분양가상한제는 주택의 분양가격을 택지비와 건축비에 적정 이윤을 더하여 산정된 가격 이하로 결정하고 공급하는 제도입니다. 이 제도는 주택가격의 안정화를 목적으로 하며, 공동주택의 분양가를 정부가 정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 규정하고 있습니다. 분양가상한제는 1989년 주택법에 의해 처음 도입된 분양원가연동제에서 시작되었으나, 1999년 분양가 자율화 조치로 폐지되었다가, 2005년 8월 31일 부동산 대책의 일환으로 판교신도시부터 다시 적용되었습니다. 2007년 4월 주택법 개정을 통해 분양가상한제로 명칭이 변경되었으며, 이 제도는 공공택지뿐만 아니라 공공택지 외의 택지에서도 주택가격 상승 우려가 있을 경우 적용됩니다. 분양가상한제 적용 주택의 분양가는 주택법 및 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따라 산정됩니다. 분양가격 산정식은 다음과 같습니다: 분양가격 = 건축비(기본형건축비 + 건축비가산비) + 택지비(감정평가액 + 택지비가산비) 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 얻은 경우, 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다. 또한, 시장, 군수, 구청장이 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택에 대해 입주자모집 승인을 하는 경우에는 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비에 가산되는 비용에 대하여 분양가격을 공시해야 합니다.

 야생 에서느슨한연대 로 N잡러 생활을 하고 있는 중이다. 사냥감을 찾으면서 사냥을 위한 준비기간의 버티기라고나할까~그런데 '느슨한연대'도 지속적인 수익 창출이 된다면 워라벨 이 좋은 부분의 장점도 있어보인다. 그 생활에 안주하면 안되지만 말이다. ​자문, 컨설팅 업무이다보니내가 갈아넣을 수 있는 것이라곤 신선한 아이디어, 그리고 언뜻 보지 못할 그 무엇!을 찾기위해서 부던히 노력하는 것일거다. 최근 마케팅 관련 서적을 많이 찾아 다니면서 보고 있는 중이다. 그 책들에서 많은 인사이트 를 얻는다. 그 힘으로 버텨내고 있는것이기도하고 말이다. ​<현장1><현장2>​디벨롭 미팅이 마친곳도 있고, 이제 곧 해야할 곳도 있고~ppt 작업을 그닥 선호하지 않다보니~ 생각을 후리하게 적어내려가는 '한글' 작업을 주로 한다. 물론 상상의 나래를 펼치고 공간 구애 받지 않는건 ppt가 더 좋지만~ 그 구도 잡느라 생각의 누수, 에너지의 소비가 과하다보니~ 적어내려가는 한글이 편하고 좋다. 어차피 '말'로 그리고 조금 추상적인건 '이미지'로 해결하면 되는것이니까~ ​얼마나 이해하고 그걸 이해시키기 위해서 잘 표현하는 '브리핑'이 담보되느냐에 따라 호불호는 그리고 실행되는 아이템이 결정될 것이다. 물론 그 상대방의 '의지'도 중요할 것이다. 단발로 큰 효과만을 바랄 것이냐지속적인 큰 그림을 그려나갈 것이냐에 따라서 선택하는 아이디어도 다르기도하다. 그것역시 그들의 몫!​아직 미팅전이지만, 내용은 다 작성한 현장에 대해서 고민이다.며칠 남은 이시점에 자료를 보내서 미리 보게할지~그냥 그날 혹은 그 바로 전날 보내서 보게할지~각각의 장단점이 있는데~ 어떻게 해야할지 고민이 깊어진다. 클라이언트의 성향들이 확연히 다르다보니~

주가 폭락과 8.8 부동산 대책으로 자산시장이 시끌시끌했던 한 주 였습니다.8월 1주차는 서울은 0.26%상승했습니다.(7월3주: 0.28%, 4주: 0.30%, 5주: 0.28%)추이를 봤을 때 약간 주춤하는 것이 느껴집니다.특히 강남3구 및 마용성과 광진구가 0.3%이상 오르는 것이 관측되어양극화가 심화되고 있다는 것을 파악할 수 있었습니다.경기도는 0.11% 상승하며 전주대비 상승폭을 키웠습니다.경기북부는 파주와 김포가 0.1%이상 상승했고경기 서부는 광명과 시흥이 0.1%이상 상승경기남부는 과천과 성남이 0.3%이상의 상승수원과 화성도 0.2%내외의 높은 상승을 보였습니다.경기동부는 하남이 0.4%의 폭등세를 보인반면 나머지 지역은 강보합수준이었습니다.-저번주 친구들한테 하남과 남양주라고 했는데, I am so serious.인천은 서구가 0.39%상승하던 강한 상승에서는 내려왔고평균 0.1%상승했습니다.지방은 대전 -0.06%, 유성 역시 -0.14%울산은 보합, 부산은 -0.02%, 대구는 -0.13%로 더 큰 하락나머지 지방도 대부분 하락세를 유지하고 있었습니다.종합하자면수도권의 상승세는 이어지고 있으나급등에 대한 피로감, 글로벌 경기침체 우려, 내수불황 등으로 상승률은 떨어지고 있습니다.지방은 5대광역시는 하락, 울산/부산/광주는 일부 구에서 상승하며 회복 시그널충청, 여수, 전주, 춘천, 원주 역시 하락세가 줄어들거나 보합수준이라 나쁘지는 않습니다.

실제 지어진 건축물에기둥 구조, 마감 하자, 미시공 부분, 변경 시공 부분 등이아주 중대하지 않은 이상 분양계약 해지의 사유가 될 수 없습니다.분양 상담사의 과장 브리핑, 모델하우스의 과장 디스플레이 등이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.수분양자의 대출 불가능이 계약 해지 사유가 될 수 없습니다.-대규모 프로젝트에서 간혹 대출불가로 인한 계약해지 사유가 되는 경우가 있는데, 이는 명확하게 해당 문구가 있을 시만 가능분양광고 내용이 분양계약 내용으로 당연 편입되는 것은 아닙니다.결론: 면적, 금액, 위치, 용도 등 중대한 사안을 고객에게 속이는 것을 제외하면나머지 부분의 다툼은 부당이득금반환, 계약금반환, 분양대금 반환, 매매대금 반환, 사기분양 등에 이유가 없습니다.

현재 진행하고 있는 자문에 대한 용역계약서 샘플 올려봅니다.용역발주가 넘쳐나는 활성화된 '야생' 이면 좋겠습니다. ㅎㅎ모두의 건승을 바랍니다.

2024년 4월 기준 서울 아파트 거래량이 2021년 수준으로 돌아오고 있는 것이 보인다.긍정적인 뉴스라고 생각한다.결국 거래량이 지속적으로 발생해야 가격이 올라갈 수 있기 때문이다.아래 사진을 참고해보면 각 구별로 거래량을 알 수 있으니 참조하면 괜찮을듯하다.'정책', '경기', '금리' 3가지 중 2가지가 올라가면 부동산 가격 상승이 가능할 것 같다는최필주 대표 강의를 들은 적이 있다.공급 부족 및 위기로 정책을 밀어 붙이는 상황이다.벌써 이렇게 긍정적인 소식이 들리면, 9월 금리 인하시 '부동산의 봄'을 기대해본다.

크로스 셀링(Cross-selling)= 고객이 구매하려는 상품과 관련된 다른 상품을 함께 구매하도록 권유하는 방법입니다.업셀링(Up-selling)= 이미 구매하려고 하는 상품보다 더 높은 가격의 상품이나 추가 상품을 권장하는 마케팅One-time offer, OTO= 추가 제안으로 고객이 주문을 더 할 수 있게 하는 제안비슷한 용어입니다.맥도날드가 치즈버거 한 개를 팔 때 수익이 10%남지만세트로 사면 수익은 20%로 늘어납니다.요즘 구글, 메타, 유튜브로 인한 광고를 많이 하고 있습니다.이를 이용하면 광고 단가를 줄일 수 있습니다.[딜아고라]는 이런 크로스 셀링 마케팅을 적극적으로 하고 있죠.강의-유튜브-도서-딜아고라 플랫폼, 4가지를 하나씩만 홍보해도 효과가 배가 됩니다.이론적으로는 x4x70%(유실률30%)지만 그 정도의 효과인지는 모르겠습니다.다양한 방식으로 부동산개발사업과 금융에 대한 정보를 제공할 수 있는플랫폼이 되었으면 좋겠습니다.

사례로 많이 나오는 이야기 중에~Q : 멈춰선 시계를 선택할 것인가? 5분 늦는 시계를 선택할 것인가?----------------------------------------------------------------------의 질문이 있다.대답하는 사람의 성향이 다 다를 수 있고, 질문을 더 붙여나가볼 수 도 있다.추가해서 '5분 더 빠른시계?' 라고 붙이는것도 가능할 것이다.즉, 빠르거나, 늦거나 아니면 멈춰서 있거나...이 질문이 의도한것은 이렇다.뒷북치지 말고~ 스스로 원하는 줏대 있는 이야기를 뚝심있게 하면, 24시간 중 2번은 제대로 맞출 수 있을 것 아니냐~ 하는 교훈을 주는 이야기이다. 비유이다.그렇다면~#디벨로퍼 의 자세로 혹은 각자의 '업'에서의 활용은 위의 의미하는 그 방향성과 맞게 갈 수 있는걸까?클라이언트가 느리거나 빠르거나 한 것을 기다려 준다고만 한다면~ ㅎㅎ 써머타임 등의 혹은 배터리가 다 되어지는 과정속에 한번은 제대로 맞출 수 있을 수도 있을것이다.혹은매번 틀리지만 24시간 중 2번 맞추는 그 시계에 대해서도어쩌면 너무 근사치에도 안온다면서 (다른 시계들은 그래도 5분 범위 내에서는 방향성을 함께 한다고 생각된다면~) 내다 버릴지도 ㅎㅎㅎㅎ결국, 시장환경이 혹은 발주하는 사람이 (스스로가 재력가로 기획자로서의 발주자가 아니라면~) 지쳐 쓰러질때까지 인내해주고 기다려주지 않는다면~위의 격언도 속담도 비유도 참 옳다고 맞추기는 한계가 있기도 할 것이다.취지는 알겠지만 온전히 가져다가 혹은 그 것으로 안주하면서 마음편해할 상황들은 아닌거같기도하다.어쩌면 진짜 운칠기삼을 발휘해서 첫판부터 딱 맞추고 가는 그런 틀린시계라면 더더욱 좋을지도~그렇게 한번 대박으로 신뢰를 주고난 다음에아 조금씩 틀리는것도 또 호혜롭게만 본다면~'참 독특하네~' 하는 그런 시각으로도 봐줄 수 있을지도~ ㅎㅎㅎㅎ그러나 기회는 그닥 많지 않기에~ 24시간 중 2번 맞추는 시계는 존립에 위협, 위기를 느껴야할 지도 모를 일이라는 생각이 문득 든다.그러나, 20~30년전 최고점을 직은 스타들이 지금 다시 나와서 다시 그들의 현재 모습으로 뭔가 도모하고 또 일궈내는 것을 보니한편으로는 제대로 한번 맞춰야하는 것을 인생에 목표로 잡아야겠다는 생각을 더더욱 하게된다.그 힘으로 시간지나 다시 도약할 수 있는 밑바탕을 만들 수 있다고 급 생각이 들었다. ( 그래서 잠시 주저리 해본다)한번 제대로 힘 내서 제대로 딱 맞추는 그런 상황을 만들도록 노력해야할 이유가 여기에 있지 않을까 주저리 해본다.모두의 건승을 바란다.딱 한번 제대로 맞춰보시길....

지방 아파트에서 할인분양한 세대에 이사오는 사람을 막아서거나,관리비를 몇배 높게 책정하기도하고, 해당 시공사에서 (시행사) 원정 대모도하는 등 준공 미분양 물건에 대한 첨예한 대립을 기사로 접하고 있다.부동산업을 영위하는 사람으로서'할인에 대한 소급 동의, 약정'을 맺지 않았다면~ 사업시행자의 수익을 손해보더라도 큰틀의 사업 정상화를 위한 처방으로 할인하여 판매하는 것에 동의하는 입장이다.채권단 혹은 시공사의 비용을 갚지 못하면 '공매'로 넘어가는 불상사가 될 것이고 그렇게 공매로 처분된 미분양세대역시 분양가 보다는 낮은 가격으로 시장에등장할 것이기때문에 그 자연스러운 시장의 순리를 막아내기는 어렵지 않겠는가 말이다.조합주택일 경우 조합원들의 물건이 일반 분양분보다 낮게 매매되는것을 뭐라고하지 않듯 말이다.물론, 할인소급 약정을 맺은 후에 기존 입주민들에게 일언반구 없이 그렇게 진행한다면 그건 자신들의 프로젝트를 계약한 계약자, 입주자 그리고 소급 약정까지 맺은그 신의를 저버리는 것이라는 생각에 다시금 생각해볼 사안이라는 생각도 가지고있다.왜 뭔가의 액션에 기존 입주민들의 데모, 항의만 걱정하기만 할까 의문이 들기도하다. 적극적으로 대응해서 상생을 모색한다면 방법이 있을것도 같은데 말이다.결국 돈으로의 눈높이가 맞아 떨어져야 해결될 부분이겠지만,문제를 발생시킨 사람들 즉 발주처인 시행,시공사가 읍소하고 자리를 만들어 모양새를 갖춰 나간다면 (일본의 개발 회사가 수십년간 지역 주민 설특하여 개발을 완료하는 '롯본기힐스'처러 말이다)원만하게 해결되고 모두에게 이로울 수 있다는 생각도 가져본다.물론 그들의 선택 몫이지만~얼마전 수원역에 23년 말에 준공난 오피스텔 (주거형) 상품에 대한 재판매 마케팅을 맡아서 제안했던 적이 있었다.할인율이 평균 30% 수준이었으나 기존 입주자들의 민원으로 10% 수준만 선 할인하도록 하고 나머지는 '캐쉬백' 형태로 진행해달라고 요청이 있었다.민원에 대해서 기사를 보았는지 그 민원을 가장 두려워했었다.왜 직접 만나서 그 사람들과 해결할 생각을 못할까 하는 생각이 들기도했지만, 꼭 그렇게 숨어서 몰래몰래 하듯 해야할까 하는 생각이 들기도했다.결국 현장 실사 등을 한 뒤에, 급작스럽게 발주처에서 '드랍' 하기로 했다.근처에 곧 입주를 앞둔 현장과의 연결성 때문에 함부로 할인을 진행하는건 어렵겠다고 판단하는듯 했다.대신 전세 수요 발굴해서 얼마의 원금이라도 확보하는 방향을 선택하려는 듯 보였다.합리적인 선택이라 생각이 들었지만, 2년 4년 등 시간만 연장하는 것이고~ 소유에 대한 종부세 대상도 되고~ 관리에 대한 비용도 늘어갈 것이다그리고 그 이후에 2,4년 후에, 판매로 전환한다고 하더라도 현재의 상황이라면 원금까지 상승해서 받기는 어려워보이기도하고~실입주자가 들어온다고 할때의 그 관리까지 더해진다면 이런저런 고려할 것들이 만만치 않을 것이리라.털건 털고~ 새롭게 다른 사업지에 대해서의 추진도 고려해야할 듯한데~ 그런 결정을 내렸으니 잘 되기를 바란다고 하고 해당 사업지에 대한드롭은 그렇게 진행되었다..만약 내가 그 건물 입주자였다면 아마 위의 글은 다른 버전으로 쓰여졌겠지만,지금 공급자, 부동산업을 영위하고 있기때문에 할인 재판매에 대한 당위성으로의 이야기를 쓰고 있는지도 모른다.그러나,공실이 발생하고, 슬럼화되고~ 공매이야기 나오는 것보다는 빠르게 임차인이듯 수분양자든 발굴되어 단지가 정상화가 되어가는게 낫지 않을까 싶다.그런 맥락이라면 적정한 타협에서의 단지 전체를 위한 시설 투자를 이끌어내는 협의와 함께 재판매에 대한 부분에 동의를 해주어야하는 것도필요하다는 생각이 든다. 호불호 있겠지만~어쩌면 30~40% 이상 할인되는 세대가 있다면취득세 반환하더라도 기존 주택 매도하고 갈아타는것도 숫자로 볼때는 이익이면 그런 방법도 고민해보는것이 좀더 현실적이지 않을까?단지안에 기존 매입주택을 전세를 주더라도,100원에 사고 60원에 사서 평균 80원에 2채 매입하는것이 100원 1개 고수하는것보다는 좀더 나은 방법이리라 생각이 든다. (물론 시드머니가 있다면 말이다)그리고 상황 좋을 때 90원에 팔아도 그게 이익이 되는거다. ( 달러투자하듯~ 그렇게~)곧 경기는 상승하고 부동산은 좋은시절이 될 것이다. 금리도 내리고 말이다.지금의 교훈을 잘 새기고, 그때의 대처에 대해서도 어떻게 해야할지에 대해서 잘 염두해두어야겠다 싶다.단, 지금의 마케팅 전략, 조직구성, 수수료체계 등으로의 성과를 훗날 아쉬워하지 않기를 바래본다.