1. 배경 설명PFV가 공급하는 공동주택 사업입니다. 부동산신탁사는 자금관리사무수탁만 맡고 있고, HUG분양보증을 받으면서 HUG와 PFV간 주택공급신탁계약서를 작성하여 사업부지는 HUG 로 신탁되어 있습니다. 2. 질의 - HUG분양보증과 PFV세제혜택이 유효한 부동산신탁상품은? *자산관리회사와 자금관리사무수탁 분리 조건 충족 : 담보신탁입니다만 담보신탁으로 분양보증서는 아마 안나올 겁니다. - HUG주택공급신탁은 왜 하는건가요?(단순 분양보증과 차이) : 주택법 및 주택공급에관한 규칙을 보면 선분양을 위한 조건들이 있습니다. 검토하신 pfv는 조건 중에 하나인 허그신탁을 하고 분양보증서를 발급받아 분양을 한 케이스구요. 만약 허그신탁을 하지 않고 금지사항부기등기 경료 후 분양보증서 발급 후 진행하여도 됩니다.

2016년 신탁방식의 정비사업이 도입된 후로 8년이라는 시간이 흘렀습니다. 신탁사의 새로운 먹거리로 떠오르는 신탁방식 정비사업은, 조합방식으로만 진행되어왔던 정비사업의 또 다른 선택지로서 잘 자리 잡아왔을까요? 신탁방식의 정비사업이 어떻게 등장하게 되었는지, 관련 정책은 어떻게 변화해왔는지, 실제 사례에는 어떤 것들이 있는지, 앞으로의 전망은 어떠할지, 이러한 이야기들을 여러 차례에 나눠 다루어 볼 계획이며,이번 칼럼에서는 신탁방식 정비사업이 무엇인지 살펴보고자 합니다. --- 흔히 재개발, 재건축으로 불리는 기존의 정비사업은 조합방식으로 진행되어 왔습니다. 이는 정비구역의 건축물 혹은 토지를 소유하였으며(토지등소유자) 정비사업에 동의한 이들로 조합을 구성하고 조합이 시행주체가 되어 사업을 진행하는 방식입니다.사업 진행 시 조합원들의 의견이 가장 잘 반영될 수 있는 방식으로 이익을 극대화하는데 있어 유리합니다.그러나 주민들이 시행주체가 된다는 점에서 짐작할 수 있듯이,전문성 부족과 자금조달의 어려움 등으로 인해 사업이 지연되는 경우가 많았습니다.이에 더해 조합원 간의 의견 충돌, 조합 임원의 비리와 같은 문제도 발생하곤 했습니다.이에 대한 대안으로 나온 것이 신탁방식입니다. 사실 2016년 도시정비법 개정 이전에도 신탁사는 정비사업에 참여할 수 있었습니다.법률 개정으로 크게 달라진 점은 오로지 공동 시행자로 참여할 수 있던(그러나 참여 사례는 거의 없었습니다.) 신탁사가 단독 시행자로 나설 수 있게 되었다는 것이었습니다.시행자가 아닌 대행자로 참여하는 경우도 있으나, 시행자로 참여하는 방식을 먼저 설명해보도록 하겠습니다. 신탁사가 단독시행자로 참여한다는 것은 신탁사가 조합을 대체한다는 것을 의미합니다.따라서 조합 설립 과정이 필요하지 않고, 토지등소유자로부터 사업부지를 신탁 받아 자금조달, 각종 인허가, 준공 및 분양까지 신탁사가 직접 추진하게 됩니다.차입형 토지신탁과 유사한 방식이라고 말할 수 있습니다. 조합방식과 비교하였을 때, 추진위원회나 조합설립의 단계가 생략되어 사업이 빠르게 진행될 수 있다는 것이 큰 장점입니다.출처: 금융투자협회, 2017년, 신탁방식 정비사업(재개발·재건축사업) 제도 및 절차안내 팜플렛또한 자금조달 면에서 강점을 가지는데, 신탁사의 높은 신용을 통해 사업비 대출이 용이하고 필요한 경우 신탁사가 직접 사업비를 투입할 수도 있습니다.사업비 중 가장 큰 부분을 차지하는 공사비에 있어서도 조합방식의 경우 시공사가 분양 리스크를 가지기 때문에 공사비가 더욱 높게 책정되지만,신탁방식의 경우 시공사의 공사비 항목에 분양 관련 비용이 포함되지 않기 때문에 공사비가 비교적 낮게 책정된다는 점에서 유리합니다. 앞서 이야기했던 대행자로서 참여하는 방식에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.신탁사가 시행자로 참여하는 방식은 말 그대로 시행주체가 조합이 아닌 신탁사가 되는 방식입니다.그러나 대행자로서 참여하는 방식은 시행주체는 조합이지만 신탁사가 조합을 대행하여 업무를 대신 집행하는 방식을 말합니다.조합과 신탁사가 리스크를 함께 분담하는 것입니다. 시행방식과 대행방식을 비교하였을 때 시행방식보다는 대행방식이 더 선호되고 있습니다.비교적 낮은 리스크와 더불어, 기존에 조합이 설립되었으나 교착 상태에 이른 사업장에 신탁사가 해결사의 입장으로 참여하게 된 경우가 많기 때문입니다.또한 신탁방식 정비사업이 도입된 지 얼마 되지 않은 방식이기 때문에 신탁사가 단독 시행자로 참여하기에는 경험부족으로 다소 미숙한 상황입니다.시간이 좀 더 흘러 신탁방식이 제대로 안착한 후에는 다른 상황이 펼쳐질 수도 있겠죠? 다음 칼럼에서는 신탁방식 정비사업의 실제 사례들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.