중소형빌딩에서 건축계획 기준으로 접근성과 가시성, 최적용도와 효율성 등이 있는데 여기서는 최적용도에 대해 언급해 보겠습니다. 최적용도를 찾는 것은 위 4가지 중에서 가장 중요한 요소입니다. 다른 요소들은 건물의 하드웨어적 측면에서의 접근이라면 최적용도를 찾는 것은 소프트웨어적 측면에서의 접근이며 신축계획의 핵심입니다. 예를 들어 성수동에 한 부지가 있다고 할 때 어떤 용도의 건물을 만들 것인가의 여부는 신축의 가장 중요한 내용이 되고 사업의 성격을 규정하며 향후 빌딩의 가치를 결정짓는 핵심이기 때문입니다. 특히 대규모 개발사업에서 최적용도를 찾아내는 것은 사업의 성패를 결정 짓습니다. 물론 미리 들어갈 용도시설이 정해진 경우도 있지만 그것도 타당성 검토나 법적으로 지정을 통해 정했을 것입니다. 예를 들어 상업지역이 있을 때 주상복합으로 개발하느냐, 오피스텔로 개발하느냐, 또는 업무시설로 개발하느냐 여부와 같은 것이며 구체적으로는 층별로 주어진 개발방향에서 상가냐 또는 다른 시설이냐와 어떤 업종을 도입하느냐와 같은 내용도 포함되어 있습니다. 그리고 이 최적 용도시설을 찾아내는 것이야말로 상업용부동산 컨설팅에 있어서 가장 중요한 내용입니다. 그럼 이러한 최적용도는 무엇과 가장 관련이 있을까요…? 그것은 바로 수요와 수익입니다. 우선 수요를 기반으로 하여 주어진 입지에서 최적 용도를 찾아내는 것이 중요하며 또한 그 용도시설이 수익을 제공해야 합니다. 예를 들어 서울에서 교통요지에 멀티플렉스를 만들면 성공할 것 같다는 것은 수요의 측면이며 만약 멀티플렉스를 도입하면 그것으로는 수익성이 제대로 나오지 않는다 하는 것은 수익과 연계되어 있습니다. 아무리 좋고 사회 친화적인 시설이라도 수익성이 낮으면 개발이 되지 않으며 그들 대부분은 공공에서 제공합니다. 신도시에서도 공공 건물을 제외하면 수영장이 있는 건물이 거의 없는 것도 이러한 수익성 문제 때문입니다. 다만 수익을 고려하더라도 전략적으로 도입하는 시설들이 있습니다. 코엑스에 있는 멀티플렉스나 수족관 같은 것은 수익성이 낮습니다만 도입을 하였는데 이는 사람들을 흡인하는데 있어 가장 중심기능을 수행하여 이러한 테넌트를 앵커테넌트( Anchor Tenant)라 합니다. 물론 코엑스에서 가장 큰 앵커테넌트는 전시관이겠죠. 여의도 더현대 백화점에 조경을 도입한 것도 이러한 전략적 목적의 하나일 것입니다. 먼저 수요에 대해 언급을 해 보도록 하겠습니다. 수요가 있다는 것은 팔릴 수 있다는 거죠. 의류업체가 옷을 만들어도 수요가 없다면 팔리지 않겠죠. 그래서 비용을 들여 시장조사를 하여 수요의 유무와 어떤 지를 파악하고 트렌드를 이해하려고 노력합니다. 부동산도 마찬가지입니다. 수요가 어떤 지를 파악해야 상품을 만들 수 있습니다. 그리고 그 수요를 파악하기 위하여 하는 것이 바로 입지분석이나 상권분석 등입니다. 부지 분석이나 입지분석, 상권분석은 수요를 찾기 위한 도구입니다. 입지나 상권분석을 할 때는 그 자체가 목적이 아니며 수요가 무엇인지를 찾기 위한 도구라는 생각을 염두에 두고 행하면 보다 정확하게 목적에 다다를 수 있을 것입니다. 이러한 수요에는 현시된 수요와 잠재된 수요가 있는데 신축에서는 잠재된 수요가 훨씬 더 중요합니다. 왜냐하면 그 부지가 가지는 가치는 잠재된 수요를 최대한 이끌어 되어 건축물에 구현하는 것이니까요. 어떤 오래된 동네 시장에서 기존 건물의 수요를 조사해 봐야 현재 나타나고 있는 모습 그대로의 수요일 것이며 이것이 현시된 수요입니다. 반면 그 동네 시장에서 어떤 건물을 허물고 신축을 할 때에는 현재 드러난 수요가 아니라 어떻게 하면 최대한 사람들을 끌어들일 수 있을까… 수익성을 좋게 할까… 등과 같은 고려를 하며 용도를 정합니다. 성수동에 있는 오래된 공장을 허물고 다시 그런 공장을 짓지는 않고 지식산업센터나 업무시설 등과 같은 시설로 개발하는 것도 잠재적인 수요를 고려하여 도입하는 것이죠. 마찬가지로 오래된 단독주택을 철거하고 유사한 주택을 짓지 않고 중소형빌딩으로 만드는 것도 부지 잠재력을 최대한 고려한 것입니다. 잠재된 수요와 현시된 수요의 가장 극단적인 사례는 신도시일 것입니다. 어떤 신도시가 토지조성사업을 하고 있을 때 현시된 수요는 기존의 농촌의 모습과 다를 바 없습니다. 하지만 잠재된 수요는 신도시가 완공되어 입주민이 들어왔을 때 어떤 상황이 되느냐 하는 잠재수요에 의존하여 상업용부동산이나 주거시설을 개발합니다. 중소형빌딩은 대규모 개발사업과 같이 최적 용도를 찾는 것처럼 복잡하지는 않습니다. 다만 중소형빌딩도 위치나 규모 등에 따라 좀 더 복잡성 여부가 결정됩니다. 그리고 대로변과 이면도로 부지를 검토할 때에도 동일한 면적의 토지라도 그 검토영역은 대로변이 훨씬 많습니다. 왜냐하면 대로변에 들어갈 수 있는 시설이 이면도로에 들어갈 수 있는 시설보다 훨씬 많으니까요. 최적용도를 찾을 때 만약 건축주가 생각해 놓은 용도가 있다면 그것을 가장 우선하여 검토해 보아야 합니다. 건축주의 목적이 무엇보다 중요하니까요. 그것이 없다면 최적용도는 제거작업이라고 할 수 있습니다. 주어진 부지에서 도입 가능한 시설 중에서 가장 관련성이 적고 수익성이 낮은 시설부터 제거하여 나갑니다. 그리고 입지나 상권에서 어떤 시설이 좋으냐 하는 것을 하나하나 선택하여 검증해 보아야 합니다. 또한 가장 가능성이 높은 시설부터 하나씩 검토를 하여 나가는 방법도 있습니다. 이러한 최적용도의 도입을 검토하는 이유는 뭘까요…? 건축이라는 것은 미래의 일입니다. 그것이 몇 달이 될 수도 있고 몇 년이 될 수도 있는 미래입니다. 건물은 한 번 만들어 보고 마음에 들지 않으면 철거하고 다시 건축할 수 있는 대상이 아닙니다. 그래서 사전에 충분히 검토하고 검증하여 보아야 합니다. 한 번 잘못 만들면 최소 50년을 손해 볼 수도 있습니다. 검증한다는 것은 다름 아니라 이야기가 이해되고 설득력이 있어야 한다는 것을 의미합니다. 그리고 이러한 이해나 설득은 목소리가 크고 강한 주장으로 되는 것이 아니라 납득이 가능한 내용들로 구성이 되어 있어야 합니다. 그렇기 때문에 자료를 찾고 객관적인 통계를 인용하여 보고서를 만드는 것이죠. 그리고 이러한 보고서를 베껴서 근처에 있는 다른 곳에 적용을 하려해도 맞지 않는 경우가 대부분인데 그 이유는 부지의 개별성 때문입니다. 개별성으로 인하여 전제가 되는 입지와 상권 요소 등이 다 다르게 되는 것입니다. 최적의 용도시설을 찾아 낼 경우에 층별로 어떤 시설을 배치하느냐 여부도 중요한 내용 중의 하나입니다. 예를 들어 5층짜리 건물이 있을 때 2층이 공실이 되었는데 어떤 고시원이 들어오겠다고 하여 임대를 내어 줍니다. 그러면 3층 이상에서는 음식점이나 의료시설, 학원 등과 같은 시설의 도입이 힘들어집니다. 어떤 빌딩은 9층짜리 빌딩으로서 8층까지 음식점이 있던 빌딩이었는데 5층이 공실이 나자 한의원에 임대를 주었습니다. 그 빌딩은 어떻게 되었을까요..? 현재는 6층 이상에 있던 음식점들이 다 나가버리고 다른 업종이 들어와 있으며 당연히 임대료는 더 낮아졌습니다. ​ 그런데 부동산에 종사하는 사람이 아니라 일반인으로서 건축을 하거나 투자를 하려고 하는 사람들은 최적의 용도를 어떻게 찾아낼까요…? 통계나 각종 자료를 찾아 보고 보고서를 만들어야 할까요..? 그럴 필요는 없습니다. 단지 ‘확신’이 드는 용도시설을 찾아 내면 됩니다. 그럼 ‘확신’이 드는 용도를 어떻게 찾을까요..? 이것을 찾는 것에는 ‘상상’이 동원되며 ‘연습’을 할 수도 있습니다. 예를 들어 집으로 가는 골목이나 회사로 향하는 도로변에 오래된 주택이 하나 있다고 가정해 봅니다. 그 토지를 타겟으로 삼는 거죠. 그리고는 그 건물을 철거했을 때 나는 어떤 건물을 지을까 상상해 보는 겁니다. 그리고 이러한 상상은 일반적인 수준에서 이루어지면 됩니다. 처음에는 그 단독주택을 철거하고 어떤 건물을 지을까 고민하다 보면 여러가지 안이 떠 오를 것입니다. 1층에는 상가를 넣을까…? 2층 이상에는 무엇을 넣을까…? 이런 의문들이 떠 오르고 하나하나 아이디어가 솟아 나게 됩니다. 어떤 주택이나 건물 또는 토지를 대상으로 한 이러한 연습은 비용이 들지 않으며 그 단독주택 주인은 ' 내가 그런 연습을 한다' 라는 것을 알지도 못합니다. 먼저 건물의 규모나 건폐율, 용적률 등에 대해 간단하게 알고 목적 대지에 대해 파악을 할 수 있는데 이는 잠시의 수고를 하면 됩니다. 모르면 주변에 있는 중개사무소에 들러 커피를 마시며 물어볼 수도 있습니다. 그런 다음에 층별 용도를 고려해 봅니다. 1층은 상가로 하고 2층은 사무실로 할까? 아니면 한의원이나 헤어샵 등 다른 시설을 넣고 3층 이상에는 원룸을 넣는 것이 어떨까 생각해 보기도 합니다. 그럼 또 드는 의문이 있습니다. 여기 3층 이상에 원룸이 될까? 라는 의문이 들면 주변의 건물들을 관심을 가지고 살펴보게 됩니다. 오고 가고 하면서 원룸의 분포도 알게 되고 수익성도 어느 정도 파악하게 됩니다. 그런데 주변의 고시원이나 원룸 등의 시장상황이 여의치 않다고 하면 다른 시설을 검토할 수 있습니다. 그럼 원룸 대신 사무실을 넣으면 어떨까? 그리고 1층에 상가를 넣는다면 어떤 업종으로 하는 것이 좋을까…? 등과 같은 내용에 대해서도 고민을 하며 주변 상가와 업종들을 살펴보게 되며 만약 주변의 변화가 일어난다면 그 변화가 일어났을 때 어떤 시설이 더 좋을 지 여부에 대해서도 생각해 봅니다. 처음에는 약간 혼란스러울 수도 있으며 시간이 필요하기도 합니다. 개략적인 시설들을 연습 종이에 대충 그려보고 그것에 대해 생각해 본 다음 다른 시설이 더 좋겠다 싶으면 다시 건물의 층별 구조를 그려 봅니다. 그냥 볼펜으로 쓱쓱 그리면 되며 굳이 자도 필요 없습니다. 스케치 하듯이 대충 그려보고서 검토의 과정을 거치다 보면 어느 수준에 이르러 비교적 마음에 드는 건물의 용도가 나올 수 있습니다. 비록 러프하지만 이 정도면 괜찮다는 생각이 들면 최적 용도에 근접한 내용이 되는 것입니다. 이와 같이 상상을 통하여 건물을 구상해 보고 입지와 상권 주변의 다른 건물들을 살펴 보고 또 주변 변화 여부 등을 검토해 본다면 충분히 최적의 용도를 찾아낼 수 있습니다. 위의 연습을 본인의 부지에 적용하여 하나하나 비교하고 검토해 보아 최적의 용도를 찾아내고 그 다음에 설계를 진행해야 할 것입니다. 그렇지 않고 설계사무소에 가서 가설계를 부탁하면 건축사 마음대로 설계를 진행하게 되어 시간도 소요되고 혼란이 가중될 수 있습니다. 만약 건축사가 프라이드가 높은 사람이라면 더 어려울 것입니다. 건축주의 의향은 설계에 반영되고 그 반영된 설계에 따라 건설사는 시공해야 합니다. 이처럼 건축의 의향에 부합하고 수익성과 타당성이 결합된 건축 목적이라면 사업을 추진하는데 흔들림 없이 진행할 수 있을 것입니다.

2007년 준공된 600세대 규모의 아파트에 거주 중이다.최근 외벽 도색, 지하주차장 화공 등으로 큰 금액의 장기수선충당금 을 집행한다고 의결이 되었나보다.무엇보다 3군데 큰 구역의 주차장을 이리저리 오가면서 공사기간 주차하는 것이 힘들다고 느껴지는..최근 30분 헛돌다가 겨우 주차를 했던 경험이...문득,앞으로의 시공에 있어서 노후 시설에 대한 (전기, 배관, 설비 등등) 교체, 관리에 대한 편리성 증대를 위해서퐁피두센터처럼 내부에 설치된 것을 밖으로 꺼내는건 어떨까 하는 생각을 잠시 해본다.건물 모양은 웃겨지겠지만, 조망으로 가치 매겨지는 상품이 아닌바에~그리고 오래오래 재건축 될 때까지의 삶의 질 향상을 위해서라도 교체가 쉽고관리 용이하도록 하는것이 장래적으로는 사는사람에게 더 이익이지 않을까 하는 생각이 들었다. ㅎㅎ호불호야 있겟지만~ ㅎㅎ좀 무식하지만,로켓 발사대 같이 지원하는 시설들이 외부를 감싸는 형태로하여 주거공간에 대한 쾌적함과, 시설들의 관리에 용이한 형태로의 접근은 어떨까~ ㅎㅎ그런 시도도 좀 고려되어야할듯하다.이리저리 벽체만 옮기는게 아니라 화장실 위치까지도 마음대로 조정할 수 있는 그런...재건축까지 바라보면서 눌러앉을 사람 아니면 선택하지 않을까?어떨까? ㅎㅎ요즘 일이 힘든건지 ㅎㅎ잠시 엉뚱한 상상을 해보았다. ㅎㅎ재건축까지 고려되는 그런 설계, 시공,그리고 그런 실험을 있는 그대로 바라봐줄 수 있는 성숙한 소비의식? ㅎㅎ기대해본다.뉴스에서 저런 상품 등장하기를~

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[기타] 개발제한구역 유지? 해제? (1)24년 태영건설 워크아웃, NPL 투자 확대 등과 함께 개발제한구역(이하 “그린벨트”) 해제가 큰 부동산 이슈가 되고 있습니다.(출처: 국토교통부)연초부터 정부는 1999년 7개 중소도시권의 전면해제 이후 수년간 유지했던, 그리고 특정 목적에 의해서 소수로 해제되었던 정책이 아니라 이전보다 융통성있게 그린벨트를 해제하고 주택 건설, 산업단지 조성 등을 통한 민생안정에 힘쓰겠다고 발표했습니다. 개발되지 못한채 남아있던 그린벨트의 해제는 벌써부터 개발 기대감에 들썩거리고 있으면서 동시에 전문가들과 여러 시민들은 그린벨트 해제 찬성과 반대로 나뉘어, 그린벨트 해제가 가져올 파급효과에 대해 기대와 우려를 표하고 있습니다.지금부터 그린벨트는 무엇이길래 “해제”라는 정부 발표에 기대와 우려가 공존하는지 알아보고자 합니다.정의해외 사례국내 현황방향성1. 그린벨트란?국토교통부에서는 “개발제한구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역에만 적용되는 구역의 하나로서, 특별히 도시가 무질서하게 외곽으로 확산되는 것을 방지하기 위하여 도시 외곽의 녹지지역 일부를 대상으로 지정되어 있다.”라고 정의하고 있다.다시말해 도시지역이 아닌 도시 외곽에 지정되는 것으로 그 토지이용규제가 다른 법령에 비해 강하게 적용되는 곳을 말합니다.그린벨트로 지정하는 목적은 줄곧 다음과 같습다.환경(녹지)의 무분별한 훼손 방지도시내부의 비효율적인 토지 활용 방지도시의 무질서한 확산 방지시가지의 연담화 방지  등앞서 언급한 그린벨트 지정 목적만 보면 장점만 있는 제도라는 생각이 듭니다.그러나 지정된 토지 내 개발이 제한됨에 따른 여러 문제점들이 상존하며 이러한 문제에 기인하여 그린벨트 해제에 대한 논의가 활발하게 일어나고 있습니다.그린벨트 제도의 문제점 내지 한계점은 다음과 같습니다.토지활용의 경직성재산권 침해가용토지 공급제한으로 인한 지가 상승그린벨트 내 토지 관리 미흡 등제도 도입 이후부터 제도 개선을 위한 다양한 연구와 논의가 이루어졌지만, 여전히 해결하지 못한 한계점들이 존재합니다.그린벨트 제도에 대한 더 자세한 설명은 국내 현황 부분에서 알려드리겠습니다.2. 해외 Green Belt그린벨트는 비단 국내에만 있는 제도가 아닙니다.그린벨트가 가장 먼저 도입되었던 영국, 독일, 캐나다 등이 활용하고 있으며, 국내 제도와 동일하지 않지만 비슷한 목적과 적용방안 등을 가지고 있습니다. 또 일본처럼 그린벨트를 일찍이 포기한 국가도 존재합니다.1. 영국영국은 그린벨트 종주국임과 동시에 해당 제도는 초기부터 대중적인 지지를 받고 있는 국가입니다.영국 그린벨트는 1989년 도시개혁운동가 하워드(E. Howard)의 ‘전원도시’에서 출발했습니다.하워드 전원도시 개념도이후 1933년 런던 시가지 확대에 따른 Open Space의 부족을 해결하기 위해 근교 녹지대 개념이 제고되었고, 당시에는 시가지 확산 방지 보다는 ‘레크레이션’을 위한 공공 용지의 확보에 초점을 두었습니다. 1938년 농업 및 여가활동으로 토지 이용을 제한하는 그린벨트법(Green Belt Act)이 제정되어 런던에 적용되었고, 1955년에는 영국 전역으로 확산되었습니다.1900년대 중반의 영국의 그린벨트는 도시의 무질서한 확산 방지, 농지보호, 연담화 방지, 도심 재개발 촉진 등에 목적을 지닙니다. 목적에 있어서는 국내 그린벨트 제도가 영국의 제도를 모델로 삼았기에 비슷한 반면, 제정 당시의 진행상황에는 차이가 있습니다.1938년 그린벨트법(Green Belt Act)제정 이후 영국의 지방정부는 바람직한 도시개발형태를 유도하기 위해 재정지원을 받아 토지의 공적 매입을 진행하였습니다. 그 외 그린벨트 내 토지는 토지소유자와 협약하여 개발하지 않고 녹지로 보전하는 방법으로 제도를 유도했습니다.그러나 오히려 엄격한 개발제한으로 인해 초기 시민의 여가활동을 위한 재원 마련은 실현되지 못했습니다. 이에 1970년대 이후 주택수요와 위락시설 수요에 대응하기 위한 지침을 마련하는 등 해당 제도의 개선을 위해 노력했으며, 오히려 지역주민의 요구에 의해 그린벨트 면적이 2배 증가하기도 했습니다. (1974년 런던 대도시권 그린벨트는 3,031㎢이었으나, 1993년에 와서는 8,456㎢로 늘어 2.8배가 증가했습니다.)Q. 지정 이후 지속적으로 그린벨트 해제를 통해 그린벨트 면적이 축소되고 있는 국내처럼, 영국은 해제 사례가 없을까?A1. 영국의 경우도 국내와 마찬가지로 주택건설이나 고용창출을 위한 산업단지 건설을 위해 해제한 사례가 상당수 존재합니다. 영국은 해제시 미개발지 상태로 그린벨트가 해제되는 사례는 없다고 합니다. 또한 마찬가지로 지가 상승이 문제가 되기도 하는데, 많게는 200배 이상의 지가 상승 사례도 있었습니다. A2. 그러나 그린벨트 해제시 국내와는 다른 점이 있습니다. 국내는 그린벨트 해제에 있어 환경평가를 필수적으로 진행하는 반면, 영국은 일반적으로 환경평가를 하지 않는다는 점 입니다. (24년 대한민국 정부는 그린벨트 해제시 환경평가 기준을 다소 완화하여 그린벨트 해제를 활성화 시키고자 하는 입장을 띄고 있습니다.)이는 대부분의 경우 환경적으로 가치가 크지 않은 토지가 그린벨트의 대부분이기 때문으로 보입니다. 위 처럼 영국도 그린벨트를 해제하는 사례가 있음에도, 2017년 기준 영국은 1만 6,347㎢ 면적의 그린벨트를 유지하고 있는데, 이는 1997년 1만 6,523㎢ 와 비교해서 큰 차이가 없음을 알 수 있습니다. 또한 오히려 면적 증대가 이루어졌습니다.이는 개발 압력보다 제한적 개발에 대한 사회, 경제적 효용이 더 컸기에 "그린벨트 존속"이라는 사회적 합의를 이끌었다고 볼 수 있습니다.2. 일본일본은 지진, 전쟁 등의 재해에 대비하기 위한 용지로서 그린벨트 개념이 출발했습니다.그러나 전후 대도시들의 급격한 성장으로 도시의 무질서한 확산과 연담화를 방지하게 위한 그린벨트 제도 도입 목소리가 제기 되었습니다.1956년 수도권정비계획법 제정을 통해 수도권을 기성 시가지, 근교지대, 주변 지역으로 구분하고 도심 10-15km 범위에 10km 폭을 가진 녹지대를 근교지대로 설정해 도시의 확장을 차단하고자 하였습니다.그러나 영국과 달리 시 외곽 녹지에 대한 엄청난 개발 압력과 지가 폭등으로 인한 반발에 부딪혔고, 무등록 공장과 가건물들이 난립되고, 인구가 이입되는 등 근교지대가 지정되기도 전에 녹지의 기능을 잃게 되었습니다.다시금 1965년 수도권정비법이 개정되어 기존보다 그린벨트에 대한 규제조항을 많이 완화 하였으며, 시 외곽 녹지 조성을 토대로 한 수도권기본계획을 개편하였습니다.이후 1968년 도시계획법을 개정하여 그린벨트와 비슷한 ‘시가지화조정구역'을 채택하였습니다.‘시가화조정구역'은 기존의 근교지대와 전체 도시지역의 70% 이상, 전국토의 10%에 달하는 지역을 지정하는 등 녹지대의 범위를 크게 늘리고자 하였습니다. 그러나 시가화조정구역은 보존 보다는 개발 유보지로서 인식이 강했고, 사실상 그린벨트의 의미는 잃어버렸습니다. 1956년 당시 근교지대 지정 전에도 녹지 기능이 상실되었던 것처럼, 민간부문의 개발 압력이 더 큰 영향을 미치기 시작했고, 더이상 녹지 보전의 원칙은 지켜질 수 없었습니다.결국 급격한 산업화와 도시화로 인한 개발 압력에 의해 영국과 달리 그린벨트에 대한 사회적 합의를 이끌어내지 못한채 실패한 정책으로 공공연하게 알려졌다.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                해외 사례를 벤치마킹하여 시작하였기에, 비슷하면서도 다른 국내 그린벨트 제도의 도입과 현황, 그리고 향후 그린벨트의 방향성은 다음 회차에서 연재하겠습니다.감사합니다. [참고문헌]최영국(2007), “영국의 그린벨트 관리정책의 변화와 시사점" , 국토연구원.장세훈(1999), “한국, 영국, 일본의 그린벨트 비교 연구", 한국사회학 제33집, 봄호, pp. 157-190.김경환(1998), “개발제한구역제도의 평가와 제도개선 쟁점", 주택연구 제6권 제2호, pp. 127-148.한국민족문화대백과사전

지금 자문을 맡고있는 곳에서의 요청으로 급하게 알아본 사업지 상황 검토위치가 좋은 곳이고,군포시 라고 우습게 보았는데, 가격이 심상찮다.물론 여러가지 풀어야할 숙제가 있긴한데~기대감 잘 살려서, 적정하게 매입 혹은 동의 구한다면 멋진 프로젝트가 될 수 있을 것으로 기대되는곳이다.개발은 타이밍이니까~지금이야 이렇게 지지부한 할 수있곘지만,위치나 여러가지 여건으로 볼 때, 곧 누군가 용기있는 디벨로퍼에 의해서 사업진행이 될 거같아 보인다.이제까지 남아있었던게 참 신기한...2022년 고금리 상승기에 따른 여파가 참 오래도 가는군~그러나,뭔가 움직이는 듯한 느낌이 들어서 기분 좋게, 담당 공무원과 통화도하고~재미있는, 살아있는 사냥 준비였다.그래이게 야생이지~ ㅎㅎ

2022년 "실버타운올가이드" 라는 책을 보고 그때는 읽고 지나갔는데~최근 '실버타운 사업계획서' 작업을 하다보니문득 규모검토 (건축설계)에 대한 부분과 사업성검토 부분의 진행시점이 되니'부대시설'에 대한 궁금증으로 해당 책을 다시 읽고 서머리 해보게되었다. 2022년 이후에마곡, 부산 등 대단지, 브랜드 실버타운이 공급되어지는 상황이나, 2022년 기준으로 수도권에 왕성하게 그리고 전원형 컨셉으로 지방에 운용하는 대표적인 실버타운에 대한 부대시설은 아래와 같이 집계가된다. 어떤 사업부분등이 새로 시작되어 진행될 때는 기준 등이 좀 애매한 부분이 있는데곧 실버타운에 대한 기준? 도 마련되어지지 않을까 싶다. 특히 월 생활비 부분에 대한 부분은 계산이 조금 복잡하기도하다. 물론 식사비용이 크게 상품을 선택하는데 영향을 미치지는 않을 것으로 본다. '의료' 부분이 가장 큰 부분일 테다. 부대시설 중심으로 다시 필터링을 해보니..식당은 기본인거고 (뷔페식도 있고 일반 식당도 있고~)피스니스, 너싱홈 (요양 등의 시설을 부속으로 함께 운영하는 곳도 있고, 걸어서 붙어있는 병원에 가서 진료도 받는 곳도 있고~) 메디컬센터 (24시간 의료진이 돌봐주는 시스템 등), 강당, 수영장, 사우나, 노래방, 골프 등의 시설들이 대다수의 시설에서 큰 비율로 배치되어지고 있었다. 도심형, 전원형 등의 컨셉에 따라 그리고 세대수에 따라서 취사선택하는 것이 필요해보인다.좋다고 모두다 넣게되면 관리비용 등에 부담도 따를 수 있고, 시설 유치시의 비용으로 사업수지 쇼트가 올수도있으니~ 그러나 한편으로는 임대성과에 대한 부분의 시너지를 위해서는넣을 수 있는 최대치까지의 핵심시설을 배치하는 비용도 사업수지에 감안되어야하고~ 이부분이 가격책정 혹은 임대가격의 상승으로 직결될것으로 보여진다. 규모에 따른 종사자의 규모까지 책에 서술이 되어저 있길래해당 내용으로 1세대당 근무인원에 대한 부분의 순위를 매겨보았다. 단지 세대수가 적으면서도 세대당 근무인원이 많은 곳도 있었고, 1천세대가 넘기때문에 규모의 힘으로 인해서 세대당 배치인원이 적은곳도 있었다. 홍보를 위해서는 세대당 근무인원이 많은 것이 좋을 것이고실제 비용을 지불하는 측에서는 '적정한' 배치를 필요로하되, 같은 비용이라면인원이 많은 것이 더 유리할 것이고~19개 상품의 평균치를 보면 1세대당 근무인원은 0.23명이 된다. 100세대 규모라면 23명이 된다는..실버타운을 직접 운영해본 경험이 없기때문에 인원에 대한 비용을 세세하게 CF에 녹일 수는 없으나, 1000세대면 230명, 3,000세대라면 약 700명 등의 근무인원등을 감안할 때근무인원에 대한 그들의 시설에 대한 부분도 감안되어야할 듯 보여진다 (도심형이 아닌 전원형, 도심근교형일 때의 숙소 등 감안시)But, 도심형이면서 직원이 많이 배치된곳이 아무래도 ㅎㅎ 더 좋은것같다는 생각이 든다. 이또한 비용의 문제이게지만.... 많이 수면 아래에서 백조를 지탱해준다고한다면 더 좋지 않겠는가~ 19개 상품의 평균세대수는 280세대 수준 정도이다. 임대가격으로 토지비용, 건축비용, 예비비, 금융비 등을 커버하려고한다면일단 세대수가 좀 버텨주어야하고 비용의 상승은 어쩔 수없는 현실...인것으로 보여진다. 시간 지나면 답은 나오겠지만. ㅎㅎ좀더 고민하는걸로~ 

정부가 생활형숙박시설 '준주택'전환을 지원하기로 했습니다.아파트 착공 물량이 줄어들면서 공급절벽에 대한 우려가 커지고비아파트 강화 방안을 진행하고 있기 때문입니다.마곡 르웨스트등도 소유자 동의를 받아 변경을 추진하고 있네요.서울 수도권에 위치한 생숙 대부분이 역세권 등 주요 입지에 위치한 만큼 용도전환사례가 늘면 공급은 늘어날 것 같습니다.거주 목적으로 이용가능 하도록 10월까지 한시적 허용했던오피스텔 용도변경 특례기간은 연장할 것 같습니다.현재 10월전 접수한 건들은 선별적으로 처리하고 있는데주차대수를 200M2당 1대 이상두고 복도폭이 1.5m를 넘기면 가능합니다.여기서 가구당 주차 1대, 복도 1.8m확보시 준주거로 허용도 해주겠다는 취지의 발표가 있습니다.추가적으로 오피스텔 건축기준에 적용되는 발코니 설치금지, 전용 출입구 설치, 바닥 난방 설치 제한, 전용면적 산정 방식 규정도 완화될 예정입니다.다만 형평성을 맞추기 위하여 시장에서 요구하는 주차대수 조정 등 기준 완화는 힘듭니다.적어도 인근 부지를 확보하여 주차공간 등 주거를 위한 최소한의 노력은 필요할듯합니다.

- 생활형 숙박시설이란? 건축법 제2조 제2항 제15호 숙박시설 중 건축법 시행령 제3의 5에 따르면 생활형 숙박시설이란, 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 것입니다. 한국에는 2000년대 초에 처음 도입되었고 2012년에 법률에 명시되었습니다. 현재는 전국에 약 15만 호가 있습니다. 생활형 숙박시설은 숙박시설인 호텔과 달리 취사시설을 갖추고 있으며, 장기 투숙의 수요를 충족하기 위하여 도입되었습니다. 도입 당시에는 ‘호텔과 오피스텔의 장점을 합친 주거 시설’로 홍보되었고, 양도세 중과 대상 제외, 호텔과 달리 구분 개별등기 가능, 단기숙박 대여 가능, 부동산 규제로부터의 자유로움 등으로 인해 인기를 끌었습니다. - 2021년 생활형 숙박시설 법령의 개정 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 것이 건축법 상 불법 용도변경에 해당한다는 논란이 발생하였고, 또한 주택으로 미분류됨으로써 사실상 규제의 사각지대에 놓여 여러 혜택을 받고 의무는 피한다는 문제가 있었습니다. 분류상 주택이 아니기 때문에 분양가상한제와 대출·전매제한 등 회피가 가능하며, 학교부담금을 면제받고 주차기준이 주택 대비 1/3 수준이기 때문에 인근 민원을 유발한다는 것입니다. 2021년에 국토교통부에서는 문제 해결을 위해 건축법 시행령을 개정함으로써 생활형 숙박시설이 ‘숙박업 신고’를 하도록 규정하여, 주거 목적으로 사용하는 것을 막고자 하였습니다. 이것이 ‘생활형 숙박시설 불법전용 방지방안’입니다. 주거시설(오피스텔, 주택)로 용도변경을 하지 않으면 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내도록 규정하였습니다. 이행강제금은 이행할 때까지 매년 부과되며, 최대 연 2회까지 부과됩니다.국토교통부는 선의의 피해자가 발생하는 문제점을 막기 위해서 이행강제금 부과에 있어서 2년간의 유예기간을 부여하였고, 2021년 이후 약 2년간인 2023년 10월까지는 이미 사용승인을 받은 생활형 숙박시설, 2021년 10월 이전에 분양공고를 한 생활형 숙박시설의 용도 전환에 있어서 완화된 규정을 적용하였습니다. 오피스텔의 경우 적용되는 발코니 설치 제한과 바닥난방 관련 제한을 적용하지 않은 것입니다. - 오피스텔로의 용도 변경은? 생활형 숙박시설에 주거하면서도 이행 강제금을 피할 수 있는 방법은 합법적인 주거 시설인 오피스텔로 용도 변경을 하는 것입니다. 용도 변경을 하려면 여러 요건을 갖추어야 합니다. 지구 단위 계획으로 인해 오피스텔로 용도 변경을 할 수 없는 지역도 존재하고, 수분양자들이 용도변경에 100% 동의해야 하며, 주차장 요건 등의 기준을 맞추어야 합니다. 그러나 이러한 요건들을 모두 갖춰 용도 변경을 진행하는 일은 현실적으로 쉽지 않습니다. 일례로 창원 시의 298실을 보유한 생활형 숙박시설은 지구단위계획상 오피스텔이 허용되지 않는 곳에 위치해 있었습니다. 이 때문에 용도변경으로의 길이 완전히 막힌 듯 보였으나, 창원시에서 지구단위계획 재정비안을 공개하며 해당 지역에 오피스텔을 조건부로 허용하였습니다. 이에 따라 기타 요건만 갖추면 용도 변경이 가능하게 되었습니다. 그러나 중심상업지역에 오피스텔을 건축하려면 사업자가 대지면적 가액의 15% 이상을 기부채납하고 연면적의 15% 이상을 비주거용도로 두어야 하며, 건축법상 오피스텔 건축 기준(전용 출입구, 바닥난방 요건 등)까지 맞추어야 하는 등 기타 요건들이 많습니다. 이에 대해 용도 변경에 필요한 추가 분담금을 합의하는 과정도 어려울 것입니다. 실제로 전체 생활형 숙박시설 호실 중 용도변경을 한 비율은 약 1%입니다. - 시행사의 사기 분양 논란 전국의 주요 생활형 숙박시설에서 수분양자와 시행사 및 시공사 간의 법적 분쟁이 발생하고 있습니다. 최근에는 인천지방법원이 원고(레지던스 수분양자)의 패소 판결을 한 바 있습니다. 원고는 피고인 시행사가 분양 당시 실거주가 가능하다고 홍보하였으므로 고의로 속인 것이라고 주장하였습니다. 그러나 법원은 분양계약서에 해당 레지던스가 비주택 상품이라는 것을 명시했다는 점에 주목하였고, 주거 용도로 임대하는 것이 가능하다고 홍보했더라도 이를 허위 사실 고지라고 단정하기는 어렵다고 밝히며 피고의 손을 들어주었습니다.계약 당시 실거주가 가능하다고 홍보한 것에 대해서, 수분양자들은 ‘일반 주택, 오피스텔처럼 거주하는 것이 가능하다’라고 일반적으로 받아들이게 됩니다. 그러나 시행사 측에서는 이를 두고 ‘숙박업 등록을 하여 장기 투숙 형태로 본인이 들어가 사는 것이 가능하다는 뜻이었다’라고 말하며 사기 혐의가 없음을 주장할 수 있습니다. 법원에서 시행사의 주장을 인정하며 홍보 과정에서 허위 사실 고지가 없었다고 판단한다면, 사기로 인한 계약을 주장하는 원고의 주장은 받아들여지기 힘들게 됩니다. 한편 힐스테이트창원센트럴은 지하 6층, 지상 46층 규모의 생활형 숙박시설이며, 지난 2021년 12월에 분양을 시작하였고 2025년 10월에 준공이 예정되어 있습니다. 그런데 힐스테이트창원센트럴의 수분양자들은 계약 당시 이행강제금 등에 관한 고지 없이 실거주가 가능하다는 말에 속아 계약을 진행했다고 주장하며, 시행사인 엠아이케이 개발을 사기 혐의로 고소하였고 오피스텔로의 용도변경을 요구하고 있습니다. 앞서 언급했듯 오피스텔로의 용도변경을 위해서는 기부채납, 주차장 확보가 필요하기 때문에 시행사의 부담이 큽니다. 또한 용도변경을 위해서는 수분양자의 100%의 동의가 필요한데, 이 또한 현실적으로는 쉽지 않을 것으로 보입니다. 2021년 법령이 개정된 이후로 2년간의 계도기간를 두었지만, 개발사업의 착공, 준공과 분양은 오랜 기간이 소요되는 문제인 만큼 깔끔하지 못한 상황이 여럿 발생하였고, 용도전환에 들어가는 시행사의 비용 부담 및 현실적인 어려움으로 인해 해결도 쉽지 않습니다. 따라서 앞으로도 관련 법적 분쟁이 다수 발생할 것으로 예상됩니다.전국레지던스연합회는 생활형 숙박시설이 ‘아파트, 오피스텔처럼 주거 가능한 상품’으로 홍보되며 분양되는 상황에서도 국토부가 아무런 규제를 가하지 않은 것에 대해서 소극적 행정이라고 비판하며, 현재 시위를 통해 생활숙박시설을 준주택으로 편입시키고 이행강제금을 없앨 것을 요구하고 있습니다. 준주택으로 인정이 될 경우 주거로 주거로 사용하되 주택법의 적용을 받지 않게 됩니다. 국토위는 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정해달라는 요구에 대해 곤란하다는 입장입니다. 생활형 숙박시설을 준주택으로 인정할 경우 다른 주거전용 불법사례 및 숙박시설과의 형평성 문제가 있고, 이미 주거용이 아닌 숙박업으로 사용하고 있는 준법 소유자에 대한 역차별 문제의 우려 때문입니다.

어느 상황이건,누구에게라도 잘 보이고 또한 스스로에게도 동기부여를 하기 위해서라도목표를 크게 잡고, 잘 해보려고 시작하는것이 일반적일 수 있을 거다.그러나,그렇게 시작하면 참 한발 떼기가, 출발하기가 힘들기도하다.휴가철에 더워지는 요즘같은 때는 그 모든것이 도전일때가 있다. ㅎㅎ그러나크게 흐름을 잡아두고,처음부터 끝까지의 흐름이 매끄럽게 되어지기를 바라는 방향성을 가지고~계속해서 중간중간 넣고, 또 배열을 달리하고 하면서과정속에서 좋은 외부의 양념 = 기사, 잘 정리된 내용 등등을 가져다가내가 요리하고 끓이는 찌개에 넣어보는거다.내 스타일대로 (이게 중요하다. 내 스타일대로)그렇게 한장, 한발 나서다보면~어느순간다이어트하듯 빼야할 때가 있다. 중복되거나 배치를 다르게하거나 아예 빼거나~그때까지는 충분히 이야깃거리가 풍성하게 더해본다.그러면 더 좋은 이야기가 된다.그리고 어느쪽으로 치우치는지 최초 목표와 견주어 지금의 모습을 평가할 타이밍이 온다.그때가 얼추 완성된 계획이 탄생하는 순간이다. ㅎㅎ그러니,그때까지는 한발, 한장, 조금씩 힘을 내보자.지속가능하도록 스스로에게 압박?을 주는 것들, 장치들을 주변에 구비해두면서~그렇게한발 한발 나아가보자~머잖았다. ㅎㅎ

인공지능의 발전에 따라, 내 기분에 맞춰 음악을 틀어주거나, 대화를 해줄뿐만 아니라 여러 산업에 걸쳐서 근로자 대신 로봇들이 소비자들을 맞이하는 등 상상만 해왔던 일들이 이제 그리 멀지 않았구나 하는 생각이 드신적은 없으신가요? 대학원에 재학하면서도 혹은 미디어를 통해서도 관련한 이슈들을 많이 접하다보니, 문득 로봇이 건설산업에는 어떻게 적용될 지 궁금해져서 이에 대해 조사하고 글을 작성하게 되었습니다.사실, 건설 산업은 안전이나 작업환경의 불균일성으로 인한 기술활용성 저하 등, 다양한 이유를 바탕으로 기술 혁신이 상대적으로 더딘 분야로 여겨졌습니다. 하지만 최근 들어 로봇 기술이 빠르게 발전하면서 건설 현장에서도 자동화와 효율성 증대를 위해 로봇을 도입하려는 움직임이 활발해지고 있어요.그 이유는 간단합니다. 건설 현장은 대개 반복적이고 위험한 작업이 많기 때문에, 이러한 작업을 로봇이 대신하게 되면 작업자의 안전을 보장하고, 작업 효율성을 크게 향상시킬 수 있기 때문입니다. 또한, 전 세계적으로 노동 인구가 감소하고 있고, 특히 건설업에서는 숙련된 노동자가 부족해지는 문제가 심화되고 있습니다. 이런 상황에서 로봇은 부족한 노동력을 보완하고, 작업의 정밀도와 일관성을 높이는 데 중요한 역할을 할 수 있기때문에 로봇도입에 대한 움직임이 활발해지고 있는 것 같습니다.특히, 일본과 독일과 같은 선진국들은 과거부터 건설 현장에서 로봇을 도입하고자 했던 사례들이 많습니다. 일본은 고령화로 인한 노동력 부족 문제를 해결하기 위해, 독일은 기술 혁신을 통해 건설업의 효율성을 높이기 위해 로봇을 도입했습니다 .이러한 흐름 속에서 국내 역시 건설 현장에서 스마트 로봇 도입을 검토하고 있으며, 이는 향후 건설 산업의 변화를 이끌 중요한 요소로 자리 잡을 것입니다. 그래서 먼저 앞서 건설현장에서 로봇을 도입하려고 시도했던 국가들의 경험을 통해 무엇을 배울 수 있을지, 그리고 기회가 된다면, 향후 한국 건설 현장에서 로봇 도입이 어떤 변화를 가져올 수 있을지 살펴보려고 합니다.그래서 오늘은 먼저, 과거의 사례를 중심으로 건설 현장에서 로봇 도입이 어떻게 이루어졌고, 어떤 결과를 가져왔는지 이야기해보려고 합니다. 특히 로봇기술 분야의 선두주자인, 일본과 독일이 어떻게 로봇 기술을 건설 산업에 적용해왔는지를 살펴보며, 우리가 얻을 수 있는 교훈은 무엇일지 제 생각을 공유하고 다른 분들의 의견도 공유할 수 있었으면 좋겠습니다.일본: 건설 산업에 첫발을 내딛은 로봇들일본은 1970년대 후반, 제조업에서 로봇 기술을 성공적으로 활용하면서 세계적으로 그 기술력을 인정받았습니다. 그 결과 도요타 등 일본 내 수많은 제조업 기업들이 로봇기술을 바탕으로, 세계에 그 기술력을 선보였습니다. 일본은 이 성공을 바탕으로 1990년대부터 건설 산업에도 로봇 기술을 적용하기 시작했어요. 당시 일본은 고령화 문제와 노동력 부족이라는 두 가지 큰 도전에 직면해 있었죠. 그래서 일본은 반복적이고 위험한 건설 작업을 대신할 수 있는 로봇을 개발하는 데 많은 노력을 기울였어요.일본의 첫 건설 로봇들1990년대 일본에서 개발된 건설 로봇들은 주로 특정 작업에 특화된 자동화 로봇이었어요. 예를 들어, 콘크리트 공사와 철골 공사에 사용된 로봇들이 있었죠. 이 로봇들은 정밀한 작업을 수행하면서도 인건비를 줄일 수 있었고, 특히 고소 작업이나 위험한 환경에서 작업자의 안전을 보호하는 데 큰 역할을 했습니다. 또한, 일본은 건물의 상층부터 시공하는 빌딩 자동화 시공 시스템을 개발하여 시공 과정에서 발생하는 다양한 문제를 해결하려고 했어요.하지만, 성공만 있었던 건 아니었어요그럼에도 불구하고, 일본의 건설 로봇 도입에는 여러 가지 어려움이 있었습니다. 우선, 로봇이 현장에서 제대로 작동하려면 환경과 프로세스가 적절히 조성되어야 했는데, 단편적인 로봇 개발로 인해 다양한 건설 현장에 일반화되는 데 어려움이 발생해, 개발된 수많은 로봇 기술이 현업에 적용되는 단계까지 이어지지 못한 경우가 대부분이었습니다. 또한, 건설 산업의 특성상 프로젝트 단위로 작업이 이루어지기 때문에, 연속성이 적고, 프로젝트의 큰 규모로 인해 급격한 변화를 수용하기 어렵다는 한계가 있었습니다. 엎친데 덮친격으로, 1990년대 중반 이후 수주 경쟁의 격화로 인해, 투자 감소가 발생했기에 초기 비용이 상당한 로봇 도입에 대한 어려움이 있었습니다. 결국, 경제적 투자 감소가 이어지면서, 많은 로봇 기술이 개발 단계에 머물거나 실제 현장에 적용되지 못한 경우가 많았습니다.독일: 로봇 기술을 통한 건설 현장의 혁신독일은 고령화된 노동력과 노동력 부족 문제를 해결하기 위해 건설 현장에 로봇 기술을 적극 도입하기 시작했어요. 특히 2004년, KUKA와 독일 항공우주센터(DLR)가 협력하여 첫 번째 협동 로봇인 LBR3을 개발한 것이 중요한 출발점이었죠. 이 로봇은 이후 독일의 로봇 기술 발전에 중요한 기틀을 마련했어요.독일의 건설 로봇들독일의 건설 현장에서 사용되는 로봇들은 여러 가지가 있어요. 예를 들어, 현장 시공 로봇은 작업 시간을 줄이고 비용을 절감하는 데 큰 역할을 하고 있죠. 용접 로봇과 조립식 건설 로봇은 특히 고위험 작업에서 작업자의 안전을 보장하면서도 정밀한 작업을 수행해, 건설의 품질을 높이는 데 기여하고 있습니다.뿐만 아니라, 독일에서는 무인 건설 장비도 활발하게 사용되고 있어요. 이 장비들은 사람이 직접 개입하지 않아도 건설 작업을 진행할 수 있어, 노동력을 대체하는 중요한 역할을 하고 있습니다. 예를 들어, 준공 검측 로봇은 프로젝트의 마지막 단계에서 정확한 데이터를 수집하고 분석해, 건설 작업의 최종 품질을 보장하는 데 필수적인 역할을 하고 있죠.독일이 직면한 도전 과제들하지만 독일도 로봇 도입 과정에서 많은 도전에 부딪혔어요. 일본과 마찬가지로 독일의 건설 현장 역시 상황이 복잡하고 환경이 다양하기 때문에, 모든 현장에 동일하게 적용할 수 있는 표준화된 로봇 모델을 설계하기가 어렵습니다. 그리고 유럽의 엄격한 인공지능법(EU AI Act) 규제도 큰 장애물이 되고 있어요. 이 법에 따르면, 고위험군으로 분류되는 자율주행 로봇은 적합성 평가를 받아야 하며, 이에 따라 많은 규제를 준수해야 하죠. 이런 점들이 독일의 건설 로봇 도입에 있어 부담으로 작용하고 있습니다.일본과 독일의 사례에서 우리는 무엇을 배울 수 있을까요?일본과 독일의 건설 로봇 도입은 각기 다른 이유와 방법으로 이루어졌지만, 두 나라 모두 로봇 도입에 성공하기 위해 많은 노력을 기울였어요. 두 나라 모두 부족한 인력을 로봇으로 대체함으로써 작업효율성과 안정성 향상의 목적으로 건설업 내 로봇 도입을 추진했습니다. 하지만 두 나라 모두 로봇기술을 적용시키기 위한 환경 조성과 규제 관련한 문제에서 어려움을 겪었어요. 이 점을 통해 우리는 로봇 도입이 단순히 기술자체의 혁신성만의 문제가 아니라이를 효율적으로 활용하기 위한 환경조성과 사회적 합의 역시 중요한 부분임을 알 수 있습니다.이 사례가 한국에 주는 교훈한국에서도 건설 현장에 로봇 도입의 필요성이 점점 커지고 있어요. 하지만 일본과 독일의 사례를 통해 배울 수 있는 것은, 단순히 로봇을 도입하는 것만으로는 충분하지 않다는 거예요. 로봇이 잘 작동할 수 있는 환경을 조성하고, 규제 문제를 미리 해결하는 것이 필수적이라는 거죠. 한국도 이런 점들을 잘 고려해서 로봇 기술을 현장에 적용해 나가야 할 거예요.기회가 된다면 다음에는 한국의 건설 현장에서 로봇 기술이 실제로 어떻게 도입되고 있는지, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 발전해 나갈 수 있을지에 대해 이야기해 볼 수 있었으면 좋겠습니다. 다양한 피드백은 환영합니다!

계속 들여다보기 위해서....사업지 구역계 표시된 그림을 잘 보이는 곳에 올려두었다.곧사업지 다녀온 사진과토지 진입로에 대한 변경된 부분을 기존 작업된 내용에서 교체해야하는데,그 작업은 월요일로 미뤄본다.번아웃이 되지 않고워커홀릭이 되지 않고오래오래 야생에서 생활하기 위해서 나를 아낀다. 아껴본다. ㅎㅎ그리고 오늘 미뤄놓은 적업을 위한 시간을나를 위한 책읽기에 쓴다.커피, 그리고 음악과 함꼐나에게 자양분을 준다. 더 잘 자라고 더 높게 자라라고 말이다.한템포 쉬어가고여유를 가지고 그렇게 스스로를 돌보는 '디벨로퍼'가 되고 싶다.모든것은 다 잘 될 것이다. 다 잘 되어질 것이다.그러니,나를 좀더 잘 세세하게 돌보자~

지난 7월 31일부터 8월 3일까지 국내 최대 건설·건축·인테리어 행사인 2024 코리아빌드가 코엑스에서 개최되었습니다.이번에는 특별히 공간디자인페어&호텔페어 특별전이 함께 열렸는데요, 이번 글에서는 코리아빌드 호텔페어를 통해호스피탈리티(호텔&리조트) 트렌드를 살펴볼까 합니다.먼저 리조트 개발의 경우, 입지가 매우 중요한 시설인만큼 많은 리조트가 스키장이나 골프장, 관광단지 등과 연계하여 운영하고 있습니다. 또 장기간 경상수지 적자가 발생할 수 있어 위험성이 큰 사업으로 분류되는데요, 자금회수를 위해 차별화된 전략을 필요로 하기 때문에 트렌드 변화에 대응하는 것이 더욱더 중요합니다. 최근 관광산업이 활성화되면서 호텔 시장이 빠르게 회복하고 있는 만큼, 업계에서도 다양한 이슈에 주목하며 개발 전략을 구체화하고 있는 것 같습니다. 그렇다면 최근 호스피탈리티 분야에서 가장 두드러지는 키워드는 무엇일까요?/웰니스· 경험· 브랜딩/이번 호텔페어에서 가장 많이 언급된 세 단어, 바로 ‘웰니스’, ‘경험’, ‘브랜딩’ 입니다. 이제 고객들은 ‘소유’에서 ‘경험’ 위주의 소비에 보다 큰 가치를 두고 있으며, 이러한 트렌드 변화에 따라 숙박업도 다양한 부대시설과 서비스 중심 산업으로 발전하고 있습니다.얼마 전 제주에 오픈한 럭셔리 리조트 JW매리어트는 한국형 웰니스 콘텐츠를 갖춘 공간을 단독 건물로 브랜딩하였고, 양양에 조성 중인 카펠라는 글로벌 스파 브랜드 ‘아우리가(AURIGA)’가 함께 하죠. 오시리아 관광단지 인근에 조성 중인 반얀트리 해운대는 한국 최초로 아너스 멤버십을 선보이며 고객에게 제공할 수 있는 '특별한 경험'에 집중합니다. 이처럼 호스피탈리티는 이제 고객의 여정과 머무는 시간에 특별한 가치를 부여하는 것을 핵심 역량이자 미션으로 삼고 있습니다.이번 코리아빌드 호텔페어에서는 호텔&리조트 건축으로 유명한간삼건축을 중심으로 호스피탈리티 최신 동향을 엿볼 수 있었는데요.호스피탈리티 트렌드는 앞으로 어떻게 변화하고, 또 숙박시설이 품은 다양한 공간들은 어떤 모습으로 진화할까요?아난티가 기존의 게이티드(회원 전용) 위주시설 공급에서 빌라쥬 드 아난티와 같이 점차 오픈된 서비스를 제공하는 것을 보면, 새로운 소비자층의 수요가 점점 증가하는 듯 보이기도 합니다. 호스피탈리티 관련 최근 보고서들을 살펴보면 앞으로 시설과 서비스가 더욱 다양화될 것이라 전망하고 있는데요, 저는 호텔페어를 다녀와보니 현재 초초초럭셔리 중심으로 조성되고 있는 하이엔드 리조트들의 수요 스펙트럼이 어떻게 변화하게 될지 궁금합니다. 또 GTX와 같은 광역 교통의 발달이 리조트의 입지에 어떤 영향을 미치게 될지도 궁금해집니다. 최근 호스피탈리티 동향을 잘 정리해놓은 자료들이 있어 첨부합니다. 궁금하신 분들은 가볍게 읽어보셔도 좋을 것 같습니다!온다 호스피탈리티 데이터&트렌드 리포트(2024) https://www.onda.me/blog/2023-24-hospitality-data-trend-reportJLP 한국 리조트 트렌드 리포트(2023)https://drive.google.com/file/d/1dtI2eGCGU0cPphT_19PACsI80aYN-yQ0/view

요즘 뜨고있는 상품 = 실버주택 시니어타운 에 대한 계획을 수립중에 있다.사업계획서, 사업계획, 건축계획, 상품컨셉~ 등등좀 보기 좋게 작성이 되어야 투자자, 건설사, 금융사 등이 메리트를 느낄 터~그런상황에서의 '건축설계' 담당자분들의 협업은 절대 필수일거다.단,영세한 (나와 같은~ ㅎㅎ) 사업자는 용역계약을 하고 계약금을 지불 할 상황이 당장은 안되는것이 또한 현실이다.꼭 필요하지만 당장 계약금을 줄 수 없는....인정에, 감정에 호소하는것 밖에는....답이 안보인다.'성사되면~' 이라는 말을 해야할텐데~상대방은 그 말을 수도없이 들었을것 아니겠는가 말이다. ㅎㅎ'가설계','규모검토'에도 30~50만원의 비용이 들어야가능한 시절이 되었고~신안에 진행했던~ 샘플만큼 부탁을 해야할텐데~ 30~50만원이라도 턱없이 부족할 상황인데~ 어떻게 이야기를 풀어나가야하는지~잠시 부동산디벨로퍼의사고법 중 디벨로퍼가 갖춰야하고 필요로해야하는 생각, 사고법에 대해 좋아하는 문장을 읽어본다.내가 설득해 나가야할... 디벨로퍼라면 잘 이해시켜야할 것이리라...참고로 아무것도 줄수없는 상황에서설계소장님에게 부탁해야하는 내용은, 비교 샘풀은 이렇다~ ㅎㅎ

성수동 지산(지식산업센터) ‘자산매각자문(컨설팅)’ 용역계약체결 이후3주째 ‘널리 알리기~’에 힘쓰고 있는 중이다.워낙 부동산시장이 관망세, 혼조세 이다보니~ 딱 어떤 그룹들이 움직이는 것도 아니고이전처럼 100조 단위의 투자 대기자금등이 대기하고 있는 형편도 아닌 상황이기도하다.금리인하도 되고, 소비심리도 개선되고, 경기도 호전되고 등등부동산 투자에 영향을 미치는 상황들이 좀 개선되거나 진정되어져야 하는 외부적인 민감도가 더 강한 상황을 터널삼아 내달리고 있는 상황이랄까..‘을’은 발주처에 적정한 때에 ‘경과보고’를 하게되어져있지만 (용역계약서 상)그 이전에 앞서서, 정말 어떤 방향성을 소구점을 가져가야하는지에 대한 내 스스로의 궁금증이 더 큰 상황이기도 한 시점을 맞이하고 있기도하다.‘부동산 디벨로퍼의 사고법’ 이란 책을 소개하기도했듯~ 디벨로퍼는 모든것에 열려있어야한다는 유연해야 한다는 말이 이순간 잠들기 전에 떠오른다.즉,3주간 그리고 1주를 더 보내는 시간동안 최초 계획하고 방향성을 잡았던 것과 실행을 해보니 어떻더라 라고하는 부분에 대해서의 ‘괴리’에 대해서 제대로 평가를 해야한다는 생각이 잠자리에 들으려고하는 내 머릿속을 ‘~딩~댕‘ 하고 스쳐간다.몇가지 반응들을 조각조각 모아본다.빅데이터로 모아지는게 아니기에~ 이야기를 들려주는 지인들의 그 대화를 회상해본다어떤 부류의 이야기들이 있었을까~ 었었지~ 하면서 촛점을 모아본다. 종이에 불을 붙일 수 있도록 최대한 모아본다. 그리고 같은 부류끼리도 구분해본다.물론 이 시장상황에서 좋은 말이 나올리가 없다. 립서비스는 ’패스~ ㅎㅎ‘이렇게 거르고 또 분류하고 하면서 뼈대를 만들어본다.그리고 방향성을 예상하고 나름대로 시나리오를 그려본다.그 다음 한달이 되어지는 2번째 점검시에는 조금 다른 방향성이나 혹은 좀더 손에 잡히는 그 무엇?이 있게되기를 진심으로 바래보면서 말이다.그리고 그런 지금의 방향성이 훗날 내가 알지 못하는 그 결과물에 대한 종합 성적표를 받아들 때 부디 최대한 근접한 탄착군이 형성되어져 있었으면 하는 바람을 간절 히 바래본다.그러니,지금 그 누구라도 자신이 하는 일, 프로젝트, 방향성에 대해서 이야기를 해오거든~반박하지 말고 설득하려하지도 말고~“일단 그냥 들어라, 들어주자!”그게 이순간 내가 나에게 그리고 프로젝트에게 해줄 수 있는 가장 좋은 자양분이 될 것이라는 생각이든다.꼭 들어주자! (그리고 30초만 말하자 ㅎㅎ)

부동산 개발사업의 트렌드는 시대와 시장의 요구에 따라 빠르게 변화합니다.특히 2017-2020년 동안 롯데그룹이 추진한 노인복지주택 사업은 이러한 변화를 잘 보여줍니다.롯데그룹은 일본과 대한민국의 노인 주거 및 복지 관련 법과 주택에 대해 면밀한 스터디를 진행한 후,롯데호텔과 협력하여 VL르웨스트 브랜드를 런칭하고 부산과 마곡 등에 성공적으로 복지주택을 공급했습니다.이는 기존 상업용지 개발에 대한 불안감을 해소하고 다양한 디벨로퍼들의 관심을 이끄는 계기가 되었습니다.노인복지주택의 고전, The Classic 500더클래식500은 1995년 건국대학교의 재정 악화를 계기로 시작된 수익사업의 결과물입니다.2003년에 건축허가를 득한 후, STARCITY 프로젝트가 본격화되었으며,포스코에 일부 부지를 매각하여 수익을 확보한 후 나머지 부지에 더클래식500 사업을 진행했습니다.초기 입주율은 저조했지만,시간이 지나면서 고품격 생활환경과 편의시설을 제공하여 현재는 90% 이상의 재계약율을 기록하고 있으며,입주 대기자 명단도 계속 증가하고 있습니다.입주민들은 역세권 위치, 건국대학교 병원의 접근성, 커뮤니티 활동 등을 주요 만족 요인으로 꼽았습니다.특히, 값비싼 관리비에도 불구하고 많은 고위직 출신들이 입주하고 있어더클래식500의 고급 이미지를 유지하고 있습니다.시니어 하우징의 일본사례와 국내 동향한국의 시니어 하우징 시장은 일본의 사례를 참고하고 있습니다.일본에서는 금융사의 금융상품 판매 교두보로 실버주택이 일찍부터 활용되었습니다.국내에서는 KB골든라이프와 신한 라이프케어가 시니어 하우징에 관심을 갖고 있으며,최근 현대건설과 MOU를 맺고 위례, 송파, 강남 등의 지역에서 은평 등으로 관심을 확대하고 있습니다.결론노인복지주택은 단순한 거주 공간을 넘어,고품질의 생활환경과 다양한 편의시설, 그리고 커뮤니티 활동을 제공하는 종합적인 복지시설로 자리잡고 있습니다.이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보이며,다양한 디벨로퍼들과 금융사들이 관심을 갖고 참여할 것으로 예상됩니다.더클래식500의 사례는 성공적인 노인복지주택의 모델로서 많은 시사점을 제공하고 있습니다.* 노인복지주택과 관련된 다양한 네트웍은 컨설팅의뢰하기로 만나보실 수 있습니다.* 딜아고라클래스에는 노인복지주택관련 강의가 있습니다.

일상생활에서 우리는 늘 수요를 접하며 살고 있으며 이러한 것은 부동산에서도 꾸준하게 일어납니다. 학원을 차리려고 하면 가장 먼저 생각하는 것이 수강하러 오는 학생들이 있을까 여부입니다. 음식점을 차릴 때에도 과연 이 매장에 음식점을 차린다면 누가 올 것이며 매출을 얼마나 올릴 수 있을까 하는 것입니다. 그걸 확인하기 위해 상권분석을 합니다. 어떤 전문가에게 의뢰를 하기도 하고 당사자가 직접 몇 개월에 걸쳐 시간과 때를 달리하여 방문하고 알아보기도 합니다. 음식점을 차리기 위해 1년동안 방문하면서 직접 조사하여 성공했다는 이야기 등도 바로 이 수요를 파악하기 위함인 거죠. 의류제품을 하나 만들 때에도, 가방을 만들 때에도 이러한 수요 확인은 가장 기본이고 당연히 해야 하는 것으로 모두들 알고 있습니다. 그래서 시장조사를 상당한 시간과 비용을 들이고 합니다. 부동산에도 이것이 당연한 것이죠. 부지 여건과 입지,상권 분석을 왜 하겠습니까? 바로 이 수요를 확인하기 위해서입니다. 수요 확인과 관련이 없다면 입지,상권 분석을 할 필요가 없겠죠. 부동산 개발에서도 이 수요를 확인해 보는 것이 가장 기본입니다. 어떤 부지가 있다고 했을 때 가장 먼저 생각하는 것이 바로 수요 여부를 따져 보는 것입니다. 누가 올까? 어떤 부동산으로 만들어야 수요를 확보할 수 있을까? 또는 이 부지는 수요가 없기 때문에 개발 가치가 아직은 성숙되지 않았다. 그래서 매입을 하면, 투자를 하면 안된다… 또는 누가 적당한 가격에 사고자 한다면 파는 게 낫겠다… 이렇게 판단하기도 합니다. 이 수요는 실수요가 아니라 분양이 될 수 있을 지 여부에 대한 투자 수요도 포함됩니다. 수요를 확인하는 과정은 두 가지로 볼 수 있는데 한 가지는 말 그대로 수요를 확인하는 것이며 두 번째는 주어진 여건에서 어떻게 하면 수요를 더 많이 끌어당기고 확보하느냐 하는 것입니다. 제가 하는 오프라인 강의를 되돌아보면 강의 전체를 관통하는 것도 결국 이 두 가지에 대한 이야기입니다. 글을 쓰는 것도 결국은 수요를 어떻게 확인하고 어떻게 더 많이 확보하느냐 여부에 대한 세부적인 실천 사항들에 관한 내용들입니다. 부지여건을 살피고 입지, 상권 등에 대해 이야기 하는 것도 잠재적 수요를 찾기 위한 것입니다. 수요를 확인하는 것은 투자를 할 때 필요하며 수요를 더 많이 확보하는 문제는 이미 건물을 보유하고 있거나 나대지 등이 있었을 때에 하는 것입니다. 만약 어떤 노후화된 단독주택을 매입하여 철거하고 신축을 하려 할 때에는 이 두가지가 동시에 필요합니다. 사전에 매입하기 전에 부지의 형태와 여건, 주변 환경과 특성, 상권 등을 보는 것과 동시에 이미 부지에 어떤 건물을 세울 수 있을 지, 어떻게 만들어야 좋을 지 등을 미리 생각해 보는 것이 바로 이에 해당합니다. 스스로 매입하였거나 또는 증여나 상속을 받았을 때 어떻게 하는 것이 좋은가 여부를 따지는 것도 수요와 밀접한 관련이 있습니다. 먼저 수요를 더 확보하는 것에 대해 언급해 보도록 하겠습니다. 수요를 더 많이 확보하는 것은 주어진 입지 여건에서 더 많은 고객이 건물에 찾아오고 활성화되길 바라는 것이며 어떻게 하면 활성화되어 임대료를 더 많이 받을 수 있고 수익률을 높일 수 있을 것인가 하는 것에 관한 내용입니다. 이것은 외부의 환경이 역할을 하는 것이 아니라 대부분 건물주의 역할에 따릅니다. 예를 들어 중소형빌딩 신축에서 지하1층에 음식점을 넣고자 합니다. 그럼 외부에서 바로 진입할 수 있는 직접진입계단을 만드는 경우가 많습니다. 비용도 더 들어가는데 왜 직접 진입계단을 만들까요…? 이것은 접근성과 가시성을 높이고 편의를 주어 더 많은 고객이 찾아오게 하고 그로 인하여 지하1층 매장의 가치를 높이는데 있습니다. 직접 진입계단이 있는 것과 건물 현관을 통하여 들어가서 계단을 이용하는 것은 아주 많은 차이가 있습니다. 매장의 가치가 높아지니 건물 전체 가치도 오릅니다. 또한 지상2층으로의 외부계단을 만들어 주거나 가시성이 좋게 통 창문을 확보하는 것, 캐노피와 어닝을 적절하게 이용하고 배기덕트를 미리 설계도에 반영하고자 하는 것도 건물을 이용하는 고객을 더 많이 끌어들이고(수요를 더 많이 확보) 그로 인하여 건물의 가치를 높이고자 하는 것들입니다. 건물 내부에 여유가 있을 때에 중정(Void)를 만들어 보는 것도 마찬가지입니다. 1층과 지하1층 사이에 중정이 있다면 심리적 접근성이 아주 높아집니다. 선큰도 마찬가지 역할을 합니다. 또한 주어진 입지 여건하에서 적정한 업종이 무엇인가 찾고 층별 배치를 어떻게 하면 좋은가 등도 이에 해당합니다. 그래서 그 업종에 맞게 창을 어떻게 내고 내부는 어떻게 만들 것인가? 층고는 어느 정도로 하는 것이 좋은가? 등도 이른바 수요를 더 많이 확보하기 위한 건물 전개에 해당합니다. 건축디자인도 마찬가지입니다. 건축디자인을 독특하게 하고자 하는 것은 고객들이 선호하는 건물을 만들고, 쉽게 인지하고 가시성을 높이기 위한 것입니다. 이로 인하여 수요가 확대되어 건물 가치가 높아지기 때문입니다. 다만 이 건축디자인의 선후가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 건축디자인을 차별화하는 것은 누구를 위한 것일까요…? 건축주를 위한 것입니다. 이것은 설계를 하는 대전제입니다. 그로 인하여 수요 확보를 용이하게, 더 많게 하기 위한 것이죠. 그런데 가끔 디자인을 위해 건물이 희생되는 경우를 보기도 합니다. 뭔가 디자인은 복잡하고 차별화하여 눈에 띄긴 띄는데 그로 인해 공사비가 엄청 올라가고 또 실제로 사용하고자 하는 공간은 얼마 확보되지 못해 마치 ‘계륵’처럼 보이는 건물들도 있습니다. 건물을 위해 설계하는 것이 아니라 건축디자인을 위해 건축주가 비용을 대는 것처럼, 주객이 전도된 이러한 현상이 가끔 일어납니다. 건물은 공간을 사용하려고 건물을 만드는 것이지 공간을 희생해 가면 만드는 것이 아니죠. 개인적으로는 건축상을 받은 상업용 건물을 그리 선호하지 않는 이유도 이런 것에 있습니다. 다음으로 수요를 확인하는 것에 언급해 보도록 하겠습니다. 수요 확인은 투자를 할 때 얼마나 장사가 잘 되어 임대료를 받을 수 있을지, 업무시설에 들어올 수요가 있을 지 등과 같은 것을 확인하는 것입니다. 그로 인하여 투자하는 금액만큼 가치 있는 건물을 확보할 수 있느냐 하는 것이며 또한 향후에도 이러한 수요가 증대되어 가치가 더 높아질 수 있느냐 하는 것입니다. 이러한 수요 파악을 하는 수요의 종류에는 두 가지가 있습니다. 하나는 현시된 수요이며 다른 하나는 잠재수요입니다. 부동산개발사업에서는 주로 잠재수요를 파악하여 투자를 하고 이미 활성화된 상권에 있는 어떤 건물을 매입할 때에는 현시된 수요를 보는 것입니다. 그런데 대부분 시세차익이나 밸류업 등을 통해 높은 수익을 볼 수 있는 것은 주로 ‘잠재 수요’에 의해 좌우됩니다. 물론 최근 몇 년간 초저금리와 같은 상황에서는 '현시된 수요'가 있는 곳도 가격 상승이 많이 되었습니다. 잠재수요를 어떻게 파악하느냐에 따라 투자의 가치가 달라집니다. 예를 들어 역삼동에 어떤 부지가 있다고 하여 투자를 고려한다고 해 봅니다.일단 ‘역삼동’이라는 그 말에 호의적인 감정을 가지게 되죠. 지역이 강남이고 테헤란로와 강남대로가 있는, 사람들이 선호하는 지역이기 때문입니다. 그래서 구체적인 위치를 따지지 않고, 부지의 높은 가격을 듣고도 한 번 검토해 볼만하다는 생각이 듭니다.그런데 조금만 더 들어가 보면 더 세세한 정보가 필요한 경우가 많습니다. 이야기가 나온 곳에 직접 가 봤습니다. ‘ 어라~~? ‘ 가 보니 건물은 노후화되어 있고 1층에는 철물점과 세탁소가 있습니다. 현재 수익률도 낮은 상태입니다. 그리고 살펴보니 주변에 유동인구도 별로 없습니다. 그래서 좀 더 주변 조사를 하였는데 주변에 특별히 이슈가 될만한 개발계획도 없고 관공서 등 사람들을 유인할 수 있는 요소가 없습니다. 수요 확충이 일어난 기미가 별로 없다는 것입니다. 아무리 강남 역삼동이라 하여도 이러한 곳은 곳곳에 존재합니다. 건물을 철거하고 신축을 하거나 리모델링 여부도 따져 보아 현재 매입한 가격에 따른 수익성을 검토해 보고 만약 기대했던 것보다 낮다고 하면 매입해야 할까요…? 아니면 기다려야 할까요…? 여기서 투자 시기 문제가 나옵니다. 뉴스에서 나오는 추세에 따라 인기 있는 지역에 수익률이 낮다고 하여 투자를 감행하는 것이 나을 지, 아니면 가격이 낮아지길 기다릴 지 고민이 됩니다. 이건 개인이 판단해야 할 문제겠죠. 추세나 추이 등에 대해 간단히 언급해 보겠습니다. 뉴스에 보도되는 추세나 추이로 인해 어떤 때는 한껏 기분이 좋아졌다가 또 몇 달 뒤에는 침울해지기도 합니다. 금융위기 이후에 이러한 추세나 추이가 마치 지그재그로 올라갔다가 내려갔다 횡보하며 사람들의 애를 태우기도 했습니다. 조금 오른다 싶으면 다시 상승장에 들어섰구나… 그러다가 다시 조금 내리면 다시 하락장이 시작되었구나… 이러한 곡예를 타게 되는 거죠. 하지만 추세나 추이는 ‘과거’의 동향을 보여 주는 것입니다. 만약 어떤 곳에 아파트단지를 개발하고자 할 때에는 이러한 추세가 중요합니다. 왜냐하면 분양이 잘 될 수 있을까 여부가 가장 중요하기 때문입니다. 반면 중소형빌딩은 분양을 하는 것이 아니라 얼마의 수익을 낼 수 있느냐 하는 ‘수익성’이 가장 중요한 부동산이기 때문에 추세나 추이보다는 상품성 그 자체가 중요합니다. 제가 2~3년 내에 대규모 변화, 잠재적 개발가치가 높은 곳이며 잠재력에 비해 저평가된 지역, 밸류업이 가능한 지역을 본다고 언급한 적이 있습니다. 이러한 기준을 가지고 있는 것도 바로 수요와 관련된 문제입니다. 여기에서 2~3년 내에 대규모 변화가 된다는 것은 수요의 증대가 눈에 보일 정도로, 확실하게 된다는 것을 말합니다. 수요의 확충이 몇 년 내에 일어날 수 있다는 것을 확인한다는 것이며 결국 잠재적 수요의 크기 문제입니다. 그리고 잠재적 개발가치에 비해 저평가 되었다는 것은 ‘현재의 모습’ 이 주변 여건으로 잠재적 가치를 제대로 드러내지 않은 상태입니다. 또한 밸류업이 가능한 지역이라 함은 외부 수요의 확대가 아니라 리모델링이나 신축 등을 통해 수요의 증대를 수용하여 가치를 높인다는 것이며 이것은 ‘자가발전’이라 할 수 있습니다. 이러한 곳은 기다리지 않고 바로 투자를 해도 무방한 곳입니다. 여기서 더 기다리고 기대했던 효과가 보이기 시작할 때 쯤이면 이미 그 때는 가격이 올라 있을 것입니다. 그 가격의 격차와 현재 미리 투자를 함으로 인해 그 동안 가지게 되는 금리에 따른 대출이자 등 비용을 가늠하여 어떤 것이 전체 투자비용에서 더 적은 것인가를 가늠해 볼 수 있을 것입니다. 잠재적 가치가 오르는 경우가 있고 또 잠재적 가치가 내리는 곳도 있습니다. 잠재적 가치가 내리는 지역 중의 하나가 바로 '항아리상권' 같은 경우입니다. 신도시들 중 이런 곳이 다수 있는데 확보된 배후세대수와 그를 기반으로 한 상업지역이 있습니다. 그런데 만약 주변 아파트 개발이 완료되고 더 이상 확충될 곳이 없는 경우, 이 항아리 상권은 점점 힘이 약해질 수 있습니다. 만약 수요가 풍부하여 수익이 많이 난다면 주변에 다른 상업시설 등이 파고 들어 옵니다. 어떻든 들어오게 되어 있습니다. 배후세대는 일정한데 약간 먼 곳이라도 새로운 상업시설 등이 들어온다면 기존 상업시설 등의 수요는 줄어들 것입니다. 이렇게 중소형빌딩 투자에서는 수요가 전체 과정을 관통하는 가장 중요한 요소입니다. 중소형빌딩 뿐만 아니라 부동산 전체가 그런 거죠. 그리고 중소형빌딩은 ' 입지의 개별성'이 가장 큰 부동산입니다. 골목 하나에 따라 상권의 차이가 보이기도 합니다. 그렇기에 중소형빌딩 투자를 할 때는 각각의 과정에서 어떤 수요를 찾고 그에 따라 밸류업을 시킬 수 있을 것인가 하는 것이 가장 중요한 요소가 아닐까 생각됩니다. 

미국의 부동산개발에 대한 이야기가 주로 담겨져는 책이다.흔히 이야기하는 A to Z에 대한 전반의 내용이 담겨있기도하다.시간대적 배경은 조금 예전?일수도 있지만,아직까지 그 생각과 자세는 유효하다고 생각이든다.사람이, 금융이, 문화가 획기적으로 바뀌지 않는 한은 그 흐름은 그대로 이어질 수 있는것이니까 말이다.그 중 가장 마음에 드는 그리고디벨로퍼로서 생각이 마음이 의지가 약해질 때 종종 꺼내 읽고있는 부분이 있다.각자 처한 상황이 다르고생각하는 생각이 다르기때문에 어떤 부분의 어떤 정의가 마음에 닿을지는 모르지만,읽다보면 그때그때 마음에 확 꽃히는 문장이 다르기도하다 (개인적인 경험치로~)어떤날은 가능성에 확 눈이 가기도하고어떤 날은 변화되는 비전을 판매한다는 부분도 좋고어떤 날은 피드백에 열려있다는 그 부분도 좋고 말이다. ㅎㅎ좋은 시너지가 될 수 있지 않을까 싶어개인적으로 위로받고 힘얻는 문장을 나눠볼까 싶어 주저리 해본다.

많은 분들은 이미 건물을 가지고 계신 분도 많고 투자를 전문적으로 하신 분들도 있을 거라 생각됩니다. 그렇지만 처음으로 중소형빌딩을 접한 분들 또한 계시리라 생각되며 처음 접하고 드는 생각은 아파트 등에 비해 우선 복잡하다고 여기실 거라 생각됩니다. 토지와 건물, 상가와 오피스 등 다양한 내용들이 있고 복잡해 보입니다. 그럼 어느 정도를 알아야 할까요? 이 부분은 상당히 중요하다고 생각됩니다. 뉴스 등에서는 거래 추세나 금리 등과 같은 것으로 어떻게 될 것인가 등에 대해 다루고 있습니다. 하지만 중소형빌딩에서는 가장 중요한 것은 아마도 상품 그 자체가 아닐까 싶습니다. 상품 그 자체를 제대로 파악하고 투자를 해야 손실을 피할 수 있을 것입니다. 동일한 지역에 붙어 있는 A,B 두 부지도 도로 사정과 일조사선 등으로 인해 아주 상이한 가치를 가질 수 있습니다. 남향과 북향의 부지는 서로 마주보고 있어도 일조사선 등으로 다른 가치를 가지게 되는 거죠. 이처럼 상품 자체를 스스로 파악하는 것은 가치 있는 부지를 찾아내거나 본 가치보다 높게 평가되는 건물에 대한 투자를 피할 수 있습니다. 그리고 금리나 시장 거래현황 등 외생변수는 개인이 어떻게 할 수 있는 것은 아니나 상품에 대한 평가나 내용을 파악한다는 것은 자신이 할 수 있는 변수이기에 어떻게 하느냐에 따라 다른 내용이 될 수 있습니다. 그래서 중소형빌딩을 알려고 하면 어떤 내용을 담아야 할까 등에 대한 내용을 쓸까 하다가 오프라인 강의를 가끔씩 하고 있는데 차라리 그 목차를 적는 것이 나을 것 같다는 생각이 듭니다. 그래서 아래에 제가 오프라인 강의를 할 때 강의록의 목차를 나열하는 것도 의미가 있는 것이라 생각되어 목차를 적어 보겠으니 참고가 되었으면 좋겠습니다. 다만 내용 자체는 깊숙이 알 필요는 없고 상식선에서 알고 있으면 될 것이라 생각됩니다. 아래에 그 단순한 예로 일조사선에 대한 강의록의 일부입니다. [ 동향 또는 서향 부지와 남향 부지의 비교 ][ 강의 목차 사례 ]Ⅰ.중소형빌딩 기초로서 상업용부동산1. 상가 기초 내용​1) 상가 면적표 2) 선임대 매장3) 매장 형태4) 상가 층수와 출입문 위치5) 매장내 기둥6) 상가 출입문과 경사7) 층고8) 매장 구조9) MD시너지 10) 거래가격11) 고정 임대료와 매출 비례 임대료12) 권리금13) 층 효용 / 평당 효용​2. 입지 및 상권 ​1) 입지와 상권 조사를 하는 이유2) 입지의 종류3) 대로와 이면도로를 선호하는 업종4) 분산 / 집적 업종5) 입지의 개별성6) 적응형/목적형 입지7) 상권의 개념8) 상권의 상대성9) 상권의 역류10) 상권의 수직 또는 수평 팽창11) 대로변 / 이면도로 상권​3. 상가 시장의 향후 전망​1) 상가 시장의 공급2) 온라인 쇼핑 성장3) 인구 구조의 변화4) 도시관광과 상권의 관광지화 5) 기존 상권의 힘과 영속성6) 관광시설과 상업시설의 융합7) 상가 마을 ​4. 오피스 (업무시설)​1) 오피스 시설의 종류2) 대형 오피스 시장3) 서울시 오피스 수요자 현황4) 중소형 오피스 시장5) 섹션오피스6) 라이브오피스​5. 중소형빌딩에서의 주거시설​1) 도입 가능한 주거시설 2) 다중주택3) 임대형 기숙사4) 실버하우스​6. 중소형빌딩에서의 숙박시설​1) 도시숙박업2) 게스트하우스3) 사례Ⅱ. 중소형빌딩 기초 내용​1. 중소형빌딩 시장 동향​1) 중소형빌딩 시장 확대2) 중소형빌딩 시장 현황 ​2. 중소형빌딩 접근 방법​1) 목적의 명확화2) 중소형빌딩 접근법​3. 중소형빌딩 건축적 기초​1) 토지 정체성 찾기2) 건축 기초 : 건폐율/용적률, 건축선, 일조사선, 계단, 선큰, 엘리베이터, 주차, 테라스/베란다/발코니, 캐노피, 어닝, 배기덕트 등 ​4. 가격과 가치​1) 가치와 가격2) 가격의 적정성 여부3) 실제 사례​5. 수익성과 투자 방법​1) 수익률의 종류2) 중소형빌딩 투자 방법Ⅲ. 중소형빌딩 신축​1. 목적하는 대지 또는 건물 찾기​1) 구도심과 신도시2) 후보 지역의 축약 3) 상업지역과 준주거지역 부지4) 언덕배기와 상권분리 여부5) 경사의 효율적 활용6) 대로로 인한 상권 분리7) 도로와의 관계8) 단독주택과 다세대밀집 지역의 비교9) 개발로 인한 상권 변화 지역10) 너무 잘 알아서 탈이다?11) 애매한 입지에서의 선택12) 아파트 밀집지역과 단독/다세대/아파트 혼합지역의 비교13) 입지에 따른 선택 방법​2. 신축 개요​1) 신축 유형2) 신축의 경제성 3) 자금계획의 중요성4) 신축 프로세스5) 신축 계획의 기준​3. 최적 용도 찾기​1) 최적화 개요2) 최적 용도 찾기​4. 신축 시 건물 계획 ​1) 건물 규모를 어느 정도로 할 것인가? 2) 부지에 따른 건물 배치 방법3) 1층을 어떻게 만들 것인가?4) 지하층 도입 여부5) 건물 계획 : 조망권 활용, 효율성 극대화, 부지 잠재력 극대화, 매장의 창문, 선큰/외부 직접진입계단, 중정(Void) , 캐노피/어닝 활용, 건물 디자인, 계단의 배치 사례, 건물의 디자인/계단과 효율성 사례, 신축에 의한 자가발전6) 상가주택의 유용성 7) 오피스 빌딩이 갖추면 좋은 부대시설 ​5. 임대료 산정 및 수익성 검토​1) 임대료 산정 문제2) 임대 시작 시기와 방법3) 수익률 검토4) 등기 방법 : 통건물 등기와 구분 등기의 장단점​6. 중소형빌딩 개발사업​1) 개발사업 활성화 전제2) 개발사업 종류3) 공동투자Ⅳ. 구축빌딩 매입 & 리모델링​1. 구축 매입​1) 구축빌딩 매입 개요2) 구축빌딩 매입 검토 사항3) 임장 및 확인 사항4) 위법건축물 여부5) 임대차 이전상의 문제 사례6) 개인/법인 매입 취득세 차이​2. 리모델링​1) 리모델링을 하게 되는 유형2) 리모델링이란? 3) 건물 구비 조건4) 리모델링 유용성5) 리모델링 절차6) 투자 자금에 대한 고려7) 리모델링과 건축비8) 건물 개선9) 리모델링 사례

좀더 가시화되면 디벨롭 하겠다고 생각했음에도 불구하고~ ㅎㅎ샤워하는 중에 뭔가 생각이 났다.#부동산 = #부동성 이 큰 자산적 특징을 활용하는 것! 이라는 '아이디어'그래서 #주저리 적어본다 (아직 한달은 더 블로그 글을 적지 못하다보니 ㅎㅎ 메일에 내게쓰기로 차곡차곡 모아둔다)#팝업성지 = #성수동 이다. 이걸 모르는 사람은 없을 것이다.#지식산업센터 ( #지산 )은 상가 (상업시설)와 더불어 고금리 상황에서 맥을 못추고 있고,기사검색만 해도 좋은 이야기는 한개도 없을 정도다. ㅎㅎ 거의 #지주택 과 함께 '투자의 무덤' 이라고해도 과언이 아닌 상황이 되어버렸다. 한때 지속적인 수익을 가져다주는 투자상품의 한 축을 담당했었는데 어찌 이리 되었는지 모양새가 말이 아니다 싶다.지금 이야기 듣는 지산은 성수동에 위치해있고, 분양율도 70~80% 수준이 된 그나마 양호한 상황이다.그래서 지금 당장은 어렵지만 #그럼에도불구하고 솟아날 구멍을 찾아내보려고 머릿속에 은연중에 내재되어있는지, 샤워하다 문득 아이디어가 생겼다.기존에 제안 했던 #아이디어디벨롭 내용 중에서 '팝업매장'을 해서 잔여물량 소진, 수요발굴을 위해서 프로모션을 해보자고 제안을 했었는데, 그것에 대한 다른 시각으로 봐도 '팝업매장'을 해보는것은 좋은 생각인듯했다.글로벌 기업의 경우 우수인재를 확보하기 위해서 입지가 좋고 근무 환경이 우수한 곳에 사무실, 거점을 개소한다고 한다.좀더 편리하게 직원이 출근하고 좋은 환경에서 좋은 기운 받으면서 일에만 열중하기를 바라는 마음을 사업주가 캐치하게 된 것일거고,아마 직원 입장 (여기서의 직원은 우수한 스팩을 가진 인재라고 가정을 해보자면~) 같은 혹은 비슷한 직군, 비슷한 연봉에서의 사무실, 회사를 보고 평가할 때, 보여지는 하드웨어도 무시하지 않을 듯 하기때문에 더더욱 근무하는 환경 그리고 회사의 위치는 우수한 인재를 확보하는 것에 아주 큰 요소로 작용할 가능성이 높아질 것이다.또한, 성수동의 경우 트렌드한 곳이고, 또 그곳에서 새로운 트렌드가 만들어지는 곳이기때문에,관련 업종의 관계자라면 수시로 모니터링 해야할 다수의 곳중에 단연 으뜸이지 않을까 하는 생각이 들기도한다.그런 의미에서 사무실이 그런 곳인 성수동에 자리하게 된다는건 지근거리에서 트렌드를 확인하고 또 이를 업무에 반영하고 하는 시너지가 매우 큰 입지적 장점일 수 있을 것이리라..결국 하드웨어, 소프트웨어 모두에게 있어서의 성수동은 그 나름의 장점이 매우 큰 요소를 가지고 있다고 해도 과언은 아닐 것이다.그럼 이를 어떻게 수요창출로 연결지을까에 대한 고민이 뒤를 이어야할 것이다즉,성수동 + 젊은 인재 + 상권 + 트렌드 등을 Mix 하기에는 '팝업 매장이 필요한 것일거다'그럼 그 팝업매장에서 무엇을 할 것인가~직장인들, 젊은이들의 관점에서 보면 아마도 '직장'이 일할 공간이 소비할 공간이 갈급할 것이기에~팝업매장에서 = 기업채용박람회를 하는것인데~그 채용박람회에는 '성수동' 에서 진행하는 지산의 계약자, 수분양자, 회사들에 대해서 한정을 해주는것이다.그러니 시간 배치를 잘 해야할것인데~사전에 홍보를 무진장하고나서 기존 수분양자를 대상으로도 홍보를 하고나서 오픈을 한다.기념품 혹은 콜라보를 할 수 있는 '꺼리' 들을 제공하면서라도 그 팝업매장을 일단 '이슈'의 중심에 놓아두고나서그 홍보를 대대적으로하여 지산에 입주하는 사람들에게 안심이되든 혹은 아~ 이런 곳이라면 입주하고 싶다던가 하는 방향성을 눈으로 보여주고, 그 사람들 혹은 그 지산에 끼지 못하는 주변 지산의 오너들이 해당 지산으로 유입될 수 있는 기회를 제공해주는 것도 병행하는것이다.입주하는 업체 입장에서는 직원 채용에까지 신경 써주는 지산으로서의 상징적인 모습이 될 것이고,해당 지산에 입주하는 사람들은 그런 서비스를 받는것에 대해 고취되고 프라이드를 느낄 것이기도할 것이다.그렇게 입주 이후 2개월 정도 혹은 어느정도 수준까지 지속적으로 소비자 제공 (서비스) 프로모션은 순환시키도핵심은 그 프로모션 플러스 채용박람회가 되는 것으로해서 이슈몰이를 한다면기존계약자의 이탈률도 줄이고, 잔금 회수에도 긍정적이고 또한 성수동을 최대한 활용한 든든한 면접자들의 DB를 바탕으로 분양에 기여할 수 있을 것이고,상업공간에까지 이를 확대한다면 성공적인 이미지 메이킹은 물론 이슈에는 제대로 한 몫하지 않을까 하는 생각을 해본다.프로모션 업체와의 콜라보, 내부적인 수분양자의 관리,서비스가 잘만 Mix 된다면 멋진 한획을 긋는 성수동 제1의 지산이 될 가능성에 한발 다가갈 수 있을 것이리라 보여진다.

지인분들을 만나 상품에 대한 이야기를 나누었다.경기가 '고금리' 직격탄을 맞고, 이런저런 외부 환경등의 영향으로 많이 어려운 상황이다. 부동산경기, 나라 경제 등등..그러다 보니 소비자의 심리가 활황기 때로 확~ 돌아서기에는 한계가 있는 상황이 되어버렸다.사업진행에 따른 '손익분기점'의 버퍼가 있다고 하더라도시장을 역행해서, 혹은 할인을 많이 한다고, 광고를 많이 한다고해서 없었던 수요가 생겨나는건 아닐테니 고민이 많아지기도 할 것이다.지인분들과 이야기를 나누다가~ '심리'에 대한 부분을 조금 희석 시키고그 희석시키는데 도움이 되는 부분으로의 접근이 가능하지 않을까? 하는 논리적인 생각의 근거가 좀 있으면 좋겠다는 생각을 해보았다.새벽 4시,,, 머릿속에 맴도는 내용을 간략하게 적어보았다.혹 자고나서 까먹으면 너무 아쉬울듯하여 ㅎㅎ아침에 일어나 자리에 앉자마자 끄적여보았다.누가 봐도 타당한 그 무엇?의 이야기 꺼리가 되고, 현재의 상황에 대한 국면전환이 되어질 수 있는 것에 대하여 ...결국 사옥을 짓고 싶은 법인을 오피스로 끌어들이는 그 논리...그게 맞든 틀리든 상품을 공급하는 디벨로퍼가 '사옥은 무조건 안 좋습니다' 라고만 해서 될 것이 아닌거다.자동차 판매점에 가서도 좋은것에 눈길은 가나, 가격표, 옵션등을 더하고나서는 이내 현실을 자각하듯~사옥도 좋고 혼자 쓰는 독채도 좋지만, 현실적으로 '채산성'이 나오지 않는다는 부분과 향후 EXIT 할 때의 상황들을 고려해야한다고 이야기를 직언해야한다.마이클조던이 호화롭게 만든 주택이 매매로 나왔는데도 수년째 임차를 찾지 못한다고 한다.입구에 23번, 농구장 등의 특화 시설이 이전 주인에게 맞춰져 있다보니 매수자의 호불호가 갈린다는 이유가 있다는 기사를 보았다.즉, 단독 사옥은 범용적으로 지어져야하는데, 그러기에는 성수동에서는 토지를 구하기도 어렵고, 시공비용의 상승 등으로 분명 후회할 것이다.혹 대형 부지를 매입해서 마련했다고하더라도 밑빠진독에 물붙는 겪이 될 수도있다.그럼에도 불구하고 '사옥' 독채를 지어야겠다면 그걸 말릴 수 없지만. ㅎㅎ그런 의미에서소비자의 의사를 존중하도, 좀더 논리적으로 현실적으로 그렇게 접근하는 방향으로의 공급자 마인드가 바뀌어야할듯 해보인다.그냥 오로지 우리 상품 최고에요 하는 시대가 아닌,,,인정할 건 인정하고 그렇지만 우리 상품이 대안이 될 수 있다는 것에 대한 그런 솔직한 돌직구 같은 것!그것이 필요한 시점이 아닐까 싶다.

부동산 침체로 지목되는 시점인 2022년 2/4분기 시점...(물론 그 이전에 조짐이 있었지만..)을 지나2년이 지나고 있는 오늘 그래도 뭔가 꾸물꾸물 하는 움직임?이 있는듯하여 떨리는 마음이든다.딱 지금부터 끝이고, 바로 그 다음부터 시작이다~ 라고 경계를 그을 수 없는 일들이듯,오늘, 요즈음의 일련의 상황들만을 두고, "아~ 이제 경기가, 부동산시장이 좀 회복되겠구나~" 하는 판단을 내리기에는 한계가 있을 것이다.그러나, 그럼에도 불구하고 누군가는 씨를 뿌리고, 누군가는 다음을 계획하여 수로를 마다하지 않는 모습들, 그리고 즉흥적인 모습이 아닌 중,장기 적인 계획으로 전환? 하려고하는 #디벨로퍼 들의 생각들은 아주 긍정적이고 보기 좋은 모습이 아닐 수 없다."어느 현장은 광고비용으로 20억을 쏟아부었는데~ 계약이 1~2개로 미비했다고하네~" 하는 이야기를 들으면,사실 사업주로서는 제대로 광고하기는 어려울 수 있다.그러나, 분양을 활성화하고 뭔가의 가시적인 성과를 내기 위해서 저변확대를 위한 마케팅 활동을 안한다는것 또한이해할 수 없는것이기에~ 좀더 전략적인 접근으로, 제대로된 효과를 거두기 위해서의 활동들에 집중하는 모습을 보고 있으니,긍정적인 효과를 기대해볼 가능성, 초단이 보인다고 하는 생각이 든다.그냥 광고 = 즉각적인 효과 를 기대하는 활동으로의 인식은 좀 배제되고 지양되어야한다는 생각이 들었다.그런 관점에서 보면, 사업주인 #개발회사 는 좀더 약아지고, 시장의 관심을 이끌어 내기 위해서 보다 전략적으로 접근해야할 필요성을 느끼는 부동산 침체기가 되었지 않았을까~사업계획승인을 받고, 모델하우스 오픈에 맞춰서 광고가 계획되고, 아직도 모집공고는 일간지에 공고해야한다는 규정, 그리고 IT 강국이라는 현재에도 '지면광고'에 대한 부분의 고집?은 계속 이어지고 있는게 우리 현실이기도하다.좀더 유연하게 그리고 전략적으로 긴~ 안목과 흐름을 가지고 수요자의 지갑을 당장 바로 노리는 것이 아니라, 시간은 조금 소요되고 조금은 번거로운 상황이 될지 모르겠으나, 소비자의 #수요심리 에대한 거부감을 해소하고, 소비자가 스스로 주변에 '구전' 할 수 있는 상황들에 대해서 인지를 시켜야하는 것에 대해서 집중해야할 것이다.#리츠 에 대한 부분도 공급자 중심으로의 정책 수립, 그러나 말로는 '국민 누구나 #부동산 간접투자' 를 할 수 있는 환경을 만든다고 하지만, 오로지 공급자에 대한 기준으로 일방적인 상황들이다보니, 아직도 저변확대를 위한 리츠 소비심리 확대, 소비 필요성은 그닥 높은 저변확대가 아닌 상황이라 할 수 있을 것이다.즉, 소비자 심리에 대한 중요성을 알게된 지금의 상황들은 공급자에게 경종을 울릴 것이고, 그런 전략적인 소비심리의 꾸준한 관찰, 그리고 소비를 진작시키도록 생각을 전환하게하고 필요성을 인지하는 그 순간을 만들어 내는 것으로의 접근은 공급자인 디벨로퍼 에게는 이제 필수적인 요소가 아닐까 싶은 생각이 들었다.광고에대한 아이디어, 여러가지 수단을 강구하고 함께 코웍한 전략적인 플레이 등이 지갑을 꽁꽁 싸맨 소비자의 마음을 움직이도록 하는 것~ 바람불 때 옷깃을 꽉 잡은 나그네의 모습이 아닌, 더위에 옷을 벗어 던지는 나그네로 만들기 위해서는 꾸준한 관찰과 온정의 손길, 눈길을 보내주는것이 필요하듯~그렇게 #부동산시장 의 소비자에 대한 자세, 시각 등이 조금은 변화 되어야한다. 더더욱 유머러스하고, 유연한 모습과 그리고 즐거운 그 무엇이 될 수 있도록 되어야하지 않을까 하는 생각이다.공산품처럼 대량생산해서 그냥 기호에 맞게 고르는 것들과는 차별화 되어야하고그런 생각들이 소비자에게 어필되고 소비자가 공감되어져야하는 것이어야한다. '브랜드'가 단순 동그란 파란것 등의 것이 아닌 소비자의 마음속에 자라나는 그 무엇이 되어 생각을 움직이고, 그 생각이 지갑을 열 수 있도록...고급리, 경기침체 라고 하더라도 합리적인 심리로 그렇게 소비를 이어나갈 수 있는 상황이 되도록 심리를 자극하는 전략적 마케팅이 되어야한다.그래야 모두에게 이로울 수 있고 결국 스스로의 사업에 가장 이롭게 되는것이 아닐까~그런 시장이 되도록, 소비자의 심리가 더 존중받도록 모두가 노력해야겠다는 생각이 드는 오늘이었다.

A선배와 B선배 그리고 K선배가 발굴한 사냥감이다. 사냥감의 덩치도 매우 커서 아파트 세대수로 거의 2,000세대 육박하는 대단위 개발 사업이고, 학교, 도로, 그리고 인허가에 대한 부분의 내용들을 제대로 짚어 나가야만 하는 사냥감이기도했다. 거기에 더해서 이런 골짜기에 이런 대단지를 계획하고 인허가를 진행했다는 것 자체에서 느껴지는 존경심이랄까 디벨로퍼에 대한 멋짐이 느껴지는 사냥감이기도했다. 정말 무에서 유를 창조하는 것이 디벨로퍼구나 하는 생각이드는 사냥감이었다. C선배와 함께 시장조사를 다녀오기도했지만, 정말 주변은 경사로에 이런곳에 대단지 아파트가 될까? 하는 생각들이 연신 나오는 현장 컨디션을 보면서 혀를 내두를 수밖에 없었던 기억이난다. 해당 사냥감은 오래도록 계획 단계에서 머물러 있다보니 이런저런 이해관계자들이 사업의 진행을 더 어렵게 만드는 상황이 있었던 사냥감이기도했다. 주출입구에는 유치권 공고문이 붙어있었고, 휀스는 낡아서 개구멍이 여러곳에 나있기도했고, C선배와 그 개구멍으로 사업지 안으로 들어갔는데 정말 공포영화 세트장을 연상케하는 관리상태를 보여주었다. 이 사업에 돈을 빌려준 대주단은 채권을 회수하기 위해서 매수자를 찾기에 열중이었고, 그런 상황속에서 이 사냥감은 이쁘게 화장도하고, 이쁜 옷도 입고 정말 제대로 부풀려진 모양새를 하고 있었다. 그래서 A,B선배가 그리고 K선배가 참여해서 발굴해온 것이 아닐까 싶기도하고 말이다. 어쨌든 그 선배들이 이 사냥감을 인지했고, C선배와 시장조사를 나와서 시장조사를 했다는 것은 소기의 목적을 이룬 셈이되는것이기도할 것이다. 단, 늘 야생에서 느끼는 것이지만, 매도자는 빨리 팔아치우기 위해서 포장을 하게되는데 그럴 때 매수자가 드는 생각은 딱 한가지로 귀결된다. 아니 그렇게 좋으면 왜 직접 안하시고~ 팔려고하시나요? 라는 질문으로 말이다. 이 사업지에 대한 경험담을 쓰는 중에 4년이 지난 현재는 어떻게 되었을까 싶어서 네이버 로드뷰를 확인해 보았는데 그 사업지로의 진일로 부분으로는 로드뷰를 제공하지 않고 있다. 즉 아무런 움직임이 없다는것일거다. 그렇게 좋은 모습으로 포장된 사냥감이었는데 4년간 아직도 그대로 있다고하니 안타깝기도하지만, 시장은, 야생은 냉정한 곳이기에 진정성이 없는 부풀림은 리스크에 대한 상대방에게의 도덕적헤이는 제대로된 결과물을 기대할 수 없음을 보여주는 모습이 아닐까 생각이든다. 이 사냥감을 만났던 때는 2018년7월 호기롭게 야생에서 사냥감을 직접 사냥하겠다고 나왔고, 그 이후로 수십건 (족히 50건 이상은 되어보인다)의 사업지, 사냥감을 대했는데, 2년 가까이 지난 상황이 되다보니 프로젝트, 사냥감의 됨됨이를 보는게 아니라 오로지 사냥하여 고깃덩이를 획득하려고하는 것에 취해있었던 때가 아니었었나 하는 회상을 해본다. 그래서인지 선배들에게 정리해서 보내주는 약식보고서에는 ‘인허가,학교 등이 무리 없다면~ 즉 팔려고하는 사람들이 이야기하는게 맞는다면~ 단지의 상징성이 있고, 랜드마크가 되어~ 매수에 긍정적일 수 이다~’라는 소결을 달았나보다. 인허가 관청에도 가보지도 않았고 그냥 주어진 정보, 그리고 현장을 다녀온 내용, 인터넷 확인 자료들로만 취합하여 이런 결론에 다다르고 그걸 보고했다는 것은 다시금 생각해도 위험한 순간이 아닐 수 없다. 물론 그렇게라도 흥정을 붙여서 조건이외의 것들을 직접 매도자측과 만나 협의해 보려고했던, 가능성을 좀 높여보겠다는 실무자로서의 의지는 높게 살 수 있을지 모르나, 유치권, 인허가 등등의 다양한 위험에 노출된 사냥감을 그냥 맹목적으로 허기지니까, 한동안 사냥을 못했으니까 하면서 사냥하자고 앞장서는 모양새가 된 것은 야생에서 주의해야할 것이기도하다. 좋게 보이기 위해 몸을 부풀리는것도 있지만, 일부러 새끼를 키워내기 위해서 숙주를 골라 잡아 먹히는 동물들도 있듯, 내 상황이 이러니 그 상황을 기준으로 해서 사냥감을 고르고, 더 나아가 사냥까지 하겠다고 결론을 내어버리면 큰 낭패를 볼 수 있을 것을 명심해야한다. 그 교훈을 알려준 사냥감이 아닐까 싶다. 다행히, 그 사냥감은 A선배와 B선배의 기준에는 부합되지 못하는 사냥감이 되었고, 사냥 개시 명령은 내려지지 않았다. 매도자와의 후속 미팅도 이루어지지 않았고 그렇게 그 사냥감은 시간지나 확인해야만 볼 수 있는 폴더속으로 자취를 감춰버렸다. 그렇게 4년의 시간이 지났고 말이다. 만약 그 사업지를 그때 인수했다면, 사냥했다면 바로 뒤이어 코로나19가 도래하고, 2022년 고금리로 하루하루 이자가 불어나던 시절이 오게되었을 것인데, 똘똘한 한 채, 똘똘한 사냥감의 중심 방향성에서 벗어난 사업지, 사냥감이 었기에 아마 잔금 시점 혹은 분양 시점에서 제대로 빛을 보지 못하고 좌초되지 않았을까 하는 생각을 미뤄해본다. 매수할 때의 그 매도자 위치로 전이되는 것이 불보 듯 뻔한 상황이 아니었을까 싶다. 그렇게 야생에서의 사냥은 그리고 야생의 환경은 단언할 수도없고 또 예측할 수도 없는 변화무쌍한 곳이 아닐 수 없기도하다. 그 사냥감을 사냥 안한 것이 다행이라고 느껴지는 것을 보면 말이다. 야생에서 무수한 사냥감을 만나겠지만, 정말이지 보여지는 것이 전부가 아님을 명심해야할 것이다. 혹 스스로의 사냥감을 내다 팔아야할 때라도 너무과하게 포장하지는 말자. 아마 상대방도 금방 눈치채거나 혹 이미 알고 있을지도 모를일이다.

평창 알펜시아700 골프장 인근에 위치한 타운하우스 상품을 만나게 된다. 건물은 지어져서 리조트, 골프장을 이용하는 사람들이 숙박을 하며 운영이 되고 있었다. 동물원에 있을 때 알게된 지인과 꾸준히 연락을 주고 받으면서 지내왔었고, 그렇게 동물원에서의 인연이 야생에서도 이어지는 드문 케이스였었다. 지인은 해당 상품의 분양성, 임대활성화를 위한 ‘획기적인 아이디어’ 그리고 준공이 되었으나 미분양이 존재한 상황에 대한 부분으로의 시장조사를 요청해왔다. 지금은 반품한 친구와 해당 사업지를 구경하러 갔다. 오는 길에는 그 친구가 보고 싶어했던 사업지를 둘러보기도했다골프장과 인접해있는 타운하우스를 흔히 골프텔 이라고하고 골프장 이용에 대한 편리성과 골프장 조망 등에 대한 가치를 높게 평가하여 높은 가격에 분양하는 사례를 그간 종종 보아왔었는데, 해당 사냥감은 골프장 외부에 위치해 있었고, 때마침 평창으로 통하는 고속도로 개통 등으로 인해 수도권과의 접근성이 향상되다보니 인프라가 부족한 그 곳에서의 이용이 많아 보일것이라는 생각이 들지는 않았다. 수도권에서 매입하고 운영주체에게 관리를 맡기고, 그 운영주체가 골프를 치고 나온 이용자들 혹은 그전에 하루 숙박하고 골프를 치려는 수요자들에게 어필을 해야하는데, 그런 시설적인 부분도 갖춰져 있는 것은 없었다. 그냥 강촌 MT오는 대학생들처럼 음식 사오고 알아서 각 호실 안에서 먹고 치우는 그런 상황이 전부인 타운하우스 컨셉의 단독주택 군락으로 인식되어지는 공간이었다. 어떤 사업장이든 잘되면 잘 되는데로, 혹 안되면 안되는대로의 이유가 있기 마련이다. 사냥감에 갖가지 이유가 있는것처럼 말이다. 사냥 준비부터 사냥 완료까지 일사천리로 되는 사냥감도 있고, 정말 해도 해도 안되고 게속 시간, 체력, 사냥도구를 허비하면서 쫓아다니는 그런 사냥감도 있을 것이다. 혹은 잘 우리에 가두두음에도 불구하고 놓칠 수도 있고 혹은 사냥을 마무리하고 고깃덩이를 얻어야하는데 사냥은 잘 했는데 고깃덩이를 얻지도 못하는 경우가 있을 수 있을 것이다. 그래서 치밀하게 계획하고 또 수시로 계속하여 리스크 매니지먼트를 해야하는 이유가 여기에 있는것일거다. 늘 들여다보지 않고 그냥 한번의 느낌 혹은 감으로 사냥을 진행했다가는 낭패 보기 일쑤가 된다. 아마도 평창 알펜시아700 골프장, 그리고 리조트에 초인접 했다는 그 자신감이 준공이후까지의 미분양, 그리고 3차 부지 개발에 대하여도 불투명한 상태인 상황이었다. 시장조사를 갔을 때 이용자가 없었던 것은 아니었다. 나가는 사람도 있었고 때마침 들어오는 사람도 있었는데, 떠나는 혹은 떠났던 호실의 문 앞에는 술병이 어지럽게 놓여있었고 그 느낌은 단지의 이미지를 저해하는 요소로 보여졌다. 결국 관리가 안되는 상황이었던 거다. 단지 주변을 걸을 때도 대로변에서 가장 눈에 잘 띄는 곳에 컨테이너, 현수막이 놓여져있었고, 단지의 가장 뒤쪽 외곽 도로와 산이 만나는 지점은 공사하고 남은 자재들이 어지럽게 쌓여있었고 뭔가 모르게 그냥 어수선한 그런 느낌이드는 상황이었다. 혹 관심을 가진 수요자가 분양을 받으려고 혹은 임차로 들어오려고 한다고해도 그런 환경들이 그닥 긍정적으로 작용하지는 않을 것같아보였다. 사냥감을 처음 만나는 그 느낌이 좋은 상태로 가지 못하는 이유가 바로 그 사냥감, 그 현장에 있었다. 외부에서 아무리 수요자들 찾아서 끌어들인다고 하더라도 내부가 정리가 안되면 안되는것일건데 말이다.안되는 상품에 가서 안되는 이유를 찾는거야 손쉬울 수 있다. 그걸 찾으려고 평창까지 간 것이 아니기에 뭔가 새롭게 디벨롭 할 수 있는 그 무언가를 찾아내려고 머리를 굴리고 생각을 하고 주변과의 포지셔닝등에 대해서 다양하게 시나리오를 그려보았다. 다행히 야생에서의 그간 접해왔던 사냥감들과의 경험치가 다양한 생각을 평창 사냥감 위에 오버랩 되는 것을 느낄 수 있었고, 그 자리에서 PC 작업을 하지는 못했지만 연신 수첩에 이런저런 아이디어를 적어내려갔다. 머릿속에 생각난 그것은 그때 그 자리에서 바로 적어두어야한다. 그 느낌의 정도는 뒤에 적으면 흐려진다. 디벨로퍼에게 메모는 필수다.분양이 안되고 공사비, 금융비용을 갚지 못하면 채권단에서는 ‘공매’를 통해서 해당 사업지를 싸게 팔아서 그들의 채권을 확보하려고 할 것이기 때문에 이렇게 준공이 되고 투입된 돈을 제때 갚아나가지 못하는 사업장들은 하루하루 한순간 한순간이 정말 중요할 수 있기 때문에 약한 약을 처방하기 보다는 강한 약을 처방하고 또 그로 인한 효과가 나타나게 하는 것이 필요하기도하고, 또 채권단에서도 볼 때 ‘아~ 그렇게 하면 좀 팔리겠는걸?’ 하면서 동의하는 마음이 들게끔 해주어야 당장의 큰 외부에서 발생하는 위기를 모면할 수 있을 것이라는 생각이 들었다. 그래서 취사선택은 지인이 하겠지만 나름 ‘합집합’의 방식으로 내 스스로 자르지 않고 있는 것들을 다 모아서 제안을 해보았다. 물론 그 제안들 중 어떤것이 이 컨디션에 서 맞는 선택일지는 외부에 있는 사람은 모른다. 혹 이미 그 처방으로 제안한 내용들을 실행한다고해도 버스는 떠나갔는지도 모를일이고 말이다. 내용을 보내고 나서 결과는 궁금했으나, 애써 지인에게 물어보지는 않았다. 그런데 사실 그 뒤로 그 평창의 사냥감이 죽었는지 살았는지 난 아직도 알지 못한다 (4년이 지났는데도 말이다) 늘 그랬지만 야생에서는 ‘야 저쪽으로 가면 좋은 사냥감이 있으니 가서 한번 봐줘봐~ 어떻게 사냥하고 얼마의 고깃덩이가 나올지~’ 말하는 사람들이 있다. 먼저 그 사냥감을 접했거나 1%라도 그 사냥감에 대한 권리?가 있다고 생각하는 사람들 말이다. 야생에 늦게 나오고 잘 모르는 나 같은 사람은 그 말을 믿고 그 사냥감에 대해서 분석하고 조사해서 결과물을 전달한다. 그러나 딱 거기까지다. 그 사냥감이 어떻게 되고 어디로 가고 죽었는지 살았는지~ 하는 그런 내용들에 대한 피드백은 없다. 평창 사냥감도 그랬다. 후의 이야기이지만 그 지인은 그 이후에도 이런저런 사냥감을 나에게 조사해달라고 요청을 했고 어느순간 나는 No 라고 이야기를 해주었다. 물론 그 사냥감을 조사하고 또 분석해줄 수 있지만, 그 지인이 추구하는 요양시설, 팬션, 모텔 등에 대한 지향점과 내가 지향하는 점이 맞지 않는것도 있었다. 설사 그 사냥감에서 고것덩이가 엄청나게 쏟아져 나온다고해도 내가 추구하는 그런 사냥감은 아니었다고나할까. 그래서 나역시 과감하게 No 라고 이야기를 했었던거같다. 갑옷을 모두다 고쳐서 방어를 하려고 하지말고 창을 고쳐서 한방에 적을 쓰러뜨리는 것이 낫다고하듯~ 아닌건 아닌거다. 계속 그렇게 엉뚱한 사냥감 쫓아다니는 것은 나 스스로에게 좋지 않다고 생각을 한다. 한두번정도 부탁하는것이야 친분도 있고하니 그렇게 조사하고 봐줄 수 있지만, 그건 무수히 많은 갑옷의 구멍과도 같은 것이라고 생각이 들기에 과감하게 대응을 해야한다. 그래야 내 시간을 내가 온전히 쓸 수 있는거다. 야생의 경험이 좋지만 그 모든 경험을 다 하기에는 내 인생, 내 시간이 너무 부족하기 때문이다. 그 사냥감이 어떻게 되어있는지 지도로 살펴보니 2021년도에도 그대로인 상태이다. (시장조사 다녀온 뒤로 1년 뒤이고 현재 기준으로는 2년 정도 전이 되겠다) 2022년 고금리 흐름 속에서 사업을 팔기도 애매했을 것이고 아마 코로나19 때의 여파로 그나마 힐링하는 수요자들에게 관심이 있었을 것 같기도하나, 그때 보았던 그런 관리 상태였다면 큰 성과로 이어졌을지에 대해서는 의문으로 남는다. 혹 평창 그곳을 지나가게 된다면 궁금해서라도 한번 안을 들여다보고 싶어진다.

야생에서의 방황? 혹은 긴 여행속에서 제대로 된 사냥감을 만났듯한 느낌이 들어서 기쁜 순간이기도했다. 흡사 야생에서 큰 성을 짓고 그 성에서 멋진 사냥감들을 사육하고 농사짓고 더큰 야생으로 나가기 위한 거대한 함선, 탱크를 얻은 것 같은 그때가 문득 기억이 난다. 그렇게 그 함선, 탱크가 오래오래 야생에서 나를 지켜줄줄 알았던 그 시기에 로컬을 운영하던 지인의 도움으로 잠시 내 목표 타깃의 레이더에서 벗어난 사냥감을 사냥하게 된 것이 이 사냥감이다. 그 성은 2022년 고금리여파를 견디지 못하고 어려움을 겪게되어 그 성에서 나와야했다.그 성에 있을 때 지인의 권유로 사냥에 잠시 합류하게 되었다. 그 협업은 상도동에 있는 상업시설에 대한 난해한 그리고 긴박한 손이 많이가는 그런 사냥감을 사냥하는 일이었다. 사전 미팅을 통해서 사냥감에 대한 이야기를 듣고서도 그물을 써야하는지, 창을, 화살을 아니면 지뢰를 써야하는지에 대해서의 난감함이 있었다. 각자 사냥에 참가한 (먼저) 사람들과의 의사소통과 뒤 늦게 상황을 마무리 하기 위한 나의 책임성의 한계에 대한 부분의 쳠예한 기싸움도 있었지만, 무엇보다 사냥감의 고깃덩이를 나눠줄 기존의 사람들 눈에는 뒤 늦게 합류한 내가 믿을만한지, 그들의 기대에 부응할지에 대해서 그 앞단에는 증명할 그 무엇도 없다는 것이 앞단의 이야기를 나누는 시간 그리고 내 참여 조건에 대한 합의를 이뤄내기에 난항이 있었기도했다. 미팅 이후 사냥에 참가해서 사냥을 마무리 하는 조건을 제시했고, 의외로 흔쾌히 그 조건을 수용해주어서 일은 시작하게 된다. 기존의 성에서 내가 쫓던 사냥감도 사냥하면서, 동시에 새로운 사냥감의 사냥 마무리를 해주는 일을 하게 된 것이다. 늘 하던 일이었기에 손가락과 팔목을 최대한 더 많이 움직이고 의도치 않은 야근을 하면서 그렇게 정해진 시간에 사냥감을 사냥해내기 위해서 애썼던 사냥감이었다. 다행히 이 사냥감이 위치한 사이트 주변에서 사냥을 해본적이 있었던터라 지역에 대한 거부감은 없었으나, 애초에 기존의 사냥참여자들이 남겨둔 마지막 부분의 과제는 참 손이 많이 가는 부분이기도했다. IT 기술의 발전으로 원하는 정보들은 손쉽게 얻을 수 있는 환경이 되었으나, 그만큼 제대로된 ‘방향성’의 로직을 그려내지 못하면 넘쳐나는 자료들, 수치들 속에서 길을 잃을지도 몰랐기 때문에 정신 똑바로 차려야 했던 사냥감이었다. 결국 보여지는 환경의 실행도 중요하지만, 어떻게 사냥하고 어떻게 마무리 지을 것인가에 대한 지속적인 생각의 집중이 무엇보다 야생에서는 중요하다고 생각한다. 기존 성, 탱크, 함선에서 협력했던 동료의 도움으로 순조롭게 내용 정리가 되었고, 그 과정은 나름 디벨로퍼가 새로운 사냥감을 찾고 잡아내기 위한 아이디어 디벨롭과도 비슷한 순서들을 과정들을 겪어내면서 점점 더 탄탄하게 무르익고 있었다. 물론 내가 계획한 시간에 마무리짓지 못한 분업 파트들이 생겨나기도하고 일정에 조금 무리가 간 부분도 있었긴 했으나, 큰 틀에서는 그리 유의미한 것들은 아니었다. 그리고 이메일의 상호 교환적 미스로 인해 오해가 있었기는 했지만, 이내 직접 기존의 사냥꾼들 사무실에 가서 전반적인 사냥 현황에 대한 브리핑을 진행하면서 오해는 풀어지고 그 시간 속에서 내용에 대한 숙지는 좀 더 명확해졌다. 그렇게 난해한 사냥감에 대한 기존 사냥꾼들의 요구를 다 정리해서 납품하고 그렇게 사냥은 마무리가 되었다. 통신이 발달한다고 하더라도 손발을 맞춰보지 않던 팀과의 협업에는 직접 대면해서 의사소통을 하는 것이 필요하다. 급할때는 보고 싶은 것만 보기 때문에 종종 서로 오해가 쌓이기도하다. 납품 이후 결과에 대해서는 전해듣지 못했다. 나는 사냥감 사냥에 대해 약속한 고깃덩이를 받았고, 기존 사냥꾼들이 바라는 내용의 부분을 기간 내에 완료해서 전달했다. 딜이 완료된 것이다. 2022년 금리상승과 그 이후의 원자재값 폭등으로 인한 시공비용 상승 등이 해당 사냥감에 어떻게 작용하고 반응했고 현재의 상황이 어찌 되었는지 궁금하긴하다. 급한 마음에 지도를 검색해보니 2025.1월 준공이라고 되어있다. 3년 가까이 공사 진행을 해왔는데, 코로나에 금리상승시기 전쟁 이슈 등을 정통으로 맞았는데 2024.2월 로드뷰에서는 지상층 상가 포디움 부분을 완료한 모습이 나온다. 건물 높이로 봐서 1년 밖에 안 남은 공사기간 동안 지상층을 올리고 나머지 부분을 완료할 수 있을지 은근 걱정이 앞선다. 사냥에 참여했던 사냥감이라서 그런지 그래도 기억이 더 뚜렷해진다. 이사냥감은 기존 사냥꾼들이 상환경, 컨셉, 그리고 로컬과 관련된 내용으로 사냥의 앞단을 열었던 현장이었다. 그러던 중 마무리를 짓고 고깃덩이를 획득해야 하는데 컨설팅의 내용 중에 빠진 부분이 있었던 거다. 가격, 로컬에 대한 매출액 예상, MD 구성, 그리고 앞단부터 계속 강조했던 로컬 테넌트에 대한 운영, 개념 등에 대한 내용들이 급히 필요했던 거고 그 내용에 대한 작성을 위해 나에게 협업을 의뢰를 했던 것이었다. 기존 사냥꾼들도 나에 대한 선택의 고민이 있었겠지만, 나역시도 기존 사냥꾼들이 제안한 일반적이지 않으면서 손이 많이가고 거기에 다른 사냥감을 쫓는 상황에서의 병행 처리에 대한 수락이 쉽지 않은 상황이기도 했었다. 일이 되려고 했었던지, 혹은 내가 유독 비주거, 그리고 상업시설과 관련된 사냥감을 좋아했었는지 몰라도 결과적으로는 빠른시간에 제대로 잘 논리를 만들었던 거같다. 쉬운 과정은 아니었지만 말이다.제안을 마무리 하고 가장 기분 좋았던 것은 예상 분양 매출액을 거의 비슷하게 예측해서 맞췄다는 것이 가장 흐믓했던 기억이 있다. 나름 신경쓰고 또 인접 지역 임대가를 기준으로 분양가를 도출했는데 그 가격들이 엉뚱하게 제안되었다면 신뢰에도 큰 영향이 있었을 텐데, 기존 사냥꾼들이 주지 않은 가격을 내가 세운 논리의 가격 접근으로 유사하게 맞췄다는 것은 힘이나게 하는 동력으로 작용하기에 충분했다. 또한 내가 가진 논리가 틀리지 않았구나를 반증하는 것이기도 했기에 작성 보고서에 대한 신뢰도도 상승할 것은 당연했으리라. 특히 운영자테넌트 라는 새로운 개념(단어)을 적용한 기존 사업자의 컨셉에서도 큰 인사이트를 얻기도했다. 즉 다양한 조직, 다양한 사람들이 함께 일을 하면 어딘가에서는 꼭 배움이 함께 수반되는거같다. 기존 사냥꾼들이 제공해준 앞단의 내용들을 보면서 뒷단을 순리적으로 하나의 팀이 작업한 것처럼 이어가려고하는 과정속에서의 배움이 즐거웠었다. 그러니 힘에 부치거나 도움이 필요하거나 다른 색을 더해보고 싶을 때, 배움이 필요하다고 생각할 때는 함께 사냥할 수 있는 다른 조직의 도움을 마다해서는 안될 것이라고 느꼈다. 그 속에서 배움이 있고 그 힘을 합침으로해서 사냥감을 제대로 사냥할 수 있기도 할 것이니 말이다.기존 사냥꾼들과 중간의 소개자를 언제 양생에서 다시 만나게 될지는 모르겠지만 다시금 큰 사냥감 그리고 내가 뭔가 조력이 되어질 수 있는 사냥감이 있다면 손발 맞춰보고 싶은 생각이 든다. 고깃덩이를 받고나서 축배라도 했었어야했는데 그렇게 헤어지지 못함이 아쉬운 원팀이었다.

야생에서 다니면서 A,B선배와 함께 사냥감을 사냥하기 위해서 이런저런 모험을 하던 때, 알게된 K선배가 있었다. 지방 건설사가 수도권 확대를 위한 서울지사를 설립하는 그 지사에 K선배와 함께 근무하게되는 기회가 있었다. K선배가 발굴한 파주시 헤이리 근처의 아파트 사업권 매매에 대한 사냥감을 검토했고, A,B선배에게 최종적으로 제안을 했으나, 결과적으로는 D건설사에서 진행하고 있고 2025년 입주를 앞두고 있다. 시행,시공을 함께 하는 케이스라서 좀 더 버퍼가 많았던게 주요했을까 하는 생각을 해본다. 물론 D건설사에서 해당 사업지를 매수하고 분양한 현재의 상황속에서 분양이 잘 되었는지 혹은 이익이 남는지에 대해서는 따져볼 수는 없지만, 2022년 고금리로 되어지면서 원자재 상승 등의 요인과 겹치는 상황에서 시공비용에 대한 상승리스크를 제대로 제어하지 못했다면 빛좋은개살구일수있겠다는 생각이 든다야생에서 사냥감을 고를 때 그 사냥감을 만난 위치를 중요하게 따지는 경우가 있다. 흔히 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 ‘로케이션’ 이라고 하지 않던가. 프로젝트 즉 사냥감의 덩치가 크더라도 야생의 외곽에서 만났다면 왜 저 큰 사냥감이 외곽에서 외롭게 있을까? 하는 의심이 생겨나면서 쉽게 사냥할 수 있는 여건임에도불구하고 주변을 살피며 혹시 뭔가 리스크한건 없을지 더더욱 조심하게 되는 것은 어쩔 수 없는 현실이거같기도하다. 그냥 사냥감만 보고 그 사냥감에 집중만 하고 사냥하여 고깃덩이를 획득하면 될 것인데, 이런저런 생각이 많아지면서 조심스러운 마음이 커지면서 그 사냥감을 지켜보는 시간도 길어지고 그렇게 귀한 시간을 허비하고야 만다. 이건 왜 이럽니까~ 저건 왜 이럽니까~ 하면서 시간을 소비하게 된다. 이 사냥감을 처음 접할 때, 나역시도 베스트한 점수를 주기는 어려웠다. 사냥감이 자리한 위치가 그리 베스트한 곳은 아닌 것은 맞다. 그냥 그 사냥감으로는 흠잡을 곳이 없는데, 주변과의 조화로움과 위계 등을 종합해볼 때 그 주변 환경 때문에라도 큰 관심과 집중을 불러일으키기엔, 그리고 좋은 사냥감이라고 이야기하면서 관심을 집중시키기에는 어려움이 있었던 것은 맞다. 인허가가 완료되어 있었고, 바로 사냥 가능한 우수한 컨디션이었으나, 초기에 들어가는 비용이 과한 것이 사냥을 머뭇거리는 요인이기도 했던 것은 맞다이 사냥감에 얽힌 추억이라면, 아내와 함께 사냥감이 위치한 지역을 두발로 걸으면서 사냥감을 이해하려고 했던 기억이 있다. 2000년 디벨로퍼 일을 시작할 때부터 종종 시장조사를 갈 때 아내도 함께 동행했던 기억이 있다. 아이들이 어릴때도 함께 다니기도했는데 집 근처인 이 사냥감은 아내와 함께 크게 한바퀴 걸어서 단지 배치도의 주요 포인트를 다니면서 사진으로 기록하고 그 사냥감이 위치한 입지적인 특징과 향후 그 배치대로 지어졌을 때의 준공시점을 상상하면서 그렇게 시장조사를 했던 기억이있다. 땀도 엄청나게 많이 흘리면서 말이다. 대단지이고 저렴한 가격이 책정된다면 분양을 받으면 어떨까 하는 생각까지도 했었었는데 매수가 불발되고 (사냥이 안되고) 경기 침체가 되다보니 기회를 살리지는 못했다. 이전에도 겪었던 사냥감의 특성이었던 인허가가 완료되고 사업권을 양도양수 하는 사냥감이다보니 들여다볼게 많았고 ‘인허가 완료’라는 부분에 대하여 개인적으로 부정적인 인식이 팽배하다보니, 즉 뭔가 리스크한것들이 많기 때문에 매도자가 사업을 진행하기 어렵다고 판단하고, 이에 매각을 하려고하는 것이라던가, 혹은 이런저런 상황들이 발생하다보니 사업수지가 줄어들어 투입금액 대비 이익이 적어 매각을 결정하게 되었다던가하는 이미지가 매수자가 인허가 완료된 사냥감을 좋게, 반갑게 맞이할 수 없도록 하는 요인으로 작용하고 있는 것이 이 사냥감이 가진 리스크라면 리스크였었다. 사냥감을 바라볼 때, 어떻게든 사냥할 방법을 찾아내어 최종 묙표인 사냥감을 사냥해서 고깃덩이를 획득하려고하는 관점의 사냥꾼도 있을 수 있겠고, 어느 기준 이상의 고깃덩이가 확보되어야 사냥을 하겠다는, 혹은 어떤 사이즈 이상의 사냥감만을 사냥하겠다는 기준으로 사냥감을 바라보는 사냥꾼도 있을 수 있을 것이다. 물론 사냥에 대한 결심이 서게되면 그 기준이 어떤지는 그 다음 문제가 될 것이고 무조건 사냥을 완료하기 위해서 최선을 다하는 것은 맞겠지만, 무수히 많은 사냥감을 보다보니 좀더 지켜보다 혹은 다른 사냥감은 없을까 하는 생각들이 좀처럼 사냥감에 대한 결정을 내리기에 조심하게끔 하는 심리로 작용하게된다. 어쩌면 모두다 같은 사냥감을 쳐다보느라 어중간한 어정쩡한 사냥감은 사냥꾼의 관심을 끌지 못할 수도있고 말이다. 아마도 이 헤이리 근처에 있는 사냥감도 지역에는 안 어울리는 덩치를 가지고 있다보니 언바란스한 모습이 사냥꾼의 관심을 끌지 못하는 이유가될수도있었을 듯 보여진다. 흔히 말하는대로 쌩뚱맞는 대단지가 외곽에 위치한다고하는 느낌이랄까. 거기에 인허가까지 난 사업권 양도양수라서 더더욱 그랬을수도있고 말이다. 추가적으로 해당 사냥감에 대한 다가섬이 조금 부담스러웠던 것은 자금 스케줄이 너무 빠른 것이 단점이었던거같다. 토지에 대한 대출금상환액이 계약체결 이후 1개월 안에 이루어져야했던 부분이 매수자가 큰 금액을 가지고 있거나 혹은 시공,시행을 함께하는 것이 아닌 경우라면 자금 스케줄을 맞춰내기가 어려운 상황이기도했다. 아마도 D건설에서해당 사업지에 접근할 수 있었던 유리한 조건이 바로 그런 것이 아니었을까 하는 생각이다. 최근에는 해당 현장을 다녀온적은 없으나 2025년 상반기에 입주한다고 보면 1년이 남은 상황이니 거의 다 지어졌을 것이고, 조만간 가보게된다면 모습을 남겨두어야겠다싶다. 어떤 사냥감이든, 어떤 조건이든 야생에서의 생활을 이어가기 위해서는 사냥성공 즉 고깃덩이 획득은 필수일 것이나, 그 결정, 그리고 그 결심이 항상 문제가 된다. 이 사냥감이다 싶으면 더 좋은 사냥감이 지나갈 수 있을 것이고 이것저것 고민하다보면 사냥은 물건너갈 확률이 되고 말이다. ‘운칠기삼’ 이라는 말처럼 ‘운’이 따라야한다. 그리고 그 운에 따라 굴러온 사냥감을 딱 잡아야하는 그 결심도 중요하다. 그것만이 야생에서 제대로 사냥을 하고 고깃덩이를 획득할 가능성을 높이는 것이 될테니까 말이다. 늘 그랬지만 이 사냥감을 사냥하기로 마음먹고, 모든 화력을 집중해서 사냥에 임했다면 어땠을까 하는 상상을 해본다. 아마 쉽지는 않았을 것이다. 지나고나서야 어떤 해석인들 못하겠는가. 그때 그 당시의 해석이 필요한 것이지 말이다. 다시 야생의 다른 사냥감을 찾아 나서는 상황이지만, 이만한 사냥감을 다시 마주할 수 있을지에 대한 의구심을 품으면서 발길을 돌렸던 기억이 있다.

B선배를 통해서 만나게 된 K선배로부터 연락이 왔다. 몇 차례 A,B,C선배와 함께 K선배를 만났던터라 야생에서 직접적인 사냥감 사냥의 연대는 없었지만 안면은 있었다. 그래서 반갑게 전화를 받았고 K선배는 남원시 사냥감에 대한 보고서 작업에 대한 용역을 제안해왔다.야생에서 사냥감을 쫓아 사냥하기도 하지만, 간간히 사업계획서, 시장조사보고서를 써주는 단기 아르바이트를 하기도 한다. 그렇게 사냥감을 사냥하기 위한 소소한 고기도 확보하고 체력도 기르고 시장상황도 체크하면서 하는 아르바이트 였기에 흔쾌히 수락을 했고, 단기간 집중력 있게 써야하는 상황이라 부산 친구에게 도움을 청하고 서로의 보고서 작성 파트를 나눈 뒤에 용역금액도 5대5로 나누기로 했다. 사냥감이 어떤 컨디션인지, 그리고 그 주변의 리서칭 등을 위한 시장조사는 내가 가기로 했다. 이전부터 보고서 등 작업 아르바이트가 생길때면 친구와 함께 일을 나눠서 한 덕에 호흡은 잘 맞았다. 그리고 남원시 시장조사 다녀온 뒤에 큰 어려움 없이 보고서를 완료하고 납품할 수 있었다. 그렇게 야생에서의 사냥감을 사냥하는 것 혹은 그 중간중간 생겨날 수 있는 아르바이트 등이 발생할 때마다 함께 할 수 있는 ‘동료’가 있다는 것은 참 복받은 일이 아닐 수 없다. K선배가 검토를 요청한 사냥감은 남원시에서 멀리 떨어진 곳에 위치한 곳에 위치한 아파트 상품이었다. 야생은 넓은 곳이어서 (우리나라 안에 있겠지만~) 단박에 알 수 없는 곳들이 많이 있다. 그렇기 때문에 인터넷에서 얻을 수 있는 내용으로 뼈대를 구성하고, 살과 피를 더하기 위해서는 꼭 사냥감이 있는 지역으로 가서 그 지역성을 살펴봐야한다. 그래야 사냥감의 특성을 이해하고 그걸 기반으로 하여 전략도 수립하고 마케팅도 수립할 수 있다. 비로서 그런 과정을 거쳐야 사업계획서, 그리고 시장조사보고서는 완성이된다. 비록 내가 직접 사냥감을 선택하고 또 그 사냥감을 잡는건 아니지만 향후 있을지 모를 그 사냥감의 사냥순간을 위한 과정중의 하나라고 생각하면 디벨로퍼에게는 꼭 필요한 밑거름 같은 것이다. 기초체력기르기랄까~ 또한 거기에 그런 연습 혹은 복습을 용역비용까지 받으면서 하게되니 그 얼마나 즐겁지 아니한가. 해당 사냥감에 대한 겹쳐지는 또 다른 기억인데, 부산친구에게 도와달라고 이야기하기전에 먼저 이야기한 지인이 있었다. 그런데 그 지인의 반응과 대응이 향후 함께 뭔가 도모하기에는 참 난감한 반응으로 되돌아 왔었다. 그래서 그 지인을 야생에서의 파트너, 동료가 아닌 그냥 협업을 계속 하기에는 내 에너지만 뺏어가는 사람이라는 생각이들어서 ‘반품’을 하게되는 계기가 이 남원 프로젝트였다. 한동안 잊고 지냈었는데 야생에서의 생활에 대한 소환 중 다시금 기억나게 되었다. 아마 이 남원 사냥감을 의뢰받지 않았다면 그 지인을 반품할 일도 없었을테고, 그냥 그렇게 야생을 함께 다녔을거같기도한데, 단언하건데 그 반품은 잘 했다고 생각하고 있다. 그래서 후회는 없다. 그렇기에 더더욱 야생에서의 동료, 파트너가 중요하다고 생각이든다. 그래야 더 멀리 오래 야생을 누빌 수 있을테니 말이다. 동료, 파트너는 야생의 필수가 된다. 옵션이 아니다. 그 동료, 파트너가 제대로 구축되어있어야 급한 상황에서 그리고 큰 사냥감을 만났을 때 언제든 협업하여 목적을 이룰 수 있는 가능성을 높일 수 있을 것이다.그동안 야생에서 접한 사냥감들 모두는 각자 심각한 혹은 가볍지만 풀지 못하는 그런 사연들이 하나둘씩은 꼭 있었다. 남원에서 접한 이 사냥감은 지역주택조합으로 진행하던중에 순조롭지 못한 상황을 맞이하고 사업진행을 새롭게 리뉴얼하기 위한 방법으로의 진행을 도모하는 사정이 있었다. 물론 사냥감에 대한 전략분석 정도의 아르바이트라 보고서 납품 하고 정산 받은 후에 어떻게 진행되었는지는 잘 기억은 없다. 혹시 몰라 현재의 상태를 확인하려고 지도를 살펴보니 아직도 개발이 진행되지 못한 나대지 형태로 낡은 휀스만이 남아있는 부지의 모습을 볼 수 있었다. 이왕 전략수립을 위한 보고서 아르바이트를 발주하고 했으면 원하는 목적을 이루어 그 남원시 외곽에 위치한 사냥감을 잘 사냥했었으면 좋았을텐데 말이다. 인연이 아니었었던걸까? 문득 궁금해진다. 지역주택조합으로 시작하려고했던 그 이유가 있었을테고, 그런 과정에서 잘 안 풀리다보니 새로운 전략이 필요했을거고 그 방안으로 일반 PF 사업으로의 진행을 고려했을 것이다. 그 사업계획서 작성 아르바이트를 내가 하게 된 것이다. 사냥감을 쫓아가서 제대로 잡기 위해서는 초기의 분석도 중요하고, 그 사냥감의 동태, 현황 파악에도 크게 관심을 두어야한다. K선배가 관여하여 진행했던 그 사업지는 지역주택조합으로의 진행에 문제가 있다는 것을 알게되었던거같고 그 변화를 꾀했던거같다. 적절한 조치였다고 보여지지만, 사냥감을 사냥하는 환경이 꼭 사냥꾼과 사냥감과의 관계로서만 이루어진 것이 아니기에 사냥꾼의 자세, 사냥 장비를 바꿨다고 하더라도 사냥감을 잡는 것은 아니다. 사냥감이 있는 야생은 언제고 바뀔 수가 있고, 그 야생의 환경이 사냥꾼과 사냥감과의 관계보다는 더 비중있고 우선하기 때문에 아마도 그 남원시 외곽의 사업지가 정상화를 이루지 못한 것일 수도있을 것이리라. 즉 야생에서 사냥감을 잡는 것은 정말 ‘행운’,‘운’이 따라야하는 것이다. ‘운’만을 바라보고 그냥 멍때리는 것은 아니겠지만, 그럴수록 더더욱 사냥꾼이 할 수 있는 것은 최대한 해야함을 보여주는 야생에서의 아르바이트였다.

최근 #노인복지주택 인 #실버타운 ( #시니어타운 ) 등이 자주 언론에 노출되고 있다.#은퇴설계자들 은 물론 #미운우리새끼 에서도 ‘실버타운’에 대한 소개가 줄을 잇고 있고, 그 소개 과정속에서 가장 이슈를 받고 있는것이 #식사제공 에 대한 부분이라고 본다. 물론 더 큰 비중은 #의료서비스 이겠지만~다들 주방에서, 식사준비에서 해방되는 것에 대한 매력을 지속적으로 어필하고 있기도하고, 그런 식사제공 서비스에 대한 가격 환가에 대해서도 큰 만족을 보이고 있는것도 사실이다. 관리비 포함해서 의무식 30~60식에 300만원 전후의 가격대를 보이고 있는 실버주택. 의무식 1식당 가격은 1만원~1.2만원 수준이 대다수인거같고, 종종 9000원대의 가격으로 1식을 제공하는 실버타운 상품도 있기도하다. ​그와 더불에 민간이 지은 일반 아파트에서도 식사제공을 유인책으로하여 상품을 공급하는 사례들이 늘어나고 있다. #왕길역로열파크씨티 도 그렇고, 여의도 #브라이튼여의도 도 그렇고~ 이후에 공급되는 상품들에서도 식사제공, 퀄리티에 대해서의 강점을 내세워 주거상품에 대한 분양성을 견인하고자 노력하고 있는 추세다. #미자 (방송인) 도 식사제공이 되는 단지에 대한 매력, 메리트가 있다고 기사에서까지 다뤄지는 것을 보면 ,점차 생활의 편리성 등을 앞세워 식사 서비스를 더 좋은 퀄리티로 제공하려고하는 움직임은 빠르게, 보다 넓은 상품들에게까지 적용될 가능성이 있어보인다. 다른 상품보다 차별화됨을 강조하는 시장의 트렌드로 볼 때, 조식만 하는곳 보다는 조식, 중식이, 이왕이면 3식이 다 제공되는 곳이 소비자에게는 ‘좋다~’는 심리를 심어주기에는 더할나위 없이 좋을 수 있으니까 말이다. 비용의 문제도 있겠으나, 그런 계획을 준공이후까지 실현하고 구현하고 운영 가능하고 지속가능하게 하는 것은 소비자에게 어필하기에 충분한 값어치가 있다고 볼 수 있을 것이다. ​실버타운이든, 일반 아파트든 아마도 이때 이야기하는 것은 ‘부대시설’에 대한 개념일 것이다. 아파트에 속한 부대시설의 일환으로 해당 상품의 입주민에게만 적용되는 혜택?과도 같은~그러나, ​부대시설의 식사장소는, 상업공간의 식음시설에 리스크하게 작용할 수 있다​즉, 단지내 상가, 주상복합 시설의 상가 부분에 식음시설에 안 좋은 영향을 줄 수 있기떄문에, 상권 형성에는 리스크하지 않을까 싶은게 내 생각이다. 그러니,주상복합 상품 혹은 아파트 내 단지내 상가가 되든, 주거는 주거대로 식사제공을 통한 분양 성과에 대하여 시너지를 높이면서도, 상업시설의 업종 구성에 대한 임팩트도 줄이는 방향성을 가져가는 방법이 필요하지 않을까 하는 생각이 문득 들었다. ​그 두마리 토끼를 모두다 잡기 위해서는~​상가 업종에서 식사서비스를 제공하고, 식사서비스를 제외한 시간에는 외부인을 받아들이는 전략적 운용이 필수이다!​그렇게 된다면 해당 장소는 상가에 있어서는 앵커테넌트 역할을 충분히 할 수 있음은 물론, 의무식을 통한 안정적인 매출 기여와 더불에, 외부인들을 수용할 수 있는 제도적인 부분을 통해서 추가적인 매출에도 기여할 수 있는 장점이 있기때문에, 더더욱 조기에 안전하게 자리를 매출을 잡아나가는데 아주 유리한 고지를 선점하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 보여진다. 그런 시스템만 구축할 수 있다면, 그 식사제공 서비스를 제공하는 테넌트는 아주 큰 기회를 잡는 겪이나 다름 없을 것이리라. ​굳이 비유를 하자면, 공사장에서 공사장 인부들을 대상으로 식당을 운여하는 ‘함바식당’ 과도 같은 것이랄까~꼭 공사장 인부들에게도 식사를 제공하지만, 종종 외부 사람들이 와서도 식당을 이용하기도 하는 모습이 있기도하고, 실제 그런 식당에서 밥을 먹어본적이 있다. (진행하던 프로젝트 공사현장에서 말이다.)​​합바식당을 주거상품과 상업시설간의 관계로 버전업 시켰다고나할까~​그런 상황으로 디벨롭이 된다면~주상복합 상품의 분양성, 상가의 저급지에 대한 분양성, 임대운영, 활성화 차원에서도 큰 도움이 되리라 보여진다. ​이상이상환경 미팅을 통해서 얻어진 내 나름대로의 향후 주상복합 상가가 나아가야할 비젼, 핵심 전략 아이디어라는 생각이 들었다.그 방법이 상가에 도입되면 프로젝트 전체에 좋은 시너지가 될 것이리라 생각이든다.

인구수가 줄어든다는 것은 상업용 부동산을 하는 사람으로서는 다른 사람보다 더 절실하게 그 영향을 느끼고 있을 것입니다. 부산의 광복동상권, 서면 상권이 점점 약화되어 가고 대구의 동성로 상권이 공실이 증가하고 쇠퇴되어 간다는 것은 다른 요인도 있겠지만 젊은 층 인구의 감소가 미치는 영향을 단적으로 보여주고 있습니다. 뉴스에서도 어떤 곳은 스포라이트를 받기도 하는데 또 다른 쪽에서는 엄청난 공실로 상권의 쇠퇴에 대한 말들이 오르내리고 있습니다. 재래시장 등을 제외한 상권의 활성화는 대부분 20~30대에게 달려 있습니다. 20~30대의 연령층이 얼마나 두텁나 하는 것이 상권의 활성화에 결정적으로 기여를 하곤 했습니다. 예전 대학로나 종로, 신촌상권 등과 같은 곳들이 활성화 하였을 때에는 이 20~30대의 연령층이 두터웠을 때입니다. GGV나 메가박스 등이 번성할 때에는 이 연령층이 가장 많은 기여를 하였습니다. 하지만 지금은 그렇지 않죠. 예전 2000년대에 조사를 한 내용 중에 영화를 보는 사람이 20대 이하가 80% 라는 데이터도 있었는데 연령층이 좀 더 확충된다고 하더라도 20대 이하 연령층의 감소로 인해, 또 넷플릭스 같은 OTT로 인해 점점 더 영화도 다른 모습이 될 것이고 영화관 산업은 웨딩산업처럼 사양산업이 될 것이라는 예상을 하게 됩니다. CGV의 매출감소는 어떻게 보면 당연한 결과이죠. 그런데 숫자가 줄어든 20~30대는 주변에 있는 상권, 그 중 큰 상권을 이용하는 것이 아니라 상권을 찾아 ‘선택’하는 것처럼 보입니다. 뉴스를 봐도 그렇습니다. 어디 어디가 특이한 컨셉으로 활성화를 가져오는 지역이다 하는 식으로, 앞으로 그 곳이 발전할 것이다 라는 생각을 가지게 됩니다. 또한 그러한 뉴스 속에서 앞으로 어디에 투자를 해야 하느냐 하는 점에서 헷갈리기도 하도 선택을 함에도 장애가 되곤 합니다. 상가는 과다 공급되어 있다는데 어디에 투자를 해야 할까…? 지역적인 선택도 고민이 되지 않을 수 없습니다. 어디에 투자를 하는 것이 좋을까요…? 어떤 상권에 투자를 하는 것이 더 나을까요…? 아래에서 몇 군데 상권의 매출을 ‘오픈업’을 통해 살펴 보았습니다. 우선 뉴스에 자주 오르내리는 지역을 보도록 하겠습니다. 한 가지, 경험상 오픈업의 매출이 완전한 신뢰성을 가지기는 어렵습니다. 특히 서비스업 같은 경우에는 더 그렇다는 것을 아시고 개략적으로 이 상권의 매출은 이 정도다… 하는 수준으로 보시길 바랍니다. 아래는 최근 뉴스에 자주 오르내리고 급부상한다는 용리단길의 매장에 관한 매출입니다. 뉴스에 자주 오르내리면서 이 지역의 토지가격이 엄청나게 많이 올랐습니다. 대로변이나 좀 큰 건물을 제외하고는 천만원대 매출입니다. 위는 매출액이며 아래는 점포수를 나타내며 점포수로 나누면 매장당 평균 매출을 어느 정도 짐작할 수 있습니다. 아래는 연남동 상권입니다. 주로 경의선숲길 쪽으로 매출이 높은 편이며 안쪽으로는 매장의 매출이 생각보다 높지는 않습니다. 그리고 아래는 망원동길 상권의 매출인데 생각보다는 많이 낮은 편입니다. 아래는 성수 연무장길 매출인데 한 가지 특징이 어떤 곳은 매출이 아주 높고 그렇지 않은 곳은 높지 않다는 것입니다. 신규로 들어가 각광을 받는 매장들은 매출이 높으며 그렇지 않은 매장들은 고만고만하게 유지되고 있다는 것입니다. 소문난 성수감자탕은 6억원 정도로, 줄서서 기다리다가 먹는 매출이 아주 높은 곳이고 그렇지 않는 곳들도 여기저기 분포되어 있습니다. 위에서는 뉴스에 자주 등장하는 지역의 상권이며 아래는 기존 상권의 매출액입니다. 아래는 상권이 망해 간다는 종로(종각) 상권인데 그래도 여전히 매출액들이 높은 수준입니다. 종로는 대학생들의 수 감소로 인한 집객이 예전만 못하고 트렌드 변화가 적으며 을지로,광화문,시청주변 개발 등으로 인해 수요가 분산된 특성도 가지고 있습니다. 다음은 신사역 주변 상권입니다. 신사역 상권의 매출은 관심을 가지고 지속해서 살펴보고 있는데 신분당선이 개통되면서 매출액 상승은 뚜렷하게 보입니다. 다만 가로수길은 쇠락하였는데 다시 어느 정도 회복하는데 몇 년의 시간이 걸릴지는 모르겠군요. 한 때 번성하다가 잊혀져 가는 잠실새내역 상권입니다. 예전에는 신천역상권으로 불렸는데 젊은 사람들도 많이 찾아 가곤 했던 상권입니다. 하지만 아래 매출액에서 보이듯이 여전히 높은 매출액 수준을 보이고 있습니다. 주변의 대단위 잠실 아파트단지의 입주 이후로 상권력이 점점 강해지고 있습니다. 향후 잠실올림픽 운동장 개발이 이루어지면 어떻게 바뀔 지 기대가 됩니다. 잠실운동장 개발에 기대를 거는 것 중에는 호텔도 영향은 있지만 무엇보다 코엑스보다 훨씬 더 큰 전시장이 들어가고 업무시설이 복합되게 예정되어 있습니다. 전시컨벤션센터와 업무시설이 이 지역에 역동성을 만들어 주고 주변 상권에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다음으로는 구로디지털단지의 매출액입니다. 코로나 사태에서도 공실이 아주 적었던 상권으로 구로디지털단지 오피스가와 교통 중심지의 역할에 따라 공고한 매출액 수준을 보여주고 있습니다. 다음으로 교대역 상권의 매출액입니다. 중소형오피스가를 배후로 하는 상권으로서 매출액이 상당히 높은 편입니다. 위에서 뉴스에 스포라이트를 받는 상권과 기존 상권의 매출액을 비교해 봤는데 같은 지역에서도 차이가 나는 곳이 있습니다. 한남동은 순천향대병원 주변의 기존 상권과 한강진역 아래 카페거리의 신상권이 있는데 두 지역의 매출액 차이를 아래 지도에서 보여주고 있습니다. 기존 상권의 매출액이 훨씬 더 높은 수준입니다.이렇게 지도로 여러 상권을 골라 매출을 개략적으로 봤습니다. 뉴스에서 나오는 '핫한' 지역과 그렇지 않은 지역의 매출액이 상당히 많이 차이가 나며 기존 상권이 공고하다는 것을 보여주고 있습니다. 왜 이럴까요... ? 아래는 연령별 인구수를 나타낸 그래프입니다. 상권의 주류인 MZ세대의 인구수는 지금 10대 보다는 높지만 40~50대보다는 훨씬 더 적은 편입니다. 특히 21세 이하 인구는 급격하게 줄어들었죠. 그리고 이들의 소비수준이 그리 높은 것은 아닐 것입니다. 주거 비용이 높아졌고 공고한 직장에 의한 수입이 확실하지 않는 사람도 많을 것입니다. 어느 매장에 가서는 음식을 먹으며 인스타그램 사진을 촬영하고 갑니다. 술도 예전보다 많이 마시지 않습니다. 그들에게는 상권 방문이 상가 이용과 함께 '관광'의 일종일 수 있습니다. ​실제로 코로나 사태에서 상권의 공실이 급격하게 증가하지 않고 꾸준하게 유지했던 곳이 주로 업무에 종사하는 30~60대 연령층이 많았던 지역입니다. 또한 위 매출지도에서 나오듯이 30~60대가 많이 이루고 있는 지역들의 매출이 높은 편입니다. 70대 이상이 되면 의료나 실버 등에 더 많은 지출을 하게 되는 연령층이죠. 향후 10대의 인구수는 지금의 MZ세대보다도 더 확연하게 줄어듭니다. 상권을 이용하고 말고를 떠나서 이미 상권을 이용할 수 있는 잠재인구가 대폭 줄어듭니다. 그래서 지금 뉴스나 유투브 등에서 '핫'하다는 지역의 상권이 지속성을 가지고 유지할 수 있는지에 대해서는 의문입니다. 어떻든 상가는 과다공급 상태이고 인구는 감소하여 앞으로는 될 곳은 되고 그렇지 않은 곳의 상권은 점점 그 힘을 잃어갈 수 밖에 없습니다. 앞으로 어떤 곳이 괜찮을까요...? 향후 상권이 괜찮아질 곳을 몇 가지 짚어 보면 우선 위의 그래프에서 보이듯이 30~60대가 많은 지역인데 가장 대표적인 곳이 오피스가입니다. 오피스가 많이 몰려 있는 지역의 상권이 지속성을 가질 수 있으며 항상적인 일정 소비가 일어나고 있기 때문입니다. 그래서 오피스가 많이 증가하고 있는 지역의 상권을 대표적으로 꼽을 수 있을 것입니다. 한 사람의 소비패턴을 보면 식료품이나 내장재, 가구,가전 등과 같은 것을 제외하고는 집 주변에서 소비하는 것보다 밖에서 소비하는 비용이 훨씬 더 많은 편입니다. 그래서 아파트단지 지역보다 오피스가 주변 지역이 더 번화하게 되는 것입니다. ​다음으로 교통요지의 중요성은 점점 더 강화될 것으로 보입니다. 광역버스와 GTX 등으로 인해 지역의 ' 교통 거점' 이 새로 생겨나고 이는 유동객의 증가를 가져오며 이로 인한 소비가 일어날 것으로 예상됩니다. 교통요지는 자연스럽게 만들어진 경우도 있지만 인위적인 측면으로 인한 변화도 크기에 이러한 변화를 눈여겨 봐야 합니다. 강남역 상권이 커진 것도 물론 오피스가의 특징도 있지만 수도권 왠만한 지역의 광역버스가 도달하는 곳이 바로 강남역 인근이기 때문입니다. 교통요지는 유동객의 흐름이 역동적이고 많습니다. 이러한 흐름에 따라 자연스럽게 소비가 이루어지고 사람들도 만나게 되겠죠. ​그리고 또한 대단위아파트 단지 밀집지역보다는 아파트와 단독,다세대가 적정하게 혼합되어 있는 지역의 상권이 활성화가 일어나기에 좋습니다. 여러 주거의 혼합으로 인해 소비가 다양하게 일어나게 됩니다. 언뜻 생각해 보면 대단위 아파트 단지가 밀집된 지역이 잘 될 것 같지만 실제로 그렇지 않다는 게 매장주들의 이야기입니다. 물론 어떤 매장은 수요가 집중되어 높은 매출을 올리기도 하지만 평균적으로 매출에 영향을 미치는 것과는 차이가 있습니다. 예를 들어 5천세대 아파트단지가 있었을 때 그 5천세대의 아파트단지 수요가 주변의 상권에 몰리게 될까요...? 5천세대 아파트단지라고 하면 지역적으로도 범위가 넓습니다. 예를 들어 담배 한 갑 사러, 음료수 하나 사러 몇 백미터를 걸어가 편의점에서 사 올 수 있을까요...? 담배를 피는 사람은 귀가하면서 밖에서 아예 여러 갑을 사 올 수 있습니다. 음료수는 편의점보다 마트에서 여러개를 한 꺼번에 살 수도 있습니다. 하지만 다세대가 있는 지역에는 집만 나서도 근처에 편의점이나 수퍼 등이 있기에 바로 소비가 일어날 수 있습니다. ​아무튼 이러한 몇 가지 요소가 있는데 현재 서울지역 같은 경우도 재정비나 뉴타운개발, 재건축으로 지역이 바뀌고 있고 GTX로 인해 교통영향권도 변경되고 있으며 이로 인하여 상권의 변동이 많이 일어날 것으로 예상됩니다. 그런 측면에서 관심을 가지고 상권을 바라본다면 향후 잠재력이 높아지는 지역이 있을 것이며 이는 개발을 하는데 참고가 되지 않을까 합니다. 

 이번 글은 중소형 빌딩 투자를 하려는 의향이 있을 때 평소 연습(?)을 해 보는 방법에 대한 것입니다. 비단 중소형빌딩을 개발하려 할 때 뿐만 아니라매입을 할 때,상업용 부동산의 활성화를 가늠해 보거나 어떤 지역을 분석할 때에도 유용하게 사용할 수 있습니다. 중소형빌딩 등을 개발하여 임대하거나또는 분양하려고 하는분들에게도 꼭 필요한 내용이라는 생각입니다.​이 방법을 활용하는 가장 기본적인 도구는 상상입니다. 부동산에 무슨 상상이냐고 의문을 나타낼 지 몰라도 모든 건축물은 상상을 통해 만들어집니다. 건물이라는 것은 실험 삼아 한 번 지어보고 마음에 들지 않으면 철거하고 다시 지을 수는 없습니다. 세상의 모든 건축물이 다 그러하며 이는 결국 상상을 통하여 얼개를 만들고 설계와 시공은 구체적으로 실현하는 과정입니다. 규모의 크기는 상관이 없습니다. 그래서 중소형빌딩도 이러한 상상을 동원하여 가상의 건물을 만들어 보는 연습을 하는 것은 아주 중요합니다. ​이러한 가상의 연습 또는 상상은 비단 건물을 어떻게 만드느냐 하는 것에 국한되지 않으며 더 넓은 영역으로의 확장도 가능합니다. 예를 들어 어떤 지역에 3천세대의 대단지 아파트가 들어간다고 가정해 봅니다. 기존에 있던 주택들을 철거하고 아파트단지를 개발하는 사업이 진행중이며 현재 공사 중입니다. 이러한 여건이 있는 지역이 있을 때 앞으로의 상권은 어떻게 변화할까 등과 같은 것도 상상을 통해 가늠해 볼 수 있습니다. 이렇게 상상을 통하여 상권 변화를 예측할 때 중요한 것은 무엇일까요..? 그것은 바로 새로 생긴 아파트 단지 주민들의 동선이 어떻게 될까 하느냐에 따라 상권의 역할과 활성화가 달라집니다. 만약 큰 대로가 있어도 자동차 위주의 동선이라면 개별적인 상가의 활성화는 일어나기 어려울 것이며 이면도로라도 단지내 인구의 동선이 생길 수 있다면 활성화가 될 수 있습니다. 상권이나 입지 분석은 결국 이러한 내용들을 파악하기 위한 구체적인 도구들입니다. 이렇게 상상을 통하여 어떤 지역의 구체적인 건물 또는 이면도로변이 활성화될 것이라는 것을 알게 된다면 이를 통하여 알찬 투자가 이루어질 수도 있습니다. 가상 연습을 통하여 다른 사람이 잘 모르는 정보를 파악할 수 있다면 이익을 볼 수도 있겠죠. 중소형빌딩 시장은 불완전경쟁이 일어나는 시장입니다. 아파트는 완전경쟁에 가깝지만 중소형빌딩은 개별성으로 인하여 불완전경쟁이 일어날 수 밖에 없으며 상상을 통하여 이러한 비대칭적인 정보를 획득할 때는 다른 사람에게 비하여 투자 우위에 설 수도 있습니다. ​근래 들어 지식산업센터 등에 입주민이 없어 공실이 많다는 뉴스들이 나오고 있습니다. 이러한 것도 분양을 받기 전에 상상을 통해 활성화 여부를 가늠해 볼 수 있습니다. 어떤 지역에 지식산업센터가 들어간다고 하여 분양을 받을까 고려할 때에도 과연 건물을 완공하고 나면 "누가 올까" 여부를 상상해 보는 것입니다. 이것은 "수요'의 문제이기도 하죠.​중소형빌딩에서 상상을 통하여 가상 연습을 한다는 것은 어떤 구체적인 부지를 대상으로 합니다. 아침에 출근할 때마다 다니는 골목길, 점심시간에 다니는 곳에 있는 1층짜리 자동차공업사나 주차장부지 또는 단독주택 그 어느 것도 좋습니다. 구체적인 대상 하나를 염두에 두고 이를 대상으로 가상 연습을 해 보는 것입니다. ​이러한 가상연습을 할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요..? 그것은 바로 어떤 시설을 어느 규모로 넣을 수 있느냐 하는 것이며 수익은 어느 정도 나올 수 있을까 하는 여부입니다. 수익성을 따지는 것은 약간 복잡할 수도 있기 때문에 대충의 감으로 잡는다고 한다면 결국 용도와 규모 문제입니다. 용도는 어떤 시설을 넣으면 좋으냐 하는 것이죠. ​퇴근길에 늘 보던 오래된 단독주택을 대상으로 상상을 해 본다고 가정해 봅니다. 지금 있는 단독주택은 큰 의미가 없습니다. 왜냐하면 상상 속에서는 철거될 거니까요. 그럼 일단 거기에 '어떤 것'을 넣으면 좋을까 하는 것이 가장 먼저 떠 오르는 생각일 것입니다. 1층에는 상가, 2층에는 원룸? 사무실? 상가? 등과 같은 여러가지 목록이 떠 오를 것입니다. 이러한 생각을 하다 보면 원룸이나 사무실이 이 부지에 들어올 수 있을지 여부가 궁금해지며 이러한 궁금증은 좀더 그 시설에 대해 알아보게 만듭니다. 주변을 둘러보니 원룸 건물이 제법 있고 또 지하철역도 가까이 있습니다. 그리고 상가도 주변에 여럿 분포되어 있으며 사무실도 이 건물, 저 건물에 보이기 시작합니다. 그동안 단순히 퇴근길에 있던 ‘주변 환경’으로서의 건물들이 내용을 가지고 있는 정보가 되기 시작합니다. 이러한 정보들이 쌓이면 이제 머리 속에서 건물을 만들었다가 지웠다가 하는 레고 게임이 진행될 것입니다. 이러한 레고게임을 할 때 염두에 두어야 하는 것은 이렇게 만들었을 때 그것을 사용하는 사용자들입니다. 최종 사용자가 누구이며 그들이 접근성과 편의성을 용이하게 될 수 있느냐 하는 것을 고려하며 레고게임을 하여 하나 또는 둘의 최적 선택지를 만들어 내면 됩니다. 이렇게 하면 부지가 가지고 있는 잠재력을 최대한 이끌어 낼 수 있습니다.​​또 운전을 하여 출퇴근을 할 때 차가 막히면 밖을 내다 보는 경우가 많은데 마침 주유소가 보입니다. 150평 정도 되어 보이는 주유소인데 아담하고 토지 형상도 잘 생겼습니다. 주변도 괜찮고요. 차도 막히고 하여 담배를 꺼내 피우다가 가격이 보입니다. “ 오늘도 기름값이 20원 올랐네…세상이 어찌 되어 가려고 이렇게 자꾸만 기름값이 오르는 거야? " 이런 생각을 하는 대신 만일 저 주유소를 허물고 그 자리에 건물을 짓는다면 어떤 것을 지으면 좋을까 하는 생각을 해 보는 것입니다. 또는 중소형 빌딩들 사이에 낡은 건물이 있거나 1층짜리 식당이 자리 잡고 있는 것을 볼 때도 이런 생각을 시도해 볼 수 있습니다. 오고 가며 이런 생각을 하다 보면 몇 가지 생각이 떠 오를 것입니다. 1층에는 상가를 넣고 2층에는 00 시설을 넣고… 그 위층에는 또 무슨 시설을 넣고… 대충 그림을 그릴 수 있을 것입니다. 처음에는 그게 쉽게 안 그려질 수도 있습니다. 하지만 관심을 가지고 자꾸 생각을 하다 보면 궁금증이 생기고 이러한 궁금증은 주변 관찰을 증대시키고 정보를 취합하게 만들게 합니다. 그러다 보면 대충 그림이 그려지기 시작합니다. 이러한 것을 반복하다 보면 자가발전이 됩니다. 이런 시설, 저런 시설 등을 레고를 맞추는 것처럼 조합하다 보면 어느 정도 본인이 생각하기에도 어? 이거 꽤 괜찮은데... 라는 그림이 나올 것입니다. 이런 연습을 반복하다 보면 조금씩 더 윤곽이 나오고 구체화되면서 점점 더 궁금한 점이 많아질 것입니다. 예를 들어 1~2층에 상가를 넣는다고 할 때 주변의 상가들이 눈에 들어오기 시작하죠. 주변의 다른 건물은 어떻게 되어 있는가? 몇 층까지 상가가 들어가 있는가? 그리고 상가 임대료는 얼마 정도 될 것인가? 등과 같은 것들이 궁금해질 것이며 좀 더 구체적인 상황을 알고자 좀 더 깊게 파고 들면 그게 이른바 주변 환경 분석과 상권 분석이 되는 거죠. 또한 위층에 사무실을 넣어 임대를 내 주면 어떠냐는 생각을 했을 때도 마찬가지로 주변 건물들이 눈에 들어 옵니다. 주변 건물에도 위에 사무실들이 있는가? 이 지역이 사무실을 넣어도 될만한 장소인가? 버스정류장이나 역에서는 얼마나 가까운가? 유동인구는 얼마나 되는가? 등과 같은 구체적인 것들이 자꾸만 눈에 띄고 생각하게 됩니다. 옆 건물들을 보니 “임대” 현수막이 많이 걸려 있다면 위험한 곳이겠죠. 이렇게 구체적인 용도를 생각하면 주변 환경에 대해 자꾸만 스캔을 하게 되고 스캔을 하면서 시설의 적합성과 도입이 가능할 것인가 등에 대한 개략적인 검증을 하게 되죠. 이른바 시장성 조사와 타당성 분석이라는 것입니다. 그렇게 할수록 두리뭉실한 그림에서 조금씩 더 구체적으로 그림이 그려지고 하나의 건물이 완성되어 갑니다. 아주 구체적일 필요는 없습니다. 남의 토지를 가지고 생각하는데 구체적인 것까지 파악할 필요도 없으며 그냥 연습하는 겁니다. 그런데 이런 그림을 머리 속으로 그리고 생각을 한다고 주유소 주인이 뭐라 하지는 않지만 구체적인 것을 알고 싶어 주유소에 가 땅값을 알아보고 주변 시세 등을 알아보면 오해하기 쉽기는 합니다. ​​​대로변에서 한 블록 들어가는 모서리에 있는 작은 부지 같은 경우도 연습이 가능합니다. 지금은 1층에 작은 슈퍼마켓과 세탁소가 있고 2층에는 간판이 낡은 음악학원이 있습니다. 건물 외관은 낡아 하얀 타일은 회색으로 변했고 타일 사이는 빗물 때가 끼어 겉보기에도 우중충합니다. 비가 내려 때자국이 건물의 여기저기 얼룩져 있습니다. 그런데 이면도로에서 모퉁이에 있고 하니 왔다 갔다 보면서 자리는 괜찮다는 생각은 늘 듭니다. 오고 가면서 요즘 저런 구멍가게 슈퍼를 하면 되겠느냐 하는 생각이 들고 저긴 허물고 새로 건물을 짓는 게 낫다는 생각도 듭니다. 이런 경우에도 위와 같은 연습이 가능합니다. ​일단 제일 먼저 드는 생각은 저기에 뭘 집어 넣어야 하는 것일까? 하는 것일 겁니다. 원룸…? 음… 대로변에서 안쪽으로 들어 오니 소음도 적고 괜찮은 것 같네. 동네도 조용하고… 1층은? 주변을 보니 상가도 그냥 허접한 점포들만 있어 잘될 것 같아 보이지도 않고… 그럼 1층은 피로티로 하여 주차장으로 사용하면 되겠고.. (*피로티에 있는 주차장 면적은 연면적에 포함되지 않습니다) 이렇게 하나하나 조합을 맞춰 나가는 거죠. 그러다 보면 좀 더 깊게 들어가게 됩니다. 요즘 원룸이 잘 돼? 주변에 오피스텔도 새로 분양하는 것 같던데… 요즘 쉐어하우스인가 뭔가 하는 것도 나왔다 하고... 그리고 관리도 힘들다던데...이건 시장성과 경쟁분석입니다. 괜히 공사비만 비싸지고 나중에 잘 안되면 내부를 뜯어 용도 변경하기에 비용도 많이 들고 마땅찮을 것 같기도 하고… 그렇다면 주변에 작은 사무실도 좀 있는 것 같은데 차라리 사무실로 만드는 게 더 어떨까? 사무실은 안되면 나중에 학원이나 근생시설로 바꾸기도 별로 어렵지 않은데… 생각하면 할수록 점점 더 깊이 들어가게 되고 실타래를 풀어 가듯 구체화 되어져 갑니다. 생각해 봤던 것 중에 도저히 안되는 것은 걸러 나가는 거죠. 이른바 도입 타당성 검토와 스크리닝이라는 것입니다. ​​이런 것은 일정한 시간이 소요됩니다. 보면 금방 머리에 떠 오르지 않습니다. 이것은 이런 일을 하는 전문가라 하더라도 마찬가지입니다. 이런 일을 하는 전문가라도 무슨 토지를 보면 무엇을 하면 좋을지 금방 알기는 어려운 경우가 많습니다. 몇 번이나 그림을 그렸다가 허물고 피드백하면서 그려 나가는 거죠. 이러한 작업에는 어느 정도의 숙성이 필요합니다. 이게 괜찮다는 생각이 들었는데 며칠 뒤에 다시 생각해 보면 다른 대안이 더 나아 보이기도 합니다. 이러한 연습을 하면 원룸이나 오피스텔, 오피스, 상가 등과 같은 용도의 부동산의 흐름 등에 대해 점점 더 많이 알게 되는 덤도 생깁니다. 그냥 알게 되는 게 아니라 좀 더 구체적으로 알게 되는 것입니다. 토지 같은 경우에도 마찬가지입니다. 도심 근교에 있는 토지를 자꾸만 생각하며 위처럼 그림을 그려 나가다 보면 조금씩 구체화 되며 활용 용도 등에 대한 그림이 만들어질 것입니다. ​​그 다음으로는 개략적인 규모입니다. 어떤 건물의 용도를 정했다면 그 다음으로는 건물의 각 층수는 어느 정도 될까 하는 규모의 크기를 가늠해 보는 것입니다. 이는 정확할 필요가 없으며 정확하게 산정하기도 어렵습니다.​이러한 규모의 크기를 찾는데 필요한 것이 건폐율과 용적률입니다. 건폐율은 주어진 토지에 얼마만한 건축물 바닥 면적을 만들 수 있느냐 하는 것이며 용적률은 토지 대비 지상에 올라갈 수 있는 연면적의 한계입니다. 예를 들어 건폐율이 60%라고 할 때 토지 면적이 100평이면 건축물의 바닥 면적은 최대 60평까지 지을 수 있다는 것입니다. 그리고 용적률이 200%라고 하면 토지가 100평이니 전체 연면적을 200평까지 만들 수 있고요. 한층에 60평이라고 하면 최소 4층까지 올라갈 수 있겠네요. 용적률에는 지하층 면적이 들어가지 않습니다. 기본적인 건폐율과 용적률을 알면 개략적으로 건축물 규모를 산출 해 낼 수 있습니다. 건폐율과 용적률은 각 시의 홈페이지에 들어가셔서 도시계획조례를 찾아 보시면 거기에 용도지역별로 허용범위가 나와 있습니다. 이 두 가지만 알아도 대충 그림을 그릴 수 있습니다. 그리고 위에서 용적률은 아주 중요한 내용입니다. 예를 들어 신사동에 제2종일반주거지역이 있는데 매도가격이 평당 2억이라고 가정해 봅니다. 그러면 건물을 지을 때는 토지1평 기준으로 건물 2평을 지을 수 있습니다. 용적률이 200%니까요. 그럼 건물의 설계비와 시공비, 대출이자 등을 포함하며 평당 건축비가 1천만원이라고 한다면 건물 한 평 기준으로 원가는 토지비 +건축비 = 1억 1천만원이 됩니다. 1억이라고 하는 것은 토지 1평당 건물이 2평이니 건물 1평이라면 토지는 0.5평이 됩니다. 토지 1평이 2억원이니 토지 0.5평이라면 1억원이 됩니다. 건물 평당 1.1억원이면 5% 수익률을 가정하여 월세를 계산해 보면 1.1억원 x 5% = 550만원이 되고 월세로 치면 1개월에 건물 1평당 약 46만원이 되어야 합니다. 이것은 1층이 46만원이라는 것이 아니라 건물 전체, 5층 건물이라면 5층 전체가 평당 월세가 그 정도 되어야 한다는 것인데 평당 월세가 너무나 비쌉니다. 그래서 실제 용적률을 높이기 위하여 지하층을 개발하기도 합니다만 지하층 임대료는 1층에 비하면 많이 낮은 편입니다. 용적률을 알면 이렇게 수익성 여부를 체크할 수도 있습니다. ​이러한 연습은 한 두 번 정도만 해도 적지 않은 것을 얻을 수 있을 것입니다. 얼마나 구체적으로 접근하느냐에 따라 다르겠지만 어느 정도 건립할 건물의 모양새를 갖출 수 있는 정도. 큰 거리를 만들 수 있을 정도만 된다면 다른 토지를 검토할 때도 어렵지 않은 일이 될 수 있습니다. 상권분석을 하는 사람들은 개개의 상권을 다 알 필요가 없습니다. 방법을 알면 케이스별로 접근하면 되니까요. 토지를 개발하는 것도 마찬가지입니다. 비록 옆에 붙어 있는 토지라도 둘러싼 환경과 현황 등에 따라 따로 검토해야 합니다. 옆에 나란히 붙어 있는 건물인데 어떤 건물에는 같은 매장이 십 년 이상 계속 영업을 하고 있는데 반해 옆에 있는 다른 건물에는 해마다 매장이 바뀌는 경우를 본 경험도 있을 것입니다. 그리고 이런 연습은 너무 잘 알고 있는 지역보다는 약간 낯선 곳이 나을 수도 있습니다. 왜냐하면 너무 잘 알고 있는 지역은 너무 잘 알기 때문에 오히려 대상에 대해 평소에 고정관념을 가지고 있을 수 있기 때문입니다. 그로 인해 객관적으로 그 부지의 잠재력을 평가하지 못할 가능성도 있습니다. 너무 그 지역을 잘 알고 있는 게 탈이 되는 경우죠. 그렇기에 역세권의 허름한 동네에 위치한 토지는 토지주 본인이 개발하지 못하고 외부의 개발회사가 들어와 토지를 매입하여 오피스텔 등을 개발하기도 하죠. 개발회사에게 지금 있는 건물은 의미가 없습니다. 모두 철거해야 하는 대상일 뿐이며 건물 규모가 크다면 철거비만 많이 들어가게 됩니다. 토지주는 자신이 보유하고 있는 부지에 대해 애착을 가지기 마련입니다. 그리고 다른 것보다 더 가치 있게 여기게 되고 이런 것 또한 실제 개발을 들어갈 때에는 약간의 장애가 될 수 있습니다. 객관적으로 부지를 평가하고 잠재력을 발굴하는 것이 이런 연습을 할 때는 핵심이 됩니다. ​​​​​

상가나 지식산업센터,업무시설 또는 중소형빌딩 등에 투자를 하거나 보유하고 있을 경우에는 직업으로 다른 일을 영위하지만 한편으로는 부동산 투자자로서 지위도 보유하고 있습니다. 그리고 이러한 상업용부동산이 가지는 가장 큰 의미는 ‘수익’이겠죠. 주거시설은 비록 투자를 하더라도 가장 큰 목적은 ‘거주’임에 반해 상업용부동산은 투자의 직접적인 목적 자체가 수익을 위한 것입니다. 위의 상업용 부동산 중 가장 고민을 많이 하게 되는 것은 바로 중소형빌딩입니다. 상가나 오피스, 지식산업센터 등은 대부분 구분등기로 되어 있으며 주어진 상품을 투자자는 수동적으로 받아들이고 판단을 하게 되는데 반해 중소형빌딩은 상품 자체뿐만 아니라 ‘부지’ 또는 ‘토지’라는 자체의 성격이 크게 좌우하기에 입지와 상권, 건물의 기획 등도 아주 중요한 내용으로서 복합부동산이 됩니다. 또한 가격도 높은 편이고요. 그러다보니 이 부지 위치가 적합한 지 또는 향후 잠재력이 더 높아질 지 여부가 애매하기도 하고 과연 투자를 하는 것이 적정한 지 등도 고민거리입니다. 이와 같이 중소형빌딩에 투자를 하려는 의향이 있는 사람들은 비록 다른 일을 하지만 상업용부동산에 투자하는 경우에는 적극적/능동적으로 ‘부동산 개발자’라는 입장이 되는 것이 필요합니다. 여기서 부동산개발자라는 것은 부동산을 개발하는 사람이라기보다는 개발자의 입장에서 토지 또는 건물을 바라보고 ‘내가 어떻게 이 건물 또는 부지의 가치를 올릴 수 있을까? ‘라는 측면에서 바라보라는 것이죠. ‘개발자의 시선’ 으로, 적극적/능동적으로 바라보는 것이 중요합니다. 어떤 하나의 후보 물건이 있다고 가정해 봅니다. 그럼 투자를 하려고 하는 사람은 궁금한 점 몇 가지를 물어 볼 것입니다. 수익이 얼마나 되는지, 건물에 무슨 문제는 없는 것인지, 리모델링이나 신축 중에 어떤 것이 더 좋을지 등등 여부를 묻고 상대방은 그것에 대해 대답을 합니다. 묻고 대답하고… 그 기초하에서 생각하고, 판단하고 결정을 내리죠. ' 이 지역은 사람들이 선호하는 지역이고 얼마 가지 않아 물건은 팔릴 것이다' 라는 말에 마음이 좀 급해지기도 합니다. 그리고 또 '어느 지역'에 건물을 샀다고 하면 부러움을 사지만 사람들에게 인기가 별로 없어 보이는 지역에 투자를 하면 반응이 별로인 것도 영향을 주기도 합니다. 하지만 이런 경우에는 막상 투자를 해 놓고도 후회하는 경우도 있습니다. 왜냐하면 그 판단의 기준이 본인이 아니고 상대방의 ‘대답’ 을 근간으로 했기 때문입니다. 개발자의 입장에서 물건을 본다는 것은 적극적이고 능동적인 행위이며 스스로를 이해시키고 납득하기 위한 방법입니다. 스스로가 이해하고 납득하지 못한 채 시류에 따라 투자를 했다가는 마찬가지로 시류가 변하면 엄청난 손해가 될 수도 있습니다. ‘내가’ 아닌 ‘외부환경’에 따라 수익성 부분이 많이 바뀌게도 되고 수동적으로 따라갈 수 밖에 없는 상황에 처해지게 됩니다. 예를 들어 어떤 지역적 변화가 있는 곳에 한 건물이 매물로 나왔다 가정해 봅니다. 건물은 1960년대에 지은 아주 오래된 건물이며 1층짜리 단층건물입니다. 1층에는 오래된 음식점이 있으며 임대료도 다른 건물보다 높지 않은 상태입니다. 이러한 물건을 보면 어떤 생각이 들까요…? 아주 낡고 노후화된 후줄근한 건물이며 주변 도로는 좁아 보입니다. 그리고 오고 가는 유동객도 많아 보이지 않는 지역이기도 하죠. 물론 이로 인하여 건물 가격은 다른 곳보다 좀 더 저렴할 것입니다. 하지만 보는 사람은, 비록 가격이 낮아 보여도 별로 마음에 썩 내키지 않을 것입니다. 보면 한숨만 나오기도 쉽고요. 부동산중개사에게 물어 보면 있는 그대로를 이야기 해 주며 수익률도 마음에 들지 않습니다. 눈에 보이는 것을 보고 판단하기 쉽습니다. 하지만 ‘개발자’의 입장에서 생각을 해 보면 다른 방향으로 대상을 볼 수 있습니다. 여기서 하나의 변화 요인으로는 ‘지역의 변화’가 있습니다. 지역의 개발이라든지, 교통여건의 향상이라든지 개발 요인으로 인한 지역의 변화가 있는 곳에 있는 부지라는 특징이 있습니다. 어떤 곳은 지금이나 10년 전, 20년 전이나 계속 동일한 모습을 보이고 있는 지역이 있고 어떤 지역은 개발로 인하여 주변의 입지와 상권의 변화가 상당한 지역도 있습니다. 신도시는 대부분 벌판 등이었는데 도시개발계획 도면을 보고 상가 투자를 하기도 합니다. 아무것도 없이 지금 토지정리 공사를 하고 있을 뿐인데 상가를 분양받기도 하는데 그것은 도시가 개발되면 이 지역이 어떻게 바뀔 것이며 그 바뀐 여건하에서의 상가의 가치를 판단하고 결정을 내려 분양을 받습니다. 구도심도 마찬가지입니다. 신도시와 같은 완전히 새로 만드는 것은 아니지만 지역 변화 요인으로 인해 마찬가지로 입지의 특성과 가치가 달라지게 되며 이로 인하여 부지를 평가하게 되는 것입니다. 기존에 있던 상가들은 상당수가 개발로 인해 없어지기도 하고 입지의 변화와 상권의 집약 및 밀도가 높아지게 될 것입니다. 지역의 변화로 인해 부지의 개발 잠재력이 높아집니다. 그렇기에 현재의 건물 현황은 고려대상이 되긴 하지만 큰 고려 요인은 아닌 것이 됩니다. 그럼 그러한 상황에서 대상 물건을 보고 ‘나 같으면 어떻게 해야 가치를 올릴 수 있을까…? ‘라는 생각을 하게 됩니다. 먼저 입지와 상권의 환경이 어떻게 바뀔까 여부를 그냥 생각나는 대로 하면 됩니다. 굳이 입지나 상권분석 기법을 통해 알 필요도 없으며 직관적이고 느끼는 대로 보면서 그 부지를 바라보며 어떻게 바꿀 수 있을까 여부를 생각하는 것이죠. 여기서 어떻게 바꿀 수 있을까 하는 주체는 ‘나’입니다. ‘ 나중에 지역변화가 현실화되면 저 건물을 철거하고 신축을 하면 어떨까…? ‘ 또는 ‘신축을 한다면 어떤 시설을 도입하면 좋을까…? ‘ 어떤 용도시설을 도입하면 좋을까 하는 생각이 들면 유동인구가 어떻게 변할까 하는 것에 생각이 미치며 그로 인하여 입지의 잠재력이 지금과는 많은 변화를 겪게 됩니다. 여기서 중요한 것은 ‘나’입니다. 다른 사람이 아니라 바로 ‘나’가 어떻게 하여 이 건물을 변화 요인 속에서 가치 있는 건물로 만들어 갈 수 있을 것인가 하는 생각이 중요합니다. 다른 사람의 말은 참고사항일 뿐이며 주체는 ‘나’입니다. 이것이 바로 개발자의 입장에서 대상을 바라보고 생각한다는 것이죠. 스스로 이해하고 납득할 수 있다면 투자를 용이하고 이익이 되게 할 수 있습니다. 또한 지역변화로 인해 상당한 시세차익도 거둘 수 있으며 운영을 한다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 개발자의 시선으로 바라보면 잠재력이 있는 부지를 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 얻을 수도 있습니다. 부동산개발을 하는 사람들은 현재 건물의 상태에 크게 신경 쓰지 않습니다. 다만 빨리 명도를 받았으면 하는 것이죠. 왜냐하면 지금 있는 건물들은 다만 철거 대상일 뿐이며 빨리 명도를 받으면 사업진행 속도가 빠를 테니까요. ​그렇다고 지역 변화가 있다고 하여도 지역 전체가 영향을 다 받는 것은 아니며 입지에 따라 그 영향 수준이 다릅니다. 이것은 입지가 가진 개별적인 특성으로 인한 것이며 이를 '부동산의 개별성'이라 하기도 하는데 개별성이 가장 강한 부동산 중의 하나가 바로 중소형빌딩입니다. 이렇게 개발자의 입장에서 대상을 바라볼 때 각종 부동산에 관한 지식이나 건축 지식 등이 없어도 상관이 없습니다. 직관적으로 보시고 개발자의 시선으로 바라본 다음 다른 것은 관련 전문가에게 문의하면 됩니다. ‘개발자의 입장’ 으로서 대상을 바라보면 이처럼 능동적인 입장에서 생각하고...판단할 수 있습니다. 만약 상속이나 증여로 단독주택을 받았는데 이 물건을 팔아야 할 지, 아니면 리모델링이나 신축을 해야 할 지 등과 같은 경우에도 개발자의 입장에서 생각해 보면 나름의 판단 근거를 찾을 수도 있게 됩니다

지난 야생에서의 생활속에 접했던 사냥감 ( = 사업지 혹은 프로젝트 등)을 회상하는 그 시간들은 그 사냥감을 접했을 그때보다는 조금 덜 할 수 있지만, 그럼에도불구하고 큰 인사이트를 주는 회상의 시간이기도했다. 그때의 그 사냥감에 대한 느낌은 물론, 함께 도와준 사람들과 그 과정과정에서의 느꼈던 소소한 느낌과 감정들이 회상하는 시간속에서 고스란히 느껴지기도했다. 물론 기억하고 싶지 않은 기억도 있었고, 왜 그때 그렇게 하지 말고 다르게 했었어야했다는 후회도 밀려들기도한다. 그러나 지나간건 지나간일이다, 그럼에도불구하고 감사한건 그때를 기억할 때 그 흐름을 잊지않게 해준 ‘기록’이 있었다는것에 참 고맙다고 잘 했다고하는 생각을 해보게된다. 그런 평상시의 기록을 게을리 했었다면 결코 야생에서의 기억들을 그 사냥감에 대해서 잘 회상해내지 못했을 것이다. 그중 이번 사냥감은 참 독특한 한 인물(?)을 접하게되는 상황과 병행하게 된다. 추가적으로는 이번 한번의 사냥감으로 족하다는 것이 그나마 다행이었구나 하는 생각도 든다경기도 광주시에 있는 사냥감으로, 토지주의 동의를 얻고, 인허가 절차를 2년 가까이 밟아야하는 사냥감이었다. 시간이 오래걸리고 인허가 과정속에서의 다양한 변화들로 인해 진입 허들이 높은 그런 사냥감이기도하다. 야생에서 만나는 상품들 중 이렇게 변화가 크고 또 다양한 사람들을 설득하고 이끌어가면서 디벨로퍼로서의 최종 결과를 획득하는 사냥감은 특수하다고 생각이되고 특정 사람들이 진행하는 참 귀한 그러나 어려운 사냥감이기도하다. 그 사냥감은 ‘행정사’가 길목 지킴이를 하고 있는 사냥감이었다. 이전과는 조금 특이한 사냥감이기도하고 말이다. 그러나 이런저런 이유로 해당 사업지는 행정의 진행은 시작을 안했기에 토지 용역에 대한 부분을 인정만 해주면 길목지킴이인 그 행정사가 일사천리로 진행이 가능하다고 이야기하는 상황이었다. 이 사냥감에는 J선배가 함께 관여하여 진행하게되었고, 내가 B선배와 J선배 그리고 A선배와의 식사 자리도 마련하는 등 나름 노력을 했던 사냥감이기도했다. 나름 광주시에서는 큰 영향력?을 행사하고 있었던 행정사는 건축, 지구단위 업체 등과 협업하여 팀을 이루고 있었고, J선배는 토지작업에 대한 업무에 참여하고 있었다. A,B선배가 검토하여 인허가, 토지작업 등 무리가 없다면 행정사와 용역계약을 체결하고 해당 업체와 계약하여 사냥감을 사냥하기만 하면 되는 상황이었다. 여기에 금융사의 토지매매비용 및 필수사업비용 부분을 커버하겠다는 대출확약서(조건부) 등이 보완되면 모처럼 덩치크고 살코기도 많은 큰 사냥감을 사냥하게 되는 기회를 맞이하게 된 것이다. 행정사의 사전 검토 의견으로는 토지작업, 인허가 등에 대해서 큰 무리가 없는 상황이라는 행정사의 의견서가 제출되었고, 해당 용역을 진행해야하는 지구단위업체, 건축설계 업체와 미팅도 별도로 진행하고 용역계약서까지 서로 오고가는 등 계약을 날인하기 직전까지, 즉 사냥감을 바로 사냥할 수 있는 꽤 근접한 거리까지 다가갔던 케이스였다.야생에서 다양한 사냥감을 검토하고 사냥을 위한 노력을 기울였지만, 이번 사냥감처럼 초인접으로 가까이 다가서서 살펴보는 것도 처음이었고, 실제 함께 협업할 업체들과 계약서를 오고가면서 그중 토지매입과 관련된 계약은 오늘내일 날인을 진행하는 듯, 상당히 근접한 상태까지 디벨롭 시킨 경우는 최초가 아닐까하는 사냥감이었다. 그래서 더더욱 애정있게 바라보고 미팅도 진행하는 듯 사냥 완료를 위한 최선을 노력을 기울였던거 같다. 거기에 금융권에서의 참여에 대한 금융주선확약서도 처음 받는 등 사냥의 무르익음을 온몸으로 느낄 수 있었다. 드디어 토지용역에 대한 도장날인을 실시하게되었다. 야생에서의 첫 용역계약서 날인이었다. 그렇게 도장 날인 후 가장 중요한 토지매입에 대한 부분의 일사천리?를 기대하고 있었는데, 의외로 토지 매입에 대한 성과가 시간이 지나도 발생하지 않는 것이었다. 1건도 조짐이 없는 상황에서 현장조사를 다시 나가보게 되었다. 그런데 사업지 중간쯤 연립이 지어지고 있고, 준공까지 난 연립이 있었다. 거기에 그 주변으로 계속해서 토지를 깍아내고 부지정리를 하고 있는 모습도 보여지고 뭔가 우리가 계획한 흐름대로 진행이 안되고 있음은 한눈에 확인할 수 있었다. 기존 토지작업에 대한 이야기에서는 사업지내 신축 등 연립은 토지비용에 건물비용까지 모두다 합쳐진 것이고, 해당 토지주가 강력하게 반발하면 해당 연립의 사업이익까지도 조금 추가하여 감안하면 충분히 매입 가능하다고 했었다. 실제 다른 토지의 매입평균가격보다 해당 연립이 위치한 곳의 평당 매입가격은 두배 이상으로 잡아두었기에 그 부분을 그렇게만 믿고 있었던 것이었는데, 그게 생각처럼 순조롭지 못하게 흘러가고 있었음을 계약을 진행하고 나서 알게되었던 것이다. 이전 해운대에서 브로커가 변심하여 다른 지역 업체로 사냥감을 빼앗긴 경우와는 다른 토지주와 밀접하게 관계한 용역업체가 있었음에도 그리고 해당 연립의 문제를 걱정했던 부분에 대해서 매입 방법, 전략까지 수립했음에도 매입에 대한 진전이 없는 상황은 야생에서 처음 겪게되는 상황인지라 난감한 상황이었다. 계약체결한 각 업체의 모든 계약 효력 발생 기준은 토지작업율에 연동된 상황인데 1개의 계약도 진행이 안되고 있으니 어떻게 해야할지 정말 멘붕이 상태이기도했다. 토지매입용역 관련 비상대책 회의도 진행하고 다양하게 현황 파악을 진행해보니, 결국 토지주의 토지매입 금액에 대한 중도금 추가요청이 있었던 것이 확인되었다. 토지전체 매입금액만 해도 1,000억원대 이상이 되는 사업인데, 토지 매입율이 어느정도 올라오지 않은 상태에서의 중도금 지출은 A,B선배가 사업 진행하기에는 벅찬 요구조건이라 심사숙고해서 결정을 해야 함은 당연한 것이었다. 결국 A,B선배는 내용증명을 보내 해당 사냥감에 대한 매입용역에 대한 해지를 통보하게 되면서 이 멋지고 고깃덩이가 많이 얻어질 것으로 예상된 사냥감은 놓아주어야하는 상황이 되어버렸다. 놓아준다기보다 잡을 수 없다고 표현해야하는 것이 맞을 것이다. A,B선배와 행정사 J선배 그리고 금융사의 확약서 등 관련 가용 가능한 모든 무기를 사용했음에도 그 사냥감을 잡기에는 역부족인 무기 시스템이었다는게 맞을 것이다. 저렴한 가격에 토지를 매입할 수 있고, 기간이 좀 걸리더라도 토지의 형질을 변경하여 사냥감의 크기를, 고깃덩이를 더 크게 얻을 수 있을 것 같았던 광주 사냥감은 결국 우리가 가진 무기로는 커버하기에 너무 강했던? 사냥감이었던거다. 화살, 창, 도끼 등 무기가 좀 더 있었어야했고, 오랜 시간 버티기 위한 곡식도 충분했어야했음에도 그러지 못한 그 상황이 해당 사냥감을 제대로 잡지 못하는 요인으로 작용하게 된 것이다. 계약금 그리고 잔금으로 합의만 되었다면 설사 사냥감이 요구하는 비용이 조금 높았더라도 커버해서 끌고 갈 수 있었을텐데, 매입자금의 중도금 편입을 요구하는 부분은 받아들이기 어려운 큰 사안이기도했다. 혹 중도금이 마련되었다고해도 토지매입이 일정 허들을 넘지 못하면 리스크만 더 커지게 되는 것이기에 야생에서 사냥감을 쫓는 그 어떤 사냥꾼도 실행하기는 어려웠을 것이리라. 거기에 사업지에 연립사업을 진행하는 지주와 추가적으로 전원주택을 개발하려고하는 사업자들로 인해 사업 진행 리스크는 점점 더 커지는 것이 리스크를 키웠던 그리고 사업진행에 큰 걸림돌로 작용되었을수도있을 것이다. 애초에 매입할 수 없는 부지였던 것이었다면, 행정사가 제시했던 내용대로, 토지용역업체가 이야기한대로 토지 매입이 불확실하게 된 것이고 그 불확실성을 기준으로 지구단위 업체, 건축설계, 행정사 등의 검토의견이 이어졌으니, 1층 없는 2층을 건축한것과 같은 상황이었던거다. 사냥감을 사냥할 때 업체와 맺는 용역계약서의 도장날인이 주는 기대감은 실로 엄청난 것이었다. 사냥감을 그 도장 날인과 동시에 모두다 잡았다고 생각했던 것이 오판이었고 허황된 꿈이 었음을, 그리고 좀더 살펴봐야하고 그때부터 시작이라는것까지 모두다 염두했었어야했는데 그러지 못했음을 시인한다. 저절로 용역업체의 노력으로 무혈입성? 까지 되는것이라고 기대했던 그 어린 마음에 웃음이 나는 상황이다. 사냥감은 자신을 잡으려면 이것, 저것 등 조건을 유리하게 부풀려가는데, 그냥 끌려만 가는 상황이었기 때문에 애초에 그 사냥감을 잡기에는 역부족인 것을 몰랐던 것이다. 너무 늦게 알아버린 것이다. 아마 알았다고해도 그 사냥감이 내민 카드를 그때도 지금도 받아내기는 힘들었을 거다. 아니 아마 받아내지 못했을거다. 벌어질 수 있는 리스크에 대한 부분의 검토 및 유기적인 대응에도 문제가 있었고, 안이했다. 그 큰 사냥감이 순순히 잡혀줄 리가 없었지 않았겠는가 말이다. 시간이 지난 지금 다시 야생에서 그 사냥감을 만난다면, 그와 같은 사냥감을 만난다면 다시는 놓치지 않을 것이리라 다짐을 해본다. 더 자본을 만들고 체력을 기르고 애초에 부지 내 관련 사업이 없게해야함은 물론, 기간을 넉넉하게, 중도금 없는 조건을 내걸것이리라 다짐도 해본다. 잔금을 더 줄지언정 중도금은 줄수 없다고도 꼭 앞단부터 이야기해야할 것이리라. 그래야 그 사냥감을 놓치지 않을 것이다. 계약서까지 왔다간 업체들에게는 미안한 마음이 든다. 리스크 관리를 잘 못하여 계약서 체결하고 함께 멋진 사냥감을 잡아낼 기회를 만들지 못함에 미안한 마음이다.

B선배의 지인(부동산관계자)을 통해서 알게 된 사냥감이다. 야생에 나와서 가장 난해했고 어려웠던 그리고 완전 힘들었던 사냥감이었다. 결과부터 이야기하자면 사냥감은 좋았으나, 그 사냥감을 사냥하는 마지막 일자가 정해진 사냥감 이다보니 그 기간 안에 잡을 수 있을지 말지에 대한 떨림으로 인해서 사냥에 대해서 조심스러웠던 소극적이었던 그래서 결과적으로 놓치게된 놓아주게된 사냥감이었다.해당 사업지의 토지작업을 해오던, 사냥감을 지근거리에서 지켜보던 길목 지킴이들과 그 사냥감과 길목 지킴이들을 알고있는 브로커 그리고 A,B선배 그리고 나. 그리고 B선배의 지인인 브로커 이렇게 이루어진 조합이었다. 사냥감이 난해하고 고난도이다보니 얽힌 사람들이 많았다. 4대문 안에 위치한 사냥감인데, 이런저런 법규가 복잡한 사냥감이었다. 하늘, 육지, 물 이렇게 자신이 가진 무기가 잘 먹히는 곳에서 사냥하기를 바라는 마음일텐데, 육지에 강점이 있는 무기로 하늘과 물에 있는 사냥감을 잡으라는 격이었던 사냥감이었다. 그만큼 3년 가까운 시간이 지난 지금 생각해봐도 웃음밖에 안나오는 참 엉뚱했던 사냥감이랄까. 위치가 좋은 자리인 만큼 행정적으로, 법규로 지켜야할 것들이 더더욱 늘어나게 됨은 당연한일이다. 그럼에도 주변은 현대화 되어가는 도심한가운데 위치한 판자로 된 건물, 오래된 건물들로 된 곳이니 잘만 협의하면 사업이익 실현, 사냥감을 잡고 고깃덩어리를 제대로 획득할 수 있는 기회가 온것이라 생각을 했었다. 처음에는 말이다. 서대문구청을 수차례 들어가서 확인하고 확인해도 요건만 맞으면 무리없이 진행되는 사업이고 위치에 대한 입지성도 좋고 한데, 문제는 용적률 특혜를 주는 대신 그 기간이 특정되어져있다는 것이었다. 도심 재개발에 대한 독려를 위해서 인센티브를 한시적으로 준 것이다. 거기에 인허가라고하는 기간을 그 누구도 장담할 수 없는 상황이었기에 그 기간 즉 관과의 협의 과정속에서 일정 하나라도 삐끗하게되면 기간은 물리적으로 늘어날 수밖에 없다보니 그 기간을 특정하기는 어려운 것이 이 사냥감이 가진 가장 큰 아킬레스건이었다. 딱 눈앞에 제대로 된 큰 고깃덩이를 안겨줄 사냥감이 있는데, 그리고 그 사냥감을 잡아줄 용역업체도 있는데 계약을 날인하기가 참 어려운 상황이었다고나할까. 그 누구도 ‘됩니다’ 하는 말을 할 수 없고, 오로지 사냥감을 지키고 있는 그 사람들입에서만 무조건 되니 계약하고 계약금을 지급해서 토지작업 인허가 진행자고하는 이야기가 나오는 상황이었다. 지나고나서 보면 토지작업자가 그렇게 자신이 있다면 거국적인 합의를 통해서라도 토지 동의서 및 토지주들에 대한 확신을 주고, 동시에 매수자 측에게는 비용적인 게런티를 할 수 있는지를 확인했으면 좋았을텐데 그 빅딜은 늘 그렇듯 먼저 상대방의 패를 확인하려는 그 욕심 때문에 제대로 협의하여 진행되지 못하게되는 아쉬움이 늘 있기도하다.인허가, 토지, 가격, 분양성, 수지 등에 문제가 없다면 Go 해도 될 상황이었고, 일정 시간이 지나서 ‘토지용역계약서’ 초안이 오고가면서 그렇게 의견을 좁혀가고 있었다. 그렇게 도장을 찍을 줄 알았다. 그 사냥감을 향해서 화살을 창을 던져서 사냥을 완료할 줄 알았는데, 전술했던 그 용적률 혜택에 대한 기간에 대해서 그리고 정해진 기간 내에 토지 동의에 대한 요건 등에 대해서의 이견이 좁혀지지 않았다. 그런 협의과정속에서도 그 용적률 인센티브 만료 기간은 점점 줄어들고 있기도했다. 시공사와의 계약에서도 그렇지만, 토지용역과 관련된 부분에서도 계약하기 이전에는 ‘갑’이 ‘갑’이지만, 그 도장 날인 이후에는 ‘갑’이 더 이상 ‘갑’이 아니듯, 용역업체와 브로커에게 계약금을 지급하고나면 그 이후에는 되돌릴 수 없는 상황이 되어버리고 만다. 토지용역업체야 계약금 받고 동의서 징구하고 하려고했는데 생각처럼 잘 안되었다고 버티면 계약금은 회수가 안된다. 물론 요건을 맞추고 제대로 받으려고하는 디벨로퍼적인 마인드를 가져야하겠지만 대다수는 돈을 지불한 ‘갑’이 아니다보니 어느순간에서는 그 의지가 저하되고 동력을 잃게되기도한다. 그렇다보니 더더욱 신중하게 계약서 날인에 대한 고민이 있었고, 그렇게 A선배의 최종 건의로 사업에 대한 토지용역 진행은 스톱이된다. 그렇게 그 사냥감은 기존의 사냥감들과 같이 스쳐 지나가는 사냥감이되어 저멀리 자취를 감춘다. 그때 토지용역 주체인 대표자는 H건설 임원 출신이었는데 타절함과 동시에 내용증명이 왔었다. 시간 지체하면서 시간만 허비해서 손해를 보았다고 말이다. 물론 반박하는 내용증명을 보냈고 의견 조율하다 시간이 지나고 합의가 안되어 타절했다고는 했지만, 그렇게 내용증명이 온건 처음이라 당황하기도했다. 그만큼 자신이 있었던걸까 하는 궁금증이 동시에 들었던 순간이었다. 야생에서 만난 사냥감들이 다 온전한거같지만 저마다의 사연이 있다고 말했듯이, 정말 온전한 사냥감, 새것처럼 비닐 뜯지 않은 그런 사냥감을 만나기는 정말 어려운 것이 현실인것같다. 조금 고쳐쓰고 잘 애정있게 바라보면 달라질 수 있겠지~ 하는 기대감으로 사냥감들을 대하기에는 야생은 그리 녹록치 않기 때문에 그 결정하나에 모든 것을 걸어야하는데, 그 결정이 참 쉬운일은 아닌 것이다. 서로 손발을 맞춰왔거나, 신뢰로 똘똘 뭉쳐있지 않는다면 계약서의 상대방을 믿는다는 것은 정말 큰 모험이 아닐수없다. 그만한 살떨리는 일이 없을 것이리라. 계약만 잘 해도, 상대방만 잘 만나도 절반은 성공한 것이라 단언할 수 있을 것이다. 야생에서는 말이다. 그 용역업체의 말을 믿고, 인허가 업체의 검토의견을 믿고 계약서에 도장을 찍고 진행했다면 어땠을까 상상을 해보게된다. 3년의 시간이 지난 지금 그 곳을 지도에서 확인해보니 아직 그대로다. 거기에 해당 지역은 정비구역 촉진지구 등의 기타의 개발대상지역으로 지정되지도 않은 상태이다. 그시절 인허가 관청에서는 구역으로 지정이 되어진 이미지를 보았는데 제때 동의를 하여 신청하지 못한 것이 이유인것같다. 여러 가지 생각이든다. 잘했든 못했든 이것또한 운칠기삼인거같고 지금 난 그 사업과 관련이 없다는 것이 그게 바로 현실이고 야생에서의 내 상황이다.

B선배의 지인(부동산운영)이 소싱한 사업지이다. 야생에서 만나는 사냥감들에 각각의 사연들이 꼭 있었고, 사냥감을 놓치거나, 전설속에? 이야기속에서나 전해오는 허울뿐인 사냥감들을 겪고나면 다음번에는 꼭 걸러내서 헛수고를 안하리라 다짐을 했었지만, 이내 다시금 또 전설 혹은 이야기 속의 사냥감을 쫓아서 전력을 다하곤 한다. ‘망각’의 인간이어서라기보다 좀 더 큰 그리고 고깃덩이를 많이 얻을 수 있는 사냥감에 대한 ‘갈망’,열망‘이 야생에서 생활하는 디벨로퍼에게는 늘 자리하고 있는 것이기 때문에 그럴 것이다. 그게 아니면 동물원, 사파리에서 안주하고 말았을 것이니까말이다.야생에서 접하는 사업지는 1명이 소유한 가장 말끔한 토지가 있고, 여러개의 소유주로 나뉘면서 브로커가 토지작업, 명도작업 등을 모두 정리할테니 조금 높은 가격을 주고 사냥하라고하는 사냥감도있다. 혹은 그물에 다 걸려서 기진맥진한 사냥감, 즉 인허가를 다 진행시켰고, 앞단에 사업비도 쓴 사업지에 대해서 포괄양수도 (사업권인수)를 필요로하는 사업지, 사냥감도 있다. 앞에 나열한 사업지들은 그나마 검토도 수월하고 육안으로도 보면 딱 즉각적인 판단이 서지만, 이후에 열거하는 수백명 가까운 토지주의 동의를 얻어서 사업을 진행하는 지구단위계획, 도시개발사업, 종중부지 등의 사냥감은 참 어렵기도하지만, 그 사업이 잘 진행된다는 전제조건 혹은 개발 완료된 이후에 주는 고깃덩어리가 어마어마 하기 때문에 그 사업이익에 눈이 멀어서 앞단의 것들을 제대로 못보게되는 경우가 있기도하다. 그런 사냥감, 즉 엄청난 고깃덩이를 안겨다줄 사냥감들은 종종 사냥을 마음먹고 온 전력을, 에너지를 가진 무기들을 다 사용할 가능성이 높다. 그러나 개발이익에 눈이 멀어 사다리처럼 짚어나가야 할 것을 놓치는 순간이 발생할 가능성이 높아지며, 그럴 경우 최악의 상황을 마주하게 되기도한다. 그렇기에 더더욱 트로피에 시선이 가는 것이 아니라 당장 현재의 상황에 대해서 냉철하게 바라봐야하는 것이다. 그게 야생에서의 다양한 사냥감을 사냥하는 자세다. 호랑이가 토끼를 사냥할 때 전력을 다하듯이 야생에서의 사냥감을 접하고 확인하고 목표로 삼고 하는 모든 과정에서도 전력을 다해야한다. 한순간의 소홀함이 모든 것을 그르칠 수 있고, 그 한순간으로 인해 야생에서의 이후의 삶이 정말 지옥이 될 수도있다. 화성의 지구단위계획사업지인데, 큰 돈을 들여 지구단위에 대한 과정을 밟아둔 상태이다. (도시계획위원회 심의 = 조건부수용) 해당 권역의 토지에 대한 80% 지주 동의를 받아야하는 그 허들을 넘은 것이기에 이후의 20% 동의, 사업계획승인 과정, 토지매도청구 계약금 지급 등의 과정만 넘기면 저렴한 가격의 토지가 APT를 지을 수 있는 토지로 변경되면서 대단지 상품으로 바뀌는 그런 변화를 줄 수 있는 사냥감이다.사냥감을 코너에 몰아두고서 해당 길목을 B션배에게 넘기려고하는 기존 사업자(매도자)가 제공한 자료들을 검토하고, 관공서 홈페이지에서 해당 내용들을 살펴보고, 실제 화성시청 도시과 주택과 담당 주무관도 직접 만나면서 그 길목이 제대로된 길목을 지키고 있는건지, 향후 B선배가 사업진행을 했을 때 계약금과 길목 프리미엄을 잃는 risk가 생기지는 않을지, 또한 80% 동의를 받았다는 지주들의 서류들은 온전한것인지~ 그리고 나머지 20%에 대한 토지동의는 언제후에 가능할지, 그리고 기존 길목을 지키는 사람들이 이야기하는 전체 토지 가격이 토지주들과 제대로 합의가 되었는지 등에 대해서 검토를 하고 또 검토를 했다. 최종적으로는 큰 고깃덩어리도 남게 되고 사업이익도 좋아서 그 길목만 지키게 될 경우 (기존 길목 지킴이들이 이야기한대로만 되면) 좋을 사업지라는 판단이 들어서 브로커를 통해 기존 길목 지킴이들을 만나게되었다. 이때는 A선배도 함께가서 미팅을 하게되었는데, 제일 중요하게 생각했던 그 기존 토지주들에 대한 서류들에 대한 열람을 진행하지 못하는 부분에서 딱 멈춰서게 되는 상황이 발생했다. 그도 그럴것이 아무에게나 그 서류들을 확인시켜주지 못한다고하는 그들의 입장을 이해하면서도 그 서류를 봐야 의사결정을 할 것 아니냐는 우리쪽의 입장이 맞서고 있었던 것이다. 추가적으로는 그 토지주들의 서류 (동의서, 인감증명, 신분증, 매매계약서 등)를 열람하기 위해서는 계약이 성사될 경우라면 길목지킴이들에게 주게 될 프리미엄의 금액만큼이 들어있는 통장을 확인시켜달라는 것이 있었다. 내가 어느쪽에 있는 입장이냐에 따라서 해석이 달라지는 참으로 미묘한 상태의 대치였지만, 한편으로는 매도자 측 즉 길목을 지키고 있는 지킴이들의 입장이 좀 더 급한것이었다면 일정부분이라도 보여주는, 확인시켜주었다면 좋았을텐데 그게 그렇게 흘러가지는 않았다. 그렇게 그 미팅자리는 성과없이 마무리가 되었다. 그러나 길목 지킴이들은 PM계약서를 체결하고 토지용역 및 사업권 매각에 대한 계약을 체결하자고하는 것을 제안했고 A,B선배역시 검토해보자는 이야기와 함께 그 자리에서 일어나게된다. 그리고 그 뒤로 두 번 다시 그 길목지킴이들과 함께 미팅을 하지는 않았다. 그러나 그 과정속에서 느껴지는 긴장감과 기싸움 그리고 큰 돈을 들여 계획을 수립하고 관공서에서의 고시까지 진행하는 그 매도자의 노력은 높게 산다. 박수를 보내고 싶다. 사냥감을 사냥하는 과정속에서 벌어지는 리스크를 모두다 예상할 수 없듯, 그리고 새로운 사냥꾼에게 해당 사냥감이 있는 길목을 팔아야하는 그 상황이 발생할 줄은 몰랐을 것이다. 다만 야생에서는 왜 이 사냥감을 넘기는지, 혹은 왜 다 잡은 그 사냥감에 대한 권리를 팔아야하는지에 대한 명쾌한 이유를 설명해주는 매도자는 없다. 그냥 그건 매수자의 몫이고 도장을 찍어 계약이 완료됨과 동시에 모든 리스크는 자연스럽게 매수자로 이동이된다. 그리고 그와 동시에 한쪽 무리는 해방되어 하늘을 날 것이고 다른 한쪽 무리는 이제부터 지옥이 시작될 수 있는 상황이 될수도있을 것이다. 100분의 1이라도 이따금 매수자가 더 큰 수익을 실현할 수 있겠지만, 그건 정말 가뭄에 콩나는 사례와 비슷한 것이라 그걸 믿고 기대했다가는 말라죽을 것이다. 시간이 흘러 2024년 해당 길목지킴이들이 지키는 그 사냥감이 다시금 야생을 돌아다니는 내눈에 보였다. 그런데 3년전 보다는 길목을 파는 금액이 좀 줄어들었고 그 길목을 포함한 큰 넓은 면적으로 아주아주 힘이쎈 ‘호랑이 무리’가 땅을 정리해서 새로운 도시를 만든다고 선언을 한 것이다. 자연스럽게 그 길목지킴이와 그 막다른 골목에 갇혀있는 사냥감도 해당이 되기 때문에 아주 난처한 상황이 되어버린것같았다. ‘호랑이 무리’를 이길 수는 없기에 조만간 어떻게든 결정은 나겠지만, 3년전 서류를 보여주고 적정하게 무리없이 합의가 되었었다면 어땠을까 하는 생각도 들고, 동시에 그때 A,B선배가 그 제안을 수용해서 계약금을 치르고 일을 진행했다면 2022년 고금리 시장과 전쟁 여파로 오른 공사비용으로 인해서 사업 완결이 어려웠을 수도있겠구나 하는 생각들이 동시에 밀려오기도했다. 운칠기삼이라고 어떤것에 더 크게 후회할지 모르겠지만, 야생에서의 이 다이나믹한 흐름에 울다 웃어본다. 물론 2024년 화성 지구단위 사업 사냥감을 사냥하기위해서 검토중인 또다른 지인에게는 이런 과정을 다 이야기해주었다. 판단은 그 지인의 몫이다. 사냥할지 포기할지..

사냥감을 사냥해야 고기를 얻고, 겨울을 나고, 추위를 견딜 수 있는 곳이 야생은 맞다. 그렇다고 사냥감을 두고 무조건적인 경쟁만이 있는 그런 삭막한 곳은 아니다. 사냥감을 사냥하려고하는 목적은 각자의 스타일대로 가지고 있으면서도 유독 잘 코드가 맞아서 도움을 주고받기도하고, 잠깐의 인연인데도 종종 생각나는 그런 야생에서의 동료가 있다. 그래서 야생이 아주 외롭지는 않은곳일 수도있는것이리라.사파리에 있을 때, 동탄 문화복합시설에 대한 공모 참여를 했던적이 있었다. H건설사가 시공을하고 사파리에 있을 때 근무했던 회사에서 총대?를 매고 즉 자금을 투여해서 사업시행자로서의 지위로 공모를 진행했었는데, 이때 설계 파트를 총괄하는 I소장님을 처음 만나게 된다. 난 사업시행자의 실무책임자로 합사 사무실에서 저녁때, 새벽에 업무를 보았고, 그렇게 한 달 조금 넘는 기간 동안 공모에 참여하기 위해, 사파리 시절에서는 큰 규모의 ‘특식? = 사파리여야 사냥감이라고 할텐데~ 사냥하는 것은 아니니까..특식으로 해둔다’ 특식을 쟁취하기 위해서 합심해서 노력을 했었다. 공모참여는 두 번째 였는데, 토지를 가진 공공기관을 대상으로하여 재무, 운영, 개발컨셉 등 다양한 공모지침에 맞도록 각 컨소시엄의 재능? 필살기?를 정해진 틀에 맞춰서 제안하고 평가를 받아 우수한 점수를 받은 컨소시엄이 우선협상자가되어 사업을 쟁취하는, 즉 특식을 획득하는 것이다. 그렇게 서로 각자의 역할을 위해서 합사에서 머리를 맞대고 아이디어를 그리고 실무를 진행했다. 그때 I소장님을 먼발치에서 그리고 합사 기간이 진행되면서는 점차 가까이 보게 되고 의견도 나누면서 공모를 위해 힘을 합친 그 기억이 아직도 진하게 남아있다. 그 과정 속에서 난 커피를 주로 많이 샀던거같다. 큰 설계사무소였고 도시파트까지 있는 설계회사였기대문에 경험치는 나보다 더 많았을테니 좀더 잘 부탁한다는 의미에서랄까. 공모는 결국 머릿속에 있는 그 상상의 나래를 도면으로 그려내고, 또 숫자로 이야기를 해야하는 부분인터라, 머릿속으로 그려내는 역할의 나로서는 그 생각들을 집약하고 또 그려내는 I소장님과 그 팀원들에게 힘을 내시라는 의미로 그렇게 음료를 사드렸었나보다. 물론 결정 사항들에 대해서는 함께 실랄하게 이야기도하고 자신의 의견을 관철해내기 위해서 노력도 했었다.그렇게 그 공모가 끝나고 난 사파리를 떠나게되고, 한동안 연락을 못했던 I소장님을 오랜만에 만나게되고 함께 야생에서 뭔가를 도모해보자고 이야기도 나누면서 좀더 가까이하게된다. 그 과정속에 I소장님이 있는 그 사파리 공간에 (I소장님도 함께 합사때 근무했던 회사를 나와 다른 곳에서 일을 하고 있었다) 야생을 떠돌던 내가 자리잡을 만한 공간이, 역할이 있을거같다는 말에 기대를 가졌었는데, 결과적으로는 그 포지셔닝으로의 완결은 이루지 못하게된다. 그러던 중 I소장님이 진행하던 강원도에 위치한 프로젝트에 대한 이야기를 듣게되고 이렇다하게 사냥감을 쫓아다니지 않은 상태라서 그 프로젝트에 대해서의 의견을 적어내려갔던 기억이 있다. I소장님의 업무에 조금이라도 도움이 될 까 싶은 마음에, 그리고 I소장님과 함께 근무하게될지도 모른다는 기대감으로, 그렇게 아이디어를 적어내려가고 또 정리한 것을 공유하면서 그 프로젝트에 대한 생각들을 디벨롭 했던 기억이 난다. 그게 벌써 3년 전이라는게 실감은 안나지만 말이다.그 프로젝트는 우여곡절 끝에 얼마전 준공이 났고, 운영중에 있는거 같았다. 골프를 경험해보지 못한 상황이라 크게 관심두지 않았었는데 그렇게 우여곡절이 있는 프로젝트도 다 준공되고 운영하는 것을 보면 초기 인허가 과정속에서, 상품에 대한 시작단계에서의 고민들은 어떻게든 다 마무리하는 것은 신기할 따름이다. 걱정이 많다고 혹은 적다고해서 프로젝트가 어떻게 되는 것은 아닌가보다. 운칠기삼일까~ ㅎㅎ지나고나서 보면 그 사파리에서 특식 (함께 공모를 준비했던 프로젝트에 대한 수주) 을 획득했다면~ 혹은 I소장님이 제안했던 그 사파리에서의 디벨로퍼 포지션에 내가 갔다면~ 어땠을까 하는 생각도 해본다. 물론 지나고 나서의 추정은 큰 의미는 없었겠지만, 2022년 고금리로 접어드는 과정에서 겪었던 그 혼란의 사태를 사파리에서 겪으면서 엄청난 스트레스와 고충이 있지 않았었을까 하는 생각을 해본다. 그런 것 보다는 이미 야생에서 산전수전 겪은 상황에서의 고금리가 혹은 기 이후의 여러 가지 위기의 사태가 상태적으로는 임팩트가 덜 하지 않나 하는 나름의 생각도 해본다. 물론 그때그때 최선을 다해서 헤쳐나갔을테지만, 사파리이든 야생이든.. 어느 위치에 있든 혹은 어떤 모양으로 만나든, 겸손해야하고 정도를 벗어나면 안되고 그렇게 협업하는 그 열정의 모습으로 임해야하는 것에 대한 교훈이 되는 I소장님과의 일화가 아닐 수 없다. I소장님은 다른 곳으로 자리를 옮겨 더 힘을 내서 일을 하고 있는 중이고, 나역시 더더욱 야생의 이곳저곳을 잘 다니면서 사냥감을 발굴하려고 애쓰고 있다. 종종 I소장님과 이런저런 이야기를 나누고 있으며 그 과정속에서 큰 인사이트를 얻는다. 물론 지난 처음 만남의 그 때 이야기도 안줏거리로 이야기도 종종한다. 사소한 것, 사소한 모습 속에서의 그 인연은 어디로 튈지 모르는 다이너마이트 같은 것이 아닐까 하는 생각이드는 찰나다. 그 찰나의 순간이 종종 큰 원동력으로 교훈으로 다가오기 때문에 더더욱 야생에서 힘을 낼 수 있지 않나 하는 생각이 든다.

A선배의 소싱으로 접하게 된 사냥감이다. 울산 달동 번영사거리 코너에 위치한 몫 좋은 곳이자 어떻게든 개발되어질 부지였었다. 4개면이 외부로 노출 되기도 했고 해당 구역 내 가장 큰 면적을 사용하는 건물에서의 매각 의지가 확실했기 때문에 충분히 사냥에 승산이 있는 사냥감이라고 판단이 되었다. 물론 어느 사냥감이든 야생에서 사냥당하지 않고 오래 뛰어다니는 것에는 이유가 있기도 할 것이다. 그걸 간파해내고 그 확인된 내용을 풀어내는 것이 디벨로퍼의 핵심 역량이기도하겠지만, 때로는 자신이 가진 역량을 발휘하기도 전에 사냥감을 놓치거나 기운을 빼는일이 벌어지기도 한다. 브로커의 말만 믿고 그 말에 근거해서 사냥감을 사냥하기 위한 준비를 한다면 백전백패가 될 가능성이 높아질 것이다. 그렇다고 브로커에게 그 사냥감에 대해서 정보를 다 받아내려고 한다면 그건 브로커가 반기지 않는 일이 될 것이고 아생에서의 룰도 아니니 일단 브로커의 말을 믿고 그 과정속에서 디벨로퍼의 감과 센스로 그리고 노하우로 그 사냥감에 대한 정의와 고,스톱에 대한 부분의 결정을 내려야할 상황도 필요하다.도심지에서의 주거상품 공급에 있어서는 몇 가지 고려해야할 것이 있는데 고분양가에 대한 분양가 책정과 학교배정이 사냥감을 사냥할 때 가장 큰 고깃덩어리를 확보하기 위해서 검토되어야할 내용이었다. 그중 디벨로퍼가 획득할 수 있는 이익(=고기)을 가장 극대화하기 위해서는 고분양가에 대한 허들을 넘어야했는데 울산의 이 사냥감역시 주변에 비교대상 상품의 분양가격들이 그닥 높은 수준이 아니었기에, 토지비용의 상승을 커버할 만한 분양가 책정을 위해서는 고분양가에 대한 헷징 방안을 마련하는게 아주 중요했었다. 울산은 경남지역을 관장하는 곳에서 고분양가 심사가 이루어지고 있었던터라 인맥을 동원해서 어느정도일지 알아보려고 애를쓰고, 직접 주택도시보증공사(=HUG)에 전화를 걸어서 느낌을 얻어내려고 애를 썼던 기억이 있었다. 이런 과정속에서 아예 그 사냥감을 선분양 형식으로 사냥하는 것이 아니라 고분양가 논란을 헷징하기 위해서 후분양 상품으로도 고려해보는 등 사냥 목적달성을 위해서 다각도로 검토했었다. 초등학교 배정은 교육지원청 통화시 주변 학교에 배정이 가능하다는 답변으로 큰 무리가 없는 상황이었다. 또한 상업지역의 토지확보에 있어서 건물, 건물에서 영업하는 임차인들에 대한 부분이 매도자 책임으로하여 토지가격에 포함하는 계약으로도 추진하기도하고, 정말 놓쳐서는 안되는 토지라면 매수자측에서 명도를 진행하는 것으로 하여 계약을 하기도 한다. 다행히 브로커의 토지작업 내용에 따르면 본인 건물에서 영업을 하는 경우도 있었고, 명도에 대해서 무리 없이 진행할 수 있는 상황이었던터라 그부분에서도 큰 무리는 없었다. 그러나 어디에서든 리스크는 생겨나듯, 가장 핵심이되는 큰 건물을 가진 소유주의 잔금납부 시기가 인허가 완료시점이 아닌 계약 후 3개월 이내라는 변수가 큰 고민거리였다. 부지 모양으로 그 3개월 내 잔금을 달라는 부지를 빼게 되면 상징성면에서 그리고 단지 배치도 리스크하기 때문에 그 부지를 포함시켜야 하는 상황인데 3개월에 큰 금액이 들어가는 부분의 의사결정을 단숨에 내리기에는 고려해야할 사항들이 큰 상황이었다.야생에서는 서로 합심해서 사냥감을 사냥해야하는 상황들이 자주 발생하기 때문에, 서로 맡은 부분에서의 일에 대해서 최선을 다하면 결국 그 사냥감을 사냥하는 목적지에 안착하리라는 신뢰와 믿음으로 일에 대해서 매진하게 된다. 설사 브로커가 이야기하는 매입조건의 그 잔금 3개월 리스크한 부분이 신경은 쓰이지만 잠시 미뤄두고, 혹시모를 토지매입 협의 과정에서의 극적인 반전을 기대해보면서 학교배정, 고분양가, 분양가책정, 사업수지분석 등에 대한 업무에 매진하게 된다. 이때 F소장님과 부산의 친구와 함께 내가 맡은 사업계획서, 수지분석, 학교, 고분양가 등에 대한 내용을 정리해나간다. 급한 일정으로 부산 친구의 도움을 많이 받았던 사냥감 이기도 했다. 그렇게 모든 내용이 취합되고 토지주와의 협의만 이뤄지면 되는 상황까지 모든 것을 준비해두었다. 결과적으로는 울산의 이 멋진 사냥감도 사냥에 실패하게 된다. 큰 부지를 가진 업체와의 협의과정속에서 진전이 없었던 것이 사냥 실패의 원인이었다. 해당 사무실의 본사에까지 인맥을 동원하여 분위기를 살피고 등등 최선을 다해 해당 부지를 매입하기 위해서 노력했지만 성과, 진도는 순조롭지 못했다. 2023년말 로드뷰를 보니 아직도 그 사업체는 그 건물에서 영업을 하고 있음을 확인하게된다. 결국 잘못된 정보로 그 사업지, 사냥감을 사냥하기 위해서 노력을 기울였는지는 모르겠지만, 아직까지도 그 사냥감은 야생을 뛰어다니고 있는 것을 보니 씁쓸하기는하다. 조직, 협업, 시스템 적으로 어떤 사냥감이든 레이더에 포착되고 잡히기만 해봐라 하는 마음이야 굴뚝같지만, 그게 순조롭게 착착 맞춰서 진행되지 못함은 야생 생활에서 느끼는 허탈한 감정이 아닐 수 없다. 브로커의 말을 들어야하는 부분부터 제대로 짚어나가지 못하면 저~ 끝에가서의 결과물은 엉뚱하게 나오는건 당연한 일일테니까말이다. 야생에나와 수차례 협업으로 사냥감을 쫓아다녔지만 목적을 이루지 못하고 마음속에 얼룩만 남는 상황이 계속되면서 지치기도하지만, 그럼에도불구하고 힘을내어 다시 추슬러본다. 또 어딘가에 있을 그 사냥감을 제대로 사냥해서 큰 고깃덩어리를 획득할 그날을 꿈꾸면서 말이다.

딜아고라는 부동산개발사업 교육을 위한 플랫폼입니다.교육은 부동산개발관련된 건설/금융/신탁/설계/실내건축/실물그리고자문 분야인 법률/회계/세무/감정평가/마케팅/인허가로 나뉩니다.방법은 인터넷강의(인강)과 칼럼을 선택했습니다.칼럼을 유인할 요소로 출판과 상금(좋아요 1등 100만원, 구독 1등 100만원 등)이 있습니다.강의는 매출액쉐어로 가구요.소개를 마치고 오늘 부동산PF정상화 포럼을 요약해보도록 하겠습니다.1부는 국토교통부와 산업연구원 박사님의 발표였고2부는 교보증권 신탁팀과 신한은행의 시간이었습니다.2부같은 경우에는 사실 건설사에서 기존에 사용하던 노무비닷컴의 대체재를 홍보하는 자리였습니다.클린페이(Clean pay+)였나?기존 시스템 대비 최하수급인의 가압류를 방지할 수 있다는 장점이 있었습니다.외에는 기존 시스템과 동일합니다.질의응답시간에 +매출채권유동화 시스템화시키면 좋을 것 같다는 의견제시를 했네요.주 내용은 1부에 많아서 정리를 좀 하겠습니다.1960년대 이후 우리나라 경제성장이 본격화되면서도시로 인구 집중이 가속화 되었습니다.이와 동시에 부동산 가격 급등현상이 발생했죠.1955년 도시화율은 20%였는데, 2023년도에는 92%까지 올라갔습니다.도시화율이란 총인구대비 도시거주 인구비중을 뜻합니다.현재 국내 부동산PF위기는 이런 도시화율로 인하여부동산 가격의 지속적 상승에 대한 낙관적 예상시공사 신용보강에 기반해 실행되는 일종의 담보대출 때문에발생했습니다.2022년 하반기 신용경색 발생이후 PF시장은 사실상 중지가 되었죠.이 위기는 레고랜드 강원도 사건으로 시작되었습니다.예전 칼럼에서 다룬 적도 있었는데, 금융은 정말 시그널이 중요합니다.금리가 내릴 것 같아서 주식이 오르는 것만 봐도 알 수 있죠.실제 평소 PF보다 10%도 안되는 양만 체결되었고그 10%도 10대건설사의 분양불 선순위 단일 트렌치로 마무리 되는 경우가 99%였습니다.그게 아니면 그룹사의 신용보강이 있었죠.최근 국토부 조사결과에 따르면수도권은 토지가의 30%, 지방은 토지대 0여도 사업성이 안나온다고 합니다.그래서 LH나 캠코 등을 통하여 토지를 매입하려는 노력을 하고 있습니다.또한 이대로 가면 결국 장기침체가 길어질 것을 모두가 알기에다양한 방법으로 돈을 풀려고 노력하고 있습니다.가령 국가 발주를 평소보다 15%더 많이 내는 식으로요.이러한 돈으로 건설사들이 각종 조합 및 협회와 펀드를 만들기를 바란다고 합니다.당초에는 정부가 좀 도와주는 것도 생각했지만 부채비율이 305%라고 합니다.버는 거의 3배가 부채는... 솔직히 부실 아닌가요?건설사(시공사)는 각자도생, 해외 수주가 답이라고 말했습니다.뭣이여?말이여 방구여각자도생이 해결책이라니...해외수주 좋은거 누가 모릅니까?현대건설, 현대엔지니어링, 삼성물산, 쌍용건설 말고 할 수 있나요?좀 도와줘야 하는거지...이미 용산에서 건설사 오너 불러서 한 번 쪼았다고 하던데모두 지금 죽을것 같으니 싫습니다 라고 했다면서요...(이건 카더라 통신임)원래 중소형 건축물에서만 운용 중심으로 가고 있었는데이제 2037년부터는 가구수도 줄어든다고 하니정말 극심한 국지전에 시달릴듯합니다.돈을 푸는데 금리로 푸는게 아니라 선별적으로 푸는 것이라서부동산 상승과 하락은 지역마다 차이가 심해지겠습니다.결국 인구감소, 가구감소, 경기불황으로 장기침체 사실될 거 같다.오래갈 것 같다.각자 도생하고 해외에서 먹거리 찾자.이 정도 였네요...

화성 향남에 위치했던 이 사냥감은 꽤 오랜기간 보아왔던 사냥감이었다. 2019년부터 2021년까지 긴 시간동안 사업을 진행하는 사업시행자 임원과 연락하면서 어떻게든 좀 되살려보려고 애정을 쏟아 부었던 사냥감이었다. 사회에서 만난 친구 ( 이글을 쓰는 현재 기준에서는 이미 반품한 관계가 되었지만~) 의 대학교 후배였던 사업시행자 임원은 멋진 상품을 만들고 이에 대한 분양, 임차, 활성화까지 염두해둔 좋은 아이디어에 대해서의 관심이 많았었다. 법원인근 커피숍에서 만나 사업지, 사냥감에 대해서 이야기를 듣고 좋은 아이디어를 디벨롭 시켜보겠다고 이야기를 했다. 지금도 그렇지만 그시절의 나는 상업시설을 워낙 좋아했기도했고 집합상가로 호실수가 400개 가까운 상품을 3개 공급하다보니 나름 어느정도 방향성도 보였기도했고, 집에서 좀 멀기는 했지만 야생에서 어떻게든 사냥감을 사냥해보리라는 생각도 있다보니 자문이든 컨설팅이든 서로 합이 맞는다면 그 특화된 상업시설, 사냥감을 함께 도모해볼 생각도 가지고 있었기도했다. 물론 그 사업시행자 임원은 어떤 생각을 가지고 있었는지는 모르겠지만 그렇게 미팅 한 뒤 기본 자료를 넘겨받고 현장을 가봐야겠다고 마음을 먹으면서 야생에서 또다른 야생러를 만나 새로운 사냥감에 대해서 이야기를 듣는 시간을 가졌다.소개를 해준다는 것은 큰 신뢰가 뒷받침 되어있지 않는다면 모두에게 큰 리스크를 안겨주는 것이기에, A가 B에게 C를 소개시켜준다는 것은 그 나름의 큰 의미가 있다고 생각이드는 행동이기도할 것이다. 먹는것에 있어서는 조금 예외일 수도있지만.. 맛집을 알려주고 그 맛집을 이용하는 기존사람들에게 알려준 사람이 욕 먹을 수도있을 테지만 (줄서야한다고~) 음식점 사장님 입장에서는 얼마나 호재이겠는가 말이다. 그렇게 좋은 것은 나누려고하는 마음의 발현이 누구에게 누구를 소개시켜주는 것이 아닐까 생각해본다. 그런 것을 느끼고 있기에 지인이 소개해준 향남 사업시행자 임원이 갈급해하고 걱정하는 그 의문에 대해서 어떻게하면 재미나게 그리고 확실하게 어필을 할 수 있을지에 대해서 고민이 깊어진 시간이기도했다. 소개해준 사람이 가지는 무게감처럼 소개받은 사람역시 그 소개해준 사람의 입장을 고민하면서 그렇게 대응을 해주어야한다. 그렇지 않는다면 그 관계 A-B-C의 관계는 오래가지 못할 뿐만 아니라 중간에 있는 사람에게까지도 악영향을 끼칠 수 있는 상황이니 더더욱 소개받는 것에 대해서는 무게감을 가지고 행동해야하는 이유가 여기에 있을 것이리라.사업시행자가 제공해준 자료를 검토하고, 기본내용을 확인하고 현장으로 향했다. 내 스스로 사업지를 검토하는 루틴이 있는데, 의뢰받은 현장에 가면 주변 커피숍에서 30분~1시간 정도는 앉아서 분위기를 살피기도한다. 어떤 사람들이 다니는지, 손님은 얼마나 찾아오는지, 내 영수증에 혹 번호 넘버가 매겨진다면 그시간에 난 몇 번째로 매장을 이용한것인지 등등 그렇게 사냥감을 확인하고 그 주변을 눈으로 익히고나서는 사업지 주변을 좀 걷는다. 걸으면서 대지 수평도 보고 어떻게 어디서와서 어디로 가는지도 보고, 횡단보도, 신호등, 육교, 지하차도 등에 대한 지형지물을 눈여겨본다. 물론 상품의 위치도 정말 중요하지만, 그 사업지를 둘러싸고 있는 외부의 환경도 매우 중요한 요소이기 때문에 그 두가지를 합쳐내서 그려보면 그제서야 안보이던 혹은 보이던 것이 더 잘 보이기도한다. 그렇게 사업지와 주변을 발로 눈으로 담아내고 생각을 정리하면서 집으로 귀가하는 루틴이다. 실제로도 현장에서 잠시 서있다보면 뭔가 느껴지는 느낌이 있기도하다. ‘감’ 이라고도 하고 ‘촉’이라고도 하지만, 그 느낌의 기운이 중심이 되어 이후의 작업을 이끌어가는 힘이 되기도한다. 그래서 현장에서의 사진을 다각도로 촬영해 기록을 남기는것도 무엇보다 중요하다. 기억으로는 다 떠올릴 수 없기 때문에 언제든 살펴볼 수 있는 사업지의 그 이미지가 중요하다. 사람으로 치면 증명사진 같이 말이다. 향남의 그 사냥감은 아이디어도 있어야했지만, 실질적으로 그 아이디어를 실현할 ‘인력’이 필요한 부분이기도했어서, 야생에서 사냥감을 사냥할 때면 늘 나를 도와주는 H후배들에게 도움을 청했다. H후배들은 총 3명인데, 분양대행사를 운영하는 후배와 그 조직의 구성원들로 내가 야생에 나오기 전에 H후배를 알게 되었고 그 뒤로 계속 교류를 가져오면서 알게 된 후배들이다. 부산, 울산, 경주 등은 물론이고 도시개발, 지구단위, 종중부지 등 어려운 그리고 여러사람의 힘이 필요한 사냥감을 사냥할 때는 내가 늘 도움을 청하기도 했고 그때마다 흔쾌히 함께 힘을 보태준 멋지고 고마운 후배들이기도하다. 향남에 위치한 사냥감에 대해서도 아이디어는 내가 냈지만, 사업시행자 임원의 결정으로 스타트하게 된다면 실행은 H후배들이 함께 해주는 것으로 이야기가되어 해당 내용에 대한 제안도 마련하고 함께 제출키로 이야기를 나누었다. 배고프고 뭐라도 사냥감을 잡아야하는 입장에서는 야생에 날뛰고 혹은 우아하게 걸어다니는 멋진 사냥감들이 매력 있게 보일 것이지만, 막상 자세히 들여다보거나 조금 그 이면을 보게되면 이내 실망 할 수도 있을거다. 백조가 우아하지만 물 밑에서 허둥지둥 바삐 움직이는 발처럼 말이다. 그러나 배고픈 상황에서 야생에서 보여지는 사냥감의 우아함 혹은 별것없는 모습 등이 무슨 상관이 있겠는가. 사냥해서 레코드를 쌓고 고기를 얻어서 야생의 생활, 그리고 다음 스탭을 밟아나갈 수 있다면 야생에 돌아다니는 사냥감은 사냥 대상물이 될 수 있는것이니까. 그렇게 H후배들과 협업하여 내용을 작성하고 제안을 하게 된다. H후배와 내가 고민해서 제안했던 아이디어 내용은 마음에 들고 좋으나, 사업시행자 임원의 내부 상황이 받아들일 수 있는 상황이 못된다는 답변을 듣게된다. 나의 아이디어에 대한 내부적인 행정적인, 그리고 대주단, 시공사와의 협업 문제도 발목을 잡았고, H후배가 액션을 하기위해서 제안한 용역에 대해서도 비용, 수수료의 문제로 현실 적용은 한계가 있었다. 그렇게 향남 사냥감은 나와 H후배들의 눈앞에서 멀어져갔다. 그런데 2021년에 그 사냥감은 분양, 임차가 어려운 상황이 되었어서 다시금 나에게 소개 자료를 보내왔고, 이번에는 ‘일괄매각’에 대해서 혹은 ‘층별매각’에 대해서의 문의로 버전이 바뀌어 다시 만나게 되었다. 때마침 H후배들이 큰 투자자들과 협업해서 상업시설에 대한 잔여물량을 매입하는 업무도 진행한다고하여 다시금 의기투합하나 싶었으나, 이런저런 각자의 사유들로 클로징은 안되었다. 그 사냥감을 다시 만나다니 재미있는 야생이기도했지만, 그 사업시행자 임원이 그간 겪었을 것을 생각해보니 안타깝기도했다. 이 글을 적으면서 현재의 모습을 지도로, 로드뷰로 살펴보니, 준공은 다 되어 현수막으로 곳곳에 도배된 외관을 확인할 수 있었고, 주변에는 아직도 제대로된 상업공간의 블록이 형성되지 못하는 상황이 보여지게된다. 주거든 상가든 활성화되기 위해서는 주변에 사람들이 많이 밀집해야하는데 그 밀집이 이뤄지지 못한 것이 그 사냥감이 아직도 제대로 자리잡지 못하는 이유가 아니었을까하는 생각을 해보게된다.배고프다고 아무것이나 사냥해서 당장의 배고픔을 잊을 것인가. 아니면 조금 배고프더라도 버티고 인내해서 좀 제대로된 사냥감을 사냥할 것인가의 문제가 이 향남 사업지에서 얻은 인사이트가 아닐까 싶다. 만약 그때 좀 더 의욕을 가지고 사업시행자 임원에게 나와 H후배들의 제안 눈높이를 낮춰서 무조건 사냥하는것에만 올인이되어 협업했다면, 2021년과 지금역시도 함께 어려움을 겪는 상황이 될 수 있었겠다는 생각이 들기도한다. 그러니, 딱 이거다 하는 사업지, 사냥감에 대해서의 기준도 있어야할 것이고, 낄끼빠빠 라는 말과같이 버릴줄도 알아야 야생에서 더 오래가고 더 버텨낼 수 있을 것이라고 생각이든다. 이게 안된다고 금방 저것, 저것이 안된다고해서 금방 어느것으로 관심을 돌리고 목표, 타깃이 흔들리거나 혼란스럽다면 결코 아무것도 이룰 수 없게된다 그리고 계속 사냥감을 쫓아다니면서 낭비되는 체력과 사냥장비, 그리고 기회비용 등을 감안한다면 정말 사냥감도 잘 골라야하는 이유가 여기에 있을 것이리라. 야생에서 오래 버틸려면 사냥도 중요하지만 내가 정말 사냥할 수 있으지, 그 사냥감이 고기가 많을지에 대한 그런 안목도 함께 길러나가야 할 것이다.

이 사냥감을 이야기하려면 오래전 이야기를 해야할듯하다. 2010년초 H대학교 자산관리회사에서 근무할 때가 있었다. 구의역 예식장을 재단으로부터 현물출자 받은 PFV에서 오피스텔로 신축을 하게되었고, 지하1층~지상4층까지의 상가,업무 용도를 보유하게되면서 임대관련 Tenant 발굴을 직접 수행해야하던 때가 있었다. LM 이라고 하는 업무이며, PM의 한 부분인 임차인 발굴 업무(LM)은 생소했지만, 건물에 제대로 된 테넌트(프랜차이즈, 로컬 등)를 채워 넣어 해당 비주거 시설에 대한 ‘수익률’에 도달하는 보증금, 월임대료를 실현하는 것이 미션이었었다. 그때 구의역 주변은 핫한 상권이 아니었기에 새로 브랜드 론칭을 한 뒤 새롭게 지점을 확대하려는 움직임이 있는 테넌트들을 만나러 다녔었고, 그때 바람처럼 불었던 트랜드는 신규로 론칭한 프랜차이즈들은 대체로 홍대 지역 중심으로 론칭을 했었던 시기이기도했다. 일명 플래그샵 이라는 명칭으로 불린 직영점들말이다. 그때 지중해풍의 브런치카페로 홍대에 직영 매장을 오픈하여 운영하는 브랜드가 눈에 들어왔고, 홍대 매장에서 해당 브랜드의 P대표와 약속을 잡고 미팅을 가졌다.일반적으로 IM자료로 임대 목적물에 대해서 설명을 하고 임차조건에 대해서 이야기를 나누는 방법으로 전개하는데, P대표를 만나서도 동일한 방법으로 설명을 이어나갔다. 떨리기도 했지만 중요한 자리이기에 열심히 설명을 했고, 이름에 공통점이 많아서 화기애애? 하게 이야기를 마쳤다. 임대인 입장에서야 바라는 브랜드 들이 모두다 들어와 준다면 더할나위 없겠지만, 미팅의 화기애애한 느낌과는 다르게 큰 성과는 없었다. 그러나 이곳저곳 뛰어다닌 덕에 스타벅스 브랜드도 유치하게 되었고, 이랜드 계열의 뷔페 브랜드를 최종까지 협의하여 진행시킬 수 있을듯했으나, 하드웨어의 스팩문제로 드랍이되었고, 준공시점에 임대차계약을 체결한 브랜드는 마루샤브 라는 브랜드를 입점시키게된다. 그렇게 일부 노출안되고 맨 구석에 위치한 호실을 제외하고는 임차를 완료하였고 점차 좋아지기를 바라면서 해당 LM 업무는 종료된다. 그이후에도 상업시설에 대한 개발을 진행할 때면 P대표에게 IM자료를 주기적으로 보냈지만 협업하여 임대차계약을 체결하는 성과로는 이어지지 못했었다. 그렇게 시간은 10년 가까이 흐르게된다. A선배와 B선배의 연결로 수도권의 외곽 전철역 인접한 상업지역의 지구단위사업에 대한 사냥감을 소개받고 협의하러 왕래하던 중, 내 명함을 보더니 그때 P대표를 아냐고 브로커가 이야기를 건네왔다. 안다고 이야기를 하고나서 근황을 묻고 사업적 이야기도 잘 나누게 되었다. 그리고나서 용인대 정문 인근에 상업시설을 개발하는 시행사를 함께 만나줄 수 있겠냐는 부탁을 받게 되고 시행사 분들을 만나게 된다. P대표와 브로커는 상업시설에 대해서는 이야기할 꺼리가 그닥 많지 않았던 것으로 보였고, 용인대 인근의 상업시설에 대해서 P대표와 브로커는 분양,임대,MD 등의 역할로 시행사와 인연을 맺고 싶은 상황이었는데, 그 미팅자리에서 어느정도 P대표와 브로커가 상가에 대해서 시스템 인력을 가지고 있음을 어필했으면 하는 바람이 있었고 나에게 요구했던 것도 그런 맥락이었다. 용인대 인근에 시행사 사옥으로 가서 대회의실에 앉아서 이런저런 이야기를 나누었다. 용인대 정문 인근에 건설하는 그 상업시설은 특장점이 많은 상업시설이었고, 무엇보다 어디서나 접근이 가능한 부분이 매력적인 상품이었다.수직적 규모가 크지 않아서 공기는 짧게 형성될 것이지만, 어디서든 접근이 가능한 상품적 특징 때문에 분양가, 임대가 상승은 불가피한 상황이었다. 시행자 앞에서 상품 칭찬을 하는 것은 좋으나, 그렇게 칭찬만 하다보면 흠결이 없게 되고 그러면 가격에 대한 보수적인 이야기를 꺼내기가 힘든 상황이 될 수 있었기에, 그때당시 유행되었던 동춘175 등의 지역적 이슈 상품에 대한 이야기와 호수공원가로수길 시행업무를 실무에서 책임졌던던 실무자로서의 경험치 그리고 상업시설 트렌드에 대해서 이야기를 이어나가게된다. 즉, 앵커 테넌트 유치가 있어야 상가가 살 수 있고, 그럴려면 TI 등에 대해서 생각해야한다고 하는 이야기도 꺼내면서 그렇게 그 자리의 미팅은 잘 마무리가 되었다. 나름 시행사에서 분양,임대를 위한 준비를 많이 해두었고 지역에서 사옥을 짓고 영업할 정도로 지역에 대한 네트워크가 있었기에 동춘175에 대한 이야기에는 많은 공감을 해주었다. 물론 미팅때의 공감과 실제 업무에서의 적용과는 일치하지 않을 수 있지만 말이다.그렇게 미팅을 하고 나와서 P대표, 브로커, 나는 자리를 옮겨 P대표와 브로커가 용인대 앞의 상업시설 및 상업시설에 대한 업무의 구상하는 방향성에 대해서 이야기를 나누었다. 회의때 느낀 것은 P대표와 브로커는 사업시행사 대표 부부에게 엄청 공을 들이고 있었고 사적으로도 몇차례 만남을 가지면서 끈끈한 관계를 보여주기도했다. 그에 따라 P대표와 브로커는 그 용인대 프로젝트 뿐만 아니라 그 이외의 다양한 사업에 대해서도 참여를 그려나가고 있었고, 그 초단의 분양,임대 미션은 아주 중요한 의미가 있었던것같아보였다. 추가적인 이야기때 P대표는 MD회사를 만들려고하고 있고, 지분으로 참여하여 함께 회사를, 조직을 키워나가면 어떻겠냐고 나에게 제안을 해왔다. 나역시 함께 그 멋진 사냥감과 고구마 줄기로 이어질 사냥감 사냥에 함께 하고 싶은 생각이 없었던 것은 아니나, ‘지분’에 대한 제안은 좀 더 고민을 해봐야할 사항이었기에 좀더 고민해보고 참여에 대한 내용은 정리해서 보내겠다고하고 그 추가 미팅을 마무리 하게된다. 3년이 지난 지금 지분참여에 대한 내용이 있었다면 아마 승낙을 했을수도있겠지만, 야생에 나온지 얼마되지 않은 상황에서 당장의 ‘고기’가 아닌 ‘지분’에 대한 이야기는 나에게 큰 관심 거리가 아니었기 때문에 아마도 즉답을 못했지 않았나 싶다. 좀더 보태보자면, 지속적인 유지비용이 들지 않는 대신, 함께 키워나가고 그 키워나간 후에 함께 셰어하자는 비즈니스적 관점에서는 ‘지분’이야기를 하는 것이 그쪽이 취할 수 있는 가장 베스트안이었을 것이라는 생각이 든다. 내 영혼을 무진장 갈아넣어야 하는 상황으로 가는 열차였을테지만 말이다. 그리고 나는 나대로의 생각과 제안을 담아서 P대표와 브로커에게 내용을 보내게 된다. 물론 시행사 미팅까지 참여했고, 분양가,임대가는 몰랐지만 그래도 대학교 입구 근처에 위치한 상업시설에 대한 분양성,임대율에 대해서 기본은 하겠다는 생각도 들고 프랜차이즈를 운영한 경험치가 있는 P대표와 브로커의 협조가 있다면 못할 일은 아니겠다는 생각도 들긴했지만, 그때는 그냥 이런저런 사냥감 따라다니며 사냥하기 바쁜, 즉 야생에서의 한 달, 하루 살아갈 ‘고기’가 더 절실했던거같다. 그게 더 무게감있는 방점이었다. 그래서 월 고정비용에 대한 제안을 보냈는데, 상황이 여의치 않은 P대표와 브로커는 내 제안을 받아들이지 못했다. 느슨한 연대를 제안해왔지만 그건 내가 바라는건 아니었기에 그 이후로는 서로 먼저 인사를 건네지 못하고 있다. 3년이 지난 아직도 말이다. 형제가 있는데, 아픈 공주를 발견하게되고, 양탄자를 타고 날아가고, 약이 있어서 낫게하는 상황속에서 누가 가장 큰 ‘공로’가 있는지에 대한 의견이 분분하듯, 나역시 야생에 나와서 좀더 의미있고 멋져 보이고 그럴싸한 일들을 해내고 싶었는가보다싶은 순간이었다. 누구는 하하호호 와인 먹으면서 이런저런 이야기하는 것으로 역할을 다하고, 누구는 전략짜고 보고서 밤새 쓰면서 역할을 하는 것이라고할 때 조금은 기존과 다른일을 해야한다고 생각하다보니 그 제안들이 또다시 그렇게 이용당한다라고 생각을 하게되었기도했다. 거기에 일은 일대로 할 텐데 ‘지분’이라는 부분이 더더욱 이용당한다는 생각에 가속 패달을 밟게 하는 촉진이 되었고, 그러다보니 느슨한 연대를 꾀하자고 내민 손마저 뿌리치게 되었던거같다. 야생에서 함께 땀흘리고 함께 사냥하고 그렇게 성과를 나누면 될 것인데, 야생이라고 별스러운, 대단한 일을 해야만 사냥에 성공한다고 흡족한 야생 생활이 된다고 생각을 하다보니 불러온 나름의 참사? 아픈 기억이, 창피한 기억이 되어버렸다. 그냥 사냥감을 잘 잡으면 될 것인데 사냥만 마무리되고 고기만 얻으면 될 것인데 말이다. 좀 더 호혜적으로, 시간이 좀 더 걸리더라도 함께 뭔가를 도모해야하는 그 야생의 기준이 없었던 때였던거같다. 사파리든 야생이든 그 기준이 중요하다. 그 기준이 없으면 아무것도 아닌거다. 그러니 어디에서 어떻게 생활하든 그 기준을 잘 잡고 있어야한다. 품고있어야한다. 그러나 P대표와 브로커에게 다시 연락은 협업은 안하고싶다. 협력도 잘 맞아야 시너지가 될 수 있기 때문이다.

신생아실, 동물원, 사파리, 야생을 거치면서 그때그때의 울타리에서 마음에 맞는 선후배와 동료를 만나는 것은 참 큰 힘이자 위안이 되는 일이 아닐 수 없다.그 중 예전 사파리에서부터 인연을 이어온 G후배가 함께 사냥을 해보면 어떻겠냐고 제안했던 사냥감이다. 기존에 찾아다녔던 사냥감하고는 조금 결을 달리하는 특이한 사냥감이었다. 간략히 말하자면, 준공이전의 상업시설을 한꺼번에 매입한뒤, 이를 다시 개별로 판매하여 그 시세차익을 거두는 프로젝트의 성격인 사냥감이었다.내가 사파리에서 그래도 나름 자리잡고 있을 때 그 G후배는 거래처의 영업본부장이었었다. 그리고나서 내가 사파리에서 한동안 전력을 다해 집중하고 있을 때 G후배는 야생으로 먼저 나가 분양대행사를 설립하고, 여러 어려운 현장들을 맨파워를 기반으로 실적을 내고 인적 네트워크를 닦아나가고 있었던 거였다.그러다가 내가 야생에 나갔을 때 우연히 이야기를 나누다가 과천에 위치한 이 사냥감을 나에게 이야기해주었고, 그러면 서로 잘하는 것에 최선을 다해서 그 사냥감을 잡아보면 좋겠다는 생각이 들어서 함께 협업하면서 일을 도모하게 된다. 그 후배 회사의 명함을 나에게 건네주었고, 나는 그 G후배가 이야기한 사냥감을 사냥하게 되면 어느 정도의 이익이 예상된다고하는 수지분석 및 그렇게 되기까지 과정과정 해야할일들에 대해서의 업무 내용을 고민하고, 내가 사파리에서, 야생에서 축적한 네트워킹을 가동하여 사냥할 수 있는 컨디션을 구축하는 아이디어를, 미팅을 주선하기도하고, 더불어 당장 그 사냥감을 잡아내기 위해서 필요한 금액(에쿼티)에 대해서의 숫자적인 고민도 함께 하게 된다. 그 사냥감을 잡기위해서 총 고려해야하는 금액은 1,000억원 정도의 금액으로 매우 큰 금액이었다. 계약금을 내려고 해도 총 예상소요비용의 10% 수준인 100억은 있어야하는 상황이었고, 일반적으로 계약금은 사업시행자(개발주체)가 마련해야 하는 것인데 G후배와 나는 그런 큰 돈은 없었다. 그러다 생각해 낸 것이 E후배였다. E후배는 여수 상업시설에 대해 나에게 시행사를 소개시켜 주었었기도 했고, 우리나라에서 부동산에 투자하기로 유명한 금융회사였기에 과천에서 열심히 공사중인 그 상품에 대한 IM자료를 작성하여 미팅을 하게 된다.미팅하기 전에 자료를 보냈는데, 반응이 괜찮았다. 그리고 미팅을 가지게 되었고 기본적인 내용에 대해서 E후배에게 설명을 하고, 이런저런 질문을 받았다. 핵심은 G후배가 건물을 사오는 가격이 일단 매도자측에게서 할인을 해서 가져오는것이고, 거기에 매도자측여시 준공을 필히 내야하는 상황이니 담보물에 대해서는 리스크가 없다고 E후배는 판단을 했다. 또한 G후배가 매수한 가격보다 조금 더 높은 가격으로 분양을 하려고하는 상황에서도 2021년도에는 부동산 상승시기이고 과천이라는 입지적인 특징을 고려해볼 때 상업시설 이기는 하지만 어느정도 분양은 되리라는 생각이 들어서인지 양호한 판단을 내리기도했다. G후배와 내가 걱정했던 초기 계약금에 대해서는 E후배측이 함께 거들어줄 수 있다고도했다. 물론 그 거들어 주는것에 대해서의 비용은 향후 수익 발생 시 지분형태로 지불을 하는 조건이 붙었다. 그러나 G후배와 나는 그 카드를 안 받을 이유가 없었다. 좋은 위치의 멋진 사냥감을 금융권에서 에쿼티까지 대여해주면서 함께 사냥할 수 있다는데 그 카드를 안 받으면 바보 아니겠는가.. 그렇게 G후배와 E후배 그리고 나 이렇게 의기투합하여 점점 더 사냥감에 근접하고 그 멋진 사냥감을 잡아낼 가능성을 높이고 있었다. 야생에서 큰 사냥감을 사냥할 때 서로 협력하고 각자 주특기를 잘 발휘하여 힘을 합쳐 제대로 사냥하기를 바래왔던 그 바램이 딱 들어맞는 사냥 준비였었다. 과천의 사냥감을 손에 쥐고 있는 매도자는 G후배가 알고 지내던 자산관리회사의 임원이었고, 상가에 대한 분양을 위해서 마케팅을 고려하기도했었으나, 어떤 상품이든 모두다 A급이 아니기에, 미분양에 대한 걱정이 있기도 했었고, 사업 준공시점에 빠르게 정산하여 자산관리회사의 관리업무를 빠르게 종결하고 싶다는 내부적인 의미가 있었다. 그렇게 매도자의 내부환경과 G후배의 여건이 딱 떨어져 맞다보니 이야기는 급물살을 탔고 정말 그 사냥감의 바로 턱밑까지 근접하는 상황에 하루하루 꿈같은 날을 보냈던거같다. 야생에서 펄펄 뛰어다니는 사냥감들이 그냥 수중으로 들어오지 않듯, 그 사냥감역시 몇가지 문제점을 가지고 있었다. 법규상 전매에 대한 부분 때문에 G후배는 매수자에게서 대상 상가 전체를 사오는 형식에 있어서 명의가 거치게되면 즉 G후배가 계약하는 형태로는 법규상 위배가 되기 때문에 그 부분에 대한 해결이 필요했고, 계약을 하지 않게된다면 분양수익금에 대한 부분 및 모든 판매의 주체가 G후배가 되는 것이 아니라 기존 매도자가 되는 것이기에 G후배는 어찌보면 단순 ‘분양대행’ 으로 보여질 수 있는 상황이되는 것이었다. 그렇게 된다면 E후배와 이야기한 에쿼티 차입은 없어지게되지만, 반대로 매수자가 그런 시세차익의 실현을 과연 인정해줄 것인가에 대한 부분등 여러 가지가 혼합되는 상황이 발생하게되었다. 매수자와 G후배간 그 문제들로 이야기를 나누는 회의를 여러차례 진행했지만 쉽게 답을 도출하지 못했다. 매수자로 테이블에 나온 사람들 역시 실질적인 사업주가 아니라 권한을 위임받은 자산관리회사 이기때문이기도했고, 이야기를 거듭하면 할수록 최초 이야기 나누었던 상황들이 아닌 다른 내용들이 튀어져 나오는 부분도 있었다. 그중 설득에 설득을 했으나 설득하지 못했던 부분은 ‘신탁’ 형태의 변경에 대해서였는데 G후배와 내 입장에서는 그냥 변경하고 진행하면 미분양 걱정없이 모든 상가를 털어버리고 수익도 실현할 수 있는 것이고, E후배의 회사에서 매입확약까지 가능하다고하는 최상의 조건이라 생각했는데, 그간 매수자의 주주들이 상가들을 자신들이 수익대진 지분만큼 가져간다고하는 것과, G후배와 이야기한 매각대금이 너무 싼거 아니냐고하는 이야기가 붉어졌다고 하는 이야기를 전해왔다. 또한 자산관리회사의 입장에서 주주를 대상으로 ‘신탁’ 형식을 바꾸자고하는 것에 대해서 이야기를 꺼내지 못할 거같다는 이야기를 최종적으로 전해왔다. 세상 공짜는 없다지만, 너무 급격하게 변해버린 상황에 당황을 안할 수 없었다. 결과적으로 본다면 애초에 주주를 설득하지도 못할 것인데 G후배와 E후배 그리고 나는 나름의 생각을 키우고 부풀리면서 스스로 착각속에서 행복한 상상을 해온 것이나 다름없었던거다. G후배가 최종적으로 만나서 이야기를 더 풀어나가 보려고했으나 진척은 없었고 그렇게 그 사냥감은 매도자의 의결권없는 상태를 인지하지 못한채 말만 믿고 수개월 쫓아다닌 꼴이 된 것이다. 누구보다 G후배의 상심이 매우 컸던 그런 사냥감이었고 매도자 흉내를 냈었던 자산관리회사 임원의 실수였던 에피소드다. 물론 악의가 없었던것이라고 생각은 하지만, 큰 상상이 수반되었던 사냥감이다보니 그 상실감이 더 크게 다가왔었던거같다. 야생은 말 그대로 야생인거다. 치열하고 또 사소한 것 하나가 모든 판도를 바꾸기도한다. 그렇다고 아주 확실한 것만 사냥하려고 하다가는 딱 굶어죽기 좋은 곳이기도하다. 사냥감이 나타났다면 누구보다 먼저 활을 쏘고 창을 던져 사냥감을 잡아야하기도하고, 사냥감이 다닐 만한 길목에 덫을 놓아서 사냥감을 누구보다 먼저 잡아야할 것이다. 헛발질도 무수히 하겠지만 그렇다고 가만히 있을수는 없지 않겠는가말이다. 안되도 계속해서 창을 던지고 활을 쏘아야하는데 그럴만한 체력도 안배를 잘 해야한다. 멋진 사냥감이 있다고 이야기하는 사람의 이야기를 흘려들을 수도있지만 또 혹시 모르지않는가 그게 진짜일수도있으니 참으로 야생에서의 사냥은 정말 쉬운게 없기도하다. 이후 그 사업장은 분양을 하게되었고 공교롭게 과천에 사는 지인이 그 상가에 대해서 물어왔다. 어느 부분의 호실이 A급인거같냐고하면서 말이다. 참 세상은 아이러니 투성이가 아닐까 싶다. 지금도 G후배와 만나거나 전화통화할때마다 과천 그 상업시설에 대한 이야기를 나누기도한다. 확인사살이라고하듯 어떤 상황도 직접 하나하나 살펴는 보겠지만, 힘이 없어서 다시 사파리로 들어가기전에 하나의 사냥감이라도 사냥하고싶은 마음에 늘 최선을 다해보지만, 이런 상황이 닥치면 참 멘탈 잡기가 힘들기는 할 것이다. 그럼에도불구하고 사냥감을 사냥하기 위해서는 매순간 최선을 다해야한다. 어떤 사소한 그 ‘꺼리’라고 하더라도 말이다.

사연 없는 무덤 없다고, 야생에서 만났던 그 사냥감들은 모두다 사연이 있었다. 조금 꼬아서 이야기해보자면 ‘자신이 사냥당하지 않고 살아야하는 이유?’ 가 있는 그런 사연이랄까. 물론 사냥꾼은 야생에서 큰 사냥감을 사냥해야하기에 그런 사연은 안중에는 없지만 말이다. 반대로 사냥꾼에게 멋진 사냥감이 저기에 있다고 알려주는 조력자? (토지 혹은 프로젝트 브로커가 정확한 말이겠지만..)는 이야기 한다 저기에 있는 저 사냥감은 이래서 저래서 이만큼의 비용이 필요하고, 자신에게도 얼마의 비용을 주어야한다고, 그렇지 않으면 사냥감이 있는 위치, 그리고 그 사냥감의 약점 등의 힌트를 알려주지 않겠다고 말이다. 보물섬이 바다에 가라앉아있는데 그 위치를 알려 줄테니 돈을 달라는 것과 별반 다르지 않는.. 그런 것들 딜이 야생에서도 곳곳에서 벌어지고 있기도 하다. 멋진 사업지가(사냥감이) 있으니 소개료를 주면 소개해주겠다고. 방금 이쪽으로 지나간 사냥감을 다 기운 빠지게 했으니 돈을 받고 다 잡은 그 사냥감을 넘겨주겠다고하는 경우도 있다. 혹은 임금님이 아니면 다른 성주 혹은 사또? 등의 권력자, 권력기관이 사냥하다가 우리에 가둬둔 사냥감인데 당신에게 양도 할테니 그 값을 지불해라 하는 식이다.자신이 가지고 있는 물건이 대박이 날 것임을 알면서도 다른 사람에게 가격을 매겨서 판매하려고할 때의 그 물건을 매수하려는 사람의 입장은 어떨까? 물론 그 물건을 가지고 있는 사람이 그 물건의 진가를 알아보지 못한다고 판단이 들면 매수자의 수용 범위 내에서 가격을 치르고서라도 그 물건을 가져오려고 할 것이고, 그 물건에 약간의 하자가 혹은 처음에 이야기했던것과 다른 부분이 있음을 감추면서 그 물건을 팔려고 하는 사람이 있다면 매수자는 눈에 불을 켜고 그 하자를 찾아서 그 위기를 모면하던가, 그 하자 부분만큼 트집을 잡아서 가격을 Nego 하던가, 그것도 아니면 그 하자를 발견하지 못하고 높은 가격에 그 물건을 사와서 그 리스크를 감당해야하는 상황이 되기도 할 것이다. 그래서 토지 날것으로의 상태로의 사업지가 인허가를 다 밟아놓은 사업권 매매보다는 좀 더 메리트가 있다고 개인적으로는 생각한다. 인허가 과정에서의 비용은 비용대로 주어야하고, 그 인허가 진행시 무수히 많이 달린 각 부서간의 조치의견 등이 준공시점에 얼마의 비용이 들지도 모르는 상황이 다수이기 때문에 인허가는 가능하다면 매수자가 직접 그 맨 땅에 본인의 노하우와 의견이 담긴 형태의 건물로 채워진 그 상태로 인허가를 진행하는게 더 유리하다고 생각이든다.종종 너한테만 말하는데~, 이건 아무도 몰라 하면서 이야기하는, 즉 비밀이 많은 부지의 경우 제대로 된 부지, 제대로 된 사냥감을 본적이 없다. 그런 비밀이 필요한 부동산 개발 분양이지만 그런 비밀이 오히려 매수자를 멍들게하고 힘들게 한다. 심할 경우 야생에서 더 이상 움직일 동력을 잃어버리게까지 할 수 도 있을 정도로 (파탄난다고 해야 할까~) 심각한 상황을 몰고오기도 한다. 매수자의 오로지 이익에 대한 눈멈과, 매도자의 눈먼돈을 끌어와서 실현시킬 이익에대한 맹목적인 마인드, 그리고 브로커의 몰양심으로 만들어낸 관계가 피해를 키우기도한다. 사냥하려고 이것저것 짚어보면 그에 맞는 변명이 튀어나오고, 다 되었으니 조준해서 화살을 당기기만 하면 사냥감을 잡을 수 있다는 등의 말들이 오고간다. 실제로는 전혀 준비도 안되고, 시위를 당긴 그 활이 날아갈지도 모르고 맞춰질지도 모르는 상황임에도 불구하고 말이다. 그러나 절대 야생에서는 그 사냥감의 매력과 무게만큼의 노력과 시간을 들이지 않는다면 제대로 된 사냥감을 사냥할 수 없는 곳이다. 노력과 시간의 축척이 사냥감의 고깃덩이와 , 제대로 된 사냥감과 비례한다고 봐도 무방할 것이다. 그런데 아이러니하게도 멋진 사냥감으로 유인하고 이런저런 감언이설로 이야기하는 그 내용이 좀 허황되다고 생각하면서도 그 달콤한 사냥감의 매력에 빠져 이내 자신도 모르게 투자를 하거나 약정을 하거나 계약을 하게된다. 그래서 사전에 검토하고 비판하는 시각으로 사업지를 바라봐야하는 그 자세를 가지지 않으면 안된다. 이 사업지는 B선배를 통해서 받은 물건이고, 브로커에게 확인한 내용으로는 00공제회에서 핸드링하고 있으며 수의계약이 가능하다는 그 멋진 배경이 이상품을 더 돋보이게 만들었던 것 같다. 결론적으로는 최초 누군가는 진행했겠지만 그리고 그림도 그리고 인허가도 완료한 상태이겠지만, 결코 수의계약으로 계약을 진행할 수 없는 사업지였던 것이고 풀어내려고 해도 풀 수 없는 다양한 이해관계자들의 이권이 여러겹으로 꼬여있는 상태였는데 그걸 알 수 없는 사냥꾼은 계속 화살을 쏘아대고 있었던것이었다. 나도 그랬고 말이다. 그러니 야생에서는 화살도 아껴야하고, 힘도 아껴써야하는데 일정기간 이 사냥감에 매진하느라 소진한 것이 된 것이다. 배움도 있었지만 매몰비용, 기회비용도 더불어 있음을 기억해야할 것이다.

야생에서 가장 멋지다고 생각했던 사냥감을 진행하는 과정속에 그 인근에 위치한 사냥감을 A선배가 딜소싱 해와서 이리저리 살펴보게된 사냥감이다.이 사업지는 대로변 노출도도 좋고, 남측을 보고 동~서 가로로 길게 형성되어서 주거상품 및 상업시설 배치하기에 안정맞춤인 좋은 사업지였다. 기존에 눈독들이며 사냥을 추진하던 곳에서 사냥에 힘이 부쳤는지 접수하게 되었고 재미나게 조력자인 부산 친구와 F소장님과 그리고 늘 조력해주는 후배들과 함께 내용을 꼼꼼하게 짚어나가고 있었다. 4년 전인 저때는 분양가상한제, 학교 배정이 최대 관건이기도했고, 국유지 매입에 대한 총량제 이슈로 인해서 국유지의 매입도 큰 관심 거리였던 기억이 난다. 담당 부서에서는 정확하게 답을 주지는 않고, 사업지를 검토하는 매수자 측에서 수집된 정보들로 판단을 잘 내려야하는 상황이기도 했다. 딱 느껴지는 그 감이 명운을 가를수도 있는 그런 상황이다보니 사전 조사를 허투루 할 수 없는 상황이기도해서 부담이 큰 시기였다.F소장님은 규모검토와 인허가 리스크에 대한 부분을 중점적으로 봐주셨고~ 부산 친구와 나는 사업계획서에 대한 부분과 적정 분양가 그리고 분양성에 근거한 사업수지를 검토하고, 후배들은 토지조서에 따른 국공유지에 대한 매입에 대해서 검토를 시작했다. 그중 분양가 상한제에 대한 부분과, 학교 배정과 관련된 사항은 직접 전화를 걸어가면서 최대한 뭔가의 정보라도 확보 하기 위해서 나름 최선을 다하여 노력했다. 부산에 있는 사냥감이라 수시로 들여다보지 못하는 것이 가장 큰 애로점이기는 했으나, 부산 친구가 이에 대해서 완벽하게 도움을 주는 것이 사업지, 사냥감에 대한 이해와 어떻게하면 잡아낼 수 있을지에 대한 아이디어를 떠올리는데, 사업방향을 잡아나가는데 큰 도움이 되었다.늘 그렇듯, 토지에 대한 계약금을 납입하지 않았고, 사냥감에 대한 터치 화살의 조준도 없었지만 그냥 그렇게 그려보는 것만으로도 벌써 저 사업지, 저 사냥감은 다 잡은거나 마찬가지인걸로 꿈을 꾸게 되는 과정을 늘 겪게 된다. 그렇게 부푼 꿈을 그려나가고 그렇게 머릿속에서는 사업 정산을 하면서 나름의 보상을 받는 꿈을 꾸는 그 상황들이 앞단의 피곤함과 수고함을 이내 말끔하게 해주는 그런 힘을 발휘하게 된다. 잠시 야행임을 잊게 되고 그렇게 또 힘을 내서 반복되고 수고스러운 일들을 어김없이 해내게 된다. 한 달 정도의 집중으로 사업계획서가 완성되고 분양가상한제, 학교배정, 국유지 매입, 사업수지에 대한 적정 이익률 등이 마련되어 이제 매입만 하면 되는 상황으로까지 디벨롭을 해두었다. 물론 대상토지에 대한 등기부등본까지 모두다 뗴어서 인수한 자료인 토지조서와 맞추고 변동사항을 다 체크하는 것은 기본으로 해두었다. 이제 GO라고 외치기만 하면 되는것인데, 그 GO 사인이 쉽게 떨어지지 않는다. 종종 아생에서 사냥감을 쫓아나가는 과정을 겪을 때면 신나서 희망에 부풀어서 쫓아가고 어떻게 잡을지 덫도 놓고 하지만, 그 사냥감이 보이지 않거나 혹은 다른 사냥꾼이 잡아갔거나 하는 그런 정보들에 대해서는 막내인 나까지 클리어하게 전달되지 못하는 경우가 다수 있었다. 그럴 때면 나를 믿고 협력해준 부산 친구와 F소장님, C선배 그리고 늘 수고해준 후배들 모두에게 미안한 마음이다. 명쾌하게 설명도 못해주고 그냥 취소 되었다고 이야기하는 마음은 편할 리가 없다. 편할 수가 없다. 다시금 새로운 사냥감을 쫓아야 할텐데, 매듭이 시원하지 못하다보니, 마무리가 흐지부지 되다보니 참 나역시도 힘이 안나던 순간이기도 했다. 아직도 이 사업지는 왜 드랍이 되었고, 이 사냥감이 어찌 되어서 우리 레이더에서 떠났는지 명쾌한 이야기는 모른다. 그럴때면 조금 서운하고 아쉽고 답답하고 기운이 빠지기도 한다. 그 마무리가 잘 되어야하는데 말이다. 4년이 지난 지금 해당 사업지의 근황이 궁금해서 모습을 살펴보니 아직 그대로 있다. 뭐가 문제여서 아직도 새롭게 훨훨 날지 못하고 그대로 인지 궁금하다. 늘 사냥감을 잡기위해서 전략을 다하겠지만, 홍길동처럼 연기처럼 사라지는 사냥감을 만날 때면 힘이 빠진다. 귀신에 홀린것처럼 말이다. 그러나 늘 그 어떤 사냥감이든 최선을 다해서 최대의 노력을 해야하는 것은 당연한 것이다. 배우는것으로만 인생이 채워지면 참 곤란하겠지만, 어쨌든 배움이 있었기에 다음번 실수를 조금이라도 줄일 수 있다고 생각해본다. 그리고 시작과 끝이 명쾌하도록 그 끝의 맺음도 매우 중요함을 강하게 느끼면서 다른 사냥감을 찾아보기위해서 다시금 몸을 마음을 추스린다. 그렇게 힘을 내본다.

부산의 도심 중앙에 위치한 이 현장은 정말 다시금 생각해도 멋진 작품이 될 수 있기에 충분한 컨디션과 가능성을 가진 사업지, 즉 사냥감 이었다고 생각을 하게된다. 야생을 돌아다니면서 사냥감을 찾아 나선지도 (2018년 7월 31일 기준) 22개월이 접어들 때 만나게되었고, 검토하면 검토할수록 들여다볼수록 더더욱 매력이 가득한 사냥감이기도했다. 물론 매력이 크다는 것은 넘어야할 산도 많다는 것을 의미하는것이기 때문에 과정과정이 쉽지는 않았기도했다.집한건축물의 경우 4/5이상 동의하게 되면 아파트 재건축과 같이 건물 멸실을 통한 재건축을 진행할 수 있기도 하다. 이 사업지, 이 사냥감역시 그런 방법으로 진행할 수 있는 상황이었고, 큰 지분을 소유한 곳이 있었지만 과반수 이상이 아니었기에 오래도록 재건축 논의만 있었고 슬럼화 되고 경매 등의 악조건 속에서 협상이 해결되기를 바라면서 근근히 그 명맥을 유지해온 사업지, 건물이기도 했다. 그렇게 시간이 흘러오는 과정 속에서 호실, 전유부의 소유권을 가진 소유주들이 죽기도하였고, 쇼핑몰로 운영되어지던 상층부의 매장들은 폐업, 폐쇄 등으로 그 수명을 다했고 근근히 지하층의 서점 ( 교보문고 )만 유지되어지면서 예전 모습 그대로를 어렵게 지켜냈다. 그런 과정 속에서 주변은 주거지로 형성되었고 노후화 되어 새로운 주거상품에 대한 니즈가 상승되어갈 때 이 현장이 새롭게 재건축되기만 한다면 수요를 끌어당길 수 있는 충분한 여건이 될 만큼 사업 외부 환경은 사업진행에 긍정적인 방향으로 흘러가고 있기도했다. A선배의 소싱으로 접하게 되었고, 저층부는 상업시설을 배치하고 상층부에는 용적률을 극대화하여 주거시설을 배치하는 것으로의 상품개발 접근을 적용했으나, 해당 사업지는 지구단위계획구역에 따라 주택연면적 비율에 따라 용적률에 대한 제약이 있었으며, 높이에 대한 제약도 있었기 때문에 최대한 주거 느낌이 나는 용도를 배치하면서도 용적률을 끌어올리고, 해당 용적률을 모두다 상품에 적용하기 위한 높이에 대한 확보가 핵심이었다. 즉 ①주거상품 혹은 주거상품이 될 수 있는 Unit ②용적률 최대한 확보 ③높이 최대한 확보가 담보되어야만 집한건축물의 기존 소유자들의 지분을 확보하여(최소한 80% 이상) 사업 진행시 사업이익을 극대화 할 수 있었던 사냥감이었던거다. F소장님의 도움으로 이에 대한 법규, 규모, 일정 등에 대해서 검토하면서 건축설계의 내용에 대하여 사업성 분석을 하면서 최상의 모델을 찾기에 최선을 다했던 기억이 난다. F소장님은 집이 용인쪽이었는데 구청,시청 등을 방문하기 위해서 내가 운전하여 픽업하고 부산에서 일정을 함께 소화했던 기억이 난다. 오는 차에서는 운전을 교대해 주기까지했고 그덕에 편안하게 일정을 마무리 할 수 있었다. 부산 친구가 저녁을 사주었고 그렇게 해당 사냥감에 한발 더 다가가는 것같은 기쁜 마음으로 사업지에 대한 디벨롭을 진행해 나갔다. 2020년에는 생활형숙박시설을 주거용으로 쓰는 상품들이 바닷가 근처에 많이 등장하던 시기이기도했다. 아파트 배치는 용적률에 대한 리스크가 크게 발생한 탓에 생숙 아니면 오피스텔 둘중 하나로 가닥을 잡아야하는 상황으로 좁혀지기는 했지만, 이후 생활형숙박시설에 대한 무분별한 공급에 대하여 지자체의 제동이 작용하면서 부득이하게 주거형오피스텔 = 아파텔 컨셉으로 방향을 급 선회하게 된다. 사업수지에 대한 지속적인 디벨롭 과정속에서 초인접한 아파트의 매매가격에 대해서 계속해서 비교하기도했고, 어떻게든 상품성을 극대화시켜 가격적인 헷징꺼리를 찾아내려고도 무수히 노력했던것같다. 지금으로 치자면 하이엔드오피스텔로 포장하여 진행했다면 주변 아파트의 가격에 크게 영향 받지 않고 갈 수 도 있었을 텐데 왜 그리 주변의 가격과의 비교를 통한 가격책정에 집착했었는지..아마도 주변 아파트 가격대비 몇퍼센트 수준이다라고하는 그 안정감을 찾기 위해서 주변 가격에 극도로 예민하게 반응했는지도 모를일이다. 특히 상품에 대한 결정 이후 F소장님은 건물 CG까지 작업해주었고, 그 내용은 사업계획서에 반영이 되고, 더 퀄리티 높은 사업계획서가 되는데 충분한 역할을 하게 된다. 어디에 내놓아도 이 사업지에 대한 사냥하는 사람들의 참여가 진심이고 많이 준비되었구나 하는데 CG 만한게 없지 않겠나 싶다. 다시 그 사업계획서를 보고 있는데도 그때의 그 열기가 느껴진다. 그 수고가 고맙다. 상업시설에 대한 조사에서도 주변 상권에 대한 임대가를 기반으로하여 수익률로 매매가를 환산하고, 주변 경쟁상품과의 비교를 통한 다양한 방법 및 많은 보정을 통해서 도출해 내는 노력을 불사했다. 그렇게 그 사업지, 사냥감 사냥에 공을 무한정 들이고 있었고, 2020년9월 사업지를 처음 접하고 4개월 지나서 사업계획서가 나오게되고 이제 남은 것은 지분을 매입하여 재건축결의를 통한 사업진행만 하면 온전히 사냥감을 사냥할 수 있겠구나 하는 기대감이 최고조에 다다르게 된다.그러던 중 2020년 10월 드디어 실질적인 금융사(운용사)와의 미팅을 진행하게된다. 큰 돈의 흐름 즉 운용사에게 돈을 쏴주는 쪽에 대해서는 막내인 내가 알길은 없었지만 (나중에는 알게됨) 에쿼티 없이 토지가격만 7~800억에 달하는 사업지에 대한 초기의 자금을 추진하도록 도와주겠다는, 협업하겠다는 운용사를 만나서 사업계획서, 기본 아젠다 등을 놓고 설명하면서 사업의 메리트에 대하여 소리 높여 미팅을 진행했다. 다행히 운용사는 사업에 대한 투자에 긍정적인 반응을 보였고 몇가지 리스크 (지분확보, 높이 축소 등에 따른 사업성에 대한 궁금)에 대해서 보완 자료를 요구했으며 그 사항에 대해서는 이미 F소장님과 충분히 검토했던 사항이었기 떄문에 크게 어렵지 않게 정리할 수 있는 내용이었기도해서 빠른 조치로 백업을 해주었다. 안전하게 Exit 및 투자금 회수라는 부분에서는 운용사의 관점도 십분 이해하지만, 거의 다 온 사냥감 사냥에서 100% 퍼펙트하지 못하더라도 일단 창을 날려 사냥감을 쓰러뜨리기만 하면 이후의 모든 것은 순리대로 될 것이라는 생각이 강하게 드는 디벨로퍼 입장에서는 그런 소소한 것 (높이 등)은 크게 중요하지 않은 요소일 수도있었다. 혹 높이가 주저 앉는다고해도 다른 방법으로 이익을 창출할 준비가 되어있다고 생각을 했었던거같다. 2020년5월 사냥감을 처음 접하고 이것저것 두루두루 정리하고 협력 업체들과의 조율 등을 마무리 해나가는 시점이 2021년 1월이 되어서야 얼추 마무리가 되었다. 이때 겪은 에피소드라면 오후 늦게 B선배가 급히 전화가 와서는 내일 금융사에서 (시중은행) 현장 투어를 온다고 하니 급하게 내려가서 에스코트를 해줘야할 것 같다고 하여 다음날 첫 기차로 부산에가서 금융사의 현장 투어를 응대해줬던 기억도 난다. 그만큼 유기적으로 잘 대응하고 또 좋은 사업지이기 때문에 자신있는 모습으로 즐겁게 일을 했었다.50%에 약간 미치지 못하는 2개 법인과의 MOU 내용을 변호사를 통해서 정리하고 있었고, 수분양자들의 지분을 매입할 매입관련 서류와 기존 사업장에서 권리를 주장하는 기존 사업자 (해당 사업자가 수분양자에게 동의서를 징구하면서 일종의 힘을 발휘할 근거를 가지고 있었기 때문이며, 지구단위개발 사업에서의 토지주에게 동의서를 징구하는 토지작업자와 비슷한 역할을 수행하는 업체)와의 사업권양수도계약에 대한 내용등도 함께 디벨롭하면서 곧 창을 날려 사냥을 완료할 그 사냥감을 획득할 순간을 위해서 다양하게 노력하고 있었다. 운용사, 변호사, 지분을 소유하고 있는 대기업 법인, 수백명이나 되는 소유주를 작업하는 기존 작업 업체 등 이전에 검토했던 사업지와는 다르게 나름 수준있고 구체적인 협력업체들이 이 사냥감을 잡는데 참여하고 관계하고 있었으며, 직접 시청,구청 도시,주택,건축 담당자들과 협의도하고 F소장님과 부산 친구와 함께 이러한 내용들을 다 담아내면서 나름의 멋진 랜드마크, 작품을 만들겠구나하는 기대감으로 MOU 및 사업권양도양수의 체결 일정에 대해서만 고대하고 있었던 아주 행복하고 부푼 꿈에 취해있던 시간들을 보내고 있었다. 그러나 2021년 초 A선배가 이야기하기를 기존 사업자와의 다리 역할을 했던 토지브로커(사업권 양도양수를 추진했던)가 연락이 안된다는 것이었다. 여담이긴하나 B선배에게 법인이 소유한 과반이 안되는 지분이라도 매입해야하는 것 아니냐고 의견을 냈었는데, 50%가 안되는 것 사봐야 의미 없다는 답변이 있었긴했는데, 중간 브로커가 연락이 안된다고하니 가정 먼저 생각나는게 그 50%에서 약간 모자라는 그 지분이 생각이 났다. 그거라도 매입했더라면 브로커가 없더라도 협상력을 높여서 사업권양수도를 통해 지분자들을 취합하고 정리해 나가면서 다소 시간이 걸리더라도 해당 사냥감을 사냥할 수 있었을텐데 하는 그런 후회가 생겨났다. 그렇게 A선배는 그 브로서와의 연결을 지속적으로 시도했으나, 결국 그 사업장은 한동안 소식이 없다가 지역 건설사가 자금을 대여해서 재건축 진행하는 것으로 조합총회의 모습, 동호수 추첨 등의 블로그 글이 확인이 되기도했었다. 시간은 흘렀고 애정많은 사업장이었지만 그 때 그 순간 사냥하지 못했기 때문에 놓아준 놓친 이후로는 그닥 크게 관심 가지지 않았던거같다. 그때 정말 열정적으로 매달리고 집중할 때 그때 잡았더라면 더 좋은 상황으로 현재가 바뀌었을 것 같다는 기대감은 들지만, 이또한 운명이고 운칠기삼일테니 그렇게 보내는게 맞는거같다고 생각이든다. 하지만, 50%가 안되는 2개 법인의 지분을 매입했더라면, 혹은 브로커를 지속적으로 잘 관리하고 들여다보았더라면 그 멋진 사냥감을 놓치지는 않았을 거같다는 생각이 들기도한다. 시간상으로 지금 이글을 적는 2024.2월이면 준공이 얼추 다 되었을 것이고 사업을 정산하거나 잔여물량을 판매하는 또다른 고민에 집중하고 있었을것인데, 아직도 야생에서 사냥감을 찾아다니고 있는 모습을 보니 조금은 아쉬움이 남기도한다. 사업을 진행하면서, 사냥감을 점 찍었다고해서 그게 마무리가 되는 것은 아닌거다. 계속 들여다보고 또 체크하고 확인하면서 그렇게 애정을 부어야 그 사업이 그 사냥감이 내 손에 들어온다는 것을 결코 잊어서는 안된다. 그 사냥감을 쫓아다니던 10개월의 기간으 지났고 사냥감은 내겐 없지만, 한뼘 성장했다고 위안삼을 수도있을것이리라. 그러나 그 허탈감은 아직도 남아있는 것을 보면 사냥은 성공해야한다. 그때 그러니 전력을 다해야할 것이다.

야생에서의 생활은 동물원, 사파리에서처럼 정해진 시간에 따라 행동하는 것과는 다르게 바쁠때는 아주 바쁘기도하고, 한가할 때는 한가하기도 하다. PM준비를 하고, 경주 사업지 검토 등을 하면서 바쁜 일상을 보내고 난 즈음 (물론 그 사냥감들은 나름의 이유들로 사냥하지 못했다) 사파리에 있을 때 참여했던 일산 프로젝트의 회사 보유분에 대한 재판매에 대해서 일을 봐주면 좋겠다는 이야기를 듣고 급히 미팅을 하러 나서면서 이 사냥감을 사냥하는데 발을 들여놓게 된다.기본개념은 개발사업을 하고 난 상업시설 현장의 잔여물량 (미분양, 계약포기, 시행자 임대운영 계획 호실 등)에 대하여 담보대출을 실행해서 해당 호실에 대한 유동성을 확보하면서 건설사, 대주단의 채무 상환에 쓴 금액이 있었는데, 지속적인 이자 부담, 공실에 따른 활성화 저해 등의 요인으로 적정 할인율을 적용하여 보유물량을 판매하려고하는 계획을 가진 성격의 사냥감이었다. 준공이후의 담보대출(담보신탁)에 대한 상품의 경우 임차인에 대한 계약, 판매에 대한 계약 등이 신탁사와 체결된 담보신탁에 정의된 내용에 따라 이루어져야한다. 방향성은 확실하지만, 임차인, 매수자가 발굴되어도 신탁사에서의 유기적인 도움이 수반되지 않는다면 일반적이지 않은 상황에서의 수요자들은 이상하다고 생각할 수 있는 상황이 될 수 도 있는 상품이기도하다 (담보신탁이 되어져있는 상품들은..) 그러나, 최초 분양가격 보다 낮은 가격으로 구매할 수 있다는 메리트도 있고, 판매 과정속에서의 마케팅 프로모션 등이 수반된다면 매수자 임차인 은 좋은 조건으로 진입할 수 있는 장점도 있기 때문에 어떻게 소비자에게 (매수자, 임차인) 상품에 대해서 어필하고 셀링포인트를 잡아서 접근하는가가 잔여물량 처리에 가장 큰 포인트일 것이다. 다행히 판매시점부터 마케팅에 참여했던 그리고 일산 지역에서의 상업시설에 모두다 참여한 경험치가 있는 지인이 참여하는 것이기에 재판매에 대한 제반 행정적인 환경에 대해서 내가 보완만 잘 해낸다면 큰 무리없이 재판매 성과를 이룰 수 있을 것으로 기대하고 있었다. 담보신탁에 대한 현황 파악도 필요했고, 어떤 순서로 어떤 행정절차를 거쳐야하는지에 대해서도 인지가 필요했으며, ‘회사보유분’ 이라고 포장하더라도 소비자들은 이미 알고 있기 떄문에 어떤 포인트로 시장에 접근해야하는지에 대해서의 판매촉진전략 수립이 고민되기 시작했다. 상처입은 사냥감이라고 해도 포식자가 나타나면 전력을 다해서 도망가려고 할테니 말이다. 야생에서 사냥을 하다보면 구두로 서로 사인을 주고받고 그 구두에 의해서 많은 시간과 노력을 투자해서 사냥감을 잡기위한 노력을 진행하게 된다. 사냥감이 탐이 나거나 꼭 이 시점에 저 사냥감이 필요한 상황인데 그때마다 ‘계약서에 날인 좀 하시고 하시죠~’ 라고 이야기를 하는 것은 그 사냥감의 사냥 대열에서 빠질 수 있는 위험을 고스란히 노출하는 것과 다를바가 없기도 하다. 신뢰의 문제이고 지금 내가 이 사냥감을 사냥하는 무리에서 이러저러한 역할을 하고 있는데, 대안도 없어보이는데 설마.. 하는 마음도 구두로 사전에 수고를 해주었으면 하는 발주처의 기대감에 부응하게 하는 내부적인 안전장치가 되기도 한다. ‘아직 주체가 명확하지 않아서 잠시 뒤에 계약 주체가 만들어 진다~’ 던가 ‘나 못믿어?’ 하는 말을 듣게 되면 그 말에 현혹되거나 그 말을 철석같이 믿게되면서, 그냥 그렇게 스스로의 시간과 노력을 갈아 넣게 된다. 향후 잡을 수 있다고 믿는 그 사냥감이 온통 머릿속에 가득하게 되면서 말이다. 거기에 마지막 한방은 ‘계약서 초안 마련해서 보내줘봐~’ 라는 그 말로 모든 불신은 날아가버리고 이미 사냥을 다한 것처럼 모드가 바뀌게된다.판매에만 몰두하다보니, 지인에게 가릴 수 있는 상황들은 어느정도 가리고, 곧 사냥이 마무리되는 버전으로하여 광고에 대한 내용에까지 그리고 명함까지 시안을 받아보게 된다. 물론 사냥에 참여하지 못하거나 사냥감을 잡지 못하면, 지인찬스를 동원한 그 광고시안비용은 온전히 스스로 책임져야하는데도 그 사냥감에 몰두하다보니 당장은 이런저런 리스크 사항들이 눈에 들어오지 않는 것은 당연할 것이다. 그럼에도 불구하고 순간순간 최선을 다해서 그 목표점인 사냥이 완료된 시점을 상상하면서 모든 것에 동원가능한 지인찬스 등을 동원하여 당장 ‘스타트버튼’을 누르면 실행이 될 수 있을만큼의 상황으로 디벨롭하고 있는 나를 발견하게 된다. But, 상상한대로 되는게 어디있겠는가. 주축이 되어 재판매를 진행하려고 한 회사의 대표 (최초 분양당시 마케팅에서 중추적인 역할을 했던 책임자) 최초 이야기했던 재판매대상 물건중 일부가 제외되기도 하고, 지역 부동산관계자로부터 지인과 내가 모르는 또 다른 사람들이 해당 재판매 물건(담보신탁물건)을 브리핑하고 있다는 이야기를 듣게 된다. 진상파악을 해보니 지인과 나에게 재판매를 의뢰한 측에서 또 다른 법인에게 매각을 하려고 ‘양다리’를 걸쳐둔 것이었던거다. 물론 그 자체로는 양다리는 아니지만, 그 매각 주체인 회사에서 어느정도 팔릴 수 있는 상황인지 시장 수요에 대해서 확인이 필요하다고 한 부분이 있었고 이를 확인하고자 매수 회사의 직원들이 지역에 판매에 대한 내용을 물어보는 과정속에서 지인이 해당 내용을 확인한 것이다. 물론 단기간 담보신탁된 물건에 대한 처리를 희망하는 상황속에서 모두다 NPL 형식으로 매입하려는 회사가 있다면 그쪽으로 집중하는것도 맞을텐데, 왜 병행해서 지인과 나에게 그 사냥감에 대해서의 적정 분양가 외부환경 등에 대한 내용으로 용역을 줄 것처럼 액션을 했을까에 대한 부분이 아직 이해는 안가고 있다. 지인으로부터 들은 이야기로는 판매대상 물건 중 매수자측이 매수계약을 하고 팔다가 팔다가 못 파는 물건이 있을 때 그때 그 나머지 물건에 대해서 판매를 해주라고 지인에게 이야기했다던데. 그냥 웃음만 나오는 상황이었다.그 후 나는 그 사냥감을 쫓는 일에서 자연스럽게 자의적으로 나오게되었고, 지인과는 이따금 통화할때마다 그 상황에 대해서의 아이러니한 부분으로 성토하기도했었다. 믿었고 잘 해보려고, 성과를 내보려고 했었는데, 이래저래 지인찬스의 명함, 광고시안 등에 대한 비용에 대한 채무만 남게되었다. 종종 용역계약서에 보면 ‘신의’를 다해서 용역에 임한다 라는 내용이 계약서에 들어있기도하다. 그 신의를 너무 믿다보니 제대로 볼것들을, 짚어야할 것들을 확인하지 못한 사냥감 추적 경험치였다. 사냥감에 눈이 멀어서 확인해야할 것을 확인하지 못한 그 모든 책임역시 스스로에게 있음을 명심해야한다. 그게 야생이다.

A선배를 통해 접수된 경주지역의 주거지에 위치한 반듯한 사업부지를 검토하게 되었다. 지역 건설사에서 보유중인 사업지인데, 자금 유동성 확보 목적으로 사업권(사업부지 포함)을 매각하려고 시장에 접수한 물건이었다. 즉 사냥하기에 딱 안성맞춤인 사냥감인거다. 현장 주변에 휀스로 사업지 관리도 잘 되어있었고, 도로 하나를 사이에 두고 입주한 아파트 상품도 크게 무리없이 사업 정산이 되었기도했다. 무엇보다 입주 상품의 시세가 실거래가격으로 증명이 되어 있는 것이기 때문에 이보다 더 안전한 지표, 비교대상이 또 있을까하는 증명된 사업지, 확실한 사냥감이 었다. 앞서 A선배와 B선배가 소싱했던 사업지, 사냥감 중에서는 기본적인 컨디션이 가장 우수하다고 봐도 좋을 사냥감이었다.C선배와 시장조사를 위해 현장을 찾았고, 부산의 친구에게 도움을 요청했다. 부산에서 경주까지는 마케팅 범위에 포함하는 상황이었고, 때마침 해당 사냥감을 매각하려고하는 건설사의 담당자가 부산 친구의 지인이기도 했고, 길하나 사이로 붙어있는 아파트 단지 (해당 사냥감을 내놓은 건설사에서 바로 직전에 분양했던 상품이었다)의 잔여물량 등 소진 위해 투입된 영업인력을 알고있기도 했기 때문에 부산 친구의 도움이 절실히 필요했던 순간이기도 했다. 부산 망미동 운전면허학원을 찾을 때처럼 내가 경주로 가는 길에 C선배를 픽업해서 경주로 향했고 그 현장에서 부산친구와 인근 상품의 영업인력을 만나 해당 사냥감에 대해서 그리고 경주 시장에 대해서의 이야기를 들을 수 있었다. 결국, 해당 사냥감을 사냥하기로 하는 의사결정에 가장 중요한 것은 그 사업지를 얼마에 사와서 얼마에 분양할 경우 남는 사업이익이 얼마다라고하는 것에 대한 사업계획 수립(이미 상품이 결정된 상태이기 때문에 기존 건설사의 인허가 완료에 대한 부분을 수용해야하는 사업지였다)이 필요했고, 그 실현가능성에 대한 즉 예상한 분양가로 분양성이 짧은 기간에 달성 가능하겠느냐에 대한 그 가능성을 확인시켜줘야 하는 상황이 되었다. 부산에 사는 친구와 사업계획서에 대한 역할 분담을 나누고, 부산친구가 소개해준 인접 상품 영업 인력에게 들은 수요자에 대한 이야기들을 종합하고 주변 부동산에서 들은 이야기들을 더해서 사업계획 및 매입 포인트에 대한 방향성을 잡았다. 이만한 사업지가 없고 꼭 이 사냥감을 꼭 사냥하자고 말이다. 이 글을 쓰는 지금 (2024년 6월 1일) 기존에 작성헀던 지난 자료를 되돌아보면서 시공가격을 보니, 2020년에만 하더라도 시공단가가 평당 400만원으로 되어져있는 것을 보았다. 지금이라면 꿈도 꾸지 못할 상황인 가격인데 그때는 저 가격으로 사업수지 분석을 진행했다는게 믿어지지 않는 상황이 그냥 웃음만 나온다. 지금 상황에서 재검토를 한다고 가정해본다면 당연히 사업진행은 어려운 상황일텐데 그때는 나름의 수익성이 나온다는 계산을 도출하게 된다. 물론 큰 수익률은 아닌 딱 검토하기 좋을만한 그 수준의 수익률로 말이다.시장조사, 사업계획서 작성, 사업수지작성 등을 종합해서 보고서를 완료하고 내부 회람을 돌리면서 사업진행에 대한 조사자의 의지를 담아 설명을 했으나, 결론적으로 사업은 진행되지 못했다. 사업진행이 안된 이유는 단순하다. 에쿼티 제로로 시작해야하는 첫 사업인데 수익성이 생각보다 많이 남지 않기도하고, 경주지역에 대한 큰 틀에서의 분양성이 없다고 바라보는 결정권자의 입김이 작용한 부분이 있었다. 막내이자 실무자의 입장, 시각에서는 이런 사냥감도 이런저런 이유로 사냥하지 못하면 도대체 어떤 사냥감을 사냥할 것이냐에 대한 의문이 들기도하여 강하게 해당 사냥감을 사냥하자고 요청, 제안을 했었으나 받아들여지지 않았다. 그렇게 경주에서 딱 하나 남은 좋은 부지는, 그 멋진 사냥감은 또다시 멀어지고 있었다. 지금 다시금 생각하면 이해도 된다. 에쿼티가 ‘제로’ 이기 때문에 해당 사업비를 조달하기위한 이자비용 그리고 배당까지 고려해본다면 일반적인 13% 내외의 수익률을 가지고는 사업시행에 대한 마진 버퍼가 부족했던 것이다. 그리고 실질적으로 이것저것 떼고나면 손에 쥐어지는게 많지 않은 부분도 의사결정에 큰 걸림돌이 되었을 것이다. 또한 간당간당한 사업이익으로 사업진행 할 경우 우발적으로 발생하는 리스크에 공격적, 적극적으로 대응하기에도 한계가 있었을 거라는 판단들이 쌓여가면서 자신이 없었을 것이다. 그리고 이왕 에쿼티를 빌려서 사업하려고한다면 좀 더 크게 남는 사업지, 좀 더 먹거리가 많은 사냥감을 사냥하고 싶을 것이다. 채산성의 논리로 볼 때도 말이다. 나는 그때는 이런 생각은 하지 못했던거 같다. 그냥 눈앞에 맘만 먹으면 사냥할 수 있는 사냥감이 있는데 이것저것 참 까다롭게 본다는 생각에 속상했던 것 같다. ‘아니 이런 사업을 안하면 도대체 어떤 사업을 하려고하는걸까?’ 하는 의문많이 쌓여갔던 것이다. 2024년 현재 해당 사업지를 찾아보니 2023년 6월 달에 ‘경주 뉴센트로 에일린의뜰’ 이란 단지로 아이에스동서에서 시공하여 입주를 한 상태가 확인된다. 공사기간을 감안해본다면 2020년 어느시점에 내가 검토했던 그 사업지는 패각이 되고 공사를 진행했던 것이다. 내가 속한 그룹에서 의사결정만 제때 했다면 다른 시공사의 이름으로 해당 사업지에 아파트가 준공되었을 것인데 말이다. 아쉬움이 남는다. 만약 내가 주장한대로 그 사업지, 그 사냥감을 사냥했다면 지금 해피하게 마무리가 되었을까? 하는 생각이 다시 솟아오른다. 코로나19, 시공비상승, 금리상승 등의 긴 터널을 정면으로 부딪혔을 것 같은데 그럼에도 잘 마무리 지어서 준공을 시켰을까? 아니면 2020년에 분양을 모두 마무리하고 성공적으로 사업에 대한 마무리를 지었을까? 어떤 결정을 했더라도 어려움은 있었을 것이리라. 직접 했느냐 아니냐의 문제일테니까. 그럼에도불구하고 왜 난 끝까지 주장하지 못했을까 싶다. 의사결정자가 아니었더라도 한번 끝까지 우겨보고 헀었다면.. 조금 이익이 적더라도 실제로 사업비를 투입하고 그렇게 꾸려나갔다면 뭐라도 손에 남는게 있었을텐데 하는 미련도 아쉬움도 허탈함도 남게 된다. 사냥하지 못하면 아무것도 없는데, 왜 더 큰 사냥감만을 찾았었을까..순간이 모여 현재,미래가 될 것인데 너무 미래만 본 것은 아니었을까 싶다.

동물원과 사파리 어디쯤에서 열심히 직장생활 할 때, 저 멀리 울산 장생포 준공 미분양 상품을 정리하려고 현장 책임자로 파견되어진적이 있었다.그때 영업본부장으로 함께 그 어려운 현장을 마무리한 인연으로 연락을 주고받던 후배와 야생에서의 멋진 사냥감을 사냥하기 위해서 뭉치게되었다. 내가 사파리를 거쳐 사파리와 야생의 경계에서 어중간하게 있을 때 (51대 49로 야생쪽에 더 기울어졌었지만) 그 후배는 회사를 차리고 직원을 두면서 왕성하게 더 일찍 야생에서 승승장구 하고 있었었다.이전과는 다른 모습과 상황에서 그 후배의 인맥의 힘으로 성남쪽의 건물을 소유하고 있는 지주를 만나게되었고, 그 지주의 옆에 있는 필지를 추가매입하여 재건축 하려고하는 그 사냥감을 그 후배와 의기투합하여 사냥하기로 하였다.PM업무로 접근했던 그 사냥감의 고민은 본인이 소유하고 있는 토지에 더해 옆에 붙어있는 2개의 필지를 매입하고 그 3개의 필지를 합하여 건물을 짓고, 본인이 병의원을 사용하고 나머지 부분은 분양 및 임대운영 하고 싶은 생각에 대한 고민이 많았었다. 후배는 마케팅 관점에서 그간 다양한 사업지에 대해서 시장조사를 여러차례 진행했었었지만, 성남에 있는 그 사냥감은 분양가가 얼마이고, 목표분양율이 이렇다 라고하는 것으로는 다 풀어내기에 한계가 있는 좀 더 디테일한 부분까지 제안을 해야하는 까다로운 사냥감이었다. PM이라고하는 업무의 영역으로 확대해서 그 사냥감, 즉 그 프로젝트에 대한 전권을 위임받아서 A to Z으로 업무를 진행해야하는 상황이었다. 지주와의 미팅 이후 후배는 PM의 업무에 대해서 공감은하나, 지주 성향상 수지분석에 대한 내용으로 제안을 하게되면 그 내용에 대해서 게런티를 요구할 성향이라는 부분을 가장 큰 Risk로 염두하고 있었다. 그도 그럴것이 그 지주는 명함을 건네자마자 얼굴사진을 찍으려고 했었다. 잘 기억을 못한다면서.. 여러사람들을 만나보았으나 처음만난 자리에서 얼굴 사진을 찍어 저장한다고하는 사람은 처음이었다. 그게 바로 그 지주, 그 사냥감이었다. 사냥감의 위치는 좋았다. 초역세권이었고, 남측의 도로가 조망권을 확보하게 해주는 완충역할을 하는 부지의 모양도 좋았었다. 물론 넓은 면적의 사업지가 아니다보니 주차가 난해했으며, 맞벽까지는 아니나 딱 붙어있는 옆 필지들의 건물들로 인해 공사시의 주변 건물들의 민원도 심히 우려되는 상황이기도했다. 시장조사를 하고 지주에게 브리핑할 자료를 정리하려고 계획을 잡다보니, 이왕 이 사냥감을 한 번에 제대로 잡아내기 위해서는 후배와의 협업에 더해서, 광고, 설계 등 실질적인 PM의 시스템으로 사전에 제안서를 마련해보면 어떨까 하는 생각이 들었다.야생으로 나서면서 설계사무소 친구에게 소개받은 F소장님에게는 규모검토, 법규검토, 인허가에 대한 부분에 대해서 협조를 구했고, 광고회사를 운영하는 지인에게는 광고에 대한 부분에 대해서 협조를 구했다. 후배 회사의 직원에게는 보고서의 일부분에 대해서 작업을 요청했고, 나는 전반적인 PM 제안서가 될 수 있도록 나머지 부분과 사업수지에 대한 내용을 맡아서 작업을 시작하게되었다. 사냥감을 제대로 잡아내기 위해서 협업은 여러차례 진행했었지만, 사냥감을 사냥하게 된 이후의 업무에 대해서의 참여업체에게 그 전부터 협업을 요청한 것은 처음이기도했다. 다행히 그 사업지, 즉 사냥감에 대해서의 진가를 알아봐주었고 노력없는 성과없듯 해당 사냥감을 획득한 이후의 각자 역할 및 용역에 대한 부분을 염두한 터라 같은 마음으로 사냥감을 제대로 사냥하기를 바라는 마음은 하나로 자연스럽게 모아질 수 있었다. 특히 이때 마음속으로 고마웠던 부분은 설계에서의 규모 검토로 작업을 마무리한 것이 아니라 설계 내용에 부합되는 층별 평면도를 작업하여 준 F소장님의 노력과 광고회사를 운영하는 지인의 광고 핵심 카피에 대한 작업이 지금 이 에피소드를 꺼내면서도 고마운 마음이 든다. 사냥감을 단칼에 사냥할 수 있기 위해서 노력하려는 마음이 담기지 않았다면 절대 나올 수 없는 노력의 결과였기에 더더욱 우리는 그 사냥감을 단칼에 사냥해야하는 목표의식이 더 강해질 수 있었다. 시장조사를 진행하면서도 Risk한 부분이 없지는 않았지만 어찌 완전무결한 사냥감만 존재할 수 있겠는가. 그 Risk를 충분히 해소할 매력적인 부분들이 많았기에 함께 야생을 헤매고다니는 부동산업계 전문가들과 코웍을 통해서 충분히 그 이상의 퍼포먼스를 도출할 자신이 있었기에 앞만 보고 달려가기로 마음먹었었다. 제안서의 내용 중 ‘사업수지’부분에서의 표현방식도 매출액대비 일정 수익률이라고하는 부분이 아닌 자기자본수익률이라는 것으로 관점을 조정하는 전략을 세우기도했다. 그리고 어떤 모습을 상상할지 몰라 ALT를 다양하게 구성하여 머릿속에서 구현해 낼 수 있는 모습의 다양한 사업 개발 컨셉에 대해서도 담을 수 있도록 노력하는 등 제대로 사냥을 마무리지을 수 있는 전략을 후배와 계속해서 고민하고 또 고민하기에 이른다. PM 제안서가 마무리 되고 지주에게 브리핑할 날짜가 되었다. 근데 지주는 불참을 하게되었고 지주의 가족과 그 지주를 소개시켜준 후배의 지인이 참석한 자리에서 PT 형식을 빌어 이사냥감에 대한 컨디션, 외부환경, 개발 컨셉, 예상수익, 인허가 등에 대한 종합적인 내용을 설명하였다. 그렇게 그날의 보고는 마무리가 되었다. 결과는 한번에 사냥을 하지 못했다. 다양한 재능을 가지고 무기를 가진 사람들이 모여서 최선을 다했으나, 매력있는 제안을 혹은 수익에 대한 자신감을 어필하지 못했던것같다. 물론 더 큰 금액으로 확신을 줄 수 있었지만, PM으로서의 게런티 부분이 계속해서 발목을 잡았음은 아쉬운 부분이다. 그 책임감이 없었다면 어떻게 되었을까? 부풀려서 PM 수주를 하고 준공시점에 마이너스가 혹은 수익이 축소되어 법정으로 가게되었을까? 지금 생각하면 그때 조금 부풀려서 제안을 하고 PM을 수주하면 어떠했을까하는 생각을 해보게된다. 그렇게 야생해서 이만한 사냥감이 없었었는데 하는 생각의 그 사냥감을 제대로 사냥하지 못하게되었다. 아쉬움이 큰 사냥감이었다. 회상속의 그 사냥감을 검색해보니, 아직도 그 모습 그대로 그 자리에 있는 모습을 확인하게된다. 어떤 이유인지는 모르나 아직 그 사냥감은 야생을 마음껏 활보하고 다니고있는 중인가보다.

지금의 회상속에서는 여수 도시개발사업의 LM을 포함한 활성화 PM에 대한 그 끝이 아쉽게 기억되었겠지만, 여수 PM관련건의 검토 초기에 M증권의 후배로부터 본인이 담당하는 D건설의 프로젝트가 있는데, 상업시설에 대한 MD구성 및 LM등과 관련하여 고민이 많다면서 연락이 왔었다. 근데 여수 도시개발사업의 담당임원이었던 D후배와 M증권의 E후배는 송도 프로젝트 때의 합사사무실에서 함께 근무했던 동료이기도 했었다. 그렇게 부동산업계에서는 아는 사람들은 서로 알 확률이 높아지게 되는거고 그렇게 끼리끼리 도와가면서 돕고 돕는 흐름이 있기도하다. 한번도 협업을 안 한 상태에서의 사업적인 이야기, 그것도 골치아픈 이야기를 풀어내는 것이 일반적이지는 않으니까말이다. 공교롭게 여수 도시개발사업지에서 D후배가 이야기하여 준비하는 현장과 E후배가 이야기한 케어가 필요한 상업시설 현장은 길하나 차이로 마주고 있는 상태였다.E후배가 보내준 자료를 토대로 검토를 했는데, 집과의 거리도 있어서 해당 프로젝트를 수주하게 되더라도 당장 지속가능하게(상주하면서) 뭔가의 액션을 내가 하기에 한계가 있었다고 판단하던차였다. 때마침 야생 생활에서 지속적으로 협업하면서 교류하면서 지내는 부산에 사는 친구가 내 이야기를 듣고는 관심을 보이게 되어 진행해보기로 하고, E후배에게 현장을 다녀오겠다고했더니 해당 사업장의 대표를 현장에서 미팅해보는게 어떻겠냐고 하여 그 현장의 대표와 나 그리고 부산의 친구가 일정을 잡아 현장에서 미팅을 하게된다. D후배가 의뢰한 상업시설도 작은 수가 아니었는데~ (전체호실,연면적,건축규모 모두) E후배가 묘수를 구했던 그 상가도 규모는 만만치 않게 많았다. 그럼에도 D후배의 컨셉은 임대를 기반하여 활성화를 한 뒤에, 매각을 하려고하는 내용이 있었고, E후배가 이야기한 현장은 분양에 포커싱이 좀더 강하게 있었던 현장이다보니, 같은 site에 비슷한 인프라를 가진 현장에서의 눈높이가 다른 시장으로의 진출은 가능하리라 생각도 되었다. 임차인 확보를 위한 Tapping도 진행하면서 그 테넌트가 입점하게되면 개별로 하느냐 턴키로 매각하느냐의 차이이니 해볼만 하다고 생각했던거같았다. 물론 공급이 많은 부분이 가장 크게 걸렸었고, 주변에 하나 둘 건물이 들어서게 되면서 ‘공실’ ‘슬럼화’에 대한 부분이 눈에 보이게 되고 또한 부동산 등을 통해서 임차가 완료된 호실들의 보증금,월임대료가 눈에 보여지는 상황에서의 투자수익률은 딱 드러나기 때문에 투자자를 유인하게에는 그리 베스트한 상황은 아니었다. 2020년 겨울의 이야기이다. E후배가 관리하는 현장의 대표를 만나 임차인 모집, 분양방안 등에 대한 활성화에 대해서 제안키로 하였다. 기초자료에는 층별 판매현황이 표시되어있었고 예상 했던대로 우수급지의 호실들이 위치한 1층 위주로 분양이 되어진 상태였다. 이미 TI 라고하는 임차인,수분양자에 대한 혜택이 실행되어져있었고, 사업시행자의 리스크를 최소화하고 판매를 극대화할 수 있는 그 최적의 포인트를 제안해야하는 몫이 친구와 내 앞에 놓여진 것이다. 설사 나와 친구가 제안한다고 사업시행자가 모두 다 수용하는 것은 아닐테고 또 사업시행자가 수용했다고해서 그게 시장에서 성과를 100프로 발휘한다고도 할 수 있는건 아니었지만, 내가 D후배의 현장을 하려고하고 있었고, 그렇게 되면 그 주변으로의 사업지가 생긴다면 나와 부산에 사는 친구가 들여다보기가 더 수월하고 효율적이라는 생각까지도 했던 것 같다. 그리고 그 친구와는 꼭 어떤 모양새로든 함께 프로젝트를 협업해서 멋스럽게 끝내기를 바라는 마음이 평소에도 있었기에 일단 해보자라고하는 생각이 더 앞섰던거같다. 종종 후배들이 하는 분양현장(준공임박 혹은 준공된 이후의 현장들)에 가게되는데 그 후배들이 말하는 공통적인 말들이 있었다. 현장에서 마케팅을 하다보면 처음에는 경쟁상품의 관계자들이 정보를 캐내기 위해서 방문하는게 다수였지만, 이내 시간이 지나고 나면 그 후배들에게 그들의 사업지에 대한 협업을 위한 용역의뢰를 문의하기 위해서 찾아오는 사람들이 종종 있다면서 결국 어떤 곳이든 불을 밝히고 계속적으로 운영하는 것이 인지되는 것이 그게 바로 광고이고 새로운 영업을 위한 마케팅, 영업이라고 말이다. 여수 도시개발 사업장에서의 D후배의 사업장 그리고 E사업장에 대한 내용을 보면서 마케팅 회사를 운영하는 후배들의 그 말이 겹쳐지게 된다. 즉 큰 사냥감 매력적인 사냥감 옆에는 그에 미치지는 못하지만 그럼에도 불구하고 또 다른 사냥감이 존재할 확률, 가능성이 있다는 사실 말이다. 그러니 뭔가 잘 안풀리거나 영업,마케팅 등에 있어서의 확장이 더디다면 일단 플래그십 스토어와같은 그 현장을 운용해보는것도 좋은 방법이지 않을까 생각이든다. 불을 밝혀야 오징어가 모여든다. 부산 친구와 현장 주변에서 잠시 이야기를 나누었다. 방향성에 대해서 그리고 역할 분담에 대해서 또한 진행 법인에 대한 부분까지도. 그렇게 의견 합치를 한 뒤에 각자 흩어져 집으로 오는 차안에서도 머리는 분주히 움직인다. 기존 마케팅, 전술이 왜 시장에서 성과를 내지 못했으며 (사업시행자가 준 내용에 근거하여) 어떻게 해야 좋은 성과를 낼 수 있을까에 대한 고민들이 각자의 머릿속에서 분주히 벽돌을 쌓아올리고 있었을 것이다. 현장에서 보고, 듣고, 느낀것에 대해서 방향성에 대한 시장조사 서머리를 급히 작성하고 친구와 눈높이를 맞춘다. 그 다음 이야기 했던대로 각자의 역할분담 내용을 적어 파워포인트 작업 및 한글작업을 진행하면서 파일 버전의 숫자도 올라간다. 저장된 파일을 확인해보니 파워포인트로는 버전9까지 저장된 것을 보니 서로 오고간 내용이 9번 정도 되는거다애초에 E후배가 상업시설에 대한 의뢰를 했을 때 분양이 저조한 상태였기 때문에 일정기간 안에 어느정도의 성과가 절실한 상태였었다. 그걸 염두해두고 사업시행자가 받아들이면서도 해당 사업지의 자금 흐름에도 무리가 없어야하는 부분을 고려해서 마케팅에 대한 제안을 완료하고 해당 내용을 사업주와 E후배에게 발송했다. 결과는 그 사냥감을 사냥하지 못했다로 마무리가 된다. 명쾌한 이유에 대해서도 듣지는 못했다. 판매비용에서의 수수료율이 올라갔던 것이 문제였을 것으로 보여진다. 100원 판매할 때마다 기존에는 16.5원을 마케팅 비용으로 지출했었는데 부산친구와 내가 제안한건 18.5원으로 제안을 했던 것이 아무래도 성과가 급한 사업장이긴 했지만 비용에 대한 버퍼는 많지 않았었지 않았나 생각이든다. 문득 그때 그 제안을 사업시행자가 받아들였다면 어땠을까, 지금 어떻게 바뀌어 있었을까 하는 생각을 해본다. 2023년12월 기준으로 로드뷰를 살펴보니 여전히 1층의 미분양이었던 곳은 공실로 확인이 된다. 준공을 했다는 이야기는 우여곡절이 있었지만 무사히? 사태를 수습하고 대주단과 시공사를 Exit 시켰다는 이야기로 볼 수 있을 것이니 그 때 분양에 대한 소소하게라도 성과가 있었을까? 하는 궁금증도 생긴다. (확인 정보로는 2022년 12월 입주로 되어있다. 2022년 금리상승시기를 온몸으로 받아냈을 것인데 그래서 준공 이후에도 공실이 있는 것이 아닐까 생각이든다) 부동산사업이든, 사냥감을 사냥하든 ‘타이밍’이 정말 중요함을 알 수 있다. 사업시작 공사기간중에 그리고 준공시점까지의 모든 과정속에서의 타이밍은 큰 영향을 미치는 가장 중요한 변수가된다. 운칠기삼이 딱 적절한 말이아닐까싶다.

아이폰이 처음 국내에서 판매되었을 무렵에 방배동 사무실에서 송도의 상업시설 개발에 대한 PM 업무로 합사사무실에서 근무를 하게 되었다. 그때 알게 된 D후배가 있었다. 2020년 초에 갑자기 연락이 왔고 집 근처 커피숍에서 가볍게 미팅을 했었다. 여수에서 개발중인 도시개발사업이 있는데, 곧 준공을 앞두고 있는 주상복합 건물의 저층부에 배치된 상업시설에 대한 임차인 확보 및 활성화 방안에 대한 것에 고민이 크다고했다. 자신이 담당 업무를 보고 있고 조직 내부에서의 처리가 어려운 탓에 해당 상업시설에 대한 임대, 활성화 및 종합적인 PM과 관련된 형식으로 외주를 고려하고 있다고 설명이 이어졌고, 자신 주변에 상업시설에 대한 적합한 사람이 내가 생각이 났다고 하면서 상황에 대해서 설명을 해주었다. 이야기를 좀 더 보태자면, 그 여수 개발회사에는 D후배도 있었지만, 2015년부터 내가 실무로 개발에 참여했던 일산 스트리트몰 상업시설에서 마케팅대행사 직원으로 근무했던 E후배가 그 여수 개발회사에 직원으로 입사해서 근무하고 있었다. 그걸 나중에 알게 되었다. 세상은 정말 좁다고 느낀 일이었다. 그 E후배 덕에 좀더 수월하게 진행할 수 있었던거같다. 티타임 이후 2~3개월 지나서 강서구에 있는 여수 시행사에서 미팅을 진행하였고, 여수 도시개발사업의 주상복합 상업시설에 대한 임대 및 활성화와 관련된 업무에 대해서 참여키로 실무자선에서 (D후배와 D후배의 직속상사까지 합의가 됨) 이야기가 마무리되고 본격적으로 업무를 진행하게되었다.여수의 도시개발사업 중에서 입지가 가장 좋은 곳에 위치한 해당 주상복합 상품은 요트계류장도 인접해 위치하여 있었고, 바다가 조망되는 랜드마크적 입지를 가진 상품이었다. 상품에는 호텔이 이미 자리잡고 있었고, 호텔 내부에는 지역에서 유명한 로컬커피점이 입점해서 운영되고 있기도했다. 상가는 바다를 향해서 길게 연도형으로 늘어선 형태였고 일부 복도가 바다 방향으로 나가는 호실도 있었지만 전체적으로는 양호한 배치를 가진 상업시설이었다. 물론 나홀로 딱 떨어진 곳에 등대처럼 건물이 있는 부분은 기존 도시개발사업지의 주거,상업 밸트와 연걸성이 없기도했지만, 그래서 그랬는지 1층에 분양된 시설의 임차인이 몇 개 없기도했다.해운대 마린시티와 비슷하나 그런 주거 그룹이 없이 혼자있는것만 다른 그러나 주변 환경이 멋진 컨디션의 상품이었다.가장먼저 해야 할 것은 상품의 컨디션을 파악하는 것이었기에, 가격에 대한 부분의 의견 일치를 위해서 임대가를 도출하게되었다. 물론 기존에 시행사에서 책정한 분양가격등이 있었으나, 준공시점의 공실 등이 발생하면서 최초 사업계획시 세워둔 가격은 조금 조정이 필요한 상황이기도했다. 추가적으로는 비슷한 규모의 상업시설 그리고 그때 당시 보유를 통한 임대활성화를 꾀하는 시설들에 대한 벤치마킹을 위해서 레이크꼬모 에도 다녀오고, 앵커시설이 필요할듯하여 키즈, 커피, 식음 등의 시설에 대한 Tapping을 진행하기도했다. 그렇게 컨디션파악 임대조건 등을 정하면서 테넌트에 대한 홍보자료인 IM자료를 작성하고 본격적으로 지인들을 통해서 입점의향을 물어가는 과정속에 한가지 문제가 있긴했다. 바로 거리다. 여수라는 곳이 생각보다 참 먼곳이었다. 처음에는 차를 몰고 사업지에 갔었는데 4~5시간 정도는 걸렸던거같다. 그 다음부터는 행신역에 주차를 해두고, KTX를 타고 이동했다. 물론 여수에 가서 이동하는건 불편했지만, 운전하지 않고 편안하게 사업지에 대한 생각을 하는 시간은 매우 유익했던것같다. 한동안 일반적인 루틴으로 프렌차이즈 테넌트들을 찾아다니면서 임차에 대한 의향을 묻는 활동을 했었는데 생각처럼, 기대처럼 손쉽게 응답해주는 업체들이 많지 않았다. 그러던 차에 ‘호텔’이 입점 운영해있는 것에 착안해서 음식점과 칵테일에 대한 부분으로의 테넌트로 생각이 뻗어나갔고, 그러다가 로컬테넌트로 이름이 알려진 곳을 발견하고 이메일로 여수 프로젝트에 대한 임차에 대해서 문의를 하게된다. 그런데 마침 그 로컬테넌트도 여수 인근에 빈집활용 프로젝트를 진행하게되면서 관심을 보이게되었다. 더 재미있는건 여수 사업지에가서 커피를 마실 공간 사업지 주변에 없다보니 호텔 내부의 그 커피숍에서 커피를 마시다가 문득, 스타벅스가 블록단위 (물류비용을 아끼면서도 혹시 모를 잠재적인 경쟁자가 출점하여 기존 스타벅스 매장에 임팩트를 주는 것을 헷징하기 위해 인접 위치한 곳에 추가 출점하는 형태) 출점기획을 세우듯 호텔에 위치해있지만 바로 아래층의 더 멋진 공간에 대해서도 탐내하지 않을까? 추가 출점을 하려고하지 않을까? 하는 생각에 미치게 되어 이미 여수 다른 곳에 본점이 있는 그 업체 대표에게 전화로 약속을 잡고 미팅을 하면서 그렇게 불씨를 살리게된다. 이야기는 생각보다 잘 진행되어졌다. 장사를 해본적은 없지만 서울의 로컬브랜드와 여수에서 그리고 해당 건물에서 이미 영업을 하고있는 그 두 업체의 오너분들은 호텔이 입점한 그 프로젝트에 출점을 매우 긍정적으로 생각하고 있었다. 단, 입주 초기이고 영업이 어찌 될지 모르는 상황이기도하고 큰 면적을 사용하려고하다보니 초기 인테리어비용에 대한 부담, 거기에 보증금을 받는다면 그 보증금 등이 더블로 임차인을 힘들게 하는, 즉 출점에 걸림돌이라는 의견을 이야기하였고, 1층이 아닌 2층이고, 해당 서울, 지역 로컬 2개의 브랜드는 활성화를 위해서 꼭 필요한 앵커라고 시행사를 설득하여 인테리어 비용을 시행사에서 지원해주는 것으로의 임대차합의를 이끌어낸다. 물론 공짜로 대여하는건 아니고, 영업기간동안 분할하여 상환하는 것으로 하여 입점에 대한 클로징이되고 인테리어에 들어가게 된다. 시행사의 활성화 의지와 더불어, 테넌트들의 가능성에 대한 도전이 만들어낸 결과가 아닐까 생각이든다. 거리도 멀었고 공간도 넓었던 그 미션,용역을 과연 해낼 수 있을지에 대해서의 의문이 들기는 했지만, 운이 따랐던거같다. 사냥감을 운으로만 잡을 수는 없겠지만, 가지고있는 사냥도구들 (상품 컨디션)을 충실히 살피고 그 사냥도구들로 어떻게 하면 사냥을 제대로 해낼 수 있을지에 대한 고민이 더해지면서 우수한 사냥감을 오랜시간 걸리지 않아서 잘 사냥한 야생에서의 큰 성과라고 생각한다. 그런데, 항상 운이 따라붙는건 아닌 것이다. 화장실 들어갈 때와 나올 때가 다르다는 말을 하듯이 처음 헬프를 외치면서 하소연할 때의 버전과는 조금 기류가 이상하게 흘러갔다. 임대차계약서에 도장을 찍는 당일 조금 일찍 와달라고 하는 시행사의 요청으로 사전에 미팅을 했었는데, 회사 내부에서 용역비용을 0000만큼만 줄 수 있다고하는 것이다. 기존 협상 과정에서 그리고 분양가, 임대가격에 대한 LM 활동의 기본적인 요율이 있을 것인데, 회사 오너가 부동산수수료 수준으로 지급을 하랬다는 말을 그제서야 하는 것이다. 거기에 더해서 더 충격적인 부분은 D후배가 아닌 외부 업체가 핸들링하여 성과가 달성된 것을 알면 안된다는 이야기도 덧붙였다. 즉 이 모든 성과는 D후배가 했어야하는 것이 되어야하는거고, 0000원의 비용도 나에게 직접 줄 수 없고 2개 업체에게 비용이 지급될 때 얹어서 줄테니 그 업체들에게서 비용을 받으라는 정말 청천벽력 같은 이야기를 해온 것이다. 그러면서 당장 1시간 후면 업체들이 와서 계약을 체결 할 것인데, 내가 앞서 이야기한 것을 받아들이지 않는다고하면 임대차계약은 없는 것으로 하겠다는 이야기까지 듣게 되었다. 그간 담당자와의 협업, 교류 등으로 그들에게 하소연해봐야 답은 뻔할 것이지만, 그래도 성과가 좀 더 무르익고 계약 운운하는 내용까지 가지 않았을 때 이야기를 해주면 더 좋았을것인데 그부분이 가장 큰 배신감이 들었던 포인트였다. 계약서는 예정대로 체결이 되었고, 시행사는 2개 업체에게 약속대로 인테리어 비용을 지불했고, 나역시 LM관련 수수료로 0000비용을 임차인에게서 받으면서 여수 프로젝트에 대한 업무는 자연스럽게 마무리가 되었다. 좋은 사냥감을 함께 사냥한다고 혹은 내가 좀 더 힘을 내어 사냥해서 성공적인 사냥이라고 하려고했더니 사냥감과 포즈는 자신이 찍었으면 한다고 그리고 그 크고 멋진 사냥감의 수확물도 처음 이야기나눈것의 1/3만 주겠다고하는 것이 되어버린거다. 그렇게 멋지고 큰 사냥감을 단번에 사냥을 했음에도 말이다. 비하인드 이야기이지만, 서울 로컬업체와 이야기를 나누면서 큰 사냥감을 잡았으니 사전에 시행사와 이야기했던 용역비용을 떠올렸고, 그 금액이니 야생에서의 생활동안 호근 좀 더 큰, 다른 사냥감을 찾아다닐 여비를 제외하고 투자를 하겠노라 약속을 했었다. 또한 여수 프로젝트에 입점하는 법인을 만들 때 주주로 참여하기도했다. 1/3로 용역비용이 줄었다고해서 비용투자를 전혀 안한건 아니다. 내가 애초에 이야기한 금액에서 1/2로 줄여서 투자를 했고 투자기간이 지나서 혹 되돌려 준다고하더라도 받지 않을 생각이다. 돈이 많아서가 아니라 그게 도리라는 생각이 그전부터 들었기 때문이다. 운칠기삼이라는 말이 있듯, 이렇게 해도 저렇게 해도 다 잘되는 운이 따르는 시기가 있을 것이다. 그러나 그 운을 너무 믿어서는 안된다. 운은 바람처럼 왔다가 또 바람처럼 사라지기도할 것이기 때문에, 운이 도래했을 때 조금 수월하게 진행될 수는 있겠지만, 온전히 그 운의 힘으로만 진행되기를 바라면 안될 것이다. 시행사에서도 무슨 사정이 있었겠지만, 좋을때와 안 좋을때는 그렇게 달라질 수 있는 것 또한 야생에서의 일이 아닐까 생각이 들었다. 혹 D후배를 내심 믿지 못해 계약서를 먼저 쓰고 시작했다면 어땠을까 하는 생각도 들지만, 아마 계약서에 날인을 하지 못할 가능성도 있지 않을까? 내가 제안한 금액을 다수용하지 못 한다고 한다면 내가 야생에서 여수에 있는 그 사냥감을 접할 기회도 또한 로컬업체를 만날 기회도 없었을테니까 말이다. 그러니 운에 올인하지 말고, 늘 그 운의 뒤를 조심하면서 숲길을 헤매야할 것이다. 잔뜩 긴장한체로 말이다.

부동산 개발과 관련된 사업지 검토에 있어서 100건 검토하면 1건이 될까말까 라는 이야기가 있기도하다. 마케팅회사에 있을때는 시장조사 보고서를 수없이 써주어야 분양대행 현장을 하나 수주할까 말까라고 했었고, 사업부지 검토할 때마다 규모검토를 의뢰했던 그 설계사무소에서는 아마 가장 많은 검토를 한 이후에야 설계용역을 체결할 수 있었을 것이다. 그만큼 사업부지를 받고, 검토하고, 실제 진행하기까지는 여러업체들의 노력도 수반되거니와 ‘운’도 따라주어야한다. 100건중에 누구는 첫 번째에, 누구는 100번째에 ‘옥’을 가려낼지는 아무도 모를일이니까말이다. 그런의미에서 본다면 A선배는 이런 사업지에 대한 딜소싱을 해온다는 것은, 즉 사냥감의 위치와 먹을만한 사냥감인지에 대한 것을 인지하는 것, 네트워이 있다는것에 대해서는 인정을 해야할 것이리라 생각된다. A선배의 딜소싱에 대한 배경을 이야기해보자면 부산지역에서 오래도록 풀지못한 현장에 대한 수주를 진행하고, 센텀시티에 모델하우스를 운용하다보니, 자연스레 부산을 비롯한 주변 지역에서 사업권양도 혹은 부지매도를 바라는 브로커들과의 접점이 있었고 그 과정속에서 브러커들이 스스로의 이익 실현을 위한 다양한 물건들이 A선배에게 권해지는 상황들이 계속 이어진 것이다. 그러니 개발업체로서의 품은 뜻이 거대하고 혹은 자본이 충분하다고해도 겉으로 보여지는 진행되는 현장, 모델하우스의 운용 등 가시적인 레코드가 없다면, 그 내부적인 것으로는 보여지는 것을 넘어서지는 못할 수 있음을 보여주는 사례라 할 수 있을 거다. 그래서 특정지역에서 사업을 하는 개발회사, 혹은 시공사는 그 지역에 동일 브랜드들이 모여지는 효과를 거두기도하는 것일거다. 브랜드 타운이되는 이유가 첫단추를 그곳에서 꿰었기때문인거다. 보여지는게 중요한 부분임을 다시한번 느끼게된다. 자동차운전면허학원을 폐업하고 해당 부지에 주거상품을 건설하는 프로젝트의 기본 자료를 A선배로부터 받게되었다. 인허가 진행중에 있었으며 국공유지에 대한 매입부분이 남아 있는 상태였는데 기존 사업자가 해당 사업지와 인허가 등 사업권을 동시에 매각한다는 내용이었다. 기본적인 사항으로는 해당 사업지내에 임차인이 있었는데 해당 임차인들과의 명도에 대한 이견이 있었다는 부분과 기존 동배치는 ‘십자’모양이었는데 그렇게 될 경우 1개 라인은 향,조망에 대해서 Risk 하다고 판단이 드는 형태로 인허가가 진행되는 부분이 있었기도했다. 또한 어느 사업지든 제일 나중에 건설될 경우에 기존 입주단지의 조망, 일조 등에 대한 민원에 대한 Risk가 상존하기 때문에 이부분에 대한 헷징 방안 등이 두드러진 체크 내용들이었다. 기존 인허가를 그대로 승계해서 갈 것이냐 아니면 새롭게 인허가를 밟아서 우리가 원하는 형태로 시간이 걸리더라도 비용이 들더라도 바꿀것이냐에 대한 고민도 함께 시작되었다. 시장조사를 가기 위해서 C선배와 일정을 조율하고 파주 운정신도시 우리집에서에서 부산가는길에 거주하는 선배를 픽업해서 새벽같이 부산에 도착하여 현장을 보았다. 센텀시티의 맞은편에 있고 수영강에 대한 메리트도 있는 부지였으나, 센텀시티를 그대로 인용하기에는 한계가 있는 사업지였다. 뭔가 컨셉을 부여하고, 가치를 만들어야하는 상황인데 그 기대치가 높아질수록 센텀시티 및 해운대의 수요자들은 외면 할 가능성이 커질 것이 걱정이되었고, 그렇다고 사업지가 있는 망미동에서의 대장주가 되자니 그 걸로는 사업성, 즉 사업이익이 좀 아쉬웠다.C선배와 사업지를 돌아보고 주변 부동산 시장조사도하고 수영강변의 산책로도 걸어보고 그곳에서 한동안 그 사업지가 주는 사업지만이 가지는 고유한 느낌을 받으려고 노력을 했었다. 느낌은 좋았다. 서울의 경우만 봐도 한강변 상품들이 (주로 남측에 위치한 상품이긴했으나, 최근에는 북측의 사업지, 상품들도 이에 해당한다고 볼 수 있다) 가장 선호하는 주거지가 되지 않았던가. 그런 의미에서라면 비록 다리하나를 건너서 센텀시티의 기반시설을 이용해야하는 상황이지만 그정도의 불편함이라면 극복할 수 있을 것이라 생각이 들었고, 무엇보다 빗겨서라도 보여지는 해운대 바다가주는, 수영강변의 그 입지가 소비자들에게 꿈을 심어주기에 좋을거라는 공통된 시각이 있었던 것이 주요했다고나할까. A선배는 선배대로 브로커와 기존 매도자와의 협의를 진행하고 있었고 나와 C선배는 시장조사 때 느낀 그 감동을 그리고 개발컨셉을 사업계획서에 녹여내기 위해서 집으로 돌아오는 내내 차안에서 열띤 토론을 하면서 올라왔다.지구단위사업 때 도움을 받았던 후배들에게 도움을 청해서 사업계획서는 작성을 하였고, 우연인지 해당 부지 내 임차인중 한명이 부산에서 거주하는 친구의 지인이라서 해당 부지의 기존 사업자가 임차인에게 보내온 공문에 대한 내용과, 우리가 아닌 다른 서울의 시행자들이 임차인을 찾아와서 이것저것 물어봤다는 내용들까지 나의 레이더에 잡히고 있었다. 부산에 거주하는 친구도 사업계획서 작업 및 지역적 수요자의 특성에 대한 세밀한 부분까지 조언을 해주기도했다. 동시에 A선배에게서 사업지와 관련된 이야기들도 들으면서 상품성을 극대화 하기위한 설계리뉴얼, 그리고 인허가 관련해서의 내용을 유명 설계사무소와 협업도 진행하고 있었다. 그러던 중 해당 사업장의 부지 내 일부분인 국유지의 매입과 관련해서 ‘매각총량제’ 라고하는 것이 있음을 처음 알게 되었고, 부산지역의 그 총량이 다 찼기 때문에 매입이 순조롭지 못하다는 Risk한 이야기를 듣게 된다. 거기에 이런저런 매수자들이 늘어났던 탓인지 토지가격이 조금씩 올라가는 모양새를 보이는 부분이 해당 부지를 매입하려고하는 우리쪽에는 부담으로 작용하고 있었다.사업계획서, 그리고 기본적인 사업성검토, 인허가 등에 대한 사항들이 협업하는 파트너들을 통해서 취합이 되었으나, 그에 비해 매각에 대한 내용의 진행은 더디기만 했었던거같다. 그렇게 밀당? 이 진행되다가 해당 사업지에 대한 매입의견은 서서히 내부 대화에서 멀어져갔고 최초 사업에 대한 부담으로 인해 진입 허들을 높게 세운 탓인지 국공유지 매입에 대한 부분의 걸림돌이 Risk로 작용한게 가장 큰 요인이되어 결국 해당 사업지, 사냥감은 점점 더 멀리 달아나고 있었다. 잡을 수 없도록 말이다. 사실 사업부지를 매입하고 협의가 잘 되려면 어떤 일이 어떻게 벌어지더라도 매각이 되는 방향으로 잘 풀릴 것일텐데 내부적으로 이야기가 흐지부지 되는것과 동시에 매도자와의 그 협상테이블 혹은 매도자의 그 누구와도 연결된 부분이 나에게는 없다보니 좀 답답했던 것도 있었던 것 같다. 시간이 지났다고는 하지만 정확하게 얼마의 금액차이가 있었고, 그 부지를 매입하는것에 대한 협의 혹은 상호 신뢰를 증명할 수 있는 보완책이 하나도 없었는지에 대한 부분의 확인을 직접 하지 못한 것은 아쉬움으로 남는다. 막내였기에 내 할 일만 충실히 했으면 되었겠지만, 야생에 나가서까지 역할의 학계가 있었던 것은 다시금 생각해봐도 아쉽기만 하다. 그때를 회상하면서 해당 부지에 대한 현재의 상황을 살펴보니 2026년2월에 힐스테이트센텀더퍼스트 라는 브랜드로 입주를 앞두고 있다고 나온다. 최초 검토했던 때와 세대수가 작은걸 보니 평형을 키운거같고, 그때 상업시설이 조금 부담이기도했었는데 (강을 바라보고 남측에 지상층이 높게 있었음) 정리가 된거같아보인다. 결국 그때의 그 머뭇거림이 있었기에 사업진행은 못했고, 현대건설은 해당 상품을 수주하고 공급했다는게 다른 것이아닐까. 사업계획서에서도 다뤘지만 컨셉이 그려졌고, 현장에서의 느낌도 정말 좋았던 현장, 사냥감이었는데 마무리를 짓지 못한 것이 아쉽기만 하다. 우여곡절 없는 사업지는 없을 수 없을 것이고, 그 리스크들을 어떻게 해결해 나가느냐가 그 사냥감을 잡고 못잡고의 결과로 이어지는 것일건데, 겁이 많았지 않았었나 생각을 해보게 된다. 겁 없이 도전하고 부딪히는 과정이 있었다면 그 수영강이 해운대 바다가 보이는 그 사업지의 시행자가 되었을지도 모를일이었을텐데 말이다.

“신생아실 < 동물원 < 사파리” 각 구역에서는 소싱한 사업지에 대한 사업성분석 등 프로젝트에 대한 내용에 대해서 각 구역별 (신생아, 동물원, 사파리 등)로 (회사별) 시스템화된 내용에 근거하여 검토를 한다. 오너의 취향에 맞는 의사결정에 부합되도록 사업성분석, 마케팅검토, 분양가책정 등에 대한 업무를 진행하는데 일주일 이내에 기본적인 의견을 실무자가 정리해서 임원 혹은 오너에게 보고하는 일정을 소화하게된다. 대체로 사업지 검토 대상의 물건은 토지가 정리되어있고 (대체로 1명이 보유하거나 의사결정상 GO 사인이 떨어지면 매수하는데 문제가 없는 심플한 소유권 형태가 거의 대다수라 할 수 있다) 큰 Risk가 없으면 사업은 진행 될 가능성이 높게 되는거다. 이전의 경험상 사파리에서 검토했던 부지는 대체로 1명의 토지 그리고 심플한 토지소유권 확인 등이 전부였었다. 토지브로커는 그렇게 토지작업이 다 완료되고 혹은 인허가까지 완료된 부지에 대해서 사업권까지도 양도양수하는 물건을 보내오기도했다. 흡사 걸거리에 널려있는 옷가지들 중에서 잘 건지면 가격대비 훌륭한 옷을 고를 수 있는 그런 상황이 되기도했고, 복사에 복사를 거듭해서 잘 보이지도 않은 그런 물건을 중개하는 브로커도 있었다. 결국 운칠기삼이듯 평소 브로커와 잘 지내야하는 이유도 거기에 있을 것이리라. 그런데 야생에 나와보니 어떤 사냥감을 잡아야할지의 결정에대한 부분, 그리고 그 사냥감들이 어디에 모여서 쉬는지, 혹은 물을 마시는지에 대한 습성까지도 파악을 해야하는 상황이되었다. 즉 본인 스스로가 브로커도 되고, 시행자의 오너도 되고, 검토하는 실무자까지 되어야 하는 것이었다. 제대로 된 사냥감이라는 확신이 들면 스스로가 가진 장비로 커버가 가능할지~ 아니면 그물을 가진 동료가 필요한지에 대한 판단까지도 해야하고 그 사냥감을 사냥하기 위한 A to Z에 대한 전과정을 스스로 챙겨야한다. 야생에서의 방향을 잘 파악하지 못하다보니 먼저 야생에서 적응중인 선배들의 도움은 절실하고, 서로 코웍이 되어서 사냥감을 잡기위한 역할 분담은 필수적이된다. 나이 혹은 그간의 관계에 영향을 받게됨은 어쩔수없으며, 단박에 멋진 사냥감을 잡지 못한다면 흔히 말하는 막내생활부터 시작해서 사냥감을 사냥하기 위해 꾸려진 그 나름의 조직에서 제일 밑바닥 일부터 해야하는 것이 야생에서의 첫발일 수 있다. A선배와의 협업은 게속해서 이어졌으며, A선배의 인맥으로 레이더에 포착된 사업지는 정말 큰 규모의 사냥감이었다. 도시개발을 진행하다가 잘 진행되지 못해 지구단위사업으로 진행하려고하는 사업지였다. 토지필지수가 130개 필지가되었고, 국공유지가 15개 필지가 되었던 멋진 사냥감이었다. 토지는 3만평이 넘었고, 계획 세대수가 1,500세대가되는 아파트 상품이었기 때문에 진행만 된다면 멋진 수확물을 줄 수 있는 컨디션이었다. 물론 기존 도시개발사업의 진행에서 멈춘 이유에 대한 명확한 분석이 필요했지만, 토지주의 작업을 진행하던 업체에서 도시개발 진행이 아닌 지구단위 개발로 변경하여 추진할 수 있다고 하였기 때문에 그 부분만 확실하다면 이런 크고 멋진 사냥감을 마다할 이유는 없었다.어벤저스에도보면 각자 특기가 있듯, 지구단위에대한 내용, 규모검토를 위한 설계사무소, 그리고 기존 도시개발사업 시점의 토지작업 용역을 수행한 업체, 그리고 해당 사업지를 매입하여 제대로된 현장으로 변신시켜야하는 디벨로퍼 이런 각각의 역할이 필요한 상황이었기 때문에 A선배의 지인인 지구단위 업체 대표와, 내 친구가 임원으로 있었던 설계사무소, 그리고 오래된 인연으로 함께 뭔가를 도모해보자고 의기투합했던 C선배 그리고 사업대상지에 대한 구획을 표시하고 빠진 토지에 대한 부분을 봐주었던 후배들이 함꼐 일을 도와주었다. 물론 나도 포함해서말이다. 비록 A선배, B선배는 관공서와 현장의 토지작업자와 직접적인 미팅은 참여하지 않았지만, 현장에서는 각자 특기를 가진 다양한 부류의 사람들이 모여서 그 큰 사냥감인 지구단위개발사업지에 대한 사냥을 위해서 만반의 준비를 진행하고 있었다. 기억을 더듬어보면 이때는 청년주택 진행하는 시행사에서 근무하고있을 때라 조심조심 병행하여 업무를 보던 시기이기도했다. 간도크게 말이다. ㅎㅎ 문제없는 사업장이 어디 있던가~ 시청 도시과에서는 인구배정에 대한 부분이 가장 이슈였고~ 지구단위 접수를 위해서 토지는 10만제곱미터 이상이되어야했고, 사업대상지의 근처에 흥선대원군묘가 위치해 있었기에 일정거리 (300m) 이격 및 높이에 대한 부분의 협의가 필요했다. 다행히 정남향의 아래부분으로 사업지가 배치되지 않았기에 토지,인허가의 과정속에서 관련 부서와 협의를 해나가는 방법으로 정리했다. 시청 도시과에서의 진행에서 요건만 갖춘다면 무리없이 진행가능 할 것이라는 구두의견을 받았는데~ 이중 가장 큰 문제는 토지주에 대한 사용동의와 매매계약에대한 체결 그리고 토지가격에 대한 눈높이를 맞추는 것이 남아 있었다. 해당 물건을 연결한 토지용역업체는 큰 문제 없다고 장담했으나, 사냥감을 사냥하고 이에 대한 일련의 총력을 쏟아부을 매수자는 이때부터가 정말 걱정이 시작되는 시기기도했다.토지용역에 대한 계약금을 지불하고 용역을 발주해야 일은 시작이 되는것이고, 그 토지용역이 완료되는 수개월 동안 지구단위 계획을 수립하고, 설계에서는 단지 배치를 그리고, C선배와 나는 사업수지를 분석하고 사업계획을 세워서 토지계약금과 이후의 자금에 대한 세팅을 위한 앞단의 업무를 마무리 해야하는 상황이 필요했다. 그런데 토시개발사업의 진행부터 토지주와의 인연으로 토지매입 용역을 관장하겠다고 하는 업체가 제공한 토지조서 및 제반서류 등은 오래된 것이었고, 이를 조금 더 최신 것 그리고 10만제곱미터 이상이되는 부분으로의 싱크로가 되는 것을 확인한 뒤에 계약을 하고 싶은 매수자의 상반된 의견, 시각차이게 팽팽한 줄다리기를 시작하는 시기이기도했다. 토지용역 계약서는 서로 수정하면서 디벨롭을 했으나, 그 과정속에서 당사자간의 가장 큰 쟁점이되는 토지에 대한 그리고 비용에 대한(토지대금) 시각차이를 좁히기에는 한계가 있었다. 늘 그렇지만 토지작업을 수행한 측은 용역대금을 빠르게 받고 싶어하고, 매수자는 짚어볼 것들을 제대로 짚어보기를 원하는것의 그 니즈가 부딪히는 시기이기도하기 때문이다. C선배와 현장도 방문하고, 용역사무실에서 이야기도 들어보고 사냥감을 제대로 사냥하기 위해서 다양하게 노력을 진행했으나, 도통 진도가 잘 나가지 않기도했다. 현장을 돌아보는 과정속에서 신축된 빌라도 눈에 들어왔고 빌라가 곳곳에서 건축중이기도했다. 거기에 좀 비싸보이는 단족주택지도 곳곳에서 눈에 띄였기 때문에, 단순 토지동의서 및 최초 이야기하던 그 금액대로의 눈높이를 맞추는것에 있어서 약간 부정적인 생각이 들기도했었다. 멋진 요리를 만든다고 할 때 가장 중요한 것은 기술도 조미료도 아니지않던가. 바로 그 재료가 가장 좋은 맛을 내는 핵심일텐데~ 부동산개발의 핵심은 바로 토지임은 불변의 법칙일 것이다. 그런데 지적에 대한 부분을 점검하던 후배들과 지속적으로 토지에 대한 부분을 맞춰보았지만 진입도로와 공동주택이 들어가야 할 핵심 부지의 정중앙에 위치한 토지에 대한 사용동의서, 매매동의서 등에 대해서는 묘연한 상태였다. 이제 그 부분이 큰 핵심 쟁점으로 부각이 되었는데 토지용역계약서 확정안이 오고가던 업체에서의 답은 클리어하지 않았다. 그런 상황에서의 용역비용에대한 계약금 지급 및 어벤저스로 모인 업체들의 용역 발주는 Risk한 것이기에 그렇게 그 멋진 큰 사냥감은 점점 멀리 멀어지고 있었다. 대다수의 사람들은 부동산 디벨로퍼는 적은돈을 내고 큰 돈을 벌어가는 사람들이라고 손가락질 하기도한다. 그러나 도시개발 혹은 지구단위와 같은 재료를 만들어서 먹을거리를 만드는 일에 대해서는 그런 잣대는 조금 과하다는 생각이 들기도했다. 농사지어서 그 농사지은 쌀로 밥을 해먹는 것은 여간 힘들고 집중을 다하지 않으면 안되는 일이기도하고, 다양한 우발적인 Risk에 대응해야하는 그 과정을 본다면 이익의 실현 혹은 과한 이익의 실현이 수반된다고하더라도 그건 온전히 해당 사업을, 해당 사냥감을 사냥한 그 디벨로퍼의 몫이 아닐까 싶다. 딱 정해진 부지에 정해진 용도가 아니라 협의과정과 토지의 경계까지도 마음껏 그려나갈 수 있는 지구단위사업에 대한 매력을 느꼈던 시기였기도 했지만, 그만큼 그렇게 멋진 사냥감을 잡기는 정말 힘들구나 하는 것을 동시에 느낀 시기였다.

2018년 10월 야생에서의 첫 사냥감을 만나다첫 사냥은 잘 이루어지지 않는다고했던가~이야기의 흐름대로라면 ‘사파리인생이론’ 에서의 시간적인 배경인 2019년10월31일 이후인 2019년11월1일 부터의 ‘야생’에 대한 이야기를 해야하는 것이 흐름상은 맞을 수 있으나, 2018년7월31일 잘 나가던 개발회사를 퇴사하고나서 후리하게 야생을 나홀로 돌아다니던 중에, 오래전부터 알고지냈던 A선배와 잠시 합을 맞춰서 여기저기 사냥감을, 즉 프로젝트를 검토하기 시작했던 부분이 겹치는 시기가 있었다. 그런 과정속에 2019년10월31일날 그만두었던 서울도심 역세권 청년주택프로젝트를 진행하던 개발회사에서 일도했었고 말이다. 그런 의미에서 첫 야생에 나와서 아무것도 모를 때 여기저기 다니며 견문을 넓히던 그때의 그 이야기를 잠시 해보려고한다. (단, 현재 가지고있는 다이어리의 시작일이 2019년10월18일이기 때문에 기존의 다이어리 대신 기억에 의존해야하는 상황이기 때문에 최대한 그때의 기억을 소환하려고 노력하고 있다.)2018.7.31.일 퇴사하고나서 사람들도 만나러 다니고, 상업시설 구경도 하고, 독서도 하는 시간을 보내고 있었다. 물론 야생에 나왔으나 기회가 되면 사파리로 다시 되돌아 가고 싶다는 마음도 있었다. 기대로 부풀었던 야생은 생각과 다르게 많이 막막했고, 막연했고~ 사파리에서 그려왔던 생각처럼 내가 일하고 싶을 때 일하는 환경들이 바로바로 마련될 줄 알았으나, 야생은 그게 아니었다. 사냥감을 잘 사냥하기 위해서 덫을 놓거나 환경을 만들거나 장비를 손보거나 하는 그런 준비작업이 의외로 많았고, 그동안 소소하게 벌어둔 돈들을 계속해서 쓰기만하는 상황들은 계속되었다. 사파리인생이론에서도 이야기했지만, 사파리에서 있으면서 야생을 경험하는게 좋은거지 막상 야생에서 뭔가 사냥감을 잡아서 잘먹고 잘 살려고하는 그 꿈, 로망은 상당히 오랜시간을 숙성시켜야 찾아오는 것이란걸 퇴사후 3개월이지나면서 서서히 느껴가고 있었던거같다. 다시 사파리로 갔으면하는 바람도 커지고, 사파리에서 안정적으로 삶을 꾸려나가는 누군가가 손 내밀어 주었으면 하고 생각하는 시간도 자주있었다. 그럼에도 마음한켠에는 그토록 바라던 멋진 사냥감이 당장이라도 눈앞에, 손만 뻗으면 닿을 거같은 느낌은 계속되어지고 있었던거같다. 2018.7.31.일 퇴사를 한 개발회사의 오너와 막역한 사이인 A선배. 그 A선배로부터 전화가 왔다. 사업수지표(엑셀)를 보냈고, 한번 봐보라고~ 마케팅회사에 분양성, 분양가 등 조사시켜두었으니 그 회사에서 의견오면 다시 이야기해보자고 말이다. 그리고 며칠 뒤 전화를 받았고 통화를 했는데, A선배는 현재 다니는 직장에서 나올수가 없는데~ A선배를 믿고 의지하는 또 다른 B선배(A선배의)가 검토하는 사업장에 A선배 대신 믿고 맡길 수 있는 그리고 A선배 자신에게 무엇이든 감추지 않고 보고할 수 있는 그런 사람이 필요한데, 그 사람으로 나를 생각하고 있다는 이야기가 있었다. 그러면서 그 최초의 사냥감으로 종로5가에 있는 오피스텔 신축부지를 보고있다고 했다. 나중에 B선배가 차린 회사가 자리 잡게되면 그때 A선배도 합류할 것이라고하면서 말이다. 그때 A선배가 준 그 종로5가의 오피스텔 신축부지, 신축 프로젝트가 어찌보면 내가 야생에서 가장 먼저 큰 꿈을 그리고 디벨로퍼로서 뭔가 ‘아~ 이제 다 되었구나~’하는 그런 로또1등 당첨되기 바로 직전의 마음을 품은 첫 프로젝트, 첫 사냥감이었다. 그래서 그 이야기를 야생의 이야기를 풀어나가는 초단에 하고 싶었나보다싶다. 그리고 그 A선배, B선배와 함께 이후에 다뤄질 사냥감을 지속적으로 조사하고 덫을 놓고 함정을파면서 때론 밤을 새워가면서 그렇게 쫓아다녔던거같다.나의 접점은 A선배였지만, A선배의 뒤에는 B선배, 그리고 B선배의 뒤에는 ‘금융권’이 버티는 구조를 이때당시는 알지 못했다. 그리고 사파리에서 재주넘고 간식 받아먹을 때 내가 잘나서 난 뭐든 잘 해낼 수 있다는 그런 자신감이 충만했었는데, 야생에서의 사냥감을 잡을 때는 직접 그 사냥감을 볼 수 있는건 장님코끼리 만지기 수준인거지 실질 몸통과 거의 모든 중심은 A선배와 B선배와 그 뒤의 금융권에서 처리하고 결정하는 상황이었다. 뭔가 해보려고했으나, 결정할 수 없었고, 아이디어를 낸다고하더라도 그건 당장 초기의 프로젝트를 진행하는것과는 조금 먼거리에 있는, 당장의 현실과는 다소 동떨어진 컨셉 혹은 마케팅 등의 단편적인 것이었고, 사냥감을 사냥하기위한 초기의 모든 뼈대는 내 몫은 아니었다. 내가 제일 그중 막내였으니까 말이다. 힘도 없는 막내. ㅎㅎ 그래도 그렇게 팀,조직을 이뤄서 뭔가 도모하고 기대감을 가지게하는 그 순간은 야생을 다 가진 듯 한 기분이 있었고, A선배가 이야기한 B선배가 차릴 그 회사가 대박이 날 것 같은 기대감은 숨기고싶었지만 자꾸 표현되고 터질 듯 가만있지를 못헀다. 고생끝 행복시작 일것만같은 그런 시간들이 었다. 사냥감은 야생에서 돌고 돌 듯, 그때 지인들에게 (정보를 공유하는 나의 지인들이 있었으며, 새로운 사냥감이 나타나면 어떤 사냥감이냐, 얼마나 받을 수 있냐~ 어디가 어떠냐 등으로 정보를 공유하던 그런 그룹이 있었다, 그러나 각 그룹의 사람들은 서로 몰랐으며 내가 그 중심에서 사람들간의 교류에 나름 힘쓰던 시절이기도했다. 물론 그 그룹은 지금도 잘 유지되고 있으며, 각별한 관계로 잘 연대하고 있는 중이다) 해당 사냥감(프로젝트)에 대한 간략한 정보를 들을 수 있었는데~ 그때 지인들에게 받은 참고자료만 해도 스무개 파일이 넘는다 (그 자료들중 직접적인 그 사냥감에 대해서 다룬 내용도 있고 그 주변의 경쟁상품에 대한 이야기가 있는것도 있었다) 그렇게 내 수준에서 준비해야할 것에 대해서 준비하는 것으로 그 사냥감이 곧 내 수중에 들어온것인냥 그렇게 혼자 행복한 시간을 가슴 벅찬 시간을 보냈던거같다. 한동안..A선배로부터 자료를 받은건 수지표와 마케팅사의 검토의견이었는데, 수지표에보면 ‘에쿼티’가 없다. 즉 사업시행자가 토지,필수사업비용 등 사업진행을 위해서 최소한으로 지출해야하는 그 금액이 ‘0원’으로 표시되어있는 것이었다. 토지비용이 1000억이라고한다면 계약금으로 100억이 필요하고 (토지금액의 10%) 거기에 인허가를 위한 설계비용과 토지중개수수료 등 토지 잔금을 납부하기전에 필요한 필수적인 비용이 있어야 사업이 가는것인데 그게 ‘0원’으로 되어져있으니 프레임 자체를 바꾸지 않으면 이해를 못할 수지표였었다 당시의 나로서는 말이다. ‘아~ 이런 사업도있구나~’ 마냥 신기해하던 나였고, 그만큼 더 B선배에 대한 환상은 커졌던거같다. 얼마나 대단한 사람이길래 자기돈 하나없이 도심권에 사업을 진행한다는 것인지.. 그렇게 A선배가 준 내용으로 내 프레임을 바꿔나가고 있었다. 열심히..그런데 얼마 지나지 않아서 A선배로부터 내 야생에서의 첫 사냥감을 사냥하지 못할 것같다고 이야기를 전해왔다. 사업지 주변의 재래시장이 있는데, 진입로 등 이런저런 리스크한 부분이 있어서 협의가 안될거같다고. 즉 토지를 매입하는데 문제점이 붉어져서 해당 부지를 매입하지 못한다는 것이었다. 즉 사냥감을 놓친것인거다. 제대로 사냥도 못해봤는데~ 그 사냥감을 놔주라고하는..그런 말이었다. 난 다 준비되었고 잘 할 수 있는데~ 그리고 상품에 대한 특화를 어떻게 할지도 생각도해두었는데~ 그 사냥감은 아니라고하니...난감했다. 그러나 내가 결정할 수 있는건 없었기 때문에 그렇게 그 사업장, 그 사냥감은 이내 사라져버렸다.그로부터 6년이 지난 지금 그 사업장을 살펴보니, 2022년 이미 오피스텔 상품으로 준공되어 있었다. 상품의 이름은 ‘종로5가역하이뷰더광장’ 이라는 상품이다. 건설사는 정우개발(주) 이고, 1개동 294세대, 전용 5.73 단일평형으로되어있고, 시세를 보니 매매가는 2.7억~3.2억 수준 형성되어져있다. (실거래가는 2024.1월 2.7억이 확인된다. 2023.12월에는 3.1억도 보인다) 2018년10월 이 사업지를 받아들 때의 컨디션과 세대수는 똑같고, 다만 세대 전용면적이 조금 작아진 것이 차이가난다. 결국 A선배의 말대로 시장 때문에 못할 사업장을 누군가는 협의를 통해서 사냥감을 잡고 2022년에 준공시킨 상황이 된거다. 그 누군가는 그 어려움을 헷징해서 그 사냥감을 잡은 것 그게 2024년 1월 그 건물로 증명해내고 있다. 그때 그럼에도불구하고 시장과 협의하여 그 사냥감을 잡았었다면 어땠을까?그 사냥감을 사냥했더라면 지금 많은 것이 달라졌을까? 아니면 2022년 고금리, 원자재 상승 등의 직격탄으로 그 이후의 사냥감 사냥시 완전 폭망했을까? ㅎㅎ 이런저런 질문들이 나서려고한다. 이미 지나간 버스 안 돌아오듯, 그때 그 종로5가 오피스텔 사업지, 그 도심속의 사냥감은 놓아주게된거고, 조준을 해제했고, 그 누군가는 그 사냥감을 잡은거다. 그순간 최선을 다한 결과라고, 그리고 자본금 0원으로 진행하기에 더더욱 신중했었어야했다고 그렇게 되새겨본다. 갈 사업, 사냥당할 사냥감은 누군가에 의해서 반드시 사냥당하게된다는 것. 그게 야생의 진리다.

부동산 개발의 시작은 무엇일까?토지에 대한 정보에서 시작된다.사업성 분석, 인허가 검토, 분양성 검토 등 모든 작업은 토지에 대한 정보가 있다는 가정 하에 빛을 발한다.그럼 땅을 찾기 위해선 어떻게 해야할까?수 많은 땅을 일일히 방문해서 가격을 물어보고 다녀야 한다면 부동산 개발사업은 3D업종이 되었을 것이다.지금은 4차 산업혁명인 정보화 시대를 넘어 인간에 대한 도전인 5차 산업혁명이 진행 중이다.몇 프롭테크 회사는 토지 소유자가 매물 등록을 하면 자동으로 설계 및 인허가 검토를 하고 사업성이 나올 때 증권사, 시공사, 시행사 등에게 정보를 제공하는 기술을 개발하고 있다.여기서 더 나아가면 매도자가 매물 등록을 하기도 전에 사업성 분석후 매도 제안서를 쓰는 지경에 이를지도 모른다.여기까지는 바라보지 않더라도 정보를 얻는 방법을 굳이 대면으로 갈 필요는 없다.부동산 개발사업 정보를 가진 사람은 다양하다.지역 공인중개사, 대규모 공인중개사 법인, 시행사, 신탁사, 증권사, 기업, 제1금융권, 제2금융권, 분양대행사 등이다.몇몇 사업을 추진하다보면 사업관리, 분양성 검토, 분양홍보 등의 사유로 지역 공인중개사들과 친분을 쌓을 기회가 주어진다.이 때 알게 된 공인중개사는 예기치 못한 알짜 정보를 제공하기도 한다.예를들어 지역 유지인데, 오랫동안 토지를 팔지 않고 있다가 토지를 팔게 될 경우 지역에 아는 중개사한테만 넌지시 물건을 내놓는 경우가 있다.내심 팔고 싶지 않은 마음도 있으니 팔리면 팔고, 아니면 말자는 식으로 매물을 등록한다.이 때 중개사들은 당연히 친분이 있는 개발 종사자들에게 가장 먼저 연락을 한다.어차피 금액이 커서 지역에서 내놓는 것으로는 팔리지도 않을 것을 알고 있기 때문이다.두 번째는 대규모 공인중개사 법인을 통해서 정보를 구할 수 있다.대규모 공인중개사 법인은 수 많은 영업사원이 존재한다.우리나라 대형 법인은 대부분 수수료식으로 운영이 된다.매월 소속 중개사에게 일정 금액을 받고, 회사의 정보와 인프라를 제공하는 경우도 있고거래 성사시 수수료의 일부를 나눠 갖는 중개 법인도 있다.여하튼 본인의 실적과 급여가 연동되는 경우가 많아 적극적으로 정보를 얻고 다니기 때문에 정보가 은근히 많다.그들은 지역 중개사들과 공동 중개도 많이 하기 때문에 첫 번째 사례와 같은 정보를 얻을 수도 있다.물론, 공동 중개면 수수료가 반으로 줄기 때문에 지역 중개사들은 본인의 인맥으로 안될 때만 공동중개를 요청한다.세 번째는 시행사다.시행사는 부동산 개발업을 직접 기획하고 사업의 주체가 되는 회사다.여기서 본인이 직접하지 왜 그 알짜 정보를 남에게 넘길까라는 의문점이 들 수 있다.그 이유는 회사 자본의 부족이다.자본은 인적자본과 물적자본으로 나뉘는데, 이미 벌린 사업이 많아 내부 인원으로 추가 사업이 불가능한 경우다.물적자본은 개발사업을 진행할 때 최소한 토지비의 7%정도의 자기자본은 필요한데 이 자본이 마련되지 않는 경우다.두 가지 사유중 무엇이 되었든 해당 사유로 인해 무상으로 정보를 주거나 소정의 금액을 받고 정보를 넘기기도 한다.네 번째는 신탁사다.신탁사는 개발형 토지신탁으로 직접 시행을 하기도 하고, 관리형 토지신탁으로 명의를 빌려주고 자본관리를 해주기도 한다.여하튼 부동산 개발사업에 메인으로 속하는 플레이어다.핵심 플레이어인 만큼 시행사, 시공사, 증권사 등과 함께 하는 자리가 많고 이 역시 고급 정보로 이어진다.또한 금융 그룹사는 금융그룹사 지점 자리의 공매 정보를 가지고 있기도 해서 남들과는 차별화된 정보도 추가로 가지고 있기도 하다.증권사는 또 어떠한가?증권사는 투자를 중개하는 역할을 하고, 그에 따른 수수료를 받아가기에 가장 적극적으로 활동하는 플레이어중 하나이다.실제로 에쿼티 투자, 즉 초반 토지대 계약금 투자 진행을 위해서 시행사들과 많이 접촉하기도 하고본인이 가지고 있는 땅정보로 시행사와 초기 작업을 진행하기도 한다.이렇게 초반 작업이 된 물건들을 증권사가 다른 이들에게 연결시켜주는 경우도 있다.외에도 KT, 롯데, 방송국, 현대, 삼성 등 토지를 가지고 있는 기업은 모두 자체 개발 혹은 토지 매각을 진행하기에우리의 정보 제공자가 될 수 있다.제1금융권과 제2금융권은 이자를 갚지 못해서 가지고 있는 매물도 있고, 토지주들과 접촉할 기회가 많기에 또 다른 정보를 가지고 있다.그렇다면 우리는 이 모든 정보제공자를 관리해야할까?아니다.이는 비효율적일 뿐만 아니라 불가능한 영역이다.어디까지 관리한다는 각 플레이어의 선택의 영역이지만 가장 중요한 것은 고급 정보를 가졌을 때 가장 먼저 생각나는 사람이 되는 것이다.즉, 능력이다.시공사에 있으면 저 담당한테 가져가면 어떻게든 투자심의를 통과시켜서 사업이 진행되게 해주더라.혹은저 시공사 담당직원은 사업수주에서 끝나는 것이 아니라 이후 인허가, 분양까지 정말 면밀하게 검토하고 도와주더라.이것도 아니면담당이 시행이익 유동화에 능한 사람이더라등의 소문이 돌면 사업 진행자는 해당 매니저에게 가장 먼저 연락을 할 것이다.증권사라면 어떻게든 대주를 데려와서 금융 주선을 해주고, 이후 시공사 선정이나 신탁사 선정까지 도와줄 수 있으면 금상첨화일 것이다.이처럼 어쩌면 본연의 업무를 잘하는 것이 가장 좋은 영업일 수 있다.나는 본연의 업무를 열심히 하는 것 외에 영업사원들이 늘 원하는 키맨 확보를 말하고 싶다.키맨은 수 많은 지인을 소개시켜주는 한 명의 고객을 말한다.한 명의 인싸 키맨만 내 옆에 둘 수 있어도 내 능력만 출중하다면 충분할듯싶다.이 외에는 대학원, 각종 모임, 골프에서 사람을 소개받는 것도 있을 수 있다.정보 제공을 하고 그에 따른 수수료를 받는 사람을 브로커라 한다.이는 하나의 업이될 만큼 중요한 작업이다.양질의 토지정보가 전체 사업실적을 좌우한다.오죽하면 매니저급부터는 사무실에 앉아있으면 무능력하다는 소리도 들릴까.토지 정보를 얻은 뒤 주의 해야할 점은 정보를 있는 그대로 믿으면 안 된다는 것이다.어느 루트를 통해서 사업정보가 오든 간에 무조건 세심히 검토하고 또 검토한 뒤에 사업을 진행해야 한다.본인이 투자와 리스크를 함께 공유하는 것이 아니라면, 그 누구도 자기일 처럼 완벽하게 검토할 수는 없다.또한 당사자의 욕심이 사업 계획서에 녹아 들어있는 경우가 많기 때문에 본인의 입장에서 새로이 짤 필요가 있다.이를 명심한다면 양질의 토지정보를 얻기가 훨씬 쉬워질 것이다.

정기적인 레터를 받는 곳에서의 기사를 보니,건설사 관계자분들의 '부동산 경기침체' 가 언제쯤 풀릴 것 같냐는 인터뷰에1년뒤에 호전될 것이라고 응답한 비율이 90%에 육박한다는 기사를 보게되었다.0000 선행지수를 기반삼아 업황을 이야기하는 상황이기도하기떄문에 업계 종사자의 전망 혹은 그 느낌을 무조건 부정하기도 그렇다.그러나,그때 즉 1년 뒤에 풀릴려면, 그떄 호전되려면 분명 그 이전에는 뭔가의 움직임이 있어야하고~ 그 움직임을 만들어 내는 것은 업계 종사자가 아니겠는가~'댐'처럼 딱 멈췄다가 수문을 개방하면 바로 흐르는 그런 시스템이 아니기에~ 분명 그 이전에는토지매입, 프로젝트 검토 등을 진행해야하는 것이기에~ 1년 이전에는 물밑 움직임이 나타나고 혹 거대한 회사가 요지의 부지를 매입하거나 한다면기사화 될 수 있을 터인데~그렇게 본다면~ 소비자가 '우와~ 부동산 매입해야해~' 하고 지갑을 여는 시점이 아니라, 공급자인 디벨로퍼, 시공사, 신탁사, 금융권 등에서의 활동이슬슬 시작하는 타이밍이 그 '활성화' 시점이라고 봐도 무방하지 않을까?왜냐하면 시장이 어수선하고 100전 100패 일때는 검토하라고해도 안할 것이 분명할테니까 말이다.그렇다면 기사의 헤드라인을 잡을 떄조차도~1년 이면 완전히 정상화가 될 것이고~ 6개월 이전이 태동기? 정도로 뭔가 말을 더 달았으면 어땠을까 하는 생각이 들었다.스스로 시장을 더 암울하게 길게 표현하려고하는 것보다는 '심리'적으로라도 아~ 곧 정상화가 되겠구나~ 하는 그런 사인을 주는것은 어땠을까하는거다.물론 6개월 지나서 어찌될지 혹은 1년 뒤에 어찌될지는 아무도 모른다.그러나 심리, 그것도 '감성'에 의해 좌지우지되는 그 심리를 애써 위축해 둘 필요가 있을까 하는 것이다..그 인터뷰에 응답한 사람들 조차도 1년 뒤에라고 확신할 수 있을까 ?그건 아무도 모르는것이니 좀 앞당겨서 대답했으면 어떘을까 하는생각이 드는 기사였고 아쉬운 순간이었다.결국 심리 아니겠는가~그 심리를 감정을 자극해서 꿈을 꾸게하고~ 또 그 꿈을 실현시키는것... 그게 디벨로퍼 일테니~좀더 자신감을 가지고 현재의 상황에 긍정적으로 대처하는건 어떨까 싶다."아~ 곧 부동산 경기는 회복 될 겁니다~ 잠시 주춤하는것이고~환경은 좋아지고 있습니다~" 라고~ ㅎㅎ그렇게 말하고 또 스스로 생각하면혹시 아는가~ 그 시점이 진자 그렇게 도래할지도~그러니 지금의 이 순간 손 놓고 있을 것도 아니다~ 관계했던 부동산 관계자들과 연락취하면서 (물론 안부만 묻지말고~)그렇게 뭔가 움직이고 있음에 대한 긍정적인 시그널을 주변에 전파한다면~ 그 힘으로 그 연결로 좀더 빠르게 좋은 시절이 도래할 수 있을 것이다.그렇게 믿고 싶다. 또 믿는다.

주거상품을 개발 할 때, 용적률에 대한 니즈는 그 민감도가 조금 덜 할 수있을 것이다.그러나,상업용지를 개발 할 때는 용적률에 대한 유혹에 무조건 '노'라고 이야기하기에는 현실적인 부분이 작용할 수 있을 수 있다.핵심은 토지가격에 대한 용적률에 대한 희석? 에 따른 자기만족~ 혹은 사업수지의 현실적인 수지개선 등에 따라용적률에 좀더 민감하게 반응하는 경우가 다수 존재한다고 볼 수 있을 것이다.매출액의 크기, 그리고 수익금액, 수익률에 있어서 당연히 토지가격의 체급이 다르기에상업용지의 개발이 주는 '만족도'와 '레퍼런스'에 대한 시각왜곡은 디벨로퍼에게 상당히 매력적이기는하다.그러나,그 수지, 수익률, 컨셉, 개발 가능 용도 등에 대한 부분에 매몰되면, 정작 시간이 지날수록 더더욱 힘들어질 수 있음에 대해서도 고려해야하지 않을까 하여 몇자 경험치를 적어본다.평택역 인근 도시개발사업지에 상업용지를 개발하려고 2022년 호기롭게 모여서 업무를 추진하였었는데,토지가격이 비싼탓에 용적률 극대화를 위해 건물 mass 를 키울 수 밖에 없었고, 층수도 올라가고, 연면적도 올라가는 상황이 발생했으나,그에 따른 매출이 상승하다보니 (아파트가 아니라 오피스텔이다보니 연면적이 늘어날수록 매출은 올라가는 상황 발생, 전용율이 떨어지더라도 매출 숫자로는 시행자에게 긍정적으로 작용)건설사, 대주단이 원하는 수익률이 되는 그 규모까지 어떻게든 덩치를 키울 수밖에 없었던것도 현실이기도했다.그렇게 이런저런 인허가 요건들 무시하고 무조건적인 덩치, 매출 키우기에 매진하다보니~경기도까지 인허가를 돌려야하는 부분이 발생헀다. 교통영향평가가 그러했는데~ 그런 인허가의 위험성에 대해서 그때는 미처 몰랐다.매력적인 만들어서, 투시도 잘 만들어서 멋지게 그리고 높으니까 조망좋다고 사업계획서 작성하여 업체들 미팅하고 그렇게 순조로운줄 알았는데,교통에서 미끄러지다보니 인허가 기간은 애초에 예상했던 8개월을 넘어 1년을 향해 가고 있었고,PF 선행조건인 시공,인허가 허들을 만족시키지 못하는 상황속에서 2022년 금리상승에 대한 외부 영향에 노출되고만다.물론,용적률이냐 인허가 기간이냐에 대한 답을 딱! 이거다 라고 이야기하기에는 한계가 있을 수 있다.그러나, 같은 사업이익을 실혔해도, 기간이 늘어나게되면 수익률이 떨어지는 것과같이, 기간이 작게 하는것이 외부에 노출되는 사업기간에 대한 노출을 최소화하고또한 통제 불가능한 큰 흐름에서 어느 파도에 휩쓸리지 알지 못하는 불확실 보다는 단기간에 빠르게 준공시켜 exit 하는 전략으로의 사업진행 전략도 꽤 우수한 전략이 아닐까~ 하는 생각이들었다.그때 용적률 좀 적게 가더라도 상품특화 혹은 대주단, 건설사도 용인 가능한 형태로의 사업계획을 수립했다면 그 험난한 파도들을 잘 돌파하지 않았을까~ 하는 생각, 후회가 드는 순간이다.그런 의미에서 굳이 저울로 평가해보자면 당연히 지금은 '인허가기간의 최소화'에 대해서 우선순위를 둘 수 있을 것이고그런 고민에 있는 사업주, 프로젝트라면 적게 먹더라도 빠른 준공을 택하라고 이야기를 해주고 싶은 마음이다.통제가능한 그런 수순이 되어야 제대로 프로젝트를 마무리 할 수 있을 가능성이 높기떄문이기떄문에~랜드마크 짓는다고 프로젝트를 위험성에 노출시키는 일을 스스로 하지 말기를 권해본다.최근 현대그룹에서도 100층을 50층으로 짓겠다고하는 그 모든것 역시높은 토지가격, 공사비 부담 등에 따른 외부효과에 대한 통제 불가능에서 기인한것이 아닐까 싶다.특화된 상품도 좋으나,부동산이 가장 큰 장점인 '환금성'에 대한 부분으로의 접근이 성공할 확률이 높아지는 것을 감안할 때~너무 하드웨어에 힘 주는 것에 대해서는 다시금 돌아봐야할 떄가 아닐까...비록 싱가포르나 일본처럼 멋진 작품? 그려내지는 못하더라도범용성 있고 빠르게 준공시킬 수 있는 그런 방법으로 이익 쌓다가~ 정말 돈 넘쳐날때 그때 그런 작품? 시도해도 늦지 않을테니지금은 그냥 가랑비에 속옷젖지 않도록 빠른 인허가 진행으로 추진해보는것은 어떨까 싶다.빠른 인허가가가장 충실한 신하이다~ ㅎㅎ

3 - 3 - 3 - 1 법칙?​오늘 미용실을 다녀오다가 문득, #강의 에 대한 열망?에 대해서 되새겨보는 시간이 잠시 있었다. #디벨로퍼 로서 어떤 이야기들을 하게되면 모든사람에게 좋은 시간이되고 유익한 순간이 될까~ 고민해보다가, 급 떠오른 이야기가 있었다. (물론 이렇게 평소에 정리해둔다고해서 꼭 강의로 이어지는것은 아니니 큰 기대는 하지 않지만, 그럼에도불구하고 이렇게 정리라도 해두지 않게되면 강의를 안 하더라도 아쉬울듯하여 (강의를 하든 안하든 내 스스로에 대한 정리는 필요한 것이라고느꼈으니까~) ​처음생각난 3-3-3-2 법칙? 이라는것은핵심적으로 요약해보자면토지비용으로 30%건축비용으로 30%필수사업비료 30% 를 사용해야 나머지 10%가 사업이익이 되는 나름의 안전한 사업이다~ 라고하는 그간의 사업지(프로젝트) 검토를 토대로 발견한 나름의 황금비율? 이라고나할까~​물론, 꼭 각 항목별의 지출금액 비율이 해당 수준을 맞춰야만 우수한 사업이 되는것은 아니다. 토지+건축 비용이 지출항목의 60% 수준이라고해도 무방하다 만약 토지비용과 건축비를 합하여 50%가 된다면 사업이익쪽으로 10%가 넘어가는것이니까 (지출금액을 남기는게 사업시행자의 이익이 되듯) 사업성은 더더욱 좋아질 수 있을 것이다. ​최근 자재비, 건축비, 인건비 등의 상승은 물론, 금융조달비용 또한 올랐기 때문에 황금비율에 맞아 떨어지는 사업지를 찾기란 쉽지 않을 수 있을 거다. 거기에 분양가격까지 하락하다보니 (최고점 대비) 점점 더 사업시행자인 개발회사에서 사업지를 발굴해서 사업을 진행하기에는 더더욱 어려운 환경으로 가고있음은 두말하면 잔소리다그럼에도불구하고 사업지를 최초로 검토하고 토지비용, 건축비용, 필수사업비용(대다수가 금융비용이겠지만)을 넣어본 #사업수지표 로 개략적인 비율을 계산해볼 수 있다. ​1.토지비매도자인 토지주가 내놓는 가격을 매수자가 임의대로 조정할 수 있지는 못할 거다. 물론 해당 토지의 입지력이 워낙에 좋아서 어떤 상품을 배치하더라도 수요가 물밀듯 많다고 여겨진다면 그 토지를 꼭 매입해야할것이나, 그런 토지가 나에게 다이렉트로 접수되고 또한 사업성을 검토하는 시간을 무한정 주는것은 그닥 실현 가능성이 희박한 일이기때문에 잘 판단해야할 일이기도하다. 토지주를 잘 알고있는 브로커를 꽉 잡고 있던가. 혹은 토지비용을 조금 더 주더라도 다른 쪽에서 매출을, 사업이익을 올려놓을 자신이 있는 복안이 있던가 말이다. 이야기가 잘 풀린다면 토지가격을 조금 깍더라도 사업이익에 대한 게런티로 유인해 볼 수도있을 거고, 어차피 상업시설에 대한 100% 분양은 어려운 것일수있으니 상업시설 혹은 비인기 시설에대한 대물 지급 등으로의 유인책을 써서 토지가격에 대한 지나친 상승을 막아보는것도 필요해보인다. 아니고 절대적으로 가격을 네고가 어렵다면 인허가 기간동안 외부의 상황이라도 좀 좋아질 수 있도록 잔금 납부 기간을 최대한 늘리는 방법에 대해서도 고민해볼 필요가 있을 거다. 앞서 언급한 토지비,건축비,필수사업비(금융조달비) 들 중 가장 마음대로 못하는 것이라면 토지비용이 아닐까 싶다. 물론 토지를 가장 저렴하게 매입하는것이 사업성공의 지름길이지만, 어쨌든 토지를 매입하지 못한다면 아예 사업 시작이 불가능한 것일테니 말이다. 용적률 등이 높다고해서 무조건적으로 가격이 동반 상승하는 토지에 대해서는 다시금 생각해봐야할 것이다. 토지가 허락하는 그 양에 맞게 짓는다고해서 무조건적으로 좋은건 아니다. 외부 환경이 어려운 때 피에프 금액도 늘어나고 , 건축비도 늘어나고 등등 사업진행이 더 어려울 수 있기도할 수 있으니, 사업부지에 맞는 최적화된 규모만큼 짓는것에 대해서도 충분히 고려해야할 것이다. ​2.시공비500만원대 아파트 공사비 운운하던 시절은 지난간지 오래가되었다,. 지금은 뉴스에서보면 800만원대의 가격대로 올라선 상황이기도 하기때문에 토지비용 보다 오히려 건축 시공비용이 더 큰리스크로 작용할 가능성이 높아진것도 있다. 거기에 분양환경, 자금조달도 어려워진다보니 #책임준공 으로 신용보강을 해주어야할 시공사와의 협업이 점점 더 어려워지는 것도 시공비용에 대한 단순 숫자만의 리스크를 넘어서는 전반적 어려운 현실의 모습이라할 수 있을 것이다. 그럼에도불구하고 사업진행을 위해서는 시공사가 꼭 필요한 부분이니 토지비에대한 주의와 더불어 시공비용에대한 최적,최소화를 위해서도 각별히 신경을 써야할 부분이다. 물론 규모가 크면 상대적으로 평당가가 낮아지는 효과?로 이어질 수 있지만, 분양환경이 좋지 않은 상황에서 연면적만키운다고 사업에 도움이 되는것도 아닐테니~ 그 조절점을 찾기 위한 #민감도분석 에 대해서도 체크해야할 것이다. 또한 아파트의 경우 지하층을 분양할 수 없는 한계가 있는데, 주차를 확대할 수록 지하층 연면적이 커지고 이에 따른 시공비용이 증가하는데 바로 매출로 이어지지 않으니 이부분에 대해서는 다양한 아이디어를 짜내야할 부분일 것이다. 건축법의 오피스텔이나 상업시설은 지하층을 판매할 수 있으니 아파트 보다는 지하층에 대한 건축비용에 대하여 다소 경쟁력은 확보할 수 있을 것으로 보여진다. 준공시점에 시공사에서 어떻게든 추가비용을 요구할 것이 분명하지만, 분양만 잘 된다면 그때가서 해결해도 될 사항이고, 감리, 직발주 등을 통한 사전에 리스크 헷징에 대한 부분으로의 검토로 에스컬레이션을 도입해서 리스크를 최소화하는 것도 고려해볼만하다토지 매입시의 옵션들처럼 시공사와도 다양한 옵션을 통해서 ‘내편’으로 만든다면 조금은 여유있는 사업환경을 만들수 있지 않을까 생각이든다. ​3.필수사업비 등 (금융조달비용)지출비용중 가장 리스크하고 통제가 불가한 부분이 아닐까 싶다. 토지비용의 잔금, 시공비용의 100% 수준을 외부에서 즉 대주단에서빌려와야하는데~ 그게 만만치 않기때문이다. 1000억을 5% 수주으로 빌린다면 1년에 50억이면 되었을 이자비용이 이제는 100억으로 두배 가까이 상승된 것이 사업을 진행하지 못하게하는 가장큰 걸림돌이 될 가능성이 크다. 의도치않게 대주단에서 사업이 리스크하다면서 사업시행자인 디벨로퍼에게 에쿼티를 좀더 태우라고 (기존 10%에서 20% 수준으로~) 요청하는 옵션이 붙게된다면 토지가격에 대한 10%를 더 태우지 않고는 사업진행이 어려울 수 있게될 수있다. 토지가격이 1000억 이라고한다면 100억이 더 있어야하는것이듯 이부분역시 가장 큰 리스크가 될 가능성이 있다. 이자비용을 협의하기 이전에 말이다. 예전에야 피에프 한다고 대주단 줄세워서 낮은 이자율로 선택하던 때도 있었는데~ 이제는 오히려 금융사인 대주단을 가장 대우좋게 그리고 최우선으로 협업하면서 진행해야 하는 상황이 되었으니 개발 환경도 참 많이 변했다고 느낀다. 깃발 꽃으면 분양되고 자금 회수하는데 문제없던 시기가 아니다보니 대주단도 스스로의 대여금을 지켜야하는 각자의 명분에 최선을 다하는 것일테니 그걸 어쩌겠는가~ 금융파트너인 대주단은 점점 더 잣대가 기준이 높아질 것이기에~ 누가봐도 될 자리라고하더라도 에쿼티, 금리, 경제환경 등에 대한 부분 등의 #운칠기삼 이 수반되지 않는다면 사업주가 원한다고 해서 다 사업이 진행되는것은 아닐거다. ​종합적으로 보자면, 토지를 가장 저렴하게 사는것부터가 시작이 되어야한다. 그래야 대주단에서 요구하는 에쿼티의 증액이 발생되더라도 최소한의 금액으로 커버가 가능할 수 있기 떄문이다. 또한 시공비용이 조금 상승한다고해도 토지비용에서 룸이 생긴다면 어느정도는 버틸 수 있지 않을까~ 하는 생각이다. 지난 프로젝트에서의 경험치로 보자면, 10층 넘게 지을 수 있는 토지임에도 불구하고 빠른 진행을 위해서 지하1층~지상2~3층으로 건축 규모를 낮게하여 사업이익이 20~30% 수준으로까지 끌어올린 경험치가 있었다. 건축기간은 1년~1년6개월 수준으로 아마 용적률을 최대치로 찾아먹었다면 사업 외형은 커졌겠지만 3년~4년에 1개의 프로젝트하기에 급급했을 것인데~ 사업의 착공~준공 기간을 짧게 가져가는것이 시공비, 금융비용을 아끼는, 절약하는 지름길이기도하니 건축규모에 대한 부분도 함께 고민해야하는 사항이라고 생각이든다. ​지금도 사업지를 찾아 소소하게 검토하고 있지만, 예전처럼 활발하지도 않고, 무엇보다 토지잔금을 책임져줄 대주단인 금융권이 소극적이다보니 뭔가 도모하기도 어려운 상황이기도하다. 또한 투자자들역시 투자에 대해서 리스크하다고 생각하는 상황인지라 처음 마중물도 그리고 잔금도 여러가지로 어려운 상황속이다보니 검토가 더디고 힘들고 어려운 상황을 맞고 있다. 그래도 살아날 것이라고 믿어의심치 않고 있기에~ 그리고 24년간 디벨로퍼 로서 업을 삼아 지냈던 내 나름의 방향성을 믿기에~ 첫 강의 내용에 대한 3-3-3-1 법칙에 대해서 나름 정리를 해보았다. ​딱 이 법칙에 들어맞는 것은 아닐지라도,어느정도의 '감'은 있어야하기에~ 이 비율을 넘어서거나 하면 일단 '빨간 사이렌' 울려보고~ 좀더 집중적으로 보는것도 고려해볼만하다.