도시 및 주거환경정비법 제50조제5항 후단 및 제79조 8항에 따르면, 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후, 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액 또는 손실보상금을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우, 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있습니다. 그러나, 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 합니다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제16조에 의하면, 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있습니다. 다만, 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받은 경우에는 예외로 합니다. 국토교통부의 유권해석에 따르면, 가등기를 말소하지 않는 한 일반분양을 할 수 없다고 합니다(국토교통부 주택기금과-8779, 2016. 11. 29). 결론적으로, 매도청구소송 확정 전에도 일반분양이 가능하나, 이는 사업시행자가 법원의 승소판결을 받고 필요한 금액을 공탁하며, 분양예정인 건축물을 담보로 제공한 경우에 한하며, 준공인가 신청 전까지는 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 하고, 설정된 저당권 등은 말소되어야 합니다.

문화재지표조사는 특정 지역에서 건설공사를 시행하기 전에 지표나 수중에 노출된 유물이나 유적의 분포 여부를 조사하는 과정입니다. 이 조사는 역사, 민속, 지질 및 자연환경에 관한 문헌조사와 현장조사를 포함합니다. 이러한 조사는 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률에 근거를 두고 있으며, 특히 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제6조와 시행령 제4조에 명시되어 있습니다. 문화재지표조사는 다음과 같은 경우에 실시됩니다 1. 토지 및 내수면에서 시행되는 건설공사로서 사업면적이 3만m² 이상인 경우. 단, 내수면이나 연안에서 이루어지는 골재 채취사업은 사업면적이 15만m² 이상인 경우에만 해당합니다. 2. 사업면적이 3만m² 미만인 경우로서, 다음 중 하나에 해당하는 건설공사 - 과거에 매장문화재가 출토되었거나 발견된 지역에서 시행되는 건설공사 - 역사서, 고증된 기록 또는 관련 학계의 연구결과 등에 따라 문화재가 매장될 가능성이 높은 지역에서 시행되는 건설공사 - 상기 1) 또는 2)에 준하는 지역으로서 지방자치단체의 조례로 정하는 구역에서 시행되는 건설공사 이러한 조사는 사업시행 계획접수 전에 이루어져야 하며, 문화재 보호와 관련된 법적 요구사항을 충족시키기 위해 필수적입니다. 문화재지표조사를 통해 건설 공사가 문화재에 미치는 영향을 사전에 파악하고, 필요한 경우 보호 조치를 취할 수 있습니다.

가로주택정비사업은 노후 및 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.이 사업은 도시정비법에 의해 정의되며, 소규모주택정비사업으로 분리되어 진행됩니다. 가로주택정비사업의 특징은 가로구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하며, 이는 지자체 조례에 따라 최대 2만㎡까지 확장될 수 있습니다. 이 구역은 도시계획도로 또는 건축법에 따른 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 일단의 지역이어야 하며, 가로구역 내에 통과하는 도시계획도로가 없어야 합니다. 도시정비법 부칙 제27조에 따르면, 이 법 시행 당시 종전의 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 받아 시행 중인 주거환경관리사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업은 각각 이 법에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 간주됩니다. 가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행될 수 있으며, 이는 가로구역 전체가 사업시행구역이 되거나 가로구역 내 일부 영역만 사업시행구역으로 지정될 수 있음을 의미합니다. 이러한 구역 설정은 도시재개발 사업의 일환으로, 주거환경의 개선과 도시 기능의 회복을 목표로 합니다.

분양가상한제는 주택의 분양가격을 택지비와 건축비에 적정 이윤을 더하여 산정된 가격 이하로 결정하고 공급하는 제도입니다. 이 제도는 주택가격의 안정화를 목적으로 하며, 공동주택의 분양가를 정부가 정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 규정하고 있습니다. 분양가상한제는 1989년 주택법에 의해 처음 도입된 분양원가연동제에서 시작되었으나, 1999년 분양가 자율화 조치로 폐지되었다가, 2005년 8월 31일 부동산 대책의 일환으로 판교신도시부터 다시 적용되었습니다. 2007년 4월 주택법 개정을 통해 분양가상한제로 명칭이 변경되었으며, 이 제도는 공공택지뿐만 아니라 공공택지 외의 택지에서도 주택가격 상승 우려가 있을 경우 적용됩니다. 분양가상한제 적용 주택의 분양가는 주택법 및 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정됩니다. 분양가격 산정식은 다음과 같습니다: 분양가격 = 건축비(기본형건축비 + 건축비가산비) + 택지비(감정평가액 + 택지비가산비) 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 얻은 경우, 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다. 또한, 시장, 군수, 구청장이 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택에 대해 입주자모집 승인을 하는 경우에는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다.

환경영향평가란 환경에 영향을 미치는 계획이나 사업을 수립하거나 시행할 때, 그 계획이나 사업이 환경에 미치는 영향을 미리 조사, 예측, 평가하여 환경 보전 방안을 마련하고, 국토의 지속가능한 발전을 도모하기 위해 실시하는 절차입니다. 이는 환경보전계획과의 부합 여부를 확인하고, 대안을 설정 및 분석하는 과정을 포함합니다. 관련 법률로는 「환경영향평가법」이 있으며, 이 법은 환경영향평가의 절차와 요구사항을 규정하고 있습니다. 환경영향평가 절차는 다음과 같습니다 1. 환경영향평가항목 등의 결정 및 환경영향평가서 초안 작성사업시행자는 평가준비서를 작성하여 승인기관의 장에게 환경영향평가항목 등을 정하여 줄 것을 요청한 후, 결정된 항목에 따라 환경영향평가서 초안을 작성합니다 (환경영향평가법 제24조 제2항, 제25조 제1항) 2. 환경영향평가서 초안에 대한 공람, 공고 및 의견제출사업시행자는 환경영향평가서 초안을 공람하고, 주민 등의 의견을 수렴합니다 (환경영향평가법 제25조 제1, 2항 및 제12, 13조) 3. 설명회 및 공청회 개최사업시행자는 환경영향평가서 초안의 공람기간 내에 설명회를 개최하고, 필요한 경우 공청회를 개최합니다 (환경영향평가법 시행령 제39조, 제40조) 4. 환경영향평가서 작성 및 협의요청사업시행자는 절차를 모두 진행한 후, 사업시행계획인가를 받기 전에 환경영향평가서를 작성하고 승인기관의 장에게 제출하여 협의를 요청합니다 (환경영향평가법 제27조 제1, 2항; 동 시행령 제47조). 이러한 절차를 통해 환경영향평가는 계획 또는 사업이 환경에 미치는 영향을 최소화하고, 지속 가능한 개발을 촉진하는 중요한 역할을 합니다.

 야생 에서느슨한연대 로 N잡러 생활을 하고 있는 중이다. 사냥감을 찾으면서 사냥을 위한 준비기간의 버티기라고나할까~그런데 '느슨한연대'도 지속적인 수익 창출이 된다면 워라벨 이 좋은 부분의 장점도 있어보인다. 그 생활에 안주하면 안되지만 말이다. ​자문, 컨설팅 업무이다보니내가 갈아넣을 수 있는 것이라곤 신선한 아이디어, 그리고 언뜻 보지 못할 그 무엇!을 찾기위해서 부던히 노력하는 것일거다. 최근 마케팅 관련 서적을 많이 찾아 다니면서 보고 있는 중이다. 그 책들에서 많은 인사이트 를 얻는다. 그 힘으로 버텨내고 있는것이기도하고 말이다. ​<현장1><현장2>​디벨롭 미팅이 마친곳도 있고, 이제 곧 해야할 곳도 있고~ppt 작업을 그닥 선호하지 않다보니~ 생각을 후리하게 적어내려가는 '한글' 작업을 주로 한다. 물론 상상의 나래를 펼치고 공간 구애 받지 않는건 ppt가 더 좋지만~ 그 구도 잡느라 생각의 누수, 에너지의 소비가 과하다보니~ 적어내려가는 한글이 편하고 좋다. 어차피 '말'로 그리고 조금 추상적인건 '이미지'로 해결하면 되는것이니까~ ​얼마나 이해하고 그걸 이해시키기 위해서 잘 표현하는 '브리핑'이 담보되느냐에 따라 호불호는 그리고 실행되는 아이템이 결정될 것이다. 물론 그 상대방의 '의지'도 중요할 것이다. 단발로 큰 효과만을 바랄 것이냐지속적인 큰 그림을 그려나갈 것이냐에 따라서 선택하는 아이디어도 다르기도하다. 그것역시 그들의 몫!​아직 미팅전이지만, 내용은 다 작성한 현장에 대해서 고민이다.며칠 남은 이시점에 자료를 보내서 미리 보게할지~그냥 그날 혹은 그 바로 전날 보내서 보게할지~각각의 장단점이 있는데~ 어떻게 해야할지 고민이 깊어진다. 클라이언트의 성향들이 확연히 다르다보니~

주가 폭락과 8.8 부동산 대책으로 자산시장이 시끌시끌했던 한 주 였습니다.8월 1주차는 서울은 0.26%상승했습니다.(7월3주: 0.28%, 4주: 0.30%, 5주: 0.28%)추이를 봤을 때 약간 주춤하는 것이 느껴집니다.특히 강남3구 및 마용성과 광진구가 0.3%이상 오르는 것이 관측되어양극화가 심화되고 있다는 것을 파악할 수 있었습니다.경기도는 0.11% 상승하며 전주대비 상승폭을 키웠습니다.경기북부는 파주와 김포가 0.1%이상 상승했고경기 서부는 광명과 시흥이 0.1%이상 상승경기남부는 과천과 성남이 0.3%이상의 상승수원과 화성도 0.2%내외의 높은 상승을 보였습니다.경기동부는 하남이 0.4%의 폭등세를 보인반면 나머지 지역은 강보합수준이었습니다.-저번주 친구들한테 하남과 남양주라고 했는데, I am so serious.인천은 서구가 0.39%상승하던 강한 상승에서는 내려왔고평균 0.1%상승했습니다.지방은 대전 -0.06%, 유성 역시 -0.14%울산은 보합, 부산은 -0.02%, 대구는 -0.13%로 더 큰 하락나머지 지방도 대부분 하락세를 유지하고 있었습니다.종합하자면수도권의 상승세는 이어지고 있으나급등에 대한 피로감, 글로벌 경기침체 우려, 내수불황 등으로 상승률은 떨어지고 있습니다.지방은 5대광역시는 하락, 울산/부산/광주는 일부 구에서 상승하며 회복 시그널충청, 여수, 전주, 춘천, 원주 역시 하락세가 줄어들거나 보합수준이라 나쁘지는 않습니다.

개인적으로 각종 판례들을 찾아볼 때 재밌는 지점은, 법률에 명시되지 않은 부분이 여러 맥락과 상황에 따라 다르게 해석될 때입니다. 그중에서도 특히 재밌는 이야깃거리가 있어, 소개 차 글을 써봅니다.대한민국에서 토지와 그 토지 위의 건물은 별개의 부동산으로 취급됩니다. 당연히 토지와 건물이 서로 다른 사람의 소유가 될 수 있고, 이때 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’인 지상권이 주요 쟁점이 됩니다. 이 지상권은 보통 계약이나 법률에 의해서 설정되는데, 특정 경우에 한해 계약이나 법률에 명시되지 않은 지상권이 인정될 수 있습니다. 이를 관습법상 법정지상권이라고 합니다. 자세한 요건은 아래에서 다루겠지만, 그 요는 동일인 소유의 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유가 되었을 때, 토지의 소유권자가 임의로 건물을 처분할 수 없도록 별도의 절차 없이 건물 소유권자의 지상권을 인정해주는 것입니다. 이는 관습법에 의해 창설되는 물권이기에 법률로 명시되어 있지 않고, 각종 판례를 통해 그 의도와 요건을 알아볼 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 1916년 조선고등법원의 판결로부터 아주 오랜 시간 이어져오며 다양한 폐지주장에 부딪혔지만, 2022년 대법원 전원합의체 판결을 통해 아직까지 그 효력을 유지하고 있음을 알 수 있습니다.관습법상 법정지상권의 성립요건은 첫째, 토지와 건물이 모두 처분 시점 기준 동일인의 소유여야 하며, 둘째, 법률행위 및 그 외의 원인에 의해 둘의 소유자가 달라지고, 셋째, 당사자 간에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.이 요건들의 범위를 어떻게 해석하느냐에 따라 관습법상 법정지상권의 인정 여부가 달라집니다. 저는 첫번째, 즉 토지와 건물의 동일인 소유 여부에 대한 해석으로 결론이 갈리는 판례들이 특히 흥미로웠습니다. 토지나 건물이 한 사람의 소유일 때는 결론을 짐작하기 비교적 쉽지만, 여러 사람이 소유권을 공동으로 가질 경우 논쟁이 복잡해지게 됩니다. 비슷한 시기에 선고되었으나 반대의 결론을 가지는 두 판례를 공유드리며, 글 마치겠습니다.1. 단독 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정된 경우(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8623&gubun=4&type=52. 공동 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정되지 않은 경우(대법원 2022. 8. 31. 선고 2018다218601 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8753&gubun=4&type=5 * 내용 및 표현의 정확성에 대한 피드백은 언제든 환영합니다.

매년 공공기관이 행정자료를 기반으로 인구조사를 진행합니다.일부 표본주택은 방문조사를 통해서 5년마다 갱신됩니다.2024년 인구조사 중 특이점은 인구가 증가세로 바뀐 것이다.총인구가 2020년에 5,182만명으로 정점을 찍은 뒤 매년 줄어들었는데2023년에 8만명이 늘어났습니다.한국인은 꾸준하게 줄어들고 있습니다.하지만한국에 거주하는 외국인이 2010년 59만명에서 2023년 193만명으로 빠르게 늘어났습니다.2023년 한국인은 22년보다 10만명 줄었지만, 외국인은 18만명 늘어나면서 총인구가 증가하였습니다.2010년 1.2%였던 외국인 비율이 2023년 3.7%로 꽤 많이 증가했습니다.한국에 거주하는 외국인 193만명을 살펴보면 조선족이 53만명으로 28%를 차지합니다.조선족-베트남-중국-태국순인데, 최근 베트남인이 빠르게 늘어나고 있습니다.최근 중국인들이 아파트를 많이 샀다고 뉴스가 나오는 것을 볼 수 있는데이는 인천, 부천, 구로, 영등포에 집중되 있고, 내륙 중국인이 아니라 한국에서 돈벌고 있는 중국/조선족입니다.현재 외국인이 가장 많이 거주하는 곳은 안산시로 9만명충북음성군은 외국인 비율이 16%로 가장 높습니다.서울에서는 영등포구가 외국인 비율 10.7%라는 것이 두드러집니다.서울시 다문화 학생 비율이 40%를 넘는 초등학교가 9곳입니다.연령별 인구는 어떨까요?14세 이하 아동은 2015년 695만명에서 2023년 562만명으로 빠르게 줄어들었습니다.반면 65세 이상 노령층은 2015년 661만명에서 2023년 961만명으로 빠르게 늘었습니다.시도별 인구증가는?세종과 경기, 인천은 인구증가가 두드러지고울산,부산, 대구, 서울 등은 인구가 감소했습니다.인구이동을 보면 서울/경남/광주/부산에서 인구가 유출되어 경기와 인천으로 많이 가고 있습니다.그래도 아직까지는 총인구는 정체 및 감소상황이나 총가구는 계속 증가하고 있어 다행입니다.가구가 늘어나는 것은 1인가구의 증가가 가장 두드러지는데서울과 수도권 지방 전체적으로 1인가구 비중은 비슷하게 분포되어 있습니다.



실제 지어진 건축물에기둥 구조, 마감 하자, 미시공 부분, 변경 시공 부분 등이아주 중대하지 않은 이상 분양계약 해지의 사유가 될 수 없습니다.분양 상담사의 과장 브리핑, 모델하우스의 과장 디스플레이 등이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.수분양자의 대출 불가능이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.-대규모 프로젝트에서 간혹 대출불가로 인한 계약해지 사유가 되는 경우가 있는데, 이는 명확하게 해당 문구가 있을 시만 가능분양광고 내용이 분양계약 내용으로 당연 편입되는 것은 아닙니다.결론: 면적, 금액, 위치, 용도 등 중대한 사안을 고객에게 속이는 것을 제외하면나머지 부분의 다툼은 부당이득금반환, 계약금반환, 분양대금 반환, 매매대금 반환, 사기분양 등에 이유가 없습니다.

현재 진행하고 있는 자문에 대한 용역계약서 샘플 올려봅니다.용역발주가 넘쳐나는 활성화된 '야생' 이면 좋겠습니다. ㅎㅎ모두의 건승을 바랍니다.

2024년 4월 기준 서울 아파트 거래량이 2021년 수준으로 돌아오고 있는 것이 보인다.긍정적인 뉴스라고 생각한다.결국 거래량이 지속적으로 발생해야 가격이 올라갈 수 있기 때문이다.아래 사진을 참고해보면 각 구별로 거래량을 알 수 있으니 참조하면 괜찮을듯하다.'정책', '경기', '금리' 3가지 중 2가지가 올라가면 부동산 가격 상승이 가능할 것 같다는최필주 대표 강의를 들은 적이 있다.공급 부족 및 위기로 정책을 밀어 붙이는 상황이다.벌써 이렇게 긍정적인 소식이 들리면, 9월 금리 인하시 '부동산의 봄'을 기대해본다.

이번에 아이 문제로 첫 소송을 진행했다.사실 첫 소송은 아니다.롯데건설 재직시 명도소송을 몇 번 참석해봤기 때문이다.하지만, 오롯이 혼자 셀프소송으로 진행한 것은 어제가 처음이었다.아이가 시설물 오시공으로 인하여 크게 다치고, 이에 따른 손해배상을 청구했다.원고는 아이였고, 나는 원고의 대리인이었다.판사는 명확하게 말했다."판사는 원고의 억울함을 풀어주는 사람이 아닙니다. 법리적으로 적합한 청구인지 판단하는 것입니다.""그렇구나..."나는 아이가 다친 뒤 연차를 사용하여 돌보았고, 이에 따른 연차수당을 청구했다.하지만 판사는 원고 대리인의 연차수당은 별개로 소송을 진행해야 한다고 말씀주셨다.이 때 느낀 것은 어렵구나... 괜히 변호사와 함께 소송을 하는 것이 아니구나 였다.판사의 스타일은 천차만별일듯하다.재판장의 지배자인만큼 왜 전관이 필요한지도 어렴풋이 느꼈다.한 번의 셀프 소송이지만 많은 것을 배웠다.1. 재판장은 법리를 확인하는 공간이다.2. 변호사든 판사든 이들은 법 전문가이고, 개개의 사건과 법의 교집합을 찾아줄 뿐이다.상관없는 민사일 수 있지만 이 역시 부동산에 대입하여 생각하면 좋을듯하다.

딜아고라에 어떤 글을 올릴까 하다가 감평쪽에 글이 없길래감평사는 아니지만 아는 지식을 공유드려 봅니다.탁상감정평가 = 구두로 개략적인 감정평가 금액을 듣는 것(서류로 주는 것은 협회 권고사항 위반)시세평가 =대상 부동산 또는 자산의 현재 시장가치를 평가하는 방식으로 유사한 자산의 최근 거래 가격 비교 평가, 다소 높은 금액 설정 가능담보평가 = 담보로 제공된 자산의 가치를 평가하여 대출 가능 금액을 산정하는 방식으로 시세평가, 수익접근법, 비용접근 법 등을 혼합하여 평가, 요즘엔 보수적으로 진행하는 추세비용접근법개념:자산을 현재 대체하거나 재건축하는 데 드는 비용을 기준으로 평가하는 방식입니다.방법:대체 비용에서 감가상각을 차감하여 평가합니다.적용:신축 건물, 특별한 목적을 가진 건물 등에 사용됩니다.수익접근법개념:자산이 창출할 수 있는 미래 수익을 현재가치로 환산하여 평가하는 방식입니다.방법:예상 수익을 할인율로 나누어 현재가치로 평가합니다.적용:주로 상업용 부동산, 임대 부동산 등에 사용됩니다.비교사례법개념:유사한 자산의 거래 사례를 비교하여 평가하는 방식입니다.방법:평가 대상과 유사한 자산의 거래가격, 조건 등을 비교하여 평가합니다.적용:주로 부동산, 자동차 등 거래가 빈번한 자산에 사용됩니다.현금흐름법개념:자산이 미래에 창출할 예상 현금 흐름을 할인율을 적용해 현재가치로 평가하는 방식입니다.방법:미래 현금 흐름을 예측하고, 이를 할인하여 현재가치를 산정합니다.적용: 주로 기업 가치 평가, 투자 분석 등에 사용됩니다.

크로스 셀링(Cross-selling)= 고객이 구매하려는 상품과 관련된 다른 상품을 함께 구매하도록 권유하는 방법입니다.업셀링(Up-selling)= 이미 구매하려고 하는 상품보다 더 높은 가격의 상품이나 추가 상품을 권장하는 마케팅One-time offer, OTO= 추가 제안으로 고객이 주문을 더 할 수 있게 하는 제안비슷한 용어입니다.맥도날드가 치즈버거 한 개를 팔 때 수익이 10%남지만세트로 사면 수익은 20%로 늘어납니다.요즘 구글, 메타, 유튜브로 인한 광고를 많이 하고 있습니다.이를 이용하면 광고 단가를 줄일 수 있습니다.[딜아고라]는 이런 크로스 셀링 마케팅을 적극적으로 하고 있죠.강의-유튜브-도서-딜아고라 플랫폼, 4가지를 하나씩만 홍보해도 효과가 배가 됩니다.이론적으로는 x4x70%(유실률30%)지만 그 정도의 효과인지는 모르겠습니다.다양한 방식으로 부동산개발사업과 금융에 대한 정보를 제공할 수 있는플랫폼이 되었으면 좋겠습니다.

사례로 많이 나오는 이야기 중에~Q : 멈춰선 시계를 선택할 것인가? 5분 늦는 시계를 선택할 것인가?----------------------------------------------------------------------의 질문이 있다.대답하는 사람의 성향이 다 다를 수 있고, 질문을 더 붙여나가볼 수 도 있다.추가해서 '5분 더 빠른시계?' 라고 붙이는것도 가능할 것이다.즉, 빠르거나, 늦거나 아니면 멈춰서 있거나...이 질문이 의도한것은 이렇다.뒷북치지 말고~ 스스로 원하는 줏대 있는 이야기를 뚝심있게 하면, 24시간 중 2번은 제대로 맞출 수 있을 것 아니냐~ 하는 교훈을 주는 이야기이다. 비유이다.그렇다면~#디벨로퍼 의 자세로 혹은 각자의 '업'에서의 활용은 위의 의미하는 그 방향성과 맞게 갈 수 있는걸까?클라이언트가 느리거나 빠르거나 한 것을 기다려 준다고만 한다면~ ㅎㅎ 써머타임 등의 혹은 배터리가 다 되어지는 과정속에 한번은 제대로 맞출 수 있을 수도 있을것이다.혹은매번 틀리지만 24시간 중 2번 맞추는 그 시계에 대해서도어쩌면 너무 근사치에도 안온다면서 (다른 시계들은 그래도 5분 범위 내에서는 방향성을 함께 한다고 생각된다면~) 내다 버릴지도 ㅎㅎㅎㅎ결국, 시장환경이 혹은 발주하는 사람이 (스스로가 재력가로 기획자로서의 발주자가 아니라면~) 지쳐 쓰러질때까지 인내해주고 기다려주지 않는다면~위의 격언도 속담도 비유도 참 옳다고 맞추기는 한계가 있기도 할 것이다.취지는 알겠지만 온전히 가져다가 혹은 그 것으로 안주하면서 마음편해할 상황들은 아닌거같기도하다.어쩌면 진짜 운칠기삼을 발휘해서 첫판부터 딱 맞추고 가는 그런 틀린시계라면 더더욱 좋을지도~그렇게 한번 대박으로 신뢰를 주고난 다음에아 조금씩 틀리는것도 또 호혜롭게만 본다면~'참 독특하네~' 하는 그런 시각으로도 봐줄 수 있을지도~ ㅎㅎㅎㅎ그러나 기회는 그닥 많지 않기에~ 24시간 중 2번 맞추는 시계는 존립에 위협, 위기를 느껴야할 지도 모를 일이라는 생각이 문득 든다.그러나, 20~30년전 최고점을 직은 스타들이 지금 다시 나와서 다시 그들의 현재 모습으로 뭔가 도모하고 또 일궈내는 것을 보니한편으로는 제대로 한번 맞춰야하는 것을 인생에 목표로 잡아야겠다는 생각을 더더욱 하게된다.그 힘으로 시간지나 다시 도약할 수 있는 밑바탕을 만들 수 있다고 급 생각이 들었다. ( 그래서 잠시 주저리 해본다)한번 제대로 힘 내서 제대로 딱 맞추는 그런 상황을 만들도록 노력해야할 이유가 여기에 있지 않을까 주저리 해본다.모두의 건승을 바란다.딱 한번 제대로 맞춰보시길....

단톡방의 다양한 질문에 대한 답변 모으기1. 훼손된 인테리어 있는지 확인2. 관리비 체납 여부 확인3. 중도 퇴실이면 중개사에게 중개비 납부했는지 확인4. 월세 연체이력 및 이자가산여부 확인5. 보증금은 짐 다뺀거 확인후 비밀번호 변경하고 지급

건설사는 어떤 대응방법을 선택할가요?1. 계약의 적법성 및 정당성 주장계약서 검토:분양계약서의 내용이 법적으로 문제가 없음을 강조.계약서에 명시된 모든 조항이 법률에 따라 작성되었으며, 분양자가 서명한 계약서에 따라 모든 의무를 이행했음을 입증.정보 제공의 적법성:분양 과정에서 모든 필수 정보를 투명하게 제공했음을 입증.중요 정보(예: 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등)를 분양 설명서나 공문을 통해 충분히 알렸음을 증명.2. 계약 불이행의 부재계약 조건 충족:계약서에 명시된 모든 조건과 기한을 충족했음을 증명.예를 들어, 예정된 시공 및 준공 기한을 준수했으며, 품질 기준에 맞게 건설했음을 입증.문제 해결 노력:발생한 문제에 대해 적극적으로 대응했음을 입증.예를 들어, 하자 발생 시 적절한 시정 조치를 취했음을 보여줄 수 있는 기록(사진, 보고서 등) 제출.3. 분양자 측 주장 반박허위 주장 반박:분양자 측의 주장(허위 정보 제공, 품질 미달 등)이 사실이 아님을 증명.예를 들어, 품질 검사 결과서, 인증서 등을 제출하여 품질 기준을 충족했음을 입증.계약 해지 사유 부재:분양자 측에서 주장하는 계약 해지 사유가 정당하지 않음을 입증.예를 들어, 분양자 측의 주장이 법적 근거가 부족하거나 사실이 아님을 증명할 수 있는 자료 제출.4. 법적 대응 방안소송 대응 준비:전문 변호사와 협력하여 법적 대응 전략을 수립.분양자 측의 주장을 반박할 수 있는 모든 법적 근거와 증거를 철저히 준비.조정 및 합의 시도:소송 이전에 조정이나 합의를 통해 문제를 해결하려는 노력을 기울임.분양자와의 원만한 합의를 통해 불필요한 법적 분쟁을 피하는 방안 모색.5. 손해 최소화 방안이미지 관리:분양 계약 취소 소송이 건설사 및 시행사의 이미지에 미치는 영향을 최소화하기 위한 노력.고객과의 신뢰를 유지하기 위해 적극적인 소통 및 문제 해결 의지 표명.내부 프로세스 개선:분양 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하기 위해 내부 프로세스를 점검 및 개선.향후 유사한 문제가 발생하지 않도록 지속적인 모니터링과 개선 조치 실시.이렇게 되면 약간의 합의가 있을 수 있습니다.가장 많이 쓰는 전략은 하자, 설계변경, 허위분양 3가지입니다.하자는 하자에대한 감정으로 하자부분 보수로 끝나는 경우가 많습니다.설계변경은 경미한 변경으로 절차상 이상이 없죠.허위 분양은 실제로 일어났더라도 분양대행사의 단독행동을 근거로 피해갈 수 있죠.이미 리먼때부터 다양한 경험을 한 시공사입니다.그래서 일부는"어차피 잔금기일이 늦어질뿐 아무 영향없다"고 말합니다."마이너스 프리미엄=민원"공식에 의한 일이라고 이야기 하면서요.공산주의가 되자는 말은 아니지만공급에 대한 신경을 조금은 쓸 필요가 있을 것 같습니다.

변호사, 투자자들이 전화가 많이 옵니다.분양계약취소 관련 소송을 받고 물어보려 전화도 오고투자자들은 어떻게 취소방법이 없을지 물어봅니다."결론부터 말하면 계약취소는 쉽지 않습니다."이들이 전화가 올 때 시행사나 건설사는 묻지 않습니다.그만큼 당연히 이긴다고 생각하는 것이죠.취소 논리는 다음과 같습니다.1. 분양계약의 하자 및 위법성계약 내용의 불일치:계약 당시 설명된 내용과 실제 제공된 시설 및 서비스가 상이함.예를 들어, 특정 시설(주차장, 공용 공간 등)의 제공이 약속되었으나 이를 이행하지 않은 경우.정보 제공의 불충분:분양사 측에서 중요한 정보를 제공하지 않거나, 허위 정보를 제공한 경우.예를 들어, 지식산업센터의 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등의 중요한 정보를 고의로 누락했을 경우.2. 계약 당사자의 의무 불이행약속된 시공 및 준공 기한 미준수:계약서에 명시된 준공 기한을 지키지 않아 입주 지연이 발생한 경우.이로 인해 입주 예정자의 사업계획이 차질을 빚어 경제적 손해를 입은 경우.품질 기준 미달:제공된 시설의 품질이 계약서나 분양 당시 홍보자료에 명시된 기준에 미치지 못하는 경우.예를 들어, 저급 자재 사용, 안전기준 미달 등의 문제가 발생한 경우.3. 법적 절차 및 요건 미충족분양 승인 절차 위반:분양사가 관련 법령에 따른 분양 승인 절차를 위반했거나 허가를 받지 않은 경우.예를 들어, 지방자치단체의 승인 없이 불법 분양을 진행한 경우.환경 영향 평가 미비:환경 영향 평가를 적절히 수행하지 않고 분양을 진행한 경우.예를 들어, 환경 법규를 위반해 환경 피해가 발생할 가능성이 있는 경우.4. 계약 해지 사유의 존재계약 해지 사유 발생:분양사 측의 중대한 계약 위반으로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 발생한 경우.예를 들어, 반복적인 하자 발생, 시정 요구 불응 등의 사유가 인정될 수 있음.고객의 신뢰 상실:분양사 측의 비윤리적 행위(예: 뇌물, 사기 등)로 인해 고객의 신뢰가 완전히 무너진 경우.5. 손해배상 청구금전적 손실 증명:계약 불이행으로 인해 발생한 금전적 손실을 구체적으로 증명.예를 들어, 사업 지연으로 인한 손해, 대체 시설 마련 비용 등을 제시.정신적 피해:분양 계약 불이행으로 인해 발생한 정신적 피해 및 스트레스를 고려한 배상 요구.추가 고려 사항증거 자료 준비:계약서, 분양 홍보자료, 분양사와의 주고받은 서신, 사진 및 동영상 등의 증거 자료를 철저히 준비.전문가 의견 활용:건축 전문가, 법률 전문가 등의 의견을 서면으로 받아 제출.

생활형숙박시설관련 분쟁이 많습니다.그 결과가 시원하게 나온 경우를 찾기 쉽지 않습니다. 허가권자의 허가 조건대로 계약서에 생활형숙박시설에 대한 명시가 명확합니다. 계약자에게 면피내용이 적혀있는 확인서를 모두 받아 놨기 때문입니다. 재판부도 어느 한 쪽의 손을 들어주기에는 부담이 너무 큽니다. 시행시공측 손을 들어주자니 수분양자들의 피해가 막심하고,수분양자들의 손을 들어주자니 판례가 되어 후폭풍이 거대해 보입니다. 이런 경우는 정치적 해결을 하게 되는데,정부가 규제 변경을 해서 퇴로를 열어주는 것입니다. 만약 여러 이유로 정부가 이 일에 적극적이지 않다면, 정치인들이 시민들을 위하여 법을 개정하게 되는데, 상임위 발의, 법사위 발의, 심의, 대통령 재의, 유관기관 재의 등 끝도 없는 절차를 밟아야 해서 이는 시간이 매우 오래 걸리게 됩니다.이번 생숙 사태처럼 수분양자들이 생때를 쓰는 사안도 사회문제화 되면정부와 정치인은 시민들의 이익을 위해 움직일 수 밖에 없습니다.

얼마전 리즌아이분이 쓴 글을 읽었다.LH에서 매입임대주택 설명회를 했고 이를 다녀온듯하다.시행업계 여론이 이상해서 글을 올리게 되었다.LH, HUG, HF는 아낌없이 주는 나무가 아니다.공기업이긴 하지만 일다는 기업이다.기업의 목표가 무엇인가?사익추구다.경제적 효익이 있어야 프로젝트 추진이 가능하다.이는 사기업과 동일하다.다만, 너무 효익을 추구하면 민원의 여지가 있기 때문에 조심한다.반대의 경우는 어떠한가?당장 어제만 하더라도LH 적자규모에 대해서 욕하던 사람들이오늘은왜 전세 지원을 안해주냐고망가진 시행물건에 대한 대책이 없냐고 아우성이다.이것은 아이러니다.만약 공사비, 이윤, PF금리, 부담금 모든 것을 담보해주면모두가 시행을 하고가뜩이나 인구줄어드는데공급만 폭발하고망할 것이다.이는 마치 현재의 지식산업센터와 동일하다.무분별하게 허가를 내줬다고 다큐멘터리에서는 욕하던데A시행사는 지산을 허가해주고B시행사는 지식산업센터를 불허가한다면이를 특혜라고 욕하지 않을 자신이 있는가?없는 이유라도 만들어낼 것이다.그럼에도 불구하고 전체를 매입하라니...본인만 살겠다는 것이다.현재 수준에서 목표치 달성이 안되면조금씩 늘려가는 것이 맞다.LH 직원 상당수가 서울대학교 졸업생이다.그렇게 바보 아니다.이들도 PF가 뭔지 금융비가 차지하는 비중이 어느정도인지 알고있다.그런데 어떻게 질문이 LH는 금융비가 뭔지는 아나요?은행인줄알죠? 이렇게 나온다는 말인가공기업도 기업이고, 이윤을 추구해야한다는 사실을 알아줬으면 한다.

18년 4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 23년 7월 11억원에 양도함23년 1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고거주하지 않은 A주택을 양도하여 예상치 못한 세금을 납부함양도소득세: 비과세 적용시 0백만원, 적용시 117백만원 납부취득 당시 조정 대상지역이 중요함!취득 때 조정대상지역이었으면 2년 이상 거주하여야 비과세 적용 가능(만약 취득 당시 비조정대상지역이었다면 현재 조정대상지역이라도 거주요건X)

오늘은 부가세관련 이야기를 들고 왔습니다.요즘 신탁사 및 운용사분들이 수탁자 매각시 부가가치세에 대한 의문이 많더라구요.사업이 망가지면서 수탁사에서 물건을 넘기는 건들이 많아서 경매 및 공매에 대한 궁금증도 증가한 것 같습니다.금융감독원에서 대출연장에 대해서 제동을 걸면 더욱 더 많은 건들이 경매/공매, NPL등의 형태로 쏟아져 나오지 않을가 합니다.저는 개인적으로 10월쯤 물건들이 터져나오기 시작하고,2023년 12월~2024년 2월쯤 착공이 될 것 같습니다.그러면 자본이 흘러들어가니 언론에서 서서히 부동산 붐업에 대한 기조를 받쳐 줄겁니다.그 다음은 드디어 부동산 투자 시장의 회복으로 이어지겠죠.(지식산업센터는 공급이 너무 많아서 잘 모르겠습니다... 어디까지나 APT이야기 입니다.)질문의 요지는부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 토지분에 대해서는 부가가치세 면세!건물분은 과세합니다.이유는 신탁재산 처분시 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 처분업무는 부가가치세 면제되는 금융보험 업무가 아니며 신탁업에 부수되어 공급되는 것으로 볼수 없기 때문입니다.실질적인 사업주체가 넘어가서 위탁자 기준 판단으로 생각하는 인허가 사례를 생각하면다소 독특하다고 볼 수도 있고또 회계쪽에 밝은 분들은 당연한 소리라고 생각할 수도 있습니다.관련 법령은 부가가치세법 제14조, 부가가치세법 제26조, 부가가치세법 시행령 제40조를 찾아보시면 됩니다.기획재정부 부가가치세제과-333(2024.05.21) 공문을 첨부드리니 한 번 확인해보시면 더 좋을 것 같습니다.부동산개발사업(시행)을 진행하면 다양한 제세공과금 및 분부담금에는 민감해질 수 밖에 없습니다.국가의 근간인 토지를 건드리고, 건축물이 가지는 영속성과 파급력 때문에 그런 것 같습니다.전문을 설명드리면부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 부가가치세 면제 대상인지 여부요지: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분 하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 해당 신탁재산의 처분 업무는 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험 용역에 해당하지 않으며 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 것으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없음.답변내용: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 합니다. 해당 신탁재산의 처분 업무는 같은 법 시행령 제40조 제1항 제2호라목에 따라 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험용역에 해당하지 않으며, 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 거으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없습니다. 따라서 해당 신탁재산 중 토지분에 대해서만 같은 법 제26조제1항제14호에 다라 면제가 되는 것입니다.부가가치세법14조2항을 살펴보면 주된사업에 부수되는 다음 각 호 어느 항목에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부등을 따른다.고하는데, 면세 주택을 판매해도 건물은 과세라고 생각해야겠습니다.부가가치세법 시행령 제40조신탁업자가 위탁자로부터 수탁받아 운용하는 업무중 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 업무는 제외한다.부가가치세법 제26조토지 면세!TMI지만 15번으로 인하여 도서 인적용역은 면세!역시 부동산개발사업을 하고 있으면 경매나 공매 혹은 일반 투자도 좀 더 탄탄하게 할 수 있는 것 같습니다.제 업이 개인의 삶과 회사의 삶 모두와 이어져있다는 것은 행복이지요.부동산개발사업, 부동산 시장의 봄, 지식산업센터의 훈풍이 빨리 돌아왔으면좋겠습니다.그러려면 금리야... 이제 좀 내려와라! ㅋㅋㅋ

지방 아파트에서 할인분양한 세대에 이사오는 사람을 막아서거나,관리비를 몇배 높게 책정하기도하고, 해당 시공사에서 (시행사) 원정 대모도하는 등 준공 미분양 물건에 대한 첨예한 대립을 기사로 접하고 있다.부동산업을 영위하는 사람으로서'할인에 대한 소급 동의, 약정'을 맺지 않았다면~ 사업시행자의 수익을 손해보더라도 큰틀의 사업 정상화를 위한 처방으로 할인하여 판매하는 것에 동의하는 입장이다.채권단 혹은 시공사의 비용을 갚지 못하면 '공매'로 넘어가는 불상사가 될 것이고 그렇게 공매로 처분된 미분양세대역시 분양가 보다는 낮은 가격으로 시장에등장할 것이기때문에 그 자연스러운 시장의 순리를 막아내기는 어렵지 않겠는가 말이다.조합주택일 경우 조합원들의 물건이 일반 분양분보다 낮게 매매되는것을 뭐라고하지 않듯 말이다.물론, 할인소급 약정을 맺은 후에 기존 입주민들에게 일언반구 없이 그렇게 진행한다면 그건 자신들의 프로젝트를 계약한 계약자, 입주자 그리고 소급 약정까지 맺은그 신의를 저버리는 것이라는 생각에 다시금 생각해볼 사안이라는 생각도 가지고있다.왜 뭔가의 액션에 기존 입주민들의 데모, 항의만 걱정하기만 할까 의문이 들기도하다. 적극적으로 대응해서 상생을 모색한다면 방법이 있을것도 같은데 말이다.결국 돈으로의 눈높이가 맞아 떨어져야 해결될 부분이겠지만,문제를 발생시킨 사람들 즉 발주처인 시행,시공사가 읍소하고 자리를 만들어 모양새를 갖춰 나간다면 (일본의 개발 회사가 수십년간 지역 주민 설특하여 개발을 완료하는 '롯본기힐스'처러 말이다)원만하게 해결되고 모두에게 이로울 수 있다는 생각도 가져본다.물론 그들의 선택 몫이지만~얼마전 수원역에 23년 말에 준공난 오피스텔 (주거형) 상품에 대한 재판매 마케팅을 맡아서 제안했던 적이 있었다.할인율이 평균 30% 수준이었으나 기존 입주자들의 민원으로 10% 수준만 선 할인하도록 하고 나머지는 '캐쉬백' 형태로 진행해달라고 요청이 있었다.민원에 대해서 기사를 보았는지 그 민원을 가장 두려워했었다.왜 직접 만나서 그 사람들과 해결할 생각을 못할까 하는 생각이 들기도했지만, 꼭 그렇게 숨어서 몰래몰래 하듯 해야할까 하는 생각이 들기도했다.결국 현장 실사 등을 한 뒤에, 급작스럽게 발주처에서 '드랍' 하기로 했다.근처에 곧 입주를 앞둔 현장과의 연결성 때문에 함부로 할인을 진행하는건 어렵겠다고 판단하는듯 했다.대신 전세 수요 발굴해서 얼마의 원금이라도 확보하는 방향을 선택하려는 듯 보였다.합리적인 선택이라 생각이 들었지만, 2년 4년 등 시간만 연장하는 것이고~ 소유에 대한 종부세 대상도 되고~ 관리에 대한 비용도 늘어갈 것이다그리고 그 이후에 2,4년 후에, 판매로 전환한다고 하더라도 현재의 상황이라면 원금까지 상승해서 받기는 어려워보이기도하고~실입주자가 들어온다고 할때의 그 관리까지 더해진다면 이런저런 고려할 것들이 만만치 않을 것이리라.털건 털고~ 새롭게 다른 사업지에 대해서의 추진도 고려해야할 듯한데~ 그런 결정을 내렸으니 잘 되기를 바란다고 하고 해당 사업지에 대한드롭은 그렇게 진행되었다..만약 내가 그 건물 입주자였다면 아마 위의 글은 다른 버전으로 쓰여졌겠지만,지금 공급자, 부동산업을 영위하고 있기때문에 할인 재판매에 대한 당위성으로의 이야기를 쓰고 있는지도 모른다.그러나,공실이 발생하고, 슬럼화되고~ 공매이야기 나오는 것보다는 빠르게 임차인이듯 수분양자든 발굴되어 단지가 정상화가 되어가는게 낫지 않을까 싶다.그런 맥락이라면 적정한 타협에서의 단지 전체를 위한 시설 투자를 이끌어내는 협의와 함께 재판매에 대한 부분에 동의를 해주어야하는 것도필요하다는 생각이 든다. 호불호 있겠지만~어쩌면 30~40% 이상 할인되는 세대가 있다면취득세 반환하더라도 기존 주택 매도하고 갈아타는것도 숫자로 볼때는 이익이면 그런 방법도 고민해보는것이 좀더 현실적이지 않을까?단지안에 기존 매입주택을 전세를 주더라도,100원에 사고 60원에 사서 평균 80원에 2채 매입하는것이 100원 1개 고수하는것보다는 좀더 나은 방법이리라 생각이 든다. (물론 시드머니가 있다면 말이다)그리고 상황 좋을 때 90원에 팔아도 그게 이익이 되는거다. ( 달러투자하듯~ 그렇게~)곧 경기는 상승하고 부동산은 좋은시절이 될 것이다. 금리도 내리고 말이다.지금의 교훈을 잘 새기고, 그때의 대처에 대해서도 어떻게 해야할지에 대해서 잘 염두해두어야겠다 싶다.단, 지금의 마케팅 전략, 조직구성, 수수료체계 등으로의 성과를 훗날 아쉬워하지 않기를 바래본다.