캐피탈 담당자 입장에서시공사의 신용과 도급순위, 3개년 시공능력평가액 등 다양하겠지만, 실무적으로 심사하실때 어떤 부분을 보는지에 대한 질의답변1) 지속적인 매출과 순이익이 나는 회사인가, 2) 대출 만기전 도래하는 차입금, 우발채무, 현금성 자산 고려시 유동성 이슈는 없는가

2024년 건축설계관련 주요개정 사항을 공유드립니다.개발사업 검토 시 사업성과 관련 있는 항목들이 있을 수 있으니, 참고하시기 바랍니다.^^규제를 완화하여 주는 부분과 강화하는 부분들이 섞여 있네요~A. 건축설계관련 주요개정(입법예고 및 시행) 내용 [건축계획 관련 내용 취합] 3. [행정예고]건축물의 에너지절약설계기준 일부개정고시안 행정예고 - 건축기준(용적률 및 높이)에 대한 완화 신청 시기를 건축허가 신청 이전 건축심의 신청 시에도 신청할 수 있도록 유연화함 4. [시행]주택건설기준 등에 관한 규정 - 건축물의 높이 제한을 완화할 수 있는 바닥구조의 두께를 콘크리트 슬래브 두께 250밀리미터 이상으로 정함 5. [시행]역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 - 역세권개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 도에 걸치는 경우에는 관계 시ㆍ도지사가 협의하여 역세권개발구역을 지정할 자를 정하도록 하고, 국토교통부장관이 역세권개발구역을 지정할 수 있는 사유(첨부 상세 내용 참조)를 추가함 7. [시행]주택법 - 사업계획승인권자로 하여금 사업계획의 특성 및 규모 등을 고려하여 특별한 사유가 없으면 통합심의를 실시하도록 하고, 일정한 두께 이상으로 바닥구조를 시공하는 경우 건축물 높이제한을 완화할 수 있도록 하며, 사업주체가 바닥충격음 성능검사 결과 및 조치결과를 입주예정자에게 알리도록 의무를 부여함 9. [행정예고]장수명 주택 건설·인증기준 일부개정 다. 최우수·우수등급 기준 완화 1) 최우수등급 점수기준을 현행 90점 이상에서 80점 이상으로, 우수등급 점수기준을 현행 80점 이상에서 70점 이상으로 완화함 10. [입법예고]주차장법 시행령 일부개정안 재입법예고 가. 주차환경개선지구 내에 건축되는 주차전용건축물에 대한 규제 완화 나. 기계식주차장치의 수시검사 요청 및 연기 라. 기계식주차장 운행중지 시 기계식주차장 관리자 등의 주차장 확보 의무 11. [시행]교육환경 보호에 관한 법률 시행령 - 교육환경보호구역에서 21층 이상의 건축물 등을 건축할 때 교육감이 부득이한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 교육환경평가서의 제출 기한을 건축허가 신청 예정일 60일 전에서 건축허가 신청 전으로 늦추고, - 교육환경평가서를 작성ㆍ제출한 후 학교용지의 위치가 변경되는 등의 경우에 교육환경평가서를 다시 작성해야 하는 기한을 종전에는 해당 사유가 발생한 날부터 30일 내로 하던 것을 앞으로는 해당 사유가 발생한 날부터 45일 내로 연장함 12. [시행]장애인ㆍ고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률 시행령 - 주거약자의 주거 편의를 제고하기 위해 지체장애인이거나 휠체어를 사용하는 사람인 주거약자에게만 적용되던 주거약자용 주택의 거실, 부엌 및 욕실의 설치기준을 모든 주거약자에게 확대함 13. [시행]국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 가. 공간재구조화계획 입안의 제안 등 1) ‘도시혁신구역 또는 복합용도구역의 지정’ 및 ‘도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 지정’에 대하여 공간재구조화계획의 입안을 제안하려는 자는 각각 대상 토지면적의 ‘3분의 2 이상’ 및 ‘5분의 4 이상’의 토지소유자의 동의를 받도록 함. 2) 5년 이내에 기초조사 등을 실시한 경우, 도심지의 경우, 다른 법률에 따른 개발계획이 수립된 경우 등에는 공간재구조화계획의 입안을 위한 기초조사 등을 생략할 수 있도록 함. 나. 도시혁신구역, 복합용도구역 및 도시ㆍ군계획시설입체복합구역의 지정 대상 지역 1) 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지, 그 밖에 도시공간의 창의적이고 혁신적인 개발이 필요하다고 인정되는 지역으로서 해당 시ㆍ도의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역 등을 도시혁신구역으로 지정할 수 있도록 함. 2) 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우로서 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 통합적으로 관리할 필요가 있는 지역 등을 복합용도구역으로 지정할 수 있도록 함. 3) 효율적이고 복합적인 도시ㆍ군계획시설의 조성을 위하여 필요한 경우로서 해당 시ㆍ도 또는 대도시의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 경우에는 도시ㆍ군계획시설입체복합구역으로 지정할 수 있도록 함. 14. [보도자료]주택건설사업 인허가 지연 없앤다 - 7.24. 17개 시ㆍ도 정책협의회(2차) 인허가 지연 개선방안 논의 ---인･허가 지연이나 사업 차질이 발생하는 사례를 조사하여 각 지자체에 공유하고, 유사 사례가 발생하지 않도록 각 지자체에 당부할 예정 ---인･허가 의제 및 통합심의 대상 확대 등 사업승인 관련 전반적인 제도개선을 추진할 필요가 있다고 건의할 계획

건설현장의 구성원들은 종류와 범위가 매우 다양하며 각기 고유의 역할이 있다.모든 건설현장은 각 프로젝트 특성과 여건에 따라 구성원이 달라질 수 있으므로 특정하여 말 할 수는 없지만 보통 [ 감리 + 시공사 + 협력업체 ]로 구성된다.경우에 따라 조합, 발주처가 상주/비상주 할 수는 있지만 현장운영의 주체는 위 3개 구성으로 볼 수 있을 것이다.이 중에서 시공사의 구성을 다시 한번 쪼개어보면 [ 현장대리인 + 공무 + 공사 + 안전 + (관리 + 품질 + 설계 + 직영) ] 등으로구성할 수 있다.개략적으로 각 구성원이 하는 역할을 알아보면 다음과 같다.현장대리인 : 본사를 대표하여 현장에 발령된 최고 의사결정권자로써, 현장에서 발생하는 모든 일에 대한 책임을 질 수 있도록                    그에 걸맞은 권한을 부여받음                    풍부한 경험과 노하우를 바탕으로 공정/품질/원가/안전에 대한 주요 판단을 내리고 현장의 주요 방침을 결정한다.                    (외부 영업 및 대감리, 대관 업무로 바쁘며 인사권한을 바탕으로 각 부서장을 갈궈 성과를 내도록 압박한다.)공무 : 원가 관리, 하도급 계약, 대관/대발주처 업무 등을 필두로 민원에 대한 기술적 대응, 본사와의 소통, 공사팀의 실수를           수습하기 위한 협력업체 정산, 하도급/직영 기성 집행, 착공~준공까지 인허가청에 제출하는 각종 서류 일체,           외부인사 및 본사 임원 방문시 발표자료 작성, 도급증액을 위한 발주처와의 협상, 본사에서 부여한 목표대로           매출/매출총이익/사업수지의 적정성 여부 모니터링 등 다양한 업무를 추진한다.          항해사쯤 된다고 보면 될 것이다. 원가에 대한 정량적 분석을 바탕으로 현장소장과 공사부장에게 우리 현장이           제대로 가고 있는지 가이드 라인을 제시해야 한다.          (시공사/현장의 규모와 직급에 따라 눈도 치우고 법인카드 전표도 치고 공사업무도 할 수 있다.)공사 : 계약된 각 공종별 협력업체가 적기에 적정한 품질을 확보하여 목적물을 시공할 수 있도록 관리감독하는 업무 일체를           주로 담당한다.          통상 협력업체가 원하는 것은 고품질의 시공과 고객감동 실현보다는 단순한 이윤추구의 목적이 크므로           공사 담당자가 적정 목표를 부여해야 한다.          시공계획서 검토, 시공상세도 검토, 주요 Event 달성을 위한 공정관리, 인력 투입 계획 검토, 자재 발주,           반입 자재에 대한 품질 검수, 구조계산서 등 주요 서류 검토, 안전한 작업 여부 확인, TBM시 출역인원 파악 및           당일 주요 작업사항 확인, 타공종간의 간섭 예상시 대비/간섭시 대응, 시공 후 품질 확인, 사내 기준 및 법적 기준 준수 확인,          하도급 기성 검토 등등          +대감리 업무 : 검측서류 작성 및 검측 실시, 자재검수 요청서 작성 및 자재검수, 시공계획서 검토/제출/보완,                                   자재공급원 검토/제출/보완          +기타 업무 : 타 공종(건축, 설비, 전기, 토목, 조경 등)과의 간섭에 대한 공정계획 수립 및 협력업체 조율          (공사에 관련된 모든 업무에 대한 관리를 한다.)안전 : 현장 내에서 발생하는 모든 안전과 관련된 업무 일체를 담당한다.          주로 산업안전보건법령에 의거하여 현장관리하며, 근로자의 불안전한 행동 및 불안전한 상태를 최소화하기 위해 노력한다.          안전조회, 안전회의, 안전관련 서류 일체에 대한 관리, 신규자 교육, 현장 내 위험요인 제거,           안전시설물 설치에 대한 계획 및 조치, 협력업체/직영 안전관리비 적정성 검토, 각종 재해 발생 시 1차 대응          보건(근로자를 병들게 하는 요인에 대한 대응)업무(밀폐공간 작업, 혹서/혹한기 가이드라인 제시 등)구슬이 서말이라도 꿰어야 보배인 것 처럼, 협력업체의 해당 공종에 대한 풍부한 경험과 보유한 전문인력을 어떻게 관리하는지는 전적으로 현장의 관리자에게 달려있다.관련 법령과 각종 계약서, 설계도면과 시방서 및 각종 지침대로 현장을 꾸려가기 위해서는 각 파트별 맡은 역할을 충실히 수행해야 근로자의 손 끝에서 양질의 목적물이 나오게 된다.

2022년 "실버타운올가이드" 라는 책을 보고 그때는 읽고 지나갔는데~최근 '실버타운 사업계획서' 작업을 하다보니문득 규모검토 (건축설계)에 대한 부분과 사업성검토 부분의 진행시점이 되니'부대시설'에 대한 궁금증으로 해당 책을 다시 읽고 서머리 해보게되었다. 2022년 이후에마곡, 부산 등 대단지, 브랜드 실버타운이 공급되어지는 상황이나, 2022년 기준으로 수도권에 왕성하게 그리고 전원형 컨셉으로 지방에 운용하는 대표적인 실버타운에 대한 부대시설은 아래와 같이 집계가된다. 어떤 사업부분등이 새로 시작되어 진행될 때는 기준 등이 좀 애매한 부분이 있는데곧 실버타운에 대한 기준? 도 마련되어지지 않을까 싶다. 특히 월 생활비 부분에 대한 부분은 계산이 조금 복잡하기도하다. 물론 식사비용이 크게 상품을 선택하는데 영향을 미치지는 않을 것으로 본다. '의료' 부분이 가장 큰 부분일 테다. 부대시설 중심으로 다시 필터링을 해보니..식당은 기본인거고 (뷔페식도 있고 일반 식당도 있고~)피스니스, 너싱홈 (요양 등의 시설을 부속으로 함께 운영하는 곳도 있고, 걸어서 붙어있는 병원에 가서 진료도 받는 곳도 있고~) 메디컬센터 (24시간 의료진이 돌봐주는 시스템 등), 강당, 수영장, 사우나, 노래방, 골프 등의 시설들이 대다수의 시설에서 큰 비율로 배치되어지고 있었다. 도심형, 전원형 등의 컨셉에 따라 그리고 세대수에 따라서 취사선택하는 것이 필요해보인다.좋다고 모두다 넣게되면 관리비용 등에 부담도 따를 수 있고, 시설 유치시의 비용으로 사업수지 쇼트가 올수도있으니~ 그러나 한편으로는 임대성과에 대한 부분의 시너지를 위해서는넣을 수 있는 최대치까지의 핵심시설을 배치하는 비용도 사업수지에 감안되어야하고~ 이부분이 가격책정 혹은 임대가격의 상승으로 직결될것으로 보여진다. 규모에 따른 종사자의 규모까지 책에 서술이 되어저 있길래해당 내용으로 1세대당 근무인원에 대한 부분의 순위를 매겨보았다. 단지 세대수가 적으면서도 세대당 근무인원이 많은 곳도 있었고, 1천세대가 넘기때문에 규모의 힘으로 인해서 세대당 배치인원이 적은곳도 있었다. 홍보를 위해서는 세대당 근무인원이 많은 것이 좋을 것이고실제 비용을 지불하는 측에서는 '적정한' 배치를 필요로하되, 같은 비용이라면인원이 많은 것이 더 유리할 것이고~19개 상품의 평균치를 보면 1세대당 근무인원은 0.23명이 된다. 100세대 규모라면 23명이 된다는..실버타운을 직접 운영해본 경험이 없기때문에 인원에 대한 비용을 세세하게 CF에 녹일 수는 없으나, 1000세대면 230명, 3,000세대라면 약 700명 등의 근무인원등을 감안할 때근무인원에 대한 그들의 시설에 대한 부분도 감안되어야할 듯 보여진다 (도심형이 아닌 전원형, 도심근교형일 때의 숙소 등 감안시)But, 도심형이면서 직원이 많이 배치된곳이 아무래도 ㅎㅎ 더 좋은것같다는 생각이 든다. 이또한 비용의 문제이게지만.... 많이 수면 아래에서 백조를 지탱해준다고한다면 더 좋지 않겠는가~ 19개 상품의 평균세대수는 280세대 수준 정도이다. 임대가격으로 토지비용, 건축비용, 예비비, 금융비 등을 커버하려고한다면일단 세대수가 좀 버텨주어야하고 비용의 상승은 어쩔 수없는 현실...인것으로 보여진다. 시간 지나면 답은 나오겠지만. ㅎㅎ좀더 고민하는걸로~ 

  안녕하세요. 저는 딜아고라에서 활동하고 있는 양잭슨입니다.   9월 2주차 청약 일정과 유동화증권 신규 발행 내역, 건설부동산 시장 주요 이슈 등을 전달 드립니다. 정부 주도 임대주택 공급 방안과 국내 부동산금융 시장 현황, 재건축 사업 활성화를 위한 특례법 제정안과 개정안 발의 관련 내용을 살펴보실 수 있으니 많은 관심 부탁드립니다. 추가적으로 금주는 금요일 이후에 주말을 포함해서 5일간의 달콤한 추석 연휴가 기다리고 있는데요. 다들 행복하고 풍성한 한가위를 기대하면서 기쁜 한 주를 보내셨으면 좋겠습니다. 항상 저는 여러분들께 더욱 유익한 정보를 전달할 수 있도록 정진하겠습니다. 감사합니다.

2007년 준공된 600세대 규모의 아파트에 거주 중이다. 최근 외벽 도색, 지하주차장 화공 등으로 큰 금액의 장기수선충당금 을 집행한다고 의결이 되었나보다. 무엇보다 3군데 큰 구역의 주차장을 이리저리 오가면서 공사기간 주차하는 것이 힘들다고 느껴지는..최근 30분 헛돌다가 겨우 주차를 했던 경험이...문득, 앞으로의 시공에 있어서 노후 시설에 대한 (전기, 배관, 설비 등등) 교체, 관리에 대한 편리성 증대를 위해서퐁피두센터처럼 내부에 설치된 것을 밖으로 꺼내는건 어떨까 하는 생각을 잠시 해본다. 건물 모양은 웃겨지겠지만, 조망으로 가치 매겨지는 상품이 아닌바에~그리고 오래오래 재건축 될 때까지의 삶의 질 향상을 위해서라도 교체가 쉽고관리 용이하도록 하는것이 장래적으로는 사는사람에게 더 이익이지 않을까 하는 생각이 들었다. ㅎㅎ호불호야 있겟지만~ ㅎㅎ좀 무식하지만,로켓 발사대 같이 지원하는 시설들이 외부를 감싸는 형태로하여 주거공간에 대한 쾌적함과, 시설들의 관리에 용이한 형태로의 접근은 어떨까~ ㅎㅎ그런 시도도 좀 고려되어야할듯하다. 이리저리 벽체만 옮기는게 아니라 화장실 위치까지도 마음대로 조정할 수 있는 그런...재건축까지 바라보면서 눌러앉을 사람 아니면 선택하지 않을까? 어떨까? ㅎㅎ요즘 일이 힘든건지 ㅎㅎ잠시 엉뚱한 상상을 해보았다. ㅎㅎ재건축까지 고려되는 그런 설계, 시공, 그리고 그런 실험을 있는 그대로 바라봐줄 수 있는 성숙한 소비의식? ㅎㅎ기대해본다.뉴스에서 저런 상품 등장하기를~