최근 건설업계는 금융위기 이상의 침체 국면에 빠져 있다. 자금시장 경색과 고금리, 그리고 실물경기의 위축은 건설사의 줄도산과 회생절차 신청 증가로 이어지고 있다. 이 와중에, 건설업 M&A(인수합병)는 단순한 구조조정을 넘어서 경영정상화와 성장전략의 핵심 도구로 부상하고 있다.1. 회생기업 M&A, 구조조정의 ‘게임체인저’건설사들이 대거 회생절차에 들어가며, 시장에서는 이를 기회로 삼아 우량자산 확보에 나서는 움직임이 늘고 있다. 특히 회생기업을 저가에 인수하고 정상화시키는 구조는 위기 극복은 물론, 추후 성장 동력 확보에도 유리하다.실사 과정에서 채무조정 여지와 부동산 보유 현황, 시공능력 등의 요소를 정밀 분석해야 하며,기존 프로젝트의 법적 리스크, 하자보수 책임 등은 M&A 계약서 내에서 철저히 반영해야 한다. 2. 종합건설그룹으로의 도약: 사업 다각화 전략M&A를 통해 단순 시공업에서 벗어나 개발·시행·운영까지 포괄하는 종합건설그룹으로의 도약도 시도되고 있다. 예를 들어,개발권을 가진 소형 시행사를 인수하거나,CM, PF, 관리형 토탈서비스사와의 결합으로 비즈니스 포트폴리오를 넓히는 전략이 나타나고 있다.이는 단순히 부채비율을 줄이는 재무적 접근이 아니라, 장기 생존을 위한 사업구조 재편이라는 점에서 의의가 크다.3. 중소건설업체 M&A의 3중 장벽그러나 중소건설사의 경우, M&A 거래는 여전히 정체 상태다. 3-1. 가격 격차(Valuation Gap)매도자는 과거 실적 기준의 높은 값을 요구하지만,매수자는 미래 불확실성을 반영하여 보수적으로 접근하고 있다.3-2. 정보 비대칭매수자가 실질적인 경영리스크를 제대로 파악하기 어려움.3-3. 정책·제도 미비세제 혜택, 인허가 승계 요건 등에서 실무적 장벽 존재. 이에 대해 정부의 정책적 지원과 제도 정비가 절실하다. 예를 들어, 회생기업 인수에 대한 세제 혜택 강화, 경영권 이전 관련 절차 간소화 등이 필요하다.4. 정부 역할: M&A 활성화를 위한 정책적 뒷받침현재의 위기를 구조조정과 재편의 기회로 만들기 위해서는 정부의 적극적 개입과 제도 개선이 필수적이다. M&A를 통한 구조조정이 시장 주도로 효과적으로 작동하려면, 다음과 같은 지원이 필요하다. 공적자금 활용 확대: 회생기업 정상화에 필요한 유동성 공급 M&A 전문 지원기관 설립: 실사·법률·금융 자문을 패키지로 제공 PF사업에 대한 인허가 승계 간소화: 사업 연속성 보장을 통한 가치 유지 마무리하며건설업 M&A는 단순히 위기 회피의 수단이 아닌, 지속 가능한 성장의 발판이 되어야 한다. 현장 전문가로서 우리는 지금의 구조조정 흐름을 단기 위기 관리가 아닌, 사업 재편과 성장 전략의 전환점으로 삼아야 한다.시장 참여자, 금융기관, 정책 당국 모두가 유기적으로 움직일 때, 건설업계는 이번 위기를 기회로 바꿀 수 있을 것이다.

정리(1) 주택수가 3채 이상이고 임대보증금 합계액이 3억원 초과하면 간주임대료 과세(2) 주택수가 2채인 경우 2채의 기준시가가 모두 12억 원 초과해야 간주임대료 과세, 만일 1채라도 기준시가가 12억 원 이하이면 간주임대료에 대해 소득세 과세되지 않음1) 3채이상=임대료 3억이상=과세O2) 2채이상=기준시가 12억 이상=과세O3) 2주택 중 1채=기준시가 12억 이하=과세X

오늘의 질문개발 비히클을 PFV/펀드/리츠/SPC로 했을때특징이나 장단점이 정리된 자료가 있을까요?리테일사 에서오피스 / 물류인경우는운용사를 통한 회사형 펀드 방식이 엑싯구도상 편하실겁니다.출자자로서 장기 임차 건뒤,금리 인하기에 매각하여 매각차익으로 회수하는게PF 조달 , 매각 상환 방식에서 봐도 유리할듯합니다.리츠는 인가나 설립과정이 좀 손이 많이가고,PfV는 연결 이슈가 있고,(연결이슈 없게 지분조정하다보면 사공이 많아서 산으로갑니다)SPC는 타 구조에 비해 실익이 적습니다.시리즈물 개발을 염두하신다면,모자형 펀드 세팅하여자펀드에 capital call 출자하시고개별 프로젝트별 모펀드 설립하여,각 모펀드건이 자펀드에 회수되어차기 프로젝에 또 출자할수 있는 시스템이 되면 담당분이 매우 편하실듯함다운용사별 수탁업자와 통짜계약등이 있어, 일정규모 운용사는 작은 금액의 펀드설정에도 무리가 없더군요.수익자 관련해서1) 메인 수익자는 gs측이하고,2) 모자형 세팅을 근거로 운용사 pi 일부출자3) 단독 사모 이슈 회피목적준공후 물건 PM&fm사 측에 정액 출자(3억이내)요정도면 수익자 이슈는 해소됩니다사공도 하나 밖에 없어 딴지걸 사람도 없구요요즘 fm사 중 규모가 있는 곳에서는Ref 출자하고해장 펀드 보유 물건에 용역 확보하는 전략도 구사하시더라구요

오늘은 부가세관련 이야기를 들고 왔습니다.요즘 신탁사 및 운용사분들이 수탁자 매각시 부가가치세에 대한 의문이 많더라구요.사업이 망가지면서 수탁사에서 물건을 넘기는 건들이 많아서 경매 및 공매에 대한 궁금증도 증가한 것 같습니다.금융감독원에서 대출연장에 대해서 제동을 걸면 더욱 더 많은 건들이 경매/공매, NPL등의 형태로 쏟아져 나오지 않을가 합니다.저는 개인적으로 10월쯤 물건들이 터져나오기 시작하고,2023년 12월~2024년 2월쯤 착공이 될 것 같습니다.그러면 자본이 흘러들어가니 언론에서 서서히 부동산 붐업에 대한 기조를 받쳐 줄겁니다.그 다음은 드디어 부동산 투자 시장의 회복으로 이어지겠죠.(지식산업센터는 공급이 너무 많아서 잘 모르겠습니다... 어디까지나 APT이야기 입니다.)질문의 요지는부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 토지분에 대해서는 부가가치세 면세!건물분은 과세합니다.이유는 신탁재산 처분시 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 처분업무는 부가가치세 면제되는 금융보험 업무가 아니며 신탁업에 부수되어 공급되는 것으로 볼수 없기 때문입니다.실질적인 사업주체가 넘어가서 위탁자 기준 판단으로 생각하는 인허가 사례를 생각하면다소 독특하다고 볼 수도 있고또 회계쪽에 밝은 분들은 당연한 소리라고 생각할 수도 있습니다.관련 법령은 부가가치세법 제14조, 부가가치세법 제26조, 부가가치세법 시행령 제40조를 찾아보시면 됩니다.기획재정부 부가가치세제과-333(2024.05.21) 공문을 첨부드리니 한 번 확인해보시면 더 좋을 것 같습니다.부동산개발사업(시행)을 진행하면 다양한 제세공과금 및 분부담금에는 민감해질 수 밖에 없습니다.국가의 근간인 토지를 건드리고, 건축물이 가지는 영속성과 파급력 때문에 그런 것 같습니다.전문을 설명드리면부동산 담보신탁에 따라 수탁자가 신탁재산을 매각하는 경우 부가가치세 면제 대상인지 여부요지: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분 하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 하고, 해당 신탁재산의 처분 업무는 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험 용역에 해당하지 않으며 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 것으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없음.답변내용: 담보신탁계약에 따라 위탁자의 채무불이행 등을 이유로 수탁자가 신탁부동산을 처분하는 것에 대해 부가가치세법 제14조를 적용할 수 있는지 여부는 해당 신탁재산을 처분한 사업자인 수탁자를 기준으로 판단하여야 합니다. 해당 신탁재산의 처분 업무는 같은 법 시행령 제40조 제1항 제2호라목에 따라 부가가치세가 면제되는 금융 및 보험용역에 해당하지 않으며, 그 신탁재산의 처분을 해당 신탁업에 부수되어 공급된 거으로도 볼 수 없으므로 같은 법 제14조를 적용할 수 없습니다. 따라서 해당 신탁재산 중 토지분에 대해서만 같은 법 제26조제1항제14호에 다라 면제가 되는 것입니다.부가가치세법14조2항을 살펴보면 주된사업에 부수되는 다음 각 호 어느 항목에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부등을 따른다.고하는데, 면세 주택을 판매해도 건물은 과세라고 생각해야겠습니다.부가가치세법 시행령 제40조신탁업자가 위탁자로부터 수탁받아 운용하는 업무중 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 업무는 제외한다.부가가치세법 제26조토지 면세!TMI지만 15번으로 인하여 도서 인적용역은 면세!역시 부동산개발사업을 하고 있으면 경매나 공매 혹은 일반 투자도 좀 더 탄탄하게 할 수 있는 것 같습니다.제 업이 개인의 삶과 회사의 삶 모두와 이어져있다는 것은 행복이지요.부동산개발사업, 부동산 시장의 봄, 지식산업센터의 훈풍이 빨리 돌아왔으면좋겠습니다.그러려면 금리야... 이제 좀 내려와라! ㅋㅋㅋ