철거공사 Risk
개발 사업을 진행하다 보면, 여러 예상하지 못한 리스크들이 발생하는 경우가 무척 많다. 그 중에 하나가 철거공사(법적으로는 해체공사라는 용어를 쓰지만 이 글에서는 철거공사라는 용어를 사용하고자 한다)를 수행하면서 발생하는 리스크도 주요 사항 중 하나라고 할 수 있다. 21년 22년 광주에서 연달아 발생한 철거공사 시 발생한 사고로 인해 사회적 공분을 샀던 기억이 난다.이와 함께 2020년에 건축물관리법이 개정되면서
『건축물 해체 허가권자는 해체작업의 안전한 관리를 위하여 감리자격이 있는 자를 해체공사감리자로 지정하여 해체공사감리를 하게 하여야 함(제31조)』
의 규정이 생기기 되었다.
예전 2018년~19에 걸쳐 해체공사를 진행했던 기억이 난다. 당시는 시공사 소속으로 통상 발주처(시행사) 업무분장에 해당하는 해체공사를 여러가지 사유로 인해 시공사의 공사기간에 포함하여 진행했던 사례이다.(당시, 해체공사가 있는 경우는 대단지 재건축 현장들이 대부분이었고, 통상 시공사 직원은 발주처의 철거공사가 진행되는 동안 현장을 관리하며 인수인계를 받기 위한 기간으로 시공사 내부적으로는 노는 기간(?)으로 인식을 하곤한다.) 당시 기축의 대형 복합건축물을 철거하고 지하를 일부 재활용하는 공법을 진행하면서 철거공사의 관리책임을 시공사가 갖게 되다보니, 여러가지 부담이 생기게 되었다. 특히, 당시는 건축물관리법이 개정되기 전이어서 현장에 철거감리자는 배치되지 않아, 모든 관리책임을 시공사가 지게 되는 상황이었다.(물론, 하도급으로 철거업체와 계약을 맺어 공사는 진행하고 있었다.)
결국 7개월동안의 우여곡절 끝에 무사히 철거를 완료 하였고, 그 기쁨도 잠시, 다시 새로 신축공사를 하기 위해 3년의 청춘(이라기엔 좀 늦지만 마음만은…ㅎ)을 보내게 되었다. 그 뒤 우연인지 필연인지 시행사로 넘어간 후 연달아 2개 프로젝트의 철거를 또 담당하게 되었다.(철거공사는 대부분 시행사에서 완료 후 토지를 시공사에 인계하게 된다.)
이번에 예전 묵은 이야기를 다시 꺼내 들게 된 것은 발주자(시행자) 입장에서 발생할 수 있는 여러가지 Risk등에 대해 최소화 할 수 있는 방안 대한 고민을 해보고자 한다. 물론, 전부 해소할 수 있는 해결책은 없겠지만, 이런 Risk를 단순히 행운을 기대하며 있는 것은 바람직하지 않기에 조금이라도 그 가능성을 낮출 수 있는 방안을 생각해 보자는 차원이다.
1) 인허가Risk철거공사심의 시 제출하는 시공계획서에서 발생하는 여러 변경사항 등으로 공사기간이 늘어나는 경우들이 자주 발생하고, 공사 진행 중에 장비변경, 공법변경등이 발생 시에 인허가 변경으로 이어지는 경우들이 발생하여 공기가 늘어나는 경우가 빈번하게 발생하게 된다. 뭐 원론적인 이야기이지만, 주변 제반여건을 면밀하게 검토하고, 비용과 시간이 들더라도 세밀한 계획과 시공이 가능한 업체를 선정하고, 시공계획을 수립하여서 공사 중 변경사항이 발생하지 않게끔 하는 것이 무척 중요하다고 하겠다. 특히나, 철거감리비의 경우는 공사기간이 늘어나는 만큼 계상이 되는 구조이다보니, 현장에 나와있는 철거감리의 입장에서 경미한 변경사항이 생기더라도 인허가 변경등으로 이어지는게 유리해지는 구도이다보니, 실제 현장에서 발생한 변경사항에 대한 처리방안등에 있어 쉽지 않은 경우가 빈번하게 발생한다. (특히나, 철거감리를 선정하는 주체가 인허가청이고 해당 지자체의 건축사협회에서 순번제로 선정이 되는 구조이다 보니, 감리사 입장에서 발주처와 관계에 대한 아쉬움이 없다보니 더욱 협의가 어려운 구조인 것으로 생각된다.)
2) 민원Risk건설공사 시 피할 수 없는 민원과 관련된 Risk라고 할 수 있겠다. 그런데, 이 철거공사를 수행하는데 있어서는 발주자(시행사) 입장에서 난이도가 더 높아진다고 생각한다. 실제 종합건설사와 진행을 하는 경우는 공사성 민원에 대해 종합건설사가 대부분 대응과 해결을 하는 경우가 많지만 철거업체의 경우 영세한 규모인 경우가 많고, 민원 대응에 발생하는 비용등에 대해 민감하다보니, 실제 발주자가 대응하게 되는 경우가 많다. 따라서, 몇몇 대형 시행사의 경우 종합건설사와 철거공사 범위도 포함하여 계약을 하기도 한다. (필자가 있었던 현장의 사례가 이런 케이스였다.)
3) 철거감리배정Risk
인허가 리스크의 연장선상의 이야기 일 수 있는데, 주택법 감리와 같이 철거감리의 경우도 인허가청에서 배정을 하는 구조로 되어 있다보니, 어떤 감리가 배정되느냐가 철거공사 기간이나 비용에 큰 변수가 되는 사항인 것 같다. 위에 언급한 것처럼 철거감리의 계약구조가 월별 투입인원 산정을 기초로 한 실비정액가산방식(직접인건비, 직접경비, 제경비 등을 합산하여 대가를 산출하는 방식으로 업무량을 고려한 실제 투입비용 반영이 가능하며 공사의 특성과 난이로를 반영한 합리적인 대가산정이 가능한 방식)을 사용하다보니, 발주자 입장에서 곤란한 상황이 생기게 된다. 왜냐하면, 철거공법 변경등으로 인해 공사가 중단되고 인허가 변경이 진행되는 동안 철거감리비는 투입인원에 비례하여 산정이 되는 상황이다보니, 철거감리의 입장에서 공사기간을 늘리는 게 감리비(매출)를 올리는 요인이 되어 버리는 것이다. 실제, 신축현장에서 감리비의 경우는 정해진 공사기간안에 안분하여 산정이 되어 있는 구조이고, 공기가 연장되더라도 특별한 경우(상호 계약서에 약정한 기간을 초과하는 경우 등)를 제외하고는 계약금액 내에서 완료가 되는 경우가 많다. 이에 반해 철거감리비의 경우는 처음 계약 시부터 금액에 대한 협상권이 발주자 측에 있을 수 없는 구조이고(인허가청에서 선정을 하되, 금액협상은 발주자와 철거감리사 간의 협의에 따름), 게다가 공사기간의 증가의 상당한 부분을 철거감리가 쥐고 있다보니, 발주자 입장에서 상당한 Risk를 가지게된다.(필자가 수행했던 철거현장의 경우도 최초 계획한 철거감리비 예산대비, 220% 수준에서 정산이 되었다.) 물론, 위험도가 높은 철거공사 기간의 안전을 위한 법 취지에는 100% 공감하는 상황이지만, 도입 초기 단계이다보니, 여러 부작용등이 나오는게 아닌가 싶다.(실제 이와 같은 사례가 기사화 된 경우가 많음) 제도권에서도 이러 부분들을 개선하여 발주자(시행자) 입장에서도 합리적인 수준의 비용을 예측하고 Risk 관리가 되었으며 하는 마음이다.
4) 철거시공능력Risk최근 IDC(데이터센터) 검토를 하다 보면, 종합건설사의 시공능력을 고민하는 경우가 많다. 국내에 해당 공사를 수행한 시공사가 많지 않고, 새로 도입되는 용도의 건축물이다보니, 여러 발주자들 사이에서 시공사 선정에 대한 고민이 많아지는 것이다.(물론, 시공경험이 충분하고 시공능력을 지닌 곳과 진행하면 된다. 하지만, 당연하다시피, 공사비 상승이라는 반대급부가 돌아오게 된다.) 철거공사를 얘기하면서 갑자기 IDC를 얘기하는 이유는 철거공사에서도 동일한 경우가 발생하게 되고, 그 Risk의 범위가 더 넓기 때문이다.(물론, 총액적인 부분은 적을 수 있지만, 후속 사업의 일정이나 총공사비의 변동비율에 대한 부분에서 영향 범위가 넓다고 생각한다.)
철거에도 여러가지가 있다.
- 재건축을 위한 넓은 범위의 구축건물의 철거(이 부분은 엔지니어링적은 부분보다는 기존 거주자의 명도와 퇴거에 대한 부분이 난이도가 훨씬 높다고 생각한다.)를 잘 하는 업체
- 대규모 복합건물이나, 지하 철거등에 있어 특수공법의 특허를 가지고 수행할 수 있는 업체
- 기존 건축물의 부분을 사용하면서 일부 부위의 철거와 신축을 병행하면 진행하는데 특화된 업체(커뮤니케이션과 가설계획등에 강점이 있다고 생각된다.) 이런 각 특성에 맞게 특화된 업체들이 있을 것이고, 그에 따라 적합한 업체를 선정하여 진행을 하면 된다. 하지만, 철거공사비가 전체 사업비 대비 크지 않고, 사업 초기단계에 해당되다보니, 철거공사비의 집행에 대한 부분이나 여러 다른 사업적인 부분(인허가, 비용집행시기, 민원해결등)들에 의해 업체가 선정되어지는 경우가 많고, 의사 결정 시 철거 시공사의 시공능력은 후순위가 되는 경우가 생긴다. 이 때, 철거 시공사의 시공능력 Risk가 발생할 가능성이 농후하다. 개발 사업 진행과정에서 시간과의 싸움을 이기기 위해 빠른 의사결정과 사업성을 위해 달려가야 하는 판단이 중요한 시기이지만, 정해진 예산과 기간 내에 수행할 수 있는 업체를 선정하여 Risk를 줄이는 것도 무척 중요하다고 할 수 있겠다.
2024-06-17
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