을 설정해주었다. 이에 분노한 이씨는 김씨를 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)으로 고소했다. 과연 김씨의 행위는 배임죄에 해당할까? 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조(특정재산범죄의 가중처벌) ① 형법 제355조(횡령·배임)의 죄를 범한 사람은 그 범죄행위로 인하여 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 한 재물 또는 재산상 이익의 가액이 5억원 이상일 때에는 다음 각 호의 구분에 따라 가중처벌한다. 1. 이득액이 50억원 이상일 때: 무기 또는 5년 이상의 징역 2. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만일 때: 3년 이상의 유기징역 형법 제355조(횡령, 배임) ② 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에도 전항의 형과 같다. 2. 법원의 판단 형법상 배임죄는 ‘타인의 사무를 처리하는 자가’그 임무에 위배하는 행위를 할 것을 요하므로, 법원에서는 김씨의 근저당권 설정의무가 ‘타인의 사무’인지 여부가 치열하게 다투어졌다. 그 결과, 대법원은 채무자가 저당권설정계약에 따라 채권자에 대하여 부담하는 저당권을 설정할 의무는 계약에 따라 부담하게 된 채무자 자신의 의무이지, 채권자에 대한 관계에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 할 수 없다면서, 배임죄에 해당하지 않는다고 판단하였다. 이에 대하여, 채무자가 저당권설정계약의 내용에 좇아 채권자에게 저당권을 설정하여 줄 의무는 자기의 사무인 동시에 상대방의 재산보전에 협력할 의무에 해당하여 ‘타인의 사무’에 해당한다는 소수 의견도 제시된 바 있으나, 결국 다수의견은 사적 자치의 영역에 국가의 형벌권이 지나치게 개입하는 것은 바람직하지 않다는 관점을 반영한 것으로 보인다. 3. 시사점 이처럼 단순한 근저당권 설정 약속만으로는 형사 처벌이 어려우므로 채권자는 가능한 한 빨리 근저당권 설정을 완료하는 것이 필요하다. 또한 이와 유사한 문제가 발생하였을 때, 형사고소보다는 민사소송을 우선적으로 고려하는 것이 바람직하다. III. 매도인의 배신행위, 어디까지 처벌될까? 가등기 설정과 관련하여 -대법원 2020. 5. 14. 선고 2019도16228 판결 1. 사실관계 매도인 A와 매수인 B 사이에 부동산 매매계약이 체결되고, B는 A에게 계약금 및 중도금을 지급하였다. 이후 A는 B에게 해당 부동산에 대한 가등기를 설정해주었다. 그러나 A는 제3자인 C에게 해당 부동산을 다시 매도한 후 C 앞으로 소유권이전등기를 완료해주었다. 이러한 A의 행위는 배임죄에 해당할까? 2. 법원의 판단 우선, 원칙적으로 매수인(이 사안에서는 B)이 매도인에게 계약금을 넘어 중도금까지 지불하였음에도, 매도인이 다른 사람에게 부동산을 매도할 경우에는 매도인에 대한 배임죄가 성립한다. 다만, 해당 사안에서는 매도인이 매수인에게 순위보전의 효력이 있는 가등기를 마쳐주었으므로, 매도인이 가등기를 마쳐준 이후에도 매수인에 대하여 여전히 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하는지 여부가 문제된다. 이에 대하여, 법원은 매도인이 매수인에게 순위보전의 효력이 있는 가등기를 마쳐 주었다고 하더라도 이는 향후 매수인에게 손해를 회복할 수 있는 방안을 마련하여 준 것일 뿐 그 자체로 물권변동의 효력이 있는 것은 아니어서 매도인으로서는 소유권을 이전하여 줄 의무에서 벗어날 수 없으므로, 그와 같은 가등기로 인하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계의 전형적·본질적 내용이 변경된다고 할 수 없으므로, 매도인은 여전히 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 판시하였다. 따라서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’인 매도인은 다른 사람에게 해당 부동산을 매도하였으므로 배임죄로 처벌될 수 있다. 3. 시사점 부동산 거래에서 ‘신뢰’는 매우 중요하다. 특히 중도금이 지급된 이후에는 매도인의 의무는 단순한 계약상 의무를 넘어 형사처벌대상으로 격상된다. 따라서 매도인은 이러한 법적 책임을 인식하고 신중하게 거래에 임해야 하며, 매수인 역시 자신의 권리를 보호하기 위한 적절한 조치를 취해야 한다.법무법인 심 심준섭 대표변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 대표변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

질문혹시 철거감리비 산출방식좀 알수있을까요? 지정감리가 아니라 구청에서 감리업체 선정한다는데 감리예산을 잡아야되서요답변간 계약 시 이런 형태로 이뤄집니다.통상 투입 인원의 등급에 따른 직접인건비 산정 후 요율을 산정하여 금액이 정해집니다.구청에서는 업체만 선정해주고,사업주와 해체감리간 금액 협의가 이뤄집니다.규모에 따라현장에 배치되는 기술자 등급에 따라금액은 좀 달라지지만,1인 상주 시 통상 1일에 110만원 ~ 140만원내외 정도되는 것 같습니다.저의 경우 건축사 1인 + 중급(실장)상주였는데월 5천만원 정도 들었습니다.

질문.사업수지에 포함되어 있는 시행사 운영비를 지급받을 방안이 있을까요?상황.사업비 부족(분양률 저조),으로 공사비 일부를 지급하지 못하고 있습니다. (운영비계좌에 분양수입금은 남아 있으나 공사비 청구액 전액을 지급할 여력은 없음)이렇다 보니 자금집행 순서(공사비 우선)에 밀려서, 수개월째 시행사 운영비를 받지 못해 어려운 상황입니다.미지급분 전액은 아니라도, 회사가 운영가능한 최소한의 비용이라도 지급받을 방안이 있는지 궁금합니다..답변1시행사 운영하는데 드는 실비를 백데이터로 면밀하게 작성하시어, 시공사와 대리금융기관에 읍소하는 방법밖에없고그 상태가 지속되면 시행사 운영이 힘들어 사업이 난관에 빠질수밖에없다는 논리밖에 없을듯합니다답변2답변3전문가 분들께서의 답변 잘 읽어보았네요~ ㅎㅎ이러시는 방법도 권해봅니다. 결정은 잘 판단하시기를 바래봅니다.1.현재의 상황을 가득 진솔하게 담아 애절하게 읍소하는 자세로 공문을 '관계사 - 시공,신탁,금융' 발송한다2.핵심 내용은 - 시행사 운영비가 현재 100이라고하면 50만이라도 지급하고, 분양율이 조금 오를때마다 지급 비용도 비율 상승하여 하자고 제안해본다.3.누적된 시행사 운영비용에서 일부라도 시공사 비용이라도 지급에 협조한다고 '당근' 을 건네본다4.시행사 비용을 주면 그중 00%는 (100을 다 준다고 가정할때) 분양율 끌어올릴 수있는 비용으로 ..일정부분 할당해서 쓰겠다. 그게 모두에게 이로운 것이다~위에 말씀 주신 분들 중 '읍소','협의' 보다 조금 더 나아가는 내용이긴합니다.답변4

오늘의 질문개발 비히클을 PFV/펀드/리츠/SPC로 했을때특징이나 장단점이 정리된 자료가 있을까요?리테일사 에서오피스 / 물류인경우는운용사를 통한 회사형 펀드 방식이 엑싯구도상 편하실겁니다.출자자로서 장기 임차 건뒤,금리 인하기에 매각하여 매각차익으로 회수하는게PF 조달 , 매각 상환 방식에서 봐도 유리할듯합니다.리츠는 인가나 설립과정이 좀 손이 많이가고,PfV는 연결 이슈가 있고,(연결이슈 없게 지분조정하다보면 사공이 많아서 산으로갑니다)SPC는 타 구조에 비해 실익이 적습니다.시리즈물 개발을 염두하신다면,모자형 펀드 세팅하여자펀드에 capital call 출자하시고개별 프로젝트별 모펀드 설립하여,각 모펀드건이 자펀드에 회수되어차기 프로젝에 또 출자할수 있는 시스템이 되면 담당분이 매우 편하실듯함다운용사별 수탁업자와 통짜계약등이 있어, 일정규모 운용사는 작은 금액의 펀드설정에도 무리가 없더군요.수익자 관련해서1) 메인 수익자는 gs측이하고,2) 모자형 세팅을 근거로 운용사 pi 일부출자3) 단독 사모 이슈 회피목적준공후 물건 PM&fm사 측에 정액 출자(3억이내)요정도면 수익자 이슈는 해소됩니다사공도 하나 밖에 없어 딴지걸 사람도 없구요요즘 fm사 중 규모가 있는 곳에서는Ref 출자하고해장 펀드 보유 물건에 용역 확보하는 전략도 구사하시더라구요

펜션업은 회원권(등기) 분양 불가하며, 일반 주거 분양시에는 펜션업이 불가합니다.한화에서 무와 브랜드로 빌라형 리조트를 고가에 분양한 사례가 있어 참조하시면 좋을듯합니다.MUWA｜무와, 당신이 머무는 곳

I. 서론 지역주택조합 운영과정에서의 배임 문제가 중요한 법적 쟁점으로 대두되고 있다. 특히 조합장이나 임원이 운영하는 법인과 체결한 용역계약이 정당한 것인지, 아니면 조합에 대한 배임행위인지가 첨예한 문제가 되고 있다. 이와 관련하여 대법원 2024. 6. 27. 선고 2024도2581 판결(원심: 서울고등법원 2024. 1. 25. 선고 2023노1396 판결. 심리불속행 기각으로 확정됨)(이하 “대상판결”)과 청주지방법원 2023. 10. 19. 선고 2022고합36 판결(이하 “참고 하급심”)에서 이에 관한 주목할 만한 판단기준이 제시되어, 이를 면밀히 검토할 필요가 있다. II. 대상판결 분석 1. 사실관계대상판결의 사안에서 피고인은 시행대행사의 대표로서 H업체와 컨설팅용역계약을 체결하고 토지금액의 1.2%(약 55억 원)을 용역비로 지급하기로 하였다. 검찰은 실제 용역을 수행하지 않았음에도 과다한 용역비를 지급하게 하여 조합에 손해를 가했다고 보아 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)으로 기소하였다.2. 법원의 판단법원은 먼저 용역계약의 절차적 적법성을 검토하였다. 이 사건 용역계약의 교섭과정이 실질적으로 이루어졌는지 여부 및 해당 계약 내용이 조합원들에게 공개되었는지 여부를 살폈고, H업체 등이 계약 내용이나 용역비에 상응할 정도로 별도의 비용과 노력을 들여 용역을 수행한 사실이 있는지 여부를 살폈다. 실제로 본 사안에서는 실질적인 교섭과정이 존재하지 않았고, 해당 계약 내용 역시 조합원들에게 공개되지 않았다. 또한 H업체가 별도의 비용과 노력을 들여 용역을 수행한 사실 역시 인정되지 않았다.법원은 용역계약대금의 성격 역시 중요하게 검토하였다. 이 사건 컨설팅용역계약 대금의 명목으로 지급된 돈을 용역수행비라기보다는 H업체의 사업 포기 대가라고 인식한 것으로 보고, 피고인이 H업체의 사업을 포기시키지 아니하면, 사건 부지 가격이 상승될 정도로 매수의향자 사이에 과도한 경쟁 내지 지가 상승이 예상되는 객관적이고 구체적인 위험이 있는지 여부를 살폈다. 본 사안에서는 그러한 객관적이고 구체적인 위험이 인정되지 않았다. III. 참고 하급심의 분석 1. 사실관계 참고 하급심에서는 조합장이 운영하는 별도 법인과 체결한 토지작업용역계약이 문제되었다. 조합장이 운영하는 법인은 토지매입을 위한 용역계약을 체결하고 36억여 원의 용역비를 수령하였는데, 검찰은 실제 토지작업을 수행하지 않았음에도 과다한 용역비를 지급했다며 배임죄로 기소하였다. 2. 법원의 판단 법원은 먼저 지역주택조합사업의 본질적 특성을 검토하였다. 토지확보가 사업 성공의 핵심요소이며, 이를 위해서는 전문성을 갖춘 업체의 도움이 필수적이라고 보았다. 특히 토지주들과의 개별 협상, 권리관계 정리, 인허가 업무 등에서 전문성이 요구된다고 판단하였다. 조합장이 운영하는 법인과의 계약 체결이 당연히 배임행위가 되는 것은 아니라고 보았다. 오히려 조합장의 경험과 전문성이 사업 성공에 도움이 될 수 있다고 판단하였다. 다만 이 경우 계약의 필요성과 대가의 적정성이 객관적으로 인정되어야 하고, 적법한 절차를 거쳐야 한다고 보았다. IV. 판례를 통해 본 배임죄 성립 요건의 구체화 1. 임무위배행위의 판단 기준 두 판결을 종합해보면, 임무위배행위 여부를 판단할 때에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 한다. 첫째, 용역계약이 사업을 위해 객관적으로 필요했는지, 둘째, 계약의 내용과 조건이 합리적이었는지, 셋째, 계약 체결과 이행 과정에서 적법한 절차를 거쳤는지 등이다. 특히 조합장이나 임원이 관련된 거래라 하더라도 이러한 요건이 충족된다면 당연히 임무위배행위가 되는 것은 아니라는 점이 명확히 되었다. 2. 손해 발생의 판단 기준 재산상 손해 발생 여부를 판단할 때에는 용역비의 적정성뿐만 아니라 용역 수행의 실질과 성과도 함께 고려해야 한다. 단순히 시장 평균과의 비교가 아니라, 해당 사업의 특수성, 업무의 난이도, 투입된 노력과 전문성, 최종적인 사업 성과 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것이다. V. 실무적 시사점 1. 용역계약 체결 시 고려사항 용역계약을 체결할 때에는 계약의 필요성과 내용을 객관적 자료로 뒷받침할 필요가 있다. 용역의 구체적 범위, 수행 방법, 대가 산정 기준 등을 명확히 하고, 이를 문서화해야 한다. 특히 조합장이나 임원과 관련된 거래의 경우 더욱 엄격한 검토와 절차 준수가 요구된다. 2. 용역 수행 과정의 관리 용역 수행 과정을 체계적으로 관리하고 문서화하는 것이 중요하다. 정기적인 업무보고, 성과물의 확인과 보관, 조합원들에 대한 정보 공개 등이 필요하다. 이는 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대비하는 동시에, 용역 수행의 적정성을 담보하는 수단이 된다. VI. 결론 최근의 판례들은 지역주택조합 용역계약과 관련한 배임죄 성립 요건을 구체화하고 있다. 단순히 조합 임원과 관련된 거래라는 이유만으로 배임죄의 성립을 인정할 수 없으며, 계약의 필요성, 내용의 합리성, 절차의 적법성 등을 종합적으로 고려해야 한다는 것이다. 다만 참고 하급심은 현재 항소심이 진행 중이므로, 향후 판례의 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있다. 실무에서는 이러한 판례의 기준을 참고하여 용역계약의 체결과 이행을 신중하게 진행하고, 관련 자료를 체계적으로 관리할 필요가 있다.법무법인 심 심준섭 대표변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 대표변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

지난 주에 부동산 매매계약의 기본 구조와 주요 내용 중 당사자들의 거래종결의무, 거래종결 선행조건, 진술 및 보장 등에 관해 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 위 내용 외에 부동산 매매계약상 다른 주요 내용 등에 대해 살펴보도록 한다. 1. 확약 사항 확약이란, 계약체결일로부터 거래종결일까지의 사이에 어느 당사자 일방이 입게 되는 피해를 제한하기 위해 상대방 당사자가 약속하는 사항을 의미한다. 영문계약서상으로는 ‘Covenants’로 표현된다. 계약상 확약을 정해두는 주된 취지는, 계약이 체결된 이후 거래종결일까지의 기간 동안에 어느 당사자가 특정 행위를 하거나 하지 아니함으로써 상대방 당사자에게 피해를 주는 것을 막고자 함에 있는데, 우리나라 법제에서는 해당 내용이 ‘계약상 부수적 주의의무 위반’, ‘채무불이행’, ‘불법행위’ 등의 법리로 충분히 해결 가능한 부분이므로 반드시 필요한 내용이라고 보기 어려운 측면이 있다. 이 또한 진술 및 보장과 마찬가지로 본래 영국과 미국 등 해외 계약서 양식에 흔히 썼던 내용을 우리나라의 계약서에서도 도입한 것에서 유래하였다고 보는 것이 맞다. 그렇다고 해도 해당 확약이 불필요하다고 이야기하는 것은 아니다. 특정 거래에서 특수하게 어느 당사자의 확약이 필요한 경우가 분명히 있고, 거래계에서 통용되는 일반적인 내용이라고 하여도 확약 부분에 명확히 정해둠으로써 당사자들로 하여금 어떠한 의무를 이행하여야 하고, 또 어떠한 행동을 하면 안되는지에 대한 명확한 지침이 될 수 있기에, 그러한 측면에서 확약은 분명 그 의의를 가진다고 볼 수 있다. 통상 부동산 매매 거래에 있어 확약 사항에 포함되는 내용을 간략히 언급하면 다음과 같다. 가. 매도인 및 매수인의 확약 사항 - 부동산거래신고서 제출 - 등기용 부동산매매계약서 체결(통상 양식을 별첨에 첨부함) - 임대차계약 승계 관련 당사자들의 협력 사항 나. 매도인의 확약 사항 - 매매목적물의 운용, 관리, 수리 및 유지 - 매매목적물에 대한 담보 설정 등 처분행위 금지 - 보험계약, 관리계약 등 매수인이 승계하기로 한 계약의 유지 - 매매목적물 관련 소송의 제기 등 분쟁 금지 2. 정산 매매대금을 규정하는 부분에 간략히 정산에 관한 내용을 언급하기도 하나, 구체적인 정산의 내용에 대해서는 정산 조항을 따로 두어 규정하는 것이 보통이다. 매매목적물의 하자 등이 발견되어 별도의 유보금을 설정해 두는 것이 아닌 이상, 거래종결일 기준 세금(재산세, 지방교육세, 농어촌특별세 등), 공과금(교통유발부담금, 도로점용료, 환경개선부담금 등), 제반 비용(전기료, 전화료, 상하수도료, 가스료 등), 제반 수익(임대료, 관리비, 주차료 등)을 어떠한 방식으로 정산할 것인지에 대해 정해둔다. 일반적으로 제반 비용이나 제반 수익은 거래종결일 오전 00:00:01을 기준으로 그 전까지의 부분은 매도인에게, 이 이후부터는 매수인에게 귀속되는 것으로 정하는 것이 보통인데, 세금 부분은 당사자의 협의에 따라 다르게 정해지는 경우도 종종 있다. 좀 더 상세히 설명하면, 위와 같이 비용 및 수익과 동일하게 정하거나, 세금이 부과되는 날(부과기준일)을 기준으로 하여 해당 시점의 소유자가 부담하도록 하는 방법 등이 대표적이다. 전자의 경우는, (1) 거래종결일 시점에 이미 재산세 등 세금이 부과된 경우, 해당 세금 부과 연도의 연초부터 연말까지의 1년을 기준으로 하여, 거래종결일 전, 후의 기간을 일할 계산하여 각 당사자가 부담하게 되고, (2) 아직 거래종결일 시점에 재산세 등 세금이 부과되지 않았다면, 그 해 부과될 재산세의 액수를 정확히 알 수는 없으므로, (가) 직전 연도에 부과된 재산세 등을 기준으로 일할 계산하여 부담하도록 하고 이후 별도의 정산을 하지 않는 것으로 정하거나, (나) 일단 직전 연도에 부과된 재산세 등을 기준으로 하되, 이후 부과되는 재산세 등이 확정되면, 다시 해당 액수를 기준으로 별도의 정산을 하는 방식으로 정할 수도 있다. 후자의 경우는 간단히 관련 법령에 의해 재산세 등 세금이 부과되는 당사자가 부담한다는 취지로 간략히 규정한다. 부동산의 재산세 부과 기준일이 매년 6월 1일이므로, 후자와 같이 규정하게 되는 경우, 거래종결일이 6월 1일 이전이면 그 해의 재산세는 매수인이 부담하게 되고, 거래종결일이 6월 1일 이후이면 그 해의 재산세는 매도인이 부담하게 된다. 전자와 같이 정하는 경우 당사자들이 별도로 유불리를 생각할 필요가 없지만, 후자와 같이 정하는 경우 당사자들은 거래종결일을 언제 정하는 것이 자신에게 재산세 부담 측면에서 유리하고 불리한 것인지 생각해 볼 필요가 있다. 보통은 당사자들이 그러한 점을 고려하는 경우가 많으나, 간혹 이 점을 간과하여 뜻밖에 그 해의 재산세를 모두 일방 당사자가 부담하게 되는 문제가 발생할 수 있음을 염두에 두자. 통상은 거래종결일 전 3영업일 내에 정산금액에 대해 어느 정도의 합의가 이루어져 사전에 정산합의서의 내용이 거의 확정되게 되며, 당일 확인이 가능한 수치 정도만 거래종결일에 기입하여 별도의 정산합의서를 작성하게 된다. 3. 해제 및 손해배상 가. 계약의 해제 부동산 매매계약에서 계약의 해제 사유는 비교적 간단하다. 이미 거래종결 선행조건에 여러 해제 사유를 규정해 두는 경우가 많으므로, 해제 사유에는 거래종결 선행조건을 충족하지 못하는 경우라고 간략히 규정해 둘 수 있고, 그 밖의 다른 해제 사유는 통상 계약의 중요한 위반 내지 어느 당사자가 계약을 객관적으로 이행하지 못하는 상태(회생, 파산 등)를 규정해 두는 경우에 불과한 경우가 많기 때문이다. 계약에 특별히 해제권 관련 조항을 둔 경우 이는 민법 등에서 정해진 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이거나 약정해제권을 유보한 것 등 다양한 의미가 있을 수 있다. 약정해제권을 유보한 경우에도 계약 목적 등을 고려하여 특별한 해제사유를 정해 두고자 하는 경우가 있고, 해제절차에 관하여 상당한 기간을 정한 최고 없이 해제할 수 있도록 한 경우 등도 있다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 해석할 수밖에는 없다. 또한, 약정해제권을 두었다는 것만으로 법정해제권에 관한 민법 등의 규정의 적용을 배제하려는 의사표시로 단정할 수 없다는 것이 판례의 태도이기도 하다. 계약 해제 사유로는, (1) 당사자의 진술 및 보장, 확약 등의 위반, (2) 당자자에 대한 어음 또는 수표의 부도 처리, 지급불능, 파산 또는 회생 절차 개시신청, 기업구조조정촉진법에 따른 관리절차의 개시, (3) 거래종결 선행조건의 미충족 등이 대표적이다. 비록 어느 당사자의 계약상 의무 위반이 발생하였다고 하더라도, 해당 계약의 위반 내용이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중요한 것이 아니라면, 그에 대한 손해배상청구권은 별론으로 하더라도 계약 해제권은 잘 인정해주지 않는 것이 판례의 태도이다. 따라서 어떠한 계약 위반의 내용이 당사자에게는 매우 중요한 것이어서 그 위반의 정도와 상관없이 무조건 해제하여야 한다는 사정이 있다면, 그와 같은 특별한 취지와 의사표시를 계약서상 명확히 규정해 두는 것이 중요하다. 전쟁, 사변 등 불가항력의 사유, 당사자들의 책임 없는 사유가 발생한 경우에도 계약을 해제할 수 있는 내용의 규정을 두는 경우가 많다. 다만, 이는 해당 조항이 없더라도 일반 법리를 통해 해제 사유가 될 수 있다. 이러한 사유로 해제되는 경우라면 별도의 손해배상청구를 할 수 없도록 하는 것이 일반적이다. 누구의 탓을 할 수 없는 상태이기 때문이다. 나. 손해배상, 면책 및 지연이자 손해배상 조항은, 어느 당사자의 계약의 위반으로 상대방 당사자에게 발생한 손해를 배상하여야 한다고 규정하는 것이 기본이다. 다만, 그와 같이 추상적으로 규정해 두면, 손해를 입은 당사자가 자신에게 발생한 손해액과 그 근거자료를 입증하고 제시하여야 하는 부담이 있다. 때문에 그러한 부담을 피하기 위해서는 처음부터 손해배상액의 예정(위약금)을 정해두는 것이 바람직할 수 있다. 구체적으로 예를 들면, 계약금 상당의 금액을 해제 시 위약금으로 규정하거나, 일정 금전 지급의무의 이행을 지체한 경우 지연이자의 연 이율을 정해두는 것 등이다. 손해배상액의 예정을 두는 경우, 손해액 입증의 부담을 더는 대신에 손해배상액 예정 이상의 손해가 발생하더라도 이를 추가손해로 청구할 수 없는 것이 원칙이다. 그러므로 좀 더 강하게 계약 이행의 구속력을 부여하기 위한 방편으로 위약벌을 별도로 규정해 두거나, 손해배상액의 예정을 기본으로 하되 손해배상청구권자가 그 예정액(위약금) 이상의 손해를 입었음을 입증하는 경우 그 초과되는 부분을 별도로 추가 손해배상청구가 가능하다는 취지의 명확한 규정을 두는 방법을 고려해 볼 수 있다. 어떠한 경우이든지 간에 그러한 취지를 명확히 계약서상 규정해 두어야 한다. 만약, 그러한 취지를 애매하고 불명확하게 규정하면, 위약벌이나 추가 손해배상이 가능하다는 문구가 있다고 하더라도 손해배상액의 예정 외에 추가 손해배상청구나 위약벌 청구가 불가하다는 판례가 여럿 존재하니 주의를 요한다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항 참조). 손해배상액의 예정을 고액으로 하여 상대방에 대한 계약의 구속력을 강화시킬 수는 있으나, 추후 소송 절차에서 감액될 수 있음을 염두에 둘 필요는 있다. 통상 매매대금의 10~20%로 정해두면 감액되는 경우는 흔치 않은 것으로 보이는데, 30% 이상이 되면 고액인 경우 감액되는 경우가 더러 있다. 위약벌의 경우는 과도한 경우 일부 무효의 법리를 적용하여 감액될 수 있는데, 과도한 위약벌이 되려면 신의성실에 반하는 정도에 이르러야 하므로 감액되기가 손해배상액의 예정에 비해 한층 어려운 것이 사실이다. 위약금(손해배상액의 예정)과 위약벌의 차이, 구별 및 효과는 복잡하고 다양한 사례 및 이론이 있기에 본 칼럼에서는 설명을 위 내용 이상의 자세한 설명까지는 하지 않는 것으로 한다. 추후 기회가 되면 이에 대해 별도 칼럼으로 설명하도록 하겠다. 어느 당사자의 귀책사유로 상대방 당사자에게 손해가 발생한 경우, 그로 인하여 상대방 당사자에게 발생할 수 있는 일체의 손실, 청구, 채무, 비용 기타 손해로부터 면책시켜야 한다는 규정을 둘 수도 있는데, 손해배상 조항을 두는 경우라면 위 면책에 관한 조항이 독립적으로 작용되는 경우는 많지 않다. 이 또한 손해배상액의 예정을 두는 경우 연계하여 해석될 여지가 크기 때문이다. 간혹 손해배상청구 기한을 두는 경우가 있는데, 이는 소멸시효기간 단축 합의 내지는 손해발생 시 일정 기간 이후 부제소합의로 해석될 여지가 있다.이상과 같이 3주 간에 걸쳐 부동산 매매계약의 구조 및 주요 내용에 관한 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 부동산 매매예약계약에 대해 설명해 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

지인이 운영하는 'MoA' 공유오피스에 대한확장성, 활성화, 수익개선에 대하여 잠시 디벨롭한 내용(최대한 1장으로 생각들을 정리하려고 노력 중)곧 미팅하여 좀더 디벨롭하고 실행으로 옮기는 과정이 있었으면 좋겠다는 생각이 든다.더 잘되기를 바라면서~

지난 주에 부동산 매매계약의 기본 구조와 주요 내용 중 매매목적물, 매매대금, 거래종결일 등에 관해 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 위 내용 외에 다른 주요 내용 등에 대해 살펴보도록 한다. 필자의 경험상 의외로 거래의 당사자들 중 많은 사람들이 해제의 사유, 해제되는 경우 손해배상의 액수에 관심이 많았고, 또한 그들은 해당 내용에 민감하게 반응하였다. 필자가 의외라고 한 이유는, 첫번째로 그들이 다투고 민감하게 생각하는 내용은 대체적으로 계약서상 굳이 명시하지 않는다고 하더라도 일반 민법상 법리 및 판례의 태도상 계약의 해제 사유로서 비교적 명확한 내용이었기 때문이기도 하고, 두번째로 서로 의견 차가 있는 손해배상의 액수 차이가 그렇게 크지 않았기 때문이기도 하다. 그럼에도 불구하고 당사자들은 해당 내용을 어떻게 규정하는지 여부에 대해 서로 팽팽히 맞서며 물러서지 않는 모습을 보이면서 시간만 끌리다가, 결국은 나중에 어떻게는 거래를 성사시켜야 할 입장에 있거나 시한이 촉박한 당사자가 울며 겨자 먹기로 상대방의 요구를 들어주게 되는 결말로 마무리되는 경우가 많았다. 경우에 따라서는 서로 감정이 상해 결국은 거래가 성사되지 않는 안타까운 경우도 있었다. 물론 그와 같은 현상은 단순히 계약 조건에 대한 인식 또는 견해 차에 국한된 원인으로 발생하는 것이 아닐 수 있고, 계약 조건 외의 다른 외부적인 요인에 의해 발생되는 경우도 많았을 것이다. 당시 거래 협상에만 참석한 필자는, 그 이전 또는 이후에 각 당사자 내외부에서 발생하는 사정을 속속들이 알기 어렵고, 막전·막후에서 벌어지는 당사자들의 의사 결정 과정을 파악하기도 쉽지 않은 입장이었다. 돌이켜 보면, 어느 당사자가 다소 이해하기 어려운 입장을 보이면서 거래 협상을 질질 끌거나 지난 번 협상에서와 사뭇 다른 태도를 보이기 시작한다면, 어떠한 특정 계약 조건에 대해 특별한 의미를 두거나 신경을 쓰는 경우라기 보다는, 다른 어떠한 사정(매매대금의 조달, 세금 문제, 그 밖의 어떠한 이슈로 거래를 지연시키거나 거래가 성사되지 않아야 하는 사정)에 의해 그러한 태도를 보이는 경우가 많았다. 거래 성사가 이미 결렬된 후, 또는 거래가 성사되고 나서 한참 후에 그러한 속사정들이 필자에게 간접적으로 전해지는 경우가 있는데, 그때서야 필자는 당시 그러한 이상한 주장을 하거나 태도를 보이는 당사자의 입장이 조금은 이해가 되는 측면도 있었다. 하지만 그와 같은 당사자들의 막전·막후 내외부적인 요소가 아닌 단순히 계약 조건의 인식 또는 견해 차에 의해 그러한 거래 비용 발생을 야기하는 것이라고 한다면, 그것은 참으로 부적절한 현상이 아닐 수 없다. 법률자문사 뿐만 아니라 거래 당사자들 또한 어떠한 계약 조건의 실질적인 중요성 여부에 대해 어느 정도는 감을 잡고 협상에 임하는 것이 중요한 이유이다. 1. 부동산 매매계약서의 주요 내용 가. 매수인 및 매도인의 거래종결의무 거래종결일에 당사자들이 이행할 의무를 규정해 둔 내용으로서, 일반적으로 (1) 매수인의 매매대금(중도금, 잔금 등) 및 부가가치세 지급 의무, (2) 매도인의 부동산 점유 이전 및 부동산 소유권 이전 등기에 필요한 서류 제공 의무, (3) 매매대금 정산 방법(임대차보증금 승계 등 포함), (4) 매도인의 국세완납증명서 및 지방세완납증명서, 부가가치세 세금계산서, 임대차계약서 등 매수인이 승계하는 계약의 계약서 원본, 부동산 관련 매도인 보유 서류(설계도면, 준공서류, 사용승인서, 부동산 관련 정부 인허가 서류, 하자보증서, 장부, 기록, 매뉴얼 등) 제공 의무, (5) 기타 거래종결을 위해 당사자들이 제공하여야 하는 서류(정부 인허가, 내부 승인 절차 등)에 대한 내용 등이 규정된다. 매매대금의 정산과 관련해서는, 당사자들이 실사 등을 통해 확인한 다른 정산 내용이 있을 수 있다. 신축 건물을 준공 후 곧바로 매수하는 경우에는 하자 보수 관련 정산 내용을 정해두는 식이다. 거래종결 시점에 통상은 하자의 내용과 보수 비용이 확정되지 않는 경우가 대부분이므로, 일단은 유보금으로 일정 금액을 매수인이 유보해 두었다가, 일정 기간(통상은 3~6개월) 이후 하자 보수 경비 내용이 확정되면 이를 제외한 나머지 금액을 다시 정산금으로 지급하는 경우가 많다. 그리고 매매계약에서 정해 둔 방식에 따라 공과금, 세금 등의 정산도 거래종결일에 함께 이루어지는 경우가 보통이다. 그러한 내용들을 모두 반영하여 별도 정산합의서 형식으로 거래종결일에 체결하는 경우가 많은데, 이를 위해 사전에 정산합의서의 양식을 매매계약서 별첨으로 포함시켜두는 경우도 종종 있다. 나. 거래종결 선행조건 법조인이나 대규모 부동산 거래를 전문적으로 하는 사람들이 아닌 일반적인 사람들이라면 다소 생소한 내용일 수 있다. 영문계약서상으로는 ‘Conditions Precedent(CP)’로 표현되며, 흔히 대출이나 투자 약정상 CP 충족이 되었는지 여부에 대해 많이 논의가 된다. 전형적인 부동산 매매계약 내용상 특별한 것이 있는 것은 아니며, 통상적으로는 당사자들의 진술 및 보장의 내용이 중요한 측면에서 진실하고 정확하다는 점, 당사자들의 거래종결 전까지 이행하여야 하는 계약상 의무가 중요한 측면에서 모두 이행되었다는 점을 거래종결의 선행조건으로 규정해 두는 정도이다. 특수하게 어느 당사자가 거래종결 전에 반드시 충족되어야 하는 조건이 있는 경우라고 한다면, 거래종결 선행조건 부분에 이를 정해 둘 수 있다. 예를 들면, 특정 인허가(지목, 용도 변경 등)가 거래 종결 전에 반드시 이루어져야 하는 경우가 있을 수 있는데, 해당 내용을 거래종결 선행조건으로 규정해 두는 것이다. 이러한 거래종결 선행조건을 규정해 두는 가장 큰 의의는 바로, 거래종결 선행조건이 충족되지 않으면 계약을 해제할 수 있는 근거를 마련해 둠에 있다. 바꿔 말하면, 굳이 거래종결 선행조건이라는 항목으로 따로 분류해두지 않더라도, 해당 내용을 계약의 해제 사유로 규정해 두는 방법으로 동일한 효과를 누릴 수 있는 것이다. 어느 방식을 택할 것인지는 당사자들의 선호도에 따르며, 해당 계약서의 기본 폼(form)이 되는 계약서의 규정 방식이 원래 그러하였기에 이를 무비판적으로 따르는 경우도 많다. 필자는 거래종결 선행조건 조항을 해제 조항과 별도로 규정해 두는 것이 좀 더 간명하고 계약서가 깔끔하고 정돈되어 있다고 생각하지만, 그러한 방식이 계약서를 전체적으로 이해하기에 어렵다고 생각하는 사람들도 많이 있다. 자신에게 맞는 규정 방식을 택할 수 있으나, 거래종결 선행조건 조항이 별도로 있음에도 불구하고 해제 조항에 다시 중복된 내용을 규정해 두거나 해제 사유에 다른 해제 사유를 덕지덕지 다시 규정하는 방식은 지양하는 것이 바람직하다. 그와 같이 규정하게 되면 거래종결 선행조건을 별도로 규정한 취지에 맞지 않게, 오히려 계약서가 난잡해지고 보기에 매우 불편해지며, 심한 경우는 계약서 조항 간의 충돌 및 오해가 발생할 우려가 있기 때문이다. 2. 진술 및 보장 진술 및 보장이란, 계약의 당사자가 일정한 사항을 상대방에게 진술하게 하고, 만약 해당 진술이 실제와 다른 경우에는 그에 대해 계약상 보장한대로 책임(계약 해제 또는 해지, 손해배상 등)을 지도록 하는 조항을 의미한다. 영문계약서상으로는 ‘Representations and Warranties’로 표현된다. 진술 및 보장은 본래 영국과 미국 등 해외 계약서 양식에서 흔히 썼던 내용으로서, 우리나라의 법적인 체계상 반드시 필요한 내용이라고 보기는 어렵다. 특히나 당사자 일방(특히 매도인)의 진술에 상당 부분 의존하게 되는 투자 또는 M&A 계약과는 달리, 권리 관계가 등기부, 대장 등 법적 공부에 의해 관리되는 우리나라 부동산 매매계약에서 그와 같은 진술 및 보장의 개념이 꼭 필요한 것인지에 대해 의문을 가지는 사람들도 더러 있다. 그도 그럴 것이 진술 및 보장의 내용을 읽어 보면, 내용만 복잡하고 실질적으로는 거래당사자들이 당연히 전제하고 있는 내용 또는 민법 등 관련 법령, 판례 등에 따라 충분히 커버 가능한 내용을 규정하는 것이 대부분이다. 그러나 일견 당연한 내용을 규정한 것으로 보인다고 하더라도, 실제 분쟁이 발생하게 되면 해당 진술 및 보장 조항에 따라 계약을 해제 또는 해지하거나, 손해배상을 청구하는 도구로서 유용하게 사용되는 경우가 많다. 따라서 막연히 그 필요성을 부정할 것은 아니라고 본다. 통상 진술 및 보장에 포함되는 내용을 간략히 언급하면 다음과 같다. 가. 매도인의 진술 및 보장 - 매도인의 권한 - 매도인의 상태 - 매도인의 의무 이행 적절성 - 매도인의 부동산에 대한 소유권 등 - 매도인 제공 자료의 정확성 - 매매목적물의 경계침범 여부 - 매수인의 위법사항 여부 - 매도인의 부담 여부(허용된 부담 포함) - 임대차계약 등 점유 권원의 존부(공개된 임대차계약 포함) - 매도인 체결 계약(주로 매수인에게 승계되는 것을 의미할 것이다)의 적법성 및 유효성 여부 - 매도인의 소유권 이전 등에 대한 제한(제3자 동의, 우선매수권 등) 여부 - 건물에 대한 인허가 - 매매목적물의 주요 설비 관련 - 매매목적물에 대한 중대한 부정적 위험 존부 - 매매목적물 관련 세금 완납 여부 나. 매수인의 진술 및 보장 - 매수인의 권한 - 매수인의 상태 - 매수인의 의무 이행 적절성 - 매수인의 위법사항 여부 이상과 같이 지난 주에 이어 부동산 매매계약의 주요 내용의 일부에 관한 살펴보았다. 다음 칼럼에서도 위 내용에 이어 부동산 매매계약상 그 밖의 다른 주요 내용 등에 대해 추가적으로 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

매매계약은 기본적으로 매매대금과 매매목적물을 특정하는 것으로써 성립하게 되는데, 이는 부동산 매매계약에서도 특별히 다르지 않다. 우리가 일반적으로 주택을 매매하는 경우에 부동산 중개사무소에서 마련해 두는 양식(이른바 복덕방 계약서 양식)을 사용하게 되는데, 거래 당사자들은 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)의 액수 및 지급 시기에만 관심이 있을 뿐, 그 외의 다른 계약 조항에 대해서는 크게 관심을 가지지 않는 것이 보통이다. 이는 대체적으로 해당 부동산 매매계약서상의 내용이 우리나라 민법의 내용을 그대로 반복하는 수준에 불과하기 때문이기도 하고, 당사자들이 염두에 두는 특별한 조건이나 내용은 별도의 특약사항으로 간략히 기재해 두는 경우가 많은데, 그 특약사항과 배치되는 일반 조항의 효력은 자동적으로 배제되는 것으로 당사자들 간의 의사의 합치가 이루어지는 것으로 보기 때문에 추후 해석상 문제될 여지가 많지 않기 때문이기도 하다. 그러나 거래의 규모가 상대적으로 큰 상업시설, 오피스 등의 거래에 있어서는 위와 같이 부동산 중개사무소에서 마련해 둔 계약서 양식을 사용하는 것은 대부분 바람직하지 않다. 왜냐하면 주택의 거래에 비해 관련 당사자들(건물 관리인, 임차인, 보험자, 자금 대출인 등)이 많이 있고, 여러 인허가, 부담금, 세금 등의 이슈가 있는데, 필요한 경우 그에 관한 세부적인 내용이 부동산 매매계약의 내용에 가급적 담겨 있는 것이 바람직하기 때문이다. 그렇기 때문에 전문 업체에게 맡겨 부동산 실사를 진행하기도 하는 것이다. 특히 매도인 및/또는 매수인이 펀드(집합투자기구)인 경우는, 자산운용사, 수익자(투자자), 신탁사의 각각의 입장까지 고려되어야 하기 때문에 한 층 더 구체적이고 복잡한 내용이 계약상 포함되게 된다. 계약서를 상세하고 구체적으로 정하는 이유는 사실 상호 오해를 불식시키고 해석의 차이를 줄이는 한편 추후 있을지도 모르는 분쟁에 대비하는 데 의의가 있는 것인데, 어떠한 경우는 너무 지나치게 구체적이고 상세하게 규정하려고 하다 보니 원래의 의도에서 좀 벗어나 오히려 제3자가 보았을 때 해당 조항이 어떤 의미이고 어떠한 목적에서 규정한 것인지 도무지 알 수 없는 경우도 종종 있다. 세월이 지나 매매계약 당사자들의 후임자들이 해당 조항의 의미와 의도를 잘 알지 못해 전임자들에게 연락을 하여 확인하는 경우까지도 있으며, 정작 당시 담당자들도 시간이 너무 지나 당시에 어떠한 의도로 그와 같이 규정해 둔 것인지 잘 기억이 나지 않는 웃지 못할 해프닝이 발생하기도 한다. 요는 결국 모든 계약이 그렇듯이 구체적이고 상세하게 조항을 규정하는 목적을 항상 상기하면서, 거래 당사자들이 아닌 제3자가 보더라도 그 의미를 명확히 알 수 있도록 규정하는데 신경을 쓸 필요가 있다. 만약, 어떠한 조항을 규정하는 것이 일반적인 거래의 관행이나 법적인 내용과 다른 특별한 것이고, 이것이 또한 어떠한 특수한 상황에서 분쟁이나 이해 관계의 조정을 염두에 두는 것이라면, 계약서상 그러한 취지를 간략하게 설명하는 내용을 담아두거나, 그러한 작업이 너무 번잡스럽다고 한다면 적어도 그와 같이 규정한 배경과 취지를 별도의 기록으로 남겨두는 것이 바람직하다. 이를 위해서는 기본적으로 통상적인 부동산 매매계약의 구조 및 주요 내용을 이해해 두는 것이 좋은데, 이로써 당사자들이 현재 행하려는 합의의 내용이 기본적인 법령 및 관행의 내용과 얼마나 다른 것이고, 또 제3자가 보기에 어떻게 해석될 수 있는지 이해하는 데에 상당한 도움이 될 수 있을 것으로 본다. 1. 부동산 매매계약서의 구조 부동산 매매계약서는 크게 전문, 각 조항, 날인 페이지, 별첨 등으로 구성된다. 전문은 생략하는 경우도 있는데, 당사자들이 생각하는 특별한 목적 및 계약의 의도를 기술하는 경우가 보통이다. 전문이 어느 정도의 효력을 가지는지, 계약의 각 조문이 가지는 효력을 가지는지 등에 대해 논란이 있을 수 있으나, 여기에서는 이에 대해 구체적으로 다루지는 않는다. 추후 관련하여 논의할 필요가 있을 때 언급하는 것으로 하고, 일단 본 칼럼에서는 전문이 계약의 한 구성요소로서 의미를 가지는 것을 전제로 설명하기로 한다. 전문은 해당 부동산 매매계약의 취소권, 해제권 발생 여부, 손해배상에 있어 특별손해 범위 여부를 판단하는 하나의 증거자료로서 기능할 수 있다. 예를 들면, 해당 전문의 내용에 매수인의 토지 매수 목적이 어떠한 공장 건물을 건축하는 것을 목적으로 한다는 취지를 규정해 두었는데, 추후 어떠한 사정에 의해 공장 건물의 건축이 불가한 토지로 판명되는 경우, 이는 해제권 행사의 필요 조건이 되는 ‘계약의 목적을 달성하기 어려운 중대한 사유’에 해당된다고도 볼 하나의 근거가 될 수 있고, 착오에 의한 취소권 행사의 필요 조건인 ‘상대방에게 표시된 동기’로 볼 하나의 근거가 될 수 있는 식이다. 또 다른 예로써, 해당 전문의 내용에 매수인이 매수한 부동산을 다시 전매할 예정에 있다는 취지를 기재함으로써, 매도인으로 하여금 만약 자신의 계약 위반으로 매수인이 전매수인에 대한 손해를 배상하게 되는 경우, 그러한 손해 발생 사실을 알았거나 알 수 있었다는 특별손해 적용의 요건을 충족할 수 있는 등의 기능으로 작용하게 되는 것이다. 물론 전문에 그러한 내용을 기재하였다는 것만으로 절대적으로 그러한 효과가 있다고 볼 것은 아니나, 소송 절차가 진행되는 경우 전문의 그와 같은 기재 내용은 중요한 증거자료로써 활용될 가능성이 높다. 다만, 전문의 내용은 간단하고 추상적인 경우가 많으므로, 위와 같이 당사자들이 중요하게 생각하는 내용이 있다면 차라리 구체적으로 본문의 각 조항에 구체적으로 작성하는 것이 최선의 방법이며, 전문의 내용에 막연하고 추상적으로 규정해 두는 것은 권하고 싶지 않다. 한편, 매매계약의 당사자가 집합투자기구(펀드)인 경우, 그러한 취지(당사자로서 신탁업자, 집합투자업자), 집합투자기구의 운용 지시가 있었다는 것, 해당 집합투자기구의 책임은 신탁재산을 한도로 하는 것 등의 내용이 기본적으로 포함된다. 해당 내용이 전문에 명시되는 경우도 있고, 경우에 따라서는 계약의 한 조항으로서 규정되어 있는 경우도 있다. 어떠한 경우이든 그 내용 및 효력은 차이가 없다고 본다. 별첨의 경우 부동산 매매계약의 내용과 일체가 되어 법적인 효력을 가지게 된다. 주로 계약서 본문의 내용에 규정해 두면 지나치게 복잡하거나 가독성이 떨어져 번잡하게 되는 내용이 별첨의 내용으로 묶여 별도로 규정되는 것이 보통이다. 예를 들면, 매매목적물이 여러 필지 혹은 호실로서 구성되어 있고, 각 매매목적물 별 매매대금의 액수를 구분하여 기재할 필요가 있는 경우에 매매목적물을 별첨의 내용으로 몰아서 규정해 두면, 계약서의 가독성과 편의성이 올라간다. 그 밖의 매매목적물 중 동산 및 주요 설비가 포함되는 경우 그에 관한 사항, 허용된 부담(거래종결시까지 유지, 또는 그 이후에도 존속 등 여러 방식으로 당사자간 합의를 할 수 있는데, 해당 내용의 부담을 구체적으로 특정하는 용도로 사용된다), 임대차계약 현황(명시가 필요한 경우), 기타 자산 관리, 보험 관련 계약(명시가 필요한 경우), 임대차계약 승계동의서 양식, 등기용 부동산매매계약서 양식 등이 별첨의 내용으로 들어가는 경우가 많다. 이하에서는 부동산 매매계약의 메인 내용이라고 할 수 있는 각 조항의 주요 내용에 대해 살펴보고자 한다. 2. 부동산 매매계약서의 주요 내용 가. 매매목적물과 매매대금의 명시 이는 부동산 매매계약의 핵심을 이루는 내용으로서, 해당 내용이 확정되지 않거나 향후 구체적으로 확정될 가능성이 없으면 부동산 매매계약 자체가 성립되지 않았다고 보게 될 여지도 있다. 그만큼 매우 중요한 내용이고, 당사자들도 가장 관심을 가지는 부분이기도 하다. 부동산에 소재하는 동산 및 주요설비도 매매목적물에 따로 명시하는 경우도 있는데, 이는 해당 동산 등이 매매목적물로서 중요한 가치를 가지는 경우에 사용하는 방식이고, 당사자들이 특별히 그에 대해 중요한 의의를 두고 있지 않는 상황이라고 한다면 별도로 명시하지 않고 생략하는 경우도 많다. 부동산 중 부가가치세는 건물에만 부과되고 토지에는 부과되지 않는다. 따라서 부가가치세 산정을 위해 토지 부분과 건물 부분에 대한 매매대금의 액수를 구별하여 기재해 둘 필요가 있다. 해당 구별 기준은 세무상 어느 정도 정해져 있으므로 그에 따르면 되고, 다만 매수인이 건물을 매수 후 곧바로 철거하고 다시 새로운 건축물을 개발할 예정에 있다면 매매목적물 건물의 가치를 ‘0’으로 산정하는 방법도 가능하다. 이는 관련 세무사나 회계사와 협의하여 진행할 필요가 있으며, 그와 같이 건물의 가치를 ‘0’으로 산정하는 경우, 계약서상 그러한 취지를 기재해 두는 것이 바람직하고, 실제로 그와 같은 취지를 기재하는 계약서가 많다. 이와 관련하여 전문에도 매수인이 개발 예정인 사업에 대해 간략히 설명을 해주는 것도 좋다. 매매대금은 크게 계약금, 중도금, 잔금으로 구성되는데, 계약금은 통상 계약 체결일에 지급되고 손해배상액의 예정(위약금)의 기준이 되는 경우가 많다. 중도금은 정하지 않는 경우도 있고, 수회차에 걸쳐 규정되는 경우도 있다. 원칙적으로 중도금이 지급되는 등 계약금 지급 이후의 계약 이행 절차가 진행되면, 당사자 일방은 계약금을 포기하거나 배액을 배상하는 방법(이른바 해약금)으로 계약을 해제할 수 없고, 그와 같이 임의로 해제할 수 없는 상태에서 매도인이 부동산을 매수인이 아닌 제3자에게 2중매도를 하는 경우 배임죄가 성립할 수 있다는 것은 유념할 필요가 있다. 하지만 필자가 경험한 거의 대부분의 상업시설, 오피스 등의 대규모 매매 거래에서는 계약의 구속력을 더욱 강화하기 위해 계약금을 해약금으로 보지 않는다고 규정하는 것이 오히려 일반적인데(민법상 해약금 조항은 임의규정이므로 당사자들의 별도 합의로 이를 배제하는 내용을 규정할 수 있음), 그와 같은 상황이라면 위와 같은 중도금 등의 일부 이행 이슈는 문제될 여지가 없다. 매수인의 잔금 지급과 동시에 매도인의 등기 이전을 위한 서류가 매수인에게 제공된다. 통상 매수인측 법무사가 매도인으로부터 등기 이전을 위한 서류를 확인하여 수령하면, 매매대금 잔금의 지급이 이루어진다. 매수인이 잔금의 지급을 지체하더라도 매도인이 매수인에게 등기 이전을 위한 서류를 제공해주지 않는 한 지체책임을 부담하지는 않으며, 그 이전에 중도금 지급을 지체하여 지연손해금을 부담하였더라도, 등기 이전을 위한 서류 제공 없이 잔금의 기일이 도래하였다면, 그 잔금 지급 기일 이후에는 중도금 지급 지체에 따른 책임도 부담하지 아니한다. 물론, 매도인의 등기 이전에 앞서 매수인의 잔금 지급 의무가 선이행 의무인 특별한 사정이 있는 경우는 달리 볼 여지가 있겠으나, 그와 같은 상황은 특수한 상황으로서 본 칼럼에서 상세한 언급은 생략하기로 한다. 나. 거래종결일 거래종결(closing) 날짜를 정해두는데, 결국 이 날이 잔금 지급일이 되는 경우가 대부분이다. 경우에 따라서는 시간 및 장소까지도 정해두는데, 매수인의 법률대리인 사무소에서 이루어지는 경우가 많다. 매매목적물에 하자나 매도인이 해결해야 하는 어떠한 이슈가 있어, 일종의 유보금을 설정해 두는 경우가 있는데, 해당 유보금이 언제, 어떠한 조건으로 매도인에게 지급되는지에 대해 별도로 규정해 두는 경우도 있다. 이상과 같이 부동산 매매계약의 기본 구조와 주요 내용의 일부에 관한 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 위 내용 외에 부동산 매매계약상 그 밖의 다른 주요 내용 등에 대해 다루어 보고자 한다. 법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

1. 서설 부동산 개발 사업은 복잡한 계약 관계와 다양한 이해관계가 얽힌 영역이다. 최근 대구지방법원의 빌리브헤리티지 사건 판결은 이러한 복잡성 속에서 넘어 부동산 개발 사업의 계약법적 해석에 새로운 관점을 제시하였다. 공매와 할인분양이라는 서로 다른 절차가 본질적으로 동일한 법적 성격을 가진다는 법원의 판단은 향후 유사 사례에 중요한 선례가 될 것으로 보인다. 이외에도 해당 판결은 할인분양 판촉 및 시행사와 시공사의 미분양 처리에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 2. 판례의 내용 가. 사건의 배경 대구 수성구의 빌리브헤리티지 아파트는 전체 146가구 중 단 25가구만 분양이 완료되었다. 나머지는 공개 매각 절차를 거쳐 기존 분양가보다 최소 3억원 이상 할인된 금액으로 낙찰되었다. 기존 수분양자인 34명(이하 ‘원고’라고 한다)은 시행사인 그라운드디홀딩스(이하 ‘시행사’라고 한다), 신탁사인 교보자산신탁(이하 ‘신탁사’라고 한다)을 상대로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하였다. 원고는 이러한 주장의 근거로 다음과 같은 특약조건을 내세웠다. [특약조건] 분양 가격이 변경되면 기존 계약자에게도 유리하게 소급적용한다 이에 대하여 피고는 “할인분양과 공매는 분명하게 구별되는 별개의 절차이므로,해당 가격을 기존 분양자에게 소급 적용할 의무가 없다”고 주장하였다. 나. 법원 판결 요약 1) 대구지방법원은 이에 대해 “공매와 분양절차는 본질적으로 차이가 없다”며, 원고들의 가격도 변경된 가격으로 소급 적용해야 한다고 판단했다. 이러한 판단의 근거로는 공매와 분양 모두 민법상 계약의 성격을 가진다는 점이 작용한 것으로 보인다. 2) 또한 손해배상책임은 신탁사가 아닌 시행사에게만 있다고 판단하였는데, 이는 분양관리신탁의 법적 구조상 분양계약의 당사자는 신탁사가 아닌 시행사이기 때문인 것으로 보인다. [출처:한국투자부동산신탁] 3. 실무적 시사점과 대응 방안 결론적으로, 이번 판결은 공매와 할인 분양의 법적 동일성을 인정함으로써 부동산 개발사업에서 분양가 조정의 법적 기준을 제시했다는 점에서 큰 의의를 가진다. 또한, 부동산 사업 절차의 법적 리스크를 판단함에 있어 사업의 법적 성격을 명확히 규정하고, 관련 조항의 구체성을 높이는 것이 필요함을 시사한다.다만, 위 판결은 하급심 판례이므로 확정적인 법리는 아니기 때문에 추이를 지켜보아야 할 필요가 있다. 4. 그 외 주목할 만한 하급심 판례 ● 서울고등법원 2015. 3. 11. 선고 2014나39970 판결 1) 사건의 배경 수분양자(원고)가 시공사(피고)에게 분양대금 할인금 반환 청구를 한 사건이다. 원고는 소외 조합으로부터 이 사건 아파트를 분양받았는데, 시공사와 소외 조합 사이에 할인분양을 결정하면서, 기분양자에 대한 분양대금에 관하여도 동일한 할인율을 적용하기로 하는 합의(이하 ‘이 사건 합의’라고 한다)가 존재한다고 주장하였다. 2) 법원의 판단 그러나 법원은 이 사건 합의서 상에 기분양자들의 분양대금에 대하여도 할인율을 동일하게 적용한다는 명시적인 규정은 없고, 이 사건 합의 내용을 따른다 하더라도 약 51억원을 초과하는 손해를 보게 되는 피고가 원고들의 주장과 같이 위 할인율에 상응하는 금액을 소외 조합이나 원고들에게 반환하기로 약정하였다는 것은 납득하기 매우 어려운 점 등을 들어 이 사건 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판시하였다. 3) 시사점 이 사건 판례는 할인금 반환의 대상을 시행사가 아닌 시공사로 보았다. 이 사건 합의의 주체가 시행사가 아닌 시공사였기 때문으로 보인다. 위 두 판례에 비추어 볼 때, 할인금 분양 반환의 책임 주체는 해당 계약을 한 당사자로 한정될 가능성이 매우 높아보인다법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

1. 서설 지난 수년간 코로나19 사태와 우크라이나 전쟁 등의 여파로 원자재 가격이 폭등하면서 시공사의 공사 원가 부담이 크게 증가하였다. 2023년 이후 건설공사비지수의 상승률은 다소 둔화되고 있으나, 그동안 폭등한 공사비를 수급인이 전적으로 부담하는 것은 불공정하다는 문제제기가 계속되어 왔으며, 물가폭등기의 손실을 함께 부담해야 한다는 취지의 분쟁 사건들이 꾸준히 증가하고 있는 상황이다. 이러한 문제의식 하에 2023년에는 「민간참여 공공주택사업 시행지침」이 개정되어 민간참여자가 급격한 물가변동 등의 사정변경을 이유로 사업비 증액을 요청할 수 있게 되었고, 민간건설공사 표준도급계약서도 개정되어 물가변동 조정방법(품목조정률 또는 지수조정률)과 조정절차 및 방법 등이 구체화되었다. 물가변동 배제특약의 효력에 대한 법원의 판단에 주목할 만한 변화가 있다. 일전에 대법원은 국가를 상대로 하는 공공계약에서 물가변동 배제특약의 유효성을 인정한 바 있는데(대법원 2017.12.21. 선고 2012다74076 전원합의체 판결, 이하 ‘기존 판례’라고 한다), 최근 해당 특약의 효력을 무효로 판단한 판결(부산고등법원 2023. 11. 29. 선고 2023나50434 판결, 이하 '최근 판결')이 대법원의 심리불속행 기각으로 확정된 것이다. 따라서 본 칼럼에서는 두 판결의 구체적 사실관계를 비교 분석하고, 물가변동 배제특약의 효력에 대한 법원의 판단 기준을 살펴보고자 한다. 2. 기존 판례 - 대법원 2017.12.21. 선고 2012다74076 판결 가. 사실 관계[도급계약 체결(2007년)] 주택공사A(도급인) – 주식회사B, 주식회사C(수급인) [계약 조건] 구매 자재 금액은 계약기간 중의 물가변동을 고려한 금액으로서 물가 조정으로 인한 계약금액 조정이 필요하지 아니한 고정불변금액이다. [금융위기 발발(2008년)] 주식회사B, 주식회사C - 도급계약의 계약금액 조정 요청 주택공사A – 계약 조건을 근거로 해당 요청 거절 [부당이득반환 제기] 주식회사B, 주식회사 C (원고들) 부당이득반환청구권 주택공사A (피고) 피고는 법률상 원인 없이 환율변동으로 인하여 원고들이 추가로 부담하게 된 금원 상당의 이득을 얻었으므로 이를 원고들에게 반환하여야 할 의무를 부담한다.[관련 법리] 국가를 당사자로하는계약에관한 법률(이하 ‘국가계약법’이라고 한다) 제19조 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 공사·제조·용역 기타 국고의 부담이 되는 계약을 체결한 다음 물가의 변동, 설계변경 기타 계약내용의 변경으로 인하여 계약금액을 조정할 필요가 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 계약금액을 조정한다. 나. 대법원 판결 요약 1) 국가 또는 공기업(이하 ‘국가 등’이라 한다)이 사경제의 주체로서 상대방과 대등한 지위에서 체결하는 사법(私法)상의 계약으로서 본질적인 내용은 사인 간의 계약과 다를 바가 없으므로, 법령에 특별한 정함이 있는 경우를 제외하고는 서로 대등한 입장에서 당사자의 합의에 따라 계약을 체결하여야 하고 당사자는 계약의 내용을 신의성실의 원칙에 따라 이행하여야 한다. 2) 국가계약법 규정은 국가 등이 사인과의 계약관계를 공정하고 합리적⋅효율적으로 처리할 수 있도록 계약담당자 등이 지켜야 할 사항을 규정한 데에 그칠 뿐이고, 국가 등이 계약상대자와의 합의에 기초하여 계약당사자 사이에만 효력이 있는 특수조건 등을 부가하는 것을 금지하거나 제한하는 것이라고 할 수 없으며, 사적 자치와 계약자유의 원칙상 그러한 계약 내용이나 조치의 효력을 함부로 부인할 것이 아니다. 다. 대법원 판결 – 원고 청구 기각 구 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률에서 정한 ‘물가의 변동으로 인한 계약금액 조정’ 규정이 국가 등이 계약상대자와의 합의에 기초하여 계약당사자 사이에만 효력이 있는 특수조건 등을 부가하는 것을 금지하거나 제한하는 것은 아니다. 3. 최근 판결 - 부산고등법원 2023. 11. 29. 선고 2023나50434 판결 가. 사실관계[도급계약 체결(2020년)] 종교시설A(도급인) – 주식회사B (수급인) [특약 사항] 계약체결 후 견적 착오, 물가상승, 인건비 상승 등으로 도급금액을 증액, 설계변경 또는 해약 요구할 수 없다(계약내역 외 추가부분은 제외.) [착공지연(2020년)] 공사장 인근에서 지자체가 ‘F건설공사’를 시행함에 따라 2년 가량 착공이 지연됨. 종교시설 A – 착공이 늦어짐에 따라 선급금보증기간 연장 요청 주식회사 B – 철강 가격이 2배 이상 상승하였으므로 계약금액 증액 요청 [현행과 달리 당시 건설산업기본법은 수급인의 요구가 있는 경우에만 발주자의 공사대금지급보증이 필요하였음. 현행 건설산업기본법은 발주자의 공사대금지급보증을 의무화하고 있음.] 종교시설 A – 주식회사 B가 보증서를 발급하지 않은 것을 귀책사유로 삼아 해제를 주장함. [원상회복청구권 제기] 종교시설A(원고) 원상회복청구권(선급금반환) 주식공사B(피고) 이 사건 도급계약은 피고의 귀책사유로 인하여 적법하게 해제되었는 바, 피고는 원상회복으로 원고에게 선급금을 반환할 의무가 있다. [관련 법리] 건설산업기본법 제22조 제5항 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다. 1. 계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우나. 고등법원 판결 요약 1) 이 사건 도급계약 특약사항 제5호에서는 물가상승 등으로 도급금액을 증액할 수 없도록 정하고 있기는 하다. 그러나 건설산업기본법 제22조 제5항이 일정한 경우 도급금액 증액 금지 약정을 무효로 하도록 정하고 있는데, 이는 현저히 불공정한 거래행위를 규제하기 위한 강행규정이다. 2) 한편 이 사건 도급계약에 첨부된 민간건설공사 표준도급계약 일반조건 제20조 제1항은 “계약체결 후 60일 이상 경과한 경우에 잔여공사에 대하여 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동으로 인한 등락액이 잔여공사에 해당하는 계약금액의 100분의 5이상인 때에는 계약금액을 조정한다.”라고 정하고 있는데, 이는 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호의 취지를 고려하여 도급금액 조정이 이루어져야 하는 경우를 특정한 것으로 이해할 수 있다. 따라서 이 사건 도급계약 특약사항 제5호의 물가상승 등으로 도급금액을 증액할 수 없도록 정하고 있는 부분 중 민간건설공사 표준도급계약 일반조건 제20조 제1항에 반하는 부분은 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호에 위반하여 무효라고 보아야 한다. 3) ‘F건설공사’가 예상보다 늦게 진척되자, 원고는 2021. 4.경 피고에게 이 사건 공사의 착공을 연기할 것을 요청하였고, 피고도 이를 받아들였다. 그러나 착공이 8개월 이상 늦추어지는 사이에 원자재인 철근 가격이 2배 가량 상승하였는데, 수급인인 피고의 귀책사유 없이 원고측 사정으로 착공이 연기되었음에도 불구하고 위와 같은 원자재 가격의 대폭적인 인상을 도급금액에 전혀 반영할 수 없다면 이러한 건설공사 도급계약의 내용은 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니함으로써 수급인에게 현저히 불공정한 경우에 해당한다. 다. 고등법원 판결 – 원고 청구 기각 4. 두 판결의 비교 분석 두 판결의 사실관계와 법적 근거는 상당한 차이를 보이고 있다. 2017년 대법원 판결은 국가나 공기업이 당사자인 공공계약에서 연평균 3% 수준의 통상적 물가상승이 있었던 사안이었다. 반면 2023년 부산고등법원 판결은 민간건설공사 도급계약에서 발주자 측의 사정으로 8개월 이상 착공이 지연되고 그 기간 동안 원자재 가격이 2배 가량 급등한 사안이었다는 점에서 큰 차이가 있다. 법적 근거 측면에서도, 2017년 대법원 판결은 국가계약법 제19조의 해석을 중심으로 사적 자치와 계약자유의 원칙을 강조하며 계약담당자의 재량권을 인정하였다. 그러나 2023년 부산고등법원 판결은 건설산업기본법 제22조 제5항의 강행규정성을 인정하고 현저한 불공정성 판단 기준을 제시하였으며, 민간건설공사 표준도급계약 일반조건의 해석 기준까지 함께 고려하였다는 점에서 차별화된다. 5. 그 외 참고할 수 있는 하급심 판결례 최근 물가변동 배제특약의 효력이 다투어진 두 건의 하급심 판결을 살펴볼 필요가 있다. 서울중앙지방법원2023. 7. 21.선고 2021가합539204, 2023가합65332 판결 서울중앙지방법원은 도급계약의 일반조건에 '물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 없다'고 명시하되 '자재가격의 폭등, 자재수급난 등으로 인하여 공사의 정상적인 수행이 불가능한 수준(계약시 견적가의 2배 이상)의 물가변동사유가 발생하는 경우에 한하여 계약금액을 조정할 수 있다'는 단서조항을 둔 사안을 다루었다. 법원은 이러한 단서조항이 수급인의 이익을 합리적인 범위 내에서 보호하고 있다고 보아 물가변동 배제특약이 건설산업기본법 제22조 제5항에 따라 무효라고 볼 수 없다고 판단하였다. 특히 법원은 계약 체결 전후의 구체적인 사정 등을 고려할 때 발주자가 수급인의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 특약을 정함으로써 수급인에게 현저히 부당한 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 하는데, 이를 인정할 아무런 자료가 없다고 보았다. 대구고등법원2022. 11. 24.선고 2021나26674 판결 대구고등법원은 입찰 단계에서부터 물가변동으로 인한 계약금액 조정이 불가하다는 점을 명시적으로 밝혔고 수급인도 이를 인식한 채 공사비를 산정하여 입찰에 참여한 사안을 다루었다. 법원은 계약 체결의 경위와 과정, 수급인의 회사 규모와 시공 경험 등을 고려할 때 발주자가 수급인에 대하여 우월적 지위에 있다고 단정하기 어렵다고 보았다. 또한 입찰안내서나 원고의 질의에 대한 피고의 답변 등에 비추어 물가변동으로 인한 계약금액 조정여부에 대한 규정인 공사계약일반조건은 이 사건 계약의 내용이 될 수 없다고 판단하였다. 결론적으로 법원은 물가변동 배제특약이 유효하다고 판시하였다. 이러한 하급심 판결들은 물가변동 배제특약의 효력을 판단함에 있어 ① 계약 체결 과정에서 물가변동 위험에 대한 충분한 고지가 있었는지, ② 수급인이 이를 감안하여 입찰에 참여하였는지, ③ 급격한 물가변동에 대비한 보완 장치가 마련되어 있는지, ④ 당사자의 협상력에 현저한 불균형이 있었는지 등을 구체적으로 검토하고 있다. 이는 앞서 살펴본 부산고등법원 2023년 판결과 함께 물가변동 배제특약의 효력 판단에 관한 실무상 기준을 제시하는 의미가 있다. 6. 향후 물가변동 배제특약 효력 판단의 가이드라인 향후 물가변동 배제특약의 효력을 판단할 때에는 계약의 유형과 물가변동의 정도, 귀책사유 및 위험부담 능력 등을 종합적으로 고려해야 할 것이다. 공공계약의 경우에는 사적 자치 원칙과 공익적 목적의 조화가 필요하며, 민간계약의 경우에는 건설산업기본법상 강행규정 위반 여부를 중점적으로 검토해야 한다. 물가변동의 정도와 관련하여서는, 연 3% 내외의 통상적 수준의 물가상승에 대해서는 배제특약의 유효성이 인정될 수 있으나, 50% 이상의 급격한 상승이 있는 경우에는 특약의 효력이 제한될 가능성이 높다. 특히 발주자의 귀책사유로 인한 이행지연 상황에서는 수급인 보호의 필요성이 더욱 증가하며, 당사자의 위험회피 가능성도 중요한 고려요소가 된다. 구체적인 판단에 있어서는 계약체결 당시의 예측가능성, 이행지연의 원인, 계약 전체에 미치는 영향, 당사자 간 형평성 등을 종합적으로 고려해야 한다. 특히 물가변동이 통상적인 범위를 현저히 초과하는지, 당사자들의 전문성과 정보접근성은 어떠했는지, 지연의 귀책사유는 어디에 있는지, 수급인의 손실이 감내할 수 있는 수준인지 등을 면밀히 검토해야 할 것이다. 이러한 상황에서 실무적으로는 계약 체결 단계에서부터 착공 지연 및 공사 중단에 따른 책임 소재, 물가변동 위험 분담 기준을 명확히 설정하고, 급격한 물가변동 시의 조정 메커니즘을 마련해두는 것이 바람직하다. 또한 이행 단계에서는 물가변동 상황을 지속적으로 모니터링하고, 조정이 필요한 경우 즉각적인 협의를 시작하는 것이 중요하다. 분쟁이 발생한 경우에는 물가변동의 객관적 입증자료를 확보하고 귀책사유 및 손실 정도를 명확히 제시할 수 있어야 한다. 이러한 판례의 변화는 건설공사 도급계약에서 당사자 간 위험분배의 형평성을 제고하는 중요한 전환점이 될 것으로 전망된다. 특히 예측하기 어려운 급격한 물가변동 위험을 일방 당사자에게 전가하는 것은 더 이상 허용되기 어려울 것으로 보이며, 이는 건설산업의 지속가능한 발전을 위해서도 바람직한 방향이라 할 수 있다.법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

지난 주에 양해각서의 법적 구속력과 부동산 거래에 있어 통상 정해두는 양해각서 주요 내용 중 매매목적물, 매매대금, 매매계약상 주요 조건, 독점적 협상기간 등에 관해 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 양해각서 주요 내용 중 이행보증금을 포함한 기타 나머지 내용에 관해 살펴보도록 한다. 여담으로, 모든 계약이 그러하듯이 계약서의 내용은 되도록 간결하고 명확한 것이 좋다. 당사자들이 원하는 내용이 구체적이고 특수한 것이어서 이를 표현하기 위해 복잡하게 정할 수밖에 없다면 모르지만, 성문법 국가인 우리나라에서 민법 등에서 규율하고 있는 일반적인 내용이 많이 있으므로, 이를 감안하여 계약의 내용을 단순화하는 것을 추천한다. 쓸데없이 계약서 문구가 복잡하면, 자세히 규정함으로써 해석의 차이를 방지하고자 하는 당초의 목적과 달리 오히려 그러한 복잡한 문구로 인해 새로운 법적 분쟁이 야기되는 경우도 종종 있기 때문이다. 특히 본계약 체결을 위한 예비적인 합의 성격을 가지는 양해각서는 좀 더 거래 경제 측면을 고려할 필요가 있다. 간혹 당사자들이 양해각서 조건이나 문구에 너무 매몰되어 시간이 끌리게 됨으로써 거래가 지연되고 급기야 본계약 체결을 위한 협상을 진행하기도 전에 상호 감정이 상해 계속해서 삐걱대는 상황을 볼 수 있는데, 물론 그렇다고 해서 양해각서의 내용을 대충 정해야 한다는 것은 아니나, 법률전문가인 변호사의 도움을 받아 중요하지 않은 내용이나 거래 관행상 지나친 요구에 집착하지 않는 것이 여러모로 바람직할 것이다. 경험이 많고 실력이 있는 변호사일수록 이러한 교통정리를 잘하는 모습을 볼 수 있는데, 그렇다고 하여 단순히 법률 자문인에 불과한 변호사가 커머셜한 부분의 의사결정까지 과감히 내릴 수는 없으므로, 당사자들 각자 스스로 변호사로부터 일반적 관행이나 법적 리스크 등에 관한 조언을 받아 결단을 빠르게 내리고 일부 포기할 부분은 과감히 포기하는 용단이 필요한 경우가 종종 있다. 1. 양해각서의 주요 내용(2) 가. 이행보증금 우선협상대상자가 양해각서의 내용에 따라 매도인에게 지급하는 금원을 통상 ‘이행보증금’이라고 지칭한다. 개인 간 거래에서 ‘가계약금’에 해당하는 것으로 이해해도 좋으나, 가계약금은 일반적으로 계약금의 일부 지급으로 이해되는 경우가 많으므로 정확하게 같은 의미라고 보기 어려운 경우가 많다. 이행보증금이 수수되는 이유는 여러가지가 있지만, 당사자들로 하여금 본계약 체결을 위해 성실한 협상에 임하도록 하는 일종의 제재 성격이 강하다. 이행보증금이 수수되는 것 자체가 보통은 매도인에게 유리한(즉, 매수하려는 자들의 경쟁이 치열한) 거래를 의미하므로, 이행보증금 관련 규정은 대체적으로 우선협상대상자(매수인)에 대한 제재 수단으로 작용된다. 이행보증금에 대한 규정은, (1) 이행보증금의 액수, (2) 어느 경우에 이행보증금이 우선협상대상자에게 반환되고, 어느 경우에 이행보증금이 매도인에게 귀속(몰취)되는지 정하는 내용으로 크게 나눌 수 있다. 이행보증금의 액수가 어느 정도로 정해지는지 일반적인 관행이 있다고 보기는 어려우나, 매매계약상 계약금 액수(통상 매매대금의 10% 수준) 보다는 적은 금액으로 당사자들이 거래 진행을 위해 들이는 비용을 감안하여 정하는 경우가 많다. 실무상 매매대금의 5%를 넘는 경우는 많지 않은 것으로 보인다. 이행보증금이 어느 경우에 우선협상대상자에게 반환되고, 어느 경우에 매도인에 의해 몰취되는지는 당사자들의 지위, 입장, 거래의 상황에 따라 다양하게 규정된다. 앞서 언급한 바와 같이, 이행보증금은 주로 우선협상대상자(매수인)에 대한 제재 수단으로 작용하는 경우가 많으므로, 계약금 수수와는 달리 매도인이 이행보증금의 반환과 더불어 그에 상응하는 액수를 우선협상대상자에게 손해배상조로 지급하도록 규정하는 경우는 드문 것으로 보인다. 주로 매도인의 귀책사유인 경우, 중대한 하자가 발견되는 경우, 당사자들 모두의 귀책사유 없이 본계약이 체결되지 않는 경우에는 이행보증금이 우선협상대상자에게 반환되는 것으로 규정하게 되고, 우선협상대상자의 귀책사유나 납득하기 어려운 우선협상대상자의 일방적 사정으로 본계약이 체결되지 않는 경우에는 매도인에게 이행보증금이 귀속되도록 규정하게 된다. 경우에 따라서는 매도인의 우월적 지위로 당사자들 모두의 귀책사유가 없는 경우에도 이행보증금이 몰취되도록 규정하는 경우가 없지는 않은데, 이는 지나치게 우선협상대상자에게 불리한 측면이 있으므로 매도인 측이 그러한 규정을 강하게 밀어붙이는 것은 서로 원만한 협상에 방해가 되는 요소로 작용될 가능성이 높다는 점은 염두에 둘 필요가 있다. 나. 실사 독점적 협상기간 동안 우선협상대상자가 매매목적물에 대한 실사를 할 수 있다는 조항을 두는 경우가 있는데, 이는 양해각서의 취지상 당연한 내용을 규정한 것에 불과하므로 큰 의미를 가진다고 보기는 어렵다. 다만, 매도인이 제공하는 실사 자료의 진실성과 정확성에 대한 진술 및 보장, 우선협상대상자가 요청하는 실사 자료를 매도인이 성실하게 제공할 의무 등을 규정해 둠으로써, 실사 과정에서 매도인의 위 의무 위반이 드러나는 경우 본계약 결렬의 귀책사유가 매도인에게 있다는 경고성 목적은 있을 수 있겠다. 하지만 이 또한 굳이 그와 같이 정해두지 않더라도 위와 같은 매도인의 행동이 매도인의 귀책사유에 해당한다는 것은 이론의 여지가 있기 어려우므로 꼭 필요한 내용인지는 의문이나, 그와 같이 정해둔다고 하여 문제가 될 것은 아니므로 당사자들의 기호에 따라 적절히 규정해 두는 것도 나쁘진 않다고 생각한다. 제공된 실사 자료의 진실성과 정확성에 대한 매도인의 진술 및 보장은 본계약에서 정해두는 경우가 많은데, 이는 실제로 본계약의 이행 등과 관련하여 중요한 의미를 가질 수 있다. 그러한 측면에서 미리 양해각서상에 매도인에게 위와 같은 의무를 규정하는 것도 고려해 볼만하다. 다. 비밀유지 양해각서상 정해진 매매대금과 이행보증금 등, 실사 관련 자료들은 모두 당사자들이 외부에 알려지는 것을 꺼려하기 때문에, 양해각서상 비밀유지(기밀유지)에 관한 사항을 정해두는 것이 일반적이다. 다만, 그 경우에도 우선협상대상자의 입장에서 잠재적 투자자, 대주, 변호사 및 회계사 등 전문조력자에게 관련 정보를 제공할 필요가 있으므로, 그와 관련된 경우는 비밀유지 의무에서 제외시키는 경우가 많다. 한편, 정부 기관, 사법 기관 등에서 요구하는 정당한 법률 절차에 따른 정보 공개, 또는 양해각서의 내용을 위반하지 아니하고 이미 공지의 사실이 된 경우도 비밀유지 의무에서 제외되는 것으로 규정하는 것이 보통이다. 라. 실효, 해제 등 양해각서가 실효되거나 해제되는 경우는 크게 3가지 정도로 볼 수 있다. (1) 본계약이 체결되지 않고 독점적 협상기간이 만료되는 경우, (2) 본계약이 체결되는 경우, (3) 양해각서 자체가 해제되는 경우가 그것이다. 어떠한 이유에서든 독점적 협상기간 내에 본계약이 체결되지 아니하고 결렬된 경우, 통상은 이행보증금의 반환 또는 몰취의 문제만이 남게 된다. 이와 관련해서는 이행보증금에 관한 규정에서 정한 바에 따르면 된다. 단순히 본계약이 체결되지 않는 것을 넘어 어느 당사자의 불법행위책임 등이 발생하는 경우가 있을 수 있는데, 이에 대해서는 별도의 손해배상청구가 가능할 것으로 보인다. 다만, 그와 같은 별도의 불법행위로 인한 손해가 발생하는 경우를 상정하기란 쉽지 않다. 본계약이 체결되는 경우는 양해각서의 목적한 바를 달성한 것이므로 양해각서의 효력이 실효되는 것은 당연하다. 지급된 이행보증금의 처리 방안은 상황에 따라 다른데, 우선협상대상자와 매수인이 동일하다면 본계약상 계약금의 일부 지급으로 처리하는 경우가 많으며, 우선협상대상자와 매수인이 다르다면 이행보증금은 우선협상대상자에게 반환될 것이다. 양해각서 자체의 해제 사유는 별도로 양해각서상 정해둔다. 그 해제 사유로 많이 정해두는 것을 예로 들면, 어느 당사자가 양해각서상의 자신의 의무를 위반하는 경우, 어느 당사자에게 회생·파산 절차 등이 진행되는 경우, 매매목적물에 중대한 하자가 발견된 경우 등이다. 양해각서 자체가 해제되는 경우 이로써 본계약은 체결되지 않는 것이 확실시되기 때문에, 그에 따른 이행보증금의 반환 또는 몰취, 손해배상의 문제가 남게 된다. 이행보증금에 상당하는 금액을 이에 대한 손해배상액의 예정으로 할 것인지, 아니면 별도의 손해배상 관련 규정을 둘 것인지 등에 대해 이행보증금 부분에서 규정하거나 해제 등 조항에서 새롭게 규정해 둘 수 있으며, 그 구체적인 형태는 실로 다양하게 나타난다. 어느 부분에 어떠한 내용으로 규정할 것인지는 당사자들의 자유이나, 적어도 이행보증금에서의 규정과 해제 등에서의 규정 내용이 모순되거나 그 해석이 애매하게 되는 경우가 발생하지 않도록 유의해야 할 것이다. 이 부분만이라도 가급적 법률전문가인 변호사의 검토와 도움을 받는 것을 추천한다. 마. 기타 양해각서상 기타 여러 내용을 규정해 둘 수 있는데, 공통적으로 재판 관할과 계약상 지위 이전에 관한 사항을 규정해 두는 경우가 많은 것으로 보인다. 재판 관할의 경우는 전속적 관할 법원을 규정하는데 의의가 있다. 한편, 계약상 지위 이전 규정은 보통 우선협상대상자와 매수인이 다른 경우에 규정해 두는 경우가 많다. 우선협상대상자가 당연히 매수인이 되는 것이 아닌가하는 의문을 가지는 독자도 있을 수 있는데, 실무상 양자가 다른 경우가 매우 많다. 특히 매수인이 집합투자기구인 경우는 통상 해당 집합투자기구의 설정(설립) 전에 집합투자업자(자산운용사)가 우선협상대상자로서 양해각서를 체결하는 것이 오히려 더 일반적이다. 일반 법인이 매수인이 되는 경우에도, 해당 법인 설립 전에 발기인 또는 거래 대리인(대행인)이 미리 양해각서를 체결하는 경우도 양자가 다른 경우 중 하나이다. 이러한 경우, 원칙적으로 다른 당사자의 사전 서면 동의 없이 양해각서상의 권리 및 의무 등을 처분하는 것을 금지하되, 향후 우선협상대상자에 의해 설정(설립)되는 집합투자기구, 법인 등에 권리 및 의무 등을 처분(계약상 지위의 이전)하는 것을 허용되는 것으로 규정하게 된다. 이상과 같이 지난 주에 이어 부동산 거래에 있어 통상 정해두는 양해각서 주요 내용 중 이행보증금, 실사, 기밀유지, 실효, 해제 등에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 부동산매매계약의 구조 및 주요 내용, 이슈 등에 대해 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

당사자들이 어떠한 계약을 체결하기로 합의한 정도에는 이르지 못하였더라도, 계약 체결을 위해 성실하게 교섭하고 합의하도록 하는 등 장차 체결할 계약에 대하여 예비적인 합의를 해 둘 수 있다. 예컨대 장기간의 협상 도중에 그 동안 합의된 사항 및 아직 합의되지 않은 사항을 기록하고 앞으로의 협상 계획을 정하며 계약의 체결을 위하여 상호 성실하게 교섭하기로 하는 내용을 담은 문서를 작성하는 것이다. 실무상으로는 ‘가계약서’, ‘양해각서(Memorandum of Understanding, MOU)’, ‘계약의향서(Letter of Intent, LOI)’ 등의 여러가지 명칭이 사용되는데, 일반적으로 개인 간의 주택, 오피스텔 등을 거래하는 소규모 거래에서는 ‘가계약(서)’라는 표현을, 일정 이상의 규모가 있는 오피스, 물류센터, 데이터센터 등을 법인, 집합투자기구가 거래하는 경우 ‘양해각서(MOU)’라는 표현을 많이 사용하는 것으로 보인다. 개인 간 거래에서는 일정한 구속력을 부여하기 위해 가계약금을 수수하는 것 외에 따로 가계약서까지 작성하는 경우는 많지 않다. 한편, 해외의 외국인투자가들이 국내 부동산 매입 의향을 표시하거나, 투자 또는 대출 의향을 표시하는 경우에는 ‘LOI(Letter of Intent)’라는 표현이 많이 사용된다. 본 칼럼에서는 편의상 양해각서라는 용어로 통일하여 사용하도록 하고, 그 범위도 부동산 거래에 한정하여 설명하기로 한다. 지난 칼럼에서 이야기했던 것처럼, 이론상 당사자들이 부동산 실사 진행을 위한 양해각서를 먼저 체결하고 그 이후에 양해각서에 정해진 내용에 따라 부동산 실사를 진행하는 것이지만, 실제로는 양해각서를 체결하기 전부터 이미 부동산 실사를 위한 자료의 요청 및 자료 제공이 이루어지고 대략적인 실사가 이루어지는 경우가 많다. 때문에 그러한 대략적인 실사 과정에서 발생한 이슈, 당사자들이 그와 관련하여 생각하고 예측하게 되는 변수, 거래 조건과 관련하여 양해각서상에 미리 반영되는 경우도 종종 있다. 그것이 좀 더 심화되는 경우, 양해각서라는 형태이기는 하지만 매매계약상 중요한 조건이 이미 본계약 체결 전에 합의되는 상황, 일종의 매매예약을 하는 계약 수준에 이를 수도 있다. 이렇게 되면 결국 양해각서가 사실상 계약에 준하는 형태까지 발전하였다고 볼 수 있다. 양해각서 등 계약상 명칭에 따라 그 법률효과가 바로 결정되는 것은 아니다. 구체적인 효과 내지 법적 구속력의 정도는, 조문의 내용 및 제반 상황 등을 종합적으로 고려하여 결국 법적 해석을 통하여 판단하게 된다. 본 칼럼에서는 우선 양해각서의 법적 구속력에 대해 간단히 살피고, 부동산 거래 양해각서에서 일반적으로 들어가는 주요 조항의 의미를 설명함으로써 양해각서의 구조에 대해 개괄적으로 설명하고자 한다. 실제 거래가 진행되면 양해각서의 내용 및 조문의 표현 등에 대해 법무법인 등에서 별도의 전문적인 검토를 진행하는 경우가 많겠으나, 거래 당자자들도 그 기본적인 내용과 의미를 이해하고 있으면, 협상과 이행에 있어 불필요한 오해와 수고스러움을 사전에 방지하는 데에 상당한 도움이 될 것이라고 생각한다. 1. 양해각서의 법적 구속력 양해각서는 장차 특정한 거래를 진행(또는 계약을 체결)하기 위하여 예비적인 합의 내용을 정해 놓은 것이므로, 얼핏 생각하면 “양해각서상 내용은 법적 구속력이 없지 않은가?”라고 생각할 수 있다. 결론부터 말하면 양해각서의 내용에 따라 법적 구속력이 있을 수도 있고, 없을 수도 있다. 당사자들이 양해각서상 어느 당사자에게 권리를 부여하거나 의무를 부과하는 내용을 포함시키고, 나아가 그에 관한 어떠한 제재 수단(보증금 몰취, 손해배상 등)을 규정해 두었다고 한다면, 적어도 해당 내용은 법적 구속력이 있다고 볼 수 있다. 그 계약 및 조문의 명칭 등 형식적인 것이 아니라, 그 내용이 당사자들의 권리, 의무에 관한 사항을 규정한 것으로 볼 수 있는지 등 실질적인 것이 법적 구속력 여부의 판단 기준이 되는 것이다. 이렇듯 다소 애매모호한 법적 구속력의 범위를 명확하게 하기 위하여, 아예 양해각서상에 어느 조항이 법적 구속력이 있다든지, 아니면 어느 조항은 법적 구속력이 없다든지 명시하는 경우도 많다. 통상적으로는 ‘독점적 협상기간’, ‘이행보증금’, ‘기밀유지’, ‘해제 등’ 조항에 법적 구속력을 부여하게 된다. 다만, 설사 법적 구속력이 있다고 특별히 규정해두지 않은 조항이라고 해도, 그 조항의 내용이 당사자들의 권리, 의무를 규정해 둔 것이라면 법적 구속력이 있다고 판단될 가능성이 높다. 법적 구속력의 여부는 어디까지나 그 실질적인 내용을 기준으로 하기 때문이다. 따라서 당사자들이 특별히 신경써서 어느 특정 조항에 대해서는 법적 구속력이 없도록 하고자 한다면, 명시적으로 해당 조항에 대해서는 법적 구속력이 없다고 명시해 두는 것이 바람직할 것이다. 2. 양해각서의 주요 내용(1) 가. 매매목적물 장차 체결한 매매계약상 매매목적물을 양해각서에 정해두는데, 해당 내용은 부동산 실사 등을 통해 파악한 내용에 따라 정식 매매계약서를 체결할 때 다소간 변동될 여지가 있다. 보통 부동산 및 이에 대한 부합물과 종물을 매매목적물에 포함하는 경우가 많으며, 임차인 및/또는 전차인 소유인 시설물, 비품 등 동산은 매매목적물에서 제외되는 경우가 많다. 나. 매매대금 향후 변동의 여지는 있으나 우선은 매매대금을 양해각서상에 정해둔다. 당사자들 간의 매매계약 체결까지 협상 내용을 반영하여 매매대금이 조정될 여지는 있으나, 일응의 기준은 설정해 둘 필요가 있기 때문이다. 예를 들면, 입찰 절차 등을 통해 우선협상대상자가 정해진 매매목적물이라고 한다면, 해당 우선협상대상자가 입찰 절차에서 제시한 가격으로 정해질 것이다. 부가가치세는 토지를 제외한 건물의 거래에만 부과되므로 토지 및 건물별 매매대금의 안분이 중요할 수 있다. 세법 및 세무 실무상 안분하는 방법이 어느 정도 정해져 있는데, 관련 내용이 방대하여 본 칼럼에서 이에 대한 자세한 논의까지는 하지 않기로 한다. 매수인이 기존 건물을 매수한 후 곧바로 철거하고 새로운 건물을 건설하여 개발하는 경우, 기존 건물의 가치를 ‘0’으로 하여 부가가치세를 부담하지 않을 수 있는 방법이 있다. 이에 대해서는 사전에 세무사 등을 통해 그 방법을 강구할 필요가 있다. 한편, 본계약에서 확정될 매매대금의 조정 기준을 미리 양해각서에 정해두는 경우가 있다. 그 조정 사유 및 변동 폭이 너무 크게 되면 양해각서상 매매대금을 정해두는 의미가 퇴색되고, 그러한 변동 폭이 크고 변동 사유가 많은 거래에 대한 협상을 당사자들이 지속해 나간다는 것이 사실상 불가능하기 때문에, 그 사유를 최소화하고 경우에 따라서는 그 변동 폭을 제한(예를 들면, 매매대금의 3%를 초과하는 변동은 금지)하는 경우가 있다. 기본적으로는 매매목적물의 법적·사실적 현상 그대로(as-is basis) 매매하는 것을 전제로 하기에, 대내외적 환경의 변경, 법령 규제 및 정부방침의 변경, 실사 결과, 환경오염, 공부상의 불일치, 기타 법률상·사실상 사유 등으로는 매매대금의 변경 및 조정이 불가능하다고 정해둔다. 그러한 매매목적물 현황, 관련 법령상 규제 내용 등은 매수인이 스스로 확인하고 검토해 둘 필요가 있기 때문이다. 이러한 측면에 비추어 보더라도, 양해각서의 체결 전 대략적인 부동산 실사가 이루어지는 것이 요구된다고 볼 수 있다.다만, 양해각서 체결 당시 당사자들이 알지 못하고 예견하기 어려운 중대한 사태까지 매수인이 그 리스크를 부담하는 것은 부당하다고 볼 여지가 있다. 예를 들면, 매매목적물의 구조상 매우 중요한 하자, 매매목적물의 소유, 사용, 수익에 있어 중대한 부정적 영향을 주는 하자 등에 대해서는 매매대금 조정이 가능한 사유(이른바 “중대한 하자”)로 규정해 두는 경우가 많다. 그러나 그러한 경우에도 조정의 한도를 정해둘 수 있음은 앞서 언급한 바와 같다. 물론, 해당 중대한 하자가 매매대금 조정 등으로 커버되지 않는다면, 매매계약 체결 자체가 결렬될 수도 있다.다. 매매계약상 주요 조건당사자들이 생각하는 장차 체결될 매매계약상 주요한 조건을 미리 양해각서에 정해 둘 수도 있다. 특별한 상황이 아니라면 일반적으로 거래계에서 통용되는 내용을 규정해 두는 경우가 많다. 예를 들면, 거래종결일 현재 현존하는 임대차계약상 임대인의 지위를 매수인이 승계한다거나, 매수인이 승계하는 임대차보증금 반환채무, 근저당권 등 부담에 상응하는 피담보채무를 매수인이 인수한다든가, 거래종결일까지의 임대 수익은 매도인에게 귀속된다거나, 매매목적물에 부과되는 세금, 부담금, 공과금 등을 매도인과 매수인이 어떻게 분담할 것인지, 매매목적물의 관리와 관련하여 체결된 각종 계약을 매수인이 승계할 것인지 등에 관한 사항이다. 이는 보통 본계약에서 구체적으로 다시 규정하고 협상 과정에서 일정 부분은 변동의 여지가 있기 때문에 미리 양해각서상에 자세히 규정하는 것은 불필요하거나 오히려 원만한 협상 진행에 방해가 될 수도 있다. 그러나 어느 당사자가 어떠한 특정 조건에 대해 매우 중요하게 생각하고 고려하는 내용이 있다면, 이를 양해각서상에 명시함으로써 향후 협상 과정에서 상대방 당사자로 하여금 그에 대한 협의와 조정의 여지를 원천 차단하는 용도로 사용할 수 있고, 이로써 전체적인 본계약 조건 협상 과정에서 우위를 점할 수도 있다. 예를 들면, 어느 당사자가 양해각서상의 유리한 점을 전부 또는 일부 양보함으로써 상대방 당사자로부터 반대로 어떠한 유리한 점을 가지고 오는 방식 등이다. 때문에 본계약상 주요 조건에 대해서는 양해각서상 섣불리 합의하는 것보다는 추후 매매계약에서 정하는 것으로 유보하는 것이 협상의 유연함 측면에서 권장된다.라. 독점적 협상기간우선협상대상자에게 부여된 독점적 협상기간을 정해둔다. 아주 급박한 거래이거나 고려할 사항이 많은 거래가 아니라면, 통상 7~8주 정도의 기간을 정해두는 경우가 많고, 어느 한 당사자의 요청으로 1~2차에 걸쳐 2~4주의 연장 기간을 부여하는 경우도 있다. 물론, 당사자들이 별도의 합의로 독점적 협상기간을 연장하는 것은 당연히 가능하다. 실무상 특정 이슈의 발생으로 인해 부득이 독점적 협상기간이 연장되는 경우가 빈번하고, 또한 다른 특별한 사정이 없는 한 지금까지 거래를 위해 들인 비용이 매몰되지 않도록 하기 위해 독점적 협상기간 연장에 보통은 응하는 편이다. 그러나 인기가 많은 매물일수록 매도인이 독점적 협상기간의 준수를 요구할 가능성이 높으므로, 매수인은 실사, 거래 협상 등에 신속히 응하고 때에 따라서는 매도인 측을 독촉하는 액션도 필요한 경우가 있다.독점적 협상기간 동안에 매도인은 제3자와 매매목적물 거래 관련 협상, 제3자로부터 매수 의향 수락은 물론이고, 매매목적물 거래와 관련한 일체의 접촉도 제3자와 하여서는 아니된다고 정하는 경우가 보통이다. 다만, 매도인이 제3자로부터 매매와 관련된 제안을 일방적으로 받는 것 자체는 매도인 입장에서 어떻게 할 도리가 없으므로, 이는 허용하되 그러한 제안을 받은 사실을 매수인에게 통지하도록 규정하는 경우는 종종 있다.이상과 같이 양해각서의 법적 구속력과 부동산 거래에 있어 통상 정해두는 양해각서 주요 내용 중 일부에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 위 내용 외에 양해각서상 일반적으로 정해두는 그 밖의 다른 사항에 관한 사항에 대해 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

성수동에서 곧 중공을 앞둔 '지산'에 대한분양 증대위한 '전략' 수립 기초내용입니다.물론 채택된건 없지만~그만큼 분양활성화를 이루기가 어려운 요즘 시기인듯 합니다.혹 진행하시는 현장에 변화적용하여 디벨롭하실 수 있기를 바래보면서~

1. 도시개발사업을 통한 용도지역 변경:도시개발사업은 주거, 상업, 공업 등의 개발이나 정비를 목적으로 특정 지역을 체계적으로 개발하는 사업입니다.이 과정에서 용도 지역 변경은 일반적으로 도시계획 변경을 통해 이뤄집니다.2. 특징3. 도시개발사업 장점도시지역 최소 1만M2 이상, 비도시지역 30만M2이상 개발 가능(지구단위계획은 면적 제한 없음. 아파트건설계획없으면 3만 제곱미터도 가능)도시개발사업은 지구단위계획이나 지주과 달리 환지나 수용이 가능함이로 인하여 장기 표류중인 사업이 일부 정리됨.4. 도시개발사업방식의 종류구분주요내용비고수용/사용방식계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우환지방식(평면환지, 입체환지)대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환/분합, 그 밖의 구획변경, 지목, 형질 변경이나 공공시설의 설치/ 변경이 필요한 경우도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비하여 현저히 높아 수용 또느 ㄴ사용방식으로 시행하는 것이 어려운 경우혼용방식(분할혼용방식)수용 또는 사용방식이 적용되는 지역과 환지방식이 적용되는 지역을 사업시행지구로 각각 분할하여 시행혼용방식 (미분할혼용방식)하나의 도시개발구역 또는 사업시행지구에서 분할 혼용방식에 따른 지구 분할없이 수용 또는 사용방식과 환지방식을 혼용하여 시행5. 도시개발사업 시행자시행자세부 시행자 조건특징공공기관지방공사토지주택공사, 수자원공사, 매입공공기관, 농어촌공사, 관광공사, 철도공사, SH공사, 인천도시개발공사 등도시개발구역지정 제안 가능전부 환지방식 시행시 토지면적의 50%이상, 소유자수의 50%이상 동의 필요토지소유자공유수면 매립 면허자, 수용방식(국공유지 제외하고 2/3이상 소유한 자)전부 환지방식시 우선권 있음도시개발구역 지정 제안 가능(사용수용방식- 토지면적 2/3이상 사용권원 및 1/2이상 토지 소유시)토지 소유자가 설립한 조합환지 방식의 경우에 해당전부 환지방식 시행시 우선권 보유과밀억제권->수도권 이외 이전 법인이전 종업원 500인 이상, 대학시설 전부 이전 학교 법인전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)주택건설사업 등록자연평균 영업실적이 연평균 사업비 이상인 자당해년도 당기순손실 발생하지 않은 자전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)토목공사업, 토곰건축공사업 면허소지자시공능력평가액 연평균사업비 이상인 자, 외부감사 대상인 자전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)(위탁관리) 부동산투자회사부동산 또는 부동산 개발 투자실적이 있는 부동산 투자회사전부 환지방식 시행 불가, 도시개발구역 지정 제안 가능(토지면적 2/3이상 소유자 동의필요)6. 용도지역변경 비교참조:지구단위변경 및 도시개발사업 변경 비교

1. 서설 대한민국 국민으로서 느끼는 변화 중 하나는 국내 거주 외국인들의 비중이 눈에 띄게 많아졌다는 점이다. 이들은 직업과 연령대가 매우 다양하고, 한국의 대중교통이나 시스템을 이용하는데도 전혀 어려움이 없어 보인다. 이들 중 상당수는 한국에서의 안정적인 정착을 위해 부동산 임대차나 매매 관련 법률 자문을 필요로 할 것이며, 글로벌화에 따라 외국 국적을 취득한 한국계 외국인들의 부동산 투자 문의도 증가할 것으로 예상된다. 이러한 사회적 변화를 고려하여 본 칼럼에서는 임대인의 입장에서 외국인인 임차인/매수인과의 거래 시 발생할 수 있는 법적 쟁점들을 검토해보고자 한다. 2. 임대차 계약 가. 외국인이 주택임대차보호법 적용대상인지 여부 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로주임법의 보호 대상이 될 수 없다(주임법 제1조). 그러나 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하기 때문에 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 행위를 했다면 예외적으로주임법의 보호 대상이 될 수 있다(출입국관리법 제88조의2제2항 및 서울중앙지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 판결 참조). 따라서 외국인인 임차인이 임차주택을 인도받고 외국인 등록 또는 체류지 변경 신고를 했다면 제3자에 대한 대항력이 발생하고, 나아가 확정일자까지 받는다면 우선변제권 역시 취득할 수 있다. 나. 주의사항 임대인은 임차인의 신분 및 체류자격 및 체류기간을 반드시 확인하여야 한다. 신분은 단기체류(90일 이하) 임차인의 경우 여권, 장기체류(90일 초과)의 경우 외국인 등록증으로 확인할 수 있다. 체류자격 및 체류기간은 비자 종류를 통해 확인할 수 있다. 체류기간이 임대차계약기간을 충분히 포함하고 있는지 여부도 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다. 3. 매매 계약[1] 가. 적용 법령 외국인이 국내에서 토지를 취득할 경우 그 취득목적, 국내 거주여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 서로 다르다. 영리목적(부동산 임대 등)으로 부동산을 취득하는 경우는 부동산취득신고와는 별도로 외국인 투자 신고절차를 추가로 밟아야 한다. 1) 거주 외국인 거주 외국인의 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우 외국환거래상의 신고절차 없이 매매계약 후 60일 이내 관할 시 · 군 · 구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산등기법이 적용된다. 2) 외국인투자기업 반면, 외국인이 국내에서 영리활동을 하기 위하여 외국인투자촉진법에 따라 국내법인(외국인투자 기업)을 설립하고 해당 법인 명의로 부동산을 취득하는 경우(업무용 빌딩 매입, 공장용지 취득 등)에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 외국인투자촉진법, 부동산등기법이 적용된다. 단, 국내에 지점을 설치하는 경우에는 외국인투자촉진법의 적용이 배제되므로, 외국환은행에 지점설치신고를 하고 지점 등기 후 지점 명의로 부동산을 매입할 수 있다. 3) 비거주 외국인 비거주외국인의 경우, 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 외국환거래법에 따라 외국환은행의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 하며, 이후 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 관할 시 · 군 · 구청에 부동산취득신고를 하고 소유권이전 등기를 하면 된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 외국환거래법, 부동산등기법이 적용된다. 4) 영주권자 영주권자는 대한민국 국적을 보유하고 있어 내국인과 동일하게 간주되므로 국내거주와 관계없이 외국환거래법 상의 부동산취득신고 대상에서 제외된다. 이때에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산등기법의 적용을 받는다. 나. 주의사항 위와 같이 외국인의 국내 부동산 거래는 일반적인 부동산 거래에 비해 추가적인 법적 검토와 절차가 필요하다. 특히 자금의 해외 송금과 관련하여 외국환거래법상의 제반 신고의무에 대한 특별한 고려가 필요하다. 4. 결어 따라서 외국인과의 부동산 거래를 진행할 때에는 관련 법률 검토와 절차 준수에 각별한 주의를 기울여야 하며, 필요한 경우 법률전문가의 자문을 받는 것이 안전한 거래를 위해 바람직할 것이다. [1] 외국인투자가이드, KOTRA 법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

지난 주에 부동산 실사의 의의를 간략히 언급하고, 부동산 실사의 내용 중 매도인, 부동산 관련 권리 및 부담, 인허가 및 부동산 관리, 부동산 관련 계약 등에 대해 알아두면 좋을 대표적인 내용을 살펴보았다. 이어서 이번 주에는 부동산 실사에 있어 조세, 부담금, 보험, 소송 등 분쟁, 환경 등의 사항은 무엇을 중점적으로 살피는 것인지에 대해 중요한 것들을 간략히 설명하고자 한다. 여담으로, 대규모 거래(특히 펀드 등 집합투자에 의한 거래)의 경우 일반적으로 부동산 실사 등의 진행을 위한 내용을 “양해각서(Memorandum of Understanding – MOU)”에 담아둔다. 즉, 이론적으로는 당사자들이 부동산 실사 진행을 위한 양해각서를 체결하고, 그 이후에 양해각서에 정해진 내용에 따라 부동산 실사를 진행하는 것이지만, 실제로는 양해각서를 체결하기 전부터 이미 부동산 실사를 위한 자료의 요청 및 자료 제공이 이루어지고 대략적인 부동산에 관한 정보를 매수인이 미리 파악해 두는 경우가 많다. 통상 양해각서상 정해진 실사 기간(4주 내지 7주 정도의 기간)이 길지 않고, 매수인의 입장에서 크리티컬한 이슈를 최대한 빨리 인지하는 것이 거래비용을 절감하는데 큰 도움이 되기 때문이다. 양해각서를 체결하고 실사가 이미 상당 부분 진행된 상태(실사를 하면서 매매계약 조건을 협상하는 경우도 많음)에서 뒤늦게 크리티컬한 이슈가 발견되어 거래를 중단하게 되면 많은 매몰비용이 발생하게 되는데, 필자가 경험한 바에 따르면, 이미 발생한 매몰비용이 크고 많은 관련 당사자들의 이해관계가 얽히면서, 실사에서 발견된 크리티컬한 이슈를 애써 무시하고 거래를 진행하거나 심지어 실사기관을 설득하여 크리티컬한 이슈가 아닌 것처럼 만들려고 시도하는 웃지 못할 상황까지 발생하기도 한다. 매수인이 반드시 해당 부동산을 매입하려는 의지가 강하고 인기가 많은 매물인 경우가 특히 그러하다. 그러한 상황에 이르면, 사실 실사를 하는 것 자체가 별 의미가 없고 오히려 거래 진행에 방해가 되는 걸림돌 취급을 받게 되어 실사기관이 거래 당사자들의 눈치를 보게 되는데, 이것이 결국은 오히려 매수인에게 있어 결코 바람직하지 않은 영향을 미칠 것임은 말할 것도 없다. 거래를 진행하는 매수인측 담당자들로서는 특히 피해야 할 좋지 못한 상황으로 볼 수 있다. 1. 조세 및 부담금 등 법률 실사에서 기본적으로 확인이 이루어지는 것은 매도인의 체납여부이다. 이는 매도인의 국세납세증명서 및 지방세납세증명서의 기재 내용을 바탕으로 확인하게 되는데, 해당 각 증명서상 문제점이 발견된다면 그 자체만으로도 매도인의 신뢰도에 상당한 악영향을 미치게 되고, 나아가 부동산 거래에 있어 부정적인 영향을 미칠 것이 거의 확실시되기 때문에 미리 이 부분을 확인해두는 것이 필요하다. 위와 같은 매도인에 대한 조세 관련 사항 외에, 매수인이 통상 궁금해하는 사항은 아마도 당해 부동산 거래를 통해 매수인이 부담하여야 하는 세금일 것인데, 이러한 매수인이 부담하여야 하는 세금에 관한 내용은 법률 실사 업무에 포함하기로 하는 별도의 합의가 없는 한 일반적으로는 법률실사보고서에 담기지 않는다. 부동산 실사라고 하는 것은 기본적으로 매도인 및 매매 목적물 부동산에 잠재되어 있는 세무상 리스크 등을 판단하기 위해 수행하는 것이지, 매수인이 당해 부동산 거래를 통해 부담하게 되는 세금이 어느 정도인지를 파악하기 위한 것이 아니기 때문이다. 때문에 만약 매수인이 부담하여야 하는 세금에 관한 내용 검토를 법무법인에게 별도로 의뢰(법무법인이 아닌 세무법인에 따로 의뢰하는 경우도 많음)한다고 하여도, 이는 법률 실사에 추가하여 비용이 발생하는 것이 일반적이며, 그 검토 의견서 등도 법률실사보고서와는 별개의 양식(예를 들면, 세무검토보고서)으로 작성되어 제공되는 것이 보통이다. 법률 실사에서는 거래 목적물 부동산에 부과되는 부담금, 공과금 여부 및 그 납부 여부가 세금과 함께 추가적으로 검토된다. 이는 공식적으로 확인할 수 있는 문서가 존재하지 않는 경우가 대부분이고 매도인이 제공하는 자료에 의해 간단히 이루어지는 작업이므로, 매도인의 성실성에 따라 검토의 범위가 결정되는 불확실한 측면이 있다. 따라서, 그러한 불확실성으로 인한 리스크는 매매계약상 매도인의 진술 및 보장에 광범위하게 반영하는 방법으로 실무상 헷징이 이루어지고 있다. 2. 보험 매도인이 거래 목적물 부동산을 소유, 관리하는 과정에서 가입한 보험의 내용을 파악하는 작업으로 진행된다. 예를 들면, 재산종합보험, 가스사고배상책임보험, 승강기사고배상책임보험 등이다. 만약 미납된 보험금이 있다면 거래종결일까지 매도인으로 하여금 완납하도록 요구하여야 할 것이다. 그리고 매도인이 가입하고 있는 보험들은 대개 매수인도 가입, 유지할 필요가 있는 보험들이므로, 매수인은 매매 목적물 부동산이 무보험 상태에 있는 기간이 생기지 않도록 거래종결일 직전까지 가입할 보험이 무엇인지를 파악해 두는 것이 바람직하다. 3. 소송 등 분쟁 소송 등 분쟁은 통상 부동산에 설정된 가압류, 가처분 등의 여부를 통해 어느 정도는 그 존재를 추정해 볼 수 있다. 그러나 그러한 표면적인 보전처분의 존재만으로는 실제 어떠한 소송 등의 분쟁이 있는 것인지 알기 어렵고, 보전처분이 이루어지지 않은 상태에서 소송 등 분쟁이 진행중이거나 장차 소송이 제기될 가능성이 있는 것들이 충분이 있기 때문에 이에 대해서는 거래 협상을 진행하기 전에 매도인에 대한 질의 등을 통해 최대한 빠르게 파악하는 것이 중요하다. 매도인은 최대한 빠르게 부동산을 처분하고자 하는 입장이므로 소송 등 분쟁이 있다고 하더라도 별 것 아닌 것처럼 이야기하거나 쉽게 해결될 수 있는 내용인 것처럼 사건을 축소하여 매수인에게 설명하는 경우가 많다. 하지만 필자의 경험상 일단 매매 목적물 부동산에 관련된 어떠한 소송이 걸려있는 상황이라면, 이를 무시하고 거래를 진행할만큼 사소한 이슈라는 것은 존재하지 않았으며, 결과적으로 거래종결일까지 해당 이슈가 해결되지 아니하거나 거래종결 후에 매수인이 해당 소송 등 분쟁까지 떠안아야 하는 상황이 되어 거래가 성사되지 않은 경우가 대부분이었다. 따라서 부동산에 보전처분이 있거나 매도인으로부터 소송 등 분쟁에 있다는 이야기를 듣게 된다면, 단순히 매도인의 설명에 의지할 것이 아니라, 관련 분쟁에 관한 자료를 모두 확보하여 법무법인에게 그 상황의 리스크에 대해 면밀히 검토를 받는 것이 필요하다. 소송 등 분쟁 이슈는 그 존재만으로도 크리티컬한 이슈가 될 가능성이 매우 높으므로, 최대한 빠르게 전말을 파악하는 것이 중요하며, 가급적이면 법률 실사 전이라도 어느 정도 해당 리스크에 대한 대처 결론을 내린 후에 협상 등 거래를 진행하는 것이 바람직하다. 4. 환경 환경에 관련된 이슈는 매매 목적물 부동산의 건축, 운영, 유지 또는 사용과 관련한 환경 관련 법령 및 규정 위반이 있는지 여부를 의미한다. 그런데 이러한 것들은 대체적으로는 사실적인 문제이기 때문에, 법적으로 어떠한 문제가 있는 것인지에 대해 법률 실사를 통해 이슈를 체크하고 확인하는 것은 다소 어려운 측면이 있다. 때문에 이 부분 또한 매도인이 그동안 매매 목적물 부동산을 점유, 사용하면서 발생한 환경 문제 등에 대해 질의하고, 매도인이 제공하는 관련 자료에 의지할 수밖에는 없다. 매도인이 환경 관련 법령 및 규정 위반으로 과거 행정처분이나 행정명령 또는 과징금 등의 처분을 받았던 사실이 실제 있었다면, 어떠한 환경 이슈가 있었고, 또 발생 가능성이 있는지 비교적 쉽게 파악할 수는 있다. 그러나 매도인이 고의로 알면서 숨기는 경우가 아닌 이상, 실상 대부분은 매도인조차 어떠한 환경적 이슈가 있는지 모르는 경우가 많고, 나중에 환경적 이슈가 드러난다고 했을 때에도 과연 그 원인자가 누구인지 알기 어려운 경우도 많다. 그래서 환경적 이슈는 일단 발생하게 되면 다른 어떠한 이슈보다 추후에 예상치 못한 방향으로 크리티컬한 이슈를 가져오는 경우가 많다. 매수인이 완성된 건물이 있는 토지 및 건물을 매수하면서 이를 그대로 활용할 예정이라고 한다면, (역시나 매도인이 고의로 환경적 이슈를 숨기는 경우가 아닌 한) 새롭게 환경 이슈가 발생할 가능성은 거의 없다고 보아도 무방할 것이다. 이미 완성된 건물을 건축하기 전에 환경영향평가나 토양오염검사 등의 절차를 거친 후 이상이 없다는 점을 확인받았을 가능성이 높기 때문이다. 문제는 오래된 건축물이 존재하는 토지를 매수하거나 다른 용도(특히, 주유소, 폐기물 매립지 등 토양이 오염되었을 가능성이 상당한 용도)로 사용하였던 토지를 매수한 후 새롭게 어떠한 건축물을 개발하고자 하는 경우에, 환경영향평가나 토양오염검사 시에 오염토양정화작업이 필요하다는 것이 판명되었을 때이다. 그나마 그러한 사실이 최소한 거래종결 전에 발견되었다고 한다면, 매도인에게 해당 정화작업을 거래종결 전에 수행하라고 하거나, 좀 더 일찍 발견한 경우 계약 체결 시부터 매도인에게 정화책임을 부담하도록 하는 방법을 취할 수 있겠으나, 만약 거래종결 후에 해당 사실이 발견되는 경우, 비록 추후 토양정화에 소요되는 비용 등을 원인자나 매도인에게 손해배상으로 별도 청구할 수는 있다고 하더라도, 당장에 1차적으로 오염토양정화책임을 부담하는 자는 매수인이 된다는 문제점이 있다. 필자의 경험상 이러한 오염토양정화에 소요되는 비용이 토지 매매가액에 거의 필적하거나, 절반 가까이에 해당하는 경우(예를 들면, 수십억 원 단위)도 있었다. 따라서, 장차 토지를 매수한 후 개발사업을 수행하고자 하는 매수인이라고 한다면, 가능하면 빠른 시일 내에 법률 실사와는 별개로 매도인의 승낙을 받아 토양오염검사를 사전에 수행하거나 매도인에게 그 검사결과를 제출하도록 하는 조치가 반드시 필요하다. 이상과 같이 지난 주에 이어 부동산 실사에서 이루어지는 나머지 주요 내용 중 조세 및 부담금, 보험, 소송 등 분쟁, 환경 등에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 공식적인 순서상은 실사보다 먼저 이루어지는 양해각서(Memorandum of Understanding – MOU)의 체결 의미 및 구조, 주요 내용 등에 대해 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사 前)법무법인 태민 구성원 변호사 前)법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

가. “소형 주택”을 “아파트형 주택”으로 변경(안 제10조제1항제1호 개정)1) 기존의 소형 주택은 건축법상 5층 이상인 아파트와 4층 이하인 연립주택, 다세대주택을 모두 포함하였으나, 소형 주택의 면적 제한 규정을 삭제할 경우 소형 주택의 분류상 혼선이 발생함에 따라 이를방지하기 위해 기존의 소형 주택 중 연립주택, 다세대주택을 단지형연립 및 다세대주택으로 분리하고, 소형 주택의 명칭을 “아파트형주택”으로 변경하여 건축법상 아파트만 포함하도록 명확히 규정나. 아파트형 주택의 면적 제한을 폐지(안 제10조제1항제1호 개정)1) 기존의 소형 주택은 주거전용면적 60제곱미터 이하로만 건축이 가능하였으나, 이로 인해 시장에서 수요가 많은 전용면적 84제곱미터규모의 도시형 생활주택을 5층 이상의 아파트형으로 건축할 수 없는문제가 발생함에 따라, 도심지 내 국민주택규모(전용 85㎡이하)의주택 공급을 확대하기 위해 종전의 면적 제한 규정을 삭제

부동산을 매수하는 매수인의 입장에서는 먼저 부동산 상태를 살펴보는 것이 일반적이다. 이를 좀 더 세부적이고 전문적으로 수행하는 것을 흔히 “부동산 실사”라고 표현한다. 용어는 거창하나 우리가 일반적으로 아파트 등 주택을 매입할 때에 등기부를 살펴보고, 해당 주택을 방문하여 집안의 상태를 살펴보는 것과 기본적으로 다르지 않다. 다만, 수백억 내지 수천억 원(때로는 조 단위)에 이르는 거액의 부동산을 매수하면서, 개인 주택을 매수하는 정도의 간단하고 어설픈 실사를 진행하는 것은 적절하지 않고 리스크도 크기에, 별도로 전문기관 등에게 의뢰하여 부동산 실사를 진행하게 된다. 부동산 실사는 크게 물리 실사와 법률 실사로 나뉜다. 물리 실사는 주로 엔지니어링업체 등 건설 관련 업체에서 진행하고, 법률 실사는 변호사를 포함한 법무법인에서 진행하게 된다. 본 칼럼에서는 부동산 실사 중 법률 실사에 한하여 매수인이 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 내용을 가급적 쉽게 설명하고자 하는 목적에서 작성되었다. 비록 실사 자체는 전문적인 기관에서 수행한다고 하더라도, 매수인 입장에서 앞으로 수행될 법률 실사 내용에 대해 기본적인 지식을 보유하고 있다면, 본격적인 실사를 진행하기에 앞서 스스로 크리티컬한 이슈를 짚어내거나 사전에 변호사에게 그와 관련된 사항을 문의해 봄으로써, 매몰비용을 줄이고 나아가 매매거래 조건의 협상 등에서 최대한 정보를 확보하게 되어 사전에 유리한 위치를 점하는데 큰 도움이 될 것으로 보인다. 1. 매도인 매도인의 신용 상태 등에 관한 전반적인 내용을 검토하게 된다. 개인인 경우 그가 회생, 파산 절차의 진행 중에 있어 부인권 행사의 대상의 되지 않는지, 과다한 채무를 부담하고 있어 향후 부동산 매매거래가 채권자취소권의 대상이 되는 것은 아닌지에 대한 검토가 이루어진다. 이를 위해서는 매도인이 법인인 경우 감사보고서 및 재무상태표의 내용을 확인해 볼 필요가 있다. 매도인이 법인인 경우는 위 내용에 더하여 법인이 실제 존재하는지, 부동산 매매 거래를 하는 데 있어 적법한 내부 절차(이사회, 주주총회 결의 등)를 거쳤는지 등에 대하여 추가적으로 검토를 진행한다. 또한, 매도인이 집합투자기구(펀드)인 경우 신탁업자 및 집합투자업자에 대한 확인, 설정의 적법성, 집합투자업자의 운용지시 존재 등의 검토가 이루어지게 된다. 2. 부동산 관련 권리 및 부담 등 대표적으로는 등기부상 매매목적물의 소유권자가 매도인과 일치하는지에 대한 확인이 이루어진다. 그 밖에 매매목적물상 설정된 부담(근저당권, 전세권, 임차권, 가압류, 가처분, 가등기, 환매권 등) 여부도 확인한다. 해당 부담 여부를 확인하여 매매 거래의 종결(즉, 잔금 지급 시)까지 매도인이 말소하여야 하는 부담의 내용이 무엇인지 파악하게 되는데, 현실적으로 매도인이 거래 종결 시까지 그러한 부담의 해소가 어렵다고 한다면 이는 크리티컬한 이슈로서 작용하게 된다. 따라서 이 부분은 매수인의 입장에서 법률 실사를 본격적으로 진행하기 전이라고 해도 확실하게 체크하고 진행할 필요가 있다. 다음으로 부동산의 실제 상태와 공부(토지 대장, 건축물 대장, 등기부등본 등)상의 기재가 일치하는지 여부, 각 공부상의 기재가 일치하는지 여부도 확인한다. 단순히 공부상의 기재가 일치하지 않는 정도라고 한다면, 매수인이 소유권을 이전 받는 과정에서 경정 등기 등의 절차를 이행하여 쉽게 해결될 수 있는 문제이기는 하나, 부동산의 실제 현황과 공부상의 기재가 불일치하는 경우, 불법건축물 인허가 이슈 등 이를 해소하기 위하여 비교적 장기간의 시일 소요 등의 문제가 발생하여 자칫 크리티컬한 이슈로 작용할 여지가 있기 때문에 이를 정확히 확인하고 넘어갈 필요가 있다. 이에 대해서는 물리 실사 내용도 함께 살펴보아 종합적으로 판단해 볼 필요가 있다. 그리고 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”)에 따른 지역·지구 지정이 이루어지는데, 예를 들면 ‘도시지역’, ‘일반상업지역’ 등과 같은 것들이 그것이다. 매수하고자 하는 토지가 어느 지역 또는 지구인지에 따라 허용되는 건축물의 종류, 건폐율, 용적률, 건물의 높이가 결정된다. 따라서, 이미 건축물이 존재하는 경우에는 해당 건축물이 그러한 법적 제한 규정을 충족하는지, 향후 개발할 계획이라면 그 개발이 현재 토지의 지역·지구의 내용에 따라 허용되는 것인지 등을 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 향후 매수인이 공장을 짓기 위해 토지를 매입하려고 하는데, 매수 후 알고 보니 국토계획법상 제한으로 인해 공장을 지을 수 없다고 한다면, 이보다 더 낭패일 수는 없기 때문이다. 위 국토계획법상 제한을 포함하여 그 밖에 어떠한 특수한 법령 등에 따른 제한이 있는지 여부는, 1차적으로 해당 토지 지번에 상응하는 ‘토지이용계획확인원’을 발급받아 확인해 볼 수 있다. 구체적으로는 관할 관청(시, 군, 구청 등)에 문의해 보는 것이 확실하나, 우선은 기본적인 내용은 위 ‘토지이용계획확인원’을 통해 확인해 볼 수 있도록 한다. 3. 인허가 및 부동산 관리 등 부동산 관련 인허가는 각각의 구체적인 상황에 따라 그 필요 여부가 다르고 다양하게 존재한다. 기본적으로는 건축허가 및 사용승인이 있을 것이고, 옥외광고물 등 표시 허가, 문화예술진흥법 등 건축물 미술작품의 설치 및 관리 문제 등이 대표적이다. 부동산 건물이 물류창고 등으로서 냉동(저온)창고를 포함하고 있다면, 「고압가스안전관리법」에 따른 고압가스제조 허가 또는 신고가 필요하다. 매수하고자 하는 부동산 건축물 등이 인근 토지를 침범하고 있는 것은 아닌지, 반대로 인근 토지 소유자 등 제3자가 매수하고자 하는 토지를 침범하고 있지는 않은지 등 경계침범에 관한 사항도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 경계침범 문제가 발생하면, 통상은 매도인으로 하여금 거래종결 전까지 해당 경계침범 문제를 해소할 것을 요구하게 되나, 시일이 걸려 해결하지 못하고 나중에 해당 경계침범 문제를 매수인이 해결해야 하는 경우가 발생할 수 있는데, 그와 같은 향후 경계침범 해소를 위한 문제 해결에 소요되는 비용, 기간, 리스크 등을 종합적으로 고려하여 매매대금에 관한 협상을 진행해 볼 수도 있겠다. 매수부동산이 집합건물인 경우, 사전에 관리규약, 약정 또는 제한이 있지는 않은지에 대해 살펴볼 필요가 있다. 매수인이 집합건물 전체를 통으로 사들이는 경우라면 문제될 여지가 적으나, 집합건물 중 일부를 매수하는 경우라면 다른 집합건물 소유자들과의 관계가 어떻게 설정되어 있고, 그에 따른 제한이 무엇인지 알아두는 것이 반드시 필요하기 때문이다. 4. 부동산 관련 계약 부동산 관련 계약은 임대차계약 및 부동산담보대출계약이 대표적이다. 이는 대체적으로 법률적인 문제라기 보다는, 매수인의 커머셜한 이슈 및 거래 판단 요소로서 작용하게 된다. 즉, 건축물의 공실률이 얼마인지, 남은 임대차기간이 어느 정도인지, 임대료는 어느 수준인지 등을 파악함으로써, 매수인이 향후 매수 부동산을 어떻게 활용할 것인지, 경제적으로 이를 사들이는 것이 이득인지 등의 여부를 커머셜하게 판단해 보는 것이다. 예를 들어, 매수인이 매수 부동산을 새롭게 개발하고자 하는데 기존 임대차계약 기간이 5~10년 정도 장기간 남아 있다면 해당 부동산을 매수하는 것은 커머셜하게 적절하지 않은 것이다. 또한, 임대차계약과 관련하여 임대차보증금 반환 담보로서 부동산에 선순위 전세권, 임차권 등이 설정되어 등기된 상태이고, 그러한 보증금 등의 액수가 부동산의 가치에 비해 매우 크다면, 해당 상태에서 부동산을 담보로 대출을 일으키기가 쉽지 않을 수 있다. 이러한 내용에 대해서는 사전에 금융기관 등과의 긴밀한 협의가 필요하다. 통상은 부동산을 매수하는 경우 부동산담보대출의 레버리지를 일으켜 매수하기 때문에, 보통은 금융기관을 채권자로 하는 최우선순위 근저당권 담보가 설정되어 있다. 현재 설정된 담보 및 그 대출 규모가 얼마인지 파악해 두는 것이 거래 진행에 도움이 되는 경우가 많다. 거래종결이 이루어지면, 기존 담보대출의 조기상환, 근저당권의 말소, 소유권이전등기, 새로운 담보대출의 실행 및 신규 근저당권의 설정이 거래종결일 하루 만에 순차적으로 이루어지는 것이 보통이므로, 이러한 일련의 절차가 매끄럽게 이루어질 수 있도록 관련 각 금융회사(은행) 담당자들, 부동산등기 법무사 등과의 사전 협의가 꼭 필요하다. 부동산 펀드를 이용하는 경우 신탁사의 협조도 필요한데, 실무상 특히 이 신탁사들이 잘 협조해주지 아니하여 발생하는 문제가 많으므로, 미리 실사 단계부터 신탁사가 당해 부동산거래를 위해 어떠한 절차 및 서류를 요구하는지를 미리 파악해 두는 것이 중요하다. 그 밖에 매수 부동산의 사용 및 개발에 제한이 되는 다른 계약, 약정이 있는 것은 아닌지 확인이 필요하다. 경우에 따라서는 매도인이 이를 적극적으로 공개하지 아니하는 경우도 있는데, 그러한 매도인의 태도를 방지하고 추후라도 적절한 손해배상 패널티를 부여하기 위한 진술 및 보장 등의 내용을 부동산매매계약서 내용에 반영하는 것이 바람직할 것이다. 필자가 경험한 특이한 약정을 예로 들면, 소유자인 임대인이 임차인에게 인테리어 공사 지원 명목으로 일정 금액을 정기적으로 지급하는 것으로 약정하였거나 임대료에서 공제해주는 취지의 약정을 한 경우가 있기도 했다. 그리고 매수부동산의 관리에 관한 계약을 미리 알아두는 것도 중요하다. 대표적으로 PM(Property Management) 계약, FM(Facility Management) 계약, 주차장 운영관리 계약, 통신사업자와의 중계설비 설치에 관한 계약, 건축물 수리·보수에 관한 계약 등이 그것이다. 매수인이 기존의 각 계약을 모두 승계할 것인지 여부에 대한 판단이 필요하고, 혹시 기존 계약을 승계하지 아니하고 매수인이 새로운 관리업체와 계약을 체결할 생각이라고 한다면, 매도인으로 하여금 거래종결 전까지 기존 계약을 해제하도록 할 것과 그러한 해제 사실을 증명하고 확인할 수 있는 자료를 제출하도록 해야 한다. 이상과 같이 부동산 실사의 의의와 실사에서 이루어지는 주요 내용 중 일부에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 위 내용 외에 부동산 실사에 있어 조세, 부담금, 보험, 분쟁, 환경 등에 관한 사항에 대해 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

이번 주는 부동산 담보부 NPL 채권 투자와 관련하여 중점적으로 살펴야 하는 유의 사항을 실제 예시와 함께 설명하고자 한다. 1. 보증금 보증금과 관련해서는 배당요구를 하지 않은 최선순위 임차인이나 전세권자, 배당요구 종기를 넘겨 배당요구한 최선순위 임차인 등의 존재 여부를 파악해야 한다. 대항력만 있고 확정일자를 받지 않은 임차인의 경우에도 주의가 필요하다. 이러한 임차인은 경매 절차에서 배당을 받지는 못하지만, 그들의 대항력은 여전히 유효하다. 따라서 매수인은 이러한 임차인의 보증금 반환 책임을 실질적으로 인수하게 된다. 이로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 전입신고 여부를 꼼꼼히 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재를 사전에 파악해야 한다. A씨는 입찰 전 건물의 상태와 매매 가치 및 임차인의 존재 여부에 대한 권리관계, 특히 확정일자 및 배당요구 여부 등을 충분히 검토한 후 해당 건물을 낙찰 받았다. 다만, 임차인의 배당요구 시기까지는 검토하지 못하였다. 그러나 위 사안의 임차인은 배당요구의 종기를 지나 배당요구를 하여서, 보증금 전부 또는 일부에 대해 배당을 받을 수 없는 임차인이었다(임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 법원이 지정한 배당요구 종기 내에 배당요구가 이루어져야 한다.). 이에 따라 임차인의 보증금은 오롯이 A씨가 인수하게 되면서 A씨는 예상치 못한 손해를 입게 되었다. 2. 물건 자체의 특성 물건 자체의 특성도 중요한 고려사항이다. 맹지인 경우 도로와 맞닿은 부분이 없어 건축에 제한이 있을 수 있으며, 위반건축물의 경우 다양한 행정제재를 받을 수 있다. 특히 등기상 근린생활시설이나 원룸으로 사용되고 있는 경우, 주차장 문제로 양성화가 불가능한 경우가 있어 주의가 필요하다. 또한, 토지 용도(예: 농지, 산지 등)에 따른 제한사항을 확인해야 한다. 재건축이나 재개발 예정 지역인 경우 해당 사업의 진행 상황과 향후 전망을 파악하는 것도 중요하다. 실제로, 도심 외곽에 위치한 개발 가능성이 높은 토지를 경매를 통해 낙찰받은 B씨는 낙찰 후 해당 토지가 맹지(도로와 맞닿지 않은 땅)임을 알게 되었다. 따라서 건축 허가를 받기 위하여 도로를 연결하고자 하였으나, 인근 토지소유주가 지나치게 높은 보상금을 요구하여 협의가 이루어지지 않았다. 이로 인해 B씨는 낙찰가와 추가로 발생한 비용, 설계비, 허가 신청비 등을 포함한 큰 경제적 손실을 입게 되었으며, 해당 토지는 무용지물로 남게 되었다. 3. 농지취득자격증명 및 주무관청의 허가 요부 등 마지막으로, 농지취득자격증명이나 주무관청의 허가가 필요한 경우도 있으므로 이를 사전에 확인해야 한다. 농지 외에도 산지, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 특수한 지역에 위치한 부동산의 경우, 각종 인허가나 신고 절차가 필요할 수 있다. 이러한 절차를 사전에 파악하고 준비하지 않으면 소유권 이전이나 향후 활용에 큰 제약이 있을 수 있다. C씨는 농촌 지역의 발전 가능성을 보고 경매를 통해 넓은 농지를 저렴한 가격에 낙찰받았다. C씨는 해당 농지를 주말농장으로 운영하거나 일부는 임대해 수익을 올릴 계획이었다. 그러나 낙찰 후 소유권 이전 절차를 진행하는 과정에서, 농지취득자격증명(농지법에 따른 농지 소유 자격을 확인받는 증명서)을 발급받지 않았다는 사실이 문제가 되었다. 이를 처리하려고 했으나 이미 낙찰 절차가 끝난 상황에서 적법한 절차를 거치지 않았기 때문에 소유권 이전이 지연되었다. C씨는 주무관청에 해당 증명을 신청했지만, 자격증명을 받기 위한 심사 과정이 예상보다 까다로웠다. 이 기간 동안 C씨는 농지를 전혀 활용할 수 없었고, 관리 비용만 지속적으로 발생했다. 더 나아가, 해당 농지는 농업진흥구역으로 지정된 지역에 위치하고 있어, 허가 없이 농지를 비농업 용도로 사용하는 것도 불가능했다. 결국 C씨가 계획하였던 주말농장과 임대 사업은 무산되었고, 최종적으로는 농지를 방치하게 되었다. 4. 기타 이외에도 경매 낙찰 후 소유권을 확실히 확보할 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 유료 경매 사이트에서 이러한 정보를 제공하지만, 최종 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전하다. 또한 소멸시효 완성 여부, 선순위 금액 확정, 인수해야 할 부담이나 제한사항, 권리와 물건의 하자 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 또한 임금과 관련된 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 여부를 확인해야 한다. 법정기일이 선순위 임차인의 대항력 취득 시기보다 앞서는 당해세 등의 존재 여부도 중요한 체크 포인트이다. 이러한 체납 세금이 있을 경우 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우가 많으므로 주의가 필요하다. 소멸시효 완성 여부 확인 시, 채무자의 시효중단 행위(예: 일부 변제)가 있었는지도 조사해야 한다. 선순위 금액 확정 시 연체이자율과 연체기간을 정확히 계산해야 한다. 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 외에도, 국민건강보험공단이나 국민연금공단의 체납보험료에 대한 배당요구 가능성도 고려해야 한다. 당해세 등의 존재 여부 확인 시, 재산세뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세 등의 체납 여부도 확인해야 한다. 이러한 다양한 요소들을 종합적으로 고려하고 분석함으로써, NPL 투자자는 잠재적인 위험을 최소화하고 안전한 투자를 할 수 있다. 권리 분석은 시간과 노력이 필요한 과정이지만, 이는 향후 발생할 수 있는 큰 문제를 예방하는 필수적인 단계이다. 관련 강의: 쉽게 배우는 NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

1. 서설 NPL투자자는 경매 및 공매(이하 ‘경공매’)절차를 통하여 매각대금을 배당 또는 정산받아 투자금을 회수할 수 있다. 따라서 경공매는 투자자가 투자금을 회수할 수 있는 직접적인 수단이며, NPL 투자는 결국 경공매 제도에 대한 정확한 이해가 뒷받침되어야 성공할 수 있다. 2. 말소기준권리 경공매 시장에서 부동산 가치를 평가하기 위해서는 말소기준권리를 정의할 필요가 있다. 말소기준권리란, 매수인이 대금을 납부하면 말소되는 권리의 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리는 '소멸주의'라는 원칙에 따라 결정되는데, 이는 말소기준권리를 포함하여 그 이후의 모든 권리가 말소된다는 의미이다. 보통 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권설정등기 중 가장 순서가 빠른 권리가 말소기준권리에 해당한다. 말소기준권리를 말소한 매수인은 말소기준권리 이후에 생긴 권리에 대해서는 책임을 지지 않아도 된다.[예시] 예를 들어, 매수인이 2022. 3. 28. 설정된 근저당권자의 채무를 대신 변제하고 그 근저당권(말소기준권리)를 말소시키게 되면, 2022년 3월 28일 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸된다. 하지만, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리, 예를 들어 선순위 전세권이 존재한다면, 해당 전세권은 말소되지 않으며 매수인이 이를 인수하게 된다. 법적으로 이를 ‘채무인수’라고 한다. 즉, 매수인은 해당 전세권에 대한 책임을 부담해야 한다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리나 선순위 권리가 많은 부동산은 경매나 공매 시장에서 인기가 떨어질 수 있다. 그러므로 이런 부동산을 담보로 하는 NPL 채권을 매수할 때는 반드시 권리 분석을 철저히 하여 리스크를 평가하는 것이 중요하다. NPL 투자자는 등기부등본, 감정평가서, 집행관현황조사서 등 다양한 서류를 철저히 검토해야 한다. 특히 선순위 채권, 임차인의 대항력, 유치권 등 인수해야 할 부담이나 제한사항을 면밀히 파악해야 한다. 3. 경공매 배당순위 보통 말소기준권리는 우선변제권이 되는 경우가 많은데, 우선변제권은 경매 배당순위 중 4순위에 해당한다. 즉, 말소기준권리 앞에 1~3순위에 해당하는 선순위 권리가 있을 가능성이 늘 존재한다는 것이다. [경매 배당순위] 순위 해당채권 1순위 집행비용 2순위 최우선변제권(소액임차보증금) 3순위 당해세, 가산금 4순위 당해세 이외 국세, 지방세 우선변제권 5순위 3개월 초과분 임금 및 퇴직금 6순위 이하 생략 위 순위를 간과한 홍길동의 사례를 살펴보자. A씨는 부산 동래구의 한 아파트에 대한 NPL 채권을 매입하고, 해당 부동산 경매에 참여하기로 결정했다. 해당 물건의 감정가는 13억 8600만원이었고, 최저가는 8억 8704만원이었다. 첫 단계로 A씨는 부동산의 등기부등본을 분석했으며, 말소기준권리가 2022년 3월 28일에 설정된 근저당권이 이 근저당권은 A씨가 구매한 NPL채권이었으므로, A씨는 해당 근저당액을 자신이 배당받을 금액으로 예상했고, 이런 이유로 해당 부동산을 시세보다 높은 가격에 매수하였다. 그러나 A씨는 2022년 3월 28일 근저당권보다 우선하는 소액임차권과 세금이 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다. 결국 그는 이 채무들을 인수하게 되어 예상하지 못한 추가 비용을 부담하게 되었다. 이 사례에서 알 수 있듯이, 부동산 담보부 NPL 투자에서 말소기준권리 분석은 필수적이다. 이는 단순히 물건의 가치를 평가하는 것을 넘어, 잠재적인 법적 문제와 재정적 부담을 사전에 파악하고 대응하는 핵심적인 과정이다. 다음 칼럼에서는 위와 같은 사례를 바탕으로, 말소기준권리 외에도 NPL 투자에서 주의해야 할 몇 가지 사항들을 살펴보겠다.관련 강의: 쉽게 배우는 NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

생활형숙박시설 용도 변경이 연이어 이슈입니다.대마불사라고 다수가 엮이니 정부가 손을 드네요.마곡 롯데가 도화선에 불을 지폈는거 같아요.다수의 민원인이 계속해서 압박하고대기업에서 기름치니 서울에서도 생숙이 오피스텔이되네요.택지지구의 경우, LH가 전문 회사에 지구단위 용역을 맡기고 국토부에서 허가 받아서 만들어 집니다.택지 준공 후 지자체 도시과로 이양됩니다. 5년 정도 지난 지구단위는 변경을 할 수는 있습니다.하지만 지구단위 변경심의를 진행했다가는 특혜시비가 있을 수 있습니다.오래된 도시개발도 조심하는데 도심지 지구단위변경은 더 그렇죠.공무원입장에서는 본인 근무기간에 변경되길 원치 않습니다.하지만, 이번처럼 중앙 정부가 의지를 가지고 밀어나가면 다르죠.공무원들에게 영향력이 가장 큰 건설교통분과위원 시의원들을 섭외하면 일이 가능해집니다.그 다음엔 민원인만 잘 규합하면 되죠.나중이야 보직 변경도 있고 말 그대로 나중일이지만 신문고 올리고 멱살잡고 전화돌리면 공무원도 그냥 진행시키는 경우가 많습니다.감시기관인 시의원도 이미 압력을 넣고 있을거구요.대신 주차장이나 공원 등 기부체납 같은거로 특혜 시비를 면피할 방법을 찾게 됩니다. 최근 사례로 보면 유사아파트는 1채당 1천, 원룸 스타일은 1채당 오백 정도로 책정됩니다. 유사 84형 아파트 2000호는 200억 정도 기부체납 조건으로 심의를 거처 지구단위는 바뀌게 됩니다.

개발부담금은토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분해 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로한다.https://blog.naver.com/dealagora/223610213886

1. 부실채권(이하’NPL’) 투자란 A씨는 주택을 구입하기 위해 주택에 근저당권을 설정하고 B은행에서 10억 원의 주택담보대출을 받았다. 그러나 A씨는 사업 실패 후 매달 상환해야 할 원리금을 납부하지 못했다. 근저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 담보목적물에 대한 경매를 청구할 수 있으므로(민법 363조), 이제 B은행은 A씨의 주택에 대하여 경매를 청구할 수 있다. 그리고 경매절차를 통하여 낙찰자가 매각대금을 지급하면 B은행은 연체이자까지 포함한 예상 배당액을 우선변제 받을 수 있다(민사집행법 제145조). 그런데 만약 B은행이 A씨에 대한 대출금 채권을 모종의 이유로 저렴하게 판매하고, 위 채권을 예상 배당액보다 저렴하게 구매하여, 배당액을 지급받을 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있다! 장황하게 설명하였지만 위와 같은 사례가 바로 NPL 투자, 정확히 말하자면 부동산 담보부 NPL투자의 대표적인 사례이다(참고로 개인의 직접 투자는 불가하지만, 다른 방법이 있다). 2. NPL의 정의 NPL(Non-Performing Loan). 즉, 부실채권이란, 대출계약의 내용이 정상적으로 이행되지 않아 채권 회수가능성이 낮은 채권을 의미하며, 사안의 A씨의 채무에 해당한다. 은행업감독규정 제27조는 “은행이 정식적으로 차주의 채무상환능력과 금융거래내용 등을 감안하여 보유자산 등의 건전성을 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실의 5단계로 분류하고, 적정한 수준의 대손충당금 등을 적립·유지하여야 한다.”라고 하여 금융기관의 건전성 의무를 부과하고 있는데, 실무상 고정 이하의 여신을 보통 부실채권이라고 한다. 3. 은행은 NPL을 매각하는 이유 그렇다면 은행은 왜 NPL을 매각할까? 은행업감독규정 제29조는 은행 계정 등은 규정에 기재된 별도의 비율로 대손충당금을 적립하도록 규정하고 있다. 따라서 은행은 고정 이하의 부실채권을 매각하고, 위 규정의 대손충당금 비율을 준수할 의무가 있다. 또한 국제결제은행(BIS)에서 권고하는 금융기관의 위험가중자산 대비 자기자본의 비율인 BIS 자기자본이율이 떨어지면 금융기관의 신임도 하락으로 고객이탈이 우려되고, 합병 시에도 불리하게 작용하기 때문에 금융기관은 이를 일정 이상 유지하려고 노력하고 있다. 위 사례에는 나오지 않았지만, 은행으로부터 NPL을 구입한 대부업체 역시 이를 다시 재매각하는 경우가 있는데, 대부업체가 NPL을 재매각하는 이유는 다음과 같다. 자본이 부족한 대부업체는 채무자에게 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 대여하는 방식으로 거래한다. 대부업체의 기대이익은 “대출금리-조달금리-중개수수료-기타비용”으로 통상 연 3%로, 채무자의 연체가 지속되면 중도상환수수료를 받더라도 선지출된 비용을 회수하는 정도에 그쳐, 기대이익이 상실된다. 또한 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 채무자에게 대여하는 방식으로 거래하는 대부업체는 통상 근저당권과 함께 근저당권부 채권질권을 설정하는데, 이와 관련하여 대부분의 대부업체는 ‘경매 진행 시 원금 상환의무’를 특약사항으로 두고 있다. 따라서 대부업체가 경매를 진행하는 경우 금융권 또는 개인투자자(채권자)가 상환을 요구하여 대부업체에 자금경색이 발생한다. 따라서 근저당권에 대한 경매를 진행하기도, 그렇다고 채무자의 연체를 두고 볼 수만도 없는 대부업체는 해당 NPL을 재매각한다. 4. 마치며 본 칼럼 시리즈는 채권 실현 가능성이 높은 부동산 담보부 NPL에 대해서만 다룬다. 부동산 담보부 NPL의 채권 실현 수단은 경공매고, 명도까지 염두해야 하는 경우도 있다. 다음 칼럼은 경공매의 기초 개념과 함께 배당 순위를 정리하도록 하겠다.관련 강의: 쉽게 배우는NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!



도시 및 주거환경정비법 제50조제5항 후단 및 제79조 8항에 따르면, 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후, 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액 또는 손실보상금을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우, 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있습니다. 그러나, 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 합니다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제16조에 의하면, 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있습니다. 다만, 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받은 경우에는 예외로 합니다. 국토교통부의 유권해석에 따르면, 가등기를 말소하지 않는 한 일반분양을 할 수 없다고 합니다(국토교통부 주택기금과-8779, 2016. 11. 29). 결론적으로, 매도청구소송 확정 전에도 일반분양이 가능하나, 이는 사업시행자가 법원의 승소판결을 받고 필요한 금액을 공탁하며, 분양예정인 건축물을 담보로 제공한 경우에 한하며, 준공인가 신청 전까지는 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 하고, 설정된 저당권 등은 말소되어야 합니다.

문화재지표조사는 특정 지역에서 건설공사를 시행하기 전에 지표나 수중에 노출된 유물이나 유적의 분포 여부를 조사하는 과정입니다. 이 조사는 역사, 민속, 지질 및 자연환경에 관한 문헌조사와 현장조사를 포함합니다. 이러한 조사는 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률에 근거를 두고 있으며, 특히 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제6조와 시행령 제4조에 명시되어 있습니다. 문화재지표조사는 다음과 같은 경우에 실시됩니다 1. 토지 및 내수면에서 시행되는 건설공사로서 사업면적이 3만m² 이상인 경우. 단, 내수면이나 연안에서 이루어지는 골재 채취사업은 사업면적이 15만m² 이상인 경우에만 해당합니다. 2. 사업면적이 3만m² 미만인 경우로서, 다음 중 하나에 해당하는 건설공사 - 과거에 매장문화재가 출토되었거나 발견된 지역에서 시행되는 건설공사 - 역사서, 고증된 기록 또는 관련 학계의 연구결과 등에 따라 문화재가 매장될 가능성이 높은 지역에서 시행되는 건설공사 - 상기 1) 또는 2)에 준하는 지역으로서 지방자치단체의 조례로 정하는 구역에서 시행되는 건설공사 이러한 조사는 사업시행 계획접수 전에 이루어져야 하며, 문화재 보호와 관련된 법적 요구사항을 충족시키기 위해 필수적입니다. 문화재지표조사를 통해 건설 공사가 문화재에 미치는 영향을 사전에 파악하고, 필요한 경우 보호 조치를 취할 수 있습니다.

가로주택정비사업은 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.이 사업은 도시정비법에 의해 정의되며, 소규모주택정비사업으로 분리되어 진행됩니다. 가로주택정비사업의 특징은 가로구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하며, 이는 지자체 조례에 따라 최대 2만㎡까지 확장될 수 있습니다. 이 구역은 도시계획도로 또는 건축법에 따른 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 일단의 지역이어야 하며, 가로구역 내에 통과하는 도시계획도로가 없어야 합니다. 도시정비법 부칙 제27조에 따르면, 이 법 시행 당시 종전의 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받아 시행 중인 주거환경관리사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업은 각각 이 법에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 간주됩니다. 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행될 수 있으며, 이는 가로구역 전체가 사업시행구역이 되거나 가로구역 내 일부 영역만 사업시행구역으로 지정될 수 있음을 의미합니다. 이러한 구역 설정은 도시재개발 사업의 일환으로, 주거환경의 개선과 도시 기능의 회복을 목표로 합니다.

분양가상한제는 주택의 분양가격을 택지비와 건축비에 적정 이윤을 더하여 산정된 가격 이하로 결정하고 공급하는 제도입니다. 이 제도는 주택가격의 안정화를 목적으로 하며, 공동주택의 분양가를 정부가 정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 규정하고 있습니다. 분양가상한제는 1989년 주택법에 의해 처음 도입된 분양원가연동제에서 시작되었으나, 1999년 분양가 자율화 조치로 폐지되었다가, 2005년 8월 31일 부동산 대책의 일환으로 판교신도시부터 다시 적용되었습니다. 2007년 4월 주택법 개정을 통해 분양가상한제로 명칭이 변경되었으며, 이 제도는 공공택지뿐만 아니라 공공택지 외의 택지에서도 주택가격 상승 우려가 있을 경우 적용됩니다. 분양가상한제 적용 주택의 분양가는 주택법 및 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정됩니다. 분양가격 산정식은 다음과 같습니다: 분양가격 = 건축비(기본형건축비 + 건축비가산비) + 택지비(감정평가액 + 택지비가산비) 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 얻은 경우, 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다. 또한, 시장, 군수, 구청장이 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택에 대해 입주자모집 승인을 하는 경우에는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다.

환경영향평가란 환경에 영향을 미치는 계획이나 사업을 수립하거나 시행할 때, 그 계획이나 사업이 환경에 미치는 영향을 미리 조사, 예측, 평가하여 환경 보전 방안을 마련하고, 국토의 지속가능한 발전을 도모하기 위해 실시하는 절차입니다. 이는 환경보전계획과의 부합 여부를 확인하고, 대안을 설정 및 분석하는 과정을 포함합니다. 관련 법률로는 「환경영향평가법」이 있으며, 이 법은 환경영향평가의 절차와 요구사항을 규정하고 있습니다. 환경영향평가 절차는 다음과 같습니다 1. 환경영향평가항목 등의 결정 및 환경영향평가서 초안 작성사업시행자는 평가준비서를 작성하여 승인기관의 장에게 환경영향평가항목 등을 정하여 줄 것을 요청한 후, 결정된 항목에 따라 환경영향평가서 초안을 작성합니다 (환경영향평가법 제24조 제2항, 제25조 제1항) 2. 환경영향평가서 초안에 대한 공람, 공고 및 의견제출사업시행자는 환경영향평가서 초안을 공람하고, 주민 등의 의견을 수렴합니다 (환경영향평가법 제25조 제1, 2항 및 제12, 13조) 3. 설명회 및 공청회 개최사업시행자는 환경영향평가서 초안의 공람기간 내에 설명회를 개최하고, 필요한 경우 공청회를 개최합니다 (환경영향평가법 시행령 제39조, 제40조) 4. 환경영향평가서 작성 및 협의요청사업시행자는 절차를 모두 진행한 후, 사업시행계획인가를 받기 전에 환경영향평가서를 작성하고 승인기관의 장에게 제출하여 협의를 요청합니다 (환경영향평가법 제27조 제1, 2항; 동 시행령 제47조). 이러한 절차를 통해 환경영향평가는 계획 또는 사업이 환경에 미치는 영향을 최소화하고, 지속 가능한 개발을 촉진하는 중요한 역할을 합니다.

 야생 에서느슨한연대 로 N잡러 생활을 하고 있는 중이다. 사냥감을 찾으면서 사냥을 위한 준비기간의 버티기라고나할까~그런데 '느슨한연대'도 지속적인 수익 창출이 된다면 워라벨 이 좋은 부분의 장점도 있어보인다. 그 생활에 안주하면 안되지만 말이다. ​자문, 컨설팅 업무이다보니내가 갈아넣을 수 있는 것이라곤 신선한 아이디어, 그리고 언뜻 보지 못할 그 무엇!을 찾기위해서 부던히 노력하는 것일거다. 최근 마케팅 관련 서적을 많이 찾아 다니면서 보고 있는 중이다. 그 책들에서 많은 인사이트 를 얻는다. 그 힘으로 버텨내고 있는것이기도하고 말이다. ​<현장1><현장2>​디벨롭 미팅이 마친곳도 있고, 이제 곧 해야할 곳도 있고~ppt 작업을 그닥 선호하지 않다보니~ 생각을 후리하게 적어내려가는 '한글' 작업을 주로 한다. 물론 상상의 나래를 펼치고 공간 구애 받지 않는건 ppt가 더 좋지만~ 그 구도 잡느라 생각의 누수, 에너지의 소비가 과하다보니~ 적어내려가는 한글이 편하고 좋다. 어차피 '말'로 그리고 조금 추상적인건 '이미지'로 해결하면 되는것이니까~ ​얼마나 이해하고 그걸 이해시키기 위해서 잘 표현하는 '브리핑'이 담보되느냐에 따라 호불호는 그리고 실행되는 아이템이 결정될 것이다. 물론 그 상대방의 '의지'도 중요할 것이다. 단발로 큰 효과만을 바랄 것이냐지속적인 큰 그림을 그려나갈 것이냐에 따라서 선택하는 아이디어도 다르기도하다. 그것역시 그들의 몫!​아직 미팅전이지만, 내용은 다 작성한 현장에 대해서 고민이다.며칠 남은 이시점에 자료를 보내서 미리 보게할지~그냥 그날 혹은 그 바로 전날 보내서 보게할지~각각의 장단점이 있는데~ 어떻게 해야할지 고민이 깊어진다. 클라이언트의 성향들이 확연히 다르다보니~

주가 폭락과 8.8 부동산 대책으로 자산시장이 시끌시끌했던 한 주 였습니다.8월 1주차는 서울은 0.26%상승했습니다.(7월3주: 0.28%, 4주: 0.30%, 5주: 0.28%)추이를 봤을 때 약간 주춤하는 것이 느껴집니다.특히 강남3구 및 마용성과 광진구가 0.3%이상 오르는 것이 관측되어양극화가 심화되고 있다는 것을 파악할 수 있었습니다.경기도는 0.11% 상승하며 전주대비 상승폭을 키웠습니다.경기북부는 파주와 김포가 0.1%이상 상승했고경기 서부는 광명과 시흥이 0.1%이상 상승경기남부는 과천과 성남이 0.3%이상의 상승수원과 화성도 0.2%내외의 높은 상승을 보였습니다.경기동부는 하남이 0.4%의 폭등세를 보인반면 나머지 지역은 강보합수준이었습니다.-저번주 친구들한테 하남과 남양주라고 했는데, I am so serious.인천은 서구가 0.39%상승하던 강한 상승에서는 내려왔고평균 0.1%상승했습니다.지방은 대전 -0.06%, 유성 역시 -0.14%울산은 보합, 부산은 -0.02%, 대구는 -0.13%로 더 큰 하락나머지 지방도 대부분 하락세를 유지하고 있었습니다.종합하자면수도권의 상승세는 이어지고 있으나급등에 대한 피로감, 글로벌 경기침체 우려, 내수불황 등으로 상승률은 떨어지고 있습니다.지방은 5대광역시는 하락, 울산/부산/광주는 일부 구에서 상승하며 회복 시그널충청, 여수, 전주, 춘천, 원주 역시 하락세가 줄어들거나 보합수준이라 나쁘지는 않습니다.

개인적으로 각종 판례들을 찾아볼 때 재밌는 지점은, 법률에 명시되지 않은 부분이 여러 맥락과 상황에 따라 다르게 해석될 때입니다. 그중에서도 특히 재밌는 이야깃거리가 있어, 소개 차 글을 써봅니다.대한민국에서 토지와 그 토지 위의 건물은 별개의 부동산으로 취급됩니다. 당연히 토지와 건물이 서로 다른 사람의 소유가 될 수 있고, 이때 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’인 지상권이 주요 쟁점이 됩니다. 이 지상권은 보통 계약이나 법률에 의해서 설정되는데, 특정 경우에 한해 계약이나 법률에 명시되지 않은 지상권이 인정될 수 있습니다. 이를 관습법상 법정지상권이라고 합니다. 자세한 요건은 아래에서 다루겠지만, 그 요는 동일인 소유의 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유가 되었을 때, 토지의 소유권자가 임의로 건물을 처분할 수 없도록 별도의 절차 없이 건물 소유권자의 지상권을 인정해주는 것입니다. 이는 관습법에 의해 창설되는 물권이기에 법률로 명시되어 있지 않고, 각종 판례를 통해 그 의도와 요건을 알아볼 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 1916년 조선고등법원의 판결로부터 아주 오랜 시간 이어져오며 다양한 폐지주장에 부딪혔지만, 2022년 대법원 전원합의체 판결을 통해 아직까지 그 효력을 유지하고 있음을 알 수 있습니다.관습법상 법정지상권의 성립요건은 첫째, 토지와 건물이 모두 처분 시점 기준 동일인의 소유여야 하며, 둘째, 법률행위 및 그 외의 원인에 의해 둘의 소유자가 달라지고, 셋째, 당사자 간에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.이 요건들의 범위를 어떻게 해석하느냐에 따라 관습법상 법정지상권의 인정 여부가 달라집니다. 저는 첫번째, 즉 토지와 건물의 동일인 소유 여부에 대한 해석으로 결론이 갈리는 판례들이 특히 흥미로웠습니다. 토지나 건물이 한 사람의 소유일 때는 결론을 짐작하기 비교적 쉽지만, 여러 사람이 소유권을 공동으로 가질 경우 논쟁이 복잡해지게 됩니다. 비슷한 시기에 선고되었으나 반대의 결론을 가지는 두 판례를 공유드리며, 글 마치겠습니다.1. 단독 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정된 경우(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8623&gubun=4&type=52. 공동 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정되지 않은 경우(대법원 2022. 8. 31. 선고 2018다218601 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8753&gubun=4&type=5 * 내용 및 표현의 정확성에 대한 피드백은 언제든 환영합니다.

매년 공공기관이 행정자료를 기반으로 인구조사를 진행합니다.일부 표본주택은 방문조사를 통해서 5년마다 갱신됩니다.2024년 인구조사 중 특이점은 인구가 증가세로 바뀐 것이다.총인구가 2020년에 5,182만명으로 정점을 찍은 뒤 매년 줄어들었는데2023년에 8만명이 늘어났습니다.한국인은 꾸준하게 줄어들고 있습니다.하지만한국에 거주하는 외국인이 2010년 59만명에서 2023년 193만명으로 빠르게 늘어났습니다.2023년 한국인은 22년보다 10만명 줄었지만, 외국인은 18만명 늘어나면서 총인구가 증가하였습니다.2010년 1.2%였던 외국인 비율이 2023년 3.7%로 꽤 많이 증가했습니다.한국에 거주하는 외국인 193만명을 살펴보면 조선족이 53만명으로 28%를 차지합니다.조선족-베트남-중국-태국순인데, 최근 베트남인이 빠르게 늘어나고 있습니다.최근 중국인들이 아파트를 많이 샀다고 뉴스가 나오는 것을 볼 수 있는데이는 인천, 부천, 구로, 영등포에 집중되 있고, 내륙 중국인이 아니라 한국에서 돈벌고 있는 중국/조선족입니다.현재 외국인이 가장 많이 거주하는 곳은 안산시로 9만명충북음성군은 외국인 비율이 16%로 가장 높습니다.서울에서는 영등포구가 외국인 비율 10.7%라는 것이 두드러집니다.서울시 다문화 학생 비율이 40%를 넘는 초등학교가 9곳입니다.연령별 인구는 어떨까요?14세 이하 아동은 2015년 695만명에서 2023년 562만명으로 빠르게 줄어들었습니다.반면 65세 이상 노령층은 2015년 661만명에서 2023년 961만명으로 빠르게 늘었습니다.시도별 인구증가는?세종과 경기, 인천은 인구증가가 두드러지고울산,부산, 대구, 서울 등은 인구가 감소했습니다.인구이동을 보면 서울/경남/광주/부산에서 인구가 유출되어 경기와 인천으로 많이 가고 있습니다.그래도 아직까지는 총인구는 정체 및 감소상황이나 총가구는 계속 증가하고 있어 다행입니다.가구가 늘어나는 것은 1인가구의 증가가 가장 두드러지는데서울과 수도권 지방 전체적으로 1인가구 비중은 비슷하게 분포되어 있습니다.



실제 지어진 건축물에기둥 구조, 마감 하자, 미시공 부분, 변경 시공 부분 등이아주 중대하지 않은 이상 분양계약 해지의 사유가 될 수 없습니다.분양 상담사의 과장 브리핑, 모델하우스의 과장 디스플레이 등이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.수분양자의 대출 불가능이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.-대규모 프로젝트에서 간혹 대출불가로 인한 계약해지 사유가 되는 경우가 있는데, 이는 명확하게 해당 문구가 있을 시만 가능분양광고 내용이 분양계약 내용으로 당연 편입되는 것은 아닙니다.결론: 면적, 금액, 위치, 용도 등 중대한 사안을 고객에게 속이는 것을 제외하면나머지 부분의 다툼은 부당이득금반환, 계약금반환, 분양대금 반환, 매매대금 반환, 사기분양 등에 이유가 없습니다.

현재 진행하고 있는 자문에 대한 용역계약서 샘플 올려봅니다.용역발주가 넘쳐나는 활성화된 '야생' 이면 좋겠습니다. ㅎㅎ모두의 건승을 바랍니다.

2024년 4월 기준 서울 아파트 거래량이 2021년 수준으로 돌아오고 있는 것이 보인다.긍정적인 뉴스라고 생각한다.결국 거래량이 지속적으로 발생해야 가격이 올라갈 수 있기 때문이다.아래 사진을 참고해보면 각 구별로 거래량을 알 수 있으니 참조하면 괜찮을듯하다.'정책', '경기', '금리' 3가지 중 2가지가 올라가면 부동산 가격 상승이 가능할 것 같다는최필주 대표 강의를 들은 적이 있다.공급 부족 및 위기로 정책을 밀어 붙이는 상황이다.벌써 이렇게 긍정적인 소식이 들리면, 9월 금리 인하시 '부동산의 봄'을 기대해본다.

이번에 아이 문제로 첫 소송을 진행했다.사실 첫 소송은 아니다.롯데건설 재직시 명도소송을 몇 번 참석해봤기 때문이다.하지만, 오롯이 혼자 셀프소송으로 진행한 것은 어제가 처음이었다.아이가 시설물 오시공으로 인하여 크게 다치고, 이에 따른 손해배상을 청구했다.원고는 아이였고, 나는 원고의 대리인이었다.판사는 명확하게 말했다."판사는 원고의 억울함을 풀어주는 사람이 아닙니다. 법리적으로 적합한 청구인지 판단하는 것입니다.""그렇구나..."나는 아이가 다친 뒤 연차를 사용하여 돌보았고, 이에 따른 연차수당을 청구했다.하지만 판사는 원고 대리인의 연차수당은 별개로 소송을 진행해야 한다고 말씀주셨다.이 때 느낀 것은 어렵구나... 괜히 변호사와 함께 소송을 하는 것이 아니구나 였다.판사의 스타일은 천차만별일듯하다.재판장의 지배자인만큼 왜 전관이 필요한지도 어렴풋이 느꼈다.한 번의 셀프 소송이지만 많은 것을 배웠다.1. 재판장은 법리를 확인하는 공간이다.2. 변호사든 판사든 이들은 법 전문가이고, 개개의 사건과 법의 교집합을 찾아줄 뿐이다.상관없는 민사일 수 있지만 이 역시 부동산에 대입하여 생각하면 좋을듯하다.

딜아고라에 어떤 글을 올릴까 하다가 감평쪽에 글이 없길래감평사는 아니지만 아는 지식을 공유드려 봅니다.탁상감정평가 = 구두로 개략적인 감정평가 금액을 듣는 것(서류로 주는 것은 협회 권고사항 위반)시세평가 =대상 부동산 또는 자산의 현재 시장가치를 평가하는 방식으로 유사한 자산의 최근 거래 가격 비교 평가, 다소 높은 금액 설정 가능담보평가 = 담보로 제공된 자산의 가치를 평가하여 대출 가능 금액을 산정하는 방식으로 시세평가, 수익접근법, 비용접근 법 등을 혼합하여 평가, 요즘엔 보수적으로 진행하는 추세비용접근법개념:자산을 현재 대체하거나 재건축하는 데 드는 비용을 기준으로 평가하는 방식입니다.방법:대체 비용에서 감가상각을 차감하여 평가합니다.적용:신축 건물, 특별한 목적을 가진 건물 등에 사용됩니다.수익접근법개념:자산이 창출할 수 있는 미래 수익을 현재가치로 환산하여 평가하는 방식입니다.방법:예상 수익을 할인율로 나누어 현재가치로 평가합니다.적용:주로 상업용 부동산, 임대 부동산 등에 사용됩니다.비교사례법개념:유사한 자산의 거래 사례를 비교하여 평가하는 방식입니다.방법:평가 대상과 유사한 자산의 거래가격, 조건 등을 비교하여 평가합니다.적용:주로 부동산, 자동차 등 거래가 빈번한 자산에 사용됩니다.현금흐름법개념:자산이 미래에 창출할 예상 현금 흐름을 할인율을 적용해 현재가치로 평가하는 방식입니다.방법:미래 현금 흐름을 예측하고, 이를 할인하여 현재가치를 산정합니다.적용: 주로 기업 가치 평가, 투자 분석 등에 사용됩니다.

크로스 셀링(Cross-selling)= 고객이 구매하려는 상품과 관련된 다른 상품을 함께 구매하도록 권유하는 방법입니다.업셀링(Up-selling)= 이미 구매하려고 하는 상품보다 더 높은 가격의 상품이나 추가 상품을 권장하는 마케팅One-time offer, OTO= 추가 제안으로 고객이 주문을 더 할 수 있게 하는 제안비슷한 용어입니다.맥도날드가 치즈버거 한 개를 팔 때 수익이 10%남지만세트로 사면 수익은 20%로 늘어납니다.요즘 구글, 메타, 유튜브로 인한 광고를 많이 하고 있습니다.이를 이용하면 광고 단가를 줄일 수 있습니다.[딜아고라]는 이런 크로스 셀링 마케팅을 적극적으로 하고 있죠.강의-유튜브-도서-딜아고라 플랫폼, 4가지를 하나씩만 홍보해도 효과가 배가 됩니다.이론적으로는 x4x70%(유실률30%)지만 그 정도의 효과인지는 모르겠습니다.다양한 방식으로 부동산개발사업과 금융에 대한 정보를 제공할 수 있는플랫폼이 되었으면 좋겠습니다.

사례로 많이 나오는 이야기 중에~Q : 멈춰선 시계를 선택할 것인가? 5분 늦는 시계를 선택할 것인가?----------------------------------------------------------------------의 질문이 있다.대답하는 사람의 성향이 다 다를 수 있고, 질문을 더 붙여나가볼 수 도 있다.추가해서 '5분 더 빠른시계?' 라고 붙이는것도 가능할 것이다.즉, 빠르거나, 늦거나 아니면 멈춰서 있거나...이 질문이 의도한것은 이렇다.뒷북치지 말고~ 스스로 원하는 줏대 있는 이야기를 뚝심있게 하면, 24시간 중 2번은 제대로 맞출 수 있을 것 아니냐~ 하는 교훈을 주는 이야기이다. 비유이다.그렇다면~#디벨로퍼 의 자세로 혹은 각자의 '업'에서의 활용은 위의 의미하는 그 방향성과 맞게 갈 수 있는걸까?클라이언트가 느리거나 빠르거나 한 것을 기다려 준다고만 한다면~ ㅎㅎ 써머타임 등의 혹은 배터리가 다 되어지는 과정속에 한번은 제대로 맞출 수 있을 수도 있을것이다.혹은매번 틀리지만 24시간 중 2번 맞추는 그 시계에 대해서도어쩌면 너무 근사치에도 안온다면서 (다른 시계들은 그래도 5분 범위 내에서는 방향성을 함께 한다고 생각된다면~) 내다 버릴지도 ㅎㅎㅎㅎ결국, 시장환경이 혹은 발주하는 사람이 (스스로가 재력가로 기획자로서의 발주자가 아니라면~) 지쳐 쓰러질때까지 인내해주고 기다려주지 않는다면~위의 격언도 속담도 비유도 참 옳다고 맞추기는 한계가 있기도 할 것이다.취지는 알겠지만 온전히 가져다가 혹은 그 것으로 안주하면서 마음편해할 상황들은 아닌거같기도하다.어쩌면 진짜 운칠기삼을 발휘해서 첫판부터 딱 맞추고 가는 그런 틀린시계라면 더더욱 좋을지도~그렇게 한번 대박으로 신뢰를 주고난 다음에아 조금씩 틀리는것도 또 호혜롭게만 본다면~'참 독특하네~' 하는 그런 시각으로도 봐줄 수 있을지도~ ㅎㅎㅎㅎ그러나 기회는 그닥 많지 않기에~ 24시간 중 2번 맞추는 시계는 존립에 위협, 위기를 느껴야할 지도 모를 일이라는 생각이 문득 든다.그러나, 20~30년전 최고점을 직은 스타들이 지금 다시 나와서 다시 그들의 현재 모습으로 뭔가 도모하고 또 일궈내는 것을 보니한편으로는 제대로 한번 맞춰야하는 것을 인생에 목표로 잡아야겠다는 생각을 더더욱 하게된다.그 힘으로 시간지나 다시 도약할 수 있는 밑바탕을 만들 수 있다고 급 생각이 들었다. ( 그래서 잠시 주저리 해본다)한번 제대로 힘 내서 제대로 딱 맞추는 그런 상황을 만들도록 노력해야할 이유가 여기에 있지 않을까 주저리 해본다.모두의 건승을 바란다.딱 한번 제대로 맞춰보시길....

단톡방의 다양한 질문에 대한 답변 모으기1. 훼손된 인테리어 있는지 확인2. 관리비 체납 여부 확인3. 중도 퇴실이면 중개사에게 중개비 납부했는지 확인4. 월세 연체이력 및 이자가산여부 확인5. 보증금은 짐 다뺀거 확인후 비밀번호 변경하고 지급

건설사는 어떤 대응방법을 선택할가요?1. 계약의 적법성 및 정당성 주장계약서 검토:분양계약서의 내용이 법적으로 문제가 없음을 강조.계약서에 명시된 모든 조항이 법률에 따라 작성되었으며, 분양자가 서명한 계약서에 따라 모든 의무를 이행했음을 입증.정보 제공의 적법성:분양 과정에서 모든 필수 정보를 투명하게 제공했음을 입증.중요 정보(예: 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등)를 분양 설명서나 공문을 통해 충분히 알렸음을 증명.2. 계약 불이행의 부재계약 조건 충족:계약서에 명시된 모든 조건과 기한을 충족했음을 증명.예를 들어, 예정된 시공 및 준공 기한을 준수했으며, 품질 기준에 맞게 건설했음을 입증.문제 해결 노력:발생한 문제에 대해 적극적으로 대응했음을 입증.예를 들어, 하자 발생 시 적절한 시정 조치를 취했음을 보여줄 수 있는 기록(사진, 보고서 등) 제출.3. 분양자 측 주장 반박허위 주장 반박:분양자 측의 주장(허위 정보 제공, 품질 미달 등)이 사실이 아님을 증명.예를 들어, 품질 검사 결과서, 인증서 등을 제출하여 품질 기준을 충족했음을 입증.계약 해지 사유 부재:분양자 측에서 주장하는 계약 해지 사유가 정당하지 않음을 입증.예를 들어, 분양자 측의 주장이 법적 근거가 부족하거나 사실이 아님을 증명할 수 있는 자료 제출.4. 법적 대응 방안소송 대응 준비:전문 변호사와 협력하여 법적 대응 전략을 수립.분양자 측의 주장을 반박할 수 있는 모든 법적 근거와 증거를 철저히 준비.조정 및 합의 시도:소송 이전에 조정이나 합의를 통해 문제를 해결하려는 노력을 기울임.분양자와의 원만한 합의를 통해 불필요한 법적 분쟁을 피하는 방안 모색.5. 손해 최소화 방안이미지 관리:분양 계약 취소 소송이 건설사 및 시행사의 이미지에 미치는 영향을 최소화하기 위한 노력.고객과의 신뢰를 유지하기 위해 적극적인 소통 및 문제 해결 의지 표명.내부 프로세스 개선:분양 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하기 위해 내부 프로세스를 점검 및 개선.향후 유사한 문제가 발생하지 않도록 지속적인 모니터링과 개선 조치 실시.이렇게 되면 약간의 합의가 있을 수 있습니다.가장 많이 쓰는 전략은 하자, 설계변경, 허위분양 3가지입니다.하자는 하자에대한 감정으로 하자부분 보수로 끝나는 경우가 많습니다.설계변경은 경미한 변경으로 절차상 이상이 없죠.허위 분양은 실제로 일어났더라도 분양대행사의 단독행동을 근거로 피해갈 수 있죠.이미 리먼때부터 다양한 경험을 한 시공사입니다.그래서 일부는"어차피 잔금기일이 늦어질뿐 아무 영향없다"고 말합니다."마이너스 프리미엄=민원"공식에 의한 일이라고 이야기 하면서요.공산주의가 되자는 말은 아니지만공급에 대한 신경을 조금은 쓸 필요가 있을 것 같습니다.

변호사, 투자자들이 전화가 많이 옵니다.분양계약취소 관련 소송을 받고 물어보려 전화도 오고투자자들은 어떻게 취소방법이 없을지 물어봅니다."결론부터 말하면 계약취소는 쉽지 않습니다."이들이 전화가 올 때 시행사나 건설사는 묻지 않습니다.그만큼 당연히 이긴다고 생각하는 것이죠.취소 논리는 다음과 같습니다.1. 분양계약의 하자 및 위법성계약 내용의 불일치:계약 당시 설명된 내용과 실제 제공된 시설 및 서비스가 상이함.예를 들어, 특정 시설(주차장, 공용 공간 등)의 제공이 약속되었으나 이를 이행하지 않은 경우.정보 제공의 불충분:분양사 측에서 중요한 정보를 제공하지 않거나, 허위 정보를 제공한 경우.예를 들어, 지식산업센터의 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등의 중요한 정보를 고의로 누락했을 경우.2. 계약 당사자의 의무 불이행약속된 시공 및 준공 기한 미준수:계약서에 명시된 준공 기한을 지키지 않아 입주 지연이 발생한 경우.이로 인해 입주 예정자의 사업계획이 차질을 빚어 경제적 손해를 입은 경우.품질 기준 미달:제공된 시설의 품질이 계약서나 분양 당시 홍보자료에 명시된 기준에 미치지 못하는 경우.예를 들어, 저급 자재 사용, 안전기준 미달 등의 문제가 발생한 경우.3. 법적 절차 및 요건 미충족분양 승인 절차 위반:분양사가 관련 법령에 따른 분양 승인 절차를 위반했거나 허가를 받지 않은 경우.예를 들어, 지방자치단체의 승인 없이 불법 분양을 진행한 경우.환경 영향 평가 미비:환경 영향 평가를 적절히 수행하지 않고 분양을 진행한 경우.예를 들어, 환경 법규를 위반해 환경 피해가 발생할 가능성이 있는 경우.4. 계약 해지 사유의 존재계약 해지 사유 발생:분양사 측의 중대한 계약 위반으로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 발생한 경우.예를 들어, 반복적인 하자 발생, 시정 요구 불응 등의 사유가 인정될 수 있음.고객의 신뢰 상실:분양사 측의 비윤리적 행위(예: 뇌물, 사기 등)로 인해 고객의 신뢰가 완전히 무너진 경우.5. 손해배상 청구금전적 손실 증명:계약 불이행으로 인해 발생한 금전적 손실을 구체적으로 증명.예를 들어, 사업 지연으로 인한 손해, 대체 시설 마련 비용 등을 제시.정신적 피해:분양 계약 불이행으로 인해 발생한 정신적 피해 및 스트레스를 고려한 배상 요구.추가 고려 사항증거 자료 준비:계약서, 분양 홍보자료, 분양사와의 주고받은 서신, 사진 및 동영상 등의 증거 자료를 철저히 준비.전문가 의견 활용:건축 전문가, 법률 전문가 등의 의견을 서면으로 받아 제출.

생활형숙박시설관련 분쟁이 많습니다.그 결과가 시원하게 나온 경우를 찾기 쉽지 않습니다. 허가권자의 허가 조건대로 계약서에 생활형숙박시설에 대한 명시가 명확합니다. 계약자에게 면피내용이 적혀있는 확인서를 모두 받아 놨기 때문입니다. 재판부도 어느 한 쪽의 손을 들어주기에는 부담이 너무 큽니다. 시행시공측 손을 들어주자니 수분양자들의 피해가 막심하고,수분양자들의 손을 들어주자니 판례가 되어 후폭풍이 거대해 보입니다. 이런 경우는 정치적 해결을 하게 되는데,정부가 규제 변경을 해서 퇴로를 열어주는 것입니다. 만약 여러 이유로 정부가 이 일에 적극적이지 않다면, 정치인들이 시민들을 위하여 법을 개정하게 되는데, 상임위 발의, 법사위 발의, 심의, 대통령 재의, 유관기관 재의 등 끝도 없는 절차를 밟아야 해서 이는 시간이 매우 오래 걸리게 됩니다.이번 생숙 사태처럼 수분양자들이 생때를 쓰는 사안도 사회문제화 되면정부와 정치인은 시민들의 이익을 위해 움직일 수 밖에 없습니다.

얼마전 리즌아이분이 쓴 글을 읽었다.LH에서 매입임대주택 설명회를 했고 이를 다녀온듯하다.시행업계 여론이 이상해서 글을 올리게 되었다.LH, HUG, HF는 아낌없이 주는 나무가 아니다.공기업이긴 하지만 일다는 기업이다.기업의 목표가 무엇인가?사익추구다.경제적 효익이 있어야 프로젝트 추진이 가능하다.이는 사기업과 동일하다.다만, 너무 효익을 추구하면 민원의 여지가 있기 때문에 조심한다.반대의 경우는 어떠한가?당장 어제만 하더라도LH 적자규모에 대해서 욕하던 사람들이오늘은왜 전세 지원을 안해주냐고망가진 시행물건에 대한 대책이 없냐고 아우성이다.이것은 아이러니다.만약 공사비, 이윤, PF금리, 부담금 모든 것을 담보해주면모두가 시행을 하고가뜩이나 인구줄어드는데공급만 폭발하고망할 것이다.이는 마치 현재의 지식산업센터와 동일하다.무분별하게 허가를 내줬다고 다큐멘터리에서는 욕하던데A시행사는 지산을 허가해주고B시행사는 지식산업센터를 불허가한다면이를 특혜라고 욕하지 않을 자신이 있는가?없는 이유라도 만들어낼 것이다.그럼에도 불구하고 전체를 매입하라니...본인만 살겠다는 것이다.현재 수준에서 목표치 달성이 안되면조금씩 늘려가는 것이 맞다.LH 직원 상당수가 서울대학교 졸업생이다.그렇게 바보 아니다.이들도 PF가 뭔지 금융비가 차지하는 비중이 어느정도인지 알고있다.그런데 어떻게 질문이 LH는 금융비가 뭔지는 아나요?은행인줄알죠? 이렇게 나온다는 말인가공기업도 기업이고, 이윤을 추구해야한다는 사실을 알아줬으면 한다.

18년 4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 23년 7월 11억원에 양도함23년 1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고거주하지 않은 A주택을 양도하여 예상치 못한 세금을 납부함양도소득세: 비과세 적용시 0백만원, 적용시 117백만원 납부취득 당시 조정 대상지역이 중요함!취득 때 조정대상지역이었으면 2년 이상 거주하여야 비과세 적용 가능(만약 취득 당시 비조정대상지역이었다면 현재 조정대상지역이라도 거주요건X)

오늘은 부가세관련 이야기를 들고 왔습니다.요즘 신탁사 및 운용사분들이 수탁자 매각시 부가가치세에 대한 의문이 많더라구요.사업이 망가지면서 수탁사에서 물건을 넘기는 건들이 많아서 경매 및 공매에 대한 궁금증도 증가한 것 같습니다.금융감독원에서 대출연장에 대해서 제동을 걸면 더욱 더 많은 건들이 경매/공매, NPL등의 형태로 쏟아져 나오지 않을가 합니다.저는 개인적으로 10월쯤 물건들이 터져나오기 시작하고,2023년 12월~2024년 2월쯤 착공이 될 것 같습니다.그러면 자본이 흘러들어가니 언론에서 서서히 부동산 붐업에 대한 기조를 받쳐 줄겁니다.그 다음은 드디어 부동산 투자 시장의 회복으로 이어지겠죠.(지식산업센터는 공급이 너무 많아서 잘 모르겠습니다... 어디까지나 APT이야기 입니다.)질문의 요지는부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 토지분에 대해서는 부가가치세 면세!건물분은 과세합니다.이유는 신탁재산 처분시 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 처분업무는 부가가치세 면제되는 금융보험 업무가 아니며 신탁업에 부수되어 공급되는 것으로 볼수 없기 때문입니다.실질적인 사업주체가 넘어가서 위탁자 기준 판단으로 생각하는 인허가 사례를 생각하면다소 독특하다고 볼 수도 있고또 회계쪽에 밝은 분들은 당연한 소리라고 생각할 수도 있습니다.관련 법령은 부가가치세법 제14조, 부가가치세법 제26조, 부가가치세법 시행령 제40조를 찾아보시면 됩니다.기획재정부 부가가치세제과-333(2024.05.21) 공문을 첨부드리니 한 번 확인해보시면 더 좋을 것 같습니다.부동산개발사업(시행)을 진행하면 다양한 제세공과금 및 분부담금에는 민감해질 수 밖에 없습니다.국가의 근간인 토지를 건드리고, 건축물이 가지는 영속성과 파급력 때문에 그런 것 같습니다.전문을 설명드리면부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 부가가치세 면제 대상인지 여부요지: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분 하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 해당 신탁재산의 처분 업무는 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험 용역에 해당하지 않으며 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 것으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없음.답변내용: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 합니다. 해당 신탁재산의 처분 업무는 같은 법 시행령 제40조 제1항 제2호라목에 따라 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험용역에 해당하지 않으며, 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 거으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없습니다. 따라서 해당 신탁재산 중 토지분에 대해서만 같은 법 제26조제1항제14호에 다라 면제가 되는 것입니다.부가가치세법14조2항을 살펴보면 주된사업에 부수되는 다음 각 호 어느 항목에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부등을 따른다.고하는데, 면세 주택을 판매해도 건물은 과세라고 생각해야겠습니다.부가가치세법 시행령 제40조신탁업자가 위탁자로부터 수탁받아 운용하는 업무중 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 업무는 제외한다.부가가치세법 제26조토지 면세!TMI지만 15번으로 인하여 도서 인적용역은 면세!역시 부동산개발사업을 하고 있으면 경매나 공매 혹은 일반 투자도 좀 더 탄탄하게 할 수 있는 것 같습니다.제 업이 개인의 삶과 회사의 삶 모두와 이어져있다는 것은 행복이지요.부동산개발사업, 부동산 시장의 봄, 지식산업센터의 훈풍이 빨리 돌아왔으면좋겠습니다.그러려면 금리야... 이제 좀 내려와라! ㅋㅋㅋ

지방 아파트에서 할인분양한 세대에 이사오는 사람을 막아서거나,관리비를 몇배 높게 책정하기도하고, 해당 시공사에서 (시행사) 원정 대모도하는 등 준공 미분양 물건에 대한 첨예한 대립을 기사로 접하고 있다.부동산업을 영위하는 사람으로서'할인에 대한 소급 동의, 약정'을 맺지 않았다면~ 사업시행자의 수익을 손해보더라도 큰틀의 사업 정상화를 위한 처방으로 할인하여 판매하는 것에 동의하는 입장이다.채권단 혹은 시공사의 비용을 갚지 못하면 '공매'로 넘어가는 불상사가 될 것이고 그렇게 공매로 처분된 미분양세대역시 분양가 보다는 낮은 가격으로 시장에등장할 것이기때문에 그 자연스러운 시장의 순리를 막아내기는 어렵지 않겠는가 말이다.조합주택일 경우 조합원들의 물건이 일반 분양분보다 낮게 매매되는것을 뭐라고하지 않듯 말이다.물론, 할인소급 약정을 맺은 후에 기존 입주민들에게 일언반구 없이 그렇게 진행한다면 그건 자신들의 프로젝트를 계약한 계약자, 입주자 그리고 소급 약정까지 맺은그 신의를 저버리는 것이라는 생각에 다시금 생각해볼 사안이라는 생각도 가지고있다.왜 뭔가의 액션에 기존 입주민들의 데모, 항의만 걱정하기만 할까 의문이 들기도하다. 적극적으로 대응해서 상생을 모색한다면 방법이 있을것도 같은데 말이다.결국 돈으로의 눈높이가 맞아 떨어져야 해결될 부분이겠지만,문제를 발생시킨 사람들 즉 발주처인 시행,시공사가 읍소하고 자리를 만들어 모양새를 갖춰 나간다면 (일본의 개발 회사가 수십년간 지역 주민 설특하여 개발을 완료하는 '롯본기힐스'처러 말이다)원만하게 해결되고 모두에게 이로울 수 있다는 생각도 가져본다.물론 그들의 선택 몫이지만~얼마전 수원역에 23년 말에 준공난 오피스텔 (주거형) 상품에 대한 재판매 마케팅을 맡아서 제안했던 적이 있었다.할인율이 평균 30% 수준이었으나 기존 입주자들의 민원으로 10% 수준만 선 할인하도록 하고 나머지는 '캐쉬백' 형태로 진행해달라고 요청이 있었다.민원에 대해서 기사를 보았는지 그 민원을 가장 두려워했었다.왜 직접 만나서 그 사람들과 해결할 생각을 못할까 하는 생각이 들기도했지만, 꼭 그렇게 숨어서 몰래몰래 하듯 해야할까 하는 생각이 들기도했다.결국 현장 실사 등을 한 뒤에, 급작스럽게 발주처에서 '드랍' 하기로 했다.근처에 곧 입주를 앞둔 현장과의 연결성 때문에 함부로 할인을 진행하는건 어렵겠다고 판단하는듯 했다.대신 전세 수요 발굴해서 얼마의 원금이라도 확보하는 방향을 선택하려는 듯 보였다.합리적인 선택이라 생각이 들었지만, 2년 4년 등 시간만 연장하는 것이고~ 소유에 대한 종부세 대상도 되고~ 관리에 대한 비용도 늘어갈 것이다그리고 그 이후에 2,4년 후에, 판매로 전환한다고 하더라도 현재의 상황이라면 원금까지 상승해서 받기는 어려워보이기도하고~실입주자가 들어온다고 할때의 그 관리까지 더해진다면 이런저런 고려할 것들이 만만치 않을 것이리라.털건 털고~ 새롭게 다른 사업지에 대해서의 추진도 고려해야할 듯한데~ 그런 결정을 내렸으니 잘 되기를 바란다고 하고 해당 사업지에 대한드롭은 그렇게 진행되었다..만약 내가 그 건물 입주자였다면 아마 위의 글은 다른 버전으로 쓰여졌겠지만,지금 공급자, 부동산업을 영위하고 있기때문에 할인 재판매에 대한 당위성으로의 이야기를 쓰고 있는지도 모른다.그러나,공실이 발생하고, 슬럼화되고~ 공매이야기 나오는 것보다는 빠르게 임차인이듯 수분양자든 발굴되어 단지가 정상화가 되어가는게 낫지 않을까 싶다.그런 맥락이라면 적정한 타협에서의 단지 전체를 위한 시설 투자를 이끌어내는 협의와 함께 재판매에 대한 부분에 동의를 해주어야하는 것도필요하다는 생각이 든다. 호불호 있겠지만~어쩌면 30~40% 이상 할인되는 세대가 있다면취득세 반환하더라도 기존 주택 매도하고 갈아타는것도 숫자로 볼때는 이익이면 그런 방법도 고민해보는것이 좀더 현실적이지 않을까?단지안에 기존 매입주택을 전세를 주더라도,100원에 사고 60원에 사서 평균 80원에 2채 매입하는것이 100원 1개 고수하는것보다는 좀더 나은 방법이리라 생각이 든다. (물론 시드머니가 있다면 말이다)그리고 상황 좋을 때 90원에 팔아도 그게 이익이 되는거다. ( 달러투자하듯~ 그렇게~)곧 경기는 상승하고 부동산은 좋은시절이 될 것이다. 금리도 내리고 말이다.지금의 교훈을 잘 새기고, 그때의 대처에 대해서도 어떻게 해야할지에 대해서 잘 염두해두어야겠다 싶다.단, 지금의 마케팅 전략, 조직구성, 수수료체계 등으로의 성과를 훗날 아쉬워하지 않기를 바래본다.