대체투자중 실물 투자 리스크는 흔히투자원본 손실, 수익률하락위험(임대수익하락, 비용증가, 세금 정책 등), 수종 수익권 관련 위험, 공실/금리 변동, 유동성 및 매각 불발, 공정가액, 법령 및 제도 변경 이슈, 계약불이행과 소송, 회계 및 법률 실사시 리스크, 사고 및 재해 위험, 환경개선공사 비용증가 등이 있습니다.대부분 임차인조사를 통하여 투자자에게 확신을 주는 편입니다.임차인의 신용보강 구조, 수익률, 주주구성 등을 분석하며,임대차계약서에 따른 배당 수익과 매각가치를 고려한 IRR을 자료로 제시합니다.엑싯전략은 매각인데 임차인에게 우선매수권을 부여하며다른 자산운용사 혹은 임차희망자에게 매각하는 것을 목표로 합니다.

안녕하세요.저는 딜아고라에서 활동하고 있는 양잭슨입니다.9월2주차 공모주 수요예측 일정과 유동화증권 신규 발행 내역,금융 시장 주요 이슈 등을 전달 드립니다.8월 미국 고용 지표 결과에 따른 연준의 피봇 전환 예측과 국내 부동산금융 시장 현황을 살펴보실 수 있으니 많은 관심 부탁드립니다. 추가적으로금주는 금요일 이후에 주말을 포함해서5일간의 달콤한 추석 연휴가 기다리고 있는데요.다들 행복하고 풍성한 한가위를 기대하면서 기쁜 한 주를 보내셨으면 좋겠습니다. 항상 저는 여러분들께 더욱 유익한 정보를 전달할 수 있도록 정진하겠습니다. 감사합니다. 

대토보상이란공익사업을 위한 토지 수용 시 토지 소유자가 원하는 경우 토지 보상금을 현금/채권 대신 당해 사업으로 조성한 토지로 보상해주는 방식(토지 보상법)대토보상권은 사업시행으로 조성된 토지를 공급받을 권리로현금 보상채권대토용지 신청권리의 이중적 권리를 포함하고 있으며 전매는 금지 됩니다.(부동산 투자회사에서 현물 출자는 가능)=>대토보상리츠 출현 계기1. 대토보상용지 특성경쟁 및 추첨없이 수의계약으로 토지 공급: 우수한 토지를 경쟁입찰(상업용지 등)이나 추첨(주택용지)에 의하지 않고 수의계약으로 공급 → 경합시 추첨2. 저렴한 가격에 토지 확보: 주택용지(감정가의 100%), 상업용지(감정가의 120% 한도로 일반경쟁입찰 평균낙찰률 적용)3. 지주1인당 당공급받는 용지 제약→다수 지주 모집 필요: 주택용지 990M2, 상업용지 1100M2, 그외 용지 제한없음4. 전매금지: 대토보상권은 소유권 이전등기 시 전매(매매, 증여 등) 금지(단, 부동산 투자회사 현물출자 가능)대토보상리츠 구조대토보상용지를 개발하는 방식은 대토보상리츠와 금전채권신탁(현재불가) 구조 존재- 대토보상리츠는 지주가 대토보상권을 리츠에 현물출자→리츠는 LH공사 등으로부터 용지를 공급받아 개발사업 진행(리츠가 사업주채, 지주는 리츠의 주주로 개발이익 수취)- 리츠 현물 출자 이후 리츠는 대토신청권리만 있을 뿐, 현금 보상채권은 소멸- 대상보상리츠는 일반 리츠와 달리 등록후 현물출자를 하고 용지공급이 확정된 시점에 영업인가를 받는 절차로 추진 됨

캐피탈 담당자 입장에서시공사의 신용과 도급순위, 3개년 시공능력평가액 등 다양하겠지만, 실무적으로 심사하실때 어떤 부분을 보는지에 대한 질의답변1) 지속적인 매출과 순이익이 나는 회사인가,2) 대출 만기전 도래하는 차입금, 우발채무, 현금성 자산 고려시 유동성 이슈는 없는가

안녕하세요. 저는 딜아고라에서 활동하고 있는 양잭슨입니다.8월 4주차 공모주 수요예측 일정과 유동화증권 신규 발행 내역을 공유 드립니다.제가 작성한 자료가 업무와 개인 투자 등 시장 동향 파악에 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.오늘 8월 22일은 가을의 본격적인 시작을 알리는 처서라고 하는데요. 무더위는 여전하지만, 시원한 가을이 다가옴을 기대하며 즐거운 하루를 만들어갔으면 좋겠습니다.항상 저는 여러분들에게 더욱 유익한 내용을 전달할 수 있도록 정진하겠습니다.감사합니다.

기업 등이 정규직을 쓰는 대신 필요에 따라 단기로 임시 및 계약직을 고용하는 방식의 경제형태1920년대 미국의 재즈 공연장에서 즉석으로 섭외한 연주자를긱(gig)이라고 부르던 것에서 유래했다.과거 배달, 대리 운전 등에서 최근 컨설턴트와 전문직으로 확대가 되고 있다.

안녕하세요. 저는 딜아고라에서 활동하고 있는 양잭슨입니다.8월 3주차 공모주 수요예측 일정과 유동화증권 신규 발행 내역, 금융 시장 주요 이슈 등을 전달드립니다.제가 작정한 자료가 업무 및 시장 동향 파악에 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다~항상 저는 여러분들께 더욱 유익한 내용을 전달할 수 있도록 정진하겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 저는 딜아고라에서 활동한 양잭슨입니다.8월 2주차 공모주 수요예측 일정과 유동화증권 신규 발행 내역, 금융 시장 주요 이슈 등을 전달 드립니다.제가 작성한 자료가 업무에 시장 동향 확인 등에 도움이 되기를 바랍니다.추가적으로이번주 수요일부터 입추가 시작된다고 하네요. 장마가 끝나고 아직까지는 온 세상이 찜질방으로 느껴질 만큼 ‘찜통더위’가 계속되고 있지만, 무더운 여름이 이제 얼마 남지 않았으니 다가올 시원한 가을을 기대하며 남은 8월을 무탈하게 마무리하시기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 딜 아고라에 매주 위클리 기사를 개최할 양잭슨이라고 합니다.금주는 시간은 조금 지났지만, 재직 중인 회사에서 작성 및 배포하는 위클리 자료를 첨부와 같이 공유합니다.다음주부터는 월요일 또는 화요일에 보실 수 있도록 노력하겠습니다!메일로 받아보고자 하는 분들은 댓글 부탁드립니다.감사합니다~~

HL D&I 구)한라건설에서 마포 도시형 생활주택 '책임분양' 본PF로 2,000억을 조달했다.총 2천억 규모로 한국투자증권과 교보증권이 PF를 주관했다.선순위로만 900억씩 총 1800억을 진행했고한라에서 전단채를 200억 발행하여 2000억을 모두 채웠다.KB증권은 교보증권이 집행한 900억 중 일부를 셀다운 받아가는데해당 딜이 체결될 수 있었던 이유는 홀딩스의 책임준공 보증이 크리티컬했던듯하다.금융당국이 장기간 미착공 상태인 브릿지론을 100%금융사 손실로 보고 충당금 쌓으라고 한 것이본PF전환에 박차를 가한듯하다.

할 수 있습니다.자기자본 3조 이상 등 일정 요건을 갖춘 증권사는 금융위원회로부터 종합금융투자 사업자로 지정받을 수 있고이들은 유동화를 거치지 않고, 직접 대출이 가능합니다.미래에셋증권, 한국투자증권, 삼성증권, NH투자증권, KB증권, 신한금융투자, 하나금융투자, 메리츠증권 등 총 8개의 종합금융투자사업자가 있습니다.증권사는 일반적으로 여신라이센스가 없어서 자회사(캐피탈사)를 설립하거나 유동화를 진행합니다.

2024년 상반기 금융업권의 주요 변화는 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정의 가속화와 잠재부실의 현실화입니다.2022년 하반기 레고랜드 사태 이후, 금융당국은 유동성 지원 프로그램을 가동하고 PF 대주단 협약을 출범시켰지만,일부 금융사와 건설사들은 책임 부담으로 인해 이를 적극적으로 활용하지 못했습니다.이에 따라 2024년 5월,금융당국은 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향'을 발표했습니다.이 정책은 사업성 평가 기준을 강화하여부실우려 익스포져에 대해 충당금을 증가시키는 내용을 포함하고 있습니다.KB신탁과 한국투자증권 등은 대표적으로 충당금을 반영했으며,회사별로 차이가 나타나고 있습니다.부동산 PF 잠재부실 정리가 진행됨에 따라증권, 캐피탈, 저축은행 업종은 단기적으로 재무 안정성 저하가 불가피합니다.NICE신용평가에 따르면, 현재 5조 원 정도의 충당금을 적립하고 있으며,추가로 3조 원의 손실이 예상됩니다.2024년 상반기 금융업권의 신용등급은 전반적으로 하향 조정되었습니다.상향 조정된 기업은 3개사에 불과한 반면,하향 조정된 기업은 17개사로, 이는 잠재부실이 현실화된 결과입니다.업종별로는 생명보험, 신용카드, NPL(Non-Performing Loan) 투자 기업의 신용등급만 상향되었고,은행, 증권, 할부리스, 신탁, 저축은행 등 대부분의 업종은 하향 조정되었습니다.특히 저축은행 업종은 가장 큰 위험을 안고 있지만,2011년 저축은행 사태와 같은 위기는 발생하지 않을 것으로 보입니다.이는 대주주의 지원능력, 수익성, 자산건전성, 자본적정성 및 신용등급 측면에서저축은행이 과거와 비교할 수 없을 정도로 개선되었기 때문입니다.소비자물가지수(CPI) 상승률이 3% 내외에서 추가 하락하지 못하고 있는 상황에서,기준금리 인하는 쉽지 않을 전망입니다.고금리 또는 중금리가 장기화될 경우, 부동산 PF는 계속해서 어려움을 겪을 수밖에 없으며,경공매를 진행하더라도 수도권 외의 부동산은 회복이 어려울 것입니다.기존 3단계(양호, 보통, 악화우려)였던 사업성 평가 기준을 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 확대하여'부실우려' 익스포져에 대해 충당금 적립 부담을 크게 증가시키고,상각 및 경공매를 통해 매각할 계획입니다.이러한 상황은 금융업권 전체에 걸쳐 영향을 미치며,각 금융사들은 이에 대응하기 위한 전략을 지속적으로 마련하고 있습니다.

금융상품= 비금융투자상품+금융투자상품(원본손실가능)금융투자상품= 예금, 보험, 펀드, 대출, 주식, 채권 등과 같은 금융상품 중에서 원본손실 가능성원본손실 가능성있는 상품= 증권 + 파생상품(원본초과 손실 가능)예금은 돈을 맡기는 것이 아니라,예금이라는 금융상품을 매입한 것이고대출 역시 상품을 매입한 것이다.그러니까 대출을 받아서 구매한 상품의 시세가 상승한 뒤 파는 전략과적금을 든 뒤 만기 때 이자를 받는 것이반대되는 말 같지만 실상은 동일하게 상품을 구매한 것이다.이렇게 인식하고 나면 대출이 생각보다 괜찮은 상품이라는 생각이 든다.단순히 대출은 무서워라고 여기는 분들은 이 점을 생각하면 좋을듯하다.기업도 100%자기자본으로만 유지되는 회사는 좋은 회사라는 평가를 받지 못하는 만큼자본주의 사회에서 대출은 좋은 상품이지 기피할 부채덩어리가 아니다.

금융= 돈의 융통, 돈의 대차융통이나 대차는 원금과 이자를 주고 받는 행위이다.이러한 금융행위가 발생하고 자금이 이동하는 곳을 금융시장이라 한다.시장의 작동을 위해 필요한 환경 또는 생태계를 금융시스템 혹은 금융제도라 한다.경제학적인 개념으로 보면돈에 여유가 있는 사람 자금잉여부문(대여자 또는 투자자)로부터돈이 필요한 사람 또는 기업즉 자금부족부문(대출자 또는 피투자자)으로돈이 흘러가고 융통되는 현상을 금융이라 한다.투자와 대출이 금융의 두 축입니다.대출은 타인에게 돈을 빌려주는 것이고투자는 돈을 사업에 직접 투입하여 참여하는 것입니다.판례에서는 담보의 유무로 그 차이를 좀 더 명확히 하고 있습니다.투자라는 것은 사업이 망하면 손해가 발생해야 하는데담보를 회수하면 실질적으로 대출로 보는 것이죠.대출로 분류되면 이자제한법 등의 이슈가 생기니이러한 기초적인 부분도 잘 이해하고 있어야겠습니다.

뉴노멀이 인기입니다.과거의 뉴노멀은 3저였습니다.저금리, 저유가, 저달러1986년부터 1989년까지 호황의 시대에 힘입어연평균 12%의 경제성장률을 기록했습니다.돈 벌기 좋은 시대였고,열심히 일하면 개천에서 용나던 날이었습니다.당시의 새로운 뉴노멀은'내 차 갖기'였습니다.코스피는 같은 기간 1000point증가하며 7배가 상승하고,부동산 역시 가파르게 오르니돈을 쓰지 않을 이유가 없던거죠.지금은 어떤가요?고금리, 고유가, 고달러 3고 시대입니다.제 기억에 환율은 1100~1200원정도...그 때가 개인적으로는가장 달러를 많이 사용하던 시기였기 때문에 그게 저의 노멀이었습니다.하지만 지금은 1300-1400원이 뉴노멀입니다.저번 분기(24년도 4-6월) 평균 환율은2008년 글로벌 금융위기와 유사합니다.(안돼... 2022가 최악이라고 생각해서 26년엔 돌아올줄 알고 퇴사했단 말이야..)한국은 다양한 국내외적 여건으로 인하여 미국 금리를 따라가지 못하고 있습니다.환율을 고려하여 금리를 올리자니중소기업 대기업 가릴 것없이 다 무너질 것 같습니다.또한 10억 이상 금융 자산가 비율중20-30대 비율이 10%가 넘어가고이들은 누구보다 공격적인 투자를 하고 있습니다.금리가 올라가고 한국의 전망이 불확실하다 판단되면많은 돈을 해외투자로 돌릴 것이 자명합니다.금리를 내리면?갑자기 부동산으로 선회하여부동산 시장의 안전성을 흩트릴 수 있습니다.금리를 내리자고 생각하니현재 국민 투자 분위기, 환율, 미국 모든 것이 문제입니다.미국은 매번 비둘기 날린다 말만하고 실제 날리지는 않고 있습니다.전세계의 돈이 미국으로 몰리니까생각보다 더 잘 버티는 것 같습니다.이로 인해 독자적으로 금리를 내리긴 더 어려워졌습니다.원화가치는 올 상반기 약 7%, 89원 하락했습니다.같은 기간 일본 14.2%를 제외하면 유럽3%, 중국 2.4%, 영국 0.6%에 비해상당한 수치입니다.줄어든 유동성과 환율방어를 위해재정을 상당부분 조기집행하였고법인세, 양도세 등 예전보다 못한 세수에한국은행은 92조원의 마통대출을 받았습니다.금리는 높은데, 돈을 풀기시작하면그 돈은 골고루 퍼지기 보다는 더 심하게 편중될 수 있습니다.금리를 8월에 낮춘다는 말이 많은데한국은행이 움직이는 것은 더 어려워 보입니다.불확실한 상황이 많을 때는관망이 최선인 것 같습니다.금리를 갑자기 내릴수도자국 우선주의를 각자 표명하며 움직일수도전쟁이 날수도 있습니다.관망하며 사회의 시그널을 잘 읽은 뒤에패스트 팔로워가 되어야 겠습니다.

유효담보가액을 초과하여 대출을 받는 경우 10%씩 상환하도록 되어 있습니다.유효담보가액=담보기준가액*담보인정비율-선순위 채권액(보증금 등)

정치 및 외교 동향-한국 총리와 국회의장은 한/미/일 협력을 강조하며, 국방력을 평화보다 우선시하고 대북 강경 노선을 확인함(국방력>평화)-주한 미 대사와 주한 일 대사는 북/러 연대를 경계하며 한/미/일 협력을 강조함- 국방장관과 주한 미 해군사령관은 북핵을 경계할만한 수준으로 보고, 한미 군사 협력을 강조함- 백악관 아시아 대양주 보좌관은 북한 비핵화 기조를 유지-북/러 밀착이 한/미 동맹을 강화할 것이라 전망하고, 대북 대화를 강조함- 한반도 긴장을 원하지 않으며 북/러 협력과 무기 및 에너지 지원을 불법으로 규정분석 전망미국대선 이전: 11월까지 한반도 전쟁은 없을 것으로 예상되나, 지정학적 불안은 계속될 전망중국상황: 중국의 역사적 과업은 타이완 통일이지만 현재 경제 성장률이 3%로 하락하고, 내수경제가 부동산 시장 붕괴로 어려움을 겪고 있어 타이완을 공격할 처지가 아님. 미국이 우크라이나와 중동 분쟁에 집중하고 있어도 중국은 미군의 7함대와 맞서기 어려운 상황임. 중국이 타이완을 공격하려면 일본과 한국의 미군기지도 공격해야 하므로, 아시아 군사 강국인 한국과 일본과의 전면전을 감당하기 어려움. 따라서, 한국이 북진통일을 할 때 중국 서부 지역 일부 독립을 허용하는 등의 큰 협상을 통해 타이완 평화 통일을 노릴 가능성이 있음.북한상황: 오래된 경제 재재로 기본 전략 물자와 생필품이 고갈된 북한은 대규모 전면전을 감당할 수 없는 상황임. 육군이 주력이지만, 기갑부대를 움직일 연료와 군량미가 부족함. 전략적 이익을 위해 국지적 도발은 가능하나 전면전은 불가능함. 비대칭 무기인 핵무기는 사용 전에 무력화되거나 사용 후 정권이 몰락할 가능성이 크므로, 김정은 정권이 핵무기 사용을 선택할 이유가 없음.전망: 당분간 전쟁보다는 우위 포지셔닝을 위한 국지적 도발이 예상됨. 트럼프가 미국 대통령에 당선될 경우, 국제 정세는 혼란스러워질 것. 미국이 손을 뗄 경우, 한국은 수출입 화물선의 안전한 항로 확보와 에너지 수입 비용 증가로 물가 상승이 예상됨. 주둔 미군이 줄어들면 지역적 분쟁이 발생할 수 있고, 일부 적성국의 오판으로 대규모 전쟁도 가능함. 트럼프는 전쟁이 가장 효과적인 재정 정책임을 알기 때문에, 이는 더욱 심각한 문제가 될 수 있음.현재 우리나라와 미국 대선 상황을 고려하면 경제의 불안함은 가중됩니다.한미일 협력이 강화되면서 대북 강경 노선도 유지될텐데, 여기서 북러 밀착은 한반도 긴장을 높이죠.만약 미국이 국제 치안에서 손 떼게 되면(트럼프 당선시 가능성 높음)우리나라 수출입 화물선의 안전을 보장하기 위해 더 많은 비용이 들어요.원유나 가스 같은 에너지 수입비용도 증가하게 되는데이는 2차 인플레이션을 일으키고 경제 전반 부담으로 작용합니다.(금리 인하가 어려워질수도...)부동산 시장도 비슷합니다.글로벌 경제가 불안정하고 금리가 오르면 자금조달이 어려워지죠.이렇게 공급이 떨어지는 상황이 계속되면코로나 때문에 계속 올라서 한 번에 위기가 온 것 처럼갑자기 급격한 상승으로 이어질 가능성이 있습니다.당분간 경제와 부동산 시장이 혼란스러워질 것 같으니 준비를 철저히 해야겠습니다.

취준생 혹은 부동산개발사업 초기 진입자들이 하는 질문 중에 가장 많은 것은"부동산개발사업 업무를 진행하려는데, 어떤 회사에서 시작하는 것이 가장 좋을까요?"나는 진심으로 10대 건설사(시공사) 개발사업팀이라고 조언한다.그 이유는 EXIT구조에 있다.신탁사와 신탁 계약(관리형+@)을 체결하고 나면 우선수익권을 받게 된다.1. 선순위 대주 2. 중순위 대주 3. 후순위 대주 4. 시공사 5. 시행이익유동화대주 6. 시행사순으로 받는 것이 일반적이다.(물론 아닌 경우도 있다, 요즘 유동화 잘 안된다.)이 때 사업의 RISK는 시행사 다음으로 건설사(시공사)가 크게 노출된다.대주(돈을 빌려주는 회사 혹은 사람)입장에서는 건축물이 준공이 되는 것이 가장 중요하다.그래야 이걸 경매로 넘기든 공매로 넘기든 임대를 주든 처분해서 원리금을 가져 갈 것이 아닌가이 때 보는 것이 시공사의 신용도이다.시공사 신용도가 A+이상이면 시공사를 믿고 거의 모든 사업이 실행된다.A 혹은 A-라고 한다면 대주마다 단독 책임준공이 되는 곳이 있고 아닌 경우도 있다.때로는 사업지의 컨디션을 보고 결정한다."신탁사 없이 단독으로 모든 것을 책임질 수 있는 시공사는그만큼 많은 사업을 검토할 수 있고, 책임의 양도 방대하기에더 디테일하게 사업을 볼 수 밖에 없는 구조가 형성된다."자본주의 사회에서 다른 대주보다 뒤에 탈출하기에그들은 시행사급으로 사업을 디테일하게 볼 수 밖에 없다.그래서 시공사가 딜을 클로징하고 사업이 체결되었다는 말을 하는 것이다.제일 위험한 부분을 맡을 곳이 가장 찾기 어렵지 않을까?또한인센티브 비율이 금융사에 비해서 시공사가 현저히 낮기 때문에사업의 적극성도 조금은 떨어질 수 있다.-우린 자본주의 시대에 살고 있다(부동산개발사업구조도 다르지 않다)-미팅시 시행사: 대표가 옴, 증권사: 인센티브 많이 받음, 시공사: 인센적은 담당이 옴위험은 가장 높은데, 동기부여는 적다보니그들을 설득하려고 많은 이들이 애쓰고이로 인하여 자연스레 갑의 위치에 놓이는 것이 아닐까 조심스럽게 추측해본다.