부동산을 매수하는 매수인의 입장에서는 먼저 부동산 상태를 살펴보는 것이 일반적이다. 이를 좀 더 세부적이고 전문적으로 수행하는 것을 흔히 “부동산 실사”라고 표현한다. 용어는 거창하나 우리가 일반적으로 아파트 등 주택을 매입할 때에 등기부를 살펴보고, 해당 주택을 방문하여 집안의 상태를 살펴보는 것과 기본적으로 다르지 않다. 다만, 수백억 내지 수천억 원(때로는 조 단위)에 이르는 거액의 부동산을 매수하면서, 개인 주택을 매수하는 정도의 간단하고 어설픈 실사를 진행하는 것은 적절하지 않고 리스크도 크기에, 별도로 전문기관 등에게 의뢰하여 부동산 실사를 진행하게 된다. 부동산 실사는 크게 물리 실사와 법률 실사로 나뉜다. 물리 실사는 주로 엔지니어링업체 등 건설 관련 업체에서 진행하고, 법률 실사는 변호사를 포함한 법무법인에서 진행하게 된다. 본 칼럼에서는 부동산 실사 중 법률 실사에 한하여 매수인이 기본적으로 알고 있으면 도움이 되는 내용을 가급적 쉽게 설명하고자 하는 목적에서 작성되었다. 비록 실사 자체는 전문적인 기관에서 수행한다고 하더라도, 매수인 입장에서 앞으로 수행될 법률 실사 내용에 대해 기본적인 지식을 보유하고 있다면, 본격적인 실사를 진행하기에 앞서 스스로 크리티컬한 이슈를 짚어내거나 사전에 변호사에게 그와 관련된 사항을 문의해 봄으로써, 매몰비용을 줄이고 나아가 매매거래 조건의 협상 등에서 최대한 정보를 확보하게 되어 사전에 유리한 위치를 점하는데 큰 도움이 될 것으로 보인다. 1. 매도인 매도인의 신용 상태 등에 관한 전반적인 내용을 검토하게 된다. 개인인 경우 그가 회생, 파산 절차의 진행 중에 있어 부인권 행사의 대상의 되지 않는지, 과다한 채무를 부담하고 있어 향후 부동산 매매거래가 채권자취소권의 대상이 되는 것은 아닌지에 대한 검토가 이루어진다. 이를 위해서는 매도인이 법인인 경우 감사보고서 및 재무상태표의 내용을 확인해 볼 필요가 있다. 매도인이 법인인 경우는 위 내용에 더하여 법인이 실제 존재하는지, 부동산 매매 거래를 하는 데 있어 적법한 내부 절차(이사회, 주주총회 결의 등)를 거쳤는지 등에 대하여 추가적으로 검토를 진행한다. 또한, 매도인이 집합투자기구(펀드)인 경우 신탁업자 및 집합투자업자에 대한 확인, 설정의 적법성, 집합투자업자의 운용지시 존재 등의 검토가 이루어지게 된다. 2. 부동산 관련 권리 및 부담 등 대표적으로는 등기부상 매매목적물의 소유권자가 매도인과 일치하는지에 대한 확인이 이루어진다. 그 밖에 매매목적물상 설정된 부담(근저당권, 전세권, 임차권, 가압류, 가처분, 가등기, 환매권 등) 여부도 확인한다. 해당 부담 여부를 확인하여 매매 거래의 종결(즉, 잔금 지급 시)까지 매도인이 말소하여야 하는 부담의 내용이 무엇인지 파악하게 되는데, 현실적으로 매도인이 거래 종결 시까지 그러한 부담의 해소가 어렵다고 한다면 이는 크리티컬한 이슈로서 작용하게 된다. 따라서 이 부분은 매수인의 입장에서 법률 실사를 본격적으로 진행하기 전이라고 해도 확실하게 체크하고 진행할 필요가 있다. 다음으로 부동산의 실제 상태와 공부(토지 대장, 건축물 대장, 등기부등본 등)상의 기재가 일치하는지 여부, 각 공부상의 기재가 일치하는지 여부도 확인한다. 단순히 공부상의 기재가 일치하지 않는 정도라고 한다면, 매수인이 소유권을 이전 받는 과정에서 경정 등기 등의 절차를 이행하여 쉽게 해결될 수 있는 문제이기는 하나, 부동산의 실제 현황과 공부상의 기재가 불일치하는 경우, 불법건축물 인허가 이슈 등 이를 해소하기 위하여 비교적 장기간의 시일 소요 등의 문제가 발생하여 자칫 크리티컬한 이슈로 작용할 여지가 있기 때문에 이를 정확히 확인하고 넘어갈 필요가 있다. 이에 대해서는 물리 실사 내용도 함께 살펴보아 종합적으로 판단해 볼 필요가 있다. 그리고 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”)에 따른 지역·지구 지정이 이루어지는데, 예를 들면 ‘도시지역’, ‘일반상업지역’ 등과 같은 것들이 그것이다. 매수하고자 하는 토지가 어느 지역 또는 지구인지에 따라 허용되는 건축물의 종류, 건폐율, 용적률, 건물의 높이가 결정된다. 따라서, 이미 건축물이 존재하는 경우에는 해당 건축물이 그러한 법적 제한 규정을 충족하는지, 향후 개발할 계획이라면 그 개발이 현재 토지의 지역·지구의 내용에 따라 허용되는 것인지 등을 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 향후 매수인이 공장을 짓기 위해 토지를 매입하려고 하는데, 매수 후 알고 보니 국토계획법상 제한으로 인해 공장을 지을 수 없다고 한다면, 이보다 더 낭패일 수는 없기 때문이다. 위 국토계획법상 제한을 포함하여 그 밖에 어떠한 특수한 법령 등에 따른 제한이 있는지 여부는, 1차적으로 해당 토지 지번에 상응하는 ‘토지이용계획확인원’을 발급받아 확인해 볼 수 있다. 구체적으로는 관할 관청(시, 군, 구청 등)에 문의해 보는 것이 확실하나, 우선은 기본적인 내용은 위 ‘토지이용계획확인원’을 통해 확인해 볼 수 있도록 한다. 3. 인허가 및 부동산 관리 등 부동산 관련 인허가는 각각의 구체적인 상황에 따라 그 필요 여부가 다르고 다양하게 존재한다. 기본적으로는 건축허가 및 사용승인이 있을 것이고, 옥외광고물 등 표시 허가, 문화예술진흥법 등 건축물 미술작품의 설치 및 관리 문제 등이 대표적이다. 부동산 건물이 물류창고 등으로서 냉동(저온)창고를 포함하고 있다면, 「고압가스안전관리법」에 따른 고압가스제조 허가 또는 신고가 필요하다. 매수하고자 하는 부동산 건축물 등이 인근 토지를 침범하고 있는 것은 아닌지, 반대로 인근 토지 소유자 등 제3자가 매수하고자 하는 토지를 침범하고 있지는 않은지 등 경계침범에 관한 사항도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 경계침범 문제가 발생하면, 통상은 매도인으로 하여금 거래종결 전까지 해당 경계침범 문제를 해소할 것을 요구하게 되나, 시일이 걸려 해결하지 못하고 나중에 해당 경계침범 문제를 매수인이 해결해야 하는 경우가 발생할 수 있는데, 그와 같은 향후 경계침범 해소를 위한 문제 해결에 소요되는 비용, 기간, 리스크 등을 종합적으로 고려하여 매매대금에 관한 협상을 진행해 볼 수도 있겠다. 매수부동산이 집합건물인 경우, 사전에 관리규약, 약정 또는 제한이 있지는 않은지에 대해 살펴볼 필요가 있다. 매수인이 집합건물 전체를 통으로 사들이는 경우라면 문제될 여지가 적으나, 집합건물 중 일부를 매수하는 경우라면 다른 집합건물 소유자들과의 관계가 어떻게 설정되어 있고, 그에 따른 제한이 무엇인지 알아두는 것이 반드시 필요하기 때문이다. 4. 부동산 관련 계약 부동산 관련 계약은 임대차계약 및 부동산담보대출계약이 대표적이다. 이는 대체적으로 법률적인 문제라기 보다는, 매수인의 커머셜한 이슈 및 거래 판단 요소로서 작용하게 된다. 즉, 건축물의 공실률이 얼마인지, 남은 임대차기간이 어느 정도인지, 임대료는 어느 수준인지 등을 파악함으로써, 매수인이 향후 매수 부동산을 어떻게 활용할 것인지, 경제적으로 이를 사들이는 것이 이득인지 등의 여부를 커머셜하게 판단해 보는 것이다. 예를 들어, 매수인이 매수 부동산을 새롭게 개발하고자 하는데 기존 임대차계약 기간이 5~10년 정도 장기간 남아 있다면 해당 부동산을 매수하는 것은 커머셜하게 적절하지 않은 것이다. 또한, 임대차계약과 관련하여 임대차보증금 반환 담보로서 부동산에 선순위 전세권, 임차권 등이 설정되어 등기된 상태이고, 그러한 보증금 등의 액수가 부동산의 가치에 비해 매우 크다면, 해당 상태에서 부동산을 담보로 대출을 일으키기가 쉽지 않을 수 있다. 이러한 내용에 대해서는 사전에 금융기관 등과의 긴밀한 협의가 필요하다. 통상은 부동산을 매수하는 경우 부동산담보대출의 레버리지를 일으켜 매수하기 때문에, 보통은 금융기관을 채권자로 하는 최우선순위 근저당권 담보가 설정되어 있다. 현재 설정된 담보 및 그 대출 규모가 얼마인지 파악해 두는 것이 거래 진행에 도움이 되는 경우가 많다. 거래종결이 이루어지면, 기존 담보대출의 조기상환, 근저당권의 말소, 소유권이전등기, 새로운 담보대출의 실행 및 신규 근저당권의 설정이 거래종결일 하루 만에 순차적으로 이루어지는 것이 보통이므로, 이러한 일련의 절차가 매끄럽게 이루어질 수 있도록 관련 각 금융회사(은행) 담당자들, 부동산등기 법무사 등과의 사전 협의가 꼭 필요하다. 부동산 펀드를 이용하는 경우 신탁사의 협조도 필요한데, 실무상 특히 이 신탁사들이 잘 협조해주지 아니하여 발생하는 문제가 많으므로, 미리 실사 단계부터 신탁사가 당해 부동산거래를 위해 어떠한 절차 및 서류를 요구하는지를 미리 파악해 두는 것이 중요하다. 그 밖에 매수 부동산의 사용 및 개발에 제한이 되는 다른 계약, 약정이 있는 것은 아닌지 확인이 필요하다. 경우에 따라서는 매도인이 이를 적극적으로 공개하지 아니하는 경우도 있는데, 그러한 매도인의 태도를 방지하고 추후라도 적절한 손해배상 패널티를 부여하기 위한 진술 및 보장 등의 내용을 부동산매매계약서 내용에 반영하는 것이 바람직할 것이다. 필자가 경험한 특이한 약정을 예로 들면, 소유자인 임대인이 임차인에게 인테리어 공사 지원 명목으로 일정 금액을 정기적으로 지급하는 것으로 약정하였거나 임대료에서 공제해주는 취지의 약정을 한 경우가 있기도 했다. 그리고 매수부동산의 관리에 관한 계약을 미리 알아두는 것도 중요하다. 대표적으로 PM(Property Management) 계약, FM(Facility Management) 계약, 주차장 운영관리 계약, 통신사업자와의 중계설비 설치에 관한 계약, 건축물 수리·보수에 관한 계약 등이 그것이다. 매수인이 기존의 각 계약을 모두 승계할 것인지 여부에 대한 판단이 필요하고, 혹시 기존 계약을 승계하지 아니하고 매수인이 새로운 관리업체와 계약을 체결할 생각이라고 한다면, 매도인으로 하여금 거래종결 전까지 기존 계약을 해제하도록 할 것과 그러한 해제 사실을 증명하고 확인할 수 있는 자료를 제출하도록 해야 한다. 이상과 같이 부동산 실사의 의의와 실사에서 이루어지는 주요 내용 중 일부에 관해 살펴보았다. 다음 칼럼에서는 위 내용 외에 부동산 실사에 있어 조세, 부담금, 보험, 분쟁, 환경 등에 관한 사항에 대해 다루어 보고자 한다.법무법인 심 심교준 변호사고려대학교 법학과 학사 졸업사법연수원 39기 수료일본 도쿄 와세다대학교 상법 분야 방문학자(Visiting Scholar) 과정일본 도쿄 TMI종합법률사무소 인턴십 과정現) 법무법인 심 파트너 변호사前) 법무법인 태민 구성원 변호사前) 법무법인 새강 구성원 변호사前) 법무법인(유한) 율촌 파트너 변호사

이번 주는 부동산 담보부 NPL 채권 투자와 관련하여 중점적으로 살펴야 하는 유의 사항을 실제 예시와 함께 설명하고자 한다. 1. 보증금 보증금과 관련해서는 배당요구를 하지 않은 최선순위 임차인이나 전세권자, 배당요구 종기를 넘겨 배당요구한 최선순위 임차인 등의 존재 여부를 파악해야 한다. 대항력만 있고 확정일자를 받지 않은 임차인의 경우에도 주의가 필요하다. 이러한 임차인은 경매 절차에서 배당을 받지는 못하지만, 그들의 대항력은 여전히 유효하다. 따라서 매수인은 이러한 임차인의 보증금 반환 책임을 실질적으로 인수하게 된다. 이로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 전입신고 여부를 꼼꼼히 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재를 사전에 파악해야 한다. A씨는 입찰 전 건물의 상태와 매매 가치 및 임차인의 존재 여부에 대한 권리관계, 특히 확정일자 및 배당요구 여부 등을 충분히 검토한 후 해당 건물을 낙찰 받았다. 다만, 임차인의 배당요구 시기까지는 검토하지 못하였다. 그러나 위 사안의 임차인은 배당요구의 종기를 지나 배당요구를 하여서, 보증금 전부 또는 일부에 대해 배당을 받을 수 없는 임차인이었다(임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 법원이 지정한 배당요구 종기 내에 배당요구가 이루어져야 한다.). 이에 따라 임차인의 보증금은 오롯이 A씨가 인수하게 되면서 A씨는 예상치 못한 손해를 입게 되었다. 2. 물건 자체의 특성 물건 자체의 특성도 중요한 고려사항이다. 맹지인 경우 도로와 맞닿은 부분이 없어 건축에 제한이 있을 수 있으며, 위반건축물의 경우 다양한 행정제재를 받을 수 있다. 특히 등기상 근린생활시설이나 원룸으로 사용되고 있는 경우, 주차장 문제로 양성화가 불가능한 경우가 있어 주의가 필요하다. 또한, 토지 용도(예: 농지, 산지 등)에 따른 제한사항을 확인해야 한다. 재건축이나 재개발 예정 지역인 경우 해당 사업의 진행 상황과 향후 전망을 파악하는 것도 중요하다. 실제로, 도심 외곽에 위치한 개발 가능성이 높은 토지를 경매를 통해 낙찰받은 B씨는 낙찰 후 해당 토지가 맹지(도로와 맞닿지 않은 땅)임을 알게 되었다. 따라서 건축 허가를 받기 위하여 도로를 연결하고자 하였으나, 인근 토지소유주가 지나치게 높은 보상금을 요구하여 협의가 이루어지지 않았다. 이로 인해 B씨는 낙찰가와 추가로 발생한 비용, 설계비, 허가 신청비 등을 포함한 큰 경제적 손실을 입게 되었으며, 해당 토지는 무용지물로 남게 되었다. 3. 농지취득자격증명 및 주무관청의 허가 요부 등 마지막으로, 농지취득자격증명이나 주무관청의 허가가 필요한 경우도 있으므로 이를 사전에 확인해야 한다. 농지 외에도 산지, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 특수한 지역에 위치한 부동산의 경우, 각종 인허가나 신고 절차가 필요할 수 있다. 이러한 절차를 사전에 파악하고 준비하지 않으면 소유권 이전이나 향후 활용에 큰 제약이 있을 수 있다. C씨는 농촌 지역의 발전 가능성을 보고 경매를 통해 넓은 농지를 저렴한 가격에 낙찰받았다. C씨는 해당 농지를 주말농장으로 운영하거나 일부는 임대해 수익을 올릴 계획이었다. 그러나 낙찰 후 소유권 이전 절차를 진행하는 과정에서, 농지취득자격증명(농지법에 따른 농지 소유 자격을 확인받는 증명서)을 발급받지 않았다는 사실이 문제가 되었다. 이를 처리하려고 했으나 이미 낙찰 절차가 끝난 상황에서 적법한 절차를 거치지 않았기 때문에 소유권 이전이 지연되었다. C씨는 주무관청에 해당 증명을 신청했지만, 자격증명을 받기 위한 심사 과정이 예상보다 까다로웠다. 이 기간 동안 C씨는 농지를 전혀 활용할 수 없었고, 관리 비용만 지속적으로 발생했다. 더 나아가, 해당 농지는 농업진흥구역으로 지정된 지역에 위치하고 있어, 허가 없이 농지를 비농업 용도로 사용하는 것도 불가능했다. 결국 C씨가 계획하였던 주말농장과 임대 사업은 무산되었고, 최종적으로는 농지를 방치하게 되었다. 4. 기타 이외에도 경매 낙찰 후 소유권을 확실히 확보할 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 유료 경매 사이트에서 이러한 정보를 제공하지만, 최종 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전하다. 또한 소멸시효 완성 여부, 선순위 금액 확정, 인수해야 할 부담이나 제한사항, 권리와 물건의 하자 여부 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 또한 임금과 관련된 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 여부를 확인해야 한다. 법정기일이 선순위 임차인의 대항력 취득 시기보다 앞서는 당해세 등의 존재 여부도 중요한 체크 포인트이다. 이러한 체납 세금이 있을 경우 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우가 많으므로 주의가 필요하다. 소멸시효 완성 여부 확인 시, 채무자의 시효중단 행위(예: 일부 변제)가 있었는지도 조사해야 한다. 선순위 금액 확정 시 연체이자율과 연체기간을 정확히 계산해야 한다. 근로복지공단의 배당요구나 임금채권자의 개별적 배당요구 외에도, 국민건강보험공단이나 국민연금공단의 체납보험료에 대한 배당요구 가능성도 고려해야 한다. 당해세 등의 존재 여부 확인 시, 재산세뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세 등의 체납 여부도 확인해야 한다. 이러한 다양한 요소들을 종합적으로 고려하고 분석함으로써, NPL 투자자는 잠재적인 위험을 최소화하고 안전한 투자를 할 수 있다. 권리 분석은 시간과 노력이 필요한 과정이지만, 이는 향후 발생할 수 있는 큰 문제를 예방하는 필수적인 단계이다. 관련 강의: 쉽게 배우는 NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

1. 서설 NPL투자자는 경매 및 공매(이하 ‘경공매’)절차를 통하여 매각대금을 배당 또는 정산받아 투자금을 회수할 수 있다. 따라서 경공매는 투자자가 투자금을 회수할 수 있는 직접적인 수단이며, NPL 투자는 결국 경공매 제도에 대한 정확한 이해가 뒷받침되어야 성공할 수 있다. 2. 말소기준권리 경공매 시장에서 부동산 가치를 평가하기 위해서는 말소기준권리를 정의할 필요가 있다. 말소기준권리란, 매수인이 대금을 납부하면 말소되는 권리의 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리는 '소멸주의'라는 원칙에 따라 결정되는데, 이는 말소기준권리를 포함하여 그 이후의 모든 권리가 말소된다는 의미이다. 보통 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권설정등기 중 가장 순서가 빠른 권리가 말소기준권리에 해당한다. 말소기준권리를 말소한 매수인은 말소기준권리 이후에 생긴 권리에 대해서는 책임을 지지 않아도 된다.[예시] 예를 들어, 매수인이 2022. 3. 28. 설정된 근저당권자의 채무를 대신 변제하고 그 근저당권(말소기준권리)를 말소시키게 되면, 2022년 3월 28일 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸된다. 하지만, 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리, 예를 들어 선순위 전세권이 존재한다면, 해당 전세권은 말소되지 않으며 매수인이 이를 인수하게 된다. 법적으로 이를 ‘채무인수’라고 한다. 즉, 매수인은 해당 전세권에 대한 책임을 부담해야 한다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리나 선순위 권리가 많은 부동산은 경매나 공매 시장에서 인기가 떨어질 수 있다. 그러므로 이런 부동산을 담보로 하는 NPL 채권을 매수할 때는 반드시 권리 분석을 철저히 하여 리스크를 평가하는 것이 중요하다. NPL 투자자는 등기부등본, 감정평가서, 집행관현황조사서 등 다양한 서류를 철저히 검토해야 한다. 특히 선순위 채권, 임차인의 대항력, 유치권 등 인수해야 할 부담이나 제한사항을 면밀히 파악해야 한다. 3. 경공매 배당순위 보통 말소기준권리는 우선변제권이 되는 경우가 많은데, 우선변제권은 경매 배당순위 중 4순위에 해당한다. 즉, 말소기준권리 앞에 1~3순위에 해당하는 선순위 권리가 있을 가능성이 늘 존재한다는 것이다. [경매 배당순위] 순위 해당채권 1순위 집행비용 2순위 최우선변제권(소액임차보증금) 3순위 당해세, 가산금 4순위 당해세 이외 국세, 지방세 우선변제권 5순위 3개월 초과분 임금 및 퇴직금 6순위 이하 생략 위 순위를 간과한 홍길동의 사례를 살펴보자. A씨는 부산 동래구의 한 아파트에 대한 NPL 채권을 매입하고, 해당 부동산 경매에 참여하기로 결정했다. 해당 물건의 감정가는 13억 8600만원이었고, 최저가는 8억 8704만원이었다. 첫 단계로 A씨는 부동산의 등기부등본을 분석했으며, 말소기준권리가 2022년 3월 28일에 설정된 근저당권이 이 근저당권은 A씨가 구매한 NPL채권이었으므로, A씨는 해당 근저당액을 자신이 배당받을 금액으로 예상했고, 이런 이유로 해당 부동산을 시세보다 높은 가격에 매수하였다. 그러나 A씨는 2022년 3월 28일 근저당권보다 우선하는 소액임차권과 세금이 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었다. 결국 그는 이 채무들을 인수하게 되어 예상하지 못한 추가 비용을 부담하게 되었다. 이 사례에서 알 수 있듯이, 부동산 담보부 NPL 투자에서 말소기준권리 분석은 필수적이다. 이는 단순히 물건의 가치를 평가하는 것을 넘어, 잠재적인 법적 문제와 재정적 부담을 사전에 파악하고 대응하는 핵심적인 과정이다. 다음 칼럼에서는 위와 같은 사례를 바탕으로, 말소기준권리 외에도 NPL 투자에서 주의해야 할 몇 가지 사항들을 살펴보겠다.관련 강의: 쉽게 배우는 NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

1. 부실채권(이하’NPL’) 투자란 A씨는 주택을 구입하기 위해 주택에 근저당권을 설정하고 B은행에서 10억 원의 주택담보대출을 받았다. 그러나 A씨는 사업 실패 후 매달 상환해야 할 원리금을 납부하지 못했다. 근저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 담보목적물에 대한 경매를 청구할 수 있으므로(민법 363조), 이제 B은행은 A씨의 주택에 대하여 경매를 청구할 수 있다. 그리고 경매절차를 통하여 낙찰자가 매각대금을 지급하면 B은행은 연체이자까지 포함한 예상 배당액을 우선변제 받을 수 있다(민사집행법 제145조). 그런데 만약 B은행이 A씨에 대한 대출금 채권을 모종의 이유로 저렴하게 판매하고, 위 채권을 예상 배당액보다 저렴하게 구매하여, 배당액을 지급받을 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있다! 장황하게 설명하였지만 위와 같은 사례가 바로 NPL 투자, 정확히 말하자면 부동산 담보부 NPL투자의 대표적인 사례이다(참고로 개인의 직접 투자는 불가하지만, 다른 방법이 있다). 2. NPL의 정의 NPL(Non-Performing Loan). 즉, 부실채권이란, 대출계약의 내용이 정상적으로 이행되지 않아 채권 회수가능성이 낮은 채권을 의미하며, 사안의 A씨의 채무에 해당한다. 은행업감독규정 제27조는 “은행이 정식적으로 차주의 채무상환능력과 금융거래내용 등을 감안하여 보유자산 등의 건전성을 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실의 5단계로 분류하고, 적정한 수준의 대손충당금 등을 적립·유지하여야 한다.”라고 하여 금융기관의 건전성 의무를 부과하고 있는데, 실무상 고정 이하의 여신을 보통 부실채권이라고 한다. 3. 은행은 NPL을 매각하는 이유 그렇다면 은행은 왜 NPL을 매각할까? 은행업감독규정 제29조는 은행 계정 등은 규정에 기재된 별도의 비율로 대손충당금을 적립하도록 규정하고 있다. 따라서 은행은 고정 이하의 부실채권을 매각하고, 위 규정의 대손충당금 비율을 준수할 의무가 있다. 또한 국제결제은행(BIS)에서 권고하는 금융기관의 위험가중자산 대비 자기자본의 비율인 BIS 자기자본이율이 떨어지면 금융기관의 신임도 하락으로 고객이탈이 우려되고, 합병 시에도 불리하게 작용하기 때문에 금융기관은 이를 일정 이상 유지하려고 노력하고 있다. 위 사례에는 나오지 않았지만, 은행으로부터 NPL을 구입한 대부업체 역시 이를 다시 재매각하는 경우가 있는데, 대부업체가 NPL을 재매각하는 이유는 다음과 같다. 자본이 부족한 대부업체는 채무자에게 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 대여하는 방식으로 거래한다. 대부업체의 기대이익은 “대출금리-조달금리-중개수수료-기타비용”으로 통상 연 3%로, 채무자의 연체가 지속되면 중도상환수수료를 받더라도 선지출된 비용을 회수하는 정도에 그쳐, 기대이익이 상실된다. 또한 금융권 또는 개인투자자로부터 조달한 자금을 채무자에게 대여하는 방식으로 거래하는 대부업체는 통상 근저당권과 함께 근저당권부 채권질권을 설정하는데, 이와 관련하여 대부분의 대부업체는 ‘경매 진행 시 원금 상환의무’를 특약사항으로 두고 있다. 따라서 대부업체가 경매를 진행하는 경우 금융권 또는 개인투자자(채권자)가 상환을 요구하여 대부업체에 자금경색이 발생한다. 따라서 근저당권에 대한 경매를 진행하기도, 그렇다고 채무자의 연체를 두고 볼 수만도 없는 대부업체는 해당 NPL을 재매각한다. 4. 마치며 본 칼럼 시리즈는 채권 실현 가능성이 높은 부동산 담보부 NPL에 대해서만 다룬다. 부동산 담보부 NPL의 채권 실현 수단은 경공매고, 명도까지 염두해야 하는 경우도 있다. 다음 칼럼은 경공매의 기초 개념과 함께 배당 순위를 정리하도록 하겠다.관련 강의: 쉽게 배우는NPL, 법률적 이슈 마스터하기(https://dealagora.liveklass.com/classes/179476)법무법인 심 심준섭 변호사서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업서울변호사협회 건설부동산 연수 수료現) 법무법인 심 파트너변호사前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사前) 법무법인 퍼스트 소속변호사법무법인 심 신가연 변호사전북대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업現) 법무법인 심 소속변호사前) 특허청 수습변호사https://open.kakao.com/o/gIKVvc5d링크를 통해 단톡방에 들어오시면 매일 하루지식을 받아보실 수 있습니다.또한, 세미나와 정기 네트워킹 모임에 참여하실 수도 있어요!

도시 및 주거환경정비법 제50조제5항 후단 및 제79조 8항에 따르면, 사업시행자가 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후, 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액 또는 손실보상금을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우, 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 입주자를 모집할 수 있습니다. 그러나, 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 합니다. 또한, 주택공급에 관한 규칙 제16조에 의하면, 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권, 가등기담보권, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권 및 등기되는 부동산임차권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소하여야 입주자를 모집할 수 있습니다. 다만, 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받은 경우에는 예외로 합니다. 국토교통부의 유권해석에 따르면, 가등기를 말소하지 않는 한 일반분양을 할 수 없다고 합니다(국토교통부 주택기금과-8779, 2016. 11. 29). 결론적으로, 매도청구소송 확정 전에도 일반분양이 가능하나, 이는 사업시행자가 법원의 승소판결을 받고 필요한 금액을 공탁하며, 분양예정인 건축물을 담보로 제공한 경우에 한하며, 준공인가 신청 전까지는 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 하고, 설정된 저당권 등은 말소되어야 합니다.

개인적으로 각종 판례들을 찾아볼 때 재밌는 지점은, 법률에 명시되지 않은 부분이 여러 맥락과 상황에 따라 다르게 해석될 때입니다. 그중에서도 특히 재밌는 이야깃거리가 있어, 소개 차 글을 써봅니다.대한민국에서 토지와 그 토지 위의 건물은 별개의 부동산으로 취급됩니다. 당연히 토지와 건물이 서로 다른 사람의 소유가 될 수 있고, 이때 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’인 지상권이 주요 쟁점이 됩니다. 이 지상권은 보통 계약이나 법률에 의해서 설정되는데, 특정 경우에 한해 계약이나 법률에 명시되지 않은 지상권이 인정될 수 있습니다. 이를 관습법상 법정지상권이라고 합니다. 자세한 요건은 아래에서 다루겠지만, 그 요는 동일인 소유의 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유가 되었을 때, 토지의 소유권자가 임의로 건물을 처분할 수 없도록 별도의 절차 없이 건물 소유권자의 지상권을 인정해주는 것입니다. 이는 관습법에 의해 창설되는 물권이기에 법률로 명시되어 있지 않고, 각종 판례를 통해 그 의도와 요건을 알아볼 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 1916년 조선고등법원의 판결로부터 아주 오랜 시간 이어져오며 다양한 폐지주장에 부딪혔지만, 2022년 대법원 전원합의체 판결을 통해 아직까지 그 효력을 유지하고 있음을 알 수 있습니다.관습법상 법정지상권의 성립요건은 첫째, 토지와 건물이 모두 처분 시점 기준 동일인의 소유여야 하며, 둘째, 법률행위 및 그 외의 원인에 의해 둘의 소유자가 달라지고, 셋째, 당사자 간에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.이 요건들의 범위를 어떻게 해석하느냐에 따라 관습법상 법정지상권의 인정 여부가 달라집니다. 저는 첫번째, 즉 토지와 건물의 동일인 소유 여부에 대한 해석으로 결론이 갈리는 판례들이 특히 흥미로웠습니다. 토지나 건물이 한 사람의 소유일 때는 결론을 짐작하기 비교적 쉽지만, 여러 사람이 소유권을 공동으로 가질 경우 논쟁이 복잡해지게 됩니다. 비슷한 시기에 선고되었으나 반대의 결론을 가지는 두 판례를 공유드리며, 글 마치겠습니다.1. 단독 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정된 경우(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8623&gubun=4&type=52. 공동 소유 토지 위의 공동 소유 건물에서, 관습법상 법정지상권이 인정되지 않은 경우(대법원 2022. 8. 31. 선고 2018다218601 판결)https://www.scourt.go.kr/portal/news/NewsViewAction.work?pageIndex=1&searchWord=%B9%FD%C1%A4%C1%F6%BB%F3%B1%C7&searchOption=&seqnum=8753&gubun=4&type=5 * 내용 및 표현의 정확성에 대한 피드백은 언제든 환영합니다.

이번에 아이 문제로 첫 소송을 진행했다.사실 첫 소송은 아니다.롯데건설 재직시 명도소송을 몇 번 참석해봤기 때문이다.하지만, 오롯이 혼자 셀프소송으로 진행한 것은 어제가 처음이었다.아이가 시설물 오시공으로 인하여 크게 다치고, 이에 따른 손해배상을 청구했다.원고는 아이였고, 나는 원고의 대리인이었다.판사는 명확하게 말했다."판사는 원고의 억울함을 풀어주는 사람이 아닙니다. 법리적으로 적합한 청구인지 판단하는 것입니다.""그렇구나..."나는 아이가 다친 뒤 연차를 사용하여 돌보았고, 이에 따른 연차수당을 청구했다.하지만 판사는 원고 대리인의 연차수당은 별개로 소송을 진행해야 한다고 말씀주셨다.이 때 느낀 것은 어렵구나... 괜히 변호사와 함께 소송을 하는 것이 아니구나 였다.판사의 스타일은 천차만별일듯하다.재판장의 지배자인만큼 왜 전관이 필요한지도 어렴풋이 느꼈다.한 번의 셀프 소송이지만 많은 것을 배웠다.1. 재판장은 법리를 확인하는 공간이다.2. 변호사든 판사든 이들은 법 전문가이고, 개개의 사건과 법의 교집합을 찾아줄 뿐이다.상관없는 민사일 수 있지만 이 역시 부동산에 대입하여 생각하면 좋을듯하다.

건설사는 어떤 대응방법을 선택할가요?1. 계약의 적법성 및 정당성 주장계약서 검토:분양계약서의 내용이 법적으로 문제가 없음을 강조.계약서에 명시된 모든 조항이 법률에 따라 작성되었으며, 분양자가 서명한 계약서에 따라 모든 의무를 이행했음을 입증.정보 제공의 적법성:분양 과정에서 모든 필수 정보를 투명하게 제공했음을 입증.중요 정보(예: 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등)를 분양 설명서나 공문을 통해 충분히 알렸음을 증명.2. 계약 불이행의 부재계약 조건 충족:계약서에 명시된 모든 조건과 기한을 충족했음을 증명.예를 들어, 예정된 시공 및 준공 기한을 준수했으며, 품질 기준에 맞게 건설했음을 입증.문제 해결 노력:발생한 문제에 대해 적극적으로 대응했음을 입증.예를 들어, 하자 발생 시 적절한 시정 조치를 취했음을 보여줄 수 있는 기록(사진, 보고서 등) 제출.3. 분양자 측 주장 반박허위 주장 반박:분양자 측의 주장(허위 정보 제공, 품질 미달 등)이 사실이 아님을 증명.예를 들어, 품질 검사 결과서, 인증서 등을 제출하여 품질 기준을 충족했음을 입증.계약 해지 사유 부재:분양자 측에서 주장하는 계약 해지 사유가 정당하지 않음을 입증.예를 들어, 분양자 측의 주장이 법적 근거가 부족하거나 사실이 아님을 증명할 수 있는 자료 제출.4. 법적 대응 방안소송 대응 준비:전문 변호사와 협력하여 법적 대응 전략을 수립.분양자 측의 주장을 반박할 수 있는 모든 법적 근거와 증거를 철저히 준비.조정 및 합의 시도:소송 이전에 조정이나 합의를 통해 문제를 해결하려는 노력을 기울임.분양자와의 원만한 합의를 통해 불필요한 법적 분쟁을 피하는 방안 모색.5. 손해 최소화 방안이미지 관리:분양 계약 취소 소송이 건설사 및 시행사의 이미지에 미치는 영향을 최소화하기 위한 노력.고객과의 신뢰를 유지하기 위해 적극적인 소통 및 문제 해결 의지 표명.내부 프로세스 개선:분양 과정에서 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지하기 위해 내부 프로세스를 점검 및 개선.향후 유사한 문제가 발생하지 않도록 지속적인 모니터링과 개선 조치 실시.이렇게 되면 약간의 합의가 있을 수 있습니다.가장 많이 쓰는 전략은 하자, 설계변경, 허위분양 3가지입니다.하자는 하자에대한 감정으로 하자부분 보수로 끝나는 경우가 많습니다.설계변경은 경미한 변경으로 절차상 이상이 없죠.허위 분양은 실제로 일어났더라도 분양대행사의 단독행동을 근거로 피해갈 수 있죠.이미 리먼때부터 다양한 경험을 한 시공사입니다.그래서 일부는"어차피 잔금기일이 늦어질뿐 아무 영향없다"고 말합니다."마이너스 프리미엄=민원"공식에 의한 일이라고 이야기 하면서요.공산주의가 되자는 말은 아니지만공급에 대한 신경을 조금은 쓸 필요가 있을 것 같습니다.

변호사, 투자자들이 전화가 많이 옵니다.분양계약취소 관련 소송을 받고 물어보려 전화도 오고투자자들은 어떻게 취소방법이 없을지 물어봅니다."결론부터 말하면 계약취소는 쉽지 않습니다."이들이 전화가 올 때 시행사나 건설사는 묻지 않습니다.그만큼 당연히 이긴다고 생각하는 것이죠.취소 논리는 다음과 같습니다.1. 분양계약의 하자 및 위법성계약 내용의 불일치:계약 당시 설명된 내용과 실제 제공된 시설 및 서비스가 상이함.예를 들어, 특정 시설(주차장, 공용 공간 등)의 제공이 약속되었으나 이를 이행하지 않은 경우.정보 제공의 불충분:분양사 측에서 중요한 정보를 제공하지 않거나, 허위 정보를 제공한 경우.예를 들어, 지식산업센터의 토지 사용 제한, 주변 개발 계획 등의 중요한 정보를 고의로 누락했을 경우.2. 계약 당사자의 의무 불이행약속된 시공 및 준공 기한 미준수:계약서에 명시된 준공 기한을 지키지 않아 입주 지연이 발생한 경우.이로 인해 입주 예정자의 사업계획이 차질을 빚어 경제적 손해를 입은 경우.품질 기준 미달:제공된 시설의 품질이 계약서나 분양 당시 홍보자료에 명시된 기준에 미치지 못하는 경우.예를 들어, 저급 자재 사용, 안전기준 미달 등의 문제가 발생한 경우.3. 법적 절차 및 요건 미충족분양 승인 절차 위반:분양사가 관련 법령에 따른 분양 승인 절차를 위반했거나 허가를 받지 않은 경우.예를 들어, 지방자치단체의 승인 없이 불법 분양을 진행한 경우.환경 영향 평가 미비:환경 영향 평가를 적절히 수행하지 않고 분양을 진행한 경우.예를 들어, 환경 법규를 위반해 환경 피해가 발생할 가능성이 있는 경우.4. 계약 해지 사유의 존재계약 해지 사유 발생:분양사 측의 중대한 계약 위반으로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유가 발생한 경우.예를 들어, 반복적인 하자 발생, 시정 요구 불응 등의 사유가 인정될 수 있음.고객의 신뢰 상실:분양사 측의 비윤리적 행위(예: 뇌물, 사기 등)로 인해 고객의 신뢰가 완전히 무너진 경우.5. 손해배상 청구금전적 손실 증명:계약 불이행으로 인해 발생한 금전적 손실을 구체적으로 증명.예를 들어, 사업 지연으로 인한 손해, 대체 시설 마련 비용 등을 제시.정신적 피해:분양 계약 불이행으로 인해 발생한 정신적 피해 및 스트레스를 고려한 배상 요구.추가 고려 사항증거 자료 준비:계약서, 분양 홍보자료, 분양사와의 주고받은 서신, 사진 및 동영상 등의 증거 자료를 철저히 준비.전문가 의견 활용:건축 전문가, 법률 전문가 등의 의견을 서면으로 받아 제출.

생활형숙박시설관련 분쟁이 많습니다.그 결과가 시원하게 나온 경우를 찾기 쉽지 않습니다. 허가권자의 허가 조건대로 계약서에 생활형숙박시설에 대한 명시가 명확합니다. 계약자에게 면피내용이 적혀있는 확인서를 모두 받아 놨기 때문입니다. 재판부도 어느 한 쪽의 손을 들어주기에는 부담이 너무 큽니다. 시행시공측 손을 들어주자니 수분양자들의 피해가 막심하고,수분양자들의 손을 들어주자니 판례가 되어 후폭풍이 거대해 보입니다. 이런 경우는 정치적 해결을 하게 되는데,정부가 규제 변경을 해서 퇴로를 열어주는 것입니다. 만약 여러 이유로 정부가 이 일에 적극적이지 않다면, 정치인들이 시민들을 위하여 법을 개정하게 되는데, 상임위 발의, 법사위 발의, 심의, 대통령 재의, 유관기관 재의 등 끝도 없는 절차를 밟아야 해서 이는 시간이 매우 오래 걸리게 됩니다.이번 생숙 사태처럼 수분양자들이 생때를 쓰는 사안도 사회문제화 되면정부와 정치인은 시민들의 이익을 위해 움직일 수 밖에 없습니다.